2010年洛阳房地产市场概况.doc

洛阳市主要发展战略3.1 一体化的城镇格局洛阳主城区向南向东发展，偃师主城区向南向西发展，形成南部的洛偃城镇发展带，成为都市圈城镇发展主轴。承载洛阳新兴产业建设和现状部分工业的转型、疏散。规划形成“一主四副多组团”的大洛阳格局。其中，一主：新区核心区：都市核四副：洛北老区：都市文化城新区拓展区：活力科技城偃师新区：制造产业城吉利区：石化产业城多组团：偃师老城、孟津县城、庞村组团、高龙组团、麻屯组团、磁涧组团规划图从城镇格局规划可以看出，今后新区核心区作为城市主核，核心地位将更加凸显，未来的房地产项目的发展潜力大，拓展区和偃南新区将瀍作为卫星城区的模式发展，而洛北老区今后会着重向东发展，老城、河区域的地位会有所提升。3.3 一体化的产业布局以“分工合作、战略协同、互补共赢”为基本发展原则，构筑洛阳新区专业化、特色化的三大产业集聚区。洛龙产业集聚区12平方公里，重点发展机械装备制造业、太阳能电池产业等，禁止发展有污染的产业。伊洛产业集聚区30平方公里，重点发展新材料、新能源等高新技术产业和装备制造业，限制有污染的企业。偃南产业集聚区22平方公里，发展汽车工业、轻纺、家具等传统优势产业。洛龙产业集聚区的发展使得该片区产生了大量的购房需求，该区域的开元名郡等项目前期团购也正迎合了市场，可以预见伊洛、偃南的产业发展也会带动当地区域房地产业的兴起。3.4 一体化的交通体系通过交通线网的整合和优化，构筑多方式交通网络体系。以交通的一体化为洛偃一体化提供基础性支持，打造畅通的高速公路环、网络化的区域性快速道路、方便可达的公交系统等。高速公路：三横三纵交通主干道：六横六纵铁路：双十字城际铁路：中原城市群间城市之间，四条城市轻轨：一环五射房地产项目对于交通的依赖性尤为明显，目前高铁开通运营、城铁逐步规划，洛阳城区的版图在逐年扩张，人们从居住地到工作地的距离不断加大，对便捷交通网络的依赖将更加明显。各年度房地产整体市场发展趋势数据来源：河南省住建厅&河南省统计局注：2010年数据为1-10月数据精顺研究院观点：洛阳房地产市场除2008年受金融危机影响投资额较上年略微下降外，2005年至今房地产投资额均保持稳定增长态势。数据来源：河南省住建厅&河南省统计局注：2010年数据为1-10月数据精顺研究院观点：2005年以来洛阳商品房年度竣工面积整体保持增长，2009年竣工面积达到顶峰，就目前掌握的数据情况来看，2010年竣工面积较2009年将会出现小幅下降。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：数据显示，2010年洛阳房地产成交面积未能延续2009年的上升趋势，出现了22.86%的回落，09年度的集中爆发是由于08年受金融危机影响成交萎缩的原因，到了2010年国家宏观调控对我市有一定影响，虽价升，但量跌，部分购房者在新政出台初期选择了观望，延缓了购房计划，直至年末市场供应量才陡然增大，而交易的备案数据具有时间延迟性，这都造成了年度成交总面积量的下滑。数据来源：洛阳市房管局备案数据(注：备案数据滞后于市场)精顺研究院观点：2006年以来洛阳房价一直保持上涨趋势，2009年至2010年房价以每年20%涨幅递增，说明近两年洛阳房地产市场价格涨势明显。2010年洛阳市瀍河区房地产市场概况瀍河在售楼盘基础情况项目占地面积(亩)总建面积()建筑形态主力户型最新价格情况居业美丽家二期16520万多层78101两房，130140三房尾盘销售，均价3900元/钰泰九龙苑10214.1万多层、高层90101两房，119128三房均价3910元/恒大绿洲1338.7301万多层、小高层、高层89两房，107-141三房高层均价6000元/总结：瀍河区在售项目主要是钰泰九龙苑和恒大绿洲，并且后市都仍将不断推出新房源，居业美丽家销售已接近尾声。瀍河区整体成交走势精顺研究院观点：瀍河区2010年销售一直以恒大绿洲为主，走势平稳。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：恒大绿洲一直领跑瀍河区，恒大的价格不断走高也带动了区域成交均价的提升。瀍河区代表楼盘详情恒大绿洲恒大绿洲开 发 商：恒大地产集团地理位置：洛阳市瀍河区中州东路占地面积：1338亩总 建 面：301万建筑风格：新古典景观风格：欧式景观设计产品形态：高层、多层、小高层容 积 率：3.4绿 化 率：35%总户数：2.06万户户型配比：80142内部配套：运动中心、会所、幼儿园、小学、中学、商业配套、五星级酒店等周边配套：项目大社区自建配套销售进度：现售75号楼价 格：均价6000元/阶段优惠：1.最高优惠达15万元/套2.准时签约再拿99折置业礼包3.到访即可获赠运动中心体验券4.购房赠送500元购物卡5.老业主介绍新业主，老业主最高获赠4000元购物卡，新业主可享额外99折价格实例：75号楼95.87两房8层东户优惠后价格542944元/；西户519317元/。12号楼小高层107.8三房6层优惠后价格608117物业管理：戴德梁行时间节点：12月16日 碧湖湾开盘推广渠道：DM单页、报广、短信、网络客源分析：覆盖我市中高端收入人群，改善性住房、刚性需求住房、投资型等置业人群综合评价：优势：1. 我市第一生态大盘2. 开发商实力品牌影响3. 精装房高性价比劣势：1. 地处瀍河较偏远2. 区位因素导致前期生活配套设施不完善。数据来源：洛阳市房管局备案数据数据来源：精顺研究院钰泰九龙苑钰泰九龙苑开 发 商：洛阳市钰泰置业有限公司地理位置：洛阳火车东站对面占地面积：102亩总 建 面：146184建筑风格：新中式景观风格：中式风格产品形态：多层、高层(沿河两层底商)容 积 率：2.4绿 化 率：36.8%总户数：1000余户(一期)分期情况：两期发售，现在售一期户型配比：139.13三房约占35%，99.35两房约占15%，100.92两房约占25%，119.81三房约占25%内部配套：琴轩、棋阁、竹境、兰亭四大主题园林、幼儿园、菜市场、健身器材周边配套：医疗教育：东新安街小学、十一中、洛一高、林校、第一职专等、正骨医院、第一人民医院商业购物：丹尼斯、老城十字街公共交通：火车东站、5路、10路、20路、34路公交车休闲娱乐：站前广场销售进度：一期多层房源预订完毕，现主推高层房源工程进度：多层封顶价 格：均价：3910元/物业管理：兴泰物业钰泰置业有限公司下属时间节点：11月2日多层A1开盘推广渠道：单页、网络、户外广告定 位 语：壹佰亩东区大盘/贰水系自然生态/叁仟人和谐社区/肆组团绿色家园客源分析：项目周边二次置业客户、青年人刚性需求购房综合评价：优势：1. 周边成熟社区配套生活保障2. 距洛阳火车东站步行仅5分钟3. 生活、交通极尽便利4. 价格相比较低，有发展前景。劣势：1. 城中村改造项目，紧邻回民区、人口综合素质偏低2. 瀍河、中州渠多年情况依旧很差3. 周边生活环境较差，但跟随市政的改造未来有所改善2010年洛阳各区域房地产市场对比数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：2010年新区投放面积占据半数以上，新区的楼盘客源辐射整个洛阳，楼盘销售竞争相对其他各区域也更为激烈。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：本年度新区成交量占据整个洛阳市场半壁江山。新区是未来金融行政中心，道路宽广、环境怡人，周边配套不断完善，有巨大的升值潜力，为购房者和投资客所看好。另外其供应量较大，可供选择的余地大， 也是成就新区总销排行第一的重要因素。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：2010年新区无论是成交量还是成交单价都稳居榜首，奥体花城、东方今典、建业高尔夫花园、新天地红太阳花园、泉舜财富中心、国宝花园等中高端楼盘使区域价格整体提高，一举超越涧西、西工。而瀍河区凭借恒大绿洲的销量提升了均价。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：从各区域成交套均面积来看，基本集中在100左右。09年西工套均面积在108，而今年上升到114，主要由于西工供应有限，并且多集中在边沿区域，房型面积较大。高新区的山水富地小户型公寓成交比重较大，拉低了套均面积。老城区与瀍河区相当，瀍河区供应以恒大绿洲为主导，成交套均面积与恒大主力户型面积基本一致。市场供应户型区间分布数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：从市场供应户型区间分布来看，供应面积主要集中在90100的两房和130140的三房，是目前洛阳市场的主流户型面积。2010年洛阳商品房住宅市场销售走势数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：2010年商品住宅投放面积稳步增加，据房管局备案数据显示，本年度批准预售面积294.41万平方米，比上年上涨84.86%。除二月份受过年和天气影响外，全年销售火爆。至10月份，均价已突破4000元大关。又由于备案数据的滞后性，所以在集中放量的下半年销售数据明显小于供应。2010洛阳市非住宅产品市场分析数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：2010年112月非住宅批准预售套数8121套，建筑面积48.52万平方米，比上年同期上涨132.26%，新政落地后部分投资人群开始由住宅转向商业市场，2010年下半年洛阳的商业市场成交量有显著提升。2010洛阳商业用房市场数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：商业用房价格走势起伏比较大，但整体趋于上扬态势。商业用房的价格受区位影响较明显，壹品天下、翡翠城等一些商铺均价超过了2万元。商业项目宝龙城市广场的商铺销售量一直处于领先。数据来源：洛阳市房管局备案数据精顺研究院观点：商业用房供应铺面100以下最多，这部分商铺总价较低，易于出租，低投入、高回报成为市场主流。商业代表项目宝龙城市广场商业二期数据来源：洛阳市房管局备案数据地理位置：洛龙区开元大道中段发展商：洛阳宝龙置业有限公司物业管理商：河南华龙商管有限公司商铺层数：三层，局部四层商铺布局：卖场+商业步行街+底商商铺总面积：15万平米(步行街2万多平米)商铺单位面积：30-400平米商铺开间：4.5米 进深：8米 层高：4.5米配套设施：电梯、仓储商业业态：百货、超市、餐饮、美食广场、影院、游乐付款方式：一次性、按揭(首付最低5成)交付日期：2011.11至2012.10销售进度：二期商业整体已售70%销售范围：省内、市区价格：均价23000元/ 最高价28000元/ 前期交2万抵4万返租政策：前三年每年返租6%、7%、8%数据来源：洛阳市房管局备案数据2011 年洛阳房地产发展态势预判一级市场地价屡创新高 预示着二级市场房价将不断攀升洛阳不断涌现的高价“地王”的出现，说明了开发商对洛阳房地产市场前景相对乐观的判断，2010年下半年以来洛阳的房价涨幅已多次进入全国前列，尽管从官方的统计数据显示2010年的投放量是2009年的近三倍，但依然不能满足目前日益高涨的市场需求，究其原因，在需求方面是城镇化发展带来的大量城市新增人口逐年增多，由此带来的住房需求也日渐庞大，在供应方面则是土地供应的结构性失衡因素，如中心城区供应量过少，西工、涧西区仅占比土地成交量的20%，以及土地开发成本也在连年提高，迫使开发商提高售价，供不应求的市场态势并没有转变，这也就造成了洛阳房价不可避免的继续走高。城市框架进一步拉大，开发片区趋向南北两端随着2010年6月份新区拓展区66项重点工程的同步开工，拉开了洛阳大新区的开发序幕，拓展区的前期建设以写字楼、住宅、综合设施等同步开发进行，在政府新的城市规划发展方向指引下，城市版图开始向东南部不断延伸，大力开发拓展区的同时，与拓展区相连的新区核心区地块价值被重新审视，核心区的经开区部分成为连接核心区和拓展区的中心地带，目前经开区的在售项目尚处于价格洼地，该区域内恒联等开发企业大体量项目已筹备入市，未来3-5年将会成为新区的开发重点，同时新区的关林路以南，高铁周边项目相继启动也将成为热点区域。与南部新区相对应的是北部邙山的310国道南北两侧的原规划的住宅地块将由东至西陆续启动开发程序，原处于城乡结合部的村庄将陆续完成拆迁改造，华山路北延、道北二路、道北五路贯通、310国道改造将彻底盘活北部交通网络，以住总项目为代表的北部大盘项目预计在2011年中后期亮相，相对应于城市中心城区的土地稀缺，该区域的房源若大面积的投放市场有可能会平衡目前城市整体供应紧张的局面。价格梯度将逐步显现 中心同边缘地区价格差距加大城市的房地产市场都存在不同层次的需求，而最终房地产发展的趋势，应该是不同的产品来满足多元化的需求。在市场良性发展的前提下，价格应出现分化，由于房地产产品不可替代的独特地段属性，楼盘价格档次分区如同城区环线交通一样呈环状分布，即中心区域同周边区域的房价将会明显拉开档次，不同区域的楼价涨幅的速度也会出现明显差异，不同的产品对应不同的单价，也对应不同的消费需求，这标志市场的发展已相对成熟。目前洛阳市场已出现这种价格梯度逐步分化的局面，中心城区西工、涧西的房价已同老城、洛龙区等边缘城区的中小楼盘明显拉开档次，楼层最高单价差额接近一倍，经过2010年市场的火爆助推，中心城区楼价的涨幅已超出边缘城区涨幅的30%-50%，个别楼盘成为投资热点，一年内均价涨幅在2000元的楼盘不在少数，而边缘地带的涨幅多在1000元左右。通胀压力引发购房投资热潮 三线城市投资客群明显增多由于受到通胀压力的影响，CPI持续走高，流动性依然过剩，在国家加紧调控治理的背景下，房价却仍然逐年走高，并出现加速涨幅的趋势，房产的投资保值、增值属性更加凸显，人们的买房投资热情日渐高涨，甚至出现了“恐慌性”购房，从临近岁末年初的城区代表性高档楼盘：升龙、中泰、华阳等的开盘销售情况来看，购房者的投资意图强烈，看好后市的增值趋势，小户型、低首付的产品往往是一房难求，洛阳市场上已开始涌现典型的投资群体。新的一年，中心城区的开发地块依旧稀缺，房价的急速涨幅带动了投资热情，而公众高涨的购房投资热情又进一步推高了核心楼盘的房价，房价看涨和购房投资紧密相连互为借势。从2010年下半年开始的央行加息政策在一定程度上对通胀有所抑制，但短期内仍难以对高企的房价产生效果，目前的投资热潮已经趋于非理性，或许国家房产税的真正出台才能够引导市场趋向更为良性的发展。