肇庆市房地产市场调研分析报告.doc

肇庆市房地产市场调研分析报告目 录第一部分 肇庆市宏观发展概况3一、城市概况3二、城市规划4三、城市经济发展概况4第二部分 近年肇庆市房地产市场情况概述及未来发展预判6一、肇庆房地产供需分析61、2008-2010年肇庆住宅建设用地计划62、2008-2010年肇庆住房建设计划83、肇庆市住房市场现有存量分析94、肇庆市07-08年土地拍卖价格95、2008年1-9月肇庆市套内面积销售趋势106、2008年1-9月端州区商品住宅销售套内面积均价走势图11二、肇庆房地产未来发展趋势研判（总结）12第三部分 肇庆房地产市场板块解读14一、肇庆市地产版块划分（下图内红色标注楼盘为项目所在区域楼盘，数量众多，竞争激烈）14二、主要板块对比15三、肇庆市地产市场购买群体结构统计（网络数据综合）17第四部分 项目分析19一、项目地块自然情况概述19二、生活配套设施分析21三、项目地块SWOT分析22四、城东新区板块分析241、板块概况242、城东新区重点项目产品供应量分析253、区域内竞争项目分析26第五部分 市场专案调查总结38一、市场调研总结38二、项目产品建议41第一部分 肇庆市宏观发展概况一、城市概况肇庆市位于广东省中西部、西江中游，东接广佛经济圈，西连大西南，地缘区位优势突出。地处沿海与内陆的交通要冲，城区距广州不足100公里，位于广州一小时经济生活圈。距深圳200余公里，距澳门180公里，距香港水路142海里，是沿海发达地区通往西南各省的重要交通枢纽。因其距离广佛经济圈非常近，良好的地理位置和交通网络为承接珠三角前沿阵地产业转移提供了天然的便利，未来的发展潜力无限。位处粤西北，东南部已纳入珠三角经济圈，随着承接产业转移，未来发展潜力看涨二、城市规划【城市发展定位】 肇庆市中心城区将通过“一河两岸、南连东扩”战略，打造100万人口现代化新兴大城市，成为珠三角西北的重要城市以及粤西北区域的政治、经济、文化、科研、教育、旅游中心。【城市总体布局】肇庆市中心区域采用“一河两岸多组团”城市结构形态，以西江为发展轴，以端州为主中心，将鼎湖区、大旺综合经济开发区、沙浦、南岸大湾、永安、白金龙、金利、马房、会城等组成一个多组团的带状城市群，各组团之间以山林、水域或绿化带相隔离，以快速干道和桥梁相连接。【城东新区发展】城东新区建设是肇庆实施“南连东扩”发展战略、打造100万人口现代化大城市的重要举措，肇庆市将投资15亿多元拟耗时5年打造全新的城东新区，预计新城区的建设将能够吸引带动130多亿元的固定资产投资，5年后新区的建设将初具规模。根据城市规划，肇庆市未来城市发展规模非常大，将形成一个拥有良好的城市环境资源，多山、湖、水，非常适合居住的新兴大都市。城东新区作为整个规划发展的重点区域，其发展将得到来自肇庆政府的最大推动力。三、城市经济发展概况 2007年肇庆市本地生产总值实现616.55亿元，完成预期目标的101.1%，比上年增长15.3%，创近十年最高增幅。08年国民生产总值仍保持稳定高速增长。上半年实现本地生产总值313.17亿元，同比增长13.9%；规模以上工业增加值完成102.18亿元，同比增长34.5%。二是发展质量进一步提高。地方财政一般预算收入完成20.77亿元，同比增长38.3%。非税收入比重同比下降2.97个百分点。经济增速较快，发展稳定。 人民生活不断提高。城镇居民人均可支配收入12794元，比上年增长10.8%；农村居民人均纯收入5010元，增长5%。年末城乡居民储蓄存款余额比年初增长8%。08年上半年城镇居民人均可支配收入6591.74元，同比增长11.7%。6月末，城乡居民储蓄存款余额447.94亿元，比年初增长9.0%。居民可支配收入稳步提高。 肇庆传统经济产业以“旅游业、农畜业、生物科技、林产加工等为支撑，近年调整战略，优化产业结构，大力发展“ 四大经济”产业：重点抓工业经济，同时发展壮大县域经济，培育发展港口物流经济。作为重点调整的工业经济，2007年全市完成工业增加值15790亿元，同比增长345，增速在全省2 1个地级市中排第4位。本部分总结：1、作为承接珠三角产业转移的重要基地，肇庆市经济发展总体呈快速增长趋势，人均收入水平显著增加；2、肇庆市经济结构处在调整中，重点支柱产业集群效应未体现，预计短期内经济不会呈现爆炸性发展趋势；3、预计肇庆市未来经济的发展将可以为新城区规模的建设、房地产业发展提供足够的支撑力和推动力。第二部分 近年肇庆市房地产市场情况概述及未来发展预判 通过第一部分对肇庆市规划、经济产业、收入的分析，其在未来仍将保持较高的增长速度，为城市规划与发展，尤其是房地产行业带来长足的发展机遇和支撑力。下面我们将通过对肇庆市未来土地供应、拍卖价格及住房存量的分析来了解肇庆房地产市场情况及未来发展的预判。一、肇庆房地产供需分析1、2008-2010年肇庆住宅建设用地计划年度政府保障型住房（万平方米）商品住房用地（万平方米）合计（万平方米）比例（）廉租住房用地经济适用住房用地单套套型建筑面积90平方米住房用地单套套型建筑面积90平方米住房用地单套套型建筑面积90平方米住房用地单套套型建筑面积90平方米住房用地20080.62 3.19 17.25 9.03 30.09 703020090.56 1.94 30.17 14.00 46.67 703020100.31 1.51 28.00 12.78 42.61 703009-10两年土地供应进一步加大，共达到89万平米，东区土地供应尤为集中（见下图），市场竞争加剧，开发商将面临更大压力。2、2008-2010年肇庆住房建设计划年度政府保障型住房（万平方米）商品住房（万平方米）合计（万平方米）比例（）廉租住房经济适用住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房单套套型建筑面积90平方米住房20081.00 5.60 46.05 22.57 75.22 703020091.00 3.50 77.18 35.00 116.68 703020100.56 2.72 71.29 31.96 106.52 7030与08年相比较，未来09-10两年，肇庆商品住宅建设计划呈急剧增长趋势，共计223.2万平米，未来市场产品供应量巨大，将使得竞争更趋白热化。值得注意的是，未来90建设计划达到194.52万平米，（综合媒体分析和市调考查，现阶段区域市场90以下小户型供应不多，政府对90/70政策执行比较宽松。）在如此大的供应量，为避免同质化竞争，小户型产品必须加强创新力和品质竞争力。3、肇庆市住房市场现有存量分析据城区44个楼盘（别墅楼盘不包在内）综合资料显示,2008年19月累计商品房施工面积为214万平方米，其中住宅为192万平方米；新开工面积为62万平方米，其中住宅为57万平方米；竣工面积为34万平方米，其中住宅为32万平方米；商品住宅销售和预售套内面积为334585平方米（建筑面积为391822平方米），与去年同期调研数对比下降51.56%。（本数据来源于肇庆市房协调研组）2008年1-9月商品房销售面积仅占施工面积的13.6%，市场存量巨大。根据肇庆市每年约45万平米的消化速度（以1-9月销售面积为参照，折合推测整年销售面积），未来市场仍是供大于求的局面。4、肇庆市07-08年土地拍卖价格2007-2008端州、鼎湖部分住宅用地拍卖信息序号土地面积（平米）总建面积（平米）容积率地价（万元）楼面价（万元）1 33143.6 99430.9 3.0 2800.0 0.25 2 37851.8 94629.4 2.5 1850.0 0.12 3 10160.3 27432.8 2.7 1008.0 0.27 4 4535.0 11337.5 2.5 650.0 0.36 5 178530.1 446325.3 2.5 11980.0 0.17 6 13523.0 27046.0 2.0 2200.0 0.33 7 2431.0 4862.0 2.0 185.0 0.15 8 4960.0 8928.0 1.8 545.0 0.20 9 4604.0 11510.0 2.5 516.0 0.28 10 5418.0 10836.0 2.0 780.0 0.29 11 313109.0 626218.0 2.0 46000.0 0.29 12 56669.0 113338.0 2.0 6500.0 0.23 合计664934.8 1481893.9 07-08年土地拍卖价格显示，端州地区楼面价主要集中在2700-3300元/平米的区间。按通常销售价高于楼面价40%估算，预计这些项目未来售价将在3780-4620元/平米间。尽管08年下半年建安成本已经大大降低，根据目前市场套内均价接近4000元，（以88%的使用率估算，折合建筑面积均价约为3500元/平方），说明开发商利润空间受到严重挤压，未来市场价格恐仍将保持走高趋势。5、2008年1-9月肇庆市套内面积销售趋势08年1-9月销售总体走低，除3、4、5月有所回升之外，其余月份均连续下滑，月均销售27925万平米，8、9月数据低于平均值约18%左右。6、2008年1-9月端州区商品住宅销售套内面积均价走势图在成交下滑的情况下（据上表）， 套内销售均价持续走高，接近4000元/平米，9月份均价较1月拉高250元/平米二、肇庆房地产未来发展趋势研判（总结） 1、09-10两年土地供应进一步加大，共达到89万平米，东区土地供应尤为集中，本项目所在区域市场竞争加剧，开发商将面临更大压力。2、与08年相比较，未来09-10两年，肇庆商品住宅建设计划呈急剧增长趋势，共计223.2万平米，未来市场产品供应量继续加大。将使得竞争更趋白热化。3、值得注意的是，未来90建设计划达到194.52万平米，（综合媒体分析和市调考查，现阶段区域市场90以下小户型供应不多，政府对90/70政策执行比较宽松。）在如此大的供应量，为避免同质化竞争，小户型产品必须加强创新力和品质竞争力。4、2008年1-9月商品房销售面积仅占施工面积的13.6%，市场存量巨大。根据肇庆市每年约45万平米的消化速度，未来市场仍是供大于求的局面。5、08年1-9月销售总体走低，月均销售27925万平米，在成交下滑的情况下，套内销售均价持续走高，接近4000元/平米，9月份均价较1月拉高250元/平米；6、07、08年端州区土地拍卖楼面价去到2700-3300元之间。尽管建安成本降低，成交下滑，但市场价格仍持续走高。开发商利润空间受挤压的情况下，短期内市场价预计仍将保持缓慢增长趋势。7、从区域市场产品供应及价格走势分析，未来项目仍将面临较大的竞争压力，如何优化项目规划和产品设计，提高差异化竞争力，将变得十分关键。第三部分 肇庆房地产市场板块解读一、肇庆市地产版块划分（下图内红色标注楼盘为项目所在区域楼盘，数量众多，竞争激烈）本案旧城江景板块臻汇园天鹅堡圣地名轩月圆花园星湖板块北岭板块嘉湖新都市中源名都鸿景观园恒裕海湾星湖尚景园加洲阳光锦绣莱茵湖景园二、主要板块对比坂块主要特点主要产品产品单价（套内价）代表项目城东新区政府新规划的核心住宅区，道路宽阔、交通便捷、各级学校林立，生活配套却相对滞后，但地大物广，发展前景广阔。120-140的三房洋房最高价6220元；最低价2800元；平均约3800元；臻汇园、锦绣莱茵名苑、中源名都星湖主要位于星湖西南沿岸，可直接望湖，景观丰富，毗邻老城区，生活配套丰富。120-140三、四房最高价8000元；最低价3000元；平均约5500元新世界花园、星湖花园、星湖奥园旧城江景位于端州老城区沿江一带，既有成熟的生活配套，也可南望西江江景，景观资源丰富。110-130三房最高价6080元；最低价3000元；平均约4200元；东堤湾、东景华府城东新区/星湖/旧城江景洋房主力产品面积在110-140平米之间，未来市场90以下户型能否成为市场的突破点，值得进一步关注。东区洋房均价为3800元/平米（套内价），与星湖和旧城江景板块相差300元和1700元，说明东区居住价值还没得到市场的充分认可，对项目未来定价具有重要参考作用。北岭（别墅）地处北岭山麓，南望星湖，有独特的自然景观资源，区内的高端休闲配套（如休闲酒店、度假山庄、美食山庄等）丰富，是肇庆著名的“富人区”主要为200-600的独栋别墅最高价13700元；最低价6000元；平均约8500元；星湖名郡、星湖上院南岸（别墅）位于西江南岸，离肇庆市区距离较远，商业氛围相对不足，但没有城市的喧嚣，空气清新，有象山等自然资源。170-600间的独栋别墅最高价11000元；最低价5500元；平均约7000元祈福海岸、肇庆碧桂园北岭和南岸板块以其天然的自然景观优势，成为高端别墅群开发主力区。北岭别墅均价比南岭板块高1500元，差距较大，说明本地市场对板块的价值认识差距明显。城东新区目前缺乏别墅盘，区域内无对比楼盘。根据本项目所在地块缺乏自然景观的状况，规划设计更需优化内部园林环境。三、肇庆市地产市场购买群体结构统计（网络数据综合）楼盘名称商品住宅销售比例区内居民购买占（%）周边县（市）区包括罗定、云浮、等（%）港澳台、外商及其他地区占（%）71.8722.525.61波海蓝湾6040星荷湖畔8020星湖奥园45505星湖名郡602515鸿景观园二期89101中源名都7030锦绣莱茵名苑81191恒裕海湾603010圣地名轩6040新世界花园雅湖苑601228臻汇园454015目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到71%强，周边城市客户为辅，外来投资客商较少。充分表明目前该区域地产市场主要以满足本地客户为主。未来新项目规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品。本部分总结1、目前项目所在城东新区板块住房价格明显低于与市中心星湖等主要板块。市场对各区域市场的价值认知差别显著，短期内东区板块价值难以与中心区域相比；2、目前城东新区在售楼盘大多集中在临近中心区域地方。相对于本项目较偏的位置，有着天然的地理优势，未来项目将面临非常激烈的竞争；未来项目必须具备区域内乃至全市楼盘所瞩目的特点和优势，才能减少因地理位置带来的心理抗性。3、目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，占到71%强，未来新项目规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品。第四部分 项目分析一、项目地块自然情况概述东向：蓝塘四路； 南向：肇庆中学； 西向：东湖四路； 北向：321国道；二、生活配套设施分析项目位于肇庆东区中部，目前开发程度尚未成熟，周边以在建道路和待开发行政、商住土地为住，短距离范围内配套尚未完善，但由于地属未来中央商务区核心，项目10分钟车程内大环境配套完善，15分钟可达传统中心旺区星湖牌坊和天宁路，随着星湖大道商业带的规划和发展，信安路、东湖路、蓝塘路的进一步优化，周边旧村、厂区的改造，未来升值潜力广阔。商业、购物星湖大道CBD（在建）、奥维斯五星级酒店康体、休闲仙女湖旅游风景区、东门广场、体育中心教育配套肇庆中学高中部、黄岗中学、一中高中部（在建）、奥威斯实验小学（规划）、新华小学、蓝塘小学、沙湖小学、河苑小学、东岗小学三、项目地块SWOT分析S优势1、区位优势：地处未来城市中心，扼守三大片区交通枢纽，区位价值凸现；2、交通优势：紧邻迎宾大道、东湖路、蓝塘路、星湖大道、黄岗等市级主干道，交通便利，通达性好；3、聚合城市资源，新规划的受益者； 4、地块形状规整，并且具有规模优势，利于规划设计；W劣势1、景观劣势：地块目前片区形象较差，距离肇庆人喜欢的湖景资源还有一定的距离，且地块北侧面临过境大道和高压线；破解招式：规划具有地标性的大景观，能成为引爆市场的热点。社区内园林景观优化，注重园内活动空间的规划。2、配套劣势：相对湖景板块、旧城板块、城东板块北片区等外部景观资源、生活配套略显劣势；破解招式：建豪华会所和星级酒店配套。提高产品档次，使项目辐射力更广。区内增加运动和休憩空间和场所，满足户外活动空间需求。规划大型商业风情街，做到区内基本解决生活问题。O机会1、城市扩容：2006-2025年肇庆100万人口的发展目标将促使大规模城市扩张，位于城市核心的本地块将首先受惠；2、城区东扩：新行政中心迁移至城东，东区形象将在“十一五”期间得到彻底提升；3、交通改善：东区十七条交通命脉打造，凸现规划前景，项目四边的道路已基本完工；4、规划提升：随着周边道路的进一步优化完善，项目周边配套将有望改善，板块地位将很快提升。T威胁1、规划风险肇庆政府执行力受财力限制，远期规划实现备受考验；短期内市政基础配套到位与否，将会制约消费者对区域价值的认识2、市场承接力风险中心城区楼价快速上升，城东供货量有增无减，空置率显著增加，未来市场承接力存在风险；3、竞争对手：肇庆已有几大品牌发展商进驻，尤其临近中心区大量楼盘的涌现，已消化大量本地区的客户，面临区域内客源减少的压力。四、城东新区板块分析1、板块概况城东新区位于肇庆老城区的东面，是未来肇庆的核心居住区域和新行政中心，也是实现肇庆城市“东扩南连”规划部署的重要板块。其规划设计充分体现肇庆“山、湖、城、江”良好的自然生态环境，充分利用和保护好肇庆市宝贵的自然生态资源。城东新区是肇庆市政府为实现城市扩充所做的一大规划手笔，以体现现代化气息为主，将与体现历史文化为主的老城区相互结合。目前，城东新区的基础设施已经先行，水、电、路、气、公交等公共配套设施的规划布局已初具规模，学校、医院、商贸等与群众生活密切相关的公共配套设施也在日益完善。城东新区作为未来的城市核心，扼守三地交通枢纽，交通条件便利，区域发展潜力无限。规划定位端州区未来行政中心区、核心居住区商业资源黄岗端砚文化村、昌大昌购物商场休闲设施仙女湖旅游风景区、奥维斯五星级酒店、东湖广场交通设施星湖大道、信安（肇庆）大道、蓝塘路、迎宾大道、东湖路周边配套肇庆市地税局、供电局、法院、规划局、国土局、质检站、电视台、肇庆学院、肇庆中学、新中源小学等在售楼盘中源名都、恒裕海湾、湖景园、鸿景观园、嘉湖新都市、臻汇园、锦绣莱茵名苑、加洲阳光等在售均价洋房3400-4800元/之间板块总结肇庆东区是肇庆市CLD中央居住区及东拓发展核心地带。肇庆市正在大力构建城东板块：东区主干路网已基本完善，东区基础配套环境逐渐成熟，行政办公、商业金融、文化娱乐、悠闲等项目进一步完善，加上原本就非常丰富的教育资源，宣告城市新中心东移已成定局，东区发展将日新月异。2、城东新区重点项目产品供应量分析项目名称总货量（万）2008200920102011一二三四一二三四一二三四一二三四恒裕海湾201.82.12.3322.22.21.9鸿景观园3.50.50.50.80.5锦绣莱茵名苑2122.22.2322.22.52.4中源名都27.622.22.8322.22.832.12.30.2臻汇园67.433.23.5544564456.2344合计139.545.646.423.8111、东区产品的后续货量较大，仅东区几个主要楼盘从2008-2010年的总货量就达140万；2、2008年肇庆全市共消化住宅面积为45万，其中包括东区21万（占总量的47%），依此推测，现有五大楼盘的货量就约需7年才能消化完毕，市场压力较大；3、区域内竞争项目分析a.臻汇园（紧邻项目）楼盘名称臻汇园发展商臻汇园置业发展有限公司地理位置肇庆市端州区星湖大道（新肇庆中学对面）销售代理代理销售代理商至道地产、中地行占地面积333500m2 （512亩）总建筑面积674000m2容积率2.1物业管理公司臻汇园物业公司规划设计公司香港魄力园林设计公司香港贝尔高林项目配套会所 泳池 教育 市场 商业 广场/主题花园 球场 其他 星级酒店 管理费1.5元/m绿化率40推出日期2008年5月交楼日期（一期）09年5月；10年11月装修标准毛坯房 简单装修 中档装修 豪华装修 其他楼宇种类（一期）11层小高层洋房9 栋 17层小高层洋房6栋23层高层洋房2栋 别墅_座复式（顶层） 跃式 错层主力户型110156三、四房畅销户型/座向122 平米/向湖单位部分楼座销售情况预估楼座（加州湾组团）总数量（套）已销比例%4座40100%5座48100%6座9198%7座3685%12座40100%13座6985%最高价6980元/m最低价4500元/m均价4850元/m注：以上均为套内价。主要买家本市居民 外来人口本区居民 其他区：工薪阶层 白领 公务员 个体私企业主 附近学校的教师附近项目锦绣莱茵名苑、中源名都；（临近海伦堡项目）交通状况10、18路公交主要卖点共5万平米的双湖景，绝大部分户型带2个阳台+2个空中花园。项目主题/概念真心珍品臻生活广告主题/广告口号城东双湖之都，南加州风情湖岸生活。主要媒介户外（此外还在各主要路口设有市政指示牌）促销方式/措施房价加800元/，可获1200元/超值精装修。不定期地推出置业顾问推荐单位（特价单位）主要缺点与同区楼盘相比售价较高；建筑外观单调、缺少变化，略嫌粗糙。综合点评分三期开发，一、二期共有80栋12-32F的小高、高层洋房，三期为别墅，共5000户，总居住人数为1.7万。建筑风格为新欧陆风情，园林风格为南加州立体主体园林，拥有双湖景，绝大部分户型做到前庭后院，景观资源丰富。曾获2008年5月全市楼盘的销冠。主力户型：所有户型均前庭后院、双阳台设计，南北朝向。外立面照片：所有楼梯外墙颜色为乳白色，远观建筑线条简单，呆板，天际线比较单一。b.星湖名郡（北岭板块，离项目较近）楼盘名称星湖名郡地理位置肇庆星湖北岸七星路88号（北岭）投资商广宇集团股份有限公司发展商肇庆星湖名郡房地产发展有限公司销售代理自销 规划设计公司澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计有限公司占地面积1253亩（住宅区为940亩）总建筑面积507000（住宅476000）容积率0.8物业管理公司肇庆星湖名郡物业管理公司项目配套会所 泳池 球场 教育 市场 商业 广场/主题花园 其他 七星假日酒店、体育公园、湿地公园管理费多层0.7元/；小高层1.2元/；别墅2元/绿化率40推出日期七星苑组团2006.8.27；桂雨苑组团2008.9.28；交楼日期七星苑组团已经交楼；桂雨苑组团部分交楼；装修标准毛坯房 住宅楼宇种类4层多层宽景洋房；5层多层洋房；8层小高层洋房；11层小高层洋房；18层小高层洋房；复式；独立别墅；双拼别墅；联排别墅户型面积洋房87130；别墅190680；畅销户型/座向120左右的宽景洋房各组团销售情况组团总数量（套）已销比例%七星苑组团20097%桂雨苑组团24724%洋房最高价5500元/m最低价3700元/m均价4500元/m别墅最高价13700元/m最低价7300元/m均价9500元/m主要买家本市居民 外来人口本区居民 其他区：工薪阶层 白领 公务员 个体私企业主 附近学校的教师附近项目星湖上院、臻汇园；（临近海伦堡项目）交通状况暂无公共交通主要卖点位于北岭高端居住区、依山望湖、有私家湖区、高档配套齐全。项目主题/概念私家景区 精致筑城/生活就像度假广告主题/广告口号我们不看房，我们去旅游。主要媒介户外（在市区及321国道的主要路口均设有超大的户外广告牌）促销方式/措施一期特价单位促销；2008年在国庆、元旦、春节等活动期间购房，均可在三年后享受星湖明郡公司承诺的以原购房款120%的增值回购。综合点评总占地面积约1253亩，由星湖名郡住宅区和一座五星级国宾酒店组成。星湖名郡住宅区共设6个居住组团，总占地面积约940亩，总建筑面积约50万平方米，容积率为0.8，由坡地洋房、湖景别墅、宽景高层等产品类型组成，产品丰富，从规划到营销都体现了大盘气象。140平米120平米120平米洋房主力户型特点：双阳台/主卧不带卫生间/转角大飘窗；缺点：客厅进门直通主卧，私密性不够；厨房正对卧室，干污分区不合理。140平米洋房主力户型特点：四房两厅两卫（不含储存室）/入户花园（做工作阳台）/单阳台/主卧带卫生间、衣帽间/转角大飘窗；户外表现：本部分总结：1、项目所在城东新区是肇庆市CLD中央居住区及东拓发展核心地带。目前肇庆市正在大力构建城东板块：东区主干路网已基本完善，东区（邻近中心区域）基础配套环境逐渐成熟，教育资源丰富，但行政办公、商业金融、文化娱乐、悠闲等项目仍需进一步完善，宣告城市新中心东移已成定局。2、项目在区域内属于较偏的位置，周边缺乏自然景观资源和市政基础配套。因此未来项目应规划具有地标性的大景观，能成为引爆市场的热点。同时优化社区内园林景观，注重园内活动空间的规划。配套方面：建豪华会所和星级酒店配套。提高产品档次，使项目辐射力更广。同时区内增加运动和休憩空间和场所，满足户外活动空间需求。规划大型商业风情街，做到区内基本解决生活问题。3、东区产品的后续货量较大，仅东区几个主要楼盘从2008-2010年的总货量就达140万；2008年肇庆全市共消化住宅面积为45万，其中包括东区21万（占总量的47%），依此推测，现有五大楼盘的货量就约需7年才能消化完毕，市场压力较大；4、整个城东新区的产品以大中户型为主，集中表现为120-140左右的三、四房；5、楼盘建筑外观相对单调、档次不高（参见项目同一地段项目臻辉园外立面图），集团原来坚持的欧式建筑外立面具有独特的优势。第五部分 市场专案调查总结一、 市场调研总结1. 作为承接珠三角产业转移的重要基地，肇庆市经济发展总体呈快速增长趋势，人均收入水平显著提高，为未来新城区开发建设以及房地产业发展提供较好的支撑力和推动力。 2. 2009-2010年肇庆土地供应进一步加大，共达到89万平米，东城新区土地供应尤为集中，本项目将面临激烈的市场竞争压力。3. 2009-2010年，肇庆商品住宅建设计划呈急剧增长趋势，共计223.2万平米，未来市场产品供应量继续加大，竞争更趋白热化。4. 值得注意的是，2009-2010年住宅建设计划90户型达到194.52万平米，（综合媒体分析和市调考查，目前市场上90以下小户型供应不多，政府对90/70政策执行比较宽松）在如此大的供应量，为避免同质化竞争，小户型产品必须加强创新力和品质竞争力。5. 2008年1-9月商品房销售面积仅占施工面积的13.6%，市场存量巨大。根据肇庆市每年约45万平米的消化速度，未来市场仍是供大于求的局面。6. 2008年套内销售均价仍持续走高，成交量却整体下滑，未来项目仍将面对较大的市场需求压力，如何优化项目规划和产品设计，提高差异化竞争力，将变得十分关键。7. 目前项目所在城东新区板块住房价格明显低于与市中心星湖等主要板块。市场对各楼市板块的价值认知差别显著，短期内东区板块价值难以追赶中心区域；8. 城东新区产品的后续货量较大，仅东区几个主要楼盘从2008-2010年的总货量就达140万；2008年东区21万，依此推测，现有五大楼盘的货量就约需7年才能消化完毕，市场压力较大；9. 项目所在城东新区是肇庆市CLD中央居住区及东拓发展核心地带。目前肇庆市正在大力构建城东板块：东区主干路网已基本完善，东区（邻近中心区域）基础配套环境逐渐成熟，2008年肇庆全市共消化住宅面积为45万，其中包括东区21万（占总量的47%），区域发展速度非常快，城市新中心东移已成定局。10. 目前城东新区在售楼盘大多集中在临近中心区域地方，且已消化大量本区域的客户，相对于本项目较偏的位置，有着天然的地理优势。项目将面临地段不利和区域客源减少局面，因此项目规划必须具备区域内乃至全市楼盘所瞩目的特点和优势，提高辐射能力，才能减少因地理位置带来的心理抗性，争取更大范围的客源。11. 目前肇庆地产市场消费群体以本区域客户为主力，约占72%，未来新项目规划和产品设计应以本地客户的需求为导向，开发符合本地消费观念和生活习惯的产品。12. 项目在区域内属于较偏的位置，周边缺乏自然景观资源和市政基础配套。因此必须加强项目本身的景观和配套规划以弥补先天不足。13. 城东新区楼盘建筑外观相对单调、档次不高（参见项目同一地段项目臻辉园外立面图），集团一贯的欧式建筑外立面以及园林小品（参照御院和惠海）在当地仍具有领先优势，应该保留。14. 城东新区的产品以大中户型为主，集中表现为120-140（套内面积）左右的三、四房，也是市场接受度较高的产品，项目未来主力户型仍应以此为主。值得提醒的是，肇庆市场全部是以套内面积计价，充分说明当地客户对使用空间的关注，因此，户型设计须方正实用。总言：通过上面的分析，可以清晰地看到，肇庆房地产市场总体上仍保持健康的发展，发展潜力比较乐观，项目所在的城东新区发展也较快，但项目未来仍将面对激烈的市场竞争。因此，我们认为在市场竞争如此激烈的情况下，立足于产品品质，加强整体规划和产品创新和品质，贴近市场，完全可以打造引领东区乃至肇庆市场的标志性项目。以下为产品规划建议：二、项目产品建议一）整体规划建议及说明：说明建议配套1.因项目离中心城区较远，无自然景观优势，且均为联排产品需凸显项目档次，增加项目的综合影响力；1.规划多功能会所，配备餐饮、休闲、娱乐、运动等功能；2.随着东区的日渐成熟和项目入住率的不断增加，商圈形成也成为必然，在目前东区没有规划较完善的商业街的现状下，需要一条多业态的休闲商业街；2.规划休闲商业街；3.虽然项目周边学校林立，但业主的幼儿教育的需求需就近解决；3.规划幼儿园；4.肇庆是旅游城市，有很大的高端旅游住宿市场；4.规划地标式的星级大酒店；朝向及风水5.当地居民普遍习惯朝南的户型、几乎不接受西向户型；5.户型朝向上应以南北、东南朝向为主，尽量避免正西朝向；6.肇庆人的观念较传统，较讲究居住风水；6.在规划时需考虑风水的影响，尽量避免不利因素；居住安全性7.可保证区内的安全性及相对的独立性；7.围绕别墅区的裙楼平台可设为空中花园，洋房住户直接从平台花园入户；8.确保居住的安全性和舒适性；8.社区内做到人车分流，车位配比9.肇庆主要房地产项目车位配比均如此；9.洋房车位配比1：1，别墅为1：2；二）洋房设计建议及说明：建筑风格：说明：肇庆大部分项目建筑立面以现代简约、欧式为主，但整体线条显得粗糙、线条简单、观赏性差，品质感、高档感体现不出。建议：为突出项目的品质感和档次，树立独特优势，建议项目建筑风格沿用海伦堡建筑风格。园林风格：说明：肇庆是旅游资源丰富的城市，山、水、湖、江、亭台是肇庆人司空见惯的景致，普通的水体景观很难让肇庆人有新鲜感；肇庆目前各大项目的园林也风格表现各异（英伦、热带风情、地中海、欧式均有），但精致度均不够，特征并不明显，档次不够；建议：采用自然悠闲的英式风情（图一）或日式禅意风格（图二）的园林，同时注重户外空间与景观的交互性，延伸活动空间，或继续沿用御院及惠海项目的园林小品风格。 户型设计：1. 整体布局上一梯两户、一梯三户、一梯四房或两梯四户，户型格局上干湿、动静分区、交通流线顺畅、主次分明；2. 户型方正实用，尽量避免转角户型及其他不规则户型；3. 肇庆自然风光优美，当地居民喜欢户外景观，大部分项目的户型均有较大面积的入户花园及观景阳台，实现了景观多方位入户（臻汇园所有户型均前庭后院、南北通透）；4. 为与当地市场需求吻合，建议项目所有户型均带入户花园及露台；5. 按户型面积大小不一，入户花园面积约在815间，露台面积约在10-20间；6. 除入户花园、露台之外，需有一个工作阳台，以增强户型的使用功能；7. 入户花园、露台、阳台可利用偷面积的设计方式，满足客户对不同户型功能的需求，入户花园设计不仅仅是空间过度，应兼顾其功能性要求；8. 卧室全部采用飘窗设计，增强景观入户，增加室内可使用面积；户型配比：（建筑面积）1. 7590二房占10%，针对首次置业、经济基础有限的工薪阶层；2. 90120大二房、小三房占30%，针对首次置业的工薪阶层（如周边的年轻教师群体）；3. 120140大三房占35%，针对二次置业的换房族；4. 140160四房占20%，针对多次置业的客户群体；5. 160190复式占5%，针对少数的高端洋房客户；交楼方式：1. 肇庆房地产市场目前主要有两种交楼方式：一是纯毛坯交楼；二是毛坯与装修交楼相结合（如碧桂园主要为精装修交楼，部分毛坯房则比装修房的均价便宜1000元；臻汇园主要为毛坯交楼，但在房价上再加800元/，则可获1200元/的装修），客户选择空间较大； 2. 为了满足不同客户的需求，建议以两种交楼方式相结合，但以毛坯交楼为主的交楼方式；三）别墅设计建议及说明：规划与建筑风格：1. 当地别墅项目（如星湖名郡、祈福海岸）主要以环湖围合及坡度布局为主，项目联排别墅的列阵式规划过于整齐划一，建议增加层次错落感（如通过增加地块的坡度变化或增减别墅楼层的方式来实现）；2. 目前肇庆市场上的别墅主要有欧陆式（如碧桂园、臻汇园三期）、西班牙式（星湖名郡）和美式（祈福海岸）等建筑风格，但建筑外观所呈现的品质感均不高；3. 在别墅的建筑风格上建议沿用开海项目海伦美墅的地中海式建筑风格，其厚重感和手工打造感较强的地中海建筑风格在当地具有独特性和领先优势；园林风格：1. 肇庆目前的别墅对外宣称的园林风格主要有夏威夷风情、西班牙风情、南加州风情等，但在实际的园林打造上仍显得较单薄，风格不突出；2. 加强园林建筑的规划，突出空间感和景观性，建议采用厚重感、层次感较强的地中海风格园林，地中海园林的阳光、温暖也显得异域风情浓厚，与肇庆人民常见的岭南景色差异性较大，有新鲜感；（图一、图二）3. 因水体可让园林充满灵气，园林打造上要有点缀性的水景精品；户型设计：1. 格局上主次分明，豪华大气，均设地下车库；2. 在布局上原则上分四层，其基本分配如下：负一层一层二层三层车库及多功能厅客厅、餐厅及工人房（或老人房），层高约4.5米，带独立玄关次卧、露台主卧、超大露台3. 目前肇庆别墅中客厅挑空者较少，豪气不够，建议项目可设计成客厅挑高，增加产品的大气感，凸显豪宅气派；4. 客厅开间应在6.5米以上，客厅总面积控制在3550之间；5. 市场上有部分别墅将主人房放在二层（项目的部分户型也如此），但为保证主卧的私密性和尊贵性，建议将主卧放在顶层；6. 为增强户型功能的多样性，建议采用双套房设计；7. 一层为花园层（碧桂园、祈福别墅均有花园层），并且视别墅的面积大小配置花园面积，但花园面积原则上应不少于200（碧桂园独栋别墅的花园在200900间），对380以上的豪华别墅建议规划户外泳池；8. 二层露台面积在525之间；9. 三层主卧配超大露台，露台面积在2050之间；户型配比：（建筑面积）1. 180260占40%，针对想拥有别墅但经济能力有限的客户群体（总价控制较好的小面积别墅，销售速度较快、市场反应较好，如祈福的四拼亲子别墅及碧桂园的联排别墅）；2. 260480占60%，针对事业成功，购买力较强的主力客户群体；其他：1. 别墅区临街处种植至少3米高度的植物进行隔离，保持居住的私密性和安全感；2. 别墅双车位车库为适应大排量轿车的停放，宽度应在6米以上；3. 别墅区的车道应考虑车辆进出、拐弯、会车的方便性；交楼方式：均毛坯交楼；