房地产评估报告(样本).doc

房 地 产 估 价 报 告 项 目 名 称 新乡市小区第 8 层 6 号 房 地 产 价 格 评 估 估价方 估价人员 估价日期 2013 12 17 至 2013 12 31 目 录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 4 房 地 产 估 价 结 果 报 告 5 一 委 托 方 5 二 估 价 方 5 三 估 价 对 象 5 四 估价目的 6 五 估 价 时 点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 6 八 估 价 原 则 7 九 估 价 方 法 7 十 估 价 结 果 7 十 一 估 价 作 业 日 期 7 十 二 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 7 十 三 估 价 人 员 8 附 件 9 房 地 产 估 价 技 术 报 告 10 一 个 别 因 素 分 析 10 二 区 域 因 素 分 析 10 三 市 场 背 景 分 析 10 四 最 高 最 佳 使 用 分 析 13 五 估 价 方 法 选 用 13 六 估 价 测 算 过 程 13 七 估 价 结 果 确 定 18 致 委 托 方 函 新 乡 市 某 公 司 受 贵 公 司 的 委 托 我 公 司 于 2013 年 12 月 17 日 至 12 月 31 日 对 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 建 筑 面 积 为 369 97m2 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 X 证 字 第 号 的 房 地 产 进 行 市 场 价 格 评 估 为 确 定 拍 卖 底 价 提 供 参 考 依 据 根 据 国 家 现 行 有 关 法 律 法 规 和 政 策 条 例 及 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 遵 循 依 法 公 正 科 学 准 确 和 适 度 的 原 则 经 估 价 人 员 实 地 收 集 资 料 分 析 计 算 并 与 估 价 时 点 新 乡 市 类 似 房 地 产 的 市 场 价 格 水 平 相 比 较 后 确 定 委 估 房 地 产 于 估 价 时 点 2013 年 12 月 17 日 的 价 格 及 单 价 为 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 房 地 产 正 常 价 格 1136000 元 壹 佰 壹 拾 叁 万 陆 仟 圆 整 房 地 产 正 常 单 价 3070 元 m2 叁 仟 零 柒 拾 圆 整 每 平 方 米 房 地 产 拍 卖 底 价 909000 元 玖 拾 万 零 玖 仟 圆 整 房 地 产 拍 卖 单 价 2457 元 m2 贰 仟 肆 佰 伍 拾 柒 圆 整 每 平 方 米 新乡市某某房地产评估有限公司 法定代表人 某某 2013 年 12 月 17 日 估 价 师 声 明 我 们 郑 重 声 明 一 我 们 在 本 估 价 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 二 本 估 价 报 告 中 的 分 析 意 见 和 结 论 是 我 们 自 己 公 正 的 专 业 分 析 意 见 和 结 论 但 受 到 本 估 价 报 告 中 已 说 明 的 假 设 和 限 制 条 件 的 限 制 三 我 们 与 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 没 有 利 害 关 系 也 与 有 关 当 事 人 没 有 个 人 利 害 关 系 或 偏 见 四 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 房 地 产 估 价 规 范 进 行 分 析 形 成 意 见 和 结 论 撰 写 本 估 价 报 告 五 我 们 已 对 本 估 价 报 告 中 的 估 价 对 象 进 行 了 实 地 查 勘 六 我 公 司 估 价 人 员 2013 年 12 月 17 日 去 新 乡 市 国 土 资 源 管 理 局 档 案 室 查 询 委 估 宗 地 使 用 年 限 由 于 非 典 时 期 国 土 资 源 管 理 局 档 案 管 理 人 员 电 话 告 知 委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 70 年 从 1994 年 9 月 到 2064 年 9 月 委 估 宗 地 的 剩 余 使 用 年 限 为 54 年 未 提 供 书 面 证 明 请 报 告 使 用 者 注 意 七 没 有 人 对 本 估 价 报 告 提 供 重 要 的 专 业 帮 助 八 参 加 本 次 估 价 的 估 价 师 签 名 估 价 师 签 名 资 格 证 书 号 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 一 本 项 估 价 的 假 设 条 件 1 本 报 告 在 评 估 过 程 中 假 设 委 估 房 地 产 为 商 业 用 途 在 未 来 剩 余 使 用 年 限 内 不 改 变 房 地 产 用 途 2 假 设 委 估 房 地 产 产 权 合 法 没 有 产 权 纠 纷 3 假 设 委 估 房 地 产 现 状 满 足 所 采 用 的 城 市 规 划 用 途 管 制 和 限 制 条 件 另 有 说 明 的 除 外 二 本 项 估 价 的 限 制 条 件 1 本 报 告 有 关 资 料 由 委 托 方 提 供 未 对 资 料 的 真 实 性 进 行 核 实 如 因 资 料 不 实 而 导 致 估 价 失 实 失 误 和 错 误 责 任 不 在 估 价 方 和 估 价 人 员 2 本 报 告 仅 供 委 托 方 确 定 拍 卖 底 价 提 供 参 考 依 据 用 不 对 其 他 用 途 负 责 3 本 报 告 未 考 虑 抵 押 担 保 出 租 等 他 项 权 利 对 委 估 对 象 实 际 价 格 的 影 响 4 实 地 查 勘 时 对 房 屋 仅 进 行 一 般 性 察 看 并 未 进 行 结 构 性 测 试 不 可 能 确 定 其 内 部 缺 损 5 本 报 告 中 的 建 筑 面 积 按 房 屋 所 有 权 证 存 根 所 载 数 据 计 6 我 公 司 估 价 人 员 2013 年 12 月 17 日 去 新 乡 市 国 土 资 源 管 理 局 档 案 室 查 询 委 估 宗 地 使 用 年 限 国 土 资 源 管 理 局 档 案 管 理 人 员 电 话 告 知 委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 70 年 从 1994 年 9 月 到 2064 年 9 月 委 估 宗 地 的 剩 余 使 用 年 限 为 54 年 未 提 供 书 面 证 明 请 报 告 使 用 者 注 意 7 本 估 价 报 告 未 考 虑 房 屋 拍 卖 所 需 的 手 续 费 以 及 房 地 产 过 户 所 应 交 纳 的 各 种 税 费 8 未 经 本 评 估 单 位 同 意 评 估 报 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 内 容 不 得 使 用 其 他 与 本 次 项 目 无 关 的 任 何 公 开 文 件 通 告 或 报 告 中 也 不 得 以 任 何 形 式 公 开 发 表 9 房 地 产 估 价 报 告 备 查 编 号 X 房 地 估 X 字 XX 第 X 号 10 本 报 告 一 式 五 份 四 份 提 交 委 托 方 一 份 留 存 评 估 公 司 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 房 地 产 估 价 结 果 报 告 一 委 托 方 单 位 名 称 新 乡 学 院 单 位 住 址 新 乡 市 金 穗 大 道 东 段 联 系 电 话 18608218332 二 估 价 方 机 构 名 称 新 乡 市 某 某 房 地 产 评 估 有 限 公 司 单 位 住 址 新 乡 市 解 放 路 法 定 代 表 人 某 某 联 系 电 话 13548217730 三 估 价 对 象 物 质 实 体 状 况 1 建 筑 物 状 况 委 估 建 筑 物 于 一 九 九 七 年 建 成 维 护 保 养 情 况 较 好 成 新 率 为 87 建 筑 面 积 为 369 97m2 其 中 含 公 摊 面 积 99 2924m2 果 园 小 区 第 8 层 6 号 房 地 产 位 于 新 乡 市 红 旗 区 人 民 东 路 钢 筋 混 凝 土 结 构 高 12 层 委 估 对 象 属 第 8 层 6 号 房 地 面 铺 地 板 砖 内 墙 刮 腻 子 天 花 为 石 膏 吊 顶 铝 合 金 窗 小 区 外 装 饰 一 层 部 分 为 花 岗 岩 二 层 以 上 为 外 墙 砖 内 装 饰 地 面 一 层 为 花 岗 岩 和 木 地 板 墙 面 刮 腻 子 天 花 为 石 膏 吊 项 电 照 线 路 暗 设 每 层 设 公 共 卫 生 间 装 修 中 档 小 区 配 置 两 部 客 梯 一 部 货 梯 电 梯 间 装 修 一 般 设 地 下 停 车 场 2 委 估 对 象 利 用 现 状 委 估 房 地 产 现 作 住 宅 用 公 共 配 套 设 施 好 宗 地 内 外 开 发 程 度 均 为 五 通 一 平 3 周 围 环 境 估 价 对 象 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 交 通 方 便 人 流 量 大 但 周 围 环 境 一 般 目 前 是 新 乡 市 一 般 的 住 宅 地 段 权 益 状 况 委 估 对 象 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 房 权 证 字 第 号 权 属 私 人 所 有 由 于 资 料 方 面 的 原 因 它 项 权 利 是 否 受 限 无 法 核 实 四 估价目的 为 确 定 房 地 产 拍 卖 底 价 提 供 价 格 参 考 依 据 五 估 价 时 点 2013 年 12 月 17 日 六 价值定义 本 报 告 提 供 的 价 格 是 估 价 对 象 在 估 价 期 日 在 本 报 告 的 全 部 限 制 条 件 下 新 乡 市 房 地 产 市 场 自 由 开 放 完 全 竞 争 状 态 下 的 公 开 市 场 价 值 所 谓 公 开 市 场 价 值 是 在 公 开 市 场 最 可 能 形 成 的 价 格 采 用 公 开 市 场 价 值 标 准 时 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 委估房地产的价格定义为 建 筑 物 为 钢 筋 混 凝 土 结 构 用 途 为 住 宅 经 济 耐 用 年 限 为 70 年 已 使 用 16 年 尚 可 使 用 51 年 委 估 宗 地 法 定 使 用 年 限 为 70 年 从 1994 年 9 月 到 2066 年 9 月 即 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 为 54 年 按 房 地 产 收 益 的 稳 健 性 原 则 该 房 地 产 的 收 益 年 限 按 剩 余 使 用 年 限 54 年 计 的 市 场 价 格 建 议 拍 卖 底 价 为 市 场 价 格 的 80 七 估价依据 行 为 依 据 委 托 评 估 函 法 律 法 规 依 据 1 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 2 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 3 房 地 产 估 价 规 范 GB T 50291 1999 4 城 镇 土 地 估 价 规 程 GB T 18508 2001 取 价 依 据 全 国 统 一 建 筑 工 程 基 础 定 额 单 位 估 价 表 产 权 依 据 房屋所有权证存根 房权证字第 号 八 估 价 原 则 合 法 原 则 公 平 原 则 最 高 最 佳 使 用 原 则 替 代 原 则 估 价 时 点 原 则 综 合 分 析 原 则 及 多 种 方 法 比 较 原 则 九 估 价 方 法 估 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了 认 真 分 析 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 估 价 目 的 资 料 状 况 和 资 阳 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 决 定 采 用 市 场 比 较 法 和 收 益 还 原 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 十 估 价 结 果 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 房 地 产 正 常 价 格 1136000 元 壹 佰 壹 拾 叁 万 陆 仟 圆 整 房 地 产 正 常 单 价 3070 元 m2 叁 仟 零 柒 拾 圆 整 每 平 方 米 房 地 产 拍 卖 底 价 909000 元 玖 拾 万 零 玖 仟 圆 整 房 地 产 拍 卖 单 价 2457 元 m2 贰 仟 肆 佰 伍 拾 柒 圆 整 每 平 方 米 十 一 估 价 作 业 日 期 2013 年 12 月 17 日 至 12 月 31 日 十 二 估 价 报 告 应 用 的 有 效 期 2014 年 12 月 31 日 本 估 价 报 告 有 效 期 为 壹 年 即 从 2013 年 12 月 31 日 至 2014 年 12 月 31 估 价 人 员 王 勇 估 价 师 签 名 资 格 证 书 号 估 价 师 签 名 新 乡 市 房 地 产 评 估 有 限 公 司 附 件 一 房 屋 所 有 权 证 存 根 房 权 证 字 第 号 二 新 乡 市 房 地 产 评 估 有 限 公 司 价 格 评 估 委 托 书 X 号 三 估 价 机 构 营 业 执 照 四 估 价 机 构 的 资 质 证 书 五 估 价 人 员 资 质 证 书 六 估 价 机 构 备 案 证 明 以 上 均 为 复 印 件 新乡市果园小区第 8层 6号房地产技术报 告 一 个 别 因 素 分 析 物 质 实 体 状 况 1 建 筑 物 状 况 委 估 建 筑 物 于 一 九 九 七 年 建 成 维 护 保 养 情 况 较 好 成 新 率 为 87 建 筑 面 积 为 369 97m2 其 中 含 公 摊 面 积 99 2924m2 该 地 产 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 房 地 产 钢 筋 混 凝 土 结 构 高 19 层 委 估 对 象 属 第 8 层 B8 号 房 地 面 铺 地 板 砖 内 墙 刮 腻 子 天 花 为 石 膏 吊 顶 铝 合 金 窗 小 区 外 装 饰 一 层 部 分 为 花 岗 岩 二 层 以 上 为 外 墙 砖 内 装 饰 地 面 一 层 为 花 岗 岩 和 木 地 板 墙 面 刮 腻 子 天 花 为 石 膏 吊 项 电 照 线 路 暗 设 每 层 设 公 共 卫 生 间 装 修 中 档 小 区 配 置 两 部 客 梯 一 部 货 梯 电 梯 间 装 修 一 般 设 地 下 停 车 场 2 委 估 对 象 利 用 现 状 委 估 房 地 产 现 作 住 宅 公 共 配 套 设 施 好 宗 地 内 外 开 发 程 度 均 为 五 通 一 平 二 区 域 因 素 分 析 估 价 对 象 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 层 6 号 委 估 对 象 地 处 新 乡 市 交 通 方 便 周 围 环 境 一 般 目 前 是 新 乡 市 一 般 的 住 宅 地 段 三 最 高 最 佳 使 用 分 析 委 估 房 地 产 位 于 新 乡 市 红 旗 区 周 围 多 为 商 铺 住 宅 配 套 设 施 齐 全 交 通 便 捷 人 流 量 大 委 估 房 地 产 位 于 新 乡 市 果 园 小 区 第 8 楼 6 号 现 作 住 宅 使 用 这 和 规 划 的 使 用 状 况 一 致 根 据 最 高 最 佳 使 用 原 则 和 合 法 原 则 的 分 析 该 房 地 产 保 持 现 状 用 途 为 最 高 最 佳 使 用 五 估 价 方 法 选 用 估 价 人 员 在 实 地 勘 察 的 基 础 上 对 委 托 方 提 供 的 各 种 资 料 进 行 了 认 真 分 析 根 据 估 价 期 日 委 估 房 地 产 用 途 估 价 目 的 资 料 状 况 和 XX 市 房 地 产 市 场 的 实 际 情 况 决 定 采 用 市 场 比 较 法 和 收 益 还 原 法 来 测 算 委 估 房 地 产 的 价 格 市 场 比 较 法 是 将 估 价 对 象 房 地 产 与 在 近 期 已 经 发 生 了 交 易 的 类 似 房 地 产 加 以 比 较 对 照 从 已 经 发 生 了 交 易 的 类 似 房 地 产 的 已 知 价 格 修 正 得 出 估 价 对 象 价 格 的 一 种 估 价 方 法 收 益 法 预 计 估 价 对 象 未 来 的 正 常 净 收 益 选 用 适 当 的 资 本 化 率 将 其 折 现 到 估 价 时 点 后 累 加 以 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 六 估 价 测 算 过 程 市 场 比 较 法 采 用 市 场 比 法 一 般 选 取 同 一 供 需 圈 内 近 似 委 估 房 地 产 档 次 市 场 价 格 进 行 比 较 根 据 估 价 人 员 对 XX 市 房 地 产 市 场 的 了 解 分 别 选 取 如 下 可 比 实 例 1 确 定 比 较 因 素 比较案例 委估房产 13 楼 16 楼 XX10 楼 地理位置 XXXX 交易价格 元 m 2 3150 3300 3370 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2013 12 2013 12 2013 12 2013 12 区 域 因 素 一般 一般 一般 一般 个别因素 一般 较差 较好 较好 1 确 定 比 较 因 素 系 数 见 下 表 比较案例 委估房产 13 楼 16 楼 福莱阁 交易价格 元 m 2 3150 3300 3370 交易情况 100 100 100 100 交易期日 100 100 100 100 区 域 因 素 100 100 100 100 个别因素 100 96 105 105 3 比 准 价 格 确 定 比较案例 委估房产 13 楼 16 楼 福莱阁 交易价格 元 m 2 3150 3300 3370 交易情况 100 100 100 100 100 100 100 交易期日 100 100 100 100 100 100 100 区 域 因 素 100 100 100 100 100 100 100 个别因素 100 100 96 100 105 100 105 比准价格 3281 3143 3210 根 据 上 述 计 算 的 结 果 求 比 准 价 格 的 算 术 平 均 值 则 3281 3143 3210 3 3211 元 m2 收 益 法 由 于 该 住 宅 楼 可 用 于 出 租 能 比 较 合 理 地 确 定 其 租 金 收 入 故 也 可 用 收 益 法 求 取 其 价 格 1 估 算 总 收 益 通 过 调 查 XX 市 同 类 型 同 地 段 同 规 模 装 饰 大 致 相 同 的 写 字 楼 在 装 修 后 的 月 出 租 价 格 一 般 为 23 元 m2 租 金 损 失 为 1 个 月 则 年 总 收 益 为 23 369 97 12 1 93602 41 元 2 估 算 年 房 地 产 租 赁 总 费 用 总 费 用 包 括 正 常 状 态 下 房 地 产 出 租 过 程 中 所 必 须 支 出 的 房 屋 修 缮 费 管 理 费 保 险 费 税 金 等 房 屋 修 缮 费 是 指 为 保 障 房 屋 正 常 使 用 每 年 需 支 付 的 修 缮 费 行 业 惯 例 按 建 筑 物 重 置 价 的 1 5 计 算 据 对 XX 地 区 建 筑 物 市 场 的 了 解 类 似 建 筑 物 的 重 置 价 为 1200 元 m2 则 房 屋 修 缮 费 1200 369 97 1 5 6659 46 元 管 理 费 是 指 对 出 租 房 屋 进 行 的 必 要 管 理 所 需 的 费 用 分 为 两 部 分 一 是 出 租 经 营 过 程 中 消 耗 品 价 值 的 货 币 支 出 另 一 是 管 理 人 员 的 工 资 根 据 行 业 惯 例 资 料 取 年 租 金 的 3 则 管 理 费 93602 41 3 2808 07 元 保 险 费 是 指 房 产 所 有 人 为 使 自 己 的 房 产 避 免 意 外 损 失 而 向 保 险 公 司 支 付 的 费 用 按 房 屋 现 值 乘 以 保 险 费 率 2 则 保 险 费 1200 369 97 87 2 772 50 元 税 费 是 指 房 产 所 有 人 按 有 关 规 定 向 税 务 机 关 缴 纳 的 房 产 税 和 营 业 税 等 依 据 税 法 及 新 乡 市 税 务 部 门 资 料 公 有 房 屋 出 租 应 纳 税 金 房 产 税 按 年 租 金 的 12 营 业 税 按 年 租 金 的 5 教 育 附 加 按 营 业 税 的 3 城 市 维 护 建 筑 税 按 营 业 税 的 7 以 上 税 费 小 计 为 17 5 防 洪 保 安 费 按 年 收 入 的 1 则 93602 41 17 5 93602 41 1 16474 02 元 上 述 总 费 用 合 计 为 26714 05 元 3 年 纯 收 益 93602 41 26714 05 66888 36 元 4 还 原 利 率 的 确 定 还 原 利 率 是 收 益 还 原 法 中 一 个 重 要 的 因 素 目 前 国 内 国 际 确 定 还 原 利 率 的 方 法 很 多 这 里 主 要 采 用 复 合 投 资 收 益 率 法 其 公 式 为 还 原 利 率 一 年 期 贷 款 利 率 70 期 望 得 到 的 利 润 30 一 年 期 贷 款 利 率 为 5 31 期 望 得 到 的 利 润 设 为 10 则 还 原 利 率 5 31 70 10 30 6 717 5 确 定 收 益 年 限 委 估 对 象 建 筑 物 剩 余 使 用 年 限 为 53 年 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 为 53 年 按 房 地 产 收 益 的 稳 健 性 原 则 该 房 地 产 的 收 益 年 限 取 53 年 6 计 算 房 地 产 的 价 格 据 估 计 未 来 若 干 年 委 估 房 地 产 的 净 收 益 将 与 现 在 接 近 因 此 选 用 现 在 年 客 观 纯 收 益 作 为 预 期 纯 收 益 则 收益价格 6 6888 36 6 717 1 1 1 6 717 53 964053 38 元 取 整 为 964053 元 房 地 产 单 价 964053 369 97 2606 元 m2 七 估 价 结 果 确 定 1 房 地 产 正 常 价 格 的 确 定 由 市 场 比 较 法 测 算 出 的 房 地 产 单 价 为 3211 元 m2 由 收 益 法 测 算 出 的 房 地 产 单 价 为 2606 元 m2 两 者 差 异 较 大 根 据 两 种 估 价 结 果 与 市 场 价 格 的 接 近 程 度 结 合 估 价 人 员 经 验 取 二 者 的 加 权 平 均 值 市 场 比 较 法 为 80 收 益 法 为 20 并 取 整 则 委 估 房 地 产 的 单 价 3211 80 2606 20 3090 元 m2 委 估 房 地 产 价 格 3090 369 97 1143207 元 取 整 为 1143000 元 2 房 地 产 拍 卖 底 价 的 确 定 根 据 估 价 目 的 和 委 估 对 象 现 状 确 定 拍 卖 底 价 为 估 价 值 的 80 则 最 后 的 房 地 产 拍 卖 底 价 和 单 价 为 房 地 产 拍 卖 底 价 1143000 80 914400 元 取 整 为 914000 元 房 地 产 拍 卖 单 价 909000 369 97 2470 元 m2 3 估 价 结 果 的 确 定 最 后 估 价 结 果 如 下 房 地 产 价 格 及 单 价 小 写 大 写 房 地 产 正 常 价 格 1143000 元 壹 佰 肆 拾 叁 万 陆 仟 圆 整 房 地 产 正 常 单 价 3090 元 m2 叁 仟 零 玖 拾 圆 整 每 平 方 米 房 地 产 拍 卖 底 价 914000 元 玖 拾 一 万 四 玖 仟 圆 整 房 地 产 拍 卖 单 价 2470 元 m2 贰 仟 肆 佰 柒 拾 圆 整 每 平 方 米 新 乡 市 某 某 房 地 产 评 估 有 限 公 司 2013 年 12 月 28 日 参考资料及文献 1 赵小虹 赵财福 房地产估价 上海 同济大学出版社 2009 年 1 月 2 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 房地产估价理论与方法 北京 中国建筑工业出版社 2011 年 5 月 3 国家技术质量监督局 中华人民共和国建设部 房地产估价规范 中华人 民共和国国家标准 GB T50291 1999 年 6 月 4 蒋苏键 金锡万 房地产估价理论与实物 北京 北京邮电大学大学出版 社 2012 年 5 月