丰县基准地价更新技术报告.doc

丰县城区基准地价更新技术报告徐 州 市 国 土 资 源 局江苏省苏信房地产评估咨询有限公司二一四年十二月目 录第一章 引 言1第二章 技术路线、程序与方法3第一节 技术路线与程序3一、技术依据3二、技术路线3三、技术程序6第二节 技术方法7一、地价区段划分方法7二、样点地价测算方法8三、区段地价测算方法8四、区段地价修正体系建立方法特尔斐法（Delphi）9五、建立丰县地价动态监测与基准地价更新系统10第三章 地价区段划分12第一节 地价区段划分的原则12一、地价区段划分的原则12二、地价区段的划分要求13第二节 地价区段划分的程序与方法13一、地价区段初步划分13二、实地踏勘与专家评议14三、地价区段验证15第三节 地价区段成果整理17一、建立地价区段空间数据库17二、地价区段划分结果17三、地价区段的编号18四、面积量算21五、编制地价区段登记表23六、部分区段介绍23第四节 地价区段划分结果分析41一、区段分布情况分析41二、新旧区段对比分析44第四章 地价监测点资料更新与数据库的建立46第一节 地价监测点补设的原则与标准46一、地价监测点的补设原则46二、地价监测点的补设标准47第二节 地价监测点复核与补充设立48一、地价监测点的复核48二、地价动态监测点的审核与确定48三、地价动态监测点数据库的建立51第三节 地价监测点结果分析51一 、监测点分布状况分析51二 、监测点新增、灭失情况分析53第五章 市场交易样点整理及其数据库建立工作57第一节 房地出租、房屋出售资料整理分析及其数据库建立57一、样点地价资料统计分析57二、样点地价资料数据库建立58第二节 土地使用权出让、转让、租赁资料整理分析及其数据库建立59一、样点地价资料统计分析59二、样点地价资料数据库建立60第三节 征地、拆迁、开发样点资料整理分析及其数据库建立60一、样点地价资料统计分析60二、样点地价资料数据库建立60第六章 样点地价测算与修正62第一节 评估参数的设定62一、还原利率的确定62二、房屋重置价的确定66三、容积率修正系数的确定67四、土地开发程度修正标准的确定68五、其它估价参数的确定68第二节 监测样点地价测算70一、商业用地地价监测点评估70二、住宅用地地价监测点评估71三、工业用地地价监测点评估71第三节 市场交易样点地价测算72一、利用房地出租资料测算样点地价72二、利用房地出售资料测算样点地价73三、利用土地出让资料测算样点地价74四、利用征地、拆迁、土地开发资料测算样点地价74第四节 样点地价修正与样点地价图编制74一、样点地价修正75二、样点地价图的编制77第七章 区段地价测算及基准地价确定78第一节 利用监测点地价资料测算区段地价78一、商业用途区段地价平均地价测算78二、住宅用途区段地价平均地价测算79三、工业用途区段地价平均地价测算80第二节 区段基准地价内涵的设定83一、基准地价83二、区段基准地价的内涵83三、区段基准地价的设定条件83第三节 区段基准地价的确定85一、基准地价确定的原则85二、基准地价的确定方法86三、商业区段基准地价的确定86四、住宅区段基准地价的确定87五、工业区段基准地价的确定89第八章 区段基准地价修正体系建立91一、影响地价因素选择91二、宗地地价影响因素权重的确定93三、各因素影响地价修正幅度的计算94四、基准地价修正系数表及指标说明表编制99五、其它单项因素修正99六、楼层修正系数103七、商住综合用地评估方法104第九章 土地级别划分与确定105第一节 土地级别划分的原则与方法105一、土地级别划分的原则105二、土地级别划分的方法105第二节 土地级别初步划分105第三节 土地级别验证与确定108一、土地市场交易资料验证108二、土地级别最终确定109第四节 级别基准地价测算与确定109第十章 基准地价更新成果特点分析与应用112一、成果更新的特点112二、成果应用建议115第一章 引 言2006年，国务院下发了关于加强土地调控有关问题的通知（国发【2006】31号），要求各级各部门进一步强化土地价格管理、规范地价公布制度、引导经济结构的调整、经济增长方式的转变和土地资源的集约利用。为了切实履行国土资源部门参与宏观调控的职能、及时掌握地价变化情况、加强土地市场的动态变化分析、建立土地市场快速反应机制，江苏省国土资源厅于2007年4月29日发布了关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知，要求各个市县开展城镇地价季度动态监测与基准地价更新工作。由于丰县近几年的经济发展、基础设施建设以及政策调整，原有的土地级别与基准地价更新成果已不能满足日常管理需要，及时进行地价动态监测与基准地价更新工作已经是当务之急，其目的和意义在于：一、基准地价及时更新可以使城镇土地基准地价更准确、更科学、更迅速地反映当前城镇土地市场的变化，便于政府对土地进行宏观调控，利于政府对城镇土地资产管理和土地市场管理，同时给社会各界了解土地市场价格信息提供科学依据。二、基准地价及时更新可以调整地价政策，由此提高城镇生产布局的经济集聚效益和规模经济效益。城市内部地价差别是地域结构变化的重要因素，不同职能土地利用效率不同，产生的经济效益也不同，土地使用者对土地的需求量是建立在对土地价格有支付能力的基础上的。通过基准地价的更新，调整地价政策，从而在城市地价差别这一杠杆的作用下，不同职能地域之间相互竞争，使城市土地利用趋向最优配置，改变原来不合理的城市用地格局，推动城市土地利用形态的动态发展。如利用高地价政策使一些原位于城市中心位置，经济效益却较差或环境污染大的企业由于无力支付高地价而退出城市的较优地段，取而代之的是经济效益高、污染小或无污染的企业。三、基准地价及时更新可以显化城市基础设施建设和城市生态环境建设的经济效益和社会效益，有利于投资者对未来地价进行科学的预测，增强他们对投资的信心。四、在全面建立动态监测体系的基础上，将其应用于城镇基准地价更新，可有效地减少基准地价更新的时间和精力，提高基准地价更新工作的效率，使基准地价能够很好地保持现势性。第二章 技术路线、程序与方法第一节 技术路线与程序一、技术依据1、城镇土地分等定级规程GB/T 18507-20012、城镇土地估价规程GB/T 18508-20013、城镇地籍调查规程TD100119934、城市地价动态监测技术规范TD/T1009-20075、 江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007）二、技术路线(一) 总体技术路线本次丰县城区基准地价更新的技术路线是在2003年丰县城镇土地定级估价成果和2004年丰县地价动态监测体系成果的基础上，通过估价师实地查勘和咨询当地专家，将工作范围内的土地按用途确定不同地价区段，利用市场交易样点对地价区段进行检验和确定。利用丰县基准地价更新信息系统建立样点地价空间数据库，测算不同用途监测点地价，然后利用不同用途的监测点地价测算结果，采用计算机信息系统按照监测点面积加权方法测算区段地价，综合分析计算机测算的区段地价结果，结合各区段实际状况，最终确定各用途区段基准地价。采用特尔斐法确定区段地价影响因素的权重，并调查市场交易样点，测算各区段基准地价的变动幅度，建立宗地地价的修正体系。在此基础上，按地价水平接近、土地利用类型相似的原则，采用数理统计方法对划分的地价区段进行归并，形成分用途土地级别并确定各用途土地级别基准地价，从而建立丰县的土地级别调整以及基准地价更新成果。图1 ：技术路线图(二) 区段划分的技术路线丰县地价区段的划分是在原有的土地级别和地价区段的基础上，按照商业、住宅、工业用途，根据各类区段全覆盖各类功能区的原则进行初步划分，然后以调查底图和各类用地样点地价分布图为基础，运用空间叠置技术，结合城市规划图、城市现状进行空间匹配，划分地价区段初步成果。在此基础上，结合实地调查和专家评议的方法进行调整完善，最终确定地价区段。(三) 区段基准地价测算的技术路线区段基准地价是在城市某用途某一区段在评估基准日，开发程度设定为区段平均开发程度，使用年期设定为法定最高年期，容积率设定为区段平均容积率的出让国有土地使用权价格。区段基准地价的技术路线是利用地价动态监测资料，采用面积加权方法分别测算商业、住宅、工业用地地价区段平均地价，估价师结合各类用地类型样点的测算特点，进行综合分析，以动态监测点数据为主，以市场交易资料为参考确定各类用地的区段基准地价。最后利用GIS绘图软件，采用专题制图的方法，进行地图综合，编制不同用途区段基准地价图。(四) 区段地价修正体系建立的技术路线根据江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范要求，结合丰县的地价分布状况以及特点，选择影响不同用途地价的因素，采用特尔斐方法，组织多名专家对各个影响因素进行二轮打分，确定每个影响因素的权重水平；然后采用城镇土地估价规程中的测算方法，根据各类用地的地价变化幅度，建立不同用途区段地价修正体系。三、技术程序（一）确定工作范围及编制工作底图丰县城区基准地价更新的工作范围依据丰县城镇土地利用总体规划所划定的城镇建成区及近期规划区范围而确定。根据丰县城区地价动态监测与基准地价更新的业务要求，本次基准地价更新的范围为东至创新路、南至南环路、西至大草港河、北至南匡河。对于商业用途，针对丰县实际情况，商业用地多沿道路分布，因此商业评估范围涉及到分布商业网点路线的两侧；住宅用途用地分布较为广泛，除丰县经济开发区范围外，呈现全覆盖分布；工业用途用地基本分布在老城区的边缘以及工业园区。工作底图的编制以1：500地籍调查成果为基础，依据信息系统的技术要求编制本次丰县城区基准地价工作底图。（二）划分地价区段邀请熟悉丰县城镇土地情况的专家，以现有城镇地价动态监测成果为基础，根据土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界；然后进行实地踏勘和专家评议，最终确定地价区段。（三）收集地价样点资料在地价区段确定的基础上，全面收集各区段内的土地、房地产市场交易样点、监测点信息，并编制样点分布图。（四）建立数据库在地理信息系统技术的支持下，应用城镇地价动态监测与基准地价更新系统将前期调查所得的区段信息、样点数据等资料（表格以及图形）输入计算机，建立空间数据库以及属性数据库。（五）样点地价测算样点地价测算采用了城镇土地估价规程所规定的基本估价方法（基准地价系数修正法除外），对数据库中监测点在设定条件下的土地价格由计算机系统进行自动测算。（六）区段基准地价确定利用监测点价格按照面积加权的方法测算出区段内各用途平均地价，最后由估价师结合丰县土地市场的具体状况以及地价监测点测算结果为主确定各区段基准地价。（七）区段基准地价修正体系建立分用途选择影响区段地价的因素，包括距商服中心距离、周围居住密度与人口流动量、距公交站点的距离、临街道路等级以及通达性、规划限制、宗地形状、宗地面积、宗地地基与地势、相邻土地利用状况等因素，按城镇土地估价规程和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范中编制基准地价修正系数表的程序要求，编制区段内宗地地价评估修正系数表。（八）归并地价区段按照级别内地价区段开发程度一致、级别内地价区段地价水平相近以及不同级别之间价格有明显差异的原则，采用地价区段数轴方法，归并各用途地价区段，形成土地级别，并采用面积加权的方法测算不同用途不同级别的基准地价。（九）撰写工作报告和技术报告、编绘相关成果图件，整理各类调查资料、中间数据和最终成果。第二节 技术方法一、地价区段划分方法依据地价管理者的经验，结合各类用途地价分布规律划分地价区段。其主要步骤为：邀请熟悉情况的专家，以现有城市土地级别图和地价动态监测成果中的地价区段图为基础，邀请专家土地市场变动状况与影响土地价格的各因素变化情况作出综合判断，在工作底图上勾勒出各用途地价区段的边界。 二、样点地价测算方法本次调查的样点包括地价监测点和市场交易样点，样点地价的测算采用最基本的估价方法，即：收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）和成本逼近法。（一）收益还原法收益还原法是将待估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估基准日总收益的一种方法。（二）市场比较法市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地在评估期日地价的方法。（三）剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估土地价格。（四）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和土地所有权收益来确定土地价格。三、区段地价测算方法区段地价计算主要采用面积加权求和的方法。对于每一种用途的土地来说，依据各监测点价格，以其样点面积为权重，计算所有样点的价格得到该用途的区段地价，公式如下：区段地价D式中：D区段地价； 监测点k的地价； 监测点k的面积； n区段内监测点个数。四、区段地价修正体系建立方法特尔斐法（Delphi）根据江苏省国土资源厅公布的江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范中规定的因素因子体系，结合丰县城区不同用途的影响因素，采用特尔斐测定法，分别确定影响商业用地、住宅用地、工业用地的因素因子及其权重，计算样点地价修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值，最终确定区段地价修正体系。（一）特尔斐法的基本程序1、确定因素因子。影响宗地地价的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。由于一般因素对城市的总体地价水平产生影响，对城市中各个宗地的地价水平影响差异不大，故在编制基准地价修正系数表时主要考虑区域因素和个别因素对宗地地价的影响。2、选择专家。特尔斐法的主要工作是通过专家对影响地价的因素因子权重作出概率估计。因此，专家选择是测定成败的关键，其主要要求有：一是要求专家总体的权威程度较高；二是要求专家的代表面应广泛，通常应包括技术专家、管理专家、行业专家和高层决策人员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家人数，一般以10-25人为宜。3、设计评估意见征询表。特尔斐法的征询表格没有统一的规定，但要求符合如下原则：表格的每一栏目要紧扣测定因素，力求达到测定因素和专家所关心的问题的一致性；表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短；填表方式简单，对不同类型的因素进行测定时，尽可能用数字和英文字母表示专家的评估结果。（二）权重测定结果的数据处理在专家打分数据处理中，计算均值和标准差的公式为： ；式中：E某因素因子打分的均值，某因素因子打分的标准差，n打分的专家人数，ai第i位专家的打分结果。各因素因子的权重=E/100。五、建立丰县地价动态监测与基准地价更新系统应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立丰县地价动态监测与基准地价更新信息系统。本次建立的信息系统不仅是本次地价动态监测与基准地价更新的数据和技术支撑，也是今后进行相关业务工作的基础。本系统的开发运行平台为：操作系统：Windows 2000 或WindowsXP 及更高版本Windows系统GIS软件：MapX5.0，Surfer80办公软件：Office2003或OfficeXP 及更高版本Office软件数据库：Access2003或AccessXP第三章 地价区段划分地价区段的划分是进行级别调整及基准地价更新的一项基础性工作，地价区段划分的数量以及质量是否合理，直接关系到整个工作成果客观、实用与否。丰县城镇土地地价区段划分是在2004年地价区段划分结果以及土地级别线的基础上，根据城镇土地分等定级规程和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范要求，结合实地踏勘和专家咨询评议进行划分。第一节 地价区段划分的原则一、地价区段划分的原则地价区段是指城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当的封闭区间。丰县地价区段的划分要遵循以下原则： （一）与城市规划衔接原则 所划分的地价区段土地用途应与城镇规划所确定的功能区土地用途保持一致。（二）面积适中原则 所划分的地价区段，其面积大小应保持适中，城区可根据地价管理的需要及地价变化的区间具体确定地价区段面积的大小。（三）与行政辖区相适应原则 在划分地价区段时，不打破已有行政辖区界线，原则上地价区段不跨街道。 （四）保持宗地完整性原则在划分地价区段时，应保持地价区段内宗地的完整性。 二、地价区段的划分要求（一）结合丰县城区用地规模和用地类型，地价区段应按商业、住宅、工业三种用途划分。（二）各类用途地价区段允许重叠，不一定要求覆盖整个基准地价更新范围，但评价范围内任一宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。（三）地价区段在已有城镇土地级别的基础上划分，以保持原土地定级估价成果的延续性。（四）开发区应单独划分地价区段。第二节 地价区段划分的程序与方法一、地价区段初步划分 （一）准备工作根据丰县城镇规划和社会经济等方面的资料，结合评价区域的现状和发展状况，按照城镇土地分等定级规程和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范有关区段划分的规定，主要进行以下两个方面的准备工作。第一，收集丰县城区原定级估价电子底图（比例尺为1：8000），地籍图（比例尺为1：500）。第二，主要利用1：500地籍图，对图面要素进行地图综合，利用MapInfo软件标绘道路、水系、地物等界线，建立商业、住宅、工业用途的空间底图数据库；第三，将原土地级别标绘到电子地图上； 第四，编绘地价区段划分的图件以及表格，并收集相关的说明材料。（二） 商业用地地价区段的划分影响商业用地地价区段的主要因素是商服繁华程度，丰县的主要商服网点分布在道路的两侧，因此首先对城区的主要商业街道按照商服繁华程度的相似性分段。丰县商服最繁华区段是三汊河路以北和建设南路以东以及万兴路以南和瑞兴南路以西，区段内以综合性的商业娱乐服务网点为主，是丰县城区功能最全，规模最大，网点最集中的商业区段，主要商服企业有邳州商厦和新世纪商城等。其次按各地地价区段距商服中心、交通设施的距离以及周围土地的利用类型，对初步划分的商业路线价区段进行细化，从而使商业地价区段内部保持相对一致性。（三） 住宅用地地价区段的划分以住宅用地工作底图为基础，结合区位条件的接近性、交通状况的相似性，基础设施的统一性和环境条件的一致性，根据目前丰县城区的住宅小区的分布状况，进行住宅地价区段的初步划分。丰县住宅区分布较为均匀，新建住宅小区主要集中在城北一片，原有住宅小区主要分布在城南一片，已经形成一定规模的住宅小区有锦江花园、明珠小区、阳光别墅小区、龙泉花园、城东新村等。（四） 工业用地地价区段的划分结合城区目前工业用地的现状条件，结合基础设施条件、交通条件、用地类型、环境条件等因素，对工业用地地价区段进行初步划分。工业区段主要集中在黄河西路以北、辽河西路以南一带，城西为老工业区，城北一片则是近年来新建设的工业新区，丰县城区工业区段主要集中在这两个地区。二、实地踏勘与专家评议（一）实地踏勘根据影响商业、住宅、工业用地地价的因素，项目工作人员对初步划分的地价区段进行现场踏勘与分析，结合工作底图，对初步划分的区段图进行调整处理。（二）专家评议邀请熟悉丰县城镇情况和土地评估业务的相关部门的专家，采用共同征询的方法（专家划分过程中可以有相关讨论），在划分前向各专家说明本次工作的任务、基本内容，地价区段的含义以及作用，地价区段划分的技术规定以及要求等内容，然后由专家对地价区段的初步划分成果进行论证，提出修改意见，最后对地价区段调整成果进行修正和完善。（三）地价区段的初步确定根据专家意见调整后的区段，由项目工作人员对地价区段进行实地踏勘，根据土地利用状况、土地用途、土地开发程度、行政区界线、道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上调整各用途地价区段的界线。三、地价区段验证 调查各区段内市场交易样点资料，测算交易样点地价，并以区段内市场交易样点地价变幅验证区段划分结果，对商业、住宅区段内地价变幅超过30%、工业区段内变幅超过10%的区段重新进行范围调整，最后各区段交易样点测算的变动幅度结果见表3-2-1至表3-2-3。表3-2-1 丰县城区商业区段利用交易样点测算地价变动幅度表 地价区段最高修正幅度最低修正幅度地价区段最高修正幅度最低修正幅度表3-2-2 丰县城区住宅区段利用交易样点测算地价变动幅度表地价区段最高修正幅度最低修正幅度地价区段最高修正幅度最低修正幅度表3-2-3 丰县城区工业区段利用交易样点测算地价变动幅度表区段编号最高修正幅度最低修正幅度分析各区段内交易样点地价，以最高值和最低值的差值来看，商业和住宅各区段地价变幅主要在10%20%之间，个别区段接近30%，而工业区段差值变幅全部在10%之内，区段的地价变幅符合数理统计的标准，遵循江苏省城区地价动态监测与基准地价更新技术规范的要求，故区段划分结果是合理可行的。第三节 地价区段成果整理地价区段划分结果对城镇定级估价工作能否顺利进行起着很重要的作用。划分的地价区段不仅要保证数量上满足规定，还要保证划分的质量上达到要求，在区段划分初步成果的基础上，进行专家评议和实地踏勘，最终确定地价区段的工作成果。一、建立地价区段空间数据库对划分出的地价区段进行汇总、整理分析，将调整后的地价区段填写地价区段登记表，输入计算机信息系统，建立地价区段空间和属性数据库，由信息系统实现图形属性查询功能，并编制丰县城区各用途地价区段分布图。二、地价区段划分结果按照地价区段设立原则，首先对初选的地价区段进行实地勘察与检验，调整不合理的区段；然后由项目技术组对地价区段的合理性以及地价区段的数量与分布进行审核和确认，最终确认区段。表3-3-1 丰县城区地价区段划分结果表地 区评估区域面积（平方公里）地价区段数量商业住宅工业城 区开发区三、地价区段的编号地价区段编号依据江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范要求，地价区段编号采用12位数字组成，包括6位城市代码（丰县城市代码为320623）、2位乡镇（街道）代码、3位区段序号和1位土地用途代码，土地用途代码由1位英文代码组成，分商业、居住、工业三种类型，用大写英文字母表示，商业为“S”，居住为“J”，工业为“G”。 丰县城区各区段编号及四至见表3-3-2。表3-3-2 丰县城区地价区段划分明细表区段编号区段名称范围四至四、面积量算 以工作底图和不同用途的区段图为基础，信息系统为工具，利用空间拓扑关系，量算各区段的土地面积。详见表3-3-3、表3-3-4、表3-3-5。表3-3-3 丰县城区商业用地地价区段面积统计表（包含开发区）地价区段编号地价区段面积（公顷）合计表3-3-4 丰县城区住宅用地地价区段面积统计表（包含开发区）地价区段编号地价区段面积（公顷）合计表3-3-5 丰县城区工业用地地价区段面积统计表地价区段编号地价区段面积（公顷）合计备注：上述面积包含如东经济开发新区五、编制地价区段登记表 按江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范的要求，编制地价区段登记表，详见附表。六、部分区段介绍（一）商业区段1、邳州商厦区段（02001S）邳州商厦区段位于城区中心，是城区集购物、娱乐、金融为一体的综合性商服中心。该区段东到人民北路、南至黄海路、西到青园北路、北至江海中路。区段内人流量大、商业繁华度高。区段内公交便捷度较优。该区段建筑物成新度较高，装潢高档，店铺进深平均为7.6m，临街宽度平均为5.6m。主要商服网点有心爱影楼、上岛咖啡、宝典酒店、晶晶童装、川德火锅、月西楼酒店等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。2、青园北路区段（02002S）青园北路区段位于城区偏西，沿青园北路，北至文峰财富广场、南至丁棚桥，全长约700m；沿黄海西路，西至水务局、东至卫生局，全长约710m。青园北路路面宽约25m，黄海西路路面宽约20m。该区段内人流量比较大，道路状况较优，商服繁华程度较优。道路两侧用地类型以商业用地为主，主要为多层建筑，成新度较高。区段内有4路公交线路通过，公交便捷度一般。该区段内商业网点经营项目以百货、服装、餐饮为主，店铺进深平均为7m，临街宽度平均为5m。主要商业网点有自来水公司、亚萍广场、海天电脑、无名饭店、联华超市等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。3、人民北路南区段（02003S）人民北路南区段位于掘港镇中部，沿人民北路，北至人民广场、南至三元医药商城，全长约360m，道路红线宽度约25m，该区段人流量比较大，道路状况较优，商服繁华程度较优。道路两旁的侧用地类型以商业用地为主，以多层建筑为主，成新度一般。区段内以个体经营小型网点为主，网点分布较密集、数量较多，店铺进深平均为7m，临街宽度平均为6m。主要商服网点有广隆商场、文峰服饰、工商银行营业部、饮服公司、三元医药商场等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。4、南公路区段（02004S）南公路区段位于掘港镇中部偏南，沿南公路，西至中心市场、东至人民北路；沿弹琴路，北至黄海路、南至弹琴桥，全长约600m。南公路为生活型次干道，红线宽度12m，水泥路面，道路质量一般。区段内商业网点集中分布在中心市场，多为小型私营企业，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为4m。主要商服网点有建桥医药、掘港中心市场、老浴室等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。5、江海中路区段（02005S）江海中路商业区段位于掘港中部偏北，沿江海中路，西至通海桥、东至宾山饭店，全长约5700m，江海中路为生活型主干道，道路红线宽为25m，水泥路面，道路质量一般。商业网点主要分布在路的南面，以服装、餐饮、电子科技为主，人流量比较多，商业繁华度较高。店铺进深平均为6m，临街宽度平均为7m。主要商服网点有文峰大世界、人民银行、移动通信营业厅、艺华珠宝等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。6、江海东路区段（02006S）江海东路商业区段位于老城区东部，沿江海东路，西至新华书店、东至东方明珠，全长约700m，道路红线宽度为10m，商业网点主要分布在路的南面，北面目前正在进行旧城改造，人流量一般，区段内以个体经营小型网点为主，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为5m。建筑物以多层为主，成新度较低。主要商服网点有烟墩桥市场、新华书店、供销总社等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。7、人民北路区段（02007S）人民北路区段位于老城区东部，沿人民北路，北至北环路、南至人民广场，全长约900m，道路红线宽度为24m，路面为水泥路面。以人民桥为界，南段人流量比较少、商业繁华程度不高，北段人流量较多，商业繁华程度较优，区段内以个体经营小型网点为主，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为4.5m。建筑物以多层为主，成新度较高。主要商服网点有新碧霞大酒店、广隆超市碧霞店等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。8、通海路区段（02008S）通海路区段位于掘港镇内城北面，沿通海路段，北至北环路、南至通海桥，全长约650m，沿江海西路段，西至玉蚕丝业有限公司、东至国土局，全长约500m。通海路道路红线宽度为17m，江海西路道路红线宽度为25m，路面都为水泥路面，道路状况一般，人流量较少，商业繁华程度一般。区段内商服网点少，规模较小，以经营餐饮、服务为主。建筑物以多层为主，成新度较高，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为6m。主要商服网点有中天丝绸有限公司、金桥置业公司、金土地酒店、新海大酒店等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。9、弹琴路区段（02009S）弹琴路区段位于掘港镇东南部，沿弹琴路，北至弹琴桥、南至人民路，全长约750m，沿南市路，西至交通建设工程有限公司、东至人民中路，全长约500m。弹琴路道路红线宽度为14m，南市路道路红线宽度为12m，人流量较少，商业繁华程度一般。道路两旁建筑物以低层为主，成新度一般，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为7m。主要商服网点有万家灯火酒店、南市市场等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。10、人民中路区段（02010S）人民中路区段位于掘港镇中部偏东，沿人民中路，北至国防桥、南至联通公司，全长约400米，人民中路属于生活型主干道，道路红线宽度为24m，路面为水泥路面。区段内人流量比较多、商业繁华程度较优。区段内建筑物以砖混结构的多层建筑为主，成新度较高。店铺进深平均为6.5m，临街宽度平均为8m。主要商服网点有中国移动通信人民南路营业厅、五星电器、小上海电器商场等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。11、人民路区段（02011S）人民路区段位于掘港镇中部偏东，沿人民路，北至联通公司、南至人寿保险公司，沿范公堤南路，南至县电信局、北至工商管理局，全长约450m，人民路属于生活型主干道，道路红线宽度为24m，路面为水泥路面。该区段位于人民路和范公堤南路交汇处，人流量比较大、商业繁华程度较优，主要商服网点有县烟草公司、影剧院、中国银行等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。12、人民南路区段（02012S）人民南路区段位于掘港镇南部，沿人民路，北至人寿公司、南至同业苑，全长约1000m，沿掘兵路，西至人民南路、东至南环路，全长约800m，人民南路属于生活型主干道，道路红线宽度为24m，道路为水泥路面。区段内人流量比较大、商业繁华程度较优，区段内商业网点主要是金融、餐饮、百货为主，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为6m。主要商服网点有建行营业部、王三饭店、海韵国际等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。13、范堤路区段（02013S）范堤路区段位于掘港镇东部，沿范公堤南路，北至掘港闸、南至工商管理局，范公堤南路属于次干道，路面为水泥路面。区段内人流量一般、商业繁华程度一般，区段内商业网点主要是以为主，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为4m。主要商服网点有长乐园酒店、范堤阁酒店、工商局等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。14、古池路区段（02014S）古池路区段位于掘港镇东部，沿盐垣路，西至如东商校、东至外环东路，沿古池路，西至金侨置业、东至外环东路，盐垣路和古池路属于支干道，路面为水泥路面。区段内人流量一般、商业繁华程度一般，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为4m。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。15、外环东路区段（02015S）外环东路区段位于掘港镇东部，沿外环东路，北至宾东加油站、南至掘兵路，外环东路属于交通型主干道，路面为水泥路面。区段内人流量较少、商业繁华程度一般，商业店面分布少，主要商服网点有天一市场、油漆市场等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。16、青园南路区段（02016S）青园南路区段位于掘港镇南部，沿日晖西路，西至公路管理站、东至青园南路；沿日晖东路，西至青园南路、东至海花路；沿海花路，北至南闸路、南至友谊东路，沿青园南路，北至丁棚桥、南至汽车总站，青园南路属于交通型主干道，路面为水泥路面；日晖路属于生活型次干道，路面为水泥路面。区段内人流量较大、商业繁华程度一般，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为5m，主要商服网点有中天黄海酒店、中国建设银行、旭日大酒店等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。17、友谊路区段（02017S）友谊路区段位于掘港镇南部，沿友谊西路，西至邮政局、东至青园南路；沿友谊东路，西至青园南路、东至人民南路；沿香格里大街，北至友谊东路、南至南通市神力起重电器厂，友谊路属于交通型主干道，路面为水泥路面；香格里大街属于交通型主干道，路面为水泥路面。区段内人流量一般、商业繁华程度一般，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为5m，主要商服网点有汽车站、国际大酒店、苏中家俱城等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。18、芳泉路区段（02018S）芳泉路区段位于掘港镇南部，沿芳泉路，西至朝阳路、东至人民南路，芳泉路属于生活型次干道，路面为水泥路面。区段内人流量一般、商业繁华程度较优，店铺进深平均为6m，临街宽度平均为6m，主要商服网点有广隆商场分店、苏中建材城、昆仑大市场等。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。19、朝阳路区段（02019S）朝阳路商业区段位于掘港镇西南部，沿朝阳路，北至如泰运河、南至芳泉村；沿友谊西路，西至南通正大有限公司、东至朝阳路，友谊路属于交通型主干道，路面为水泥路面；朝阳路属于生活型次干道，路面为水泥路面。区段内人流量一般、商业繁华程度一般，店铺进深平均为5m，临街宽度平均为6m，主要商服网点有移动公司、信用联社、邮政局。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。（二）住宅区段1、三元小区区段（02001J）该区段位于主城区中部，与县人民政府毗邻，东至人民北路；南至江海中路；西至掘苴河；北至掘苴河，小区内多为五层普通住宅，容积率达1.2，小区内绿化较好，环境优美，无噪声污染源。区片为住宅用地一级地。距三元世纪城商服中心约3000m，区位条件优，其周围商业网点较多，繁华程度较高。该区片紧邻人民北路和江海中路，有2路、4路公交车由此经过，距长途汽车站1800m，区片内道路通达度较好，对外交通便利。该小区附近有实验中学、实验小学、新苗幼儿园、实验幼儿园、文峰大世界、县教育局、丰县中医院、农工商超市、新碧霞大酒店等公共配套设施。供水、供电保证率均达99%，基础设施较完善。该小区属于掘港镇的一个优秀的住宅小区。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。2、实验小学区段（02002J）该区段位于主城区中部，东至青园北路；南至黄海路；西至掘苴河；北至江海中路。主要住宅小区有三元世纪城，区片为住宅用地一级地。区位条件优，其周围商业网点多，繁华程度高。该区片紧邻人民北路、江海中路和青园北路，有2路、4路公交车由此经过，距长途汽车站1100m，区域内道路通达度较好，对外交通便利。区域内有实验小学、新苗幼儿园、实验幼儿园、文峰大世界、三元世纪城、建银商厦、广隆商场、联华超市、中国银行、百货大楼等公共配套设施。供水、供电保证率均达99%，基础设施较完善，但生活噪音污染比较大。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。3、青园生活区区段（02003J）该区段位于主城区中部，濒临如泰运河，东至人民中路；南至市河、如泰运河；西至掘苴河；北至黄海路，区段内主要生活小区有青园生活小区和神怡公寓。区段属于住宅用地一级地范围。距三元世纪城商服中心约500m，区位条件优，其周围商业网点较多，繁华程度较高。该区片紧邻人民北路、黄海路和青园北路，有2路、4路公交车由此经过，距长途汽车站700m，区片内道路通达度较好，对外交通便利。区域内有实验中学、宾山小学、亚萍广场、文化局、中心市场、卫生局等生活配套设施。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。4、文化中心区段（02004J）该区段位于主城区中部，东至范堤北路；南至市河；西至人民北路；北至市河。区段属于住宅用地一级地范围。距三元世纪城商服中心约500m，商业繁华程度较高。该区段紧邻人民北路和范堤路，江海东路贯穿南北，2路公交车由此经过，距长途汽车站1700m，区段内道路通达度较好，对外交通便利。烈士陵园、文化中心文化馆都位于该区域内，使得该区段的文化氛围比较浓。区域内有镇幼儿园、机关幼儿园、建工局、粮校、实验小学、华联超市等公共配套设施。商业网点主要分布沿江海东路分布。区域内供水、供电保证率高，基础设施较完善，目前该区段内尚未有成熟的住宅小区。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。5、三号街区区段（02005J）该区段位于主城区中部偏东，属于掘港镇的老住宅区。东至范堤南路；南至人民中路；西至人民中路；北至市河。该区段属于住宅用地二级地范围，距三元世纪城商服中心约400m，紧邻人民中路和范公堤路，2路公交车由此经过，距长途汽车站1700m，对外交通便利。区域内有农资公司、棉麻茧实业总公司、南通天龙塑业有限公司、鞋厂等一些老牌企业。商业网点主要沿人民中路和范公堤路分布。区域内供水、供电有保障，基础设施一般，三号街区是丰县掘港镇旧城改造的重点区域，住宅用地的升值空间大。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。6、弹琴路南区段（02006J）该区段位于主城区中部偏南，东至人民南路；南至如泰运河；西至如泰运河；北至南市路。该区段属于住宅用地二级地范围，住宅以二层为主的砖混结构，距三元世纪城商服中心约700m，区位条件较优。该区段紧邻主干道人民南路、人民中路和支路南市路，人民南路和人民中路道路宽度约24m，2路公交车由此经过，距长途汽车站2000m，区段内道路通达度较好，对外交通一般。区段内有群力幼儿园、教师进修学校附属小学等公共配套设施，商业网点沿人民中路和人民南路分布，主要有联通公司、中国银行如东分行、中国农业银行如东支行、南市农贸市场。区域内供水、供电保证率较高，基础设施较一般，噪音污染比较大。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。7、弹琴路北区段（02007J）该区段位于主城区中部偏南，东至人民中路；南至南市路；西至如泰运河；北至市河。住宅主要分布在区段的西北部，建筑年代比较久远。该区段属于住宅用地二级地范围，距三元世纪城商服中心约500m，区位条件较优。区段紧邻主干道人民中路和支路南市路和市河路，人民中路道路宽度约24m，2路公交车由此经过，距长途汽车站2500m，区段内道路通达度一般，对外交通一般。区域内主要有南通大东有限公司、江苏黄海汽配厂、江苏新海花啤酒有限公司和通用机械有限公司等一些工业企业。区域内供水、供电保证率较高，基础设施较一般，该区域是掘港镇“退城进郊”的重点区域，未来规划土地用地性质和居住用地和商业金融业用地，土地升值空间大。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。8、电大路区段（02009J）该区段位于主城区东部，东至宾东村；南至掘兵路；西至人民中路；北至县锅炉压力容器检验所。区段内住宅小区多为二层普通住宅，建筑密度比较大，容积率约1.0。该区段属于住宅用地三级地范围，距三元世纪城商服中心约1000m，区位条件一般。区段紧邻主干道东环路和范公堤南路和人民南路，电大路贯穿东西，距2路公交车约100m，距长途汽车站2200m，道路通达度一般，对外交通一般。区域内有广播电视大学如东分校、县建筑中等专业学校、劳动就业管理处等公共配套设施，沿人民南路分布的主要用地单位有江苏省电信有限公司丰县分公司、人寿保险公司、丰县烟草公司、农林局、地方税务局稽查局等。区域内供水、供电保证率较高，排水设施一般。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。9、日晖东路区段（02010J）该区段位于主城区中部偏南，是掘港镇镇政府所在地，东至海花路；南至友谊东路；西至青园南路；北至如泰运河，区段内主要住宅小区青园新村以五层砖混结构住宅为主，建筑密度较大。该区段属于住宅用地二级地范围，距三元世纪城商服中心约750m，区位条件优，其周围商业网点较多，繁华程度较高。该区段紧邻城区主干道友谊东路和青园南路，道路路面宽为25m，区域内交通次干道有日晖东路和海花路。2路、4路、6路、7路、8路公交车经过，与长途汽车站隔路相望，区段内道路通达度好，对外交通便利。区域内有掘港镇第一初级中学、交通局、人事局、中国建设银行如东支行、掘港镇派出所、体育局等公共配套设施。区域内供水、供电保证率高，排水设施完善，噪音污染比较大。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。10、广厦苑区段（02011J）该区段位于主城区中部偏东南，东至人民南路；南至友谊东路；西至海花路；北至如泰运河。区段内以三层砖混建构的住宅为主，广厦苑为四、五层建筑。该区段属于住宅用地二级地范围，距三元世纪城商服中心约1800m、距人民公园约1000m，区位条件一般。区段紧邻城区主干道友谊东路和人民南路，道路路面宽为25m，区域内交通次干道有海花路。6路、7路、8路公交车由友谊东路经过，距长途汽车站800m，区段内道路通达度一般，对外交通便利，基础配套设施比较完善，噪音污染比较小。区域内有苏中国际家具展示中心、南通雪达卫生纸品厂、南通天鹰浸塑有限公司等用地单位。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。11、人民公园区段（02012J）该区段位于主城区中部偏西南，东至青园南路；南至友谊西路；西至朝阳北路；北至如泰运河。区段内怡园小区和青园村住宅主要是二、三层为主，属于住宅用地二级地范围。区位条件优，其周围商业网点多，繁华程度高。区段紧邻城区主干道友谊西路和青园南路，2路、4路、6路、7路、8路公交车汇聚于此，长途汽车站位于该区片的东南角，区域内道路通达度较好，对外交通十分便利。区域内有如东第一职业高级中学、汽车驾驶技术学校、扶海州仿古商业街、中天黄海大酒店、地税局、公交管理站、开发区管委会等一些用地单位。区域内供水、供电保证率均达98%，基础配套设施完善，人民公园和青少年文化宫位于该区域的东北角，自然环境和人文环境都十分优越。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。12、友谊西路区段（02013J）该区段位于主城区西南部，东至香格里大街、朝阳北路；南至芳泉路；西至通洋南路、青园村；北至如泰运河。区段内住宅小区以二层为主，属于住宅用地三级地范围。距三元世纪城商服中心约1500m、距人民公园约600m，区位条件一般。区段紧邻城区主干道通洋南路、青园南路和次干道芳泉路，道路路面宽分别为40m、25m、22m，区域内交通道路有友谊西路、朝阳路。长途汽车站位于友谊西路对面，区段内道路通达度较优，对外交通便利，基础配套设施比较完善。区域内有欧贸广场商服中心、科技大厦、移动公司、地方海事处、农业资源开发局、药品监督局和一些大型的工业企业。由于该区段的西部分布着很多的大型工业企业，故有一定的大气污染。区段内土地平均开发水平为五通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯和场地内平整）。13、清华苑区段（02014J）该区段位于主城区西南部，东至人民南路；南至外环南路；西至香格里大街；北至芳泉路。区段内主要住宅小区有昆仑苑和清华苑，属于住宅用地三级地范围。距三元世纪城商服中心约1800m、距欧贸商服中心约600m、距人民公园约1000m，区位条件较优。区段紧邻城区生活型主干道香格里大街和次干道芳泉路，道路路面宽分别为25m、22m。距长途汽车站约600m。区段内道路通达度较优，对外交通