房地产相关知识考点要点整理.doc

第一章 经济学基础知识一、需求与供给影响该商品需求的因素是：消费者偏好、消费者的收入水平、该商品的价格、相关商品价格、消费者对商品未来未来的预期。另外，还有一些其他因素：人口因素、产业政策、消费政策、城市化等。.影响需求弹性的因素包括：商品的替代商品数目和可替代程度、消费者对该商品的需求程度及其在家庭预算中的所占比例、商品本身用途的多样性、商品耐用程度、时间长短。需求规律的基本内容中包括：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而减少 。价格效应替代效应收入效应任何商品的替代效应总是为负值。以下经济现象中不符合需求规律的是(炫耀效应、吉芬商品)。收入负效应不能反映商品的市场需求规律。 收入正效应才能反映商品的市场需求规律。除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有：其他商品的价格、厂商对未来的预期、生产技术的变动和生产要素的价格、政府的政策影响供给弹性的因素包括：厂商供给能力和商品生产周期；产品生产成本 。图三、消费者行为理论效用取决于两种因素：一是由商品的自然属性所决定、具有满足人们某种需要的能力；二是人们在消费某种商品时对满足需要程度的主观感受。图无差异曲线的特点包括：一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；同一曲线上各点总效用相同；任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线均凸向原点。根据边际效用递减规律，当增加商品x的消费时，x的边际效用逐渐减少，商品y的边际效用因x的减少而增加，所以x替代y的边际替代律（绝对值）呈逐渐递减的趋势，因而五差异曲线时一条凸向原点的曲线。（解释无差异曲线的斜率变化）四供给理论 边际技术替代律是指在等产量曲线上两种市场要素相互替代的比率。边际技术替代律可以用等产量曲线上各切点的效率来描述。由于效率不同，则等产量曲线上边际替代率也不相同。短期内，厂商不能根据所需产量调整其全部生产要素，因此，短期总成本分为：.固定成本、可变成本。供给理论与市场理论是从(供给)方面研究厂商行为。消费者行为理论和分配理论是从(需求)方面研究厂商行为。成本理论：经济成本指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的总和。正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为 “隐含成本”。 经济成本会计成本（显见成本）+隐含成本经济利润销售收入会计成本隐含成本 市场失灵：市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。表现：垄断阻碍市场机制，外部效应影响，市场无法提供公共产品；消费者与生产者信息不完全。内在经济是指厂商在生产规模扩大时由于(自身原因)引起的产量增加和成本降低。主要因素有：厂商的经济实力雄厚；合理管理和资源调配等。外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来产量增加和成本降低。评价社会成员之间收入分配平均程度的工具包括(洛伦茨曲线、基尼系数)。基尼系数越大，表示洛伦茨曲线越远离对角线，说明收入分配越不公平。 用收入法核算GDP:GDP=工资利息利润租金间接税企业转移支付折旧用支出法核算GDP：GDP=消费支出投资支出政府购买净出口国民收入决定条件：投资储蓄。投资储蓄，则企业产品不能全部卖出；投资储蓄，产品价格上杨，企业产品增加，国民收入增加。总投资的增加会引起国民收入的成倍增加，这个倍数就是投资乘数。宏观经济的目标：充分就业，价格稳定，经济增长，国际收支平衡。第二章 金融基础知识信用包括商业、银行、国家、消费、民间信用等。目前信用的主要形式是(银行信用)。(民间信用)是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。间接融资的局限性在于：投资双方中间介入了金融中介机构，减少了投资者对企业生产的关注，也减少了筹资着使用资金的压力和约束。金融机构是指组织货币资金融通、为融资活动提供中介服务的机构。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。直接金融工具是指非金融机构，如企业、政府和个人发行或签署的商业票据、国库券、股票以及抵押契约；间接金融工具是指金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定金额给收款人或持票人的票据。支票的特点包括：在银行信用基础上产生，以存款为依据签发支票金额，以存款余额为限，支票有效期短，见票即付。 商业银行的负债业务是银行资金的主要来源。各项存款和借入资金是银行的主要负债业务。商业银行的资金运用以发放贷款，特别是以短期贷款为主。(中国工商银行)的资产负债规模居我国各家商业银行之首。银行结算帐户按用途分为(基本存款帐户一般存款帐户 专用存款帐户 临时存款帐户)。商业银行的中间业务可分为6类：结算类、担保型、融资型、管理型、衍生金融工具以及其他等。衍生金融工具业务是指商业银行从事各类有关衍生金融工具交易的业务，如金融期货、期权、互换业务等。城市合作商业银行的注册资本最低限额为(1 )亿元人民币；农村合作商业银行的注册资本最低限额为5000万元人民币；商业银行的资本充足率不低于8，贷款余额与存款余额的比率不得超过75，流动性资产余额与流动性负债余额的比率不低于25。(中国人民银行)是我国现有银行中历史最悠久的银行。我国利率的制定及调整，由(中国人民银行)颁布并组织实施。随资金市场资金供求关系的变化而定期调整的利率是(浮动利润)。中国建设银行机构确定为(总行 分行 中心支行(二级分行)支行)四级管理和经营体制。非银行金融机构由于不办理转帐结算业务，因此不具备信用创造功能。一般性货币政策包括三种：法定存款准备金、再贴现率、感慨市场业务。信托的职能包括：融通资金、财务管理、信用服务得等。金融信托投资业务中信托的性质为：财产所有权的转移性 财产核算的他主性 财产核算的能动性。长期资金市场是指以长期金融工具为媒介而进行的(1年)期以上的资金交易活动的总称。特点：1、期限长，最长可达10年；2、为解决长期投资性资金的需要；3、交易量大；4、资金流动性差、收益高、价格变动幅度大，有较大风险。短期资金市场的特点包括：融资期限短参与者主要是机构的投资者融资的目的是为解决短期资金周转的需要、金融工具有较强的“货币性”，既流动性)。按贷款发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，可将贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。自营贷款期限最长不超过10年，票据贴现期限最长不错过6个月。短期贷款指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期为15年；长期为五年以上。第三章 保险基础知识 一、概念 保险是集合同类危险聚合建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。保险的基本职能包括：分散风险职能，组织经济补偿职能 。派生职能是：资金融通，防灾防损和再分配。二、分类以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险、政策保险。商业保险又分为财产保险和人身保险。财产保险包括财产损失险、责任险、信用险和保证保险。财产损失保险是财产保险中最典型的类别。责任险又分为公众责任险、产品责任险、职业责任险和第三者责任险。职业责任保险是指对各类专业技术人员，因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失、或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。信用险是因债务人不履行法定义务而使债权人受到损失为标低的保险。组要包括国内事业信用险、出口信用险和投资保险。保证险和信用险的区别在于投保人不同，保证险为债务人自己投保。人身险重要分为人寿保险、健康险和意外伤害险。目前我国的社会保险主要有社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。移保险的实施形式分为：自愿保险和强制保险。强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。三、原则保险的基本原则包括：最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。最大诚信原则的内容主要包括：告知保证 弃权禁止反言。保险利益原则是指保险利益必须存在为保险的前提，而保险标低物又是产生保险利益的前提。经济补偿是保险的基本职能。四、合同的主体与客体保险合同的主体是当事人、关系人和辅助人。保险合同的当事人有保险人和投保人；保险合同的关系人有被保险人、受益人。受益人由保险人指定或为保险人的合法继承人。任何情况下，都不允许保险人和受益人为同一人。保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象。五、保险公司根据保险法的有关规定，保险公司的组织形式有两种：股份有限公司和国有独资公司。在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币 (2亿) 元。保险费与(保险价值大小保险费缴纳方式期限长短银行利率水平)等多种因素有关。保险费等于保险金额与保险费率的乘积。根据保险法的有关规定，我国对保险业监管的主要内容包括：对保险公司设立和业务范围的监管对保险公司解散、破产等变更事项的监管 对保险公司制订商业保险主要险种的基本条款和保险费率的监管对保险公司业务状况、财务状况及资金运用状况的监管、对保险公司会计报告的监管 中国人民保险公司是我国第一家全国性的专业保险公司。中国太平洋保险公司是我国第二家全国性的专业保险公司，总部设在上海。长沙人寿保险股份有限公司 是国内第一家地方性以经营人身保险业务为主的公有制股份保险企业。第四章 证券一、概述证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。证券被看成是资本。但证券不是真实资本，仅仅是资本的一种代表符号，本身不具有价值，不能直接用于生产过程，不能执行资本的职能。证券的使用价值则是可以生息，能为持有者带来一定的利息收入 。证券是一种直接融资的金融工具，具有直接融资的优点；同时发行证券能吸纳广泛的社会闲散资金，因而又具有间接融资的优点。常见的资本证券有：股票、债券和投资基金；货币证券有：支票、汇票；商品证券有提货单、运货单等。证券市场分为两级，包括证券的发行市场交易流通市场。二、股票普通股股东享有的权利包括：参加股东大会的权利参加表决的权利 股票转让权 股息红利分配的要求权 公司剩余财产的分配权。优先股股东的权利主要包括：分配股息的优先权分配剩余资产的优先权要求赎回权、有限的表决权。优先股股东一般不参与公司经营管理，没有重大决策的表决权。但在涉及股东权益时，享受表决权，即有限的表决权。以行使的目的不同，股东权利可以分为共益权、自益权。自益权是股东为自己和公司行驶的权利。如参加股东大会的权利参加表决的权利 查询公司经营状况等；自益权股票转让权 股息红利分配的要求权 公司剩余财产的分配权等。股票的基本特征为：赢利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。股票与股单 股票与公司证券 p130三、债券债券的(票面价值 )，是债券价格形成的主要依据。一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即平价发行。但在实践中，也可折价发行或溢价发行。债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系。记名债券的优点安全，缺点是流动性较强，转让时手续复杂。期限在1年以上、l0年以下 的为中期债券。四、基金证券投资基金按能否赎回分为：封闭型和开放型。开放型基金公司只能发行一种股票，资产结构中不允许有负债。封闭型基金证券不能赎回，只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大。故基金公司的业绩好坏对股东来讲至关重要。抵押不动产债券，是以土地、房屋等不动产为抵押品而发行的债券。我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取(10)列入法定公积金。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以股份有限责任制最为典型。 第五章 拍卖 一、概述拍卖和招标的区别：1、标的：拍卖为依法可以处分的财产或物品，招标为大型项目。2、实施机构：拍卖为依法成立的拍卖企业，招标可以委托招标也可以自行招标。3、行为目的：拍卖为财产或财产权利的转让，招标为完成项目选择最优合作伙伴。4、拍卖成交，委托人和买受人向拍卖行支付佣金；招标不需。买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。拍卖规则包括 以下四点：1、价高者得规则2、保留价规则 保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前(12 )天内送达拍卖人。3、瑕疵请求权规则 委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。委托人或拍卖人对知道或者不知道的瑕疵承担过错责任和担保责任。4、禁止参与竞买规则 二、拍卖实务拍卖法规定，非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定，可在拍卖成交后收取不高于成交价5的佣金；公物拍卖原则上不向拍卖人收取佣金。支付可采取提前支付和在成交价款中扣除。支付方式和期限要在委托合同中载明。拍卖法规定，拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告，这是对发布拍卖公告时间的规定。拍卖公告应当载明的事项包括 (拍卖的时间、地点拍卖标的。 拍卖标的的展示时间、地点、参与竞买应当办理的手续)。 拍卖标的的展示时间不得少于2日。人工式拍卖。先由拍卖师当众报出拍卖标的的最高价格，凡遇无人应价，拍卖师由此递增报出新的价位，有人举牌应价即告成交。买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。三、强制拍卖狭义的法院强制拍卖，是指在执行程序中，法院为了实现申请执行人的债权，根据法律规定强制拍卖被查封、扣押、冻结的被执行财产以获得拍卖价款的行为。法院强制拍卖的主体，是指人民法院和商业性拍卖机构(公司)。与任意拍卖相比，强制拍卖有的特点包括：国家强制性 标的的非自有性 主体的特定性和目的的利他性，权利义务不对等性（享有较多权利，承担较少义务）。如果在拍卖程序中案外人对拍卖标的提出执行异议，则法院不得继续强行拍卖。四、房地产拍卖房地产拍卖特征包括 ：房地产拍卖数量多，价值高、房地产拍卖法律性强、拍卖结束后续工作多。房地产拍卖业务主要还是来自 (法院) 委托。拍卖行应在拍卖日的(半个月至一个月)前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息 。房地产拍卖前期要对拍卖标的认真调查，核实其产权及手续完整状况，协调理顺房地产开发、经营、管理相关的各方面关系，保证后续房地产产权变更顺利进行。房地产评估结果只能是确定保留价、成交价的参考依据。注意事项：有共有人的房地产拍卖，要有共有人书面同意的意见。有租赁登记的，要通知承租人；分层、分套的房屋拍卖，要取得分摊面积的土地使用权；成套房屋不得分割拍卖。根据国家最新规定，国有土地使用权出让必须采用招标和拍卖的形式进行。集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。