北京2017年房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构分支机构监管试题

北京 2017 年房地产估价师 制度与政策 房地产估价机构分支机 构监管试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 物业代理公司通过详细的市场调查 分析和预测 可以协助开发商或业主进 行 A 项目融资 B 工程招标 C 市场定位 D 物业管理 2 在某商业街深度 30 48m 100ft 临街宽度 20m 的矩形土地 总价为 1200 万 元 根据四三二一法则 与其相邻 临街深度为 45 72m 150ft 临街宽度 20m 的矩形土地的总价为 万元 A 1504 B 1404 C 1304 D 1204 3 一厂房建成 8 年后被改造为超级市场 并补办了土地使用权出让手续 土地 使用权出让年限为 40 年 建筑物的经济寿命为 50 年 则计算该建筑物折旧的 经济寿命为 年 A 40 B 42 C 48 D 50 4 某建设项目建设期 3 年 各年计划投资额分别为 1800 万元 2400 万元和 1900 万元 年均价格上涨率为 5 则该项目建设期涨价预备费约为 万元 A 305 B 463 C 636 D 961 5 房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查 当超过 日视为同 意受理 A 10 B 20 C 5 D 7 6 我国目前的一年期银行存款利率为 1 96 经测算 写字楼市场相对于整个 投资市场的风险系数为 0 17 整个投资市场的平均收益率为 8 则写字楼的预 期收益率为 A 6 78 B 4 55 C 2 99 D 3 66 7 运用收益法估价一般可以分为 四个步骤进行 求取报酬率或资本化率 收益乘数 预测估价对象的未来收益 搜集并验证可用于预测估价对象未 来收益的有关数据资料 选用合适的收益法公式计算收益价格 A B C D 8 某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程 采用假设开发法求取其价值时 开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取 采用成本法求取其价值时 土地采用了基准地价修正法求取 该估价报告求取写字楼在建工程的价值 实 质上采用了 A 假设开发法和基准地价修正法两种方法 B 假设开发法和成本法两种方法 C 假设开发法 市场法 收益法和成本法四种方法 D 假设开发法 市场法 收益法 成本法和基准地价修正法五种方法 9 某宗房地产的正常成交价格为 2000 元 m2 卖方应缴纳的税费为正常成交价 格的 5 买方应缴纳的税费为正常成交价格的 2 则卖方实际得到的价格和 买方实际付出的价格相差了 元 m2 A 1900 B 2500 C 650 D 600 10 是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从 其账户支付给收款人或持票人的票据 A 银行汇票 B 支票 C 信用卡 D 银行券 11 当总投资增加时 投资增量会引起国民收入成倍增加 这个倍数就是 A 边际产值 B 边际产量 C 边际收益 D 投资乘数 E 执行层的组织协调 12 下列职能中 属于保险基本职能的是 A 分散危险 B 融通资金 C 防灾防损 D 分配资金 13 房地产估价的主要难点是 A 市场行情变化不定 B 供需变化引起价格变化 C 房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D 房地产价格的影响因素影响程度不同 E 工业用地的监测点评估价格 14 下列关于房地产测绘特点的说法有误的是 A 房地产测绘图一般比例尺很大 B 房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置 权属 质量 数量 用 途等状况 以及与房地产权属有关的地形要素 C 房地产测量精度要求较高 一般不能直接从图上量取 必须现场勘测 计 算 D 房地产测绘的复测周期一般为 1 年 15 已知一年期国债利率为 3 31 贷款利率为 5 43 投资风险补偿为 2 23 管理负担补偿为 1 32 缺乏流动性补偿为 1 42 所得税抵扣的好 处为 0 5 则报酬率为 A 7 78 B 8 28 C 13 21 D 14 21 E 工业用地的监测点评估价格 16 甲房地产估价有限责任公司 以下简称甲公司 于 2000 年 6 月由 8 名具有房 地产估价师资格者共同出资设立 注册资本为 200 万元 甲公司 2000 年经营收 入 85 万元 但由于初创时期成本支出较大 该年度正常利润为 10 万元 2001 年 2002 年分别实现税后利润 30 万元和 50 万元 按照 公司法 规定 2002 年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元 2003 年试题 A 3 B 4 C 5 D 8 E 执行层的组织协调 17 房地产估价的合法原则是针对 来讲的 A 估价机构 B 估价人员 C 估价对象 D 估价方法 18 某仓库房地产土地面积为 1000m2 容积率为 0 8 对应的土地单价为 850 元 m2 现拟变更为商业用地 容积率为 2 0 并已取得规划 国土等管理部门 的许可 假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元 m2 则理论上应补地价的数 额为 万元 A 93 75 B 115 C 293 75 D 315 19 下列表述中正确的是 A 在实际估价中 不同的估价方法将影响估价结果 B 在实际估价中 不同的估价时点将影响估价结果 C 在实际估价中 不同的估价目的将影响估价结果 D 在实际估价中 不同的估价作业期将影响估价结果 E 工业用地的监测点评估价格 20 城市房地产管理法 规定 国家实行房地产价格评估制度和房地产 价 格申报制度 A 评估 B 成交 C 协议 D 核定 21 房地产估价机构管理办法 规定 县级以上人民政府房地产行政主管部 门进行监督检查时 应当有名以上监督检查人员参加 并出示执法证件 A 1 B 2 C 3 D 5 E 执行层的组织协调 22 当宏观经济进入周期循环的波峰时 各国政府一般采用性的货币政策和财 政政策刺激经济增长 A 扩张 B 复苏 C 紧缩 D 稳健 E 借款合同 23 从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止 包括 获取 估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 搜集估价所需资料 拟 定估价作业方案 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价结 果 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告 11 估价资料归档 一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是 A 11 B 11 C 11 D 11 24 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时 如果定价比市场领导者定价 稍低或低得较多 则认为该开发商采用了 A 领导定价法 B 随行就市定价法 C 目标定价法 D 挑战定价法 E 借款合同 25 近日出具的一份估价报告中的估价时点 估价对象状况和房地产市场状况 所对应的时间均为一年前的某个日期 其估价类型可能是 A 在建工程抵押估价 B 房地产损害赔偿估价 C 期房市场价值评估 D 房地产估价的复核估价 E 工业用地的监测点评估价格 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 下列关于地形图 表述正确的是 A 地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图 B 地物一般用等高线表示 C 地物和地貌总称为地形 D 地物指地表面上的固定性物体 E 地貌指地表面高低起伏的形态 2 估价资料归档的目的是建立资料库和备案 以方便今后的估价及管理工作 估价资料归档主要作用不包括 A 有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B 有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C 有助于保持估价机构工作的连续性 D 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核 3 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款 其月供为 2850 元 月利率为 0 625 则该抵押贷款的实际年利率为 A 7 50 B 7 56 C 7 71 D 7 76 E 借款合同 4 作为经济补偿制度的保险 必须具备如下条件方可形成 A 可保危险的存在 B 多个经济单位的结合 C 单个经济单位的结合 D 随机事件的科学化 E 必然事件的科学化 5 固定资产投资按照工作内容和实现方式分类 可以分为投资 过时 A 建筑安装工程 B 新建和扩建 C 设备与工器具购置 D 迁建和恢复 E 其他费用 6 房地产估价规范的内容包括 A 评估制度 B 估价原则 C 估价程序 D 估价报告 E 职业道德 7 关于房地产估价报告签名 盖章的说法 正确的有 A 注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B 注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C 至少有两名注册房地产估价师签名 D 法定代表人或执行合伙人必须签名 E 房地产估价机构必须加盖公章 8 选取可比实例时 应符合的要求包括等 2004 年考题 A 可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B 可比实例的交易类型与估价目的吻合 C 可比实例的规模与估价对象的规模相当 D 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E 可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 9 是契税的征税对象 A 发生产权转移变动的土地 B 未发生产权转移变动的土地 C 发生产权转移变动的房屋 D 未发生产权转移变动的房屋 E 未发生产权转移变动的土地 房屋 10 下列关于基础利率的表述中 正确的有 A 等于银行存款利率 B 等于银行贷款利率 C 是投资者所要求的最低利率 D 是银行同业之间的短期资金借贷利率 E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 11 B 县 W 房地产开发公司取得 A 市 B 县县城一住宅土地使用权 按照规定 建设用地使用权出让合同由 与 W 房地产开发公司签订 A A 市人民政府 B A 市人民政府土地管理部门 C B 县人民政府 D B 县人民政府土地管理部门 12 房地产的部门规章包括 A 城市房屋租赁管理办法 B 注册房地产估价师管理办法 C 城市房地产抵押管理办法 D 城市房地产市场评估管理暂行办法 E 土地管理法实施条例 13 甲公司的主营业务收入为 210 亿元 主营业务成本为 182 50 亿元 年初 存货为 60 亿元 年未存货为 10 亿元 其存货周转天数是天 A 61 B 70 C 120 D 140 E 执行层的组织协调 14 某宗房地产购买总价为 50 万元 首付款为房价的 30 余款由银行贷款 支付 该贷款的期限为 10 年 年利率为 5 58 按月等额偿还本息 则关于房 地产价格的说法 正确的有 A 该房地产的实际价格等于名义价格 B 该房地产的名义价格为 50 万元 C 该房地产的实际价格为 50 万元 D 该房地产的实际价格高于 50 万元 E 该房地产不存在名义价格 15 某市拟建一大型图书馆 现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格 为预算价格 A 单项工程 B 单位工程 C 分部工程 D 分项工程 E 执行层的组织协调 16 以下选项中 估价师和估价机构不应承接业务的情形有 A 估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务 B 委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务 C 估价机构或估价师与估价需求者有利害关系 D 超出自己的业务范围的估价业务 E 自己的专业能力难以胜任的估价业务 17 我国经营性金融机构 包括 A 商业银行 B 政策性银行 C 非银行金融机构 D 中国银行 E 中国人民银行 18 下列属于成本租金构成的内容有 A 折旧费 B 维修费 C 管理费 D 保险费 E 房产税 19 从权益的角度来看 现实中的房地产估价对象包括等 2005 年考题 A 建筑物的土地 包括建筑物尚未建成的土地 B 干净 的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C 有租约限制的房地产 D 未来状况下的房地产 E 共有的房地产 20 下列关于收益率的表述中 错误的是 A 基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B 财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C 常规项目的财务内部收益率是唯一的 D 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 21 物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资 A 能够保值和增值 B 受通货膨胀的影响 C 贷款利率较低 D 经营成本较低 22 因企业被收购兼并或合并 房地产权属 A 随之转移 B 不转移 C 可转可不转 D 由双方决定 23 在某居住区规划中 住宅建筑基底面积为 400 住宅总建筑面积为 1400 容积率为 1 4 则住宅建筑净密度为 A 28 60 B 35 00 C 40 00 D 50 00 E 执行层的组织协调 24 某公司今年拟开发高档住宅项目 预计总投资为 1 亿元 其项目资本金应 当不低于 万元 A 2000 B 2500 C 3000 D 3500 25 房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括 A 建立房屋权属登记信息查询制度 B 更新查询信息 C 及时提供查询 D 指定专人负责查询工作 E 不得擅自扩大查询范围