房地产股权投资项目尽职调查报告

. 太阳城股权投资项目尽职调查报告1 项目背景与交易结构概述1.1 项目背景卓达太阳城房地产开发（以下简称“卓达太阳城”）是隶属于卓达房地产集团（以下简称“卓达集团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻南三环附近开发建设卓达太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达太阳城项目群中青年城一期项目和国际项目的开发建设。卓达太阳城成立于2004年，注册资金2亿元人民币，其中卓达集团出资16000万元，占股80%，卓达山水园林房地产开发出资4000万元，占股20%。公司注册地址为省栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人建平，经营围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。1.2 交易结构总募集资金规模5亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司原注册资本和实收资本为2亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至7亿元，其中合作资金方持有卓达太阳城71.43%的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城28.57%的股权。信托资金将专项用于卓达太阳城项目群中青年城一期项目和国际项目的开发建设。本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权维持费。如未来青年城一期项目和国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权。卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星际房地产开发、威海星河房地产开发、威海腾飞房地产开发、威海旺都房地产开发、威海恒通房地产开发、威海中阳房地产开发（以下简称“威海星际”、“威海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有的位于省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。2 项目公司资信情况2.1 项目公司基本情况2.1.1 项目公司情况融资公司卓达太阳城房地产开发住所省栾城县冶河镇呈上村东西大街1号法定代表人建平号7企业类型有限责任公司注册资本2亿元实收资本2亿元经营围城市房地产开发、经营、物业管理经营期限2004年3月3日-2014年3月2日营业执照号8810税务登记证号3191组织机构代码证号75892319-1贷款卡号1房地产开发资质二级2.1.2 项目公司实际控制人情况简介实际控制人卓舒先生，男，58岁，1993年从日报社辞职创办卓达集团，任董事长、总裁。1966年1971年，省肇东县中学高中毕业后即参加工作。1971年1978年，分别在、华北油田从事宣传工作。1978年，调往日报社任记者。1979年1986年，曾先后在大学、师院、中国人民大学、中国社科院研修和函授班学习中文、新闻、政教及信息与决策管理。1993年以前，在日报社分别担任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。现所担任的社会职务有：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化促进会副主席、省政协委员、省慈善总会副会长、省民营企业家联谊会会长、省少儿基金会副会长、省红十字协会副会长等。2.1.3 项目公司控股股东情况简介（1） 卓达集团概况控股股东卓达集团创建于1993年7月，注册资本1.08亿元，具有房地产开发二级资质，正在申报房地产开发一级资质。经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域，下辖卓达住宅公司、卓达公司、卓达公司、卓达公司、卓达公司、威海卓达公司、呼伦贝尔卓达公司、卓达星辰公司、卓达服装产业公司、卓达太阳城公司、卓达山水园林公司、卓达大学城等，跨行业、跨地域的大型民营企业集团。卓达集团成立17年来，先后成功开发卓达花园、卓达书香园、玫瑰园、院士园、星辰花园、星辰国际广场、星辰一号、太阳城一期、西柏坡党校、巴哈马项目一二期、商贸广场、卓达服装产业园、大学城等项目，已完工建筑面积320万平方米的，在建面积180万平米，积累了丰富的项目经验，赢得了良好的口碑。卓达集团曾先后获得“省十大民营企业”、“纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象AAA级企业”等荣誉称号；在“2007中国房地产企业200强”评选中，卓达集团位列第11位；在2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告中，卓达集团名列第33位；在“2009年中国房地产企业开发企业百强榜单”中排名第54位；其卓达花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、卓达太阳城荣获“中国百佳经典楼盘生态景观人文高档豪宅例奖”、卓达星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘品牌营销创新高尚社区例奖”。（2） 卓达集团本部财务情况2008年-2010年资产负债情况（单位：万元）项目/年度2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日资产总计312,495.40338,975.07420,777.75流动资产204,965.24237,473.80241,433.38货币资金13,250.6322,465.1832,908.26存货117,855.04206,799.84190,281.81固定资产合计2,588.363,200.7881,071.30负债合计183,429.54187,708.08274,281.05短期借款000预收账款149,471.64140,151.64166,705.69长期借款014,000.0097,800.00流动负债183,429.54173,708.08176,481.05净资产总计129,065.86151,266.99146,496.702008年-2010年利润情况（单位：万元）项目/年度2008年2009年2010年营业收入175,435.3780,492.0030,880.21营业利润40,150.0824,853.71-3,078.80利息支出573.65130.58733.33利润总额73,039.8424,817.12-3,812.14净利润64,320.0922,201.13-4,770.29主要财务指标指标名称2008年2009年2010年盈利能力状况净资产收益率49.84%14.68%-总资产报酬率34.74%7.62%-营业利润率22.89%30.88%-资产质量状况总资产周转率83.44%24.71%8.13%流动资产周转率128.35%36.39%12.90%债务风险状况流动比率1.121.371.37 速动比率0.470.180.29 资产负债率58.70%55.38%65.18%剔除预收账款后的实际资产负债率20.83%23.92%42.34%截至2010年12月，卓达集团的净资产达到146,497万元，资产负债率为65.18，负债率较2009年末的55.38有一定的提升。集团负债中，预收账款余额为166,706万元，主要为未结转为销售收入的账款，剔除预收账款后的实际资产负债率为42.34%；长期借款余额为97,800万元，较2009年新增83,800万元，主要是因为集团本部近期开发的项目较多，项目融资有所增加。2008、2009、2010年卓达集团营业收入分别为17.5亿、8亿元、3亿元，呈递减趋势，主要因为近年度的开发项目多在子公司名下，集团本部名下的老项目余量不多，而处于开发中的新项目未进入销售期，所以营业利润暂时显示为负。2010年底卓达集团合并报表总资产近99亿元，净资产34.86亿元，净利润13.4亿元，开发经营能力较强，财务管理稳健。（3） 卓达集团信用情况截止至2011年2月24日，经查询人民银行征信系统，卓达集团贷款余额为18,800万元，为2010年9月新华信托向卓达集团书香园三期项目提供的期限一年半的信托融资贷款，由威海卓达房地产开发提供土地抵押担保。另有如下融资信息未录入人民银行征信系统：名称贷款额度（亿元）融资期限利率融资事由贷款主体担保方式中铁信托1.42010.1-2012.1平均利率在10%左右，一般按季度支付或年度支付与中铁信托合作的二街融资业务卓达集团卓达太阳城4.52010.2-2012.2与中铁信托合作项目融资业务卓达集团合作方22010.8-2011.8与合作方合作书香园三期项目融资业务卓达集团信托1.4522010.12-2011.12太阳城汉府二期开发贷款卓达太阳城卓达集团卓达集团无未结清信用证信息，无贷款卡暂停、解停信息，无借款人违规、被起诉、欠息、逃废债、提供虚假资料、发行债券、发行股票情况，信用记录良好。2.1.4 融资公司管理层情况公司法人建平，男，1955生人，汉族，1990年毕业于财经学院会计系，专科学历，会计师职称。1976年-1984年，市设备安装公司，会计；1984年-1992年，市设备安装公司机械厂，财务科长；1992年-1995年，市设备安装公司中外合资企业，财务部长；1995年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作4个月）；1995年-1999年，灵芝实业公司，财务副处长。1999年3月9日入职卓达集团，历任财务部经理、财务总监，现任卓达集团副总裁，卓达太阳城总经理。2.1.5 融资公司税收政策税 种税 率税 种税 率营业税5%土地使用税（二类）80土地增值税（预缴）1%（普通住宅）2%（非普通）房产税70%*1.2%土地增值税（清算）城市建设税/费营业税*7%企业所得税（预缴）13%25%3.25%教育和卫生附加费营业税*3%企业所得税（清算）地方教育费附加营业税*1%施工合同印花税3购房合同印花税52.2 融资公司房地产开发经营情况卓达太阳城通过招、拍、挂方式取得位于裕华区石栾公路与京珠高速交叉口，邻近南三环的1300亩土地的开发权，开发建设卓达太阳城项目群。卓达太阳城总占地面积1752亩（包括道路绿化湖面公建用地），规划总建筑面积180万平米，其中包括商业建筑10万平米，学校、幼儿园等配套设施3万平米。目前已开工建设110万平米，已建及在建的项目包括Townhouse一期联排别墅、花园洋房、2008、汉府一二期、希望之洲、青年城（包含青年之都和自由之邦）和国际等。除Townhouse一期联排别墅、汉府项目为低密度别墅类住宅，八幢花园洋房为低楼层住宅外，其余均为高层住宅。一期联排别墅及花园洋房开工建设较早，目前已完工，其他住宅类项目都是在2007年后新开工的项目。2009年8月卓达太阳城荣膺联合国人居奖及国际花园社区大奖。2.3 融资人财务状况（1） 资产负债状况资产负债表 （单位：万元）资产2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流动资产：货币资金3,64520,3233,248其他应收款4861,3297,719预付账款1,8161,2336,161存货123,30576,818203,527 流动资产合计82,190147,274221,159长期投资3,8003,500固定资产净额10,4938,2488,145无形资产64长期待摊费用资产总计92,683159,328232,808短期借款应付账款3977,6548,007预收账款35,45280,63151,246应交税金-4,740-5,768-4,699其他应付款172,8113,582 流动负债合计38,03993,27358,013 长期负债合计13,00014,520 负债合计51,03993,27372,533所有者权益：实收资本20,00020,00020,000 减：已归还投资实收资本净额20,00020,00020,000未分配利润5,64430,056105,634 所有者权益合计41,64466,056160,275（2） 损益状况损 益 表（单位：万元）项目/年度2008年2009年2010年营业收入81,055240,054营业利润-3,10126,80299,241利息支出利润总额-3,08527,12499,663净利润-3,08524,41294,220注：2008年无销售收入，因前期项目已售罄，在建项目还未拿到预售许可证。（3） 主要财务指标指标名称2008年2009年2010年盈利能力状况净资产收益率-7.41%37%59%总资产报酬率-3.33%17%43%营业利润率-33%41%资产质量状况总资产周转率-64%122%流动资产周转率-71%130%债务风险状况流动比率2.16 1.58 3.81 速动比率0.14 0.26 0.30 资产负债率55%59%31%剔除预收账款后的实际资产负债率17%8%9%2.3.1 财务评价（1） 盈利能力分析卓达太阳城2008年由于已开盘项目售罄，大部分在建项目尚未拿到预售许可证，暂无销售收入。2009、2010年的净利润分别为24,412万元、94,220万元，净资产收益率分别为37%、59%，总资产报酬率分别为17%、43%，营业利润率分别为33%、41%。近两年卓达太阳城各项盈利指标均呈大幅上升趋势，显示其盈利能力越来越强。（2） 短期偿债能力分析从速动比率看，2008、2009、2010年的速动比率分别为0.14、0.26、0.30，虽然相对偏低，但呈现逐年上升趋势。考虑卓达太阳城存货中在建房产和土地储备均具有较强的变现能力，实际短期偿债能力较强。（3） 长期偿债能力分析2008、2009年12月底卓达太阳城的资产负债率分别为55%、59%，相对持平。2010年12月底的资产负债率明显降低为31%；剔除预收账款后的实际资产负债率仅为9%，与同行业主要上市公司比较，处于极低水平。2010年新增的14,520万元长期负债，为信托的信托融资。即使在较严厉的宏观政策调控下，卓达太阳城的资金压力依然较轻。2.4 融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况卓达太阳城负债的主要部分为房屋预售款项未结转至销售收入而形成。2010年末，公司预收账款达到5.12亿元，占负债总额的70.7%。卓达太阳城获得的最近一期的银行开发贷款1.3亿元，由建行提供，用于汉府项目，此笔贷款已于2010年3月还清，目前已无银行贷款。2010年12月，信托向卓达太阳城发放1.452亿元信托贷款，用于汉府二期项目的开发建设，期限一年。卓达集团通过卓达商贸广场北楼作为抵押资产，于2009年12月向中铁信托融资1.4亿元，期限两年，卓达太阳城为其提供担保责任。通过人民银行征信系统查询以上情况真实，且企业无不良记录。3 项目概况和建设情况3.1 项目基本情况卓达太阳城所在地块位于裕华区石栾公路与京珠高速交叉口，近邻京深高速路和308国道，据火车站12公里，距南二环路7.5公里，距建设中南三环700米。青年城一期项目位于卓达太阳城的北面，含1#、2#两个地块，总占地面积约为104,952平方米（157亩），土地价款已全部缴清，已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及部分商品房预售许可证。该项目总建筑面积为39.5万平方米（含商业和地下车库），设计定位为中低价位、高品质高层住宅，1#地块（青年之都）和2#地块（自由之邦）均设计建设为六栋32层高层。项目已于2008年10月开工，预计2011年上半年竣工，预计销售收入11.34亿元（不含商业和地下车库），预计总投资9.83亿元，已投入资金4.45亿元。国际项目位于卓达太阳城的南面，前守太阳城大门，背靠太阳城青年广场、太阳城国际俱乐部，位置绝佳。国际项目总占地10万平方米（150亩），净地，以土地出让方式获得，土地价款已全部缴清，用地性质为综合用地性质，已取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证。该项目总建筑面积为20.8万平方米（含地下车库），项目设计建设为六栋32层高层。项目总工期预计为3年，已于2008年4月开工建设，预计于2011年12月竣工验收并交付使用。预计销售收入8.32亿元，预计总投资5.18亿元，已投入资金2.29亿元。卓达太阳城项目群总规划图如下所示：3.1.1 项目现状青年城一期项目目前主体已封顶，正实施外部装修、市政管网配套、景观绿化等工程，预计2011年上半年完成景观绿化等全部工程，达到全景现房销售状态，截止目前已销售及预约面积达到10万平方米。国际项目目前主体结构已接近封顶，该项目地块于2010年12月抵押给信托进行融资，拟于2011年12月3日解押。项目实际施工面积及进度情况列表如下：项目产品形态住宅面积（万平） 车库面积 （万平）商业面积 （万平）总建筑面积 （万平）已取得销售许可证面积（万平）进度青年城1#地块（青年之都）板式住宅高层164.81.622.49.05已封顶青年城2#地块（自由之邦）板式住宅高层132.21.917.1-已封顶青年城一期合计板式住宅高层2973.539.59.05已封顶国际板式住宅高层16.84-20.8-主体接近封顶3.1.2 项目用地情况青年城一期项目土地成本情况统计表（单位：万元）项 目已缴资金成本情况未缴资金成本情况金 额土地成本（含配套）1500 -1500 契税等税金60 -60 拆迁补偿1586.98 -1586.98 合计3146.98 -3146.98 土地单价300（元/平方米）楼面地价80（元/平方米）国际项目土地成本情况统计表（单位：万元）项 目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合 计土地成本（含配套）1414.50-1414.50契税等税金56.58-56.58拆迁补偿1528.92-1528.92合计3000.00-3000.00土地单价300（元/平方米）楼面地价144（元/平方米）3.1.3 项目基本控规指标青年城一期项目：指标名称数值单位规划总用地104,952.04平方米总建筑面积39.5万平方米1、住宅及公寓总建筑面积29万平方米商业建筑面积3.5万平方米车库建筑面积7万平方米2、其它指标平方米容积率2.9建筑密度35%绿地率35%停车位3000个国际项目：指标名称数值单位规划总用地100,050平方米总建筑面积20.8万平方米1、住宅及公寓总建筑面积16.8万平方米车库建筑面积4万平方米2、其它指标平方米容积率2.5建筑密度35%绿地率35%3.2 项目建设条件青年城一期项目：资质名称证 号取得时间可研立项批复市计贸【2003】667号2003年10月21日国有土地使用权证栾国用（2007）第76号2007年9月19日建设用地规划许可证征（04）02号2004年2月13日建设工程规划许可证栾建工（07）29号2007年6月30日建筑工程施工许可证编号130124x070190101编号130124x0702001012007年10月10日1#地商品房预售许可证（部分）栾房预字第2008-002号2008年国际项目：资质名称证 号取得时间市发展和改革委员会关于卓达太阳城置业太阳城住宅小区项目可行性研究报告的批复市发改投2004406号2004年6月25日市发展和改革委员会关于栾城冶河工贸小区千米经济长廊项目可行性研究报告的批复市发改贸2004226号2004年4月19日市发展计划委员会关于卓达集团栾城冶河工贸小区商都项目可行性研究报告的批复市计贸2003667号2003年10月21日国有土地使用权证栾国用（2007）第80号2007年建设用地规划许可证征（04）03号2004年2月13日3.3 项目的设计、施工、监理情况青年城一期项目:设计单位省建筑设计研究院有限责任公司施工单位省建工集团（青年城1#地 1#-6#楼土建及地下车库等工程）江中集团（青年城2#地土建及暖通等工程）监理单位1#地冀咨工程监理有限责任公司2#地九润工程管理有限责任公司国际项目：设计单位省建筑设计研究院有限责任公司施工单位省中建设集团股份监理单位环渤工程建设监理冀咨工程监理有限责任公司3.4 项目区域交通情况卓达太阳城位于308国道、石环路、京珠高速三条路的交叉口，交通便利。未来将以京珠高速公路（规划改造为城市快速路）加上两侧城市绿化带为核心，形成城市中心轴线，而卓达太阳城就位于这条中心轴线之上，而且处于未来省会城市中心履带和南北快速通道的核心位置，发展前景广阔。3.5 项目所在地经济发展情况2009年，省生产总值达17026.6亿元，居全国第六位；全部财政收入达2018.1亿元，；规模以上工业增加值完成6310.2亿元，实现利润总额1256.2亿元；全社会固定资产投资完成12310.5亿元，社会消费品零售总额实现5764.9亿元；城镇居民人均可支配收入达14718.3元。2010年上半年，全省经济继续回升向好，财政收入整体处于高位增长状态。前4个月，全省规模以上工业增加值增长22.1%，同比提高15个百分点，工业企业实现利润412.1亿元，增长1.1倍。2010年，市地区生产总值初步核算完成3401亿元，全部财政收入完成387.9亿元，社会固定资产投资完成2958亿元。17月份，全市规模以上工业实现增加值679.04亿元，同比增长17.5%；17月份全市城镇固定资产投资1445.9亿元，同比增长23.5%；17月全市累计实现社会消费品零售总额715.4亿元，同比增长18.3%，高于全省增速0.3个百分点。3.6 项目周边主要土地成交情况周边无可参照土地成交情况，现提供南二环两侧相对近邻太阳城项目方向，2010年年末土地市场实际拍卖及拟出让土地起始价情况：实际拍卖土地情况编号土地位置土地面积（平方米）土地用途容积率建筑密度绿地率产业类型成交价（万元）受让人2010042号体育东街以东，塔南路以北，塔北路以南，规划路以西 103976.1商服、住宅3.525%30%商服四十年、住宅七十年62400合400万/亩永昌房地产开发近期拟出让土地情况编号土地位置土地面积（平方米）土地用途容积率建筑密度绿地率产业类型底价（万元）万元/亩2010047号裕翔街以东、省军供储备库以北20894.7城镇住宅3.025%30%七十年67002132010049号体育大街以西，育才街以东，谈南路以南60134.5住宅、商服2.830%30%住宅七十年、商服四十年513505682010051号谈固大街以西、东岗路以北4772.4城镇住宅七十年31004323.7 项目所在地房地产市场情况由于市建市时间短，加之人口增长和城市发展的因素，住房问题仍然是市较突出的社会问题，到2000年底市城区居民人均住房建筑面积约19.25平方米，比全国平均水平少0.75平方米。2009年1-12月，市区商品房当期上市面积500.52万平方米，商品住房394.6万平方米，同比分别增长44.18%、56.22%；其中批准预售面积商品房400.74万平方米，商品住房323.4万平方米，同比分别增长50.48%、67.92%；现房备案面积商品房99.78万平方米，商品住房71.2万平方米，同比分别增长23.43%、18.67%。国家统计局的调查显示，2010年16月份，市房地产价格总水平同比上涨7.0%。一季度同比上涨5.2%，二季度同比上涨9.0%，二季度涨幅比一季度扩大3.8个百分点。上半年，市房屋销售价格同比上涨7.4%，其中新建房价格同比上涨9.1%。市市区房地产市场涨势明显，全年市区商品住房销售203.62万平方米，同比增长64.82%。地产市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合高涨期。近年房地产市场供求增长速度快，在2010年几次销售形势大好，导致房价大幅上涨，1-6月份成交均价同比上涨近800元/平米，同时几乎也创下了市房价最高点。目前全市在售楼盘产品多以高层为主，小高层12层板楼为辅，绝大多数楼盘的建筑容积率较高，绿化率低，建筑规划设计水平低，开发商缺少现代化住宅的操作经验和理念，造成住宅整体素质低。住宅消费已从安居型转向康居型，二次改善型置业渐成主流，消费者更加注重改善自家的居住条件和生活环境，人们更加倾向于有文化涵、物业服务好、社区配套设施完善、环境优美、水系多的项目，而不再是仅仅停留在对地理位置的选择上。自国务院出台房地产调控 “新国八条”后，2011年2月22日，市出台的限购令，按照购房者的户籍、已购房屋数量、纳税或者社会保险缴纳年限这三个标准，对市五区以及高新区围的第三套购房进行限制。本项目位于栾城县，邻近南三环，不属于本次限购令围，而本次限购令将导致市购房压力向周边县镇疏导，而临近南三环、栾城县的卓达太阳城项目群也将承载部分分流。据搜房网监测资料显示，数十个待售楼盘一再推迟开盘时间，在售楼盘出现集体涨价现象。3.8 项目目标市场分析1）私营企业主：这部分人群集中在周边县区及市区东部地区，有一定的资金实力，购房用于居住或投资，对住房的居住环境及硬件设施有较高要求。2）周边区域的公务员：这部分人群追求生活稳定，但又希望有所变化与改善，购房用于改善居住条件与环境。对住房要求舒适、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齐全（健身房、网络、娱乐室），社区宁静、有车库、休憩处。3）市部分中高收入群体：这部分人群构成复杂，购房用于居住兼投资，对住房要求配套成熟、有独特卖点、价格适中，有升值潜力。4）市中低收入群体：由于该项目没有在繁华的闹市区，相对土地成本要比市中心繁华路段的土地价格低很多，连带房屋价格也较市区同类房屋价格低很多，对于购买能力不足以支付城市中心地段且需要购置房产的消费群体，市区周边的住宅项目是首选，而且人们的普遍心理是在能够承受的价位，希望购买的楼盘品质较高，小区配套较完善、绿化较好。由于项目地块特殊区位及相关因素的影响（石环路南侧、地价较低、市政配套及生活服务配套条件差），综合考虑本项目市场、场址区位、开发成本、建设规模等因素，本项目适宜定位在高品质、中低价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，完善各种配套与服务，建设成以居住为主、规划合理、配套设施齐全、交通便利、环境优美的现代化居住小区。3.9 周边竞争项目分析项目名称位置规模体量（平方米）销售均价房型户型备注距太阳城新城市翟营南大街10 万4956元/平方米板式高层普通住宅主力户型80140平方米尾盘销售北3.5公里晶彩翟营南大街56路终点站5万4500元/平方米4栋高层，户型面积66130平方米，以小户型为主尾盘销售北3公里风尚水郡建华大街与东岗路交口东南角35万5200元/平方米四证俱全板式高层普通住宅80140平方米多款奢华户型一期四栋北8.5公里天山新伯爵三环以外，栾城县惠源路45号（体院馆东临）8万4200元/平方米低密居所，小户型联排别墅、花园洋房、景观高层现证现房南8公里项目所在位置图示：天山新伯爵栾城县城所在地晶彩阳光新城风尚水郡4 项目投资估算和筹资评价4.1 项目总投资估算4.1.1 项目总投资估算青年城一期项目：项目基础数据数值单位占地面积157.35亩104952.04平方米容积率2.9建筑总面积 （含车库6万平米、商业3.5万平米）39.5万平方米土地总费用3146.98万元土地单价20万元/亩项目投资估算表成本项目建筑单位成本（元/平方米）楼面地价80建安费1250规划设计勘探费（建安费3%）40市政公建配套费80配套建设费70人防工程费40景观费40不可预见费50管理费（总投资3%）95营销费用（售价3%）115财务费（总投资8%）245综合税费（售价10%）385合计2490按照计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积39.5万平方米计算，总投资额为9.83亿。国际项目：项目投资估算表成本项目单位成本（元/平方米）楼面地价144建安费1250规划设计勘探费（建安费3%）40市政公建配套费80配套建设费70人防工程费40景观费40不可预见费50管理费（总投资3%）75营销费用（售价3%）115财务费（总投资8%）200综合税费（售价10%）385单位成本合计2489按照计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积20.8万平方米计算，总投资额为5.18亿。4.2 项目筹资计划分析青年城一期项目总投资共【98300】万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金35,00035.6%2合作方投资额35,00035.6%3部分销售收入28,30028.8%4总投资98,300100%国际项目总投资共【51800】万元。序号项目金额（万元）比例1自筹资金20,00038.6%2合作方投资额15,00029.0%3部分销售收入16,80032.4%4总投资51,800100%4.2.1 自有资金青年城一期项目和国际项目总投资共【150,100】万元,自有资金投入共【55,000】万元，占比36.64%。4.2.2 预售收入青年城一期项目2009-2010年住宅销售金额合计35,000万元，占住宅总投资额的48.47%，占住宅总收入的30.9%。4.2.3 项目资金投入情况截止至2011年1月底，企业以自有资金及部分销售回款形式已投入项目资金合计6.74亿元，其中青年城一期投入4.45亿元，国际投入2.29亿元，主要用于支付项目的开发建设费用，具体投入明细详见下表。青年城一期和国际项目总投资合计15.01亿元，尚需8.27亿元资金投入。青年城一期（万元）土地3147 1#地块 青年之都23950 2#地块 自由之邦16119 商业841 车库471 合 计44529 国际（万元）土地3000 住宅、车库19862 合 计22862 4.2.4 合作方股权投资及用款计划本合作方资金运用方式为股权投资，金额5亿元，资金用途为支付青年城一期和国际项目的工程建设、材料款。5 项目财务效益评估5.1 项目销售收入预测5.1.1 项目销售方式卓达太阳城拥有自己专业的销售团队销售，同时通过聘请专业策划公司为项目进行全程策划，提升产品概念。5.1.2 销售前景分析青年城一期项目自开盘至今已销售了近千套房，均价为3800元/平方米，客源以市和周围市县居民为主，其中2009年销售1亿，2010年销售2.5亿。根据项目销售计划，保守预计2011-2013年销售额为7.84亿元，具体情况如下（其中商业3.5万平米、车库7万平米暂不销售）： 销售面积（平方米）销售价格（元/平方米）销售收入（万元）20092010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合计290000-113400国际项目根据其施工周期，制定相应的销售计划如下表：物业形态销售面积（平方米）销售价格（元/平方米）销售收入（万元）2011年住宅40000430017200车库400020008002012年住宅80000450036000车库20000200040002013年住宅48000458422000车库1600020003200合计208000832005.2 项目投资利润率青年城一期项目投资财务评价指标指 标 名 称数 值备 注项目总收入113400万元3910元/平方米（不含预留商业及车库）项目总投资98300万元项目税前利润15100万元521元/平方米（不含预留商业及车库）所得税3685.5万元项目税后净利润11414.5万元销售净利润率10%总投资净利润率11.6%注：青年城一期项目预测总收入只包含住宅面积的销售收入，由于商业及车库拟暂不对外销售，未计算其收入。按照卫星城镇中心区商业初步测算：车库7万平米，按保守市场价值1500元/平米计算，价值约1.05亿元；商业3.5万平米，按8000元/平米计算，价值约2.8亿元。青年城一期商业与车库整体价值约3.85亿元，以此计算项目税后净利润为40200万元，销售净利润率为26.5%，总投资净利润率为40.8%。国际项目投资财务评价指标指 标 名 称数 值指 标 名 称数 值项目总投资51800万元项目总收入83200万元项目税前利润31400万元项目税后净利润 23550万元销售净利润率28.3%总投资净利润率45.5%5.3 压力测试项目压力测试分析项目价格下降幅度下降后销售单价项目税前利润项目税后利润（单位：元/平方米）（单位：万元）（单位：万元）青年城一期 （住宅）10%3519 298502238820%3128 185101388330%2737 71705378国际 （住宅、车库）10%3600 23109 17332 20%3200 14789 11092 30%2800 6469 4852 5.4 项目销售盈亏平衡点分析青年城一期项目中住宅面积共29万平方米，住宅部分总投入为7.22亿元，预计销售收入为11.34亿元，住宅部分的销售率盈亏平衡点为63.67%（7.22亿元/11.34亿元），销售均价盈亏平衡点为2490元/平方米（7.22亿元/29万平方米）。国际项目中总建筑面积共20.8万平方米, 总投入为5.18亿元，预计销售收入为8.32亿元，销售率盈亏平衡点为62.26%（5.18亿元/8.32亿元），销售均价盈亏平衡点为2490元/平方米（5.18亿元/20.8万平方米）。6 投资价值分析6.1 项目现金流预测青年城项目现金流量表 (单位：万元)序号费用名称2009年2010年2011年2012年2013年合计1资金来源 25,000 37,000 63,000 33,600 16,800 175,400 1.1销售收入 10,000 25,000 28,000 33,600 16,800 113,400 1.2自有资金 15,000 12,000 27,000 1.3合作资金 35,000 35,000 2资金运用 25,030 19,450 25,744 22,805 37,159 130,188 2.1开发建设投资 24,000 17,000 18,000 14,000 73,000 2.2销售税金及附加(5.55%) 555 1,388 1,554 1,865 932 6,294 2.3所得税(预3.25%) 325 813 910 1,092 546 3,686 2.4土地增值税(预1%) 150 250 280 336 168 1,184 2.5支付合作方优先权费 5,000 5,513 513 11,025 2.6归还合作方本金 35,000 35,000 3盈余资金- 30 17,550 37,256 10,795 - 20,359 45,212 4累计盈余资金- 30 17,520 54,776 65,571 45,212 注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。国际项目现金流量表 (单位：万元)序号费用名称2009年2010年2011年2012年2013年合计1资金来源12,0008,00033,00040,00025,200118,2001.1销售收入18,00040,00025,20083,2001.2自有资金12,0008,00020,0001.3合作资金15,00015,0002资金运用12,00010,00013,76411,98317,77565,5212.1开发建设投资12,00010,00010,0005,70037,7002.2销售税金及附加(5.55%)9992,2201,3404,5592.3所得税(预3.25%)5851,3008202,7052.4土地增值税(预1%)1804002528322.5支付合作方优先权费2,0002,3633634,7252.6归还合作方本金15,00015,0003盈余资金 - - 2,000 19,236 28,018 7,426 52,679 4累计盈余资金 - - 2,000 17,236 45,254 52,679 注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。6.2 股权价值分析项目组采用折现卓达太阳城股权净现金流（FCFE）的方法估算其股权价值(EV)，由于卓达太阳城为卓达集团专为开发卓达太阳城项目群而注册设立的项目公司，项目组评估其股权价值仅基于现有的在建项目预测收益，对于项目公司未来的成长、损益情况不作考虑。卓达太阳城正在开发的项目总建筑面积约为190万平米，计划于2013年基本销售完毕，2011年-2013年公司股权净现金流量预测如下：单位：万元项 目2011年2012年2013年销售回笼款预测92297 164728 132461 项目总投资支付预测70000 50000 50000 各项税费预测9230 16473 13246 土地款支付预测0 0 0 经营性净现金流13067 98255 69215 融资新增预测50000 0 0 融资偿付预测15972 7750 57750 筹资性净现金流34028 -7750 -57750 投资性净现金流0 0 0 综合净现金流47095 90505 11465 折现率r取值企业权益资本成本（CAPM），计算公式如下：CAPM = Rf + (ERm - Rf) + AlphaRf为无风险收益率，项目组采用五年以上长期国债的年到期收益率的平均值3.17%；ERm为市场预期回报率，采用沪深指数中的成份股投资的年收益率的几何平均值10.26%（Wind资讯数据）；为贝塔系数，采用沪深300中房地产开发企业贝塔系数的加权调整值1.0855（Wind资讯数据）；Alpha为特别风险溢价，考虑项目公司规模风险率和个别风险率，以审慎原则取值为7%。经计算，卓达太阳城的权益资本成本（CAPM）约为17.9%。企业股权价值(EV)为未来三年现金流折现之和，经计算，卓达太阳城的股权公允价值为11.52亿元，以资金方持有其71.43%的股权计算，资金方所持股权价值约为8.23亿元，详见如下卓达太阳城股权价值计算表（单位：万元）：2011年2012年2013年FCFE2011FCFE2012FCFE2013净现金流 FCFE47095 90505 11465 折现率 CAPM17.9%折现年数 T 0.8333333331.8333333332.833333333折现系数0.8719848650.7398091240.627668624现金流现值41066 66957 7196 现金流折现之和 EV115219 7 保障措施情况7.1 抵押担保情况7.1.1 抵押担保具体容卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星河、威海星际、威海腾飞、威海旺都、威海恒通、威海中阳以其拥有的位于省文登市南海新区价值为124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购资金方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。7.1.2 抵押物概况抵押土地位于省文登市南海新区金海路东、高岛路南，共计十五宗，总面积为1,059,473平方米（1589.3亩），拟开发建设卓达香水海二期项目，相应土地证号、土地面积及所属公司列表如下：序号土地证号土地面积 （平方米）土地面积 （亩）公司名称土地使用权终止日期1文国用（2010）第110024号74411111.6星河2050-4-292080-4-292文国用（2010）第110025号3795156.9星河3文国用（2010）第110026号89458134.2星河4文国用（2010）第110027号80291120.4星河5文国用（2010）第110028号98945148.4腾飞6文国用（2010）第110029号73452110.2腾飞7文国用（2010）第110030号80043120.1腾飞8文国用（2010）第110031号73452110.2腾飞9文国用（2010）第110032号4439666.6星际2050-3-152080-3-1510文国用（2010）第110033号74289111.4星际11文国用（2010）第110034号3638854.6旺都12文国用（2010）第110035号92436138.7旺都13文国用（2010）第110036号89748134.6恒通14文国用（2010）第110037号4443566.7恒通15文国用（