济南燕翅山片区调查总结.doc

燕翅山片区调查总结花絮：2008年4月初，我在公司的安排下，对济南燕翅山片区的房地产市场进行了走访调查。通过对该片区部分楼盘的实地察看和对部分楼盘售楼处的走访了解。调查区域：燕翅山片区调查范围：南起南部山区，西至二环东路，北到经十路，东接奥体中心。调查项目：正大城市花园名士豪庭黄金99山水庭院银座花园荷兰庄园红山圣都东山墅学府蓝山军安和平山庄【各项目基本情况及浅析】虽然本片区有多个在售或已售项目，但是各项目又有其不同的特点和不同的类型。根据市场的类型，可将本片区分为（类）别墅或花园洋房项目、高档住宅项目、中高档住宅项目、普通住宅项目、村改或集资房。一、各类型项目概况及浅析1. （类）别墅或花园洋房项目如：东山墅、原山9号、昌明伴山苑/望山苑、鲁班紫麟阁、龙景苑1）东山墅项目总占地面积210亩，总开发建筑面积13万平米，是由济南合稼置业投资开发，合富辉煌全程销售代理。项目设计为退台式设计，每地块高差为3米。项目宣传主题为“中式住宅”。 项目设计为“电梯多层，花园洋房”。其容积率不足1，达到别墅的设计标准。项目一期共开发8栋，每栋都配有电梯，总建筑面积为73116.24平米，均为多层设计（其中两栋4层多层，六栋6层多层，一期累计开发：208户。其内部结构设计新颖独特。两栋四层的多层，内部结构设计是一、二层为一户，复式结构，面积为280平米（五室两厅两卫）。三、四层为一户，也是一梯两户，三、四层位一户，复式结构，面积为260300平米（五室两厅两卫），两栋共计16套。价格为起价：6600元/平米，均价：6900元/平米。一层小院是免费赠送的（实际价格已累加进总房款里了）。六栋六层多层，设计结构为一、二层为复式，面积在240280平米（五室两厅两卫），五、六层也为复式，面积在160286平米（五室两厅两卫），三、四层为平层，面积在120136平米（两室两厅）和168188平米（四室两厅两位），每栋四个单元，共计：192套。平层均价：6600元/平米。2）原山9号项目总占地面积55亩，总开发建筑面积3.5万平米，项目有联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅，面积在185260平米（五室两厅两卫）及600平米（七室三厅三卫）。3)鲁班紫麟阁本项目占地46亩，总建筑面积30403平米由德州鲁班房地产公司投资开发，项目内部有7东六层的多层，共计210户。小区为带电梯多层，花园洋房。项目于2007年9月开工建设，计划于2008年12月竣工，但现场实际仍在施工，个人推测，可能是受金融危机，市场疲软等因素影响，资金吃紧，从而导致项目施工进度延迟，至今仍未完工。4）昌明伴山苑/望山苑A.伴山苑项目总建筑面积为1.5万平米，由6栋6层多层组成，共计144户。项目层高为2.9米，户型面积为126156平米（三室两厅两卫），目前项目均已封顶，已是尾盘。然，在走访该项目时，在其楼体外面可以清晰的看到一竖挂条幅：昌明伴山苑 电梯多层 花园洋房 仅典藏10套 TEL：82928338。从此条幅可以推测，项目虽然开盘较早，但销售不力，以致现在仍未清盘。此外，个人认为，条幅广告虽只是说仅典藏10套，而实际剩余房源可能会在20余套。B.望山苑该项目尚未开盘，属于新开的增量房。项目与伴山居比邻，总占地面积34亩，总开发建筑面积为2.7万平米，共14栋6层的多层组成，共计206户。户型面积为116平米（二室两厅一卫）、130167平米（三室两厅两卫）、188平米（四室两厅两位）。项目为开盘，价格尚不确定。5）龙景苑南区项目为总占地面积74亩，总开发建筑面积3.6万平米，共14栋。其中，别墅三栋（两排叠拼别墅）、多层（4层标准层+1层阁楼）11栋，共计约：276户。户型面积为131176平米（三室两厅两卫）、112120平米（两室两厅两卫）、159188平米（四室两厅两卫），本项目为山东省委宿舍，目前小区内住户很少，项目的空置率很高，估计能达到65%。个人推测，可能是单位分房或作投资用的居多。据看门老大爷估计说价格为6200元/平米以上。2.高档住宅项目1）名士豪庭该项目在济南属于高端项目，是由香港南益集团在济南的经典之作。项目总占地面积500亩，总开发建筑面积100万平米，分期滚动开发，所开发的住宅产品为隶属豪宅之列。因为，项目无论是在前期的规划设计，项目的楼梯外观，还是户型的配比、售楼处的包装都可体现出项目的“豪”气，与项目命名吻合一致。现在项目已开发到二期，一期业主已于2008年入住。不可否认，开发商来自房地产业起步较早的香港，无论在规划设计、产品类型、项目包装、项目经营管理、销售管理、物业管理等方面均体现出其成熟的经验。所以，项目在操作时较其他项目略高一筹。现在，项目的三期共建7栋高层（18层），对外公开发售的是两栋北面临街的住宅，每栋楼2个单元，一梯两户。两栋共计176户，据其一位内部人士说，项目受到大环境的影响，成交量较前段时间有所下降，每周成交量在10套左右。通过，到现场察看，看其上客量还行，当时现场就有两批客户看房客户。项目户型面积：从90180平米不等。其中，90平米（两室两厅一卫）、140平米（三室两厅两卫）、180平米（四室两厅两卫）别墅户型。项目起价：6500元/平米，均价6800元/平米。另外，项目内部专门设有小区内部的幼儿园国际化的大地双语幼儿园。于09年2月份落成。配置高档的名士豪庭香榭丽商业街于09年3月份建成。随着幼儿园、会所、商业街的雏形卓现，名士豪庭的内在价值会有所提升。对有些客户兴许会产生一定的吸引力。2)黄金99该项目为黄金集团在济南继黄金时代之后又一扛鼎力作。项目总占地面积为1200亩，总开发建筑面积约100万平米。建设规模与名士豪庭相当。项目分期滚动开发，其中开发的一期项目为景城，该组团总占地面积约160亩，总开发建筑面积为16.5万平米。由11栋（20层）高层，约840户；3栋（12层）小高层，约264户；以及5栋（7层）多层，约168户，共同组成，共计1272户。户型面积为，60142平米不等，其中有60平米（一室一厅一卫）、87平米（两室两厅一卫）、89平米（两室两厅一卫）、90、91平米（两室两厅一卫）、142平米（三室两厅两卫），在售价格为，3.中高档住宅1）正大城市花园项目总占地面积为206亩，总建筑面积为22万平米，分期开发，一二期业主已经入住，三期共开两栋(12层)小高层， 共约176户。户型面积以7080平米的小户型为主，70平米（一室一厅一卫）、80平米（两室两厅两卫），另外，项目二期还有部分剩余房源，户型面积从90200平米不等，其中90平米（两室两厅一卫）、138平米（三室两厅两卫）、200平米（复式结构：四室两厅两卫）。于今年新开的三期幸福里，7080平米的小户型住宅，销售受率不是太高，估计约65%。项目的销售的特色是精装修，主要是突出项目的差异化，切取济南房地产市场中的细分市场。项目起价为5900元/平米，而项目的均价却为6900元/平米。此定价相比名士豪庭的均价6800元/平米略高一筹，而项目除了户型设计较小，总价款较少以外，与名士豪庭相比较，此项目无论是从项目的规划设计、内外包装、内部管理、人员素质、小区内部配套等方面均不具明显竞争力。因此，项目在销售时可能会有一定难度。项目开盘的三期，户型多在7080平米，总价款50万左右，首付款10万左右。所面对的目标客户群多为既青睐济南南部优美的环境，但资金实力又不是绝对宽裕，或是因生活水平的提高，已不满足当前居住条件，需要更换住宅的中产阶层人士这也与其推广策划的“阶层之城”之主题，不谋而合。2）军安和平山庄/学府蓝山项目总占地面积约150亩，总规划建筑面积约为15万平米，项目由11栋（11层）小高层，10栋(5层)多层、一栋会所以及两栋写字楼（1栋18层，1栋12层）共同组成。其中，军安和平山庄总建筑面积为126701平米，他与学府蓝山为统一开发商所做。学府蓝山总建筑面积约为5万平米，是从军安和平山庄脱离出来的四栋小高层。项目的户型面积为69148平米，其主力户型为69平米（一室一厅一卫）、89.4平米（两室两厅一卫）、105平米（两室两厅两卫）、148平米（三室两厅两卫），其中小高层约为704户，多层290户，小区景区共计994户。军安和平山庄为济南首席军旅社区，小区业主以军人业主为主，同时亦有部分对外公开发售房源。学府蓝山是以军安和平山庄为依托，共开发4栋小高层。现在，学府蓝山一期共推出两栋小高层，其中有一栋11层，一栋12层，两栋共推出房源252套，通过其销售控制表可以看得出来，学府蓝山一期销售并不是太理想，推出的两栋销售的多是东户，目前共销售40余套，销售率不足20%。但是，售楼处时点的上客量不少，来看房咨询的客户有四、五批。另外，通过览阅2009最新楼市地图，发现原军安和平山庄已被学府蓝山替换，且据其销售人员介绍，两项目为同一开发商。在现场，学府蓝山售楼处也非常扎眼，不像军安和平山庄售楼中心，只是在施工现场设立一很不起眼的售楼处。由此可以推测，军安和平山庄项目名称将逐步的被学府蓝山所替换。兵家之语：偷梁换柱。3）红山圣都项目位于旅游路中井村，洪山北邻。该项目是龙泉山庄的重要组成部分，该项目总占地面积：43亩，总开发建筑面积约66138.97平米，共开发17栋楼。其中，有四栋别墅（4层联排叠拼）,12栋多层（3栋6层，9栋7层），项目的19#，于2008年10月开工，09年5月竣工。户型从80160平米不等，80平米（两室两厅一卫）、90平米（两室两厅一卫）、160平米（三室两厅两卫），共计：536户。项目依洪山而建，南边与旅游路比邻，环境优美，交通便利，且洪山公园正在修建，休闲配套齐全，目前项目已于08年年底封顶，一期均价5800元/平米，二期尚未开盘，价格未定。4）山水庭院项目紧临城市风景线-旅游路，位于龙泉山庄居住区内。项目地块紧靠牧牛山公园，东距建设中的奥体中心、市政务中心和文娱中心仅一山之隔；南拥浆水泉风景区、龙洞风景区等旅游景点；北与景观大道-经十东路仅半公里之遥；西邻二环东路，交通极其便利。山水庭院占地约168亩，总建筑面积15万平方米，一期共开发9栋多层（6层），2栋写字楼（1#、12#），总建筑面积约为67071.56平米，共计372套住宅。户型面积：从78166平米不等，其中，78平米（一室两厅一卫）、89平米（两室两厅一卫）、128平米（三室两厅两卫）、168平米（四室两厅两卫）。项目尚未开盘，价格未定。5）龙泉山庄F组团项目总占地面积32亩，总开发建筑面积25584.7平米，项目共开发3栋多层（6层），现已封顶。户型从76130平米不等，76平米（一室一厅一卫）、87平米（两室两厅两卫）、120平米（三室两厅两卫）、130平米（三室两厅两卫）。项目尚未开盘，价格未定。6）尾盘或已结盘项目A.银座花园该项目是鲁商置业在济南打造的一知名楼盘。项目总占地面积350亩，总开发建筑面积35万平米，其中一期总占地面积260亩，总建筑面积24万平米，由小高层（9层）、多层（6层）组成。小区内规划设计较好，中间设计有一条小溪，为小区增添了活力与灵气。目前项目仅剩10余套复式，面积多在300平米，价格起价为7000元/平米。该盘属于尾盘，目前售楼处仍有两名收盘人员，据其介绍，项目还有约百亩的空地，待市场转好后，将择机开工建设。B.荷兰庄园该项目属于尾盘，项目目前仅剩几套大面积的房子，面积多在200平米以上。当前，售楼处已迁至小区内部5#楼上。通过，对小区的参观，感觉小区设计独特，小区规划设计秉承欧式设计风格，荷兰风情浓重。小区内的建筑艺术小品居多，环境优美静雅。项目当前售价在7500元/平米。4.村改或集资项目1）荆山小区本项目总占地75亩，总开发建筑面积56186.73平米，共开发12栋（均为6层）多层。户型面积有：80平米（两室两厅一卫）、112平米（三室两厅两卫）127平米（三室两厅两卫）、146平米（四室两厅两卫），共计576户。项目已于2007年10竣工入住。现在房价均价在4000元/平米左右。据不知名人士透漏，因为小区为村改项目，有不少村民都有两套及以上住宅。2)舜兴家园该项目位于旅游路以北，在中井新村对面。项目总占地面积27亩，总建筑面积49335平米，其中，13号为11层小高层，属于办公用房基回迁房。47号为11层小高层，是对外出售的，户型面积为90140平米不等，90平米（两室两厅一卫）、105平米（两室两厅一卫）、116平米（三室两厅一卫）、128平米（三室两厅两卫）、140平米（四室两厅两卫），共计516套。小区停车位（地上+地下）共计316个（户均0.61个），项目于2007年8月开工，现已主体封顶，进入内外装修阶段。项目为开盘，价格不确定。3）东淼家园项目位于中井新村的西邻，总占地面积54亩，总开发建筑面积61007平米，共8栋楼，均为6层多层。户型面积从79148平米不等。79平米（一室一厅一卫）、90平米（两室一厅一卫）、118平米（三室两厅两卫）、130平米（三室两厅两卫）、148平米（四室两厅两卫），共计：356户，项目已经主体封顶，属准现房。价格未定，估计在5000元/平米。4）山师大小区该项目位于银座花园对面，为山师老师在银座花园团购住房，小区有30余栋楼，均为7层多层，项目总占地面积约105亩，总建筑面积约14.7万平米。共计1600余户。5）龙景苑北苑该项目为省委宿舍，采取封闭式管理。小区设计为多层住宅。小区内环境优美，较适宜居住。另外，在项目北边有两栋在建写字楼。 6）庆馨家园小区与荷兰庄园毗邻，属村改项目，项目以多层为主，环境不错。7）地矿家园小区建筑为11层的小高层，其中14号为地矿局职工或领导居住，512号为对外出售的。二、区域小结通过为期一周对该片区的走访了解，使我对该片区有了一个基本的认识。该片区从区位上来讲，位于济南市的南部，区域内开发项目紧接 或坐落于南部山区。众所周知，济南市的城市规划方针是“东拓，西进，南控，北跨，中疏”。由此可见，济南市在城市发展方向是引导城市发展向东部开拓，支持城市向西部发展，向北要跨越黄河，向北发展，中部改造整理，而对南部山区开发是严格控制的。因此，能获得在南部山区或紧接南部山区的的开发土地对开发商而言显得尤为珍贵。所以，该区域的土地非常具有稀缺性。首先，该区域紧邻南部山区，依山而居，与大自然零距离接触，空气清新，环境优美，非常适宜人居。因此，该片区是很多对环境质量追求较高的人群之理想居所。其次，该片区区位优势非常优越，北边紧靠贯穿济南市东西方向的交通大动脉经十路。经十路以南是济南市南部东西方向的交通主干道旅游路。西边比邻二环东路和二环南路，东部跨过转山既是交通便利的祥云路。而且，片区内部有贯穿片区南北的转山西路和浆水泉路两条城市主干道。片区“两横三纵”的交通网络，使片区四通八达，交通非常便利。由于片区区位优越，交通便利，环境优美，配套设施逐步完善，很多有一定经济实力的购房者青睐于此片区，因此，很多开发商都看好该片区市场。自03年以来，在山东甚乃在中国都非常实力的开发商就开始在该区域投资开发，比如：鲁商置业与2005年开发的银座花园、黄金地产于2007年在浆水泉路开发的黄金99、香港南益地产于2007年在经十路与浆水泉路交汇处东南角开发的名士豪庭、正大建业于2006年在浆水泉路开发的正大城市花园、百替集团于2005年在转山西路开发的济南“景观示范楼盘”荷兰庄园。以及济南军安工程有限公司在经济学院南邻开发的军安和平山庄及学府蓝山。此外，该片区还有一些村改房项目和集资（团购）项目。比如：片区内的荆山小区、舜兴家园、东淼家园、庆馨家园、仁合小区、中井新村为村改项目。地矿家园、经济学院教工宿舍、山师大小区、龙景苑北区/南区为单位集资房。本片区现在已形成了大盘、名盘领头，中高档楼盘为主，村改房、集资房相补充的多元化格局。然，总体而言，本片区在济南市属于较为高端项目，增量房均价多在6500元/平米，存量房均价也多在6000元/平米，即便是村改放售价也在4500元/平米以上。一者是片区环境好，交通便利。再者是片区距奥体中心很近，在一定程度上会受到“运动竞经济”的辐射影响。另外，市政府等行政单位的东迁，势必会带动其周边经济的快速发展，使本片区的经济价值有所提升，为本片区的发展带来契机。而此也似乎成了本片区在售楼盘炒作销售的嚎头。三、区域特征该片区的几大已售或正售的楼盘均为济南的著名楼盘，如已进入尾盘的银座花园、荷兰庄园、名士豪庭、正大城市花园、黄金99等。如上项目在济南属于高端项目，其针对的人群亦为济南或市外的高端人士（主要从其经济实力方面来衡量）。这部分人群之所以从该片区购房入住，很重要的一点是看好该区域的优美的环境。该类人群注重的是生活的质量，生活的环境（包括自然环境和人文环境）以及生活的舒适度，属于享受型客户。四、区域购房者特征分析1、年龄角度从该区域购房者，年龄多在35岁以上，属于事业有成的成功人士。他们多为60后或是70后，在经过一番打拼后，已有了人生的成功的一面和辉煌的事业。他们开始追求享受型居住环境，开始关注健康，开始追求生活的档次或品味。他们阅历丰富，思维成熟。