《房地产经营管理》.doc

房地产经营管理课 程 学 习 指 导 资 料编 写：杨 明 洪适用专业：国民经济管理适用层次: 专科（专科升本科）四 川 大 学 网 络 教 育 学 院二00三年一十月房地产经营管理课程学习指导资料编写：杨明洪审稿（签字）：审批（主管教学负责人签字）： 本课程学习指导资料根据该课程大纲的要求，参照现行采用教材房地产经营管理（刘亚臣主编，大连理工大学出版社，2002年2月）以及课程学习光盘，并结合远程网络业余教育的教学特点和教学规律进行编写，适用于国民经济专业专科（专科升本科）学生。第一部分 课程的学习目的及要求一、课程的学习目的房地产经营管理课程是四川大学远程教育国民经济管理专业的专业课，是为培养和检验远程业余自学者的房地产经营管理的基本理论知识和应用能力而设置的一门专业基础课程。房地产经营管理是一门新兴的富有中国特色的国民经济管理课程。它随着中国土地使用制度和住房制度改革的逐步深入而发展成富有生命力的学科，以社会主义市场经济理论为指导，主要研究房地产经营和管理的基本理论和运作方式。其内容涉及到房地产经营管理基础理论、基本内容以及案例分析等多个方面。考虑到国民经济管理专业培养目标和远程教育自学考生的实际情况，本课程在内容上力求精练、实用、简捷、明快，只把国民经济管理专业学生最应知晓和掌握的房地产经营管理知识进行讲解，以期对房地产经营管理的理论和实践有深入掌握和运用。通过本课程的学习，要使学生能够理论联系实际，掌握房地产经营活动的基本规律和主要方法。二、课程的总体要求设置本课程的要求是：使国民经济管理专业的远程教育学习比较全面系统地掌握房地产经营管理的基本理论、基本知识和基本方法，认识在市场经济条件下，房地产经营管理在国民经济管理中的重要作用，了解房地产经营从分析、决策、开发、营销到房地产管理、房地产税收等一系列相关流程，培养和提高学生运用房地产经营管理知识服务于实践的能力，以便毕业后能学以致用，能够比较好地适应经济管理工作的需要。第二部分 课程学习的基本要求及重难点内容分析第一章 导论1、本章学习要求（1）应熟悉的内容：房地产经营的研究对象与内容，房地产经营业的发展历史。（2）应掌握的内容：房地产经营的定义、分类和特征，房地产经营的地位和作用。2、本章重点难点分析。本章重点是房地产经营基本概念、特征、地位作用，难点是对房地产经营研究内容的把握。3、本章典型例题。简述房地产经营学的研究内容。解题要点：房地产经营学的研究内容要从理论角度、全局和原则角度以及实践角度进行全面认识。4、本章作业：（1）说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用。（2）什么是房地产经营？有哪几类？（3）房地产经营的研究内容是什么？（4）如何从“经营”的角度提高业内素质。第二章 房地产经营的体制和方式1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：了解个体经济实体的私有经营、国内合资及合作经营、国家资本主义经济形式的涉外经营，房地产综合开发，房屋中介服务的人员资格管理、机构管理、收费管理等内容；（2）应掌握的内容：房地产经营的经济类型，房地产经营的方式。（3）应熟练掌握的内容：全民所有制的国有企业经营的类型和特征，土地有偿使用的表现内容，房屋出售出租价格租金的组成及其计算。2、本章重点难点。本章重点是房地产经营的多种经济形式和主要方式，难点是理解全民所有制的国有企业经营的主导地位及房屋出租出售的租金价格计算。3、 本章典型例题。简述房地产经营的多种经济形式。答题要点：有全民所有制的国有企业经营等五类，分别简述其特点。4、本章作业（1）我国房地产经营的基本经济形式有哪几种？（2）我国房地产的经营方式有哪些？（3）房地产中介服务有哪几类？（4）房屋出售价格的构成要素第三章 房地产经营环境1、本章学习要求;（1）应熟悉的内容：经济环境分析方法，经营机会分析，经营风险分析，城镇住房制度改革，以及我国房地产改革取得的成就。（2）应掌握的内容：房地产经营环境的结构内容，房地产经营环境的特点以及房地产经营的三大政策基础。（3）应熟悉掌握的内容：健全和完善国家对房地产经营业的宏观调控机制，房地产经营业正在发育的内外环境，城市土地制度改革的内容以及房地产生产方式改革。2、本章重点难点分析：本章重点是房地产经营环境，主要是房地产经营环境的结构和特点，以及中国房地产经营环境的变化，难点是如何健全和完善国家对房地产经营业的宏观调控机制。3、 本章典型例题。 简述房地产经营环境的结构和特点。 解题要点：房地产经营环境分为两大类，即房地产经营业的社会环境和房地产产业环境。房地产经营业的社会环境又分为宏观环境和微观环境，宏观环境包括政治因素、经济因素、技术因素、认为因素等等，微观环境包括需求因素、资源因素、竞争因素等。房地产经营的产业环境包括房地产市场管理、房地产产籍管理、房地产法规管理等方面。房地产经营环境的特点：关联性、差别性、动态性。4、本章作业：（1）房地产经营环境的政府效应指的是什么？（2）在改革开放中推动我国房地产经营业发展的三大政策基础是什么？（3）为完善和健全房地产经营环境，国家应在哪几方面加强对房地产经营业的宏观调控？第四章 房地产经营目标1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房地产经营目标调整的客观必要性。（2）应掌握的内容：房地产经营目标的作用和形成过程，调整房地产经营目标的原则和主要环节，房地产经营目标形成的三要素。（3）应熟练掌握的内容：房地产经营目标的内容，房地产经营目标体系。2、本章重点难点。本章重点是房地产经营目标体系的内容和目标体系，及其目标体系的形成。难点是目标体系的形成过程分析。2、 本章典型例题。简述房地产经营目标的形成要素和确立过程。解答要点：房地产经营目标形成取决于三要素，企业的经营目的、经营环境、企业能力。其目标确立过程是通过对三要素分析基础上确定一个目标期望水平，然后根据环境预测和本公司实际能力预测公司未来的经营能力，第二步找出目标预测水平与公司未来预测额差距；第三步探索弥补差距的新战略。只有预测到差距是可以弥补的，确立的目标水平才能成为经营的战略水平。4、本章作业（1）简述房地产经营目标的内容和体系。（2）制订房地产经营目标的原则有哪些？（3）结合实际分析房地产经营目标调整的外部环境因素。第五章 房地产经营决策1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容:房地产经营的含义，房地产经营的作用，决策者的素质，房地产经营决策体制和房地产经营决策方法概念。（2）应掌握的内容：房地产经营决策的基本属性和内容，房地产经营决策的特征与决策原则，（3）应熟练掌握的内容：房地产经济决策的类型，房地产经营决策程序和房地产经营决策方法以及运用。2、本章重点难点。本章重点是房地产经营决策的内容、程序和方法，难点是房地产经营决策方法的运用。3、本章典型例题。简述房地产经营决策的程序。解答要点：房地产经营决策包括发现问题、确定目标 、拟定方案、分析评估、方案选择、方案实施、反馈调整七个过程，其中每个过程简单阐述注意要点。4、本章作业。（1）房地产经营中常用哪些方法进行风险型决策？（2）何谓非程序化决策？（3）地产经营决策的类型有哪些？（4）试具体一现实案例的决策思想。第六章 房地产经营分析基础1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：现金流量，投资与成本的概念，房地产投资分析中的投资与成本，资金的时间价值，资金等效值与现金流量图，通货膨胀的影响。（2）应掌握的内容：经营收入、利润和税金的计算，房地产投资经济效果的表现形式，收益率的表现形式。（3）应熟悉掌握的内容：单价计息与复利计息的计算，复利计算公式与系数的计算，能熟练应用。2、本章重点难点。本章重点是房地产经营分析，主要是对投资进行换算，然后对投资的现金流量进行分析，以评估投资效益。难点是各种情况下资金现值或终值计算。3、本章典型例题。某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30可用于支付住房抵押贷款得月还款额，年贷款利率为12，问该家庭有偿还能力得最大抵押贷款是多少？解答要点：该问题是等额序列支付现值问题。用公式P=A(A/P,i,n)带入数值即可 4、本章作业。（1）已知某笔贷款的年利率为15，借贷双方约定按季度计息，问该笔贷款得实际利率是多少?（2）某开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8。若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？第六章 房地产开发经营与管理1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房地产开发经营的机构，土地使用权的取得方式，项目资本金制度，房地产项目转让的条件和程序，商品房销售的注意事项及价格确定，房地产广告的注意事项（2）应掌握的内容：房地产经营的概念，房地产开发经营的指导原则，确定房地产开发项目的原则，两书制度的内容，房地产开发企业的设立条件以及如何对其进行资质管理。（3）应熟练掌握的内容：城市房地产开发经营条例确定的制度及其内容。2、本章重点难点。本章重点是房地产开发经营管理的一些法律、法规制度，难点是房地产开发经营管理条例在实际中的操作运用。3、本章典型例题。 简述房地产开发企业的设立条件和设立程序是什么？ 解答要点：见P1801814、本章作业。（1）房地产开发经营的概念及指导思想是什么？（2）城市房地产开发经营管理条例确立了哪几项制度？每项制度的内容是什么？（3）房地产开发项目的审批原则和审批程序是什么？（4）如果对房地产开发企业进行资质管理？第八章 房地产交易经营与管理1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房地产交易的概念，房地产交易的管理机构及其职责，房地产抵押的相关内容，房屋租赁的相关内容。（2）应掌握的内容：房地产交易的形式，房地产转让的形式，房地产不能转让的类型。（3）应熟练掌握的内容：房地产交易的基本制度及其内容，房地产转让的程序。2、本章重点难点。本章重点是房地产交易的基本制度及其中的转让交易。难点是对房地产交易基本制度的掌握。3、本章典型例题。 房地产交易的基本制度有哪些？ 解答要点;房地产交易基本制度有国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度、房地产权属登记发证制度。4、本章作业。（1）房地产交易包括哪几种形式？（2）简述房地产价格申报制度的内容及作用。（3）什么是房地产转让?包括哪几种形式？（4）那些情形下的房地产不能转让?（5）房地产转让的程序是什么?第九章 物业管理1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：物业管理的目的和意义，物业管理人员培训及及职业道德，我国传统的物业管理模式，物业管理经费的属性与分类，物业管理企业的选择与评价（2）应掌握的内容：物业管理的原则，物业管理的内容，物业管理公司的特点，物业管理经费的筹措，收益性物业管理的内容，（3）应熟练掌握的内容：物业管理的基本模式，收益性物业管理中的费用测算与财务报告。2、本章重点难点。本章重点是物业管理的内容与模式以及评估，难点是收益性物业管理费用测算与财务报告。3、本章典型例题。 物业管理表现评估主要指标由哪些？ 解答要点：物业管理表现评估指标主要有：预计租金水平与实际租金水平的比较、预计和实际的物业资本价值的增长、物业竞争能力与其市场竞争对手的比较、资本汇报率、净收益、空置水平、服务收费水平等等。4、本章作业。（1）什么是物业管理？（2）物业管理的内容主要包括哪些方面？是如何具体体现的？（3）在其他条件相同的情况下，收益性物业租金从低到高的顺序是什么？（4）物业管理的三种预算形式是什么？分别是如何编制的？第十章 房地产市场营销1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房地产自行租售的条件，物业代理的作用，物业代理公司的运作，物业代理佣金收取的原则，市场宣传策略与广告策略的有缺点，（2）应掌握的内容：房地产销售的形式，物业代理的形式，促销组合的含义，房地产定价技巧。（3）应熟练掌握的内容：确定促销组合需考虑的因素，房地产市场宣传的主要手段，房地产定价方法的种类。2、本章重点难点。本章重点是房地产促销的类型与方式方法，难点是促销方式的选择。3、本章典型例题。 简述房地产市场宣传的主要手段 解答要点：房地产市场宣传的主要手段有：媒体广告、邮寄宣传材料、发送售楼书、制作现场广告牌、楼盘正事推出仪式、样板房展示。4、本章作业。（1）物业代理的形式主要有哪些？（2）委托公司代理应注意哪些问题？（3）促销组合的含义是什么？（4）确定促销组合需考虑哪些因素？（5）房地产定价方法主要有哪两大类？第十一章 房地产金融与项目融资1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房地产项目融资的概念及意义，各种贷款种类的规定，融资的分类，房地产抵押贷款，个人住房抵押贷款的优点。（2）应掌握的内容：房地产贷款的特点，项目融资结构，房地产贷款的分类，房地产贷款的原则与担保形式，在建工程的抵押的优点。（3）应熟练掌握的内容：房地产贷款的种类，房地产项目融资的资金来源。 2、本章重点难点。本章重点是房地产贷款的种类、特点以及房地产项目融资的资金来源和融资方式。难点是房地产项目融资方式的运用。3、本章典型例题。 房地产项目融资的资金来源有哪些？解答要点：房地产项目融资的资金来源有：资本金、银行贷款、社会集资、预售或预租、承包商垫资承建、合作开发等渠道。4、本章作业。（1）房地产贷款有哪几类？（2）个人住房贷款的特点如何？（3）资金融资过程中遵循的原则是什么？（4）简述在建工程抵押的好处是什么？第十二章 房地产税收1、本章学习要点：（1）应熟悉的内容：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税的免征对象，与房地产相关税收种类。（2）应掌握的内容：，房地产相关税种类，房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税的概念，计算增值税扣除项目的内容。（3）应熟练掌握的内容：房产税、镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税得征收方式。2、本章重点难点。本章重点是房地产税的内容，难点是房地产税的具体征收。3、本章典型例题。简述房地产税有哪些种类？解答要点：房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。4、本章作业。（1）什么是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税？（2）计算增值税额的扣除项目中，房地产开发成本包括哪些项目？房地产开发费用包括哪些项目？（3）房地产相关税有哪些？（4）房地产税收中，哪些采用比例税?哪些税采用累进税率？哪些税采用定额税率？第十三章 房地产产权产籍管理制度与政策1、本章学习要点:（1）应熟悉的内容:房地产产权产籍的概念,作用及其目的意义,房地产权属登记制度概述,几种特殊情况下的权属登记,产籍资料业务管理内容,房地产测绘的定义和作用,以及房地产面积测绘的内容和方法,房地产权统计的意义.（2）应掌握的内容:房地产产权产籍管理的原则,房地产权属登记发证制度的内容,房地产权属登记的种类,申请房地产权属登记的条件及当事人申请登记的期限,产籍资料的内容和特点,作用,房地产权统计指标.（3）应熟练掌握的内容: 我国房地产权属登记制度的特点,房地产权属登记程序.2、本章重点难点.本章重点是房地产产权产籍管理制度中的房地产权属登记发证制度,房地产权属登记制度和房地产产籍制度的内容和程序,难点是房地产产权属等级制度.3、本章典型例题.产籍资料的作用是什么?解答要点:产籍资料的作用是: 登记发证、交易评估、房屋政策、落实政策、司法仲裁、规划建设、旧城改造、史迹考证、编史修正、房地征税.4、本章作业.（1）什么是产籍资料?种类有哪些?特点如何?（2）产权产籍管理的原则是什么?（3）房地产权属登记的种类有哪些?（4）房地产权属登记制度的特点是什么?第三部分 综合练习题一、单项选择题1、社会主义城市住宅的唯一本质属性是()A、私有性 B、商品性 C、公有性 D、福利性2、我国城市房地产业的主要成分是()A、国营房地产经济 B、集体所有的房地产经济 C、个体经济的房地产经济 D、国家资本主义房地产经济3、房地产经营的主要风险是()A、纯粹风险 B、动态风险 C、财产风险 D、货币风险4、房地产一切经营活动的核心是()A、战略目标 B、决策 C、分析 D、执行5、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施,并根据()原则实施.A、综合性 B、成片性 C、先地上后地下 D、先地下后地上6、规定:房地产开发用地应当以()方式取得.但法律和国务院另有规定的除外.A、 出让 B、划拨 C、转让 D、无偿给予 7、规定:房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于(). A、15% B、20% C、30% D、25$二、不定项选择题.1、房地产经营的内容包括()A、房产经营 B、地产经营 C、服务经营 D、 住宅经营2、涉外房地产经营的类型有()A、中外合资经营 B、中外合作经营 C、外商独资经营 D、国外经营3、土地使用权出让采用的合同形式有()A、协议 B、合同 C、招标 D、承诺4、房产价格形成的影响因素有()A、货币价值 B、市场供求关系 C、国家政策 D、国际市场价格 E、人们的消费偏好5、售价格的构成为()A、生产成本 B、流通费用 C、利润 D、税金 6、房地产经营的环境有()两大类A、房地产经营业社会环境 B、房地产经营业宏观环境 C、房地产业微观环境 D、房地产产业环境7、房地产经营环境的特点()A、 关联性 B、差别性 C、动态性 D、一致性8、国家对房地产经营业的宏观调控机制有()A、价格调节 B、信贷调节 C、税收调节 D、法制调节9、房地产经营企业的经营目标有()A、房地产经营的战略目标 B、房地产经营的战术目标 C、房地产经营的短期目标 D、房地产经营的中长期目保10、房地产经营目标形成,取决于几个要素,它们是:()A、企业的经营目标 B、企业的经营环境 C、企业能力 D、企业规模11、按照经营决策所涉及的问题是否重复出现来划分,经营决策可分为()A、战略决策 B、战术决策 C、程序化决策 D、非程序化决策12、房地产经营决策体制包括()A、决策系统 B、信息系统 C、咨询系统 D、执行系统 E、监督系统13、 房地产开发经营管理的两书制度指的是()A、 B、 C、 D、14、政策性贷款的特点是()A、委托性 B、零售性 C、比例管理 D、利率优惠15、房地产项目融资的渠道来源()A、股本金 B、银行贷款 C、社会集资 D、预售或预租 E、承包商垫资承建 F、合作开发16、在资金融通过程中,按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同,可以将资金融通划分为()A、 直接融资 B、间接融资 C、单项融资 D、多渠道融资 17、下列税种中,采用比例税率方式的是()A、房产税 B、城镇土地使用税 C、耕地占用税 D、土地增值税 E、契税三、简答题.1、简述房地产经营的作用.2、房地产经营有哪些经营形式?3.房地产经营的主要方式有哪些?4、地产投资的优势有哪些?5、房地产中介服务有哪几类?6、房地产经营业的三大政策基础是什么?7、房地产经营目标制订的原则是什么?8、房地产经营决策的类型有哪些?9、房地产经营中常用哪些方法进行风险型决策?10、确立了哪几项制度?每项制度的内容是什么?11、房地产开发企业的设立条件和程序是什么?12、规定房地产交易的基本制度有哪些?具体内容是什么?13、房地产不能转让的情形有哪些?14、物业代理的作用体现在哪些方面?15、房地产销售形式有哪些?16、促销组合的含义是什么?17、房地产贷款的种类有哪些?18、个人住房贷款的特点如何?19、资金融资过程遵循的原则是什么?20、中国现行房地产税有哪些?相关税有哪些?21、我国房地产权属登记制度的特点和种类是什么?22、产籍资料的特点是什么?