XXXX年7月广州市房地产市场监控报告_55页_中地行

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第61页 共61页中地行广州市房地产市场监控报告（2010年7月1日7月31日）广州中地行房产代理有限公司一 宏观市场41）新政两月广州中心六区楼价降一成42）广州2万多套新房下半年上市43）住宅交易降5成 商铺交投升3成54）海珠区“三旧”改造将涉全区1/4面积65）新中轴线添地标：岭南第一门66）广佛地铁首通段轨道贯通7二 土地市场91.7月土地交易情况92.7月土地供应情况113.保利地产2.14亿拿番禺桥南街宅地 亚运城周边地块流拍14三 房地产市场分析151 07月0131日房地产市场分析152 广州市商品住宅市场总体成交走势163 广州市商品住宅市场成交区域分布174 广州市商品住宅市场成交价格情况185 各片区商品住宅市场成交主要情况195.1荔湾区205.2越秀区225.3海珠区245.4天河区265.5白云区285.6黄埔区305.7番禺区325.8花都区345.9南沙区365.10萝岗区385.11增城市405.12从化市426 商品住宅成交各项数据排名44四、广告分析481.分析说明482.广告投放分析483.大额广告投放情况51五、热点楼盘54一 宏观市场1）新政两月广州中心六区楼价降一成新闻摘要：阳光家缘数据显示，6月1日至6月29日，广州全市（含十区和两辖市）一手住宅交易面积为41万平方米，环比下跌8.3%；均价破1.1万元，达到11158元/平方米，环比升6.37%。不过值得注意的是，广州市中心楼价已经连续两月下降，降幅达9.8%，6月中心六区（天河、海珠、越秀、荔湾、白云、黄埔）均价15859元/平方米，环比下降3.2%。值得一提的是，此前难有松动的市中心楼价已经连续两个月下调。阳光家缘数据显示，6月中心六区一手住宅均价为15859/平方米，环比下跌3.2%。而5月六区均价又比4月的17583元/平方米下跌7.5%。可以看到，仅两个月时间，市中心六区均价已经下降了9.8%。新闻来源：2010年7月1日 新快报 A12中地行点评：新政后，不少开发商并没有明显降低楼价，而是以一些促销方式、优惠折扣吸引消费者，有些开发商会以团购形式进行打折优惠，除了广义的由购房网站等组织的团购外，以单位为对象的内部团购手段在广州楼盘的销售中正有逐步增多的趋势。当前楼市的观望气氛浓厚，除了传统的宣传推介手段外，许多楼盘都不得不根据所处的地段和产品的定价主动拓展客户。2）广州2万多套新房下半年上市新闻摘要：今年下半年广州楼市将有46个全新盘、预计22319套新房放量上市，其中亚运城项目预计推货4480套。下半年广州市新盘确定在7、8月推出的有15个左右，抢在国庆节之前占领消费者市场。比如，越秀区下半年推货楼盘最多，7个新盘，推货时间集中在7-9月及年底左右，所推户型比较丰富，面积从60平方米的小面积到200多平方米的大户型均有。而荔湾区未来货量较小，推货时间基本集中在7月份，主流户型为80-143平方米的两房及三房。海珠区未来推货项目有7个楼盘，推售时间预计为9月。番禺区下半年推售的项目除巨无霸亚运城外，还有星辰时代豪庭、奥园广场、博学公馆、雅居乐石楼项目及雅居乐青新项目等。除博学公馆外，面积均为90平方米以上的大户型，货量也较大，推售时间主要集中在7-10月。新闻来源：2010年7月4日 广州日报 A03中地行点评：如此集中的推货必将在一定程度上引起市场供需格局的变化，造成较大竞争压力。由于供货量主要集中在郊区及外围区域，中心城区的可供货量依然紧张，因此下半年郊区及外围区域将面临比较明显下行压力，而中心城区的价格下调的压力不大。3）住宅交易降5成 商铺交投升3成四月地产新政以来，商铺成为了“投资避难所”。统计分析报告显示，进入5月份广州住宅投资者购房量环比下跌5成，佛山住宅投资者购房量环比也分别下降近3成，而商铺市场却在节节升温。数据显示，以新政作为分水岭，4月下旬至5月，广州总价在100-200万元之间的商铺成交比新政出台前一个半月增加3成。6月数据显示投资客过档商铺市场有进一步增加的趋势。新闻来源：2010年7月4日 广州日报 A03中地行点评： 4月下旬之后，住宅市场里投资客撤资离场已成定局，但目前各类投资渠道的收益状况仍不算理想，投资客撤资住宅市场后只能在不动产市场继续寻找合适的投资渠道，因而出现了近期商铺交投节节升温的情况。4）海珠区“三旧”改造将涉全区1/4面积新闻摘要：海珠区旧城改造用地主要集中于区西北部老城区，城中村改造主要集中在中部和东南部地区。目前海珠区“三旧”改造正全面铺开。其中，城中村改造方面，位于国际会展中心旁边的琶洲村整村改造工作已累计签约2252个，占总数的96.40%，拟于7月20日正式启动大规模拆除工作，将在9月30日前将改造地块范围内的房屋全部拆除。小洲村整治和黄埔古村一期改造都采用历史文化村落保护性整治模式，将在亚运前完工。沥滘村、红卫村等4条城中村的项目改造方案也正在报批中。旧城区改造方面，位于滨江边的草芳围地块和南华西二期项目占地分别约7.6公顷、6.5公顷，将采用两轮征询制的改造方式。新闻来源：2010年7月8日 羊城晚报 A06中地行点评：未来10年海珠区的“三旧”改造对区内房地产市场有着深远影响，有可能再度推高房租。从琶洲等地的旧城改造效应看，为周边二手市场带来新的活力，主要集中在租赁方面，目前租赁的活跃程度比前期要畅旺，租房客户的数量在平稳上升。5）新中轴线添地标：岭南第一门新闻摘要：在市规划局昨日公布的新中轴线南段城市设计中，现有的新中轴线将以新电视塔为界向南扩7倍，从燕岭公园到珠江新城、新电视塔，现有新中轴线的面积为5 .88平方公里，而南段的面积却高达40.26平方公里，即使除去万亩果园等外围区域，南段核心区面积也有16.14平方公里，依旧比现有新中轴线大了2倍，未来广州新中轴线大幅扩张几乎已成定局。 整个新中轴线南段的最大亮点就是在海珠湖南岸附近规划的岭南第一门。现场模型显示，岭南第一门将采取两栋相倚的高楼合拢成一道门的建筑方式，而这两栋高楼的功能将融合酒店、旅游观光、体育活动场、餐饮、纪念品销售等诸多功能，未来将成为和珠江新城东西塔、新电视塔相呼应的新地标。 新闻来源：2010年7月22日 南方都市报 AII10中地行点评：新地标的建立，不仅不断完善天河及海珠生活配套，并且增加不少大型设施，为地段提升价值及景观享受，致使周边商圈升值潜力加大，地价及房价得以拉高。6）广佛地铁首通段轨道贯通7月28日，广佛轨道交通有限公司发言人蔡波表示，随着7月19日和26日广佛地铁首通段两个标段的短轨铺设相继完成，广佛地铁地下轨道已实现全线贯通。蔡波透露，广佛地铁首通段初定11月2日载客试运行。蔡波强调，前已经完成短轨铺设，但铺轨的后续工程还包括长轨的焊接、铺设水沟、检验等一系列工作，预计8月底全部完成轨道铺设工作。广佛地铁东起广州市沥滘站、西至佛山市魁奇路站，全长32.16公里。2007年6月28日正式动工，2010年广州亚运会前必须开通首通段魁奇路至西朗段，共20.47公里。新闻来源：2010年7月29日 广州日报 A14中地行点评：广佛地铁线的贯通，短期影响是有更多的开发商愿意到佛山开发产品，佛山楼市将更富有竞争力，与此同时，广州购房者到佛山买房增多。长期影响则是对佛山楼市有支撑作用。二 土地市场1. 7月土地交易情况2010年7月，广州市共有7宗地块出让，5宗地块成交。成交总用地面积5.56万平方米，总建筑面积11.78万平方米，其中仍以住宅用地为主，占41%，其次为工业用地占33.63%，另外，广州市7月份只有1宗住宅用地成交，项目位于番禺区桥南街市良公路南侧，为二类居住用地，其成交价是起始价的2.9%。2010年7月土地成交情况用地性质工业住宅商业金融总计用地面积（万）1.872.31.395.56建筑面积（万）4.665.062.0611.78宗数21252010年7月广州土地交易情况挂牌时间出让日期地块名称区域地块地址出让方式用地性质用地面积（）容积率建筑面积（）成交价（万元）楼面地价（元/）买主6.37.8番禺番禺区桥南街市良公路南侧挂牌出让二类居住用地（ R2 ）22978 2.2 50552214004233保利房地产（集团）股份有限公司6.107.152010NJY-5南沙南沙经济技术开发区进港大道和蓝湾路交界的东南向（即南沙牌坊南侧）挂牌出让商务办公与商业金融业用地（C2）70003.02100035461689广州市成卓房地产开发有限公司6.227.21KXC-J1-3萝岗科学城揽月路以西，科学大道以南挂牌出让商业金融用地 (C2 )686732060127091315华青天鹅投资股份有限公司6.307.29KXCD-B1-1萝岗科学城东部挂牌出让工业用地（M1）116061.0-2.529015697240美拓（广州）医疗设备有限公司6.307.29KXC-N2-7萝岗科学城新桂路以西挂牌出让一类工业用地(M1)70461-2.517615423240广州济旭包装有限公司2. 7月土地供应情况从7月份广东省国土局挂牌的土地信息可知，本月有7宗挂牌土地，比较上月出让土地少了6块。而本月以住宅用地为主，占总量的约70%。共有3宗为住宅用地挂牌公告，其中2块位于番禺区，1块位于越秀区。其中本月萝岗区有2宗地块是工业用地。 推出土地以番禺区地块较多。2010年7月广州土地供应概况用地性质住宅商业金融工业科研设计总计用地面积（万）21.053.741.430.15建筑面积（万）39.496.739.084.1959.49宗数312172010年7月广州土地市场供应情况挂牌时间出让日期地块名称区域地块地址出让方式用地性质用地面积（）容积率建筑面积（）底价（万元）竞买保证金（万元）7.318.19KXC-A-1-3萝岗科学城光宝路以西挂牌出让商业金融用地 (C2 )135821.52037332813287.318.19KXC-N1-3萝岗科学城挂牌出让工业用地(M1)213431-2.55335712811287.318.30YH-O-5萝岗广州开发区永和区挂牌出让一类工业用地(M1)187240.6-23744811241127.238.31越秀越秀区达道路挂牌出让二类居住用地 （ R2 ）5318 5.0 25540894818007.238.31番禺番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划大涌路东侧政府储备用地南区地块 4 2挂牌出让二类居住用地（ R2 ）；商业金融用地（ C2 ）243989 （可建设用地 178969 ）二类居住用地 1.8 ；商业金融用地 2.0二类居住用地 279922 ；商业金融用地 46914132500265007.238.31番禺番禺区中心城区南区规划滨江大道北侧、规划德兴南路西侧政府储备用地南区地块 5 3 地块一挂牌出让二类居住用地 （ R2 ）112731 （可建设用地 49686 ） 1.8 894353920089387.98.9KXC-A-1-2萝岗科学城挂牌出让科研设计用地（C6）139721-3.04191661166123. 保利地产2.14亿拿番禺桥南街宅地 亚运城周边地块流拍7月8日下午，广州市国土房管局原本准备进行今年的第二次宅地拍卖，被保利地产拿下的地块位于番禺区桥南街市良公路南侧，占地面积22978平方米，建筑面积50552平方米，起始价20800万元，折合楼面价4114.6元/平方米。目前市桥南地段已有很多大型开发商进驻，包括奥园、万科、祈福、雅居乐等。附近的一手楼价已达到14000多元/。用地范围三 房地产市场分析1 07月0131日房地产市场分析7月住宅市场整体成交情况回稳，成交均价出现结构性的价格下跌，而中心城区呈现量跌价升，近郊区域则出现量升价跌。根据中地行新浪乐居对广州市网上签约系统数据监控统计所得，2010年07月01日31日，广州市十区二市共签约成交住宅4059套，成交面积44.11万平方米，与6月份相比，分别上升了6.17%和4.56%，整体成交情况开始呈现回升的态势。中心城区成交面积为12.63万平方米，占总体的28.62%，比重下降了 其余近郊六个区域的住宅总成交面积为31.49万平方米，占总体的71.38%，成交面积与6月相比，环比上升23.52%。整体上成交结构中近郊区域仍占主导位置，中心城区与近郊区域的成交面积之比为3:7，成交面积向近郊区域倾斜。7月01日-31日广州市十区二市住宅整体成交均价为10083元/平方米，与6月平均价格环比下降7.59%，属于结构性的价格下降。中心城区六区成交价格为17514元/平方米，与6月平均价格相比，大幅上升14.78%。而近郊六个区域的成交均价为7103元/平方米，比6月平均价格下降11.91%，主要是因为增城、花都有较多的低价成交面积，导致拉低了近郊区域平均价格。2 广州市商品住宅市场总体成交走势2010年07月01日31日，广州市十区二市共签约成交住宅4059套，成交面积44.11万平方米。商品住宅成交金额达到44.48亿元，整体成交均价为10083元/平方米。3 广州市商品住宅市场成交区域分布住宅成交面积以近郊区域最多，集中增城、花都两大区域。上述两大区域签约成交面积之和占总体成交的一半以上。而签约面积最少的仍然是黄埔区，只有0.24万平方米。4 广州市商品住宅市场成交价格情况成交金额最多为增城市，共成交7.87亿元。而成交均价最高的为天河区，成交均价突破了24000元/平方米，其次为越秀区，成交均价也超过了21000元/平方米。荔湾、海珠两区成交均价也接近2万/平方米。成交均价较低的区域集中在5500-7000元/平方米之间，与6月份的价格水平相若，但更为集中。5 各片区商品住宅市场成交主要情况2010年7月，广州楼市开始进入平稳的销售阶段，整体成交量比新政前明显下降，市场可售存量明显上升。2010年1月，广州市住宅可售套数为53100套，可售面积为667.21万，8月初与1月初相比，可售面积与可售套数均明显上升，达到2010年的最高峰，市场可售面积仍保持逐步增加趋势，预期在9月份市场上的可售套数和面积仍将继续上升。5.1荔湾区5.2越秀区5.3海珠区5.4天河区5.5白云区5.6黄埔区5.7番禺区5.8花都区5.9南沙区5.10萝岗区5.11增城市5.12从化市6 商品住宅成交各项数据排名四、广告分析1. 分析说明广告统计媒体：广州日报，南方都市报，新快报，羊城晚报广告统计时间：2010年7月1日至2010年7月31日2. 广告投放分析从7月份来看，广州市各区广告投放总额和投放次数与6月份基本相等，并且相对有所增加。7月份，白云区广告总体投放金额最高，共8个项目打广告，番禺区项目在本月投放量加大排列第二，增城也相对增大投放金额。房地产广告投放量从6月份开始摆脱新的政影响逐步有所回升。7月份房地产广告投放次数为272次，广告投放金额达6921万元（折前），与6月份基本持平并稍有增长。7月份有不少楼盘进行当月开盘或计划8、9月份开盘，在广告投放量上不断加大。尤其是恒大地产多个项目进行开盘、打折优惠，其投放量比上月有所增多，一些中心城区如越秀、海珠，商铺项目投放增多。周末的市场仍是营销关注的热点，因此广告投放主要以周五为主，其中周五的投放金额占到了总量的71%，周日并无房地产广告投放。房地产广告投放版面集中在热点新闻与导读封面。受世界杯影响，体育版仍受开发商关注。在统计的四大媒体中，广告投放基本来自广州日报与南方都市报两大媒体，广州日报仍是占据了大半市场，其次是南方都市报。3. 大额广告投放情况本月广告投放总金额200万以上的项目共有10个，其中金额在400万元以上的项目有1个，最高投放金额达到了447万元。本月最高投放额前十名的项目中，增城项目居多，占4个项目，其次白云有3个，中心城区仅有荔湾区一个项目，住宅和别墅项目均占一半，投放次数集中在8-10次，投放金额范围也集中在200300万元。恒大地产继上月大量投放，本月共有4个项目在居最高投放金额的前十名。项目名称物业类型区域广告主题投放媒体投放总额（万元）投放次数（次）广日南都新快羊晚布查特官邸（2期）别墅番禺1. 让广州提前沸腾起来；2. Welcome Mr.CEO；3. 世界是世界，归来是花园；4. 预约世界从容之美；5. 成就世界从容之美；6. 越从容，世界越动容；447175号停机坪商铺白云1. 2010年12月18日准点起飞。2994金碧海岸花园住宅白云2. 最后19套，清尾一口价；3. 即将荣誉开盘；4. 市中心江景楼王，最后清零。28910恒大山水城住宅增城1. 首付10万拥广州东豪装洋房；2. 47万拥有广州东成熟大盘；3. 二期18日隆重开盘；4. 最后17套大清尾5300元/m2起。2709逸彩新世界住宅荔湾1. 名校铺就璀璨人生；2. 名校汇聚，绘就璀璨明天；3. 阅三江汇聚赏都会璀璨；4. 8月1日，璀璨绽放；5. 360度璀璨城心，365天悦江生活。25510恒大绿洲住宅白云1. 广州江景王，百闻不如一鉴；2. 十里珠江景，足撼万千墅；3. 市中心地铁江景豪宅最后一口价限时抢购；4. 至尊大宅荣耀加推；5. 天际墅即将震撼开盘；6. 31日将荣耀开盘。25110恒大金碧天下别墅清远1. 林海别墅大优惠首付16万；2. 首付16万买别墅 道天下；3. 3900不是住宅是别墅；4. 79万一城山色半城湖；5. 18日隆重开盘。24510碧桂园凤凰城住宅增城1. 大城里享受好生活；2. 凤凰城90洋房精装上市！2365翡翠绿洲住宅增城1. 跨越昨天，不断超越；2. 首付18万起，富足庄园生活一步到位；3. 沸腾广州的98，庄园内涵不断升华；4. 耀目广州的小三房价值看涨98；5. 入主庄园把握现在。2359侨建御溪谷别墅增城1. 为了让别墅属于这座山，到底动用了多少智慧和体力？2. 或许赖特大师也没想到，版面会是个问题；3. 先生，请出示您的通行证。2098五、热点楼盘推广名称区域占地（万）建面（万）推售期数主推单位户型配比折后价格（元/）装修标准（元/）7月份签约套数户型面积区间（）套数比例逸翠湾荔湾7.142二期A4栋二房二厅四房二厅复式102208-228348-38074144333%65%1%23790估计3000-350068颐和雅轩越秀0.343一期南北塔一房一厅两房两厅三房两厅四房两厅35-6577-9997-128172822610421%8%3%67%26791毛坯14中海锦榕湾海珠1338.8J1、J6栋二房二厅三房二厅四房二厅100-108123-132175270603075%16.67%8.33%19410300048方圆月岛天河18.2A栋四房二厅复式26138778495%5%26167600025东湖映月白云723一期9、13、15栋二房二厅三房二厅7086-12312825633%67%9149150099万科天河御品白云2.213.8一期全部，主推7栋二房二厅三房二厅四房二厅复式73-13091-133143-158194-21429662930830.7%65.3%3.1%0.8%14594200079大岗绿庭雅苑番禺0.21.9一期共四栋二房二厅三房二厅73-7575-9910150%50%3930毛坯88天马河公馆花都1058一期“观岛”组团两栋二房二厅三房二厅四房二厅复式99-10299-146167-169195-2832411015915%70%9%6%54361000233学府花园花都823一期3、5栋二房二厅三房二厅101-11187-97369827%73%4265800213龙光棕榈水岸南沙15.826.2一期N1-N6栋二房二厅三房二厅69-7690-11114614650%50%5490毛坯108锦林山庄萝岗136.7一期共10栋二房二厅三房二厅四房二厅9285-137150-1571282084034%55%11%84301200162碧桂园凤凰城增城666.71332二期“左邻右里”洋房二房二厅三房二厅77-10291-997816064.6%95.4%7961毛坯303上城湾畔从化2328二期13栋一房一厅一房二厅二房二厅三房二厅34-6373-8186-92943248161629%43%14%14%5841毛坯45第 61 页 共 61 页