成都新建住宅小区入住率调查报告.doc

成都新建住宅小区入住率调 查 报 告成都市房产管理局二九年五月目 录第一部分 调查概况5一、调查范围5二、调查内容5三、调查时点5四、闲置住房标准5五、指标解释5六、样本说明6第二部分 入住率总体情况8一、入住率与住房建成年限呈正相关。8二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。9三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。10四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11第三部分 入住率区域特征12一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。12二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。13三、市场热点板块入住率不高。14四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。16第四部分 闲置住房业主特征18一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。20四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高。211998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小区入住率情况及其在时间和空间上的分布规律，为政府调控房地产市场提供基础数据，以促进房地产业与社会经济、城市化进程协调发展。调查结果显示：u 中心城区新建住宅小区总体入住率为92，较为合理。u 入住率与小区建成年限呈正相关。建成年限越长，入住率越高；建成年限越短，入住率越低。u 入住率与住房套型呈负相关。套型面积越小，入住率越高；套型面积越大，入住率越低。u 入住率与小区到市中心的距离呈负相关。离市中心越近，入住率越高；离市中心越远，入住率越低。u 三环路是入住率的分水岭。三环路内各环域入住率都在90%以上，但三环路外不到80%。u 目前的市场热点区域入住率普遍不高，主要原因在于住房建成年限较短、公建配套尚不完备等。u 闲置住房业主地域来源构成与所有住房业主地域来源构成基本一致，但外地业主空房率略高于本地业主。u 闲置住房业主年龄构成与所有住房业主年龄构成基本一致，但40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。第一部分 调查概况一、调查范围位于中心城区的青羊、武侯、金牛、锦江、成华、高新等六城区行政区划内的新建住宅小区；二、调查内容（一）新建住宅小区总体入住情况；（二）不同区域住房入住率特征；（三）不同套型住房入住率特征；（四）不同建成年限住房入住率特征；（五）闲置住房主体特征。三、调查时点2009年3月31日24时。四、闲置住房标准判断闲置住房的标准为：该套住房自建成以来一直无人居住，或建成以来虽然曾经有人居住但最近连续半年（2008年10月1日0时至2009年3月31日24时）无人居住。否则即为已入住。五、指标解释入住率：已入住住房套数与总套数的比值；空房率：闲置住房套数与总套数的比值。入住率空房率 = 100%六、样本说明经对本次调查回收样本数据进行校核审验，最后有效样本共覆盖中心城区的835个住宅小区的33.97万套住房，占实有住房套数的31.3%。由于客观条件的限制，本次调查结果只反映了部分新建住宅小区的入住率情况，与整体情况可能存在一定差异。但由于回收样本具有随机性且覆盖了实有住房总数的30%左右，调查结果还是有较高的可靠性，具有研究意义。从所调查的样本住房建成时间看，建成年代在10年以内的住房共计28.6万套，占调查总数的84%，表明本次调查的绝大部分样本属于2000年以后交房的新建住宅，基本达到调查目的。第二部分 入住率总体情况一、入住率与住房建成年限呈正相关。调查显示，中心城区新建住宅小区的入住率都是随着建成年限的增加而提高，尤其是在小区建成的最初几年里，入住率呈快速增加态势。小区建成早期入住率普遍较低，这是正常现象，原因不难理解。一是通常情况下一套住房从交房到入住往往需要较长一段时间的装修、搬家期，因此，交房后一段时间内未入住实属正常；二是不少小区建成后周边配套设施短期内没有跟上也会影响入住；三是确有部分业主是出于保值增值提前购房的，其在交房后相当一段时间里并无入住的必要。中心城区不同建成年限住房入住率情况建成年限1年以内12年23年34年46年68年810年10年以上入住率40%74%86%93%96%97%98%99%二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。截至调查时点，中心城区建成时间在一年以上的28.48万套样本住房中，已入住26.06万套，入住率为92，空房率为8%。总体看来，我市中心城区新建住宅小区入住率处于较高水平，高达92的入住率说明住房资源得到了较为有效的利用，与城市化进程以及近年来房地产市场的发展状况基本相适应。从国外情况看，美国和英国的空房率长期稳定在10%左右，最高时达到过13%左右。但美国和英国已经处于城市化进程晚期，新建住房比重较小，我市尚处于城市化快速发展时期，建成年限在10年内的住房占了相当大的比重，考虑到建成年限对入住率的巨大影响，我市中心城区8%的空房率应该说是相当合理的。三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住率相差较大。调查显示，一环以内的小区平均入住率为98%，一环至二环的入住率为 95%，二环至三环的入住率为91%，三环以外的入住率为79%。各环域入住率高低与小区到市中心的距离呈负相关关系，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，住房需求的圈层分布非常明显。由于我市尚处于城市化过程之中，市中心依然是整个城市扩张的核心动力，资源配置也最为完备，就业、就医、入学吸纳人数也最多，出行购物最为便利，居住条件最为成熟，从而导致居民的居住偏好于市中心，加之住房平均建成年限随环域外延而缩短，使得入住率呈明显的以市中心为最高点随着距离的延伸而逐步递减的特点。各环域住房入住率情况一环内一至二环二至三环三环外98%95%91%79%特别有趣的是，三环路内的入住率都在90%以上，三环路外的入住率不到80%，两者差距较为明显。如果把90%作为入住率是否正常的判定标准，那三环路内的入住率就处于正常状态，三环路外的入住率就有些偏低，说明城市的扩张速度某种程度上超前于住房的实际需求。考虑到我市新建住宅小区较多且建成早期入住率偏低是正常现象等实际情况，这种超前应该说不是太严重。四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。调查结果显示，入住率与住房套型面积呈负相关关系，随套型面积的增大而变低。分套型面积住房入住率情况套型90平方米以下90-144平方米144平方米以上入住率95%90%87%第三部分 入住率区域特征一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明显。调查显示，中心城区住房入住率的环域特征非常明显，越靠近市中心入住率越高，越往城外走入住率越低，各种套型住房的入住率都呈现同样的特征，其中144平方米以上大套型住房表现得尤为明显。说明公共配套、居住环境、就医入学上班方便、交通便捷等因素对提高入住率有着明显的促进作用。中心城区住房分环域分套型入住率情况90平方米以下90-144平方米144平方米以上合 计一环内96%97%95%98%一至二环98%94%87%95%二至三环93%90%87%91%三环外87%76%71%79%二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。调查表明，中心城区各方位入住率均达到88%以上。其中，西北方位入住率最高，达到98%；其次是市中心，达到96。城东、城西入住率较低，均为88，主要是因为新建住宅小区较多所致。中心城区住房分方位入住率情况方位市中心东南西北东南西南东北西北入住率96%88%92%88%94%95%91%89%98%从各方位不同套型住房入住率比较看，90平方米以下住房在各方位的入住率相差不大，但144平方米以上大套型住房在各方位的入住率差异较大，如城东、城西的大套型住房入住率分别为73%、82%，比高的方位差了15至24个百分点，这也是造成城东、城西整体入住率较低的一个原因。中心城区住房分方位分套型入住率情况90平方米以下90144平方米144平方米以上市中心96%97%95%东94%78%73%南97%90%91%西93%86%82%北95%94%97%东南96%95%92%西南97%90%83%东北86%92%89%西北98%98%97%三、市场热点板块入住率不高。调查显示，在环域与方位交叉构成的各细分区域中，三环内各细分区域入住率普遍在90%以上，只有市场热点板块如建设片区所在的城东二至三环区域和驷马桥板块所在的东北二至三环低于90%，分别为81%、88%。三环外各细分区域入住率则普遍较低，其中东三环外和南沿线板块所在的南三环外入住率最低，仅有59%和62%，比最高的北一至二环区域低了近40个百分点，差距十分明显。小区建成年限普遍较短是市场热点区域入住率较低的主要原因。各细分区域入住率详见下表：中心城区细分区域入住率情况环域方位90平方米以下90-144平方米144平方米以上合计一环以内96%97%95%96%一至二环东99%92%61%96%南99%98%98%98%西95%85%88%90%北99%100%92%99%东南87%95%93%92%西南98%96%73%94%西北99%95%96%97%东北97%97%97%97%二至三环东83%77%92%81%南95%95%94%95%西94%87%81%89%北97%97%98%97%东南97%95%92%96%西南96%88%89%91%西北98%98%97%98%东北87%91%86%88%三环以外东53%55%78%59%南72%61%62%62%西84%83%75%82%北90%79%82%87%西南96%88%72%90%东北71%84%/74%四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较低。调查显示，中心城区各行政区总体入住率均达到85%以上。其中，武侯区和金牛区入住率最高，达到94%；其次是锦江区，为93%；成华区和高新区为88；青羊区最低，为86。从不同套型的入住率情况看，各行政区90平方米以下套型住房入住率普遍较高，都在90%以上，最高的武侯区达到97，最低的成华区也有90%。90144平方米套型住房入住率在90%以上的行政区有三个，分别是武侯、金牛、锦江，最高的武侯区和金牛区达到93；其余三个行政区入住率分布在80%至90%之间，其中最低的青羊区为83；144平方米以上套型入住率最高的是武侯区和成华区，达到90，最低的依然是青羊区，为78。武侯区和金牛区无论是总体入住率还是各套型入住率，在中心城区各行政区中均占有一定比较优势，而青羊区相对而言入住率较低，尤其是大套型住房入住情况不太理想。中心城区各行政区分套型住房入住率情况90平方米以下90-144平方米144平方米以上青羊区91%83%78%武侯区97%93%90%锦江区96%90%86%金牛区96%93%89%成华区90%86%90%高新区96%85%82%第四部分 闲置住房业主特征一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。调查显示，中心城区闲置住房业主地域来源构成中，中心城区人员占了绝大多数，达到58%；其次是本省人员，占25%。具体构成详见下图：比较中心城区所有新建住房业主的地域来源构成和闲置住房业主的地域来源构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中本市人员占比相对要低一些，而外地人员占比相对要高一些。中心城区新建住房业主地域来源构成中心城区郊区（市）县省内外地省外境外所有住房62.4%5.3%23.3%8.9%0.1%闲置住房57.7%4.9%25.3%12.0%0.2%二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。调查显示， 中心城区各种套型闲置住房中，中心城区本地业主在90平方米以下套型的占比为48%，在90-144平方米套型中的占比为58%，在144平方米以上套型中占比达到了68%，呈现套型越大占比越高的特点，省外和境外业主也有类似特点，而郊区（市）县和本省外地业主则刚好相反。 中心城区分套型闲置住房业主地域来源构成中心城区郊区（市）县省内外地省外境外90平方米以下48%7%34%11%0%90-144平方米58%5%26%11%0%144平方米以上68%3%14%14%1%三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。调查显示，中心城区闲置住房业主年龄构成如下：比较中心城区所有新建住房业主的年龄构成和闲置住房业主的年龄构成，两者基本一致。不过，闲置住房业主中40-50岁人员占比相对要高一些，而30-40岁人员占比相对要低一些，说明前者的住房空房率较高。四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高。调查显示，中心城区分套型闲置住房业主年龄构成中，20-40岁业主占比随住房套型面积增大而降低，40-60岁业主则反之，说明前类业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大套型住房空房率较高，详见下表：中心城区分套型闲置住房业主年龄构成90平方米以下90-144平方米144平方米以上20岁以下3%3%5%20-30岁29%19%9%30-40岁38%38%33%40-50岁21%28%39%50-60岁8%9%12%60岁以上2%3%3%