江苏省地方房屋面积测算技术规范标准

.省地方标准 DGJJ11973-2012 DGJ32/TJ1312011房屋面积测算技术规程Construction technical specification of building area surveying and mapping2011-12-17发布 2012-3-1实施 省住房和城乡建设厅 审定 发布前言根据建科2011231号关于印发2011年度省工程建设标准编制、修订计划的通知要求，编制组收集了近十年来国家、行业和全国各省、市有关房屋面积测算方面的法规文件和标准规，进行系统的梳理与分析，并考虑到目前新的建筑结构和新技术等对房产面积测算的影响，通过广泛征求省各市有关部门、专家和实际作业工程技术人员的意见，对涉与的主要问题与具体容进行了专题论证，反复讨论、协调和修改后制定了本规程。本规程主要容包括：1 总则、2 术语、3 房屋面积测算的数据采集、4 房屋建筑面积计算规定、5 房屋的变更测算、6 房屋面积测算成果报告。本规程由省住房和城乡建设厅负责管理，市房地产测绘队负责解释。各单位在执行本规程过程中，如有修改建议和意见，请反馈至省工程建设标准站（地址：市江东北路287号银城广场B座四楼，邮政编码：210036）。本规程主编单位、参编单位、主要起草人和主要审核人主 编 单 位：市房地产测绘队市曦晨测绘 参 编 单 位：市宏伟测绘制图公司 工业园区测绘XX公司主要起草人：高巧森 管建平 富 强 吴炳友 宪章 奚长元 陆建生 耀亮 钟惠 于春生 王龙慧主要审核人：高俊强 汤 杰 兰孝奇 金龙 钟 容 王成华 虞继进目次1 总 则 2 术 语 2.1 房屋面积测算术语 2.2 建筑术语 3 房屋面积测算的数据采集3.1 房屋预售测绘的数据采集 3.2 房屋实测数据的采集4 房屋建筑面积计算规定4.1 一般规定 4.2 计算细则 4.3 共有建筑面积的分摊与计算5 房屋的变更测算5.1 变更分类 5.2 受理变更 5.3 变更测算 6 房屋面积测算成果报告 6.1 房屋面积测算数据的处理原则 6.2 检查、验收与成果资料 38 / 411 总 则1.0.1 为规全省房屋建筑面积测算工作，统一全省房屋建筑面积计算技术标准，依据房产测量规GB/T 17986-2000，特制了定本规程。1.0.2 本规程规定了房屋面积测算工作的基本术语、工作方法和房屋建筑面积计算与房屋共有建筑面积分摊一般与特殊情况的处理原则。1.0.3本规程适用于省行政区域房产管理中的各类房屋面积测算。1.0.4省行政区域的房屋面积测算工作除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。2 术 语2.1 房屋面积测算术语2.1.1房屋面积测算 building area surveying and mapping 利用测绘和计算机辅助的技术和方法，采集与表达房屋相关信息，为房屋管理等部门提供基础数据和资料。2.1.2房屋面积测算成果 products of building area surveying and mapping 房屋面积测算过程中所形成的各类图表、数据的总集。包括受理相关要件，房屋面积测算技术报告，房产平面图集等。2.1.3 房屋建筑面积 building area 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。2.1.4房屋套建筑面积area of the inside property 房屋套或门围由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三部分组成。2.1.5房屋的使用面积usable floor area 房屋套全部可供使用的空间面积。2.1.6房屋的登记面积registered property area 产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋登记面积由市、县(市)房屋登记机构登记确认。2.1.7房屋套墙体面积interior wall area成套房屋套使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以与外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套墙体面积。套自有墙体按水平投影面积全部计入套墙体面积。2.1.8共有（公用）建筑面积shared (common) building area 建筑物由多个权利人共同占有或使用的建筑面积。包括：幢共有（公用）建筑面积和非幢共有（公共）建筑面积。共有（公用）建筑面积还包括套与共有建筑之间的分隔墙，以与外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。共有（共用）建筑面积包含有：应分摊共有（公用）建筑面积和不分摊共有（公用）建筑面积。2.1.9房屋专有建筑面积proprietary building area 建筑物由单个权利人占有或享有独立使用的建筑面积。2.1.10房屋建筑面积预测算 forecast calculation of building area 依据规划建设主管部门核准的建筑施工图，按本规程，对房屋的特征信息进行图上采集计算，出具房屋面积预测算报告。用于房屋的预售审批与备案。2.1.11房屋建筑面积实测算 physical surveying building area房屋竣工后，根据本规程，对房屋的特征信息实地采集计算，出具房屋面积测算成果。为房屋登记、交易，旧城改造、征地拆迁等提供基础资料。2.1.12 房屋面积的变更测算 surveying building area for its alternating 房屋登记后，因房屋的产权界线、房屋面积等发生变化而进行的房屋建筑面积测算。2.1.13 房屋基本单元 elementary building area有固定界线、可以独立使用并有明确、唯一编号（幢号、房（室）号等）的房屋或特定空间。2.1.14 房屋 building 具有承重支柱，有顶盖（屋面）与围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造作为人们生产、生活或经营场所的建筑物。2.1.15 中误差standard deviation 在一定测量条件下，观测量的各个观测值真误差的平方和的平均值的平方根2.1.16 限差 tolerance 在一定观测条件下规定的测量误差的限值。2.2 建筑术语2.2.1 层高 storey height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.2.2 室净高 interior net storey height从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效空间的垂直距离。 2.2.3 自然层数natural storey 按楼板、地板结构分层的楼层数。2.2.4假层 informal floor 指位于自然层以上，层高不是全部为2.20m以上的非正式层。2.2.5 夹层 inter layers 在一个楼层，以结构板形式增设的局部楼层，为非自然层。2.2.6 阁楼 attic 位于自然层，利用房屋的上部空间或人字屋架添、加建的暗楼。2.2.7 架空层 open floor仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.2.8 架空房屋bottom overhead construction一般为底层架空，以柱子作为承重支撑的房屋。2.2.9 结构转换层 transfer structure layer 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换的楼层。2.2.10 设备层 mechanical floor建筑物专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入维护的楼层。2.2.11 避难层refuge storey 建筑高度超过100m的高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。2.2.12 地下室 basement房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。2.2.13 半地下室 semi-basement 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。2.2.14 房屋总层数total building layers房屋的地上层数与地下层数之和。2.2.15 地上层数overground layers指室地坪0.00m以上的房屋层数。采光窗在室外地坪以上，地坪（自然）以上1.50m的半地下室，计入地上层数。2.2.16 地下层数 underground layer室地坪0.00m以下的房屋层数。无采光窗，地坪（自然）以上1.50m的半地下室 ，计入地下层数。2.2.17 跃层式住宅duplex apartment house套空间跨越两楼层与以上，且设有套楼梯的住宅。2.2.18 骑楼 overhang楼层部分跨在人行道上的临街楼房。2.2.19 过街楼 arcade 有道路穿过建筑空间的楼房。2.2.20 过道 passage 建筑物厅、堂或套设置的水平交通空间。2.2.21 走廊 corridor gallery建筑物设置的套外使用的水平交通空间。2.2.22 架空走廊 bridge way建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。2.2.23 挑廊 overhanging corridor挑出建筑物外墙的水平交通空间。2.2.24 檐廊 eaves gallery设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。2.2.25 回廊 cloister围绕中庭或庭院的走廊。2.2.26 门廊 porch位于建筑物出入口处,凸出于建筑主体，有廊台、且有支柱支撑顶盖或半围合的开放式建筑空间。2.2.27连廊corridor；covered passage连接建筑之间的走廊。2.2.28 门斗 foyer在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的有盖过渡性建筑空间。门斗一般由建筑主体凹进形成，借助于建筑墙体形成围护。2.2.29 门厅lobby；entrance room位于建筑物人口处，用于人员集散并联系建筑室外的枢纽空间。2.2. 30雨蓬 canopy 设置在建筑物进出口上部用于挡雨、遮阳的板或蓬。2.2.31阳台balcony；veranda附设于建筑物外墙设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。2.2.32设备用房equipment room machine room独立设置或附设于建筑物中用于设置建筑设备的房间。2.2.33 永久性顶盖 permanent plafond经规划批准设计的永久使用的顶盖。2.2.34 围护结构 envelop enclosure围合建筑空间四周的墙体、门、窗、栏杆等。2.2.35 围护性幕墙 enclosing curtain wall直接作为外墙起围护作用的幕墙。2.2.36 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.2.37 建筑幕墙 building curtain wall 由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑以外的围护结构。2.2.38 勒脚 plinth建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。2.2.39 变形缝 deformation joint 为防止建筑物在外界因素作用下，结构部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝。包括伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝。2.2.40 棚 shed 由单排或多排柱和顶盖构成的室外空间。2.2.41 天井 patio被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。2.2.42凸窗bay window用于房间采光和美化造型而设置的，窗台高度0.03m凸出外墙的窗。2.2.43 落地窗french window窗框与地板直接相连的窗或凸出外墙但窗台高度0.30m的窗。前者为落地窗，后者为反凸式落地窗。2.2.44 大堂 hall 具有休息、会客、接待、商务等功能的门厅。2.2.45 中庭（共享空间） atrium建筑中贯通多层的室大厅。2.2.46 前室 anteroom设于楼、电梯间与走廊之间用于分配、缓冲人流的过渡性建筑空间。2.2.47 台阶 steps 室外或室在地坪与同一楼层不同高度处设置供人行走的阶梯。2.2.48 管道井 pipe shaft建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道。2.2.49 烟道 smoke flue建筑物中设置用于排放烟尘的竖向井道。2.2.50 核心筒core tube建筑物中集中解决垂直交通、设备电气垂直管线、联系其它建筑空间的结构体系。2.2.51裙房podium与高层建筑相连的，建筑高度不超过24m的附属建筑。2.2.52 塔式住宅 apartment tower/building以共用楼梯或共用楼梯、电梯为核心布置多套住房，且其主要朝向建筑长度与次要朝向建筑长度之比小于2的住宅。2.2.53 功能区function area根据房屋的用途而划分的使用围称为功能区。2.2.54 公共（消防）通道public (fire prevention) channel建筑物用于消防或通行需要而设置的与市政或小区道路连通的穿越建筑物的通道。2.2.55 公共绿地（开放空间）public green area (open area)满足规定的日光要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。2.2.56 眺望间 view room设置在建筑物顶层或挑出外墙的，供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。3 房屋面积测算的数据采集3.1房屋预售测绘的数据采集3.1.1商品房预售测算应根据“建设工程规划许可证”与依法核准备案的建设工程施工图或匹配的电子图进行。3.1.2从建筑施工图上采集房屋边长数据时，应对分段边长之和与总长度进行校核。校核不符时，应返回建设单位进行修正。当图形面积0.50时，可用设计图图解量取边长或在电子文档上获取；超过上述标准的，应返回设计单位补充。3.1.3 图纸边长采集过程中，若遇特殊情况时，需在计算成果的附记中记录或作详细说明。当个别小尺寸有明显错误的，可自行修正；对数据不足的，可采取图解量取、图解计算。3.1.4在应用图纸进行计算时，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m。3.1.5 在建造过程中，若房屋施工图纸发生变更的，须办理相关审批手续，并与时通知委托的测量机构办理变更测量。3.1.6经房屋登记机构审核的预测成果，是房屋预售许可、审批与备案的依据。3.2房屋实测数据的采集3.2.1房屋数据的实地采集应按以下规定执行：1 房屋的实测应包括：竣工测绘、现状测绘、变更测绘、分割测绘等。2 用于数据采集的工具与设备应包括：经检定合格的钢卷尺、手持测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS卫星定位系统等。3 采集容应包括：房屋的边长、墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需表述的地形要素。4 使用钢卷尺测量水平距离时，尺两端应选取房屋一样高度的参考点，以保持尺子处于水平位置。使用红外测距仪或全站仪测量时，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。5 其形状规则房屋的数据采集应进行总尺寸和分尺寸数据校核。当丈量边长与设计边长较差在误差允许围时，可采用原设计边长，否则应采用实测边长。6 对同套型或同单元实测时，应进行数据校核，其边长总长度应等于分段长度之和，并应有多余测量数据校核。7 实测房屋有不规则形状或直接测量有困难时，可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点的中误差应控制在0.05m围。3.2.2层高测量应按以下规定执行：1 在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层（插层）、地下层、半地下层等进行层高测量。对层高有疑问的其他建筑空间，应进行层高测量，并作相应记录。2 同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，必须分别对各区间进行测量与记录，并在备注栏记录说明。3 当建筑物设计层高2.10m或2.30m时，可测量一个层高值；当设计层高在2.10m和2.30m围时，应在不同位置测量三个以上层高值取平均值作为实测层高，层高量取至0.01m。4 有建筑施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差0.03m时，可按设计层高为准。5 无建筑施工图（历史遗留）房屋，其层高按层不同位置实测数据的平均值作为层高。6 底层或地下室层高数据，应按实测净高数据，加结构顶板厚度作为该层的房屋层高。3.2.3 斜坡屋顶与倾斜房屋边长的数据采集，应符合以下规定：1当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为倾斜时，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数据并附略图说明。2当房屋的墙体为向外倾斜时，边长尺寸量应至倾斜位置的底部。3 当房屋的斜坡屋顶与倾斜墙体层高难以量取时，应量取室净高2.10m处，并同时量取相应的定位数据。3.2.4阳台、平台、廊、窗的数据采集应按以下规定执行：1 阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸，阳台顶板至底板的垂直距离。当阳台的围护结构凸出阳台底板时，应采集阳台底板的水平投影距离。2 平台需要采集的数据应包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围和平台周边建筑外围的相对位置数据。3 有柱廊时，应取廊柱之间、廊柱与廊围护结构之间的相对位置数据。无柱廊时，应量取廊的顶盖水平投影面积与位置数据。对异型柱所构成的围护结构，应量至异型柱外围2.20m或净高2.10m处作为围护尺寸。4 窗需要量取窗外侧与主体墙体的位置数据，量取窗台与楼（地）面之间的位置数据，窗底板到顶板之间的垂直距离。3.2.5 建筑物外墙体数据的采集应按以下规定执行：1 采集建筑物的边长与墙体厚度数据时，应在未进行装饰贴面处理的部位量取。2 采集建筑物外的边长与墙体厚度数据时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。（不包含装饰性贴面）3.2.6 车位（地下车位）、商业摊位等特殊房屋的数据采集应按以下规定执行：1 车位（地下车位）、商业摊位的界线确定应经规划、消防审核通过。界线宜由界址点或线界组成。2以界址点或线界连线作为界线的车位、商业摊位，建筑面积应量取相邻界址点或线界各自的相对位置数据。3 车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构空间距离和围护结构厚度。4 对地下空间（含地下室）进行边长测量时，可实测室边长和外墙厚度。当外墙厚度无法实测时，可采用建设工程施工图数据。3.2.7 房屋边长数据采集应按以下规定执行：1 住宅或写字楼应按套或分单元采集；2 共有建筑面积边长数据应分层采集；3 自建房或独立产权房屋的建筑面积边长数据应分层采集；4多产权房的建筑面积边长数据应按单元采集，其共有面积边长应分层采集。 3.2.8 房屋信息数据采集应按以下规定执行：1 房屋信息数据采集时应确认的容包括：建筑物名称、房屋坐落、房屋幢号、户（室）号、房屋产别、建筑结构、房屋用途、房屋建成年份、房屋层数等与建筑物有关的权利人与委托人信息等。2 建筑物名称应根据当地地名委员会批准的名称采集。3 房屋坐落、房屋幢号应根据当地公安部门批复(证明)进行采集。4房屋产别应按房产测量规GB/T179862000附录A中的表A4采集。5 房屋结构应根据经审核的建筑施工图相关容进行采集，或参考GB/T179862000房产测量规附录A表A5采集。6 房屋用途应根据规划部门批复的规划容进行采集。7 房屋建成年份应按房屋实际竣工年份采集。拆除翻建的房屋，按翻建竣工年份采集。8 房屋的总层数应按本标准的要求，并参照规划许可证实地进行采集。房屋层高的误差与限差应满足本标准第6.1.4条款边长丈量二级精度要求。9 建筑物有关的权利人与委托信息包括：权利人和委托人的（名称）、地址、联系方式等。4 房屋建筑面积计算规定4.1一般规定4.1.1 计算全部建筑面积应按下列规定执行：1 永久性结构的单层房屋其层高大于2.20m时，应按一层计算建筑面积。多层和高层房屋应按各层建筑面积的总和计算。2 房屋自然层局部楼层设有的夹层、插层、技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层与楼（电）梯间等，高度在2.20m以上时，面积应按其水平投影面积计算。3 穿过房屋的通道，房屋的门厅、大厅面积均按一层计算建筑面积计算。门厅、大厅的回廊部分，层高在2.20m以上时，面积应按其外围水平投影面积计算。4 房屋的楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等应按房屋自然层数计算建筑面积。5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备间等，建筑面积应按其外围水平投影面积计算。6 挑楼、全封闭的阳台面积，应按其外围水平投影计算。7与房屋相连的有柱走廊，层高在2.20m以上时，面积应按其柱的外围水平投影面积计算。8房屋间永久性封闭的架空通廊，层高在2.20m以上时，面积应按外围水平投影面积计算。9 地下室、半地下室与其相应出入口，层高在2.20m以上时，应按其外墙（不包括采光井、防潮层与保护墙）外围水平投影面积计算。（地下室按照外墙投影面积计算。）10 有柱或有围护结构的门廊、门斗，应按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。11玻璃幕墙，金属板幕墙与其他材料幕墙作为房屋外墙时，应按外围水平投影计算建筑面积。既有主墙，又有幕墙时，以主墙的外围水平投影面积计算。 12 属永久性建筑的有柱或非单排柱的车棚、货棚、站台、加油站等，层高在2.20m以上时，应按柱外围水平投影面积计算。13 与室相通，具备房屋一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝，应按外围水平投影计算。14 依坡地的建筑物吊脚架空层，深基础架空层，设计加以利用，且有围护结构的，应按层高在2.20m以上或净高在2.10m以上部位的外围水平投影面积计算。15 立体书库、仓库、车库、机械车库等有结构层的，按其层高2.20m结构层建筑面积的总和计算。部无结构层的不论其高度和停放层数，均按一层计算。16 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积的实际层数计算。17 有永久性上盖，有柱和围护结构的场馆看台，层高大于2.20m时，按柱或围护结构的外围水平投影面积计算建筑面积；场馆有结构层的多层，应按多层面积计算；场馆看台下方加以利用，且高度在2.20m以上的部位，应按其结构层水平投影面积计算。18原始设计斜面结构屋顶下面加以利用的空间，层高在2.20m以上或屋面底板距楼面净高在2.10m以上（含2.10m，下同）的部分，应计算建筑面积。4.1.2计算一半建筑面积应按下列规定执行：1与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。上盖水平投影超过底板外沿的，以底板围护结构外围水平投影面积一半计算；围护结构超过上盖的应按其上盖水平投影面积一半计算。2 属永久性建筑的独立柱、单排柱车棚、货棚、雨篷、站台、加油站、收费站等，层高在2.20m以上的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。3 有顶盖未封闭的挑廊、阳台，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。当围护向倾斜时，应按围护上沿外围水平投影面积的一半计算；当围护向外倾斜时，应按底板外围水平投影面积的一半计算；当围护超过上盖投影时，应按其上盖水平投影面积一半计算；上盖投影超过围护时，应按围护结构水平投影面积一半计算。4 有顶盖不封闭的永久性架空通廊，应按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。5 有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高2.20m的，应按其上盖水平投影面积的一半计算。4.1.3 不计算建筑面积应符合以下规定：1 层高在2.20m以下的技术层、夹层、插层、架空层、车库层、地下室、半地下室等。2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷，以与有主墙体的玻璃幕墙、金属幕墙与其它材料幕墙等。3 房屋之间无上盖的架空通廊。4 无顶建筑，房屋的天面、天面上的花园、泳池、眺望间等景观建筑设施。5 与室不相通的平台、花台、晒台，挑台、挑廊、檐廊，以与房屋间的伸缩缝等。6 建筑物的操作平台、上料平台与利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。7 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路、街巷通行（主要通道，边上无人行道）的，不论其是否有柱、是否有围护结构，均不计算建筑面积。8 利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。9 房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其它装饰性材料的贴面。10 独立烟囱以与亭、塔、油（水、气）罐、池、地下人防的干、支线等。11 活动房屋、临时房屋、无顶盖或部分倒塌的房屋。12 无永久性顶盖的架空走廊和用于检修、消防的室外钢梯、爬梯等。13 最大进深1.00m未封闭的阳台、挑廊等。14 顶层檐口以上用结构层（楼板）全封闭的，应视为隔热层不计算建筑面积。15楼梯已计算建筑面积的，其下方空间无论是否利用，均不计算建筑面积。4.2计算细则4.2.1 层高与净高的计算应按下列规定执行：1 层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。结构面可包含厚度不大于0.02m的结构找平面层（图4.2.1-1）。2同一楼层外墙以的建筑空间中，当结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足够2.20m的部分，其层高应取所在楼层的层高值；当局部净高度不足2.10m的部分，其净高值应取所在楼层的净高值（图4.2.1-1）。4.2.2 特殊房屋的面积计算应按下列规定执行：1 建筑物由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体构成，应按层高在2.20m以上计算建筑面积；当不具备条件直接测量层高时，可按其室净高在2.10m以上部位的水平投影面积计算。2 当建筑墙体向倾斜时，应按其室净高在2.10m以上的水平投影部位计算；当建筑墙体向外倾斜时，按底板墙体外围水平投影面积计算。3 坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不具备条件直接测量层高时，可按其室净高在2.10m以上部分水平投影面积计算（图4.2.2-1）。4 多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,若柱为倾斜柱，应以柱距离地面2.10m处的连线水平投影面积计算；柱为外倾斜柱，则应以柱最底端外侧连线水平投影面积计算（4.2.2-2）。4.2.3 阳台、平台（露台）、复合阳台的区分应符合以下规定：1阳台与平台的区分：包括底板是借助于下层屋面或者独立悬挑、台下方是房间或者阳台，台上方有盖者应为阳台，无盖者应为平台（图4.2.3-1）。2 凸、凹阳台的区分：具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台应为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台应为凹阳台。详见图4.2.3-23 凸、凹阳台的计算按下列规定执行：1）有顶盖的不封闭凸阳台，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。2） 有顶盖的不封闭凹阳台，进深2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积计算；进深2.10m时，应按其围护结构外围水平投影面积一半计算。4 复合型阳台由凸、凹两部分构成的阳台为复合型阳台（图4.2.3-3）。5 复合阳台的计算按下列规定执行：1）有柱的不封闭复合阳台，当凹入进深2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；凸出部分应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；当凹入进深2.10m时，复合阳台应按其柱或围护结构外围水平投影面积一半计算；2）无柱的不封闭复合阳台，当凹入进深2.10m时，凹入部分应按结构外围的水平投影面积计算；当凹入进深2.10m时，应按其凹入部分结构外围的水平投影面积一半计算；凸出部分按围护结构外围水平投影面积一半计算；无围护结构的，不应计算建筑面积。6有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，应按其围护结构或围护物外围水平投影面积一半计算；当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在垂直空间围，无水平横梁、挂墙等结构时，阳台不应计算建筑面积；否则，应按结构层认定，计算一半建筑面积。详见图4.2.3-47高层中二户共有的消防阳台，由栏杆分隔但阳台底板相连的两个相邻阳台，可按分隔栏杆作为界线，分别计入各户（室）阳台建筑面积；独户（室）中的消防或封闭情况一样的双阳台，可按单阳台计算建筑面积（图4.2.3-5）。8 对顶层和非标准层的不封闭阳台，以该幢建筑标准层层高的二倍作为阳台有无上盖的认定标准；无标准层时，以6.00m作为认定标准。当阳台高度在2.20m6.00m时，认定有顶盖，否则为无顶盖。当顶层或退层阳台的上盖为斜屋面时，阳台的上盖高度取阳台底板与上层斜屋面最低点间的垂直距离。9 在一幢房屋上、下层阳台水平投影线不完全重叠时（即左右或前后错开）时按以下规定计算（图4.2.3-6）：1）当上层顶盖投影进深1.00m或重叠部分小于下层阳台面积一半时，不应计算建筑面积；2）当阳台进深1.00m且重叠部分不小于下层阳台面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。3）当复合阳台凸出进深1.00m或凸出重叠部分小于下层阳台凸出面积一半时，凸出部分不计算建筑面积。当凸出进深1.00m且凸出重叠部分不小于下层阳台凸出面积一半时，应按重叠部分的水平投影面积一半计算。10住宅建筑中属于一户专有，且结构特殊类似于阳台，在建筑图上标定为空中花园、入户花园等（位于地面层、房屋或裙楼屋顶除外），均应认定为入户阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。11 在建筑物中设置的，与公共走廊、通道相通、具有一面以上（含一面）直接对外开放、用于绿化、休闲的公有建筑空间，且结构与阳台类似的公共阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积。12 住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物时，当上方建筑形成为阳台时，则该部分作为阳台，应按本规程中相关阳台的规定计算面积；当上方是房屋建筑时，下方应视为门廊或门斗，按门廊或门斗规定计算（图4.2.3-7）。4.2.4 花池、空调机位的计算应符合以下规定（图4.2.4）：1结构墙体以外的不计算建筑面积。 2利用阳台建筑部分隔形成的花池、空调机位等，应作为阳台部分计算建筑面积。3单独向阳台与建筑部空间凹进，部隔墙为非结构墙体的，应计算建筑面积；部隔墙为结构墙体的，不应计算建筑面积。4.2.5凸窗、落地窗的计算应符合以下规定： 1凸窗窗台与地面0.30m且净高2.10m的，按落地窗计算建筑面积；凸窗窗台与地面0.30m时，按凸窗，不论高度不计算建筑面积；凸窗净高2.10m且凸窗进深1.00m时，凸窗计算建筑面积，否则不计算建筑面积；净高2.10m的落地窗，不论进深，计算建筑面积（图4.2.5-1）。2窗体未凸出外墙的窗（图4.2.5-2a）、或窗体上（下）方凹入部分以各种类型建筑材料封闭的窗（图4.2.5-2 b、c）均不视为凸窗，当净高2.10m时，计算全部建筑面积。3对上反梁外侧另有结构横梁的窗，取横梁为外墙，其横梁以外部分视为凸窗，当凸窗横梁以部分净高2.10m时，应计算全部建筑面积; 当凸窗横梁以部分净高2.10m时，应不计算建筑面积; 对下反梁外侧另有结构横梁的窗，当凸窗窗台高度0.30m且凸窗横梁以部分净高2.10m时，应不计算建筑面积。当凸窗窗台高度0.30m且凸窗横梁以部分净高2.10m时，应按落地窗计算建筑面积（图4.2.5-3）。 4阳台的凸窗或花池，当凸窗不计算建筑面积时，所占用的阳台或花池空间应计入阳台建筑面积（图4.2.5-4）。4.2.6采光井、管道（井）的计算应符合以下规定：1 管道（井）应包含：通风、垃圾、排烟、上下水管、暖气、通讯或电缆等。2 房屋的各类管道（井），应按自然层数计算建筑面积。3 位于建筑物主体以外的管道（井），不计算建筑面积。4地下室或半地下室所使用的采光井，不计算建筑面积。5地下室或半地下室其主体以的管道（井），在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积，并计入地下室或半地下室共有建筑面积。6 当管道（井）位于地面建筑物部时，应计入地上功能区或层共有建筑面积。7借助四面建筑围成，中间设置有盖的采光井，当为多户共有的，不计算建筑面积；独户（别墅、自建房）专用时，应计算建筑面积。4.2.7 室楼（电）梯面积的计算应符合以下规定：1位于建筑外墙或主体结构以外，与建筑物主体相通且有二面以上围护墙体的楼(电)梯，为室楼梯。位于建筑外墙或主体结构以的楼梯，均视为室楼梯。2 室楼梯无论其本身如何设置梯间，均按建筑物自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。 3 穿越夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，夹层（或非自然层）不使用（不开门）的，其位于夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，不计算建筑面积。4 与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其出入层数，计算建筑面积（图4.2.7-1）。5共享空间的自动扶梯、旋转楼梯，按所经层次计算建筑面积，当上下自动扶梯之间有间隔时，其间隔0.30m时，不论顶盖高度，按一层计算建筑面积；当间隔0.30m时，其间隔计入楼梯部分，按楼梯间规定计算建筑面积。6当底层(商场、办公楼等)部设置自动扶梯无回转公共过道时，应按上层回转空间部分，计算建筑面积（图4.2.7-2）。7复式建筑的室楼梯，按自然层数计算建筑面积；通往跃层，假层（阁楼）、夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积。8在建造楼梯（旋转式）中形成的净空，其面积5.00时，应按建筑物上空计算建筑面积；面积5.00时，应按自然层计算建筑面积。9错层式建筑的室楼梯，应选上一层的自然层数计算建筑面积（图4.2.7-3）。4.2.8幕墙、墙体的面积计算应符合以下规定：1 当主墙面外又有幕墙时，应视为装饰性幕墙，不计算建筑面积。2围护性幕墙按以下情况计算面积（图4.2.8-1）：1） 当楼面底板外边缘至幕墙外边缘距离0.40m时，以该距离为外墙厚度，取中线，其一半作套半墙，一半为共有半墙；2）当楼面底板至幕墙外边缘距离0.40m时，楼板外边缘至幕墙边缘的空间应按建筑物上空计算。3） 当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为本层外墙厚度。4）当上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙时，以材料框架的厚度作为本层外墙。3楼层既有主墙又有幕墙的计算，应按以下规定执行（图4.2.8-2）：1）围护性幕墙，按幕墙外围水平投影计算。2) 装饰性幕墙，不计算建筑面积。3）当整墙面有主墙又有幕墙时，当主墙总长，超过整墙面长度的2/3时，可取主墙与延伸线为本层外墙；否则，主墙部分和幕墙应分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。4）全幕墙中的零星墙体1/3墙面时，可取幕墙为外墙；否则按主墙和幕墙分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。4 外墙、共有墙中含有柱或其他承重支撑体时取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延长交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙体面积（图4.2.8-3）。5 建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。详见图4.2.8-46 商场、商铺局部以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取主墙体或围护构架的厚度作为外墙厚度计算面积。7当外墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，取下部勒脚以上的墙体厚度计算面积。4.2.9走廊（含挑廊、檐廊、连廊等）的面积计算 1走廊的划分应符合下列规定（图4.2.9）：1）沿走廊延伸方向两侧均封闭；2）走廊有一侧开敞，其开放深度1.00m的建筑空间；3）一条走廊仅局部段一侧或两侧开敞，其余部分均为封闭。2 外走廊（有柱、无柱）的划分应符合以下规定：1）开敞侧有柱或其它类型承重支撑体的走廊，视为有柱走廊；2）两侧存在局部墙体或建筑空间的走廊，视为有柱走廊；3）走廊两端的柱或墙体不专向走廊凸出，或柱或墙可以划归其它建筑空间时，该走廊可视为无柱走廊；4）由多段构成的走廊，如果仅某一段走廊有柱或墙，可以以该段走廊的两端转折处为界，将该走廊划分为有柱与无柱两部分。3 、外走廊计算应按符合以下规定：1）走廊无论层高，无论其两端是否封闭，应计算全部建筑面积。 2）有柱走廊不论其层高，均按其柱的外围水平投影面积计算；无柱走廊当层高小于二个自然层时，按其结构或围护物外围水平投影面积的一半计算；层高达到或超过二个自然层时，不计算建筑面积。3）位于地面一层与房屋相连有盖、无柱、无围护结构、凸出建筑主体的走廊、檐廊，无论下方是否有台阶，均不计算建筑面积；凹入建筑主体的有盖、无柱的走廊、檐廊，当上盖宽度1.00m时，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）位于屋顶（裙房屋顶）衔接房屋与房屋之间有顶盖的无柱走廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算；当围护结构顶盖的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。5）楼房底层设有两端不封闭的通道，若该通道仅一幢使用，无道路相连的，计算建筑面积；若通道可供车辆通行或与道路相通的，视为公共通道，不计算建筑面积。4.2.10室外台阶、楼梯、车道的面积计算应符合以下规定：1有永久性顶盖的室外楼梯，按全部建筑面积计算；当房屋顶层上盖高度2.20m时，顶层应视为无楼梯，不计算建筑面积。2室外楼梯其顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯应视为无顶盖楼梯，应按楼梯各层水平投影面积的一半计算。3室外台阶（坡道）不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其利用部分，按其净高2.10m的部分，计算建筑面积。4 无上盖的室外车道不计算建筑面积，有永久性上盖的室外车道按到达层数计算建筑面积；室车道按自然层数计算建筑面积。在车道所投影的层，若车道下方空间设计加以利用的，按其净高2.10m的部分，计算建筑面积，其各层车道所占用的空间，不应重复计算车道面积。5地面至裙楼平台或裙楼平台上设置的，室外楼梯、自动扶梯，应列为不分摊共有建筑面积（图4.2.10-1）。4.2.11 门廊、门斗、雨蓬的计算应按以下规定执行：1无柱的门廊、雨蓬不计算建筑面积（4.2.11-1）。2单柱、多柱门廊、雨蓬的计算，应按以下规定执行（图4.2.11-2）：1)进深1.00m的门廊、雨蓬不计算建筑面积；2）单柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影面积一半计算；3）多柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。3门斗、门廊（凹）的计算，应按以下规定执行（图4.2.11-3）：1）无柱、单柱、多柱的门斗、门廊进深1.00m的不计算建筑面积；2）无柱、独立柱进深1.00m的门斗、门廊按其上盖水平投影面积的一半计算；无柱、单柱进深2.10m或多柱的门斗、门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。4复合式的门廊、雨蓬的计算，应按以下规定执行（图4.2.11-4）：1）无柱的复合式门廊、雨蓬，凸出部分不计算建筑面积；当凹入进深2.10m时, 按其凹入部分的上盖水平投影面积计算；当凹入进深2.10m时, 应按其上盖水平投影面积的一半计算。2）独立柱的复合式门廊、雨蓬，当凹入进深2.10m时,凹入部分按其上盖的水平投影面积计算；凸出部分按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算；当凹入进深2.10m时,复合式门廊、雨蓬应按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算。3）多柱的复合式门廊、雨蓬，应按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。4.3 共有建筑面积的分摊与计算4.3.1幢的确定应符合以下规定：1底下裙房，裙房上部为多幢塔楼的建筑，合并为一幢，裙房上部的多幢塔楼，应作为不同功能区计算分摊系数。2地下（含半地下室地上部分1.50m）为大型车库互相连通，地上不相通或幢与幢之间以连廊相衔接的，地上各幢按多幢计算。3地上（含半地下室地上部分1.50m）大型车库或架空层，上部为多幢独立的房屋，按多幢计算。4.3.2特殊情形房屋的幢可按以下规定执行：1由裙楼和多座塔楼组成的幢建筑，当裙楼与各塔楼之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且相互间无共有设施设备的，可将裙楼与其相应的塔楼作为一幢。2当地面车库（含架空层、半地下室地上部分1.50m）层以上各幢的共有部位相互独立或塔楼间以连廊相衔接时，其车库层上的塔楼，可分别作为多幢。3 当连接多座塔楼的大型裙楼，塔楼以下为多功能用途（图4.3.2-1）时，地下是车库与设备，地上裙楼亦为商业与停车场混合。当商业或其它功能的共有建筑空间无相互冲突时，可按图4.3.2-1所示，进行共有建筑面积分摊。4结构和功能不同或高差较大的毗连房屋，有伸缩缝隔断或无相关共有共用设施设备冲突时，可各自按单幢计算。5 房屋建成后改建、扩建并形成整体的，应在满足房屋登记条件下，作为一幢。否则，改建、扩建部分应单独计算。4.3.3共有建筑面积的划分与确认应符合以下规定：1应以当地主管部门核准、备案的建筑施工图为依据，按本规程要求，在参照幢各功能使用状况、共有部位的性质和服务围的基础上，进行确认和申报。2当建筑施工图中有公共建筑空间围界定、界限不清，或标注的功能名称、服务围不明确等情况时，应由设计单位和建设单位以书面形式共同确认并盖章后作为依据。3房产测绘单位应根据申报材料进行核对、实地勘测，丈量计算，编写测算成果报告，报房屋登记机构审核。4竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，房产测绘人员应对房屋的共有部分和实际功能使用状况进行勘测核对；当实地对照出入较大时，以竣工测绘核定的实际使用功能为准。4.3.4共有建筑面积的分类应符合以下规定：1应分摊的共有建筑面积应符合以下规定：1）符合法定或相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分；2）建筑物共有的核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间与各种管道井、垃圾井道；3）建筑物共有的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、外廊、门廊、门斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移动空间；4）幢共有的变（配）电室、消防控制室、大楼监控室、水泵房、设备间、值班警卫室等；5)突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设备间等；6）幢各套与共有建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积，以与外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。2 不应分摊的共有建筑面积应符合以下规定：1）符合法定或相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；2）建筑物底层、顶层或裙楼顶层，用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；3）建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等公共建筑空间；4）建筑物，层高2.20m以上的消防避难层(区)、结构转换层；5）建筑物地下用于人防、公共停车位等；6）为多幢建筑服务的消防通道，共有房屋等；7）为他幢建筑所有权人的生活与利用不可缺少的共有部分。4.3.5共有建筑面积分摊的一般原则应符合以下规定：1共有建筑面积的分摊，应按幢为单位，幢的共有建筑面积在幢分摊；非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊；幢的共有建筑面积，不列入他幢分摊；地下部分的共有面积列入地下分摊；地上部分的共有面积列入地上分摊。2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按本规程相关条款执行。3 一般成套房屋住宅楼的共有建筑面积分摊，应按其幢各套的相关建筑面积比例进行分摊。4 幢为独立产权时，其建筑面积可按各层墙外围水平投影面积之和计算，可不划分幢共有建筑面积。5已列为不分摊共有面积的，不参与幢其他共有建筑面积的分摊。6幢一般不宜设定专有面积。当确需列为层、单元、室（户）专有建筑面积时，可采用协议确定，计入相应的套建筑面积且参与幢共有建筑面积的分摊。7经共有建筑面积分摊计算后，各室（户）的建筑面积之和，应等于相应幢、功能区、层的建筑面积。8 幢共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有部位中的权界；共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变原使用功能。4.3.6特殊共有建筑面积分摊应按以下规定执行。1地下室共有建筑面积的分摊，应按以下规定执行：1）涉与地下室部分的共有建筑面积，应列入地下室功能区或层分摊。2）当地下室功能区或层局部为商业、办公等用途（合法）时，其商业或办公等区域的共有建筑面积，应根据不同功能区域，按照本规程地上建筑相关条款进行分摊。3）当地下停车场中机动（非）车位，有合法手续，准予出售并可拥有独立产权时，其机（非）动车位的面积，可按各停车位实际