物业管理师考试管理实务测试题及答案.doc

蒈羅袄莈莄羄羆膁蚂羃 2011年物业管理师考试管理实务试题及答案1、在物业管理方案的基本内容中，实质性内容有（ABCDEFGH）。A.管理制度的制定B.档案的建立和管理C.人员培训与管理D.早期介入及前期物管服务内容E.常规性物业管理服务综述F.管理指标G.物资装备H.工作计划2、招标项目整体设想与构思的要点有（ABCDE）。A.项目简介B.客户服务需求分析C.项目可行性研究与定位D.物管服务的重点及难点E.物业管理服务模式3、物业管理的服务模式包括（ABC）。A.物业的功能定位B.客户定位C.服务需求定位D.制度定位4、物业管理方式方式与运作程序一般由（ABC）组成。A.组织架构设置B.流程与支持系统的设计C.管理机制的确定D.人员的设置5、管理机制的一般由（ABC）组成。A.目标管理责任制B.激励机制C.监督机制D.总结机制6、物业管理制度主要由（AB）制度组成。A.公众B.内部C.员工管理D.岗位职责7、投标报价应注意的策略有（ACD）。A.确定项目运作盈亏平衡点和利润空间、预测标底和竞争对手报价范围B.测算自己的让价幅度C.密切关注，正确分析竞争对手报价D.补充一些优惠条件作为报价的附加8、投标报价的技巧有（AB）。A.多方案报价B.保本报价C.包干制报价D.酬金制报价9、制定物业管理方案的一般程序有（ABCDEFGHI）。A.组织人员参加方案制定B.对项目进行分析、收集信息资料C.进行招标文件编写内容的分工D.确定组织架构和人员配置E.测算物管成本F.制订详细操作方案G.测算服务费用H.对方案进行审核、校对、调整I.排版、印刷、装帧10、物业管理方案的基本内容有（ABCDEFGHIJ）。A.项目整体设想与构思B.管理方式与运作程序C.组织架构与人员配置D.管理制度的制定E.档案的建立与管理F.早期介入及前期服务内容G.常规物管服务综述H.费用测算与成本控制I.管理指标与管理措施J.物资装备与工作计划11、在物业管理方案的基本内容中，关键性的内容有（ABCD）。A.项目整体设想与构思B.组织架构与人员配置C.费用测算与成本控制D.管理方式、运作程序及管理措施12、投标风险主要来源于（ACD）方面。A.招标人和招标物业B.政府政策变动C.投标人D.竞争对手13、投标组织策划的主要任务是（ABCDEF）。A.项目分析评估B.标书编制C.投标策略的制定D.参与现场踏勘E.开标、评标、现场答辩F.答疑评判14、现场踏勘的具体内容包括（ABCD）。A.了解建筑及安装施工的进度B.主要业主的情况C.物业管理的相关政策法规D.物业地气候条件、经济、人文环境、消费需求和市场情况15、投标文件编写的基本要求有（ABCDF）。A.使用统一计量单位B.使用统一货币C.使用统一行业标准规范D.使用准确表达方式E.行文格式要正确F.确保资料的真实性16、编写投标文件时，应注意的问题有（ABCDEFG）。A.填写无遗漏、无空缺、无修改B.填写方式规范C.不得改变标书格式D.计算数字准确无误E.报价合理F.包装整洁美观G.投标文件的保密17、采取邀请招标方式招标的，应向（D）个以上物业管理企业发出投标邀请书。A.10B.6C.5D.318、资格预审合格的投标人过多时，可以从中选择不少于（C）家资格预审合格的投标申请人。A.10B.6C.5D.319、招标人应当在投标有效期截止时限（C）日之前确定中标人。A.10B.20C.30D.6020、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（C）日之内订立书面合同。A.10B.20C.30D.6021、投标项目评估的主要内容有（ABCDEFGH）。A.投标物业的基本情况B.招标物业项目定位C.业主需求D.建设单位、物业产权人、使用人的基本情况E.招标条件和招标过程F.投标风险G.竞争对手H.企业自身条件的分析22、物业管理项目承接的方式有（ABD）。A.全方位型管理方式B.顾问型管理方式C.项目型管理方式D.合资合作型管理方式23、物业管理招标主体的条件为（ABC）。A.业主委员会招标，须经业主大会授权B.建设单位招标，必须符合法律法规的规定C.基础设施或公用事业招标，招标人须经产权部门授权D.民营项目招标，须具备相应产权24、自行组织招标活动，招标人应具备的条件有（ABD）。A.拥有相应的技术、经济、管理人员B.具有编制招标文件的能力C.具有招标资质D.具有开标、评标及定标能力25、必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目有（A）。A.新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目B.新开发的非住宅项目C.政府部门指定，必须招投标的项目26、招标公告应载明的事项有（BCD）。A.投标人的条件B.招标人的名称和地址C.招标项目基本情况D.获取招标文件的办法27、物业管理招投标的特点有（ABC）。A.综合性的特点B.差异性的特点C.行业特殊性的特点D.复杂性的特点28、物业管理损毁标的方式有（AB）。A.公开招标B.邀请招标C.内定招标D.限制招标29、按阶段分，物业管理招标可分为（ABC）。A.早期介入招标B.前期物业管理招标C.常规物业管理招标D.专项物业管理招标30、早期介入和前期物业管理阶段，物业管理招标的内容有（ABCDEFGHI）。A.对规划设计提供建议B.对设施设备及建筑材料选用提供意见C.根据物管需要，对建筑设计、施工提供意见并进行现场监督D.提出其他管理建议E.设计物业管理模式，制定员工培训计划F.参与竣工验收，提出相应意见G.对经营性物业进行策划，制定租赁策略、宣传方案H.移交接管，对业主入住、装修实施管理服务I.建立服务网络，制定物管方案31、常规性物业管理招标的内容有（ABCDEFG）。A.机构与日常运作机制的建立B.房屋及共用设施设备的管理C.环境与公共秩序管理D.客户管理、服务和便民措施E.精神文明建设F.物业的租赁经营G.财务管理32、物业管理的招投标主体一般有（ABD）。A.物业建设单位B.业主大会C.业主委员会D.物业产权单位33、按物业类型不同，物业管理招标可分为（AB）。A.住宅项目招标B.非住宅项目招标C.特殊物业招标D.其他物业招标34、按服务内容不同，物业管理招标可分为（ABC）。A.整体物业管理项目招标B.单项服务项目招标C.分阶段项目招标D.写字楼招标35、按招标主体不同，物业管理招标可分为（ABD）。A.建设单位为主的招标B.业主大会为主的招标C.业主委员会为主的招标D.物业产权人为主的招标36、按服务方式不同，物业管理招标可以分为（ABCD）。A.全权管理招标B.部分管理招标C.方案策划招标D.项目顾问招标1、直线制组织形式适用于（BC）。A.大型企业B.小型企业初期管理C.规模不大和不复杂的企业D.综合性强的企业2、直线职能制组织形式适用于（ABCD）。A.专业性管理职能较强的企业B.适应涉及面广、技术复杂、服务多样化企业C.大型企业D.管理综合性较强的企业3、事业部制组织形式适用于（BCD）。A.综合性强的企业B.大型企业C.产品种类复杂的企业D.产品差别很大的企业4、一般情况下，物业管理企业的机构设置主要包括（ABCDEFGHIJ）。A.总经理室B.人力资源部C.行政管理部D.财务部E.品质管理部F.市场拓展部G.经营管理部H.工程管理部I.安全管理部J.环境管理部5、物业管理企业注册后应办理（A）。A.物业管理企业资质证书B.税务登记证C.组织机构代码证6、申报资质时，需提供的资料有（ABCD）。A.营业执照B.企业章程C.验资证明D.企业法定代表人身份证明E.管理和技术人员的职称证书、职业资格证书和劳动合同7、物业管理的组织形式有（ABCD）。A.直线制B.直线职能制C.事业部制D.矩阵制8、物业管理企业组织机构设置的影响因素有（ABCD）。A.企业战略因素B.外部环境因素C.技术因素D.组织规模及所处阶段9、物业管理企业组织机构设置的要求有（ABCD）。A.按规模、任务设置B.统一领导、分层管理C.分工协作D.精干、高效、灵活10、物业管理服务的种类有（ABCDE）。A.常规性的公共服务B.延伸性的专项服务C.随机性的特约服务D.委托性的代办服务E.创收性的经营服务11、物业管理企业按经济成分划分，可分为（ABCDE）。A.全民所有制企业B.集体所有制企业C.民营企业D.外资企业E.其他企业12、物业管理企业按股东出资形式来划分，可分为（ABC）。A.有限责任公司B.股份有限公司C.股份合作型企业D.独资公司13、物业管理企业常见的模式有（ACD）。A.房地产建设单位的附属子公司或部门B.民营物业公司C.独立的物业管理企业D.物业管理集团公司14、物业管理企业的设立程序分为，工商注册和（C）两个阶段。A.企业税务登记B.企业代码登记C.资质审批D.核验注册资金15、物业管理企业的特征是（BCD）。A.以盈利为目的B.是独立的企业法人C.属于服务性企业D.具有一定的公共管理性质的职能16、物业管理企业是指依法成立，具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据（C）从事物业管理活动的经济实体。A.政府政策法规B.业主大会决定决议C.物业服务合同D.业主公约17、物业管理企业的主要职能是（B）。A.无偿的B.有偿的C.经营性的D.创收性的18、物业管理企业的主要职能是（BD）。A.争取盈利B.确保物业正常使用C.维护小区安全D.为业主和物业使用人创造一个舒适、方便安全的工作和居住环境19、物业管理企业的产品是（A）。A.服务B.劳务C.实物D.理念2011年物业管理师综合能力考试试题及答案一、单项选择题 1.在风险的种类中，（A）风险是指风险的起源与影响方面都不与特定的人有关，至少 是个人所不能阻止的风险，并且是在全社会范围普遍存在的风险。 A.基本 B.特定 C.纯粹 D.投机 2.财产损失保险是以（D）为保险标的的保险。 A.人的生命和身体 B.人的身体和物质财产 C.财产及有关利益 D.物质财产及有关利益 3.按（B）划分，财产保险分为财产损失保险、信用保证保险、责任保险。 A.保险标的的内容 B.保险保障的范围不同 C.保险标的的性质 D.保险价值的确定方式 4.某业主向甲公司投保50万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元，则甲乙两公司分担的赔偿额分别为（B）万元。 A.18、27.27 B.27.27、32.73 C.24、32.73 D.32.73、27.27 二、多项选择题 1.建筑从根本上看是由三个基本要素构成，即（ADE），简称“建筑三要素”。 A.建筑功能 B.建筑经济技术条件 C.建筑规模 D.建筑形象 E.建筑物质技术条件 2.一套房屋施工图样往往有很多张，识图时需掌握看图的基本方法，一般可按（ABD）方式进行。 A.从前往后顺序看 B.专业图样对着看 C.从细到粗区别看 D.从大到小连着看 E.从主到次挨着看 3.近年来，我国给水用塑料管的开发工作取得了很大进展，如开发了兼有钢管和塑料管优点的钢塑复合管及以铝合金为骨架的铝塑复合管，它们具有（ABCE）等优点。 A.耐压强度高 B.可曲挠 C.水流阻力小 D.耐腐蚀 E.耐热性能好 4.常用的电光源按其发光原理可分为两大类，即热辐射光源和气体放电光源，其下列属于热辐射光源的有（AE）。 某小区采用智能化管理，建筑设备自动化系统、火灾自动报警与联动控制系统、安全防范自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统等一应俱全。问题建筑设备自动化系统的基本功能主要包括哪些?答案：建筑设备自动化系统的基本功能主要为：动态监视并控制各种机电设备的起停；自动检测各种设备的运动参数；根据外界条件及负载变化自动调节各种设备使其工作于最佳状态，并达到节能目的；检测并及时处理各种意外、突发事件，实现对建筑物内各种机电设备统一管弹、协调控制。一、单项选择题 1.动作于引燃阶段后期的“早中期发现”探测器为(B)火灾探测器。 A.感烟 B.感温 C.气体 D.感光 2.智能楼宇中生活给水系统采用恒压(或变压)供水形式时，其特点不包括(C)。 A.供需水量相匹配 B.节约能源 C.蓄水设备完善 D.节省设备和建筑面积 A.负担空调负荷所用介质 B.空气处理设备的集中程度 C.被处理空气来源 D.处理空气的方式二、多项选择题 1.在统计调查的分类中，按搜集资料方式不同可分为(.ADE)。 A.直接调查 B.典型调查 C.统计报表 D.询问式调查 E.凭证式调查 2.风险管理方法中的控制法是指避免、消除风险或减少风险发生频率及控制风险损失扩大的一种风险管理方法，主要包括（ACE）。 A.避免 B.自留或承担 C.抑制 D.转移 E.预防 3.保险作用是保险职能在具体工作中的表现，主要表现在宏观经济和微观经济两方面。其保险的宏观作用主要为（ABC）。 A.有利于科学技术的推广应用 B.有利于国民经济持续稳定的发展. C.有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡 D.有助于企业及时恢复经营、稳定收入 E.有利于企业加强经济核算 4.从社会化发生的领域来看，可以把社会化的内容分为（BDE ） A.观念社会化 B.政治社会化 C.确立生活目标 D.道德社会化 E.两性角色社会化 5.下列选项中属于居住小区社区文化内容的是(ABCE)。 A.环境文化 B.行为文化 C.制度文化 D.生活文化 E.精神文化某物业服务企业针对业主和使用人对企业物业服务相关费用开支的情况出现不太满意的情况，率先推出物业服务承诺制度和财务公开制度，深受业主的信任和支持。该企业同时还主动提出实行酬金制的物业服务收费办法，不仅有利于企业强化成本控制，也可更进一步取信于、业主和使用人。这体现出创新管理在物业管理中应甩的益处。. 问题 在具体的实践过程中，物业管理的创新主要体现在哪些方面?该物业服务企业的创新管理具体体现在哪一方面?参考答案：在具体的实践过程中，物业管理创新，主要体现在物业管理的理念创新、手段创新、模式创新、制度创新和相关管理技术的创新等方面。该物业服务企业的创新管理具体体现了物业管理的制度创新。一、单项选择题1.物业服务企业应该有充分的（B），积极协助政府主管部门做好相关的工作。A.沟通政策B.社会责任感C.自身义务感D.公共关系意识2.在现代行政管理的含义中，(B)的行政管理是指国家政治目标的执行，包括立法、行政、司法等社会组织领域内特定组织的指挥活动及其机关内部的总务、后勤工作等。A.最广义B.广义C.狭义D.最狭义3.下列选项中不属于市场结构秩序的是（D）。A.产业政策秩序B.制止结构性垄断状态秩序C.企业集团秩序D.反不正当竞争秩序4.工商行政管理机关行政行为的具体效力中，(B)是指行政行为一旦有效成立和生效，非依法规定而不得随意变动其内容。A.约束力B.确定力C.执行力D.强制力5.根据法律的外部形式和结构等方面的特点，可以把法进行一般分类，按照(A)，国内法又分为根本法和普通法。A.法所规定的内容和效力的强弱B.法所调整的是国内关系还是国际关系C.法的效力范围D.法的创制方式或表现形式的不同二、多项选择题6.用于干燥环境中的混凝土工程，不宜选用的水泥有（AD）。A.火山灰水泥B.矿渣水泥C.复合水泥D.粉煤灰水泥E.普通水泥7.建筑立面图的图示内容包括(BDE)。A.墙体的定位轴线、编号B.图名、图例C.内外墙的尺寸及标高D.外墙面装修材料、构造做法及施工要求等E.建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高8.建筑内部给水系统由（ACDE）、给水附件等组成。A.引入管B.清通设备C.用水设备D.水表E.配水装置9.供电系统的主要指标包括（ABD）。A.电压指标B.频率指标C.电流指标D.可靠性指标E.功率指标10.建筑设备自动化系统运行管理包括（ABC）。A.定时对系统相关数据进行备份B.严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏C.新增被控制设备要注意继电器触点容量D.每天巡查系统运行情况一次，发现异常立即处理，并记录在当值日志上E.网络控件器、控制计算机故障应于4小时内修复某物业服务企业制订的房屋设备设施的日常养护管理的部分规程如下：(1)对给水管道半年进行一次定期检查维护。(2)生活水泵、消防水泵、排污泵每年进行一次全面养护。(3)对电梯设备按片专人分管，每季度加油、保养和检查。(4)维修工每年应对中央空调系统所有阀门进行一次养护。(5)锅炉保养结束应将锅炉的水垢和烟灰清理干净。(6)建立房屋附属设备设施维修管理制度。问题房屋附属设备设施维修管理制度一般包括哪些具体制度?参考答案房屋附属设备设施维修管理制度一般包括：巡检制、分工责任制、季度和年度安全检查制、维修报告制度、维修工程的审批制度。一、单项选择题1.若某种商品的需求为（A）弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动。A.富有B.单一C.缺乏D.完全2.能加强在某个领域中的市场地位，易于管理，成本低，投资少的目标市场选择策略为(C)。A.无差异目标市场营销策略B.差异目标市场营销策略C.集中目标市场营销策略D.分散目标市场营销策略3.在市场调查的各种方法中，(D)的优点在于被调查者的一切动作均很自然，所收集的资料准确性较高。A.询问法B.实验法C.抽样法D.观察法4.企业经营战略的类型中，按照（A）分类，经营战略包括进攻型战略、防御型战略和撤退型战略。A.企业在行业中经营的态势B.企业竞争的优势C.企业在行业中的地位D.企业的经营功能5.马斯洛需要层次理论将人的动机由低到高分为五层，其中第三层次的是(C)。A.安全需要B.生理需要C.社交的需要D.尊重的需要6.中水原水类型中，(B )的特点是有机物和悬浮物浓度相对较低。A.冷却水B.沐浴、盥洗和洗衣排水C.厨房排水D.厕所排水7.具有省电、耐振、寿命长、发光强等优点的照明灯具是（C）。A.白炽灯B.荧光灯C.荧光高压水银灯D.高压钠灯8.发光效率高、使用寿命长、透雾性强，最适合交通照明的灯具为（A）。A.高压钠灯B.荧光高压水银灯C.卤钨灯D.白炽灯9.电压对白炽灯的光通量和寿命有很大影响，电压升高5%，它的使用寿命降低一半，电 压降低5%，光通量下降（D）。A.15%B.16%C.17%D.18%10.制冷系统的冷却水系统监控的主要内容不包括(B )。A.水流状态监测B.冷却水泵起停C.风机起停控制D.风机运行状态检测及过载报警二、多项选择题1.物业统计报表通常分为（ABE）调查用表等几大类。A.住房和城乡建设部B.物业行业协会.C.物业监督部D.物业服务企业E.物业企业内部2.损失发生前的风险管理目标包括（CE）。A.保持企业的服务能力B.履行社会责任C.降低损失成本D.生产能力的保持与利润计划的实现E.减轻和消除精神压力3.物业保险的原则主要包括（ABE）原则。A.最大诚信B.公平互利C.公开D.远因E.赔偿4.社会化的基本特征包括（ABDE）。A.社会强制性B.终身持续性C.客观被动性D.相互性E.主观能动性5.在社区分类中，根据社区的结构和特点，可以把社区分为（BDE）社区。A.流动性B.农村C.村舍式D.城市E.集镇综合分析题某小区，最近有业主向物业投诉：每天夜晚入睡的时候，他在家总能听到“嗒、嗒、嗒，的敲击声，非常影响他的休息，让物业企业给予解决。该物业服务企业的工作人员小王先到投诉业主的家里了解情况，实地观察现场的声音来源。虽然基本判明了声音的来源，但没有贸然到业主家中拜访，而是向相邻业主送达信件。信中非常委婉地表达了事件的情况，友善地提醒业主及其家人要合理安排夜间活动和工作。信件传达的第二天这种声音就消失了。问题简述公共关系的含义。说明公共关系的基本构成要素。答案：公共关系是社会组织通过信息传播的手段与公众建立良好关系的活动过程。其基本构成要素是公共关系的主体、客体及联系主体和客体的手段，公共关系的主体是社会组织，公共关系的客体是公众，公共关系的手段是信息传播。2011年物业管理师经营管理考试预测试题及答案一、单项选择题 1.物业管理成本按照( A )进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。 A.费用的经济内容(或性质) B.经济用途 C.与业务量的关系 D.计算依据的不同2.下列选项中，( B )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方 案均无法改变的成本。 A.边际 B.沉没 C.可免 D.附加价值3.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。下列属于其内容的是( C )。 A.加班费 B.工服洗涤费 C.交通费 D.福利费4.成本预算的编制方法中，( A )预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和 业务数量较为稳定的物业服务企业采用。 A.固定 B.弹性 C.滚动 D.概率5.成本控制的类型中，成本有了( B )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。 A.事先 B.事中 C.反馈性 D.防护性二、多项选择题 6.根据分析的主体不同，财务报告分析可分为(BD)分析两种。 A.全面 B.内部 C.专题 D.外部 E.趋势7.写字楼业务的特点主要有(BCD)。 A.所处区位好，但规模较小 B.多为现代化的高层建筑 C.功能齐全、配套设施完善 D.多由专业物业服务企业管理 E.保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键8.按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为(AE)层次。 A.策略与运行管理 B.整体运营管理 C.集中管理 D.分散管理 E.现场管理9.零售商业物业现场管理计划中，开办费的内容主要有(ABC)。 A.筹备期工资和奖金 B.小型工具购置费 C.办公设备购置费 D.公共能耗费 E.保险费10.不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有(ABD)。 A.要充分利用各种技术方法 B.要始终围绕项目开展工作 C.要先易后难、先小后大 D.要广泛利用社会资源和市场力量 E.要始终做到利益最大化一、单项选择题 1.房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有( A )。 A.广泛性 B.特殊性 C.多样性 D.复杂性2.不能进入市场流通的住房是（C）。 A.经济适用住房 B.政府用房 C.廉租房 D.市场价商品住宅3.制定物业管理计划的前提是（C）。 A.明确物业位置 B.进行房地产市场分析 C.明确业主目标 D.分析房地产供求状况4.房屋租赁关系是（A）。 A.经济契约关系 B.买卖关系 C.合作关系 D.代理关系 5.大型购物中心常采用的物业租金形式为( C )。 A.净租 B.固定租金 C.百分比租金 D.毛租6.下列情形中，房屋可以出租的是( A )。 A.未依法取得房屋租赁证的 B.已抵押，未经抵押权人同意的 C.权属有争议的 D.共有房屋未取得共有人同意的7.房屋租赁合同是（D）。 A.无偿合同 B.实践合同 C.物权合同 D.继续性合同8.企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是( D )。 A.提高生产技术 B.合理地控制成本 C.资源的合理利用 D.进行好客户关系管理9.公司支付离退休职工的退休金属于( A )。 A.劳动保险费 B.待业保险费 C.劳动保护费 D.公司经费10.物业管理成本按照（D）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。 A. 经济性质 B 与决策的关系 C. 与业务量的关系 D.经济用途二、多项选择题1.根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可以分( AD )分析。 A. 全面 B.趋势 C. 潜力 D.专题 E.现状2.写字楼物业管理的常规目标主要有（ABD）目标。 A. 经营 B.管理 C. 宏观 D.服务 E.微观3.消费者往往会通过主力店来判断整个零售商业物业的形象，主力店通常是（DE） A. 小型百货商场 B.连锁超市 C. 中型百货商场 D.连锁超级市场 E.大型百货商场4.企业经营策略的中心是（AB）。 A. 树立良好的品牌形象 B.以积极的心态参与市场竞争 C. 考虑长线战略联盟 D. 与开发商建立密切联系 E.与企业的战略发展计划相协调5.物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要考虑的因素有( ABCD )。 A.资金的投入 B.管理人员综合应用计算机的水平 C.管理的范围、深度和想要达到的管理效果 D.现有管理流程的规范化程度 E.物业管理的服务要求一、单项选择题 1.在我国现行土地制度下，政府的（）政策对房地产市场的发展与运行有决定性 影响。 A.金融 B.地价 C.税收 D.土地供应2.政府调控房地产市场的核心政策是（）政策。 A.房地产金融 B.房地产价格 C.房地产税收 D.土地供应3.一般来说，物业检查的频率取决于（）。 A.物业的新旧程度 B.业主对物业质量要求的程度 C.物业的装修和室内设备配置标准 D.所处地区的人口流动量4.出租私有房屋是一种（）行为。 A.物业资产经营 B.物业处置 C.物业管理 D.物业投资5.在租赁市场活跃时，业主通常选择的物业租赁管理模式为（）模式。 A.委托管理 B.出租代管 C.包租转租 D.出租代理6.物业成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的那部分成本称为( )成本。 A.固定 B.变动 C.半固定 D.半变动7.人工费的成本是指物业服务企业的人员费用。下列不属于人工费的是( )。 A.基本工资 B.社会保险费 C.劳动保护费 D.服装费8.成本预算的编制方法中，( )预算是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时 期的过去，连续补充编制另一个时期，逐期向后滚动，并调整各期预算的过程。 A.滚动 B.概率 C.零基 D.固定9.成本控制的分类中，（）控制是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点，在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。 A.防护性 B.前馈性 C.反馈性 D.成本开环10.物业管理活动主要的合同类型中，( )合同是指业主委员会与业主大会选聘的物 业服务企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 A.物业服务 B.物业管理 C.前期物业服务 D.前期物业管理二、多项选择题 1.物业管理成本按照与业务量的关系划分，可分为（）成本。 A.目标 B.固定 C.变动 D.半固定或半变动 E.定额2.成本预算的编制方法中，滚动预算的方式包括（）滚动。 A.逐日 B.逐月 C.逐季 D.逐年 E.混合3.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括（）。 A.高压水泵房 B.承重墙体结构 C.外墙面 D.屋顶 E.楼盖4.财务管理的具体目标有（）目标。 A.筹资管理 B.企业价值最大化 C.投资管理 D.利润最大化 E.利润分配管理5.下列属于发展能力状况指标的是（）。 A.主营业务利润率 B.盈余现金保障倍数 C.成本费用利润率 D.营业增长率 E.资本累计率一、单项选择题 1.财务内部收益率可以通过（A）求得。 A.内插法 B.成本法 C.比较法 D.收益法2.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的( C )一般较高。 A.偿债备付率 B.投资回报率 C.资产负债率 D.现金回报率3.物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( D )。 A.受供求因素影响 B.按质论价 C.可以用货币表示 D.受区位的影响很大4.评估投资价值所采用的最低报酬率，应是（B）。 A.与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率 B.某个特定的投资者所要求的最低报酬率 C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率 D.某个特定的投资者所要求的最高报酬率5.一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式 是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为（C）元/m2。 A.3200 B.3520 C.2880 D.30406.政府土地供应计划所确定的( C )，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 A.土地价格政策 B.土地税收政策 C.土地供给数量和结构 D.租金和价格控制方案7.下列关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是（B）。 A.金融机构可以通过市场分析把握未来房地产市场发展的宏观走势 B.设计人员可以在市场分析的基础上，把握目标市场特征 C.通过市场分析能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型 D.能帮助置业投资者判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常8.财务收支计划的体现形式通常为( C )计划。 A.租赁 B.使用 C.预算 D.投资9.物业管理中最常见的租赁形式是（C）租赁。 A.私房 B.意愿 C.定期 D.周期性10.经营租赁的风险完全由业主承担的物业租赁管理模式是( A )模式。 A.委托管理 B.包租转租 C.出租代理 D.委托代管1.财务报告分析实施阶段，即具体分析阶段，是在财务报告分析准备阶段的基础上进行的。其步骤主要有（ABE）。 A.报告整体分析 B.财务指标分析 C.明确财务报告分析目的 D.确立财务报告分析标准 E.基本因素分析2.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑（BCD）三个方面的因素。 A.租户的商业信誉和财务状况 B.可能面积的组合 C.寻租者经营业务的性质 D.寻租者将来扩展办公室面积的计划 E.寻租者希望得到的服务3.制定租赁（AB）是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 A.策略 B.方案 C.时间 D.计划 E.合同4.完善的零售商业物业现场管理计划应当包括（ABCD）。 A.机构设置和人员编制 B.费用测算和依据 C.服务内容和服务标准 D.工作流程 E.任务计划编制5.房地产组合投资管理的主要工作包括( ABCD )。 A.与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 B.制定并执行组合投资策略 C.设计和调整房地产资产的资本结构 D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用 E.组合投资绩效指标2011年物业管理师制度与政策考试预测试题及答案一、单项选择题 1物业管理服务受益主体的广泛性体现为物业服务企业（A）。 A跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价，以保证受益群体的最大化 B随时满足业主客观上存在的物业服务需求 C长时间接受客户的监管和考验 D对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 2以下对物业管理条例规定业主在物业管理活动中享有权利的表述，不正确的是（C）。 A提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 B提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C按照物业服务企业主管部门的约定，接受物业服务企业提供的服务 D选举业主委员会委员，并享有被选举权 3用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是（B）。 A物业服务合同 B业主大会议事规则、管理规约 C业主委员会议事规则 D业主大会的议事规则、业主委员会议事规则 4下列选项中，（A）不属于业主委员会委员应当符合的条件。 A具有丰富的组织能力和足够的工作时间 B遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务 C本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 D热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 5下列业主在物业管理活动履行的义务中，（D）是确保物业管理正常运行的必要前提。 A执行业主大会的决定 B按照国家有关规定交纳专项维修资金 C配合物业服务企业开展服务活动的义务 D按时交纳物业服务费用 6.业主委员会的每次会议均应当做好书面记录，由（C）签字后存档。 A.主持会议的委员 B.业主委员会的主任 C.业主委员会的组织者 D.业主代表人 7.管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的（B）。 A.强制性条例 B.行为准则 C.合同规定 D.基本原则 8.下列选项中，临时管理规约对业主使用物业的禁止性行为作出的规定不包括（A）。 A.违章搭建、私设摊点 B.占用物业共用部位、共有设施设备 C.在非指定位置倾倒垃圾、杂物 D.擅自改变房屋墙面颜色 9.业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，（C）可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。 A.其他业主和公安部门 B.公安部门 C.其他业主和物业服务企业 D.物业服务企业主管部门 10.以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是（C）。 A.建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标 B.前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为 C.前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 D.促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则 二、多项选择题1下列选项中，根据房地产开发企业资质管理规定将房地产开发企业划分的4个资质等级，属于三级资质规定的包括（AE）。 A注册资本不低于800万元 B从事房地产开发经营3年以上 C近3年房屋建筑面积累计竣工30万m2以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额 D有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人 E商品住宅销售中实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 2房地产开发一般可以划分为（ABCD）等阶段。 A投资机会选择于决策分析阶段 B房地产开发前期阶段 C房地产开发建设阶段 D房地产租售经营阶段 E房地产销售管理与服务阶段 3申报建设项目选址意见书的主要要求包括（ACE）。 A建设条件分析及综合技术论证 B项目选址的土地权属情况 C工程量估算和投资效益分析 D对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等 E界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑 4办理工程竣工验收备案应当提交的文件有（BCDE）。 A工程竣工验收备案表 B.验资证明 C.法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件 D企业章程 E法规、规章规定必须提供的其他文件 5.商品房销售原则包括（ABCD）。 A.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 B商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议 C.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 D.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 E.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人一、单项选择题 1下列业主的权利中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有（B）。 A完善权和监督权 B知情权和监督权 C控制权和知情权 D控制权和完善权 2一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是（B）。 A物业服务企业对业主的登记记录 B房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证 C房地产开发商与业主签订的合同凭证 D房屋现居住人的身份证明 3物业管理条例规定的业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由（A）决定。 A物业管理区域的全体业主 B非物业管理区域的全体业主委员 C物业管理区域的相关行政机构 D全体业主 4物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选（A）名业主代表参加业主大会会议。 A1 B2 C5 D7 5物业管理条例规定业主委员会成立后应当向物业所在地的（B）备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。 A省级人民政府房地产行政主管部门 B区、县人民政府房地产行政主管部门 C区、县人民政府工商行政主管部门 D区、县人民政府民政府 6不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为（B）。 A采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标 B对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间 C向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求 D从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标 7邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对（C）的物业管理项目。 A物业管理无要求 B小区居民素质有特定要求 C物业管理有特定要求 D小区公用设施与设备有特殊要求 8下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是（B）。 A物业服务项目 B投标人资格 C物业管理用房的配备情况 D服务应达到的标准 9业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（A）同意。 A有利害关系的业主 B业主大会 C其他业主 D业主委员会 10关于建筑物及其附属设施的管理，下列说法中错误的是（C）。 A业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 B对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换 C建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主委员会所有 D物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督二、多项选择题1城市总体规划的主要任务包括( ABDE)。 A综合研究城市的性质 B综合研究城市的发展目标和发展规模 C确定农村建设用地布局 D功能分区和各项建设的总体部署 E综合制定