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重庆市房地产发展情况分析重庆工商大学融智学院 土地资源管理专业 08级土管班 钟雄健 指导老师：谢付杰中文摘要：自 2009 年金融危机之后，随着全国房地产市场由快速回暖到全面井喷，宏观政策逐渐迎来新一轮的密集调控，健康平稳发展房地产市场成为政府的重要目标。通过对2011年重庆市主城九区、高新区和两江新区房地产市场的供给和需求以及公租房建造对房价的影响分析，国家政策对房地产的调控对房地产市场的影响分析，来分析重庆市房地产市场的发展情况，对房地产的发展趋势进行预测和政策对房地产的调控效果。关键词：重庆市 房地产 发展 政策调控Abstract: Since the 2009 financial crisis, as the country after the real estate market quickly warmed by the comprehensive blowout, macroeconomic policy in a new round of intensive regulation gradually, health to the steady development of the real estate market be the governments important goal. Through to the chongqing city nine area, high-tech area and the two rivers and new district of the real estate market supply and demand and rent to build house prices and impact analysis of the national policy of real estate, the regulation of the real estate market to analyze the effect of the real estate market, to analyze the development of chongqing, of real estate trend forecast and policy of real estate control effect.Key word: Chongqing real estate development policy adjustment 一、重庆市的基本情况1、重庆市概况重庆是我国直辖市之一，国家级历史文化名城，是我国重要的工业城市、交通通信枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心。重庆主城有九区（江北、渝北、北碚、渝中、九龙坡、沙坪坝、大渡口、南岸、巴南）和高新区和两江新区，人口2010年末重庆市常住人口为2884.62万人，其中主城区常住人口749.31万人。重庆全市城镇人口1534.15万人，城镇化率53.21%。 2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%。分产业看，第一产业增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业增加值4356.41亿元，增长22.7%；第三产业增加值2852.44亿元，增长12.4%.2010年重庆市地方财政收入完成1991亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887亿元。全年城镇居民家庭人均总收入18990.54元，比上年增长11.8%。其中，城镇居民人均可支配收入17532元，增长11.3%。2、地产政策动态分析2010年国家对房地产进行大力调控，出台一系列的政策，稳定房价，加大监督，取得了较大的成效。2011年调控力度依然强大，1月14日到6月14日央行年内六次提高存款准备金率 ，这将使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。 2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产，要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年1月28日重庆正式启动改革试点，在主城九区率先开征房产税，实行阶梯级税率。央行2月8日晚间宣布，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点。在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来首次调整，上调4个基点。7月6日晚央行宣布对住房公积金贷款利率作出相应调整，5年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.70%上调至4.90%；5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由4.20%上调至4.45%。在各种调控政策的影响下，增加了炒房者的成本，减少资金进入这一领域，也让居民在购买房时变得更理性，同时由于税和利息都上升了，令投资者的货款成本增加，再加上银行货款减少，让投资者的资金减少，为了资金的周转，投资者会加大放盘量，降低价格促销，加快资金回笼。所以国家的各种政策能对重庆市的房地产降温，稳定价格起到重要的作用。二、重庆市房地产发展分析1、重庆市上半年房地产开盘数量的分析 截止到2011年6月30日为止，2011年上半年（1月-6月）重庆住宅市场共有186个项目开盘，环比2010年上半年增长36.76%。其中累计开盘别墅15个、洋房34个、高层137个。表1 2011年上半年重庆住宅开盘数据（单位：个）区域一月二月三月四月五月六月合计江北区72254828九龙坡区2363115南岸区11536420沙坪坝区1114491039渝北区816611840渝中区11212411高新区3126大渡口区112北部新区1312310巴南区11242212北碚区1113合计31828344243186表2 2011年/2010年上半年成交数据同比 日期 1月-6月 1月-4月成交套数建筑面积()金额(万元)均价(元/) 2010年102572973897538735025536.34 2011年79597712666233919606865.96环比变化22.39%26.82%12.43%24.02% 在住宅市场受政治调控限制下，开发商加大了放量的频率，但市场反应并没有成比例的活跃反应，成交的套数和建筑面积都比去年同期分别下降了22.39%和26.82%，相比去年明显有所冷清。但是房价环比去年上升了24.02%，从短期来看，房价程上升的趋势。图1 2011年上半年（1月-6月）重庆累计开盘数量（单位：个） 由上图可看出，上半年的累计开盘数量从2月开始呈明显上升趋势，到6月达到顶峰， 可见开发商积极加大推盘频率，增大曝光率，并以高额优惠吸引购房者注意力，减少存房，加快资金的回笼，降低风险。图2 2011年上半年（1月-6月）重庆各区域累计开盘数量（单位：个） 由上图可看出，上半年的开盘分布主要集中在渝北区与沙坪坝区，一共占据了整个重庆40%的份额。北三区的重点仍由渝北区为主力军，两路和回兴地段以相对完善的配套与品牌的扎堆，将成为未来北区的核心所向；而沙区所受到的重视源于市场的目光集中在大学城这块新兴崛起的“处女地”，开发商积极圈地与购房者的低价购入将大学城的火热提升到了前所未有的程度。而江北区的15%份额位居第三，第四的是南岸区11%。2、重庆市上半年房地产交易面积的分析 截止到2011年6月30日为主，2011年上半年重庆市住宅成交79597套，环比跌幅22.39%；成交面积约712万方，环比跌幅26.82%；上半年共有186个项目开盘，其中有35个纯新盘项目入市，占据上半年新推数量的19%。表3 2011年上半年成交数日期成交套数建筑面积（m2）金额（万元）均价（元/m2)一月18357165238411861557178.45二月77386896074034725850.75三月1322911777598203716965.53四月1413613147009819627469.09五月127111103671六月134261188541合计79597712666233919606865.955从2011年上半年和2010年上半年的成交环比数据来看，2011年成交量有一定幅度下降，成交量套数环比跌幅超过20%，成交建筑面积环比跌幅超过25%。从数据上来看，经过一连串的政策调控，对楼市的影响是显而易见的，2011年上半年成交量的萎缩说明楼市已经进入淡季，除了均价仍在持续缓涨，其他均已停止上行已显而易见，购买者也以观望的态度去看待变化。3、重庆市上半年房价走势分析 截止7月4日，重庆楼市在售楼盘共328个，经过半年的政府调控，81盘价格出现上涨，占比24.69%，30盘价格下降，占比9.1%。表4 重庆市各区（1月-6月）楼盘涨降价的比例区域涨价楼盘比例降价楼盘比例停涨楼盘比例南岸区27.78%13.89%58.33%江北区31.25%18.75%50.00%九龙坡46.88%12.50%40.63%渝中区20.00%6.67%73.33%高新区36.36%18.18%54.55%北碚区10.00%30.00%60.00%大渡口区50.00%0.00%50.00%渝北区47.83%2.17%50.00%巴南区9.52%9.52%80.95%北部新区18.18%13.64%68.18%沙坪坝区33.33%12.50%54.17%图3 主城区域涨价楼盘数量及比例图表 从区域来看，主城11区均有楼盘价格出现上涨，其中渝北区上涨楼盘最多，达到22个，占渝北区在售楼盘的比例达到47.82%，九龙坡区上涨楼盘达到15个，占比46.87%，另外南岸区和江北区也分别有10个楼盘价格上涨。 降价楼盘的比例较低，降价楼盘最多的是北碚3个，占在售的楼盘的30%，其次的就是江北区和高新区，分别是18.75%和18.18%,其他的降价占在售楼盘的14%以下。 涨停的楼盘占大部分，除了九龙坡区的在50%以下的，其他的都在50%以上，涨停最大的是巴南区的占在售楼盘的80.95%。 从整体来看，重庆市上半年的楼价比较平稳，波动不大，大部分处于涨停关态，说明国家的调控对重庆市房地产市场影响较大。4、重庆市下半年楼盘开盘量分析数据监控中心统计，目前预测，重庆市2011年下半年(7月-12月)共有128盘加推或新开，比上半年的开盘量减少了58盘。图4 重庆市2011年下半年(7月-12月)各区预测开盘数量重庆市2011年下半年(7月-12月)预测共有128盘加推或新开。在各区域分布上，江北区有18盘居所有片区之首，从数据上看，江北区依然是目前最热门的购房区域。南岸区17盘排名第二紧追其后，沙坪坝和九龙坡以14家并列排名第3，其余片区上市房源个数分别为北碚区11盘，区县11盘，巴南区11盘，渝北区10盘，北部新区8盘，高新区8盘，渝中区4盘，大渡口区2盘。图5 2011年上半年和下半年预测开盘总量所占的比例 从上图看，对于2011年上半年的开盘总量(1月-6月)，2011年上半年开盘总量为186盘，而下半年为128盘，下半年开盘量大幅滑落，与目前楼市现状不无关系。各种政策打压，银行贷款困难，楼市已经出现了极其冷淡的局面，开发商不得不放缓了推新速度，以缓解目前资金短缺的局面。图6 别墅和普通住宅所占的比例 在物业类型上，别墅类项目下半年将有22盘推新，占到了开盘总量的17%，其中5盘为纯新开盘的项目。虽然目前楼市依然普通住宅为主，需求刚性大，但是别墅类住宅也有慢慢上升之势。图7 纯新盘和老盘新开所占的比例 从图分析，下半年开盘楼盘中，纯新开盘量为39家，占总开盘总量的30%，老盘新开量为89家，占开盘总量的70%。图8 重庆市各区纯新盘所占的比例 各区域纯新盘分布上，北碚区和南岸区纯新开盘量为5盘，占下半年纯新开盘总量的13%，居所有区域之首。江北区、渝北区、九龙坡区、巴南区分别以4盘并列第二。三、重庆市房地产存在的问题及其对策 重庆市房价不稳定，市场秩序混乱，是因为房地产市场存在不良的现象，政府部门需要加大对房地产市场监督的整治，使房地产行业更加透明化，更加民主化，才能使重庆市的房地产朝健康的方向发展。1、重庆房地产发展存在的问题（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。重庆市2011年上半年房价比去年同期上升了24.02%，房价增幅过高，包含了不少投机因素。从长期来看，这会形成一些社会不稳定因素。（2）商品住房结构不合理，高档房开发过热。重庆商品住房开发结构中，中低价位的住房和经济适用房，因受利润及其他因素的影响，开发量不足，供应量有限，商品住房供应结构存在相对不均衡的矛盾。(3)政企合谋危害正常次序。地方政府从房地产商那里得到高额的地价回报，同时制造所谓政绩，并相应地给予房地产商种种优惠政策，诸如减低各种费税、提供各种规划便利、允许媒体炒作各种地产概念等等。(4)房地产市场秩序混乱。目前，在重庆房地产市场中仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。购房者因房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户因物业收费项目、标准、服务质量与物业管理公司的冲突，以及房屋中介在房屋租售过程中的不规范行为，经常在新闻媒体上曝光。2、解决重庆房地产问题的对策(1)提高居民收入，进一步增强商品房购买能力。购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平高低决定的。(2)提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发结构。重庆市政府应合理运用城乡统筹区的政策加大力度从土地供应、银行贷款、税收优惠和基础设施配套等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是适用房的建设和供应。(3)为防止地方政府与房地产商的合谋，应该减少信息的不对称性，加大对政企合谋的惩罚力度，建立合理的竞争机制和增强房地产信息的透明度，为消费者的监督提供更多更便捷的渠道。(4)加强法规建设，规范房地产市场秩序。整顿和规范房地产市场秩序，建立“买得放心、用得舒心”的良好购房环境，是房地产市场健康发展的重要环节。重庆市房地产主管部门应进一步建立健全与国家法规相配套的地方法规，把整顿房地产市场秩序作为市场管理的重要内容，加强对房地产开发企业的资质审查，加大对房地产开发企业的治理力度。四、总结 2011年上半年成交不足2010年的三分之一，随着下半年楼市观望情绪的预期加重，预计2011年全年成交同比将大幅下滑；但从当前市场情况来看，凡是价格让利明显的项目均能去化较好，这表明降价是有效的。 经过2010年楼市政策调控之中的再次喷发之后，2011年上半年，新“国八条”和房产税、停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率等等楼市调控政策频出，每一个政策都是调节房价上升过快，房价过高的问题，在政策的影响下，市场进入下行轨道，市场需求受到相当大程度的压制，成交一直处于低迷状态，取得了立竿见影和效果。从而实现重庆市主城区新建住房价格上涨幅度，要低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值的目标。参考文献1重庆市楼市白皮书.搜房网，2011-07-042重庆简介.百度百科。3一季度重庆房地产向健康的市场体系渐行渐近.重庆市政府公众信息 网,2011-04-294中国提高住房公积金存贷款利率 或加速房价调整.中国新闻网,2011-07-075新国八条对房地产市场的影响分析.房产频道,2011-03-046王锦,重庆每年房产税预计2亿 专家称对房价影响不大.人民网.2011-01-28