当代清水园产品建议书.doc

前言本着对贵公司尊重，对当代清水园项目负责的态度，我司以饱满的热情，以专业的视角，对当代清水园项目进行产品开发建议。希望以此能对该项目的开发销售工作起到很好的促进保证作用。本产品建议书主要依据于以下几方面：1、 对上海房地产市场，特别是浦东联洋区域房地产市场的深刻洞察。2、 对购买本项目产品消费者消费心理的准确把握。3、 对既定的本项目资料的认识。4、 我司对本项目产品的独特理解。 合美企划-泰达专案小组 2001/7/12目 录一、 建筑、设备1 总体风格2 整体色彩3 外墙4 内墙、地面、天花5 门厅与走道6 电梯和楼梯7 房间8 门窗9 阳台10、卫生间11、厨房间12、水、电、煤13、通讯系统14、电视接受系统15、屋顶16、室外管道17、空调机位18、主入口19、单元入口、入口大堂20、围墙21、公共照明系统22、指示系统23、外立面二、 总体规划（一）路网系统（二）房型建议（三）景观规划三、 智能化系统四、 配套设施五、 物业管理六、 菜单式装修建筑、设备1 总体风格 本项目的总体风格为现代主义风格，以体现时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。体现现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。2 整体色彩 由于本项目总体风格简洁、明快、又富有朝气，建议其整体色彩与建筑风格保持一致，以较为现代的中性色系浅色调为基调，附以同色系较深的颜色作为搭配，使得简洁、明快中不失生活朝气。 建议颜色：1）配合金属质感色彩的浅灰色或白色；2）配合天然石块色彩的白色或湖水蓝色。3、外墙 建议在整体色彩搭配上采用二段或一段式，强调整体的配合感。 低层为板岩；二层以上采用高档匀质面砖和高级防水涂料的结合。 东山墙是渗水的集中部位，在外墙防水工艺上需要多加推敲。 4、内墙、地面、天花 内墙：水泥砂浆油光，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 地面：水泥砂浆找平打毛，橱卫内罩防水涂料、水泥沙浆找坡打毛。 天花：水泥砂浆找平压光 5、门厅及走道 门厅：地面铺设优质大理石或同质地砖 走道：铺设同质地砖 墙面：高级涂料 6、电梯和楼梯 电梯厅铺设天然花岗岩。电梯出口处设置一些类似山水画、盆景等的艺术物件，增强艺术人文氛围。 公共楼梯配设踏步砖、花饰栏杆和优质硬木扶手，并设照明用灯配以延时开关。 消防楼梯（电梯房）为水泥地平，优质硬木扶手。 电梯：因电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。 7、房间 毛坯装修，混合砂浆找平。8、 门窗 门作为与外界联系的关口，既要美观，又应具备防火防盗的功能。建议入户门采用名贵实腹防火防盗门，配保险型高级门锁。 本项目的窗建议采用落地窗和普通窗相结合，厅、部分卧室采用落地窗；厨房、卫生间采用普通窗。 沿马路的房子采用双层玻璃。 材料：特殊工艺制彩色优质铝合金窗框配墨绿色玻璃。9、 阳台 与建筑外观相对应，建议采用无色安全玻璃栏板，不锈钢金属栏杆。高层12层以上，取消无色玻璃挡板，配以白色或浅色挡板。 结合阳台的功能及特点，建议使用防滑地砖。 部分阳台可设服务水嘴和专用给排水，预留洗衣机位、家庭中央空调或恒温热水器等室外机位和专用插座等。 10、卫生间 水泥砂浆，预留足够插座及洁具排水口 11、厨房间 水泥砂浆，采用全新优质UPVC管材，设排气烟道，预留足够插座，热水器排气口和风口。 12、水、电、煤 三表出户。煤气管道尽量置于室外。 供水：全层次变频供水，独立计费的管道纯净水进户 供电：分时计价电表，二房6KW/户，三房8KW/户，复式10KW/户。所有强弱电均暗管配线。各厅室配足插座，预留空调外机位。部分房型预留家用中央空调外机位。 煤气：东海天然气。全部天然气管接驳到位，三房及以上房型预留大容量恒温燃气热水器机位及相应管道配置。 13、通讯系统（详见智能化建议） 每户两门IDD线路 ADSL入户或光纤入户 14、电视接收系统 宽带有线电视入户装置15、 屋顶 讲究美观和防水隔热，配有避雷装置。 屋顶造型与建筑的整体风格和色彩相对应，建议采用弧形或圆形屋顶。 现浇结构的屋顶，要注意细微裂缝的问题，建议在刚性防水的同时加入柔性防水的技术和材料，最大程度确保不漏水。 因普通电梯井在屋顶突出，影响立面效果，建议采用“通力”无机房电梯。16、 室外管道 由于上海四季分明，冬季最低气温可到零下，暴露在室外管道的管道较少，基本为雨水管和污水透气管、空调机出水管这几种。其中前两种一定是设置在北面，空调机出水管需要配合空调机位设置，会有一部分出现在南立面上，可考虑将他们尽量安装在东西侧面的墙体上；由于管道细小，一般不会影响立面效果。 室外管道需要考虑的是老化问题，目前一般采用u-pvc管道，建议在品牌的选择上慎重考虑。若是有特殊需要，可采用带有保暖层的管道。 烟道主要是防止油烟倒回的问题，一定要在每户人家的排烟出口处按装止逆阀，在屋顶的出烟口安装防风挂板。但在屋顶的部位，出烟口的设置位置和形状要考虑配合整体风格。17、 空调机位 空调机位应设立在立面较为隐蔽的地方，在平面上需考虑空调送风管距离不能过长，同时需满足空调散热通风的要求。 建议尽可能不要将空调机放在各家的阳台上，虽然对外立面美观有一定的贡献，但是对于业主来说抗性较大，也不利于实现阳台真正的作用。有些建筑在空调室外机外侧添加了百叶帘较为美观，但要考虑对散热的影响程度如何以及外立面的和谐统一。 建议采用“上置式”，用金属铝板做挡板，作成“百叶”的形式，如虹桥路上的“丽景苑”的空调挡板。空调搁板采用钢筋混凝土材质，若是有可能在搁板的上表面设置直角型的预埋件，并做好防锈处理。以利于今后业主安装空调的方便和牢固，以及物业管理上的便利。 建议空调数目的估计上要充分考虑到厅、主卧、次卧的需要，北面小房间的空调位置尽可能考虑，不然今后业主在安装空调时采用的三角支架极易生锈，影响外观。 建议空调搁板和空调排水管之间的距离要近，尽量满足一般空调机自带出水管的长度要求。不然，两段排水管之间的接口极易断开，引起麻烦。18、 主入口 小区的主入口既要体现楼盘的品质和风格，又应与小区内的建筑相协调。 建议芳甸路上的入口为次入口，丁香路上入口为主入口。 因为小区内的建筑为高层和小高层，全部向高度纵深发展，建议小区的主入口向横向发展，彰现大气与现代，并于小区内建筑的顶部样式相一致。 主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等19、 单元入口、大堂入口 单元的主入口应与主体风格统一。单元入口南北方向与道路及整个小区的规划协调，高度基本为一层半楼高。门套建议采用与窗套相似的做法，采用现代的风格。在色彩处理上以与窗套呼应。主入口的防盗门建议采用与阳台一致的铁艺，以简洁的横竖线条配合一到两个花饰。 在单元主入口的门上还需配置可视对讲系统。 邮箱通常的做法是设置在单元入口门旁或是门上。自上海市提高了居民邮箱的配置标准后，邮箱体积变大，比较适合放在进门后固定扇侧的墙体上。 主入口处应考虑设有雨棚，一侧设置感应式路灯开关，以方便业主拿钥匙开门。 大堂：入口大堂的墙和地面，采用大理石、花岗岩。20、 小区围墙及庭院围墙 小区的围墙建议与建筑外立面保持一致的色调，采用通透的形式。柱头可考虑建成石质和金属质结合结构，造型为简单的圆柱。 在柱头顶端设置嵌入式围墙灯，围墙灯与小区内的照明灯造型统一。围墙上设置红外线探头。 由于底搂的庭院为私家院落。在上海的气候条件下，我们希望建造一个凉快清爽的院落，建议院落围墙采用透空的形式，本身的颜色为浅灰色。与小区围墙相似。21、 公共照明系统 公共照明系统由路灯、围墙灯、草坪灯、彩色喷泉灯、小品灯等组成。 建议路灯的设置高度分为车行道路灯和人行道路灯两种，分别按照不同的工程高度要求设计，造型以现代、简洁为主，如世纪大道上的灯。 草坪灯建议高度控制在70-80cm左右，造型简洁。 小品灯也希望根据不同的景观配合需要选用。 在小区的边角转角等较僻静的地方，处于安全的考虑，可设置感应灯。22、 指示系统 小区的指示系统兼有功能性和美观性，除了要符合VI系统的整体风格，还需配合景观主题。建议本案的指示系统以自然的石、木配合金属部分组成，一部分指示系统还可以考虑设置在地面上，增加情趣。 23、外立面 外立面的整体感觉要人性化，适当加一些暖色调的颜色。 外立面的线条适当减少金属线条的比例。 在落地窗的运用上，适当收缩。 合理处理转角阳台。总体规划一、路网系统（交通+停车） 本项目的行车和停车系统设于外环，其内为步行环境，中心花园以南部分人行和车行分开比较明显，方便合理；但北部的5、10、11、12、13、17、16、15等楼的人车分流不明显，需要设置人行道。 小区的车行道为环路，在路的转弯处应考虑设置景观点，如一棵树、小型雕塑、一块奇石等。小区的环道中有两个较急的转弯，建议在这个转弯部位设置警告标志或是反光镜，以避免事故。 按照国家有关规定，小区停车位的配置不少于户数的50%，目前较高配置的小区此比例已达到80%。本项目总户数907户，总停车位447个，占总户数的50%，只能作为满足标准的设置。根据此小区居民的收入水平和未来发展趋势，建议增加停车位。 地下车库的出口尽量方便业主上楼，缩短室外走路的时间。 本项目的地面停车位建议采用植草砖形式。 在停车位旁和车辆出入的道路交叉口，且莫设置儿童游戏场所。二、房型建议在房型方面，当前的面积控制，房型配比比较合理。但在许多细节的处理上，尚需进一步斟酌和改进。 （一）1号楼西单元的东西向厅，建议改为正常的南北向厅。因为西面是主干道，不仅没有景观，干扰还十分大。同样在13号楼西单元、14号楼东单元，16号楼东西单元、17号楼东单元也存在同样的问题。 （二）目前所有的房型都没有考虑到玄关的设置，建议在这方面作细微的调整。 （三）部分卫生间开门直对马桶，非常不好。建议将浴缸转90度，马桶换到侧对门的位置。 （四）目前部分标明为“工人房”的房间存在如下问题： 若作为工人房，房间面积不足4平方米，违反有关规定。建议在对外宣传时不要称为工人房，而改称“工具间”、“储藏室”等。 若定位于工人房，从使用的角度来说仍有许多问题。如：5号楼的工人房，其工人用洗手间时要穿过4道门，转4个弯（有不少是急转弯），实在太不合理。 建议在房型上作修改：将北面服务阳台缩小，餐厅临窗，工人房可适当缩进室内。 若此房间作为多功能房处理，建议在施工时安排好上下水和电源。 （五）7号楼、15号楼的错层房型，其在结构和在使用时都有许多问题： 首先是使用不便利，错开将近1.8米，不符合人体的舒适要求。 在结构上出现短柱，在抗震时不利。 开门便看见直跑的楼梯，非常不好。 建议不要做这样的错层。 （六）关于10-12号楼188M2、17号楼190M2的大房型有如下的问题： 所占的比例较大，总价较高，将来销售可能有困难。 同一层面，两套房屋总面积相差50M2左右，会造成客户的来源和层次都不同，影响大房型客户的下定。 电梯间所占的公共面积较大，建议作调整。同时建议在交房电梯间的布置中增加正对电梯口的墙壁上的装饰物设计。 如有可能，建议减少此种大房型的配置。考虑将一部分面积分给隔壁单元。（七）17号楼东单元，虽然房型的可变性有一些新意，但是此房型的通风非常差，卫生间的数目也显得太少，除主卧室外的所有房间的使用者只有一个卫生间可用。建议减少一个正南面的房间，改在东南原客厅的位置，南面可开窗采光。将东西厅改为南北厅，放在最东面。同时调整为卫生间的位置，尽量增加一个小的卫生间。（八）建议建议中心花园北边的高层，建议将北入口改为南入口。三、景观规划由于小区的环境景观规划由泛亚易道公司负责设计，所以我司只做简单的原则性建议。 1、环境景观设计思想 “买房子不仅要买居住面积，还要买居住环境”，这是现时消费者对发展商提出的新要求。 本地居民对房产品环境意识觉醒，并非一夜之间发生。含有“环境”一词的各种信息，爆炸般地自全球袭来，足以影响我们平静的生活，也足以改变我们对环境问题的认识与看法。然而，与老百姓生活最密切的恐怕还是他们身临其境的居住环境。 如果说我们的室内居住空间更多强调人的生理的功能，那么环境空间则更多关心人的心理需求。作为与建筑主体有机组合的一部分，清水园的环境设计思想体现在以下几个方面：1） 环境规划设计的第一要素是重新审视和熟悉目前与未来发展中人的基本生活方式，这样将有助于将居住生活作为一个涵盖生理与心理需求的整体来加以思考。2） 在住宅环境中，应具有更亲切的休闲、交往空间，提供居于其中的人们无拘束交流的条件，创造具有交往性、生活性的环境。3） 相比城市环境中的全封闭高架路、立交桥等注重功能性的设计，居住环境应更重视人性化。人性中所向往、所期待的正是规划中所要满足的；具体表现在环境景观的尺度、用材、色彩与周边的协调性上。4） 在“回归自然”的呼声中，我们发现人类自身就是最大的自然，就是有感情、有思想、有血有肉、有感受力且心理上极易受伤害的自然之物。关心作为自然物的人类，在现代化的城市中显得尤为重要，因为我们很容易在快节奏的现代生活中失去自己。优化的住宅环境在某种程度上帮助人们寻回对家园的概念，缓和人们在工业化社会中的异化感。5） 强调环境设计的主题内涵与丰富的空间形态。从实用角度看，它是为人们提供舒适愉悦的生活氛围；而从心理上来讲，它又满足了人们对大自然的向往。清水园在自然的前提下强调园区布局的秩序感，符合区域功能需求，以与小区整体风格相协调。6） 环境景观设计基本定位：接触自然。我们以这一基本定位对小区内的各个围合空间进行相应的规划设计及各小主题的设计。7） 环境景观布置整体统一性。住宅区环境设计的整体秩序必须首先建立其整体结构、确立有机贯穿于各组团的共同要素，即确定区域环境符号性语言，它对整个小区的环境规划功能组织起主导作用，并与建筑形成对比与调和的关系。 小区共分三个景观主题，同时也自然形成三个自成体系的小组团，而又彼此在地形、主题物上有着内在联系。 环境景观设计的象征意义 我们试图一改以往环境设计中那种在建筑主体之外附带性地来点“绿色填补”的做法，而将环境的设计放在与建筑设计同等重要的位置，以注重室内外整体功能有机组织形式来规划住户的生活形态。从居住区以外观察，它营造的是一个低矮的水平展开的有机组合体，而从内部活动的人来观察，它又形成一种草木葱茏、变化丰富并且功能指引明晰的生态居住体。我们计划在园区中提炼自然事物的浓缩概念，以一种单纯方式呈现小区各环境的主题。三个自成一格的小组团的主题分别为：水中心水花园；木西南角健身休闲区；石河滨漫步休闲景观带。在具体实施中配合使用部分金属材料和沙石，每个景观区域的材料选择以一种为主，其他几种作为辅助配合。这一环境系列主题的材质，具有一定的象征意义： 水乃生命之源，自然界最基本要素之一，由它组成人类生命体中70%的成分。它是自然界最温顺也是最疯狂力量之一。水的存在几乎设定了人类存在所有前提。 石材是几千年来人类构造建筑物、创作艺术品的主要原料，其沉稳和固执的个性及自然属性与意义已深入人心。沙可以被看作一种细微的碎石。它具有水的流动性，又兼有石材与泥土某些特征。它是物质松散结构的外在表现，具有极强的可塑性格，是一种建筑辅助材料。我们对沙的直觉感受是柔软的、松弛的、随风即逝的印象。它象征着人类生活的某种不确定性。 木材质，一种与动物及人类相对应的生命体。与水一样，它是人类赖以生存的条件之一，是森林的基本单位，并且具有生命的象征性。同时它也是建筑的基本材料。木材自然的亲和力是居住在城市中的人们最为向往的自然物质。竹材在承担绿化功能的同时，规划中主要把其当作一种景观设计的元素来看待。同样在很多中国人的眼中它是高风亮节与某种人格的象征。竹这种植物在很大程度上已与中国的绘画、园林概念相联系，在地区的文化中具有艺术与气质的隐喻。 金属是需经加工而成的材质。作为自然的提炼物，它浓缩了很多的自然物属性，并且是现代建筑中取代石材后最主要的建材。它的象征性亦非常明确人类改变自然的能力。 中心花园及各组团环境景观内容1、 中心花园 小区内面积最大的环境景观，位于小区的中心位置，周边为小区的环形主干道，由五幢建筑（8、9、10、11、12号楼）围合成园区内最大的中心花园。沿小区中轴线向东、南两侧展开。 景观组织从环形主干道北端交汇处开始，在7、8，10-12号楼设置底层架空结构。从小区的主入口拾级而上，穿过景观通道，进入逐渐抬高的花园广场，沿东西主轴线两侧展开景观空间。穿过3号、4号楼间的林荫大道，视点落在小区的中心广场。沿这条中轴线的南北景观，视野极为开阔，形成了以水为主体的小区中心花园景观组织。 小区的景观平面呈蝴蝶状，以生命的有机形曲线构成其外轮廓。由水构成了一个有机的、变化丰富、极具动感的景观场合。景观硬件由三部分组成：A、 靠近南面的儿童嬉水池，池旁设计与地面齐平的喷泉口；B、 北高南低用天然石材铺砌的落水台阶；C、 北侧沿东西方向展开呈裙边状的浅水池。 在中心花园的周边，具后现代风格的装饰柱、绿化围基、大型盆栽植物散布于园区中。东西向一个蜿蜒的曲径勾勒出嬉水池的外框线，从曲径的底部池水顺势流向圆弧形的台阶，继而流向嬉水池。在戏水池边形成一个平整的小广场，在其地面上设置了不规划的与地面齐平的喷泉口，形成水花园最为独特的景观。 中心水花园地面材质设计变化丰富，草坪、天然石材铺砌的小径、拼花广场地砖、天然岩片构成的水幕台阶，使得整个空间布局起伏有致，动静相间，内涵深远，耐人寻味。对称的规整与曲线的自由，构成了集休闲、游戏、漫步、社交、观赏于一体的空间关系。斑驳的树影掩映着建筑主体。配合中心水景，在水域的周边采用天然大型鹅卵石围合，稍加人工雕刻，形成可作休息的平台或石凳，既可观赏又具实用功能。园区西侧抬高的半坡绿地上，不规则地摆放了一些天然石料，和中心的规则形式相映成趣。其余地面种植大小高低不等的绿色植物。中心的水景配合草坪，天然石料，广场砖辅设的宅前道配以自然石头的“花边”。整个园区的氛围简洁而蕴含古朴之气。2、 西南侧次景观区清水园的西南角组团围合景观，即1-8号楼所处的区域。对于此块区域，景观主题为自然的竹木，区域中心景观分布于该地区干道两侧。沿本区域中心景观道两侧种植大树，以形成绿树成茵、庭院深深的感觉。在本区域围合式的庭院中，基本构想是建立具儿童游戏性质的园区。其中主要形式是将直径在3040厘米的圆木截断成长短不等的木桩。呈曲线排列插入地面，组成类似排箫的形状，可供人们在上面行走，具有娱乐、游戏、健身之能，它们构成了此区域自然的具有童话般情趣的环境。另外还可设置几个直径大小不一的沙坑，周边用天然石材作固基，提供儿童玩耍的场所，并在其中设计了一两个旋转的滑梯,这种场景将儿童带进乐园,将成人带回童年,轻松而充满童趣,让人得到开阔、明亮、自由自在的感受。 在游乐区域周边可配合设置一些竹林，考虑到景观的错落和协调，整个竹林高度总体上控制为两侧高，东西分布不匀，东部较浓密，西部较稀疏。为了突破竹林的呆板形式，可考虑将中心水花园的水流引入该区。既形成景观的连续性，又可刚柔并济。 以竹林作绿化，有几分清爽和幽雅。轻风中摇曳的竹梢，让人感到回归了真正的大自然，体验着四季变幻的节奏与韵律。3、沿河岸景观带 沿河岸形状不规则景观带，以石与沙形成一条曲径。这一组团与中心花园，设计半坡绿地，并在临水平台、河滨漫步道、烧烤平台等具有功能性和观赏性双重性质的景观设置上要考虑到与小区总体相协调。沿河滨部分区域考虑设置亲水平台，在平台周边设置大块的天然毛石，一方面有防护堤岸的作用，另一方面可以为散步的行人提供歇脚的地方。河滨漫步道应考虑种植部分垂柳等观赏性的植物。并可以考虑设置价廉物美的室外健身器材，铺设部分鹅卵石道路，以供人们休闲健身使用。环境品质组合环境，不局限于舒适，而应达到一种写意、浪漫、自豪、满足的心灵享受与居家生活品质，它应由多项因素组合而成，而这一切，都是以人为中心的。人与绿化 清水园充分考虑了人与绿化之间的协调和感知，与普通小区中的刻意的指标化的绿化相比，这里的绿化真正体现了一种自然的风韵。清水园的绿化，已从环境人工绿化上升到一种自然立体的绿化体系，运用起伏式绿地、垂直绿化盆等，使建筑和绿化和谐相拥。小区内，集中绿化和特色绿化并举，家居、庭院、组团、公共级地共存，形成四季、四时、四面有绿意的“均好性”绿化格局。人与阳光 清水园中，阳光的印记无外不在，欧式阳光泳池、露天阳光吧、儿童阳光游戏区、老人门球区、看不到汽车的阳光绿荫广场、阳光茶座等，一切都渗透了暧意和希望。人与生态绿化是生命，水是浪漫，阳光是希望，人与自然、人与生态的交流，在这里获得了完全的释放，不但达到自然生态的平衡，而且达到了人文生态的平衡，获取得了无限的可持续发展空间。泰达环境监测小组将定期向住户提供权威部门的环境监测报告。人与水 清水园的组团环境中，广场喷泉、音乐喷泉、花色喷泉、名家艺雕等，构成一幅幅与水相依现代艺术画卷；单元门前，壁灯长廊、小桥流水、华美门廊、精致台阶，因为水的灵气，再现了如诗如梦般的浪漫情怀。小区的环境讲究好性，便每一个住户都能够开窗有景，享受到自已独有的绿色景观；移步区内，耳闻低悠的背景音乐，移步换景，景随步移。细致公司将对小区中的每一块大于1平方米的绿地都精心布置，对每一棵树，都从树冠、树形、树高、树貌、树龄等方面精心选择。和谐减少一切公式化、图表化的刻板绿化和环境布置行为，使环境与人、环境与建筑、趋于和谐和完美。内涵把人文内涵、历史精神、时代风尚点滴注人到环境的设计中，达到一种丰满、深邃的意境。智能化系统一、智能化归类与概述基础智能化社区综合布线系统社区音响系统社区设备自控系统社区对讲系统网络智能化社区内部网络平台系统社区通讯系统社区CATV综合电视网系统家庭智能化预留两门直线电话预留两门有线电视接口可视听门铃计算机网络接口配备电子水表、电子煤气表、电子电表门磁开关红外线探测器紧急救助按钮辅助求助按钮煤气泄漏报警器安全传感器家庭电器设备遥控物业智能化社区三表抄表系统工程设计文件管理居民信息管理设备报修、维护管理社区管线信息管理物业收费自动化系统来客访问系统设备运行状态信息管理及控制安保智能化中央控制系统连接社区网络系统中央控制系统连接110报警台社区电视监控巡更、周界报警系统消防紧急报警煤气泄漏报警住户安全监护系统智能化服务更大空间、更多选择增值服务系统视频点播系统INTERNET访问服务及相关计费服务通用电子邮件服务个人主页服务文件传送服务网络域名服务用户求助、咨询服务论坛服务网络电子公告牌BBS服务公共信息服务用户调查服务网上阅读服务网络代购、代定、征订服务远程医疗服务远程教育服务二、根据以上的基本资料，我司将本项目智能化配置分为以下四个系统：1多媒体信息通讯与服务智能化小区内部网络，设置局域网，小区内部管理和提供宽带网有线电视中视网等公网的接入。基本功能：提供话音通信，模拟视频点播，高速INTERNET接入。可造功能：提供数字视频广播，视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）和其他多媒体服务。2社区安全防范系统完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。1）小区周界防范报警系统基本功能：在住宅小区周围设置红外线，微波探测装置，并与管理主机相连，发现盗者后能自动向安保报警，同时还显示具体路段和方位，并在管理中心计算机上有自动记录报警信息外，报警系统还应具备有防止小动物跨越而造成误报警的能力。可选功能：使用闭路电视监控系统（CCTV）对小区周边实施监控，必要时实现小区报警与各系统联网。2）家庭安全防范报警系统基本功能：在住户室内以及户门和阳台外窗配置便于布防与撤防的报警系统，当室内发生煤气泄漏，火灾或可疑进入时会自动发声、发光报警，并将警戒信号传到管理中心，在室内设置家庭紧急求助和报警按钮。可造功能：家庭煤气（天然气）进气管设置自动开关，在发生泄漏时，能自动报警并切断进线，家庭报警和求助信息反映到管理中心的同时能够自动拨通事先设置的系统，通知有关人员。3）楼宇访客门禁系统基本功能：安装具有电控门锁的安全防盗门和对讲式门禁系统。可造功能：楼宇访客门禁系统采用可视对讲系统，电控门锁有钥匙开锁功能外，还可设置密码开锁功能，该系统还能与小区管理中心联网，也可对出入情况进行记忆与储存。4）小区重要部位监控系统基本功能：通过在小区主要出入口，楼宇进出口，消防通道，停车场（停车库），供水供电重点部位设置探测器或电视摄像机，实施联网和信息存贮，发现情况后能及时将管理信息传输至小区安保值班部门。可选功能：实现小区重要部位监控系统与110报警系统的联网。5）巡更系统可选功能：自小区相应位置设置巡更信息，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更系统，使巡逻人员的巡逻时间、位置能通过管理机记录和显示，从而进一步强化对巡逻人员的管理。6）背景音响及紧急广播系统基本功能：在小区内设置有线广播系统，以备在必要或紧急情况下进行广播可选功能：在小区内有线广播的基础上，进一步提高音质效果，作为日常小区范围内的背景音乐，以优化小区的环境氛围。7）车辆出入管理系统基本功能：在实行人车分流的前提下，通过智能卡等形式自动识别出入车辆，自动开合通道记录和显示车辆停留时间并进行自动收费。可选功能：对车辆出入控制与管理的同时，对车辆泊位实行联动控制与管理。3社区服务物业管理1）楼宇设备监控系统：基本功能：对小区的输配电设备，给排水设备冷热源进行参数监视和自动控制；对路灯、公共区域的照明（包括道路、景观、冷光）设备进行监控。监控电梯，当电梯出故障时，能立即显示故障状态，运行方向及所在楼层位置，还能保持乘客的联络通话。可选功能：A. 监视小区的供水质量B. 园林绿化实行浇灌自动控制C. 以所有监控设备的运行维护进行集中管理D. 电梯内设置摄像机E. 公共设施集中控制信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。2）社区服务与物业管理系统局域网基本功能：A. 三表出户，采用储值IC卡的方式实现自动计费。目前不赞成远程抄表，因为一是有些公用事业部门不允许，二是造成二次收费的难题。B. 配置实用的计算机物业管理软件，实现小区物业管理计算机化服务，收费、小区业主情况等数据库资料。C. 在小区内设立电子公告牌，显示有关公共信息合物业管理信息。可选功能：A. 在小区内部实行IC卡一卡通，住户可以用电子钱包在小区内消费。B. 小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。C. 小区物业管理信息于其他小区，上级物业管理部门和相关单位或部门联网。D. 住户能网上查询小区物业管理信息。E. 网上购物与网上阅读。4家庭智能控制系统基本功能：家用电器的自动与远程控制内容包括电话远程编码控制，室内有线或无线遥控通过家庭信息总线将居室的家用电器进行智能化控制。可选功能：通过电话远程编码结合遥控装置、时间程序、实现对空调、电视、灯具、窗帘等家用电器和生活设施的远程实施控制。配套设施 因为联洋新社区内有邻里中心，所以小区内的配套设施设置尽量与邻里中心的商配相互补，充分利用现有的商配资源，减少不必要的重复设置，资源浪费。 小区内的配套主要集中于小区西北角的会所，中心绿地处结合景观设置的一园林式会所，及分散于小区内的各种休闲、娱乐、体育活动设施。 小区西北角的会所作为主要的小区会所，主要功能是作为小区的物业管理、体育运动、文化娱乐、室内活动的场所。物业管理中心主要是负责小区的日常管理；体育运动中心，有屋顶网球场、桌球室、乒乓球室等；文化娱乐活动可设置雕塑展览、图书馆等；室内活动可设置儿童游乐室，主要用于冬天和下雨天；为方便业主的生活，可设置超市、银行、邮局、花坊、药店等。 中心绿化带处的会所，主要用于居民日常的休闲、健身等活动。可设置棋牌室、茶艺室、健身中心、联宜中心等。 在10、11、12号楼的底层架空层，设置儿童或老人活动的设施和场所。 小区中心区域设置一小型的戏水池，及各种儿童娱乐活动设施，专为儿童开辟一活动场所。 在各组团区域设置不同种类的体育、休闲器材，供居民在小区内锻炼身体。 社区配套有一部分是作为对小区业主服务的，主要通过物业管理费用的方式经营；另外一部分作为收费的服务性项目，可以对业主或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡。这部分配套项目可根据实际需要制定标准的高低。 本项目物业管理的模式，是人性化的服务。这需要增加更多的细节的、人性化的服务项目支撑。 社区配套位置分布建议要考虑到物业管理上的便利。 以下是我司对本项目物业配套服务的建议：物业管理 建议采用聘请国外知名物业管理公司，作为物业管理顾问的形式，组建物业管理公司进行管理。这样可以提高物业管理的水平，同时在销售时可以向客户展示本小区的物业管理质量水平，起到销售促进作用。 物业管理服务内容包括以下方面： 统括管理 保安管理 设备保养管理 清扫管理 环境卫生管理 事物管理 社区服务 具体内容见下表： 公共服务项目（不另收取费用） 专项、配套有偿服务1、二十四小时保安，消防和车辆管理；1、各项健身、娱乐活动2、公共场所保洁；2、餐饮、酒吧；3、公共绿化园艺保养和培植；3、保健、医疗；4、住宅区生活垃圾收集和清倒；4、美发美容；5、公共设施的维修和保养5、提供小型商务会议场所及服务；6、电话及访客留言转告；6、传真、复印、打字；7、组织区内业主联谊活动；7、园艺；8、定时对私家花园进行草坪修整，除杂草；8、临时照看孩童；9、代收代缴水电费；9、钟点清洁；10、代收代缴有线电视收视费；10、老人、病人的护理；11、代办报刊订阅和收发、邮件收发；11、礼仪服务；12、代叫出租车；12、礼品速递（限于市区）；13、代聘司机；13、代管房屋；14、代请保姆；14、代理房屋租赁；15、代请家教；15、机动车辆清洗；16、代请私人保健医生；16、住宅水电设施的维修（免人工费）；17、代办暂住证；17、住宅外墙的清洗和粉刷（免人工费）18、代办保险；18、四季暖房花卉供应及代为养护。19、代订生日蛋糕、花篮；20、代聘装潢设计、施工单位；21、代订飞机、轮船、汽车、火车票；22、私宅报警器日常检查和维护；23、大件物品搬运（区内）。菜单式装修据建设部的消息，在3-5年内全国房地产市场将消灭毛坯房，上海和北京先行一步，上海将在2003年内首先取消毛坯房。目前上海已有15个新建小区试点“菜单式装修”。按照目前的规定，“菜单式全装修住宅”全权责任人为开发商。上海市菜单式全装修住宅交房的基本要求是：厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线一次装修到位。当然，实行新建住宅全装修，购房者并不是没有自己的个性选择。据记者了解，上海对新建住宅菜单式全装修试点，主要包括两种模式。其一，房地产开发企业直接向市场提供统一装修标准的住宅（简称全装修住宅）；其二，房地产开发企业在预售时，提供多种装修设计方案、材料、设备菜单和报价，供购房者选择，然后进行统一装修（简称菜单式全装修住宅）。目前，上海试点工作的重点是推后一种模式。也就是说，菜单由开发商提供，购房人根据自己的喜好和承受能力，按菜单选定设计方案和施工材料，开发商据此全权负责，一次装修到位。建议：1、 菜单式装修的建材要保证质量，体现环保，适应市场的趋势。2、 在一些大型家电，如中央空调、恒温热水器等的购买安装上，可以由发展商统一购买安装，这样可以方便、剩钱、便于管理和保证质量。3、 建议与附近大型的建材超市合作，以能够保证产品质量和价格实惠，更能方便的挑选和运输等以上是我司关于当代清水园的产品建议。