御景湾价值梳理提炼方案.doc

御景湾价值梳理及广告语提炼方案第一部分、价值体系构成一、资源价值体系区位条件、地段价值、环境价值、生活配套、商业配套、交通配套、公共配套二、产品价值体系规划、建筑、景观、建材、户型、配套、智能化、物业管理三、物业价值体系城市公寓、跃式公馆、商业街、空中别院四、形象价值体系文化价值、开发商品牌、客户群体、实景样板区第二部分、价值梳理分析一、资源价值梳理1、区位条件御景湾位于台州市路桥老城区核心板块，东面为城市商业批发综合区，南面为南山生态园区、西面为旅游集散中心区和汽车产业集聚区，西北面为物流配送区和未来的行政文化服务中心区，北面为新城商贸区。2、地段价值御景湾紧邻商海南街和北潞河路的东南面，与路桥区政府一路之隔，东侧为老城区连接新城商贸区的南北主轴南官大道，南侧为连接城市商业中心、主营中介一条街的富仕路，北侧为路桥连接椒江和黄岩的城市主干道路桥大道。片区居住和商业氛围浓厚、成熟度高，多为90年代建设的小区，人流量和车流量较大。周边集聚批发市场、商业中心、生活配套等完善的设施条件。3、环境价值御景湾北侧为贯穿城市繁华区南官河，历史悠久，两侧杨柳依依、绿化茂密，是路桥居民闲余时候散步嬉闹的主要场所。御景湾临近以居住小区为主，入则宁静，出则通达，是城市繁华之中绝无仅有的极佳理想居所。4、生活配套学校有路北中心小学、实验小学、外国语学校、路桥中学，银行：有泰隆银行、民泰银行、中国银行、浦发银行、工商银行、台州商业银行、建设银行，医院有妇幼保健所，其他有新华书店、新华书店教材大楼、路桥区文体中心。5、商业配套农工商超市、肯德基、东森百货、富仕广场、日用品商城、富仕路商业街、商海大酒店、太平洋王子酒店、迎商大酒店、金佩大酒店、迪欧咖啡、左岸咖啡、中国建筑装饰城、装饰城家居广场、台州家私城、南官路家居一条街、商城购物街、银座购物街、国际数码城。6、交通配套台州市客运南站拥有600辆进站营运班车，日发362个班次，日均运送旅客8000余人次，承担着台州市内外客运的中心功能,是台州市目前经营规模最大的现代化客运中心。全区70%以上的长途客运市场份额都由台州市客运南站经营，线路覆盖18个省、4个直辖市及本省大部分地市县，发挥着台州内外客、货运输的主渠道作用。公交站有通往椒江和黄岩的901和902路，通往短途南站的301、303路。7、公共配套永安广场位于客运中心东侧，占地面积三万一千平方米，平时是供市民聚会和休闲娱乐的场所。南官河长廊宽度十米左右，沿河两侧集中路桥的繁华商业，著名的十里长街就是沿南官河而建。世纪广场是路桥新城商贸区的核心位置，面积超大，是城市居民休闲的最集中区域。二、产品价值梳理1、规划泛会所景观架空层。底部情景式架空层设计，让居民拥有相对独立而充满魅力的景观带，是每位居民畅享天伦的后花园。88.8米超宽楼间距。超宽楼间距，南北通透，享受自然的穿堂风，使阳台的通风、采光、对流等功效大大提升，更使视野有了开阔的空间。次序化人车分流。人车分流，各行其道，不仅保证了车辆和行人各自的安全，同时由于互不干扰也提高了道路的通行率。2、建筑御景湾采用ARTDECO新古典主义建筑风格。ARTDECO风格又被称为装饰艺术派风格，它是一种把雅贵、辉煌、奢华等元素融入日常生活的设计风格。大量的几何图形、层层收缩的轮廓线、中轴对称的形体，传达出一个时代繁荣、兴盛的人文精神，体现出积极向上、追求辉煌、高贵、奢华的价值取向。在垂直立面上，通过退台、构筑、屋顶等细节的精雕细琢，增强外观丰富性与挺拔感。建筑底层门厅及架空层的艺术处理，形成了丰富多变的层次空间感。3、景观法式对称园林景观。园林景观呈现法式布局，遵循法式园林对称、平衡原理，引入十字轴对称设计理念。通过整体环境的“十字对称，主从分明，风格华贵，宏大壮丽”和细部景观节点的“精致，细腻，匀称，统一”的完美结合，打造出具有雍容华贵气质，宏大壮丽气派，皇家尊贵感，富有多变节奏感的法国浪漫人文思想的欧式园林。近万平米皇家庭院。以大组团庭院花园为设计理念，依托中央绝美壮阔水系，做到“景观渗透，户户有景”， 透窗而望，层层景观，首先是中庭景观，园林小品，然后是中心景观广场，进而是自然的绿色，营造出罕有的欧式皇家园林稀世盛象。 4、建材全天然花岗岩干挂。石材具一定的厚度，且采用干挂技术，使得石材与墙体之间设计了一定的空间，所以保温性能好，居住时能感受到冬暖夏凉的优势，有利于节能减排，实现环保效应。同时，天然花岗岩构造紧密、均匀、质地坚硬，具有很高的抗压强度，使得建筑坚久耐用。天然石材的耐腐蚀性和抵抗冻融性也非常符合沿海天气特点。此外，以“大气、洋气、雅气”为基调的天然石材外立面光亮晶莹，浸染了欧洲新古典主义建筑精髓，更是彰显了项目的高贵和威严气质。双层中空玻璃。中空玻璃的玻璃与玻璃之间，留有一定的空腔。因此，具有良好的保温、隔热、隔声等性能。如在玻璃之间充以各种漫射光材料或电介质等，则可获得更好的声控、光控、隔热等效果。断桥彩色铝合金窗架。隔热断桥铝合金窗是在老铝合金窗基础上为了提高门窗保温性能而推出的改进型，通过增强尼龙隔条将铝合金型材分为内外两部分阻隔了铝的热传导。增强尼龙隔条的材质和质量直接影响到隔热断桥铝合金窗的耐久性。隔热断桥铝合金门窗的突出优点是强度高、保温隔热性好，刚性好、防火性好，采光面积大，耐大气腐蚀性好，综合性能高，使用寿命长。高级防火子母进户门。门框较大的子母入户门，既保证平时出入方便，也可让大的家具方便的搬入。门扇内部填充新型环保阻燃隔热材料，在门面凹凸部位经专业设备定型、环保胶粘剂压制成型。门扇与门框结合处均做防火密封处理，使防火性能大大加强。5、户型层高3米。阔绰空间尊崇享受，采用罕见的3米层高，彻底突破2.8米常规尺度。因此付出很大代价：每层楼的层高上升10厘米，建造成本就增加总价的1%。一梯一户。门口就是自家电梯，早上赶时间不用等电梯。房型一般是南北通透的，通风采光比较好。虽然增加了公摊面积，但换来的是更好的户型和私密性。双层空中庭院。双层挑高空中花园设计，缔造奢华的自然空间。270向南超大景观视野，与客厅相连，无限的景观尽收眼底，在喧嚣的都市中获得一份从容与淡然。6、配套五星级入口大堂。大堂式小区入口的独特设计，入户大堂本身既可以形成景观，同时又提高了小区的安全。改变了普通小区入口平铺直叙的单调：开阔的入口平台，极富雕塑感的入口建筑，星级酒店式的入口大堂，通过层层递进的视觉导入，带给你豁然开朗的艺术心境。灵动错落、现代动感、阳光通透的开阔大堂空间，礼悦宾客的惬意场所，赏心悦目的休憩空间。室外游泳池。7、智能化御景湾智能化管理系统包括智能化家居系统、周界监控系统、电子巡更系统、机动车磁卡系统、可视对讲及门禁系统、电梯呼叫系统。8、物业管理御景湾采用物业管理酒店式物业服务标准，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业管理特点是人性化，个性化。包括服务人员的仪容仪态、电话接听、门卫迎宾、商务服务及客户问题的及时处理和反馈。三、物业价值梳理1、城市公寓御景湾城市公寓面积分别为140、172、180、194、200平米等面积，大部分均为大户型面积。2、跃式公馆御景湾跃式公馆位于小区西南点式高层，层高4.8米，除一层商业外共9层，每层南北各5套，合计90套，面积从42-45平米不等，单价从13550到17600元不等，总价从61万到78万不等。根据示意图分割，下层进深含阳台9.4米、上层进深5.7米，开间为3.8米。3、商业街御景湾商铺位于商海路沿街，层高5.75米，共计14套，面积从49-179平米不等，单价从49800到55000元不等（49800元的11套），总价从235万到896万不等。商铺采用进退结合的规划手法，并可分割两层使用。目前推出3年返租回报15%的营销方式，第一年返租4%、第二年返租5%、第三年返租6%。商业街规划错落有致，寓情于景，细节之处彰显英伦建筑美学。4、空中顶墅御景湾空中顶墅位于高层公寓顶层，目前剩余13套，属于跃层结构住宅，面积从251-342平米不等，单价从19400到21900元不等，总价从487万到749万不等。空中别院最大的优势是处于城市中心的跃层结构住宅，景观视觉优越，可以俯视城市全景，由于总价过于郊区别墅，销售上存在一定压力。从户型内部结构进行分析，下层主要设置玄关、客厅、餐厅、厨房、2-3个书房或卧室（公卫或私卫），并配备南北露台或者空中庭院；上层主要设置玄关、2-4个卧室书房或卧室（公卫或私卫）、南北露台及家庭厅。四、形象价值梳理1、文化价值南官河是路桥的“母亲河”，从公元907年开凿至今，一直是路桥人生活的重要组成部分：饮用水源、交通通道、商业文化、城市底蕴，南官河承载了路桥的过去、现在和未来，可以说，南官河是路桥这座城发展的灵魂。路桥的文化特征就是：人文与商业的充分结合，融为一体，形成自己的地方特色。除此之外，杨晨之诗“十里街分五道桥”、杨绍翰之诗“松堂茭首塘桥蟹”、以及清宋世荦之诗“泼剌黄鱼长尺半，如飞摇到路桥船。”充分表达了对家乡的自豪感，都是过去路桥文化的杰出表现。2、开发商品牌永源房产成立于2000年初，是路桥十大重点企业永源企业的子公司。永远房产秉承“永恒源于创新”的理念，目前在台州地区成功开发琴溪别墅、鸿溪花园、望景湾多个房产项目，御景湾作为永源房产进入城市豪宅开发的跨越作品，已经得到业界和购房者的认可，企业实力品牌得到超越性提升。3、客户群体从御景湾已购房群体分析，居住区域主要集中在路桥城区、路桥经济发达乡镇和温岭地区，年龄基本在35-50岁之间，私营企业老总和政府高官为主力群体，此类群体见多识广，多关注经济趋势发展。比富心态较重的高层群体对项目的口碑传递起到强大的推动作用。他们认同高价位是品牌差异化的表现，但要求高价位必须有附属产品来衬托才可以，如品牌文化、产品理念、产品内涵、独特包装、工艺、技术、功能等。他们对于产品的需求和品牌的衡量观已然从单一的价格领域上升到了精神层次的消费，健康、环保、舒适、尊贵、个性是他们对生活的主流要求。4、实景样板区御景湾入口大堂样板区从展示至今已经给客户留下更深刻的印象，同时也取得了营销的成功。当前部分楼宇的外立面已经完成下架，石材干挂的质感更加生动完美。样板区为消费者创造了一个“全景体验”的过程，不但能给客户找到家的感觉，透过样板区的施工工艺，更能感受到开发商的诚信与实力。