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第一章 绪论第一节 金融基础知识一、货币与货币制度1、货币定义 在商品或劳务的支付中、或债务的偿还中被普遍接受的任何东西；货币是价值尺度和流通手段的统一。2、货币形态 商品货币-金属货币纸币-存款货币电子货币3、货币的职能（1）价值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）贮藏手段（5）世界货币4、货币制度：四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序； 准备制度（贵金属准备制度长期以来一直是准备制度的主要内容 ）二、货币供求和货币政策（一）货币需求1、 定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。2、 货币需求的决定因素（1）利率水平和融资条件（2）市场规模及交易方式（3）资产收益率和投资环境（4）通货膨胀预期和物价水平（5）收入水平和理财技术（6）个人取得收入的形式和时间间隔（7）金融市场效率与市场交易成本3、 货币需求量（1） 定义：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。（2）执行流通手段的货币必要量=商品价格总额/单位货币流通速度（二）货币供给1、 货币供给：是指一国经济中货币投入、创造和扩张（收缩）的全过程。2、 货币供应量(Monetary Aggregates)及层次的划分 货币供应量又称货币存量，是指在某一个时点上，一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量。M0-现金与消费变动密切相关，是最活跃的货币； M1-M0+活期存款反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的 先行指标，流动性仅次于M0 ；M2-M1+定期存款，非支票性储蓄存款流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货币供应量，主要指M2；M3-M2+私有机构和公司的大额定期存款L-M3+各种有价证券3、货币供给形成机制基础货币：也称货币基数(MonetaryBase)、强力货币、始初货币，因其具有使货币供应总量成倍放大或收缩的能力，又被称为高能货币(High-poweredMoney)，它是中央银行发行的债务凭证，即中央银行的负债，包括：商业银行存入中央银行存款准备金（法定准备金+超额准备金）和社会公众持有的通货B（基础货币）=C（流通与银行体系外的通货）+R（商业银行持有的总准备金）Ms（货币供应量）=m（货币乘数）*B（基础货币） -货币乘数表示基础货币扩张（收缩）的倍数。（三）货币均衡1、含义 货币均衡即货币供求均衡，是指在一定时期经济运行中的货币需求与货币供给在动态上保持一致的状态。 2、实现条件（1）中央银行和货币当局能有效调整货币供给，以适应货币需求的变动。 调控手段：法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务； 金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。贴现是指持票人向银行转让未到期票据并贴付一定利息以兑取现金的行为。贴现对持票人来说是出让票据，提前收回垫支于商业信用的资金；对银行来说，是与商业信用相结合的一种银行授信业务。再贴现率（Rediscount Rate):再贴现是相对于贴现而言的，商业银行在票据未到期以前将票据卖给中央银行，得到中央银行的贷款，称为再贴现。中央银行在对商业银行办理贴现贷款中所收取的利息率，称为再贴现率。公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量的活动。 （2）财政收支保持基本平衡；（3）产业结构、产品结构合理（4）国际收支保持平衡3、货币容纳量弹性内涵：货币供应量和货币需要量在一定限度内的偏离能够为经济运行容纳，不至于造成物价和币值较大波动，这种现象成为货币容纳量弹性，或货币供应量弹性。公式：Me=经济增长率/货币供应量增长率Me=1：货币供应量与经济增长同步；Me1：较极端，少见（四）货币政策1、货币政策含义及其构成要素 货币政策是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的总和。构成要素：货币政策目标、货币政策中介指标、货币政策工具货币政策目标：稳定物价、充分就业、经济增长、国际收支平衡和金融稳定货币政策中介指标：市场利率、货币供应量，信贷量和汇率货币政策工具：一般性和选择性公开市场操作、存款准备金和再贴现贷款规模控制、特种存款、对金融企业窗口指导、道义劝告等2、货币政策工具（1）一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现、公开市场业务（2）选择性货币政策工具：消费信贷控制；证券市场信用控制；房地产信贷控制；优惠利率；道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具（3）其他补充性政策工具 信用配额、直接干预商业银行信贷业务三、信用与信用制度（一）信用1、定义：是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为。2、特征：一是以偿还为条件，即到期归还本金；二是在偿还时还带着一个增加额，即支付利息。3、分类：实物借贷和货币借贷4、与一般商品运动相比的特殊性：（1）信用是先让渡商品或贷出货币（2）借贷双方价值量是不对等的（二）信用制度 是指约束信用主体行为的一系列规范和准则。（三）信用形式1、商业信用2、银行信用3、国家信用4、消费信用四、利率、贴现率和现值（一）利率1、名义利率票面利率：借贷机构所承诺的利率。2、贴现率（Discount Rate）：投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。第一种指的是一金融机构向该国央行作短期融资时，该国央行向金融机构收取的利率。第二种定义指的是将未来资产折算成现值(present value)的利率，一般是用当时零风险的利率来当作贴现率，但并不是绝对。3、现值： 未来不同时期收益的贴现值，即时间为0（投资时点）的价值量。4、利率集： 借贷期限、时间、利率大小 eg. 活期，定存；短期，中长期 5、实际利率：（1）定义： 名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。（2）物价指数修正 物价指数是通过膨胀的衡量标准，可说明购买力的变化情况。 放款人、存款人的要求6、利率的期限结构 期限不同，利率不同，这种差别称为期限结构溢价。利率组成：（1）无风险短期实际利率（2）通胀溢价（3）期限溢价：期限长的风险补偿（4）差价：补偿抵押手续费、服务费以及违约风险及其它不确定因素五、资产收益率（一）资产收益率: 也叫资产回报率（ROA），它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。（二）权益收益率: 又称净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。（三）有效收益率（内部收益率）： 该指标反映由利息再投资所获得的利息。六、信贷、担保贷款和抵押贷款（一）信贷（credit loan） 即信用贷款，是指以借款人的信誉发放的贷款，借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并引以借款人信用程度作为还款保证的。（二）担保贷款（secured loan）1、保证贷款：第三方保证2、质押贷款：等价凭证担保3、抵押贷款：不动产担保第二节 房地产金融概述一、房地产金融的概念、特点（一）概念1、定义：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算，房地产有价证券的发型和代理发行与交易2、 包括政策性房地产金融和商业性房地产金融 两者区别（1）目的（2）资金来源（3）资金运用（4）发展方向（5）业务范围（6）贷款融资操作（二）房地产金融的特点1、具有相对安全性 有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠）；房地产本身位置固定使用耐久性；增值性；2、信贷资产流动性较弱3、具有较强政策性4、具有较好收益性二、房地产金融的资本流 资本供应者 中介服务机构 资本使用者三、房地产业与金融关系分析1、房地产金融对房地产业的支持 开发商、消费者、政府2、房地产对金融业的支持房地产业与金融业的关系 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。 房地产业发展离不开金融业的支持 金融业的发展需要房地产业与其相结合 房地产业不良发展会影响金融业的正常运行 金融业的波动也会影响房地产业发展金融危机对房地产的影响经济衰退，产品产出少，失业率提高，资金紧缺房地产衰退政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。 三、房地产金融的作用1、是房地产业发展的保障2、是宏观调控房地产业的重要手段3、是促进消费的手段第三节 房地产金融的发展历史一、国外房地产金融发展历史建筑业协会（Building Society） 1975 英国伯明翰 土地开发银行（Land Development Bank） 1769 德国 普鲁士邦西里西亚省 三个阶段 公积金制度（Provident Fund System/Accumulation Fund System） 1969年 新加坡 修改中央公积金法二、国内房地产金融的发展 (一) 古代至清末（二）民国时期：洋行、中资银行（三）解放后：1、住房建设资金管理阶段（1949-1978年）2、房改金融阶段（1978-1997年）3、房地产金融阶段（1997年） 1997年4月30日 个人住房担保贷款管理试行办法第二章 房地产金融市场及机构第一节 房地产金融市场概述一、房地产金融市场内涵 为房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。二、房地产金融市场的功能（一）融通资金的功能（二）转移和分散风险的功能（三）调节和反映经济的功能三、房地产金融市场的特点1、资金需求量大，融资数额高；2、房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称3、证券化的需求迫切4、业务专业性强、成本高、收益好5、受政府宏观调控政策影响大6、担保方式多元化 （抵押，质押，阶段性担保，第三方担保）四、房地产金融市场的构成要素基本构成要素：融资主体融资客体：货币资金融资中介-实质主体金融工具 融资主体房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素 。主要包括：1、企业 2、居民个人 3、政府部门 融资中介融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。（1）房地产金融专营机构： 如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等。（2）房地产金融兼营机构： 如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等。 金融工具 是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约等。 主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。 五、房地产金融市场的分类1、不同市场层次 ：一级和二级2、融资过程的中介参与： 直接和间接3、金融交易期限的划分：货币市场和资本市场4、不同服务对象： 房产和地产5、主要资金来源渠道：政府主导基金型、合同储蓄型、抵押型、混合型6、融资工具的类别：房地产抵押贷款、证券、保险、信托、租赁市场按金融市场层次划分 可分为一级市场和二级市场。一级市场：又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。二级市场： 指房地产融资工具的再交易和再流通市场。Eg.抵押贷款证券化市场（CLO）按金融交易工具的期限分货币市场和资本市场两大类。货币市场：融通短期资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场：融通长期资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。资本市场中长期信贷市场：是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。证券市场：是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。按房地产金融服务对象房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地为媒介向金融机构融通资金的活动的总称。农地金融和市地金融 按融资中介的参与 间接融资、直接融资 房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款。 房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润。或者房地产开发公司在资本市场发行股票、债券、以筹措资金。两者应用上区别：间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。直接融资一般要受到资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响 。我国房地产金融市场现状及存在的问题（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%。（二）房地产证券化、信托投资等发展迟，比例低；（三）土地储备贷款存在隐性风险 （四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险 （三）土地储备贷款存在隐性风险 1、土地储备中心资产负债率较高2、银行难以对土地储备中心进行有效监管3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施4、土地储备中心的运营风险 （四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。利率变动，房价增长，按揭变化，投机增多 完善房地产金融市场的措施（一）发展多元化房地产金融市场（二）加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变（三）促进房地产业和房地产金融市场的健康发展（四）防范“假按揭”风险（五）规避房地产与金融双风险 作业（思考讨论题）：1、房地产金融机构如何控制风险？2、房地产信贷的分类及重点3、房地产贷款风险计量及控制；4、个人住房贷款分类及各自特点5、个人住房贷款的还款方式及优缺点分析（数据论证）、每种融资方式特点及经典案例介绍7、项目融资分析第二节 房地产金融机构一、房地产金融机构（一）定义：凡专门从事各种金融活动的组织机构，均可称为金融机构。（二）性质：1、金融性 2、企业性 3、政策性（三）金融机构的分类1、根据主营业务划分：银行、非银行2、根据金融市场级别划分：一级、二级3、根据资金筹集和运用方式划分：吸收存款型、契约型、投资型4、根据从事金融活动的目的划分：商业性、政策性、监管性5、根据经营性质划分：公营、私营、合作房地产金融机构6、按专营与否划分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构组成。我国房地产金融机构专业性房地产金融机构 住房储蓄银行 80年代中期，我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。90年代，公积金制度的建立，住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾一度消失。2004年2月15日，中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行，成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。 住房公积金管理中心 1991年上海首推住房公积金制度，20年的历程，住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用。1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；7、行使国务院住房公积金管理条例我国房地产金融机构发展 非专业性房地产金融机构 我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构（信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等）组成。 其中主要以商业银行和信托公司为主。 四大国有商业银行 房地产信托公司 房地产保险公司 住房置业担保有限公司 最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行。 1998年我国住房制度改革后，更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加，初步形成了以四大国有商业银行为主体，12家全国性股份制商业银行和112家城市商业银行为补充的组织机构体系。二、金融机构的监管 房地产金融监管是指中央银行或其他金融监管当局依据金融法规对房地产金融业（包括金融机构和金融业务）实施的监督管理。（一）金融监管的目的 维持金融业健康、稳定的运行秩序，确保金融机构安全有效地发放贷款，保障存款人和投资者的利益，最大限度地减少金融业的风险。 （二）金融监管内容1、监管内容划分金融监督和金融管理金融监督是指金融主管当局对房地产金融机构实施的全面性、经常性的检查和督促，并以此促进房地产金融机构依法稳健地经营和发展。金融管理是指金融主管当局依法对房地产金融机构及其经营活动实施的领导、组织、协调和控制等一系列的活动。 2、监管范围对房地产金融机构的监管包括外部监控、内部控制及稽核等方面外部监控：是通过法律、制度、机构等手段适时地监控。内部控制：是金融机构为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。稽查：是指对经济活动的监督检查 （1）外部监管银监会、证监会、保监会中央银行、银行业、证券、保险和外汇管理部门的监管主要包括中国银行业监督管理委员会、中国证券业监督管理委员会、中国保险业监督管理委员会和国家外汇管理局等机构。 具体行为：日常管理和设立管理银监会：对银行的监管银监会：对房地产信托公司保监会-对房地产保险业务证监会-对房地产证券公司（2）内部控制控制指引目的： 是促进商业银行建立和健全内部控制，防范金融风险，保障银行体系安全稳健运行。控制指引将商业银行内部控制细分为6个方面，包括 授信的内部控制；资金业务的内部控制； 存款和柜台业务的内部控制； 中间业务的内部控制； 会计的内部控制； 计算机信息系统的内部控制等。 （一）内部控制指导原则 1有效性原则2. 审慎性原则 最重要的原则3全面性原则4. 及时性原则5独立性原则加强金融机构内部控制的指导原则1、有效性原则。各种内部控制制度包括最高决策层所制订的业务规章和发布的指令，必须符合国家和监管部门的规章，必须具有高度的权威性，必须真正落到实处，成为所有员工严格遵守的行动指南；执行内控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事长、总经理）不得拥有超越制度或违反规章的权力。 2、审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险，任何制度的建立都要以防范风险、审慎经营为出发点。 3、全面性原则。内部控制必须渗透到金融机构的各项业务过程和各个操作环境，覆盖所有的部门和岗位，不能留有任何死角。 4、及时性原则。新设立的金融机构或开办新的业务种类，必须树立“内控优先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。 5、独立性原则。内部控制的检查、评价部门必须独立于内部控制的建立和执行部门，直接的操作人员和直接的控制人员必须适当分开，并向不同的管理人员报告工作；在存在管理人员职责交叉的情况下，要为负责控制的人员提供可以直接向最高管理层报告的渠道。审慎性原则（prudence）定性、定量标准（1）资本充足率（2）银行信贷资产分类 我国自2002年全面实行贷款五级分类制度，该制度按照贷款的风险程度，将银行信贷资产分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。 不良贷款主要指次级、可疑和损失类贷款。a正常类贷款 这类贷款的借款人能够及时履行义务，利息和本金能够全额偿付。b关注类贷款 关注类贷款是指存在潜在问题并需要管理者密切注意的贷款。如果处理不当，这些问题将来可能会导致影响还款安排或影响借款机构信用状况的结果。a正常类贷款 这类贷款的借款人能够及时履行义务，利息和本金能够全额偿付。b关注类贷款 关注类贷款是指存在潜在问题并需要管理者密切注意的贷款。如果处理不当，这些问题将来可能会导致影响还款安排或影响借款机构信用状况的结果。c次级类贷款 次级类贷款的借款人和抵押担保人已不能按现有价值足额还款，分类为次级的贷款必定出现了危及债务流动性的问题。如果未予纠正，这类贷款将很可能会给银行带来损失。潜在损失在次级贷款总数中存在，但不一定存在于归为次级贷款的单个信贷的展期。d可疑类贷款 可疑类贷款除了具有与次级类贷款一样的问题外，还有出现流动性问题的特征，目前存在的情况、经营条件和价值方面均出现了不正常。e损失类贷款（loss loan） 损失类贷款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。不良贷款(Non-Performing Loan) 中国人民银行1995年7月27日发布的贷款通则 逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款逾期贷款是指逾期（含展期后到期）不能归还的贷款（不含呆滞贷款和呆帐贷款）。 呆滞贷款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未到期或逾期不到2年但生产经营已停止、项目已停建的贷款（不含呆帐贷款）。短期贷款展期不得超过原贷款期限；中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期最长不得超过3年。客户未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款帐户。呆帐贷款：是指借款人和担保人依法宣告破产，进行情偿后，未能还清的贷款；借款人死亡或者依照中华人民共和国民法则通的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；借款人遭到重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险清偿后，未能还清的贷款；贷款人依法处置贷款抵押物、质物所得价款不足以补偿抵押、质押贷款的部分；经国务院专案批准核销的贷款。（二）内部控制的要素内部控制应当包括以下要素：（一）内部控制环境。（二）风险识别与评估。（三）内部控制措施。（四）信息交流与反馈。（五）监督评价与纠正。