房地产法重点问题详细解答.doc

房地产法重点问题详细解答（一） 名词解释（1）房产 （2）地产 （3）房地产 （4）可持续发展战略（5）泡漠经济 （6）房地产法 （7）房地产社会保障法律关系（8）房地产权利 （9）房地产物权 （10）房地产产权（11）土地使用权 （12）建筑物区分所有权 （13）房地产权属登记（14）划拨土地使用权 （15）出让土地使用权 （16）房地产开发（17）建筑企业资质管理 （18）房地产交易 （19）房地产抵押（20）土地使用税 （21）土地增值税 （22）房产税（23）契税 （24）物业管理 （25）业主管理委员会（26）物业管理服务费 （27）涉外房地产 （28）外商成片开发土地（29）境外房地产开放 （30）房地产纠纷（二） 重点问答题1、如何理解房产与地产的关系？2、试述我国房地产业可持续发展的法律途径。3、什么的房地产权属？它与房地产权利有哪些联系和区别？4、房地产权属制度的发展主要表现在哪些方面？5、试述我国房地产权属制度的结构和内容。6、试述房地产所有权是意义、分类及其与土地使用权的关系。7、试述我国房地产权属登记的类型。8、我国房地产开放的立法原则是什么？9、城市规划与房地产开放之间的关系是什么？10、 房地产开发用地取得的主要方式是什么？11、 房地产转让的方式主要有哪些？12、 哪些房地产是禁止转让的？13、 已购公房出售的法定条件是什么？14、 已购公房出售的收益应怎样分配？15、 房屋租赁合同双方当事人享有哪些权利，负有哪些义务？16、 以划拨土地上建设的房屋设定抵押权的有什么特殊要求？17、 试述房地产税的概念和种类。18、 房地产开发经营中的土地税有几种？19、 房产税的计税依据是什么？20、 房地产交易中的行政性收费有哪些？21、 物业的概念是什么？22、 物业管理与房屋管理的区别是什么？23、 目前我国物业管理的主要内容是什么？24、 在物业管理中业主享有哪些权利？25、 处理涉外房地产关系应遵循哪些原则？26、 试述我国涉外房地产的法律适用。27、 外商成片开发的基本要求和条件有哪些规定？28、 外商投资企业用地有哪些取得方式？29、 试述我国房地产纠纷的特征和处理原则。30、 试述我国房地产纠纷的种类。31、 试述房地产纠纷行政调处的程序。32、 房地产纠纷仲裁的主要程序是什么？五、 案例分析示范 （1）、某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。 问：1本案中，谁拥有这块土地的使用权？试述理由。 2乙公司在本案中是否承担责任，承担何种责任；若不承担责任，试述理由。 3人民法院应怎样处理？ 答：1丙公司应当拥有这块土地的使用权。土地管理法第10条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”。可见土地使用权的转移，只有经过规定办理过户登记，才发生法律效力。本案中甲公司和乙公司虽然签订土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但由于未依法办理登记手续，故甲公司不能取得该块土地的使用权。乙公司与丙公司虽然签订土地使用权转让合同在后，但是由于依法办理了登记手续，正式履行了土地使用权转让的法定程序，丙公司取得土地使用权是合法的，应受法律保护。 2土地管理法第2条规定：“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，国家依法实行国有土地有偿使用制度。”土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与。所以乙公司转让土地使用权是受法律保护的，但是乙公司在与甲公司依法签订土地转让合同后，即负有将土地使用权转让给甲公司并协助办理登记的义务。事实上，已公司却擅自违反合同，再次将同一块土地转让给丙公司，导致甲公司的土地转让合同无效。所以甲公司有权依合同法规定，要求乙公司承担违约责任。 3人民法院应当判丙公司拥有这块土地的使用权。（2） 1997年5月，某市甲公司与己公司签订了联营协议，共同组建新的联营贸易公司。规定，甲公司提供200万元作为联营公司的流动资金，乙公司提供一处宅院和300平方米房屋作为联营投资，并负责办理银行帐户、营业执照等。合同签订后，甲公司一次性汇入乙公司帐户80万元。乙公司遂向甲公司提供宅院一处占地面积100平方米和300平方简易结构房一排。乙公司用甲公司的80万元投资对部分房屋进行了装修，并不经省有关部门批准，擅自拆除一部分简易房屋、扩建混合房屋120平方米，并利用甲公司资金，购置了办公设备。甲公司联营人员上班后，发现已公司没有按合规定办理银行帐户等手续，并将资金擅自挪作他用。为此发生纠纷。遂诉到人民法院。 法院受理后，经调查发现，乙公司提供的院落及简易房屋，均属于乙公司上级单位某基建公司承揽建筑工程的临时用地，用以堆放建筑材料的。工程峻工后，该公司以此宅院及简易房作为联营投资。 问：试结合法条的相关规定，分析甲、乙公司的投资中存在的问题，联营合同是否有效？人民法院应怎样处理？答：最新第57条规定 “建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政策土地行政主管部批准。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临用使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年”。从本案中看，某基建公司征用临时用地是合法的，但用后不及时归还，并转给下级单位乙公司使用是违法的。乙公司因此并没有这一处宅院及简易用房的产权和土地使用权，且该房屋本身就已不再是合法建筑，困此，它无权长期占用，更不能作为联营投资。 由此，甲乙公司双方所签联营合同由于乙公司一方的投资是 违反法律的，因而属于无效合同。由于甲公司对合同无效并无过错，所以乙公司应返还甲公司投资款80万元。人民法院应判决甲乙公司所签联营合同无效，乙公司返还甲公司投资款80万元，乙公司负责限期拆除临时用地上的建筑，该土地由土地管理部门收回。（3） 原告：陈某 被告：夏某 原告陈某系某市水产公司干部，因住房困难，屡向公司要求解决住房问题。当时，水产公司办公用房也紧，为了解决办公用房和陈某的住房困难，公司答应让陈某在本市找房，由公司出钱购买。 1998年，原告与被告经协商议要，被告将其拥有的位于本市上海 路 50号的砖木结构房屋三间以 21000元的价格卖给原告陈某 ，双方订立了房屋买卖契约。后原告从公司取出21000元，先交付被告房价款15000元，等搬入居住后交付6000元。但当被告得知原告购买房子是水产公司以原告的名义购买时，她们害怕日后被发现也要追查责任，便提出反悔，要求解除买卖关系，原告因而诉至人民法院。 问：（l）原被告之间的房屋卖行为是否有效？ （2）法院应如何处理？ 答：（1）原告与被告之间的房屋买卖行为无效。因为按照我国有关法律的规定，机关、团体、部队。企业、事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。在此案中，水产公司明知未经批准不能购买私房，却以本公司职工名义购买，其违反法律规定所为的行为明显属于无效民事行为。 （2）应判分房屋买卖契约无效，被告将卖房款 15000 元退还水产公司，房屋退还被告。（4） 原告：张某” 被告：王某 原告张某与被告王某是邻居，两家房屋紧邻相接，并合同一堵山墙。1998年8月，原告张某经城建部门批准，在原房宅基地上翻建三层楼房一幢，施工时张某留出与钱家合用的山墙，动工后三个月后完工，被告王某没有异议。1988年11月，被告王某也申请翻建三层楼房。原告张某得知后告诉王某，自己的房屋落成尚不到一个月，房屋还未定型，如果王某现在就施工必将损坏新落成的房屋，要求被告王某稍停一段时间，待自己房屋子固定型后再开工。被告王某不肯，仍要立即开工，但表示如对方房屋有损坏，愿负赔偿和修理之责。1898年2月，被告王某拆除旧屋，原地施工兴建三层楼房。由于两家房屋相比邻，原告张某家的新房地坪出现裂缝，六窗歪斜不能开启，原告张某即告知被告王某并要求修理房屋及赔偿损失。王某强调在自己宅基地上施工，与原告无关，两家发生纠纷。张某为修理房屋共花去800元。后张某向法院起诉，要求判令被告赔偿房屋修理费800元。经城建部门鉴定，原告张某的楼房出现损坏，确系被告王某在张某家房屋未干固的情况下紧邻施工建房所致。问：被告王某是否应对原告张某房屋的损坏承担民事责任？答：根据我国民法通则规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者造成损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中被告王某拒绝让其暂缓建房的合理要求，不履行相邻关系中应当承担的义务，造成原告张某的损失，应当赔偿责任。