三一商贸城建设方案.doc

三 一 商 贸 城建设方案（荷塘物流新城）企划书湘潭荷塘现代综合物流园建设投资有限公司2011.12三一商贸城建设方案湘潭荷塘现代综合物流园位于岳塘区荷塘乡，一期核心范围为芙蓉大道以西，昭山二十三号路以南，团竹路以北区域，规划面积4.78平方公里。园区定位为综合型商贸物流园区，以机械物流、生鲜冷链物流和消费品市场为主导产业，以交易市场、展贸中心、信息服务为业态，以仓储、运输为配套。为实现市委建设“荷塘物流新城”的战略目标，已整合岳塘新城相关规划编制荷塘物流新城概念性规划，范围为西至湘江右岸、北至荷塘乡北界线、东至长潭高速、荷塘乡东界线、南至湘潭北二环的区域，规划面积约26平方公里。园区成立以来，通过一年多的招商引资和建设开发，依托得天独厚的区位交通优势和湘潭市支持物流业发展的政策优势，引起了国内外广大实力雄厚的投资商的广泛关注，发展来势十分喜人。园区现有落地项目30个（已建成运营项目3个，在建项目7个，已报批回地项目6个），落地项目中产业项目18个，基础设施项目12个，正在洽谈入园的产业项目有世界五百强企业、全国物流龙头企业等，园区发展前景广阔。到“十二五”末，使开发规模超过20平方公里，实现总物流交易额过1000亿元，完成利税20亿元，建设成为“千亿销售、20亿利税、规模经营、形象一流”的长株潭区域性商贸物流中心和中南地区重要的物流运营中心，争创成为国家级示范性物流园区，使之成为今后岳塘乃至湘潭经济发展的重要增长极，努力实现市委建设荷塘物流新城、打造第二个千亿元产业的宏伟目标。项目背景长株潭城市群现有1300多万人，GDP总量占全省的40%以上，有巨大的市场消费能力。根据长株潭城市群区域规划，需要稳固发展商贸流通业，打破行政分割和地区分割，促进功能互补、错位发展和差异化发展。加强交通物流基础设施一体化建设，大力提升交通运力，为三市一体化建设注入新的活力。政府取消地区内二级收费站，取消“进城费”，推进长株潭公交一体化体制，共同构筑围绕长沙形成的半小时消费圈。根据国家“十二五”规划构想，立足于中部崛起的背景，武汉城市圈、长株潭城市圈和环鄱阳湖生态经济区将共同打造中国区域经济第四极。这是继长三角、珠三角、环渤海经济圈之后的中国第四极，发挥承东启西、连南接北的作用，广泛带动长江中游地区、我国中部地区全面崛起。该城市带以武汉、长沙、南昌三个省会城市为主要支点，实施经济整合和产业升级。长沙市综合性批发市场主要有高桥、红星、三湘南湖、下河街、马王堆等十多处，经营商户2.6万户，从业人员近30万，其中邵东、涟源等省内商户与广东、江浙等外地商户各占50%。市场主要辐射湖南省及江西、贵州、湖北等周边省份，年利税额约2亿元。近年来，长沙市商品流通市场发展迅速，集聚程度不断提高，经营体制逐步完善。2009年全市共有各类商品交易市场339个，其中综合贸易市场114个，专业市场225个。全部市场中，常年营业的329个，季节性、间歇性营业的10个。2009年末全市市场、摊位总数88410个。全市市场成交额885亿元，其中综合市场占25.0%，专业市场占75.0%。各类专业市场中，以生产资料市场成交额最大，家具、五金及装饰材料市场次之，分别占全部成交额的24.2%和18.8%。生产资料市场19个，年成交额214亿元；家具、五金市场21个，年成交额166亿元；汽车及零配件市场8个，年成交额135亿元；农产品市场72个，年成交额60亿元。全市市场总营业面积576万平方米，其中综合市场占20.96%。在全部市场中，以批发为主的58个，以零售为主的296个，分别占成交额的55%和45%。长沙市商贸流通业的问题主要是：（1）社会消费品零售总额还比较低，对经济发展的贡献率不够高。（2）商业网点分布不均衡，尤其是空间结构不合理，现有专业批发市场主要分布在二环线以内，不利于市场拓展和货流运输。（3）所经营的商品本土化率不够，本地产业支撑能力明显不足。（4）从长沙市流通业整体来看，信息化建设水平还比较低，中小企业电子商务发展尤为滞后。（5）连锁企业经营规模小，规范化程度低，多数企业没有自己的配送中心，缺乏创新和品牌意识。（6）流通业在拉动和促进地方经济发展方面仍需加强。（7）消费信贷规模偏小，2009年长沙个人消费贷款586.6亿元，仅占全部贷款额的1/10左右，占全市商品零售总额的38.5%。 基于长沙市商贸市场发展的种种局限，各种大型市场的整体外迁拓展已成定局。三一集团经过近2年的全国市场调研和省内各地考察，依据国家和湖南“十二五”的宏观发展背景，从全省乃至全国商贸产业战略布局考虑，已组织长沙市内高桥、南湖、三湘、红星等市场商会及经营户代表多次商议，整合邵商、涟商、浙商、粤商等资源，计划建设一个服务长株潭三市人民群众生产生活、辐射全国消费市场的综合商贸新城，目前各市场业主均表现出在荷塘现代综合物流园内建设三一商贸城的强烈愿望，积极敦促加快项目建设进程。 建设方案项目名称：三一商贸城建设单位：三一集团 荷塘现代综合物流园建设投资有限公司投资规模：150亿元占地面积：13857亩（含道路、公共设施、预留发展用地）建设地点：荷塘现代综合物流园内建设期限: 5年（2012年至2017年）用地规划本方案选址于荷塘现代物流园，西向紧邻芙蓉南路。项目用地总体规划13857亩，其中：综合商贸区5922亩、现代仓储区2088亩、高端生活区1985亩、预留发展用地3862亩。近期项目用地3000-4000亩（其中酒店用品、办公用品、糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品及医药材及医疗器械、茶叶和花卉苗木等十几大专业市场占地2000-3000亩，物流占地500亩，配套占地500亩），计划分三期三年建成：第一期1000-1500亩，2012年下半年开工建设，2013年下半年建成营业；第二期1000-1500亩，2013年下半年开工建设，2014年下半年建成营业；第三期1000亩，2014年下半年开工建设，2015年全部建成营业。中期项目用地规模3000亩，大致范围为现状荷塘现代综合物流园的南部区域。远景开发用地规模3862亩，西至规划的芙蓉大道复线，东邻京珠高速，南靠湘潭市北二环，北接荷塘乡界。功能分区国际商贸城项目一期方案建设三个主要功能区：物流仓储区、商贸服务区、居住生活区。1物流仓储区物流仓储区的发展定位是：建设服务范围覆盖环长株潭城市群的大规模、高水平、综合性的物流配送与物流服务中心，为三一商贸城提供全方位的物资集散、分类仓储和包装加工服务。侧重发展酒店用品、办公用品、糖酒、副食、日化、家电、百货、皮具、文体、农副产品及医药材及医疗器械、茶叶和花卉苗木等特色物流，并依据重点部门确定其主导功能。此区域承担货物流通与中转、货物仓储与堆放、货物加工与包装、物流信息平台功能。2商贸服务区商贸服务区的发展定位为：立足于长沙城市国际化建设背景，依托周边重大交通设施，建设服务范围覆盖长株潭城市群，与国际市场保持密切联系，具有世界影响力的国际化、大规模的高端商贸中心，作为长株潭商贸城的商贸服务功能区，为长沙市及周边地区提供综合商业、批发贸易、商务洽谈、高端酒店等服务功能。在此定位下，商贸服务区应注重开发的国际化和高端性，积极建设成为长沙市国际化建设样板区和长株潭核心区域重要的综合性商贸中心。建设过程中应突出特色，坚持高端商业和批发贸易共同发展。在充分考虑长沙市近年来商贸业发展趋势以及国际化建设背景的情况下，将商贸服务区的主导功能确定为综合商业、现代商务、批发贸易三个方面。3居住生活区居住生活区的发展定位为：立足于三一商贸城，建设国际化、生态化、智能化的高尚住区。在此发展定位下，居住生活区应具备高档次的住宅、齐全的生活服务设施、精致的绿化景观和丰富的居民娱乐设施。必须充分考虑到各种收入层次的工作者、长株潭本土市民以及外籍专家的居住需求，建设类型多样、生态宜居的居住建筑。根据居住生活区的发展定位及三一商贸城的整体功能配置，将居住生活区的主导功能确定为高端居住、一般居住两个方面。主体建设建设五个主体中心，全方位响应三一商贸新城的各服务职能，打造城市建设新景观。1.高端商贸中心 位于商贸城芙蓉路沿线。该中心集聚了商贸城的高端商贸、现代商务等功能，布局了许多高端百货商场、世界名品专卖店、服装饰品专卖店、大型超市、shoppingmall以及供现代商务发展的写字楼群。通过芙蓉路、京珠高速、上瑞高速实现与长沙、株洲、湘潭CBD的联系，重点发展高端商品销售、金融证券、投资理财、保险信托等一系列商贸职能。绿化广场附近设有一栋高层建筑，作为三一商贸城的地标塔。2.批发贸易中心 位于高端商贸中心东部，由一个批发贸易会展中心和一个批发贸易信息中心共同构成。该中心集聚了商贸城批发贸易行业的会展、销售、洽谈、信息交流等功能，作为集聚批发贸易产业相关服务职能的中心，该中心定位为全国中部区域重要的批发贸易中心和信息平台。3.物流信息中心 位于商贸城中部偏东北，由一个物流商务中心、一个仓储调度中心、一个运输服务中心组成。该中心集聚了商贸城物流仓储行业相关的信息交流、仓储调度、信息平台等职能，定位为长沙市南部重要的物流产业服务中心，与金霞物流中心的职能具有互补性。4.商贸城管理中心 位于商贸城西北部，沿芙蓉南路，由一栋综合管理大楼、两栋商用办公楼和一些酒店式公寓组成。该中心集聚了商贸城的行政办公职能，定位为领导和管理商贸城各类产业的核心所在。5.宾馆酒店中心 位于商贸城西部，沿芙蓉南路，由若干栋高端酒店和餐饮、会议、娱乐、休闲等服务设施组成。定位为三一商贸城的商务服务、对外接待以及国际会议中心。建设思路立足于中部崛起、长株潭“两型社会”建设的背景，结合长株潭三市及周边地区商贸市场发展实际，切实关注市场需求和商户需要，力求通过本项目来破解长沙市场发展的瓶颈，促进商贸流通发展迈上新台阶，培育新的区域经济增长极。本项目以长株潭各大传统市场的批发业务为基础，以湖南产业资源为后盾，以市场建设和整合第三方物流企业为突破口，抓住长株潭一体化建设的契机，顺应湘潭市发展战略，兴建一个年营业额逾500亿元的特大型商品集散中心和商品交易市场。立足于大交通、大市场、大产业背景。建设现代物流基地，积极开发综合物流，大力发展集装箱运输，构建布局合理、配置高效、功能完善的现代物流网络，提高物流信息化、网络化、标准化和专业化水平。建设好国际物流中心、仓储基地、加工基地和路网系统，加强物流企业与其他产业的联系。充分借重当地的交通运输条件和地理区位优势，尽量依托高速公路、城区主干道和黄花国际航空港。统一规划，分期开发。用地规模较大并保留进一步拓展的空间。用地总体规模要达到一万亩甚至更多，这样才能合理配置商贸流通项目。以商务商住、仓储配送、餐饮娱乐、文化产业为配套重点，为进驻商户提供良好的经营和生活氛围，以及多样化的专业服务。培育产业集群和长株潭商贸物流城品牌，包括商业文化、生态人居、环境绿化、科技文教、信息产业、商场地标等方面的建设。优化市场功能分区，协调处理功能区发展关系。以交易区、商务区、物流区、展示区、中心广场为建设重点，避免犬牙交错的混乱布局，利用交通干线加强各功能区的联系，建设生态隔离带以减少功能区之间的相互干扰。在设施配置和市场装修方面尽量高起点，统一设置广告发布区域，建立专门的商务网站。发展定位总体定位 中部地区乃至全国第一流的综合商贸物流中心，长株潭一体化区域特大型国际化商贸物流基地，湘潭市新兴的经济增长极。立足于长株潭一体化推进背景，充分依托本地的区位优势、交通优势、商贸优势、政策优势，广泛借鉴国内外商贸发展经验，以先进的规划理念、绿色的生态设计、合理的功能分区和创新的经营理念，本项目将打造成一个以专业批发市场群、国际品牌主力店、大型商业MALL、仓储物流中心、会展中心以及住宅配套中心等为核心的国际化商贸城，年营业额将超过500亿元。项目建成后，每年可产生税收10亿元，增加就业岗位20万个，将荷塘现代综合物流园打造为长沙市乃至长株潭城市群中的一个典型的、示范性的现代化专业市场集群基地。综合分析，荷塘现代综合物流园区位优势明显，水、陆、空立体交通网络发达，用地规模充足，土地拆迁成本不高，在土地价格合理的条件下，三一商贸城选址于此对于建设一个国际性商贸物流城、打造新的湘潭市发展增长极、形成长株潭融城新亮点等方面均能产生极大的推动作用。项目意义三一商贸城的兴建，具有以下重要意义：第一、有助于缓解中心城区的发展压力。长沙市现有的大型市场，多位于二环线附近，发展空间有限，交通运输不畅，进一步拓展困难很大。修建三一商贸城，有利于调整商贸布局，优化功能分区，带动我省商贸服务业的发展。第二、有利于长株潭城市群一体化建设。在长株潭的中心兴建大市场，将加强长株潭的全面联系，疏解中心城区的发展压力，借助商贸流通的优先发展，促进产业整合和三市一体化建设，推进长株潭构建共同市场。本商贸城的兴建，有利于优化产业布局，调整功能分区，激活对外贸易，提高开放程度，促进金融、服务、中介、电子商务等的率先发展，增强长沙的国际竞争力。第三、有利于迅速提高当地居民的经济收入。商贸的建设能够创造大量商机和就业机会，使当地居民享受到城市文明和比较好的生活条件，一部分农民可获得比较多的征地补偿。第四、有利于商业业态的提升。三一商贸城的兴建，将引导大量商户搬迁入驻，商户搬迁的过程更是改造提升的过程，从单功能向多功能转变，大力发展电子商务、连锁经营和现代物流，进而建成高品质的综合商贸中心。园区规划现状荷塘现代综合物流园为实现市委建设“荷塘物流新城、打造第二个千亿元产业”的宏伟目标，整合河东地区及岳塘新城相关规划，编制了荷塘物流新城概念性规划，范围为西至湘江右岸、北至荷塘乡北界线、东至长潭高速、荷塘乡东界线、南至湘潭北二环的区域，规划总面积约26平方公里。其中沪昆高速以西至湘江沿线约1.2平方公里为规划绿化区，芙蓉大道以东、东二环以西与北二环合围范围为符合湘潭市城市土地利用规划的建设用地，另有部分范围符合荷塘乡土地利用规划的村镇建设用地。其中，芙蓉大道以东范围有现状新奥燃气湘潭总气站、荷塘配电站、王家晒排水渠以及8条11万伏、5条22万伏高压走廊等设施以及芙蓉大道建设的回报用地分布在芙蓉大道沿线两厢纵深各100米、沪昆高速连接线两厢部分区域，有规划建设的北二环路段，东二环及其他道路。园区计划全面整理现状高压走廊为钢柱式高压塔，沿现状排水明渠成一条线从园区通过，改造王家晒排水渠成景观式明渠。既从整体上大大美化了芙蓉大道沿线及园区景观，同时可充分节约集约土地利用，整理后可增加开发用地2000余亩。园区按照高标准要求、高起点规划、大手笔谋划，在全国范围内进行招标设计。通过扩规及土地整理后，园区将能满足支撑含道路、气站、配电站、学校、幼儿园、医院、公园、停车场、垃圾站等基础设施配套建设的需要，为打造省内乃至周边省份产业配套、商贸服务、物流配套的综合性商贸物流园创造条件。在湘潭市2006-2020年城市土地利用规划中有约10.57平方公里土地未进入建设用地规划，为保障项目的建设需要，在未来的3至5年内需尽快调整土地利用规划。 2011年12月20日