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第四章 商业和服务业区位论第三节 零售业区位论一、影响零售业区位决策的基本因素（一）消费市场状况市场区域的大小、贫富和构成等对零售业态选择和规模具有重要的影响作用。 1. 人口规模零售业区位的最大的特点是消费者指向，即零售业区位与人口的分布密度呈比例。在人口密度大的区域，零售业区位一般比较多，而且规模也相对较大。2. 消费者收入 收入的差异主要表示在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。这种差异产生的结果是对零售区位的类型、数量和规模要求不同。 一般与低收入的市场区域相比较，高收入的市场区域平均每个家庭消费量大，消费的档次也高 对零售区位的数量和类型要求也不同。这一特点在西方发达国家表现尤其明显在发达国家城市内部的区域分化在一定程度上也反映了收入的差异。 （二）空间距离和交通条件消费者克服空间距离的作用所要付出的空间费用或时间费用是决定消费者选择购物地点的一个重要因子。 一般地说，随着距购物中心地的距离增加，到该中心地购买的家庭数会减少（特别是消费者日常生活用品） 零售企业的需求减少。 图4 -4a为需求曲线，（P1表示商品的价格，Q表示消费量）；图4 -4b表示随着距离的增加交通费的变化（F表示交通费用，K表示距离）； 图4 -4c表示随着距离的增加消费者购买价格的变化（P2表示消费者购买价格）；图4 -4d为空间需求曲线（Q表示家庭购买量） 空间需求曲线表示消费者的购买量随着距零售区位的距离增加在减少，当该距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时的距离就是克里斯泰勒所说的货物供给范围的上限或外侧界限。 空间需求曲线的空间变化在一定程度上可反映城市内部零售区位空间的结构：如果需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全可忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性；如果空间需求曲线变化很陡然，表示市场区域被若干个零售商业中心分割，零售区位趋于分散。 交通条件对零售区位的作用可通过交通费用的变化来表示：一般在交通设施条件好的市场区域，消费者购物所需要的时间会缩短，空间费用会降低；这样对于零售区位而言，其商品的销售范围会扩大，商业规模等级也有可能扩大。因此，在重要的交通枢纽中心经常能够形成大型的商业中心。 （三）零售业间的竞争 零售企业的区位选择和与其在同一区域经营同种类型的零售企业数量和竞争力密切相关。1.有关理论霍特林的区位空间竞争理论认为：当需求无限且非弹性的条件下，在直线市场上只存在两个企业时，这两个企业应该在距直线市场的中点处布局。当需求有弹性时，两者将在距直线市场的端点四分之一分散布局。（具体内容参见第3章）克里斯泰勒和廖什提出了六边形模型，邻近的企业等距离呈六边形布局。2.竞争者之间布局的选择竞争者之间是集中还是分散与企业的经营种类和市场的特性等有关。斯考特（P. Scott)认为，宝石店的布局趋势是分散大于集中，但饮食店通过竞争有利于产品的标准化，接近竞争者的布局较明显。 因此，对于新开业的企业来说，首先必须分析竞争者的数量、可能占有市场的比率和魅力度，然后进一步研究与竞争者间的区位空间关系，以决定是接近布局还是相距一定距离布局。 3. 区位间的空间竞争趋势同业种间的空间区位竞争，可能出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，二是在竞争中产生联合，即由于外部规模经济而形成各种专业化的商业中心。在现实中，后一种相对更多。不同业种间的空间区位竞争，由于彼此间存在着互补关系，对于多目的购买行为的消费者是最佳的购物空间选择。因此，集聚趋势比分散趋势也更明显。（四）地价的作用地价是土地价值的经济反映，是指用来购买土地的效用或为预期经济收益所付出的代价。地价的高低与土地的区位条件有关。交通便捷性、空间的关联性和周边环境的满意度是影响土地购买者支付土地价格的重要因子。不同的经济活动对地价的支付能力不同，亦即区位主体不同，在区位空间上所得到的预期利润也不同。城市内部土地利用空间结构实际就是不同的经济活动因取得的利润大小不同，在区位空间上竞争组合的结果。不同类型的零售业所能支付的地价能力，才是决定其区位选择的重要因子。图4-5是诺斯（Nourse）描绘的沿购物中心某个方向地价的变化与零售业类型的关系。图中的地价倾斜线除街角外，以纵轴为中心旋转可得到类似于杜能环的地价分布图（前提是假定从中心到周围交通和其他因子都相似）。 二、零售业空间模型（一）零售业空间类型划分1.普劳德福特对零售业空间类型划分最早是1937年普劳德福特（M. J. Proudfood )，通过对美国的零售业空间的研究，将零售业空间划分为五种类型，即中心商业区、外围商业区、主要商业街、近邻商业街和孤立商店群等。他的划分主要侧重于零售业活动的位置条件和特征。1942年美国学者迈耶（Mayer）同样以美国的城市为对象划分了零售业空间类型，但他侧重于零售业活动的规模和形态的研究。2. 贝利对零售业空间类型的划分1963年贝利以芝加哥为例，运用多变量分析法研究了零售业空间类型，其结果是将零售业空间分为三大类型：第一种类型是在中心部存在一个核心的商业设施，以此为中心商业职能呈同心圆分布。按照商业集聚的规模进一步可分为CBD (Central Business District，中心商业区）、区域中心地、社区中心地和近邻中心地。 第二种类型是沿道路和街道呈带状分布的零售业空间。根据其位置和规模差异，又可分成传统的购物街、沿主要干线分布的零售业空间、在郊区形成新的带状零售业空间和高速公路指向的零售业活动集聚空间。第三种类型是追求类似零售业活动集聚利益和接触利益，在某一地点集中而形成的专业化空间。按照集聚的零售业和服务业的种类可分为汽车街、印刷区、娱乐区、输入品市场、家具区和医疗中心等。 上述三者的类型划分具有相对性。（二）中心商业区的内部结构1. 霍伍德和博伊斯的中心边缘模型中心商业区的空间结构由核心部（core）和边缘部（frame)这两部分组成。核心部具有高度的土地利用、空间垂直发展、白天人口集中和特殊职能布局等特征。与其他零售业空间不同，中心商业区的核心部除商业职能外，也是各种办公机构、金融和行政机关的聚集地。围绕核心部的边缘部土地面积相对广、土地利用密度也不高。该区域的最大特征是职能的空间分化：在周边部分布着轻工业、交通站点、具备仓库的批发业、汽车销售和修理业、特殊服务业（如医疗）以及住宅区，各自不仅相互联系，而且每一个部分在职能上与核心部和城市内部的其他区域，以及别的城市具有联系（图4-6）。核心边缘模型不仅在地理学界，而且也被广泛地应用在城市规划和区域政策等领域。2. 戴维斯的中心商业区空间融合模型 1972年戴维斯（Davies）提出了中心商业区空间融合模型。该模型的基本思路是：在中心商业区的核心部，首先以核心部为中心各职能呈同心圆布局，在此基础上重叠着沿交通线呈带状分布的零售业区，但这些零售区是按照等级职能的高低由内侧依次布局。在同心圆和带状相互重叠的模型上，再叠加上特殊专业化职能空间，就形成一个空间融合模型（图4-7）。该模型意味着即使种类同样，但等级不同，最终选择的区位空间也不同。三、零售引力模型1. 赖利的零售引力法则 赖利（W. J. Reilly）通过对美国150个城市的调查研究，归纳出类似牛顿引力定律的零售引力法则即当A、B两个城市间存在着一个等级相对低的C城市，两城市对C城市吸引的零售额的比率与两城市的人口成正比，与到C城市的距离比的平方成反比。 式中：Ba表示城市A向城市C吸引的零售额；Bb表示城市B向城市C吸引的零售额； Pa表示城市A的人口；Pb表示城市B的人口； Da表示城市C与城市A的距离；Db表示城市C与城市B的距离。当城市A和B对城市C吸引的零售额相等，表示这一点是城市A和B对消费者吸引的分界点（或称断裂点），靠近A城市一侧的消费由A城市供给，靠近B城市一侧的消费由B城市供给。即Ba / Bb = 1时，得到下式： 因Da +Db =D，可得出求断裂点的公式：式中：D表示两城市间的距离。赖利进一步研究认为，如果两个城市的规模差距太大时，对某地的零售引力与其离两城市间的距离比的3次方成反比，即：2. 贝利对赖利模型的变形贝利用城市的中心职能数代替了赖利的人口数。当A和B城市间的距离为dAB，两城市的分割点离B城市的距离为rB, A和B城市的业种数分别为Sa和Sb时，可将赖利模型变为下式：3. 赫夫的概率引力模型赫夫 (D. L. Huff) 经过实际研究,证实了大城市内消费者购买行为空间选择的随机性，提出了与赖利引力模型不同的概率引力模型（图4-8）。图4-8表示消费者选择A, B, C三个购买中心的等概率线。相对于两个购买中心而言，概率为0.5的等概率线的交点表示无差别地点，即该点在两个中心的购买概率相等。相对于三个购买中心的无差别地点大约在概率为0.33的等概率线的相交处，在此，三个中心对消费者购买行为影响的概率相等。据此，赫夫提出下列模型：式中：Pij 表示在i地区居住的消费者选择j消费中心的概率； Aj表示j消费中心的吸引力，一般用商店的规模来表示； dij表示i地区到j消费中心的距离；b表示距离指数（是经验常数）； n表示消费中心的数量。假定i地区的消费者数量为Ci，则去j中心购买的消费者的期望值（Eij )为： Eij = PijCi进一步，若再假定i地区的消费者对g商品年平均支出额为（Big )，那么i地区的消费者一年在j中心的消费额的期望值（Aij）为： Aij = Eij Big再进一步，如果把1到m居住区的年消费额的期望值加在一起，就得到j中心g商品的年零售额， m即： Aij i=1赫夫模型不同于赖利的经验法则，它是根据个人的选择行为的现实理论推导而来。该模型对商店选择和零售商圈推定模型的发展起到了重要的作用，但模型中的b值是一个经验值，必须进行详细的调查才可获得。第四节 服务业区位论一、服务业的类型与区位特征（一） 服务业的含义服务业一般不直接从事物质生产，主要是从事信息和管理或服务职能的经济活动。广义的服务业是指不直接从事物质生产的所有经济活动，实际就是第三产业；狭义的服务业是指为个人或企业提供各类服务活动的行业，可分为营利性服务业和社会公共性服务业。（二） 服务业的类型与区位特征服务业根据其性质不同一般可分为四种类型：1.第一类服务业以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业。这类服务业具有零售业的特征，由各种店铺组成，如理发店、美容院、洗衣店、照相馆和修理店等，其区位布局也类似于零售业，即尽量接近消费者。2.第二类服务业以企业（或行政机关等办公机构）为对象，是为其提供运营活动产生的服务性需求的经济活动。这类服务业代表性的行业有广告业、设计业、信息服务业、复印和复印机的维修业、计算机软件开发和销售业等。与第一类服务业不同，这类服务业的对象是企业或机关等，因此，各种办公机构集中的城市中心区一般是这类服务业的最佳区位候选地，在一定程度上它们的区位布局类似于批发业。3.第三种类型是具有办公机构性质职能的服务业。这类服务业主要是行使各种管理职能，如企业的管理部门等。这类服务业的区位特点与第二类相似，也主要在中心区布局。这一类型的服务业从职能上可分为以下三大类： 一是发挥着管理职能的业务中心和办公机构，如各企业的管理总部等，这类职能具有高度的决策性和权威性，因此，情报和信息收集以及发送极为频繁，其主要布局在市中心，具有极强的向心性。追求交通、信息的便捷性是其区位选择的主要动机。 二是企业的子公司和部门中心，在职能上企业以具体的营销管理活动为主，但一般不从事实物的交易活动，这类服务业多布局于城市的次级中心区。 三是从外部支援企业活动的职能，如金融、保险、房地产等行业，这类服务业也具有很强的向心性。4. 第四种类型是公共服务设施，包括医院、学校、公共交通设施、邮局、图书馆、清洁公司、供电局、自来水公司、警察局和消防局等机构，这类服务业受行政制约较大，但公平性和效率性应该是此类服务业区位选择的主要因素。公共服务设施的区位选择应该考虑所有的公民都能够均等地享受公共服务的权利这一公平性，如消防局最好布局在对任何一个地区来说都尽量近的地点是最佳的区位选择。但是，公共服务设施的区位选择也要注重其效率性，特别是对于经济发展水平低的国家和地区来说，因为没有充足的资金修建更多的设施，因此，必须考虑有限的设施建设如何能够更有效地利用。二、服务业区位选择的因素分析（一）服务性企业选择某城市布局的因素分析一个服务性企业选择在某一个城市布局时，应考虑以下因素：(1) 该城市能够接受企业服务的规模和范围。(2) 服务区的人口数量和消费偏好。(3) 总体消费能力和消费量的分配状况。(4) 不同服务行业的总体消费潜力。(5) 其它竞争者的数量、规模和质量。(6) 竞争程度，等等。根据上述因子分析，企业经营者可以作出合理的企业定位，确定要布局企业的规模、服务档次、服务种类、客户群等。（二）服务性企业选择城市内部某区域布局的因素分析在确定了具体的城市，进一步选择城市内部某一个区域时，需分析以下几个因素：(1) 服务区和具体服务设施对顾客的吸引力。(2) 竞争企业的量与质。(3) 到达该服务设施的交通通达性。(4) 该区域的居民特性和风俗习惯。(5) 该区域的空间扩展方向。(6) 该区域的基本概况，等等。（三）服务性企业选择城市内部某区域具体区位地点的因素分析准确确定地点是服务企业在空间上的具体落实，是区位决策的最终阶段，在选择具体地点时要考虑以下几个因素：(1) 经过该地点的交通状况和交通发展潜力。(2) 相邻企业的基本情况。(3) 停车场的充足性。(4) 在该地点布局的综合费用，等等。对于大多数服务企业而言，“最佳”区位是在市场潜力较高的地方。交通流量和人口密度等条件对服务业区位选择具有重要的意义。一般消费性服务业取向于在交叉路口和其他交通便利的地点集聚；在服务区内，大企业依靠已有的交通流吸引顾客，而小企业则依赖大企业创造的交通条件。可达性对于生产性服务业也同样重要，因为在交易中也存在距离衰减规律，但接近市场是一个很重要的区位因素。三、服务业区位选择的理论（一）中心地理论服务业的最佳区位模型是在中心地理论的基础上建立起来的，该理论对服务业的区位选择同样具有指导意义。 中心地理论的基本概念是：任何企业的任何一种产品，总会有一个最大的销售范围，占有一定范围的市场区。在这个范围内可能达到的最大销售额，就是该产品的限界值，各种产品都可以按其限界值划分为不同的等级。在市场区起着商品集散作用的地方被称为中心地。中心地布局的中心思想是：各个大小商业中心及其市场区，形成大小不同的六边形结构；越是高级中心，提供的商品与劳务的种类越齐全、等级也越高，而低级中心只限于提供少数几种日常需要的消费品；同一等级的中心地，其市场区范围的大小相同，两个相邻的同一等级中心地之间距离也相等；不同等级中心地的市场区按照K=3、4、7的原则组织。根据中心地理论，高级中心地人口必须比低级中心地人口要多，因为它所提供的商品和服务要求更高的门槛人口。一个高级中心地的高门槛人口意味着它包括了低级商品和服务所要求的较小的门槛人口。从另一个角度来看，低级中心地之所以是低级的，仅仅是因为它们的人口不足以维持供给高级产品的市场。 上图是一个沿线状布局的中心地体系。A-L的每一个地区都是一个自给自足的低级中心地， 12个中心地只有6个是高级中心地（(B, D, F, H, J, L)，其各自有两个可以销售它们的高级产品的低级市场。上图是一个中心地体系在平面上扩展成为六边形市场区。六边形市场限定了在它的市场区内到市场中心的旅行距离费用，或者从市场中心购买商品的费用。在图示的单个中心地体系中，一个高级中心地向它本身和周围6个较低级市场的1/3范围提供商品和服务，即总共包括了3个低级市场。中心地理论主要适用于研究城市体系、零售业、集市和以个人为对象的服务业。对于一些大企业（如制造业、金融和保险）的事务所来说，一般总部和分社与城市的等级序列相对应而布局，因此中心地理论完全也可适用于事务所的区位选择。另外，包含行政职能的中枢管理职能也与都市的等级秩序相关联，如中枢管理职能的核心即国家职能，一般都集中于首都，而省、市、县、乡、村等级的管理职能则布局在与其相对应的城市或聚落内。（二）集聚理论服务业在空间上的集聚趋势比工业生产活动的空间集聚更明显，特别是一些中枢事务部门大都高度集中于大都市中央商务区（Central Business District，即CBD) 。服务业在空间上的集聚主要是追求企业间商务交流和合作的便利性和互补性，以及高度熟练的劳动市场。因此，从区位指向理论来看，服务业在空间集聚的原则为： 一是集聚利益指向，即为了得到外部经济利益和减少不确定因素的影响而在空间上的集聚； 二是劳动力指向，在城市CBD具有各种高度熟练的技术和业务管理人员，因此，为了获得这些人才，管理机构的区位多选择中心商务区。 英国学者阿列克山大对伦敦、悉尼、多伦多等城市的办公机构调查发现，企业的经营者追求集聚利益的目的：一是便于与外部组织的接触，二是有利于与政府和相关机关的接触，三是接近于顾客和依赖人，四是接近于关联企业，五是接近于其他服务业，六是决策者集中等等。 企业管理职能的办公机构一般都布设在城市中心区，一是这种区位选择可以使情报和信息的输送和收集的距离摩擦费用最小化，二是这类服务业能够支付高额的地租。 由于面对面的会谈是达成重要的商务往来的手段，因此，重视易于面对面接触这一接近性的办公机构一般都指向城市CBD。 围绕城市CBD各企业和部门的区位竞争的基础是它们支付地价的能力，大企业一般具有较高的地价支付能力，因此，城市CBD自然也就成为很多大企业管理职能的聚集区。某些服务业如保险和银行等金融业在特定的地点形成发展与城市的发展历史有关。一般保险和银行集中的城市大多是贸易港口，如伦敦、纽约、香港、东京、上海等城市在历史上就是与航海、远洋运输相关联的主要贸易港口。政治中心的空间变化也影响着服务业的区位选择。如各大公司的总部和为企业提供信息、咨询服务的办公机构大多布设在各大政治中心。（三）公平性与效率性兼顾原则对于公共服务设施如医院、疗养院、图书馆、邮局和消防局等设施的布局，既要考虑各种设施的可能利用效率，同时也应该考虑所有的公民都能均等地享受到公共服务设施的权利，即公平性。在一定的预算约束下，可根据消费者的平均移动距离来决定公共服务设施的数量和规模： 如果过分地追求每个公民享受的平等性，只能是小规模分散布局； 相反，如果追求设施的利用效率和服务的多样化，则大规模、集中式的布局较好，但消费者到设施的总移动距离要加大。此外，对于消费者来说，都希望尽量接近对自己有利的设施，如公园、学校和图书馆等，而避开对自己不利的公共服务设施，如飞机场和垃圾处理场等。对于政府而言，既要考虑每个消费者对公共服务设施的需求和期望值，同时也要照顾到所有消费者的需求。一般追求效率性的布局类型多以居民到公共服务设施的总移动费用最小或总移动距离最短为目的；追求公平性的布局类型则以远离公共服务设施居住的居民数最少、或从各居民点到最近设施的最大距离最小化为目的。第五节 区位选择个案研究商业店铺区位选择一、如何选择店铺的优势区位（一）店铺具体位置的确定商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素。它关系着商业企业未来的经济效益与发展前景。 一般认为，繁华地段往往是商业门店较好的选择。繁华地段的地价虽然较高，但是只要是做大众生意，开店的构想与此地客流（消费者）的意愿相符，也会在高投入的情况下产生高回报。这就是为什么火车站、码头、长途汽车站附近那些餐馆，虽然卫生质量差、价格昂贵却生意红火的重要原因。但繁华地段其实也并非都是店铺的好区位。有些地方，表面上看车水马龙，人流很大，但却是过客而非聚客的地方。这就是不少闹市门店经常易主的重要原因。 具体而言，下述区位在门店选择上具有相对优势：1同行密集的地方各种类型的商业、服务企业的集聚，给消费者提供了购物和享受服务选择的机会与便利，这样的地点往往是好店址。 2专业市场所在地 一些人们购买频率不高，一次购买金额较大、选择性又较强的商品经营店铺，往往聚在一起形成专业性市场，对消费者更具有吸引力。这些专业市场，无论选择在城市中的什么区位，只要已经“聚成”了市场，对于再进人者都是较好的区位。3商业活动频繁的地区 一般来说，城市中较高等级的商业中心（大城市中一级、二级和三级商业中心，中小城市的市中心）人流较大，是商业活动频繁的地区。这样的地方寸土寸金、店铺营业额要大大地高于冷清偏僻的街道。 4人口密度高的地区门店所在地区的基础人口是门店的固定顾客，也是门店销售收入稳定的来源。因此在高密度的居民住宅区，是店铺选择较好的区位。 5交通便利或流量大的地方 旅客上车、下车最多的车站附近，或者在多个车站旅客换乘的交通枢纽附近，在顾客步行10分钟左右的距离内的街面，是较好的店址位置。 6人们聚集的场所 如剧院、电影院、公园、娱乐场所、学校、车站、码头、机关、大工厂附近都是较好的店址。但是，由于上述地点人们聚集的目的不同，所以，对经营企业的经营方向有着重要影响。 7城郊结合部随着人们自驾车出行和到郊区居住的人数增多，为满足驾车过路旅客的购物、休息、餐饮、娱乐、车辆维修与保养等方面的需求，相应的服务设施就在城郊高速路口处、城铁站附近、进城车辆换乘点（大型停车场附近）等地点成长起来，所以这些地点也逐渐成为好的店址。目前这样的地段商业价值正在上升。 （二）店铺的点选择1面积一般来说，商业企业以营业面积划分企业规模。而店铺租用多大面积（或者说企业多大规模），既与企业本身的实力有关，同时也与店址所在地区内的人流与购买力相关。面积不同的商业铺面房，租金也不相同。一般认为越大的铺面房租金越高，但实际上单位面积的租金却是随着租用面积增大而下降的。相反，在100平方米以内店铺的租金，却随着面积增加单位面积租金呈明显上升趋势。对于大多数中小投资者来说，租用店铺面积要依具体经营方向、业态、地段、地区人口密度和购买力等多种条件而定。如果店铺不在市、区商业中心位置，经营的是人们经常消费的食品、餐饮和服务，其面积不宜过大，通常就在100平方米以内。即使是一些经营具有特色的企业，也应在一个店经营好的基础上向其他地点连锁扩张。100200平方米上述经营方向的店铺，属于大不大、小不小的状况，在非商业中心的地段较难经营。对于没有品牌、缺乏经营特色、非连锁的商业服务企业，往往都难以支撑。 对于一些已经有品牌、其经营特色已经为百姓认可的餐饮、超市等企业，则可选择超过500平方米甚至更大的经营场所，以吸引更大区域范围内的消费者（有的居民区的大型超市，甚至采用开班车的方式，以延长其服务半径）。 2形状一般把沿街方向的长度称为店面的“宽度”，把街面往商铺内部纵向距离称为店面的“深度”。一般来说，商铺的宽度越宽越好，因为宽度越大，商铺对外展示的面积就越大，店铺的可进入性就越好，当然同等面积条件下，宽度越大的店面，租金也会越高；而门面宽度小、深度大的店面，则向外展示的面积就小，可进入性就差一些，当然同等面积条件下，租金也会少于宽度大的店铺。 3层高由于店铺层高不同，消费者进入的便利程度就存在差异，从而导致各层营业额也存在差异。通常情况下，一层店铺的营业额会是二层的两倍，二层营业额会是三层的两倍。所以，在进行各楼层租金计算时，也应按各楼层的价值来进行计算。 由于越向高层商铺的价值越低，经营者经营效益越差，所以即使是租金相对较低，也很少有中小商业企业专门租用高层商铺。而大型商厦，依靠其规模大所产生的吸引力，将大量的客流引人商厦，再由商业企业内部在楼层间合理安排其经营项目，将进人商厦的客流引人高层，从而通过统筹规划利用好商铺内各楼层的面积，使之单位营业面积创造尽可能高的销售额。正是由于高层店铺难以经营，所以街道两边的铺面房以及居民住宅楼、写字楼的底商通常也只开发一层（或地下一层）作为商业设施。 二、肯德基在中国的店址选择（一）肯德基商圈的划分与选择1、商圈分析法商圈是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。确定商圈首先要确定商圈的轴心点，即店铺所在地；其次就是根据店铺的类型和规模来确定引力半径。确定半径的方法可以根据实践经验，国际上有很多经验数据。以餐馆为例，国际上惯用的商圈半径标准如下表所示：注：上表中时速的单位为（公里/小时）对于处在不同地区的餐馆来说，商圈的半径距离各不相同，要受当地人口密度、附近竞争餐馆、餐馆供应的菜肴差别、交通方式、餐馆声誉等因素的影响。一般，在大城市的市中心，餐馆的商圈半径通常只限于两三条街的距离；而在市郊，则可能跨越十多公里的距离。另外，对于不同地区的餐馆，不同商圈顾客占市场份额不同。一般来说，一家餐馆顾客群中，核心圈的顾客占55%70%，次级商圈的顾客只占15%25%，边缘商圈的顾客则较为少见。 2肯德基划分商圈肯德基计划进人某城市，先通过有关部门或专业调查公司收集这一地区的相关资料，然后根据资料进行商圈规划。商圈规划时采用计分方法：首先，分析相关资料进行打分。例如，某地区范围内有一个大商场，商场的营业额在1000万元计1分，5000万元计5分；有一条公交线路加几分，有一条地铁线路加几分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确的经验值。其次，通过打分划分商圈的等级与类型。以北京为例，有市级商业型（王府井、西单）、区级商业型、定点目标消费型、还有社区型、旅游型等等。划分为不同类型与等级的商圈，有助于企业确定店址，同时也有助于企业确定店铺规模。 3. 肯德基选择商圈肯德基在商圈选择有两条标准：标准一：考虑餐馆的市场定位。餐馆定位于哪些顾客群，其选择的商圈自然接近此类顾客群。肯德基定位于中等收入以上的年轻顾客（一餐饭消费在15元以上的顾客），故其店址选择一般接近学校、写字楼、旅游点、市区各级商业中心，火车站、机场影剧院周围等。麦当劳与肯德基市场定位相类似，所以肯德基与麦当劳经常脸对脸、肩并肩地出现在一个地点上。而国内快餐如马兰拉面、福建沙县小吃等，市场定位主要针对中低收入者（一餐饭消费在10元上下的顾客），故其选择的商圈除在人流较大的地点（即在高、中、低收入层次人群混合的地点）与肯德基重合外，多数情况两者的店址位置并不相同。标准二：考虑商圈的稳定度和成熟度。在选择商圈时，商圈的稳定与成熟度也很重要。例如，某条新的道路要开通，那么将来这里有可能成为成熟的商圈。但是肯德基一定要等到商圈成熟稳定以后才会进人，因为肯德基认为，投入上百万元要等两三年以后才能受益是不经济的，所以这样未成熟的商圈不应选择。但是，对于有发展前景的商圈，投资过于审慎，有时也会错过时机而将最聚客的位置让给竞争对手，例如在北京市，肯德基店址选择的许多地点均不如其竞争对手麦当劳。（二）肯德基具体位置的测算与选择1确定商圈内的聚客点肯德基店址选择目标是：要努力争取在商圈内最聚客的地点或者附近开店。 在一个选定的商圈，最聚客地点与人流的线路有关。确定最聚客地点的方法是：首先是测量人流数量，如掐表测量待开业门店前单位时间经过的人数，包括步行者、骑车人与马路对面（较窄的、未设隔离带的马路）的人流等，这些都是本店可能的消费者；然后将采集来的人流数据经过专门的计算处理，即可测算出在此地的投资额的上限，并经多个地点的比较，可以筛选出最聚客的地点。有些尚未成熟的商圈，可能暂时找不到聚客的地点，那么这样的商圈只好先放弃，待以后再考虑。2了解本店聚客线路上是否有竞争者拦截待选店址聚客线路各个方向100米内有无竞争者，对待建企业未来的经营状况会有重要的影响。特别是竞争者已经占据了最聚客的位置情况下，应视用餐高峰时间竞争者的客满情况而确定是否将店址选择于此。总之，肯德基在我国经营的成功，很大程度上与其精心规划、选择最佳店址有着密切关系。而国内许多店铺，在店址的选择上还是凭感觉，很少像肯德基那样如此重视店址选择，这也是许多投资者失败的重要原因。本章思考题（书P.113）补充：1. 名词解释：中心商品，中心地职能，补充区域（市场区域），经济距离2. 分析市场原则、交通原则、行政原则下中心地系统形成机制及特点。3. 分析廖什中心地系统的构建机制。（补充内容）4. 比较克里斯塔勒中心地理论与廖什中心地理论的差异。（补充内容）5. 简述贝利的零售业空间类型。6. 简述霍伍德和博伊斯的中心边缘模型。7. 简述戴维斯的中心商业区空间融合模型。8. 如何利用赖利的零售引力法则求得两个城市对消费者吸引的分界点（断裂点）？9. 服务业区位选择的理论有哪些？简述其主要内容。10.简述商圈分析法。（补充内容）
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