港汇广场调研报告.doc

港 汇 广 场撰写：金丰易居普润地产商业部时间：2004-4-20目录一、投资与经营方简介41.股权结构42.经营管理公司4二、地理位置51.地址52.交通状况53.区域通行公交车及地铁站点、时间64.周边情况7三、经营规模81.总营业面积82.内部板块的经营面积8四、建筑及配套设施情况91.港汇建筑外立面92.港汇广场出入口93.港汇广场停车位104.港汇广场总层数105.港汇广场各净高106.港汇铺面面积117.港汇广场电梯118.港汇广场中庭12五、经营业态131.商场整体业态分布132.各主题营业面积及相应比例133.各层建筑平面及业态布局图（见附件）4.各业态代表品牌13六、档次定位15七、开业与营业时间161.开业时间162.营业时间16八、人流情况17九、租售情况191.租金方式192.各业态扣率193.其余相关费用194. 空置率19十、营业情况201营业额20十一、综合分析21附件：各层建筑平面及业态布局图22完成人：黄海滨 谢四宝 胡定连完成时间：2004-4-20一、投资与经营方简介1. 股权结构港汇广场由香港恒隆等集团投资及管理的目前上海最著名的精品销品茂（SHOPPING MALL）之一。 2. 经营管理公司港汇广场由香港恒隆集团管理二、 地理位置1. 地址上海市虹桥路1号/华山路口A虹桥路 572 548 754 （宜山北路口） 虹桥路 572 548 02 93 （恭城路口）地铁 徐家汇汇站12号出口B华山路 44 72 806 926C衡山路 15 93 （天平路口）D漕溪北路 43 50 122 205 303 （肇嘉浜路口） 712 820 824 830 834 847 920 826 931 申枫专线 沪兴专线 沪金专线 徐闵线E肇嘉浜路 15 43 44 50 93 205 （天钥桥路口） 303 315 326 548 593 712 806 824 830 847 872 927 东闵线 申枫专线 沪兴线 沪松线 沪金线 徐闵线 申闵线数据来源：上海徐汇区港汇广场2. 交通状况地铁：徐家汇地铁12号出口与港汇广场地下一层相连公交：位处上海是商业中心徐家汇的东北角，各种交通工具均能方便的进出，公交线路四通八达3. 区域通行公交车及地铁站点、时间区域通行公交车站点及时间路线站名起点站服务时间终点站服务时间2徐家汇宜山路6:30-19:00龙门路6:00-17:00 15徐家汇上海体育馆4:10-23:35天目东路4:10-23:3542徐家汇上海体育馆4:34-23:37广东路外滩4:34-23:3743徐家汇虹漕南路江安路4:05-23:15南浦大桥4:05-23:1544汇联商厦大洋海底世界4:20-23:45龙华机场4:20-23:4550徐家汇东安新村4:20-23:00朱梅路4:20-23:0056南丹路南丹东路4:00-23:15凌云路4:00-23:1572汇联商厦天山支路4:20-23:32日晖新村4:20-23:3293徐家汇武定路4:30-23:00桂平路4:30-23:00122徐家汇天钥桥路汇联商厦6:10-23:00南方新村6:10-23:00205徐家汇打浦桥5:45-22:00古美路5:45-22:00401徐家汇老西门6:00-19:30田林新村6:00-19:30548徐家汇连云路6:20-18:20新桥村6:20-18:20572徐家汇淮海西路5:15-22:20昌里小区5:15-22:20593徐家汇上海体育馆7:00-16:30外高桥保税区7:00-16:30712徐家汇申新巴士公司5:00-22:30银都新村5:00-22:30732天钥桥路天钥桥路汇联商厦6:00-23:00平阳新村6:00-23:00754徐家汇上海体育馆5:30-22:00清涧新村5:30-22:00770徐家汇徐家汇百脑汇6:00-23:00紫阳花苑6:00-23:00806徐家汇虹桥机场6:00-21:30中山南一路6:00-21:30820徐家汇打浦桥6:00-19:00长桥新村6:00-19:00824徐家汇曹家渡5:50-19:30长桥新村5:50-19:30830徐家汇管弄新村6:00-20:30康健新村6:00-20:30847徐家汇枫林路5:50-20:20梅陇十一村5:50-20:20864徐家汇江西中路5:50-20:30龙华机场5:50-20:30872徐家汇上海体育馆6:00-19:30东方明珠6:00-19:30923徐家汇上海体育馆6:30-19:00大华新村6:30-19:00926徐家汇上海体育馆6:00-22:00新开河外滩6:00-22:00927徐家汇上海火车站6:50-21:10田林新村6:50-21:10931徐家汇南浦大桥6:00-21:00新桥路6:00-21:00946徐家汇中山公园地铁站6:30-20:00古美三村6:30-20:00机场3徐家汇遵义路6:30-20:00浦东国际机场6:30-20:00桥六徐家汇交通大学5:30-23:00张江地铁站5:30-23:00徐闵汇联商厦高安路6:30-20:00闵行6:30-20:00徐华徐家汇徐家汇宛平南路6:00-20:30华漕6:00-20:30数据来源：上海普润地产商业部地铁交通一号线站点及时间站名起点站服务时间终点站服务时间徐家汇站上海火车站5:30-23:00莘庄站4:30-22:20数据来源：上海普润地产商业部4. 周边情况徐家汇商业中心已成为上海主要的商业中心之一，几年来中心的商业销售始终保持旺盛的势头，特殊的地理位置和发达便捷的交通更使商圈人流集聚三、经营规模1. 总营业面积港汇广场地处上海地铁徐家汇上盖，建筑面积达130,000平方米，共7层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米，每层的营业面积大致均分，约为10,000平方米。2. 内部板块的经营面积总营业面积（平方米）国际美食广场5000富安百货15000数码影院5000联华超市6500名店运动城4200桥外桥主题乐园8500250个品牌商铺25800数据来源：上海普润地产商业部四、建筑及配套设施情况1. 港汇建筑外立面港汇正门外立面图2. 港汇广场出入口港汇西南出入口港汇正门左侧出入口正门出入口及地铁入口港汇正门右侧出入口港汇地铁入口港汇地铁入口数据来源：上海普润地产商业部3. 港汇广场停车位港汇广场有1200个停车位，据统计周末有20%的消费者是驾车族4. 港汇广场总层数随着上海首座双塔商务楼-港汇双塔办公楼结构封顶，港汇广场成为写字楼的底商部分，共为7层。其中地下一层，地上六层5. 港汇广场各净高层高和净高是不同的概念，层高包括净高和楼板的厚度在内，净高是去掉楼板厚度后的空间高度。本调研组采用先进的技术，但限于已经装修好，所有提供数据均为港汇广场每层的实测数据。-1F1F2F3F4F5F6F4.2米5米4.5米4.2米4.2米4.2米4米数据来源：上海普润地产商业部6. 港汇铺面面积港汇广场内部宽敞，主要铺面面积均比较大，符合其自身的特色，为100500平方米左右。另有六大主题商场内至于港汇广场的内部，面积和所占港汇营业面积的比例如下：7. 港汇广场电梯内部共有电梯126部，所有品牌均未国际知名品牌OTIS电梯，其中u 扶梯：64部u 客梯：32部u 货梯：30部8. 港汇广场中庭港汇共有6个中庭，有主次之分，另有国内首创的镂空式露天内部广场兰桂坊从六楼俯视港汇主中庭从六楼平视港汇左楼体三个连续中庭从六楼俯视港汇右楼体连续两个中庭夜色下美丽的露天广场兰桂坊u 港汇最大的中庭，面积约有1800平方米。从一层到六层。气势磅礴，徐家汇商圈中的各商场无一能够与之匹敌u 港汇左楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成三个相互连续的小中庭，面积约为600平方米/个。自一层到六层u 港汇右楼体有一狭长型的中庭被连接通道隔成二个相互连续的小中庭，面积约为500平方米/个自一层到六层u 港汇最有特色的露天式娱乐长廊优雅而又美丽面积约为1200平方米五、经营业态1. 商场整体业态分布数据来源：上海徐汇区港汇广场2. 各主题营业面积及相应比例总营业面积比例国际美食广场5000平方米7.14%富安百货15000平方米21.43%数码影院5000平方米7.14%联华超市6500平方米9.29%名店运动城4200平方米6.00%桥外桥主题乐园8500平方米12.14%250个品牌商铺25800平方米36.86%数据来源：上海普润地产商业部3. 各层建筑平面及业态布局图（见附件）4. 各业态代表品牌港汇广场地处上海地铁徐家汇上盖，建筑面积达130,000平方米，集购物，娱乐， 休闲，餐饮，电影于一体。内部集中许多中高档世界品牌，可以满足大部分人的消费需求。楼层代 表 品 牌6F特色餐厅： 福禄居 潮人轩 樱之园电影院：永华电影城5F特式餐厅：JACKS PLACE 巴比隆美食广场：云南美食园4F百货公司：富安百货婴童服饰：宝宝贝贝 博士娃玩具：SCANDINAVIAN LIVING家居：RUF BETTEN 格调生活坊3F百货公司：富安百货男装：VSKONE GATHER JEWELS BONI2F百货公司：富安百货女装：拉夏贝尔 BELLVILLES金店：亚一金店精品：佰草集 陶瓷公仔1F西式餐饮：哈根达斯 PIZZA HUT休闲服饰：SEX SYMBOLS BALENO ATTITUDE特色精品：寒舍 TIMEZONE 品牌专卖：LEVIS Kuhle Men MUDD-1F西式餐饮：肯德基超级市场：联华超市运动服饰：名店运动城时尚特区：FUCHI HOUSE 银镇数据来源：上海普润地产商业部六、档次定位投资40亿人民币建成的港汇广场是闻名海内外、目前上海最大的集休闲、购物、娱乐于一体的高档综合性商厦 对于港汇档次的定位，我们以局部来定位总体，选取了港汇中最有可比性的西服及职业女装这两种货品，并抽取出其中最高档及最低档的各三个品牌及其价位作为其档次比较的客观依据之一西装总指数与徐家汇西服均价基本持平档 次品 牌价格 ￥/套均价 ￥/套本商场之高档西服BONI4,5003,133VSKONE4,000柏郎亚高3,800本商场之低档西服老人头2,200帕纳辛奈2,300GATHER JEWELS2,000定 基徐家汇商业中心西服的均价为3,000元/套港汇广场的西服指数为3133/3000=1.0443数据来源：上海普润地产商业部职业女装总指数略高于徐家汇职业女装均价档 次品 牌价格 ￥/套均价 ￥/套本商场之高档女装PORTS10,0004,133GUESS8,000SISLEY3,000本商场之低档女装GIORDANO LADIES1,300莫非1,000STACCATO1,500定 基徐家汇商业中心职业女装的均价为2,500元/套港汇广场的西服指数为4133/2500=1.6532数据来源：上海普润地产商业部综合以上数据，相对于徐家汇地区的整体档次，港汇广场百货的档次位于中档，是和大多数人的时尚选择七、开业与营业时间1. 开业时间1999年12月28日，港汇广场正式开门营业。2. 营业时间10：0022：00双休日和节假日的营业时间相同八、人流情况对于港汇广场的人流，调研时采取了实地测算的方式，且由于港汇广场对地下通道做了特殊效果处理，目前港汇日人流中有60%以上来自徐家汇地铁通道。各方式进入港汇人数比例数据来源：上海普润地产商业部故首先调研中综合了港汇各种出入口的人流，再做分析研究。并且在普通时段及节假日时段，在多天多次中，采取了多组样本，并从中得到一些较为准确的数据。普通时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数6050.8210818.911634.713500.49410.3021594.63占有比例28.02%50.10%7.57%16.21%1.90%100.00%综合统计78.12%25.68%21594.63港汇广场青年人流明显大于中老年人流量节假日时段个性划分青年男性青年女性中老年男性中老年女性儿童总计统计人数6575.5611237.85922.093334.21475.0848609占有比例30.45%52.04%4.27%15.44%2.20%100%综合统计82.49%21.91%48609在节假日，青年人数比例增大，人群总数激增数据来源：上海普润地产商业部以下为平均一天内不同时刻进入港汇广场的人流量，以每个时间点划分，在一天时间内进入港汇广场的人流量节假日人流普通日人流数据来源：上海普润地产商业部九、租售情况1. 租金方式港汇广场各楼层基本是以纯租赁方式为主的，以下各楼层的价格都以美金为准各楼层租金（$/DAY/M2）-1F1F2F3F4F5F6F3$5$3$2$1.5$1.4$1.2$数据来源：上海普润地产商业部2. 各业态扣率港汇广场没有以扣率为主要租赁方式的业态3. 其余相关费用物业管理费0.29$/天/m24. 空置率港汇广场目前的空置率为零，没有商家调整及退租100%入租十、营业情况1营业额u 港汇广场之开业至今，营业额节节攀升，到2003年底，港汇广场全年营业额又创历史新高，达到5475,000,000￥港汇广场历年营业额数据来源：上海普润地产商业部u 且各业态的合理搭配及先进的管理理念给港汇广场带来了更高的回报率，整年的收益比例大幅增长数据来源：上海普润地产商业部十一、综合分析主要指标评测分值（0-5）综 合 论 述地段交通4.1徐家汇地区便利的交通条件，轨道交通，公路交通一应俱全，且港汇1200位的超大停车场，给港汇广场的本来便利的交通优势锦上添花临街状况4港汇广场两面临街，位于徐家汇中心两条主马路华山路和虹桥路的交界处，面对整个徐家汇的中心配套情况4.5本身的超大体量，每层都有招商银行的自动提款机8台，极大的便利的消费人群。港汇的综合性优势发挥的淋漓尽致内部格局4.4方正的内部结构，超大规整的中庭，以及宽敞的通道，充足的各类电梯使商场内部的每个位置都易受到光顾，格局不同凡响业态布局4.2业态布局比较理想，特别是最为重要的一层，业态布局整齐，在每层划分许多的功能区，合理划分了中高低档次品牌档次定位3.5作为一超大体量综合性大商场，本身的档次较难定位，整体偏中高档，非常合理人气指数3作为徐家汇整体规划理念，错位经营理念的最重要的一点，港汇广场对于徐家汇的业态分布起着举足轻重的作用，人气非常之旺管理水平4.3由香港恒隆管理，输入了先进的香港大商场的管理方式，以人为本处处在管理的细节中体现经营状况4.2滚滚的人流给港汇带来了热气和活力，经营状况雄踞徐汇区十强之列前景展望4.8随着港汇商业的成功发展，港汇两栋写字楼也已经结构封顶，便利的交通，丰富的配套，必将带来写字楼的成功，同时推动商业进一步发展综合统计41在徐家汇地区属于中档，但前景无限