晋江市城市规划管理技术规定new.doc

晋江市建设用地规划管理暂行规定为加强城市建设用地规划管理，保证城市规划的顺利实施，根据中华人民共和国城乡规划法、村庄和集镇规划建设管理条例等有关法律、法规，结合晋江实际，制定本规定。一、用地适建范围建设用地性质的确定必须符合经批准的城市总体规划、详细规划，在符合土地使用相容性原则下，允许对土地使用性质作适当调整。土地使用相容性按附表（一）规定执行。二、建筑容量控制（一）规划区内的建设项目，其建筑容量应按已经批准的详细规划或城市设计确定的指标执行。尚未经批准的详细规划的片区，其建筑容量应按附表（二）规定的指标执行。工业、仓库项目按照附表（三）规定的指标执行，教育用地按照福建省教育用地控制指标（试行）执行，旧城改造项目按照旧城改造区域规划执行。（二）用地内原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，原则上不得在原有建筑用地范围内进行扩建、加层。用地内原有建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原有空间布局有不良影响的，亦不得建设。（三）建筑底层架空（不得封闭），作为公共活动场所或停车位的，可不计入容积率。1、地下室建筑面积不计容积率,若作为商业开发用途，地下室商业建筑面积应在经济技术指标中单独列出来，但仍不计入容积率。2、依坡地建造的半地下室（层高220米），有一侧至两侧露出室外地平面（或能够自然采光、通风），除作为设备用房不计容积率，其余按建筑面积的一半计入容积率。层高小于220m的半地下室，可不计算容积率。3、利用地势高差，形成人工地坪，其标高不超过最高规划道路标高1米，并与规划道路有便捷联系，进行场地绿化，便于居民活动的，人工地坪以下部分建筑认定为地下建筑，建筑面积不计入容积率，屋顶绿化面积计入绿地率。三、公共（服务）设施配置（一）根据城市规划的要求，成片综合开发项目和居住建设项目应按以下标准配套建设公共（服务）设施，包括七类：（1）教育设施；（2）医疗卫生设施；（3）文化设施；（4）体育设施；（5）社会福利与保障设施；（6）行政管理与社区服务设施；（7）市政公用设施。具体标准按附表（四）执行。（二）有关公共建筑、居住区停车泊位设置标准按照泉规2007255号文泉州市城乡规划局关于加强新建民用建筑停车泊位设置管理的通知标准进行配置，详见附表（五）。四、建筑间距控制各类建筑间距除必须满足日照要求，符合消防、抗震、卫生、防疫、环保、工程管线、建筑安全保护和强制性条文等方面要求外，同时应符合日照条件分析技术要求或符合下列条款规定。（一）建筑高度24米以下（含24米）居住建筑之间的间距控制应符合下列规定：1、平行布置（两建筑夹角小于30度，下同）时的间距：（1）朝向为南北向的（指正南北向和南偏东、西小于30度，下同），两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的1.2倍。（2）朝向为东西向的（指正东西向和东、西偏南小于或等于30度，下同）两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于较高建筑的建筑高度0.9倍。（3）朝向既非南北向也非东西向（指南偏东、西在30度至60度之间，下同）的，两建筑物外墙面之间最窄处的间距不小于南侧建筑高度的1.0倍。2、垂直布置时（两建筑夹角为60度至90度，下同），两建筑物相对两侧外墙面最窄处的间距不小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.8倍。3、既非平行也非垂直布置时（两建筑夹角为30度至60度，下同），两建筑物相对两侧外墙面间最窄处的间距不小于南侧或东西侧较高建筑高度的0.9倍。4、按上述三种布置方式控制时，若建筑间距小于12米的，则以12米作为控制间距。5、山墙间距应不小于8米，山墙上开启除楼梯间窗洞之外的窗洞，则山墙间距应不少于10米。（二）建筑高度24米至100米（含100米）的居住建筑之间的间距应符合下列规定：1、平行布置时的间距：（1）南北向布置时，南侧建筑连续展开面宽小于等于60米时，间距不小于南侧建筑高度的0.6倍；南侧建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加1.5米。南侧建筑连续展开面宽大于60米时，间距不小于南侧建筑高度的0.75倍。以上间距不得小于28米。（2）东西向布置时，间距按南北向布置时的间距的0.8倍计算；既非南北又非东西向布置时，间距按南北向布置时的间距的0.9倍计算。以上间距不得小于24米。2、垂直布置时，建筑高度不大于60米，间距不小于18米；建筑高度大于60米，间距不小于22米。按上述间距控制时，建筑山墙的连续长度不应大于16米，若大于16米，其间距按平行布置时的间距控制。3、高度小于等于60米的居住建筑的山墙间距不小于13米；高度大于60米的居住建筑的山墙间距不小于16米。（三）北侧建筑高度24米以上居住建筑与南侧建筑高度24米以下居住建筑的间距，按南侧建筑高度控制，且最小值为15米。（四）商业、办公等公共建筑间距按各专业规范的要求控制。工业、仓储、市政设施建筑之间的间距，按其工艺及消防要求控制。（五）非居住建筑位于居住建筑南侧或东、西侧时，其间距按本条第（一）、（二）的规定控制。五、建筑退让（一）详细规划、专项规划、城市设计已经批准的地区，建筑退让按已批规划执行。（二）沿建设用地边界线（或称用地红线）和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路保护区范围的建筑物，其建筑控制线或建筑红线退让距离除必须符合消防、防汛、水源保护、交通安全、景观、环保、电力等方面的要求外，同时应符合附表（六）的要求。（三）建筑物的地下部分退让用地红线最小退距不得小于3米,退让道路红线应按地面建筑临城市道路要求退让，同时不得影响道路结构与管道。有特定要求的地区除外。（四）各类建筑除应在其建设用地范围内满足消防、防爆、环境保护、抗震以及特殊退让用地红线要求外，规划经批准的，按批准规划执行；无批准规划的，建筑物退让道路红线的距离按附表（七）的执行。（五）城市快速路、主干路交叉口周边应留出足够的开敞空间，合理组织和渠化交通。交叉口四周的建筑控制线应退让交叉口用地控制线5米以上。（六）道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离应按转角处道路红线切点连线的垂直距离L（见右图）进行退让控制，并按附表（八）执行。六、建筑高度及建筑面积控制（一）建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防、文物保护等方面的要求。在有净空高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建的建（构）筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。（二）住宅建筑层高不宜小于2.8米，不应大于3.2米；首层和顶层层高可适当提高，但不应大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、会所多功能设施于一体）层高不应大于3.6米；户内贮藏室（含衣帽间）层高不应小于2.2米。住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间在设计时不受上述层高的限制。（三）户内贮藏室（含衣帽间）面积不应大于套型建筑面积的5；阳台和入户花园的水平投影面积总和不应大于套型建筑面积的15；跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于本楼层建筑面积的30%。七、建筑与城市环境控制（一）各类建设工程在编制设计方案时，应绘制周边相邻地段的现状地物地貌，研究与相邻空间环境、城市基础设施的协调，建筑立面及色彩应进行多方案比较。（二）居住、文教体卫建筑宜设置公共开放空间，同时，居住建筑景观须符合以下要求：1、连续展开长度不宜大于80米。2、同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩宜协调统一，并在此基础上，体现单幢住宅建筑的标识性。（三）城市干道两侧建筑景观须符合以下要求：1、沿街立面和空间造型设计应符合详细规划或城市设计确定的原则，并与城市夜景景观设计同步考虑；未制定详细规划或城市设计的，沿街建筑的建筑红线在符合有关退让规定的前提下，应形成整洁有序的城市界面和富于变化的街道景观，并进行多方案比较。2、沿城市主干路、临水及临公共绿地界面的阳台宜进行封闭设计。3、沿街建筑立面上确需设置烟囱、空调室外机等设施时，应进行隐蔽或美化。（四）建设工程项目需修建围墙的，应符合下列规定：1、大、中型公共建筑等对社会公众开放的项目，其临街面一般不宜修建围墙，宜以花台、绿化带等建筑小品作为用地边界的隔离带或隔离墙。确需修建围墙的，其型式应为透空型围墙。2、其他建设项目修建围墙，原则上应为透空型围墙。确需建封闭式围墙的，其饰面、外观应进行美化处理。3、围墙退让用地红线不应小于0.5米，其基础不得超过用地红线范围。八、有关事项（一）本规定适用于全市建设用地、建设工程规划管理。（二）属于特别控制区内的建设项目、大型公共建筑、大型财政投资项目、大型房地产开发项目，其规划设计应进行方案竞标，或者提交3家以上设计方案进行多方案比较，并报市政府审定。特别控制区由市规划主管部门根据城市规划划定。（三）由于历史原因，确实无法按照本规定要求配套应有设施的，应收取易地建设基础设施配套费；而在规范之外另行提供公共配套设施、公建绿地开放空间、配建公共停车位的，可在基础设施配套费方面给予适当优惠或返还，具体细则由市规划主管部门另行制定上报市政府审批。（四）本规定实施前已经批准的修建性详细规划和已经取得用地规划许可证的建设项目仍按原批准的规划执行。（五）本规定由市规划建设与房产管理局负责解释。（六）本规定自发布之日起三十日后施行。原来规定与本规定不一致的，以本规定为准。附表：1、各类建设用地适建范围表2、一般建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标3、工业、仓库项目建筑容量控制指标4、公共设施配置标准汇总表5、公共建筑、住宅停车场（库）设置指标规定6、建筑退让用地红线控制指标7、建筑物退让道路红线控制指标8、建筑后退城市道路交叉口控制指标附表1：各类建设用地适建范围表用地类别建设项目居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用T道路广场用地S市政公用设施U绿地G其他用地E一类R1二类R2三类R3办公C1商贸C2文化C3体育C4医疗C5教科C6文物C7其他C9一类M1二类M2三类M3研发及其他M9普通W1危险W2堆场W3物流W9铁路T1公路T2管道T3港口T4机场T5道路S1广场S2停车S3公共G1生产G2耕地E2林地E4村镇E6弃置地E7居住建筑低层住宅多层、小高层住宅中高层、高层住宅居住小区级公共服务设施教育幼托机构小学普通中学商服市场社区集中商业服务网点医疗门诊所社区卫生服务站文体青少年活动站、老年活动站社区健身活动场所市政公用变配电所公共厕所、清洁楼燃气站公共停车场库、公交场站行政社区用房物业管理、综合服务站绿化、环卫管理点、市场管理房居住区级以上公共服务设施办公行政办公建筑一般办公建筑、商办综合楼商业服务综合商场银行、证券交易所及保险公司一般旅馆、招待所及其附属设施旅游宾馆、度假村及其附属设施独立农贸市场、批发商场及附属仓库居住区级以上公共服务设施文体娱乐图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅广电中心、报社、出版社、通讯社体育场馆及训练基地、业余体校医疗综合、专科医院、急救中心、血库休养所、疗养所；（不含干休所）精神病院、传染医院、戒毒所教育科研高等院校、中等专业学校职业学校、技工学校、业余学校科研设计机构工业对环境基本无干扰、污染的工厂对环境有轻度干扰、污染的工厂对环境有严重干扰、污染的工厂仓储普通储运仓库危险品仓库露天堆场市政公用设施社会停车场库加油站、加气站汽车修理、保养场、机动车训练场客、货运公司站场施工维修设施及废品场污水、垃圾处理殡仪馆、火葬场、墓地其他市政公用设施注：为允许建设；为规划部门根据具体情况确定是否允许建设；为不允许建设。附表2： 一般建设区建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标用地面积类型 指标10003000300060006000120001200020000200005000050000100000100000200000FARDGFARDGFARDGFARDGFARDGFARDGFARDG住宅建筑3层以下1.442271.440301.338301.236321.1343446层2.040301.938321.836321.734341.632361.530381.3283879层2.636332.535332.434342.332362.230382.028381.826381018层3.033342.832352.730382.528382.427382.3253819层以上3.430353.228372.927382.726382.525382.42540办公建筑24M以下2.633302.435302.233322.03034 24M50M3.335303.133322.8303450M以上4.535304.230324.03034旅馆建筑24M以下 2.035301.833321.730351.6264024M50M3.335303.030322.828352.5264050M以上4.535304.230324.028353.82540商业建筑24M以下2.842282.740282.640282.538302.4363024M50M3.540283.338303.236302.83430民用综合建筑24M以下2.636302.535302.433352.330362.2283724M50M2.834302.632352.530362.4273850M以上3.332333.230363.028372.82540注：1、5万平方米以上地块一般应编制修建性详细规划或城市设计。1000-3000平方米地块无控制指标的项目，为限制建设项目。2、住宅与公共建筑混合开发，原则上应按使用性质进行用地分割，按上表分别控制；无法实行用地分开的，按住宅建筑指标控制。3、建筑密度、容积率、绿地率等规划技术指标按实际用地面积计算。FAR：容积率；D（%）：建筑密度；G（%）：绿地率。其中，容积率、建筑密度为上限，绿地率为下限。附表3： 工业 仓库项目建筑容量控制指标工业、仓库项目用地规划控制指标按闽国土资综2008199号文及晋政文2007159号文执行，具体指标如下：（一）一类劳动密集型轻工项目（纺织、食品制造、纸制品、印刷、家具制造、伞业等）：1.5容积率2.2，建筑密度：40%，绿地率20%；（二）二类劳动密集型轻工项目（服装、鞋业、玩具文具业等）：1.8容积率2.7，建筑密度：40%，绿地率20%；（三）资金和技术密集型轻工项目（电子、生物制药、IT产业、精细化工、新材料等）：2.0容积率2.7，建筑密度35%，绿地率20%；（四）资源消耗型（石材、陶瓷、皮革、漂染等）及重工业（机械制造等）：1.0容积率1.5，建筑密度：50%，绿地率20%；（五）标准厂房项目：2.0容积率2.7，建筑密度：40%，绿地率20%；（六）工业建筑必须进行屋面绿化，鼓励建筑底层架空停车和垂直绿化，同时鼓励建设地下室或半地下室作为停车库或小仓储，容积率指标核算时可不计底层架空停车面积。（七）工业项目用地范围内民用建筑提倡结合地下人防工程建设地下停车库。注：1、已编制详细规划的工业园区、物流园区，其容积率指标按规划执行，但同时应符合闽国土资综200899号文要求。2、航空限高区域，工业仓储地块容积率应根据限高要求确定。3、工业仓储项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的7%。4、严禁在工业仓储项目用地范围内建造成套住宅、酒楼、宾馆和培训中心等非生产性配套设施。5、建筑密度、容积率、绿地率等规划技术指标按实际用地面积计算。附件4：公共设施配置标准汇总表 类别序号项目名称一般规模（m2/处）服务规模（万人）配置规定备注建筑面积用地面积教育设施1小学12班35004000650078000.51用地面积1417 m2/座，建筑面积6.57.5 m2/座。小学宜设12班、24班、30班或36班，每班45座。小学应按其服务范围均衡布置，服务半径不宜大于500m。在不足1.5万人的独立地区宜设置18班小学。小学的设置应避免学生上学穿越城市干道和铁路，不宜与商场、市场、公共娱乐场所及医院太平间等场所毗邻。小学的运动场与邻近住宅宜保留一定的间隔。学校运动场地应设200m标准环形跑道（其中含不小于60m的直跑道），风雨操场1座，至少设23个篮球场，2个排球场（兼羽毛球场），以及100200 m2器械场地。18班学校可适当减少球场数。18班和24班学校用地应保证至少有一个边长不小于55m，30班和36班学校用地应保证至少有一个边长不小于65m。18班53006100113001370011.524班7000810015000183001.5230班880010100189002300022.536班105001220022600275002.532幼儿园6班16002000180021000.50.7用地面积1012 m2/座，建筑面积911 m2/座。幼（托）儿园宜设6班、9班、12班或18班。每班30座。幼（托）儿园应按其服务范围均衡分布，服务半径宜为100300m。幼（托）儿园应独立占地，有独立院落和出入口。幼（托）儿园应有全园共享的游戏场地，室外游戏场地面积（平方米）=18020（N1），N为班数。同时应设置各班专用的室外游戏场地，场地应日照充足并采取分隔措施，场地面积不应小于60 m2。9班24003000270032000.7112班320039003600430011.518班48005800540065001.52医疗卫生设施3社区卫生服务站30600.10.3根据人口规模按每千人指标进行配建社区卫生服务站主要开展健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治、计划生育、信息资料管理和常见病诊疗等工作。宜与其它非独立占地的社区服务设施组合设置。1352250.30.53006000.517501文化娱乐设施4居住小区文化室30600.10.3根据人口规模按每千人指标进行配建宜配置文化康乐、图书阅览、科普宣传、老年人活动、青少年活动及儿童活动等活动设施。1352250.30.53006000.517501体育设施5社区体育活动场地20015001500300030006000 0.50.5112居住小区级体育活动场地的人均面积不应低于0.3 m2。社区体育活动场地宜结合住宅区绿地或社区文化娱乐中心，设置户外健身场地（包括室外器械场地、慢跑道等）、篮球场、网球场、羽毛球场、儿童活动场所等设施，条件许可还宜设置游泳池、排球场等。行政与社区用房6社区居委会办公用房12012社区居委会负责社区管理，其办公用房宜与其它非独立占地的社区公共设施组合设置。按每千人3050 m2，最少不低于120 m2/处设置。7社区物业管理用房50建筑面积十万平方米以下按不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于50 m2；面积超过十万平方米的，超过部门按照千分之二配置。宜与社区居委会及其它非独立占地的社区公共设施组合设置。8社区警务室205012宜与社区居委会及其它非独立占地的社区公共设施组合设置。市政公用设施9公共厕所6080608012独立式公共厕所（市、镇环卫部门承建）与周围建筑物的距离应不小于5m，周围宜设绿化带。附属式公共厕所（开发商承建）要求有方便的对外出入口。注：市政公用设施除表六中所列项目以外，其它道路交通设施、给水设施、排水设施、电力设施、通信设施、广电设施、燃气设施、消防设施和环卫设施等应符合有关规定。附件5： 公共建筑 住宅停车场（库）设置指标规定建筑类型计算单位标准车位数 (小型汽车)标准车位数 (自行车)备 注旅馆一类每套客房0.31星级宾馆二类同上0.21一般旅馆餐饮、娱乐车位/100建筑面积1.53.6办公楼一类车位/100建筑面积0.84机关、主要外贸、金融合资企业办公楼二类同上0.52.0普通办公楼商 店车位/100建筑面积0.57.5体育馆一类车位/百座430体育场15000座，体育馆4000座二类同上2.520体育场15000座，体育馆4000座影剧院一类车位/百座4.040省市级影（剧）院二类同上2.550一般影（剧）院展 览 馆车位/100建筑面积0.55.0医 院车位/100建筑面积0.55游览场所一类市区车位/100用地面积0.08-10.5古典园林风景名胜区郊区同上0.12-10.2二类同上0.050.2一般城市公园火 车 站车位/高峰日千旅客2.04.0码 头车位/高峰日百旅客2.02.0住宅高级商住车位/户1.01.51建筑面积140以上（含140）户型宜取上限一般住宅车位/户1.02建筑面积90以上（含90），140以下户型0.330.752建筑面积90以下，80以上（含80）户型取上限，建筑40以下取下限市场批发交易市场车位/100建筑面积0.52农贸市场车位/100建筑面积0.38博物馆、图书馆车位/100建筑面积0.25工业厂房车位/100建筑面积0.20.35学校小学、中学车位/100名学生0.575大中专院校、成人教育车位/100名学生0.780注：停车场的用地面积，小型汽车按每车位25计算，自行车按每车位1.2计算。停车库的建筑面积，小型汽车按每车位35计算，摩托车面积按1/3小车位计算，自行车按每车位1.8计算。附件6： 建筑退让用地红线控制指标建筑类型建筑长边建筑短边旧城区其他建设区多、低层建筑0.4H,且4米0.5H,且6米3.0米中高层住宅建筑、高层建筑0.2H,且13米0.25H,且15米6.5米注：.多、低层建筑短边大于20米时，按长边标准退让。 2.中高层住宅建筑及高层建筑短边大于36米时，按长边标准退让。 3.高层建筑裙房可按多、低层建筑标退让。附件7： 建筑物退让道路红线控制指标 道路宽度B(米) 退让距离L(米)建筑类型B3030B40B40低、多层建筑2510中高层住宅建筑51015高层建筑101520 注：高层建筑的裙房可按多层建筑退让道路红线。附件8：建筑后退城市道路交叉口控制指标 交叉口形式 退线距离L（米）建筑高度B1xB1B1xB2B1xB3B2xB3B3xB3H10米10853210米H24米151085324米H60米20151085H60米252015108注：B1为红线宽度40米及40米以上道路，B2为红线宽度30至40（不含40）米道路，B3为红线宽度小于30米道路。