股票市场的房地产之解读.doc

http:/finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/http:/finance.ifeng.com/news/special/hnfdcpm/20100205/1804408.shtml海南房产的热思考：开发商为什么要捂盘惜售？最近，“捂盘”字眼频繁出现在海南媒体和市民的口中。究竟有没有开发商在捂盘？或者有多少开发商在捂盘？为什么要捂盘？媒体没有说明白，购房者也未必清楚。但不论如何，捂盘，对消费者心理已经产生了一定的影响。捂盘，通常解释为开发商有房子故意留着不卖，其本质属于开发商的一种销售策略，即对销售时机和推售节奏的选择。开发商固然谋求利润的最大化，捂盘不卖的目的，基本有两种可能：房价一路下跌，开放商不愿按现行的价格出售房产；另一种可能则恰恰相反，即开发商对未来的房价期待更高，认为现在销售不能实现利益的最大化，就如同判断股市涨幅尚未达到至高点一样。按照海南目前的房市，开发商如有捂盘行为，显然是押宝房价会继续上涨。开发商为什么要捂盘？一位外地朋友告诉我，他在海口海甸岛买房，有的开发商告诉他房子已卖完，可我的朋友怀疑是开发商故意捂盘。这位朋友问我，开发商认为五千元每平米的价格卖了不合算，干脆买八千元不就得了？如果认为八千元还不够，索性翻一倍，卖一万五或者两万，怎么会出现有房子不卖的愚蠢行为呢？我想，一些想买房子的朋友，如果遭遇了捂盘，或许都有这样的疑问。上面这位朋友给开发商的“支招”，其实开发商早就思考了千万遍。如果真的可以这么干，他们自然不会客气，所谓“落袋为安”，谁不想能把手中的产品以一个好价格出售出去？在物价部门不干预或无从干预的前提下，开发商原本就有了坐地起价的资本，他定什么价，就是什么价。只是针对海南目前的房产市场，房产商不知道该按什么价格来定位自己的房产。卖低了，按照现有的行情，他当然不情愿；但倘若认定市场看好，把房价定得过高，一旦卖不出去，房产商就傻眼了。也许有人会问，再把价格降下来不就得了？其实不然，因为开发商最忌讳的，就是自行降价。一旦降低房价，消费者就会期待再降价，再加上媒体铺天盖地的降价报道，最终给开发商带来的后果可能是致命的。不仅自己亏了，同行也会唾弃你。所以，与其说开发商捂盘，不如说这是他们对于现在的市场该如何定价而举棋不定。实现销售、赚取利润，原本就是开发商的最终目的。而相对于普通商人，房产开发商先期投入的资金更多。捂盘，无疑会增加开发商的资金成本，今天能出售高价的产品，却将赌注全部押在明天，对于瞬息万变的市场，其风险不言而喻，房产商果真都胸有成竹？所以，与消费者一样，捂盘对开发商来说，同样要承受着心理压力。相比之下，他们的压力，远远要大于消费者。捂盘，也真实地反映了开发商脆弱的一面。开发商是不是真的在捂盘？有的消费者提出这样的疑问，倘若捂盘真有这么大风险，或者说开发商不敢轻易捂盘，那么，现在海口、三亚的房子，至少没有过去容易买到，而售楼小姐们，相比过去牛气了很多，她们的态度，让人担心究竟还能不能买到房子。这难道不是捂盘所造成的？土地部门的有关人员告诉笔者，一般而言，在海南某些地段投资一亿元的房产项目，开发商卖了1/3之后，就已经收回了成本，甚至已赚回了可观的利润。而某些楼盘，在出售1/4的时候，开发商就已经回本。就连海南省委常委、海口市委书记陈辞也表示，目前海南土地成本占不到房价的两成，在全国最低。在这种前提下，开发商有足够的赌博资本选择放长线钓大鱼，认为剩下的楼盘，比之前卖的盘赚取的还要多。即便之后房价回落，也不会出现崩盘。三亚有的楼盘，两个月前均价不到一万元每平米，现在已卖到两万元，也就是说，现在卖一套房，胜过之前卖两套。这种结果，虽然会滋长捂盘的可能性，但归根结底，这不是捂盘所带来的收益，而是适逢其时罢了。某些情况下，在同一块地段，开发商会选择先开工或销售某些单元，然后再推售其它单元，除了工程建设方面的因素之外，主要是出于“不能将鸡蛋放在同一个篮子里面”，他们认为在投资的时候要有这种估算，在出售的时候同样也要这般考虑，即不能将所有产品一下子全部推出市场，而应该分时机、有节奏地推出。开发商的这种销售方式究竟算不算捂盘，笔者不敢妄下结论。但笔者发现，有的房子确实已经卖完了，有的则属于暂且不具备销售条件，可在售楼小姐的反复解释下，有的消费者还是认为开发商在捂盘，这只能说是草木皆兵，自欺欺人了。你当然会问，既然如此，售楼小姐还在现场干什么？我的解释是，房子即便卖完了，但多少存在着后续手续，也有先前的买主事后要退房的。有的房子虽然没开始卖，但对售楼小姐来说，事先跟准客户混个脸熟，有什么不好？目前，媒体没有报道海南哪家开发商公然称自己在捂盘，当你真的发现开发商捂盘，也不用紧张。开发商先前付出的比我们多，即使明天行情可能会更好，但是，房子只要没有卖出去，开发商比我们更紧张。再说，只要你经常出入售楼处看房，肯定听到售楼小姐如是说：今天赶紧买，否则明天就会提价。试想，明天果真要提价，她干吗今天要便宜卖给你？法律如何界定捂盘？有法律界人士认为，“捂盘”的法律界定尚有争议。据媒体报道，目前上海、广东、海南等地方政府纷纷表示要打击“捂盘”，但问题是，政府能否干预开发商销售时机及推售节奏的选择权利。从一般商品市场来看，消费者有买与不买或什么时候买的权利，除了特定的商品外，商家也有卖与不卖或什么时候卖的权利，这是市场经济所遵循的自由交易原则。但是，房产市场不是一般的交易市场，根本原因在于房地产存在一定的垄断性。追根溯源，这种垄断权力集中在政府手中，当土地从政府转移到开发商手中的时候，如果没有特殊的条件限制，则意味着土地资源一定时段的垄断性从政府转移给开发商，在当今公开拍卖的市场机制下，开发商同时为这一垄断性付出了垄断成本。部分人士认为，如果政府要对这种先天的垄断性进行干预，首先就要在土地转让的过程中进行限制。也就是说，相对于事后打击捂盘，从土地出让的源头对开发商加以约束，更符合情理、法理。当然，一些法律界人士也表示，对于“捂盘惜售”，法规并未完全缺位。比如，“国十四条”提出：“合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”而一些地方法规和规定也提到，要“进一步整顿房地产市场秩序，严格查处虚拟交易、虚假广告、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。”上海的“两会”代表认为，“捂盘惜售”之所以成为一种楼市“顽疾”，不是政策法规不到位，而是与相关政策执行力度不严有着很大的关系。有的代表则表示，开发商虽然对于“捂盘”承担很大责任，但是解决这个问题的根源却在政府，毕竟企业的本身目的就是“逐利”。消费者如何应对捂盘？政府该不该、能不能、愿不愿意打击捂盘，在此不做争论。但我们面对的事实可能是，即使政府打击捂盘（即干预开发商的销售时机选择的权利），其收效也只能进一步去观察。比如，开发商按栋、分期推售，或开发商自买再卖、先租后卖等花样百出的销售策略，或者在领取预售证方面，政府能否要求开发商一次性领完，以及在同一批销售单元中，开发商一般通过巨大的价差，大体实现按批推售的目的等等。政府如何对这些行为做界定，能否一一击破这些层出不穷的招数，魔高一尺，道能否高出一丈？只能让时间去检验。虽然大家都认为开发商是理性的经济人，但“捂盘”对开发商来说，并不意味着胜券在握，他们也要为所选择的行为承担风险。同时，也可能会面对政府的查处或法律的惩罚，以及舆论的谴责。有人说，开发商群体要比广大消费者小得多，只要消费者都捂着兜里的钱，开发商根本就不敢捂盘。只是消费者属于分散的群体，智慧无法集中。而开发商虽然群体小，但这一小群高智商的精英可以通过某次“高峰论坛”，就轻而易举的聚集在一起，或达成了共识。所以，赢家往往是开发商。可在笔者看来，即便开发商们互不谋面，他们也会心有灵犀。长期从事企业生产的朋友告诉我，一个工厂，涉及到市场调研，设备、原料的引进，质量的把关，产品的销售和售后服务等重重关口。而一个房产商，盖房子交给设计和建筑公司，卖房子交给代理商，自己只要跑政府要地、跑银行贷款，然后就可以在星级酒店躺着坐享其成了。而在收益方面，往往是开发商超出工厂数倍。以致于很多人感慨：女怕嫁错郎，男怕入错行。但事实上，这些感慨的人忽略了一点，开发商除了从事地产开发之外，他们还是演说家、外交家、慈善家、心理学家，甚至是“代表”或“委员”。开发商的着眼点在于“想”，而其他人重在于“干”，他们的脑力劳动，远远多于他人。所以，你在售楼处一时的念头，根本逃不脱他们的法眼，这时候你是张飞，他们是诸葛亮。但无论如何，作为要买房的普通消费者，我们不要只看到开发商风光的一面，殊不知很多开发商因为误判大势，损失惨重。海南上世纪九十年代的房产泡沫，不可能所有开发商都是好了伤疤忘了痛。虽然每天都有大把的专家在讨论和预测未来的房产市场和股市行情，但是，没有一个人在两个月前告诉我们，海南今天的房价会是多少，也没有多少人预料到股票会在08年北京奥运会之前暴跌。在房产市场风云难测，以及我们对政府查处捂盘的收效不敢预期的前提下，消费者只能在“慌张”和“理性”当中选择。一位售楼小姐跟笔者说，海南房价涨幅比心脏跳动还要快。可能她不知道，心脏跳得太快，也许就是心脏病的前兆。其实，这年头玩得就是心跳，关键看你经不经得起考验。房产新政如何破“捂盘惜售”？一直以来，房地产市场的捂盘惜售行为被看作是推高房价的原因之一。日前，温家宝总理在接受新华社记者专访时也指出，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违规行为。捂盘惜售如何推高了房价的非理性的上涨？开发商捂盘惜售为何屡禁不绝？百姓的安居之路如何才能变得平坦？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员何帆、张鸿共同评论。 捂盘惜售，开发商乐见房价蹿升，打击捂盘惜售，中央出手遏制房价过快上涨。 张鸿：明年量减价增 开发商又将展开新一轮捂盘惜售 最近确实又开始捂盘惜售了，中央人民广播前一阶段连续对北京和福建的一些房地产情况的报道指出，开发商确实开始不愿意卖房子了，因为今年的销售收入开发商已经基本上完成了，所以准备留着以后涨上去再卖。福建的一位女士在几个月前看中了一套房子，正准备买的时候，代理人跟她说这个房子现在已经卖掉了，我再给你其他还有别的户型。但这位女士一看，推荐的其他户型都不是好户型，这位女士就没买了。实际上直到上个月这位女士查询的时候，她以前看中的那套房子到现在都还没卖。 上海的青年报采访了开发商，开发商表示房价就像股票一样，只要它继续涨，那就会有人跟，只要有人跟，我就不着急买，我等着慢慢卖。此外，中华工商时报有一些数字显示，明年1月份是一个量减价增，因为将要开盘的这些楼盘，现在已经把价格亮出来了，但量是减少的。比如北京即将入市的项目只有22个，但其中新盘只有6个，和以往相比都大幅的减少。因此，我们基本能判断，除了很多已经把房子卖光了的开发商以外，剩下的很多开发商又开始学会挤牙膏了。 何帆：捂盘惜售就像牛皮癣一样 无法根治 捂盘惜售和推高房价之间有着某种必然的联系，因为捂房惜售对房价不停的推高，起着推波助澜的作用，最后形成恶性循环。房价越高，涨的速度越快，开发商就越是捂盘，房价就越高。而且凡是当房价上涨的时候，捂盘行为就开始出现了。 早在2006年和2007年，捂盘惜售的行为就已经有了，那个时候正好是房价上涨速度比较快的时候，其实那时政府就已经出招在治理了。2006年，建设部、发改委，包括工商总局就联合有为期一年的专门针对房地产交易秩序的专项整治活动，这里面就已经提到不能够捂盘惜售。2007年，上海更是做了明确地规定，如果这个楼盘的房价比别的周边楼盘的房价都要高很多，而且一年销售率没有超过5，那么就认定这个楼盘是捂盘惜售。但到现在为止我们还是没有办法，这就跟牛皮癣一样，看着很难看，但我们却始终根治不了。张鸿：捂盘惜售需有明确界定 开发商使用种种灵活手段规避打击 首先对于捂盘惜售，我们是很难下手。除了上海有一个相对明确的界定以外，其他的很多城市只是在文件当中说不允许捂盘惜售，但捂盘惜售却很难界定。因为开发商表示自己可以控制自己的销售进度，那么，销售进度和捂盘惜售应该怎么区分？ 一个开发商在网上表示：我有三头猪，只卖了一头，剩下两头，我放在家里看，我不违法。现在虽然很多地方都出了这种规定，但没有明确的界定，就很难执行。另外，开发商的手段很灵活，可以选择很多办法来应对这些政策。比如很多城市规定预售许可证拿下来以后，在一定时间内开发商就得开始卖房，但是预售许可证开发商却是可以分期分批拿的。中央人民广播电台的报道指出，福州的一个开发商，开发的一个小区里有8栋楼，这个开发商分4次领了预售许可证。 另外，开发商还有一个非常简单的办法，就是通过涨价来惜售。开发商通过价格杠杆，卖了很多套不涨价的房子之后，开发商觉得钱已经收回来了，就开始涨价，涨价了就把很多人给挡下去了。这就是开发商的种种手段，它们都是在规避捂盘惜售打击。$ 何帆：治理捂盘惜售 并未真下决心 治理捂盘惜售是比较难，但是也不像我们说的那么难。为什么捂盘惜售一直没有能够治理下去呢？这可能跟有的地方政府官员没有下决心有关，之所以出现捂盘惜售的现象，有两个原因。一个原因和节气的变化有关，因为房价在上涨，所以这个时候捂盘销售才有利可图，要是看房价下跌，肯定就不能捂盘。另外一个原因，实际上有一些地方政府在专门来治理捂盘惜售的时候，手比较软，板子虽然已经高高举起来，但只是轻轻落下，最后都没有放下去。 到现在为止，我们还没有看到哪个开发商因为捂盘惜售受到了地方政府的严惩。因此出台针对捂盘惜售出台的治理政策，表面上看起来非常的严厉，但是开发商看在眼里，并不害怕，而是感到高兴。比如在前一段的时候，有一个地方政府出台一个专门治捂盘治理的政策，只要捂盘惜售，就重罚开发商一万块钱。这个政策出来之后，开发商肯定感到的不是恐惧，而是终于放心了，因为最多也就罚一万块钱。 骆驼强子网友：房价疯涨、捂盘惜售是互为因果 我现在还没买房，仍在租房。因为目前的房价我经济上不能承受，心理上也不能接受，因为买自住房，将会耗尽我所有的消费能力。 从身边的情况来看，我对于捂盘惜售的这种情况已经见怪不怪了，剩下的只有无奈。我也曾陪朋友去看过房，喜欢的房子开发商不卖，他们供给的房子我们又看不上，当时开发商的理由就是，如果要买的话，就要支付比当时的均价高出将近一倍的价格，这实际上是在拒绝出售。但很不幸的是半年之后，价格真的涨到了他们的预计水平。所以我非常同意这个观点：在这种恶性循环当中，房价的疯涨和捂盘惜售等违规行为，实际上是互为因果的。 开发商捂盘手法变换花样，遏制高房价，如何强化监管才能不让捂盘抬头？ 张鸿： 抑制地产规模 打击捂盘惜售 高房价在很大程度上是由于投机产生的，我们现在打击的捂盘惜售只是众多投机环节当中的一个，因此我们要打的其实是这个环节中的每一个投机，包括捂盘惜售。比如在土地变成房屋当中，有人投机土地，不盖房，我们就要进行打击，要让更多的土地能够变成商品房。捂盘惜售使房子不能变成有效的供给，所以我们也要进行打击。还有一部分人，买了房子用来投机，不是普通人住房的需求，也要打击。 因此整个的投机链条我们都要进行打击，就一定会对房价有一定的遏制作用，而且我们是用一套组合拳，就是包括保障性住房，包括一些信贷政策和税收政策等等。如果房价真的下来了，开发商也就不会捂盘惜售了，我们也就不关心开发商是否捂盘惜售了。何帆：捂盘惜售 导致房地产癌变 有一些开发商有这样的一些观点来混淆视听，他就表示捂盘惜售就是自己的市场营销行为，这是我自己的事情，你管不着。实际上，开发商混淆了正常的市场营销和特殊的扰乱市场秩序，如果我们不重视在房地产市场上出现的捂盘惜售的行为，那么它可能也会导致房地产出现癌变。 第一，这种行为鼓励了房地商不是正常地去盖房子，去关心自己的房子质量和服务，就剩下关心囤地和捂盘了，最后就变成了房地产商的商业模式，变成了倒爷的商业模式。第二，这种行为使得市场秩序发生了混乱，就是大家现在搞不清楚，到底是正常的价格在上涨，还是由于需求拉动了价格在上涨？还是由于人为的使得价格在上涨？在这个时候，实际上是对市场提出了非常混乱的信号，因此这个问题不去治理，会对市场秩序带来非常坏的信号。$国世平：一定要用财政政策 用税收来解决捂盘惜售行为 （深圳大学国际金融研究所所长 今日观察特约评论员） 为什么捂盘？就是说由于现在大规模的买房子，不是用于居住的，是买到又囤起来，我们居民也在囤房子。为什么呢？因为房子他把它看成是一个永恒的资产，所以全国人民都开始买房子，都来囤积房子，才会导致房子的供给很紧张。在这种背景下，再多的房子都不够用。因此一定要采取治本的办法，行政手段的查处是没用的。 有一个最好的办法就是用财政政策，用税收的办法来解决。比如盘开出来以后，必须在半年卖完，如果半年卖不完的话，我要向开发商征收物业税，而且物业税调整的幅度，应该在0.6到6。如果说捂盘的现象比较重的话，把物业税提到6，那么这种情况下基本上就没人敢捂盘。所以说物业税对打击捂盘的，特别是地产商开发房子，开发出来以后马上要卖掉，如果不卖掉的话，要交物业税的话，那么地产商面对的压力就非常大。有了这种可能性，开发商就基本不敢轻易捂盘，而且捂盘的成本也是很高的。 张鸿：要对捂盘惜售 下决心重罚 虽然我们对捂盘惜售都义愤填膺，但是当我们要真正的实实在在的开始治理它的时候，还是有一些基础工作要做，比如说捂盘惜售到底是什么？到底它和正常的销售行为，销售进度的掌控有什么区别？如果它影响了市场信号，那么哪些行为真正的影响市场信号，破坏了市场正常的经济秩序。要把这些界定清楚了，我们才可以执行，而且执行的时候一定要动真格的，下决心重罚，而不是一万块钱两万块钱，那对开发商来说真是九牛一毛。 何帆：根治捂盘惜售 釜底抽薪背后是要增加各种房产供给 如果要根治捂盘惜售，实际上还是要釜底抽薪。因为现在之所以捂盘惜售愈演愈烈，是因为房价越涨越猛，如果真的是要釜底抽薪，比如我们还是要增加供给，增加各种各样的供给，不仅是增加针对城里人的住房，而且还要针对中低收入阶层的住房等等。