《房地产经营与管理》.doc

姓 名：_学 号：_得 分：_教师签名：_房地产经营与管理课程平时作业1第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、房地产业是用房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系，属于（ ）一个极其重要的产业门类。A 第一产业； B 第二产业； C 第三产业； D 新兴产业。2、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（ ）。A 在房地产开发活动中，房地产企业和简直企业往往是甲方和乙方的合作关系。B 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。C 建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D 建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。3、在房地产开发活动中，负责施工合同管理，控制工程进度、质量和成本等工作的是（ ）。A 房地产开发商； B 建筑师； C 监理工程师； D 会计师。4、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。A 竞争的充分性； B 需求的多样性； C 交易的复杂性； D 市场的滞后性。5、土地使用权转让市场是房地产的（ ）。A 一级市场； B二级市场； C 三级市场； D 特别市场。6、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（ ）。 A 买家； B 卖家； C 交易价格； D 交易对象。二、多项选择题（答案在书中）1、房地产业在国民经济中的地位主要表现在房地产业是（ ） A 基础性产业； B 高风险产业； C 支柱产业； D 高新技术产业； E 先导性产业。2、房地产开发企业是典型的（ ）企业A 劳动密集型； B 技术密集型； C 资金密集型； D 材料密集型； E 人才密集型。3、房地产开发企业领取营业执照后，还需持（ ）到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。A 营业执照复印件； B 企业章程； C 验资证明； D 企业法人代表身份证明； E 专业技术人员的资格证书三、简答题、何谓房地产？、房产和地产的差异主要表现有几个方面？房产和地产之间有何联系？、房地产的自然特征和社会特征各是什么？、房地产投资的利和弊各是什么？ 5、何谓房地产业？构成房地产业的主要内容有哪些？6、房地产业与建筑业的关系是什么？7、房地产业的特征是什么？8、房地产业在国民经济中的地位是什么？9、为什么说房地产业是国民经济的支柱产业？10、房地产业可持续发展的主要内容有哪些？11、房地产业可持续发展的措施有哪些？12、房地产开发企业的特征是什么？13、一级资质的房地产开发企业对技术和管理人员的要求是什么？14、房地产开发企业的主要职能部门有哪些？15、房地产项目开发的程序是什么？16、我国房地产开发模式应该如何转化和发展？17、请依次说出房地产开发阶段的重要程度？18、房地产开发的参与者有哪些？19、房地产开发的专业顾问由哪些人员组成？20、房地产市场调控的主要内容是什么？第二部分：作业讲评一、单项选择题 1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（ ）。A 在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。C 建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D 建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（ D ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。 3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（ C ）。A 国有土地所有权； B 集体土地的所有权； C 国有土地的使用权； D 集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题 1、房地产开发企业是典型的（ BCE ）企业A 劳动密集型； B 技术密集型； C 资金密集型； D 材料密集型； E 人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ BCE ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ ABCDE ）A 决策职能； B 计划职能； C 组织职能； D 协调职能； E 监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。 三、判断题 1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。 2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。 考题分析：本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。所以该题错误。 四、简答题 1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？ 房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。 5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。 江苏广播电视大学建筑工程学院：周序洋2009年9月姓 名：_学 号：_得 分：_教师签名：_房地产经营与管理课程平时作业2第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、在下列关于房地产市场特征的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。A 竞争的充分性； B 需求的多样性； C 交易的复杂性； D 市场的滞后性。2、土地使用权转让市场是房地产的（ ）。A 一级市场； B二级市场； C 三级市场； D 特别市场。3、城市房地产开发活动中，房地产市场的客体是指（ ）。 A 买家； B 卖家； C 交易价格； D 交易对象。4、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（ ）型企业A 生产； B 经营； C 生产经营； D 商业服务。5、房地产开发阶段的重要程度排序，（ ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。6、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（ ）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。A 25%； B 30%； C 35%； D 40%。7、我国实行的土地储备制度实际是（ ）全过程。 A 土地收购；土地整理； B 土地整理；土地供应； 二、多项选择题（答案在书中）1、房地产开发活动的前期工作的主要内容包括（ ）。A 土地获取； B 可行性研究； C 项目立项； D 规划设计； E 施工、监理招投标。2、房地产开发活动的参与者包括（ ）A 政府机构； B 开发商； C 建筑承包商； D 专业顾问； E 金融机构。3、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（ ）。A 土地使用权； B 土地占有权； C 土地收益权； D 土地所有权； E 土地处分权。4、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。三、简答题1、房地产市场的内涵是什么？2、房地产市场是如何分类的？3、房地产市场的特点是什么？4、房地产市场需求的特点是什么？5、房地产市场供给的特点是什么？6、什么是房地产市场调研？7、房地产市场调研的内容有哪些？8、分析市场调研案例中市场需求和市场供给的关系。9、我国的土地公有制包括哪两种形式？10、什么是土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止？11、土地使用权出让通常采用哪几种形式？12、什么是土地储备制度？其目的是什么？13、城市土地政府监管的内容有哪些？14、什么是房地产土地使用权的获取？15、土地使用权挂牌出让的特点和程序是什么？16、以出让方式获取土地使用权的，转让土地使用权应该满足哪些条件？17、土地使用权转让的程序是什么？18、何谓土地征用？土地征用的特点是什么？19、土地征用中发生的费用一般有哪几项？第二部分：作业讲评一、单项选择题 1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（ ）。A 在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。C 建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D 建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（ D ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。 3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（ C ）。A 国有土地所有权； B 集体土地的所有权； C 国有土地的使用权； D 集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题 1、房地产开发企业是典型的（ BCE ）企业A 劳动密集型； B 技术密集型； C 资金密集型； D 材料密集型； E 人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ BCE ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ ABCDE ）A 决策职能； B 计划职能； C 组织职能； D 协调职能； E 监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。 三、判断题 1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。 2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。 考题分析：本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。所以该题错误。 四、简答题 1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？ 房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。 5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。 江苏广播电视大学建筑工程系：周序洋2009年8月姓 名：_学 号：_得 分：_教师签名：_房地产经营与管理课程平时作业3第一部分：平时作业一、单项选择题（答案在书中）1、房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的（ ）型企业A 生产； B 经营； C 生产经营； D 商业服务。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（ ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。3、对已经办理相关手续，投入的开发资金达到建设总投资（ ）并已确定施工进度和竣工交付日期的正在建设中的房屋，可以预先出售。A 25%； B 30%； C 35%； D 40%。4、我国实行的土地储备制度实际是（ ）全过程。 A 土地收购；土地整理； B 土地整理；土地供应； C 土地收购；土地供应； D 土地收购；土地整理；土地供应。5、土地使用权不能采用（ ）进行转让。A 出售方式； B 交换方式； C 划拨方式； D 赠与方式。6、征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）计算。A 48倍； B 610倍； C 812倍； D 1015倍。二、多项选择题（答案在书中）1、房地产开发活动的参与者包括（ ）A 政府机构； B 开发商； C 建筑承包商； D 专业顾问； E 金融机构。2、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（ ）。A 土地使用权； B 土地占有权； C 土地收益权； D 土地所有权； E 土地处分权。3、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。4、房地产开发项目定位策划包含项目（ ）A 市场定位； B 开发概念定位； C 产品初步定位； D 开发核心定位； E 产品形态定位。5、房地产广告策划内容丰富，繁简不一，大体上可以分为（ ）几个部分。A 形象策划； B 价格策略； C 广告目标和策略； D 市场分析； E 广告计划和广告效果测定。6、控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定（ ）。A 建设地区土地使用性质； B 建设地区土地使用强度； C 道路和工程管线控制性位置； D 空间环境控制的规划要求； E 城市的性质和发展方向。7、房地产开发项目的融资方案内容包括（ ）A 资金来源构成； B 融资风险分析； C 融资成本预算； D 融资方法； E 融资流量。三、简答题1、何谓城市房屋拆迁？房屋拆迁补偿的形式有几种？如何计算？2、影响房地产地价的因素有哪些？3、分某房地产开发企业的地价测算，简述其相关费用在地价中的比例。4、何谓房地产项目策划？什么是全过程项目策划？5、房地产项目策划的特征是什么？ 6、房地产市场分析的内容是什么？7、何谓项目的定位策划？应如何进行项目的定位策划？8、什么是目标市场定位的SWOT分析法？9、项目概念定位主要包括哪些内容？10、项目核心定位的工作步骤是什么？11、房地产项目产品功能定位的具体原则是什么？12、房地产项目的系统风险和个别风险分别包含哪些内容？13、什么是项目规划设计策划？其工作流程如何？14、房地产项目建设过程的项目管理的内容是什么？15、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？16、房地产项目策划的创新主要体现在哪些方面？17、分析美的海岸家园策划方案。18、已有明确项目的房地产全过程策划的内容有哪些？第二部分：作业讲评一、单项选择题 1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（ ）。A 在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。C 建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D 建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（ D ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。 3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（ C ）。A 国有土地所有权； B 集体土地的所有权； C 国有土地的使用权； D 集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题 1、房地产开发企业是典型的（ BCE ）企业A 劳动密集型； B 技术密集型； C 资金密集型； D 材料密集型； E 人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ BCE ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ ABCDE ）A 决策职能； B 计划职能； C 组织职能； D 协调职能； E 监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。 三、判断题 1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。 2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。 考题分析：本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。所以该题错误。 四、简答题 1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？ 房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。 5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。 江苏广播电视大学建筑工程学院：周序洋2009年9月姓 名：_学 号：_得 分：_教师签名：_房地产经营与管理课程平时作业4一、单项选择题（答案在书中） 1、房地产项目融资的特点，是融资过程中存储、信贷关系，都是以（ ）为核心的。A 政府； B 银行； C 房地产企业； D 房地产项目。2、商业银行发放住房开发贷款的条件是：房地产企业的自有资金不得低于开发项目总投资的（ ）。A 25%； B 30%； C 35%； D 40%。3、房地产开发抵押贷款不包括（ ）。A 土地开发抵押贷款； B 在建工程抵押贷款； C 个人住房抵押贷款； D 政府担保贷款。4、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（ ）。A 国有土地所有权； B 集体土地的所有权； C 国有土地的使用权； D 集体土地的使用权。5、房地产开发项目设计阶段控制的目标为（ ）A 安全、适用、经济； B 安全、经济、耐久； C 安全、适用、耐久； D 经济、适用、耐久。6、横道图和网络图在工程管理中常常作为（ ）的方法。A 质量控制； B 安全控制； C 进度控制； D 成本控制。二、多项选择题（答案在书中） 1、房地产开发活动的参与者包括（ ）A 政府机构； B 开发商； C 建筑承包商； D 专业顾问； E 金融机构。2、经出让取得土地使权的单位和个人在土地使用期内对土地拥有（ ）。A 土地使用权； B 土地占有权； C 土地收益权； D 土地所有权； E 土地处分权。3、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。4、房地产开发项目定位策划包含项目（ ）A 市场定位； B 开发概念定位； C 产品初步定位； D 开发核心定位； E 产品形态定位。5、房地产广告策划内容丰富，繁简不一，大体上可以分为（ ）几个部分。A 形象策划； B 价格策略； C 广告目标和策略； D 市场分析； E 广告计划和广告效果测定。6、控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定（ ）。A 建设地区土地使用性质； B 建设地区土地使用强度； C 道路和工程管线控制性位置； D 空间环境控制的规划要求； E 城市的性质和发展方向。7、房地产开发项目的融资方案内容包括（ ）A 资金来源构成； B 融资风险分析； C 融资成本预算； D 融资方法； E 融资流量。8、金融机构对房地产开发项目的审查，主要包括（ ）几个方面。A 开发企业资信情况； B 项目的基本情况； C 市场评估情况； D 财务评价指标； E 项目所属行业的风险情况。9、建设用地规划许可证应包括标有（ ）的规划设计条件通知书和建设用地界限的红线图A 土地面积； B 使用性质； C 容积率； D 建筑密度； E 建筑方案图。10、房地产开发商在项目控制中的职能有（ ）A 决策职能； B 计划职能； C 组织职能； D 协调职能； E 监督职能。11、房地产开发项目施工控制的主要任务包括（ ）A 进度控制； B 质量控制； C 材料控制； D 人员控制； E 投资控制。12、房地产的销售利润主要受到（ ）因素的影响A 单位售价； B 租赁利润； C 销售数量； D 单位税金； E 单位销售成本。13、房地产项目进度计划的调整和优化，应该重点考虑（ ）A 资源优化； B 工期优化； C 成本优化； D 运输优化； E 环境优化。三、简答题1、城市规划的特征是什么？城市规划的作用是什么？2、城市规划对房地产开发的影响有哪些？3、房地产业对城市规划的影响有哪些？4、城市规划对建筑容量控制指标的主要内容有哪些？5、房地产开发项目规划设计的基本原则是什么？6、房地产开发住宅区规划的基本内容有哪些？7、分析某项目规划设计案例？8、房地产开发项目融资的特点是什么？9、房地产开发项目融资方案的内容有哪些？10、房地产开发项目融资的资金来源有哪些？11、何谓房地产开发贷款的担保？起主要形式有哪些？12、影响房地产项目资金链的主要因素有哪些？13、当前，我国金融业与房地产业的关系是什么？14、分析某房地产开发公司项目融资案例。15、分析某房地产项目的资金计划。16、开发建设项目行政管理的内容有哪些？17、房地产开发项目如何申请项目立项？18、建设用地规划许可证的主要内容是什么？19、建设单位在送审设计方案时应该报送哪些材料？20、建设单位在送审施工图设计时应该报送哪些材料？21、房地产开发项目的前期管理主要工作有哪些？22、房地产开发项目的组织机构的形式有哪些？23、分析某房地产开发项目的前期管理工作。24、管理控制的目的是什么？其过程是怎样的？25、房地产开发商在项目控制中的职能是什么？26、房地产开发商在项目投资实施期的控制对象是什么？27、房地产开发项目的控制技术有哪些？28、房地产开发项目进度计划编制程序是什么？29、房地产开发项目投资控制的原则是什么？30、房地产开发项目投资计划编制程序是什么？31、房地产开发项目投资控制的方法有哪些？32、房地产开发项目实施阶段质量控制的主要内容是什么？第二部分：作业讲评一、单项选择题 1、建筑业与房地产业的关系，下列说法错误的是（ ）。A 在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。B 建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。C 建筑业和房地产业的业务对象，一般都是房地产。D 建筑业和房地产业是互不相关的两个产业部门。考题分析：本题主要考查对建筑业与房地产业关系的理解；在房地产开发活动中，房地产企业和建筑企业往往是甲方和乙方的合作关系。建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。它们的业务对象，一般都是房地产。建筑业和房地产业是有密切联系和直接影响的两个产业部门。不是互不相关。所以正确的答案是：D。2、房地产开发阶段的重要程度排序，（ D ）是正确的。 A 投资决策策划建设阶段前期工作租售阶段； B 投资决策策划前期工作租售阶段建设阶段； C 投资决策策划前期工作建设阶段租售阶段；D 投资决策策划租售阶段前期工作建设阶段。考题分析：本题主要考查对房地产开发各个阶段的重要性的理解，房地产开发的投资决策是至关重要的阶段，通过对开发项目的可行性研究分析，找出市场销路好开发产品，确定开发目标和方案。但是销售阶段也是很重要环节，即使有好的产品，租售效果不好，则直接影响开发的利润。前期工作和建设阶段对房地产开发也具有重要意义。所以正确的答案是：D。 3、房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了（ C ）。A 国有土地所有权； B 集体土地的所有权； C 国有土地的使用权； D 集体土地的使用权。考题分析：本题主要考查对房地产开发土地性质的理解，房地产开发企业采用招标、拍卖或挂牌购置的土地，是指购置了国有土地的使用权；我国的土地实行国家所有权和集体所有权。所以正确的答案是。C。二、多项选择题 1、房地产开发企业是典型的（ BCE ）企业A 劳动密集型； B 技术密集型； C 资金密集型； D 材料密集型； E 人才密集型。考题分析：本题主要考查对房地产开发企业性质的理解，房地产开发企业是典型的技术密集型；资金密集型；人才密集型企业。而不是劳动密集型和材料密集型企业；所以正确的答案是：BCE。2、下列土地使用权出让的最高年限为50年是（ BCE ）A 居住用地； B 工业用地； C 教育、体育用地； D 商业用地； E 综合和其他用地。考题分析：本题主要考查对土地使用权的理解，我国土地管理法规定：居住用地使用权出让的最高年限为70年；工业用地、教育、体育用地；综合和其他用地使用权出让的最高年限为50年。商业用地使用权出让的最高年限为40年；所以正确的答案是：BCE。3、房地产开发商在项目控制中的职能有（ ABCDE ）A 决策职能； B 计划职能； C 组织职能； D 协调职能； E 监督职能。考题分析：本题主要考查对房地产开发商在项目控制中的职能的理解，房地产开发商在开发项目直接获取收益和承担风险，因此在项目控制中的职能有：决策职能；计划职能；组织职能；协调职能和监督职能。所以正确的答案是：ABCDE。 三、判断题 1、房地产开发企业组织机构实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。考题分析：本题主要考查房地产开发企业组织机构的理解和掌握，房地产开发企业组织机构有直线制，职能制，直线职能制和事业部制，职能制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。实行事业部制的缺点是容易形成多头领导，不利于集中统一领导。而事业部制的缺点是职能机构重叠，管理人员较多，集中指挥较困难。所以该题错误。 2、房地产项目控制，采用横道图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。 考题分析：本题主要考查对房地产开发项目控制原理的理解和掌握，采用横道图形象直观，可以表达各种活动间先后顺序关系。采用网络图可以描述各种活动间相互制约的逻辑关系。所以该题错误。 四、简答题 1、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。2、何谓房地产项目的营销策划？营销策划系统包含哪些内容？答：（1）房地产项目营销策划是以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以房地产调研为前提，从项目竞争的需要出发，科学的配置企业可运用的资源，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。 （2）营销策划系统包含：销售策划系统；（目标客户定位；销售计划；价格策略；售后服务）形象策划系统（项目视觉识别系统；项目延展及运用）广告策划系统（广告目标；市场分析；广告策略；广告计划；广告效果测定）3、简述房地产开发项目的资金来源？答：房地产开发项目的资金来源主要有：自有资金；银行贷款；证券化资金；争取外单位投资；外资；垫资；预售款；合作开发等4、何谓房地产项目策划和房地产项目的全过程项目策划？ 房地产项目策划是指为达到投资目标，在调查、分析有关资料的基础上，按照一定的程序对房地产项目的实施事先进行系统的、全面的构思、谋划，并制定和选择合理可行的执行方案，以及根据目标和现实环境的变化，对方案进行修改、调整的一种创造性活动。房地产项目的全过程策划是从市场调研、土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个环节都进行全方位策划，使项目的开发价值提升到最理想的位置。 5、房地产市场调研的内容有哪些？答：（1）房地产市场环境调研；包括政治法律环境调研；经济环境调研；社区环境调研；项目微观环境调研。（2）房地产市场需求和消费行为调研；包括房地产需求影响因素调研；消费者需求动机调研；消费者购买行为调研。（3）房地产产品调研；包括商品形态及供求状况调研；市场占有率调研；市场趋势调研。（4）房地产价格调研；包括影响房地产价格变化的因素；房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在地房地产市场价格；价格变动后消费者可能的反应等。 江苏广播电视大学建筑工程学院：周序洋 2009年9月22