天泰新罗坊项目合作说明书.doc

天泰新罗坊项目合作说明书天泰集团前言胶东半岛城市群是环渤海经济圈的重要组成部分，经济的快速发展令人瞩目。作为半岛城市群龙头城市的青岛市，其房地产业蕴藏着巨大的商机。随着国家鼓励住宅消费，拉动经济发展的政策趋向，以及青岛市政府政策方面的支持，青岛城阳区的房地产开发建设成为青岛地区的开发热点。天泰新罗坊项目位于青岛市城阳区，项目用地是天泰集团多年前凭借企业雄厚的综合实力和超前的战略眼光获得的，土地成本低，升值潜力大。天泰集团董事局经慎重研究决定，在诸多开发项目中精选出投资回报稳定、风险低而且极具发展前景的新罗坊项目作为战略投资者合作的平台，共同合作开发。天泰集团本着稳健经营，合作发展的原则，诚邀战略合作伙伴参与项目的开发建设，分享项目的巨大投资回报，并期望以此次合作为契机，共同开拓青岛市乃至全国的房地产市场。一、主要投资者介绍青岛天泰集团股份有限公司成立于1994年，以房地产开发为主业，涉及物业管理、建筑设计、旅游开发、生物食品等多个产业的企业集团，下属天泰房地产开发股份有限公司、天泰爱家物业管理有限公司、天泰阳光建设有限公司、天泰奥城发展有限公司、天泰温泉高尔夫发展有限公司、天泰饮乐多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要项目有：天泰青岛奥林匹克花园、天泰假日温泉、天泰阳光海岸、天泰馥香谷、天泰阳光地带、天泰广场等。天泰集团是中国较早实施品牌战略的房地产企业，率先在中国国家工商总局注册了第一个建筑商标，是国内较早通过ISO9000质量体系认证和国内最早通过ISO14001环境体系认证的房地产企业，“天泰”还是青岛市和山东省第一个著名建筑商标。2001年天泰集团被评为“中国住交会地产名企20强”，2002年在当代经理人杂志评选的“中国成长企业百强”中位列15位，2003年再次入选“中国住交会房地产品牌企业”。同年，天泰集团董事长王若雄当选中国房地产“十大风云人物”。2005年天泰集团入选 “中国服务业企业500强”，董事长王若雄当选第十三届山东省优秀企业家。2006年4月，王若雄董事长当选第四届中城联盟轮值主席。同时，天泰集团连续多年被评定为“AAA级信用企业”。在管理层面上，天泰集团创造性地总结出了“三线一圆”管理理论，并率先在房地产行业中提出和实施了房地产精细化管理模式；天泰集团还探索性地在企业中实施了以“团队CEO”为内容的“三会”管理模式。二、项目概况天泰新罗坊项目位于青岛市北部，东依崂山，西临胶州湾，在308国道与富昌路交界处。项目位于天泰奥林匹克花园西侧，与天泰奥林匹克花园、天泰韩国城、天泰汉城区等共同构成大青岛中间地带核心都市社区天泰城，是2006年天泰大青岛中间地带造城计划的重要部分。大青岛中间地带都市社区天泰城新罗坊天泰新罗坊项目规划用途为住宅用地，规划占地约190.98亩。主要经济技术指标分期名称数量名称数量一期规划用地面积190.98亩（约127,320）容积率1.5规划建筑总面积235,980建筑密度0.19其中：计容建筑面积190,980绿化率50%地下车库面积45,000出让年限70年从项目经营预测看，公司盈利前景良好，经预测，按预测的销售单价，该项目销售收入预计为13.6亿元。税前利润为2.1亿元，税后净利润为1.57亿元。三、项目区域以及定位分析1、天泰城青岛中间地带造城计划目前国际上有这样一种先进的社区形态，它密度、规模适中，有足够的开放空间和公共空间，强调社区配套的多样性和通达性；社区日常生活配套完善，带有自给自足的社会特征，能够为社区居民和家人不同的成长阶段提供居住产品社区服务，能够满足各方面多元化的需求，具备自我生长能力，我们把这种社区形态叫做“一生之城”。天泰奥林匹克花园、天泰韩国城、天泰汉城区、天泰迦南美地这些项目共同组成了大青岛中间地带核心社区天泰城，可以预见，在天泰城建设完成后，整个大社区将有近100万平米的居住规模，总居住人口将达到3万人，将成为青岛中间地带的超大型新社区。天泰希望，天泰城能成为本土最具特色和感召力的“一生之城”。2、天泰城前期项目开发经营概况从2001年开始，天泰城项目开发正式启动，陆续开发了奥林匹克花园、韩国城、汉城区。天泰城项目作为大青岛中间地带的中心区域和示范性楼盘，其优良的品质和成熟、和谐社区的形象已得到公众的广泛认可。（1）天泰奥园（天泰城一期）：建筑面积13.45万平方米，1269套住房。分3个组团滚动开发，楼盘已交付入住。（2）韩国城及汉城区（天泰城二期）：建筑面积11.25万，建有15栋高层、小高层住宅楼，873套住房。分2个组团滚动开发，目前一组团（韩国城）已经全部销售完毕，开始分期交付，二组团（汉城区）销售率超过95%。（3）天泰迦南美地项目（天泰城三期）：建筑面积25.7万，规划建设31栋高层、小高层住宅楼，居住总户数可达2470户，总居住人数可达7500人。目前一期的前期销售状况良好。（4）在天泰城区域内，天泰集团还开发建设了“奥林匹克大厦”、“镇长官邸”和幼儿园等经营性配套设施。“奥林匹克大厦”建筑面积3万多平方米，青岛市规模最大的运动健身俱乐部“天泰运动工场”就坐落在这里，建有室内温水游泳池、有氧健身馆、器械健身馆、跆拳道馆、瑜伽馆、羽毛球乒乓球馆和运动用品商场等，目前经营状况良好。大厦内还开设了完备的超市、便利店、餐饮、洗衣店、中介服务等生活配套设施。区域内还建有中美合资的文蒸嘉尔双语幼儿园，规划中的学校和医疗等项目也在积极地招商过程中。3、新罗坊项目交通以及配套设施重庆北路、308国道和青银公路三条干线道路非常便捷地连接了天泰城社区与市区、与出行港口的交通：距青岛市第二大商业购物中心区李村商圈仅不到10分钟的路程，而且有公交车直达；距青岛流亭国际机场、长途汽车北站、东站、规划中的青岛火车站北站、半岛城际轨道交通网停车站均在10分钟车程之内。天泰新罗坊项目是天泰城项目的升级、延伸产品。天泰城属于城市中间地带的成熟社区，已建成的天泰奥园是商务部最近确定的、青岛市唯一的全国首批示范商业社区。这里有青岛规模最大的运动健身俱乐部天泰运动工场，有中美合资的文蒸嘉尔双语幼儿园，完备的超市、餐饮、中介等生活配套设施。4、项目定位新罗坊项目定位为高品质、高文化、高艺术、中低密度、环保节能、注重自然、注重邻里、社区配套完善的“松散型都市社区”，以中等户型为主导、多种装修风格。设计上，注重规划、单体、环境等方面的协调一致，建筑风格上力求与前期风格的衔接和升级，使整个区域的建筑整体互为补充、一脉相承，在体现白领阶层个性化的审美需求，融汇韩式风格积极因素的基础上，着重考虑以周边的虎山及自然湖面为关键元素的山形水体延伸景观设计。在设计实施的过程中，集天泰集团多年来在开发与建筑设计领域的资源优势，同时积极引入国际先进的设计技术和咨询，确保设计理念的实现。5、目标客户群近几年青岛市经济的迅速发展，GDP增长都在15%以上，人均生活水平大幅提高，市区内出现了大批白领人士。同时，外商投资的大量涌入，尤其是韩国、日本大量资本落户岛城，大批外籍人士也纷纷在青岛购置房产，这些都给青岛市房地产市场带来极大的机遇。综合以上因素，天泰集团将新罗坊项目的目标市场定位集中在以下人群：（1）在青岛市工作的高文化、高品位的中等及以上收入人群；（2）在青岛市区工作的认同欣赏天泰新罗坊文化风格的白领阶层；（3）城阳区、李沧区及周边的投资者和白领阶层；（4）满足第一居所的目的，同时兼顾中、长期投资的奥园区客户的延续；（5）在青韩国籍人士及其他外国人士。四、项目机会与风险分析1、机会分析（1）青岛市不断加大基础设施建设，城市发展呈现北扩之势；（2）天泰集团实施的珍珠项链行动、建设和谐社区的理念与政府落实科学发展观构建和谐社会的政策取向相一致；（3）项目所处的地域与青岛市政府最近确定在重庆北路、308国道和青银公路进行住房开发建设的方向相契合；（4）天泰城已经成为青岛市声誉良好的、具有鲜明的社区文化特征的成熟社区；（5）天泰奥园的全部交付和韩国城的开始交付将进一步提高社区人气；（6）在韩国客户中享有极高的认可度，成为在青韩国人置业的首选项目； （7）以虎山及自然湖面的山形水体延伸景观设计而成的景致迷人的亲水社区，结合充满运动特色配套设施，营造出休闲舒适的生活环境。对都市白领有着无法抗拒的诱惑力；（8）天泰品牌在青岛的高知名度、美誉度和天泰先进的营销理念及营销技能，将极大地提升天泰新罗坊的产品在同档次产品销售中的竞争力；（9）天泰优质的物业管理和服务的口碑，会有效地消除目标人群的后顾之忧。2、风险分析（1）行业发展风险在目前房地产行业的大环境下，央行等部门希望房地产行业能够稳定、持续地发展，通过相关政策逐步加强和调控对房地产行业的监管力度，行业市场的发展存在不确定因素，对企业的开发、定位、市场推广形成考验，这会在一定的时间内影响房地产市场需求。（2）竞争性风险城阳区域的升值，吸引了众多房地产开发商，目前该区域开发项目包括水青木华、千禧国际村、盛世景园、山水嘉园等，在品质、价格方面与本项目存在一定的竞争性。五、项目进度安排天泰新罗坊项目将分期开发，总开发周期约为3年。计划于2008年第一季度开工，2010年底竣工交付。新罗坊项目具体开发进度安排如下：六、新罗坊项目财务分析1、项目总投资估测项目编码内容名称总成本单位成本1土地征用及拆迁补偿费23,605.141,236.002前期工程费4,585.79240.122.01规划报建费3,385.60177.282.02勘探费61.973.252.03规划设计费896.4946.942.06临时售楼处98.405.152.09水泥散装费38.202.002.10技术服务费84.034.402.11日照分析2.000.102.12地震安全性评价19.101.003基础设施费4,673.64253.183.01给水工程286.4715.003.02排水工程954.9050.003.03供电工程2,100.78110.003.04弱电工程95.495.003.05煤气工程651.0034.093.06环境及设施585.0039.094公建配套设施9,000.00471.254.01普通车库9,000.00471.255建筑安装费52,466.902,747.245.01建安工程32,367.881,694.835.02精装修工程15,278.41800.005.03设备安装3,765.61197.175.04其它不可预见费用286.4715.005.05监理费485.5225.425.06预算定案及审计费283.0014.826开发间接费5,577.29292.046.01贷款利息5,520.00289.046.02前期物业管理费57.293.007期间费用6,812.05356.697.01管理费用2,043.61107.017.02销售费用4,768.43249.688营业税金及附加8,591.62449.878.01营业税6,812.05356.698.02土地增值税1,643.3386.058.03河道基金136.247.13项目总成本费用合计115,312.436,037.932、项目销售收入名称2008年2009年2010年合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度住宅销售比例10%12%15%18%20%10%10%5%100%销售面积（m2）18990 22788 28485 34182 37980 18990 18990 9495 189899销售价格(元/m2) 610061006400640066006600680068006454销售回款（万元） 115841390118230218762506712533129136457122561 车库销售比例10%15%20%18%15%12%10%100%销售个数150 225 300 270 225 180 150 1500个销售价格（万元/个）8 8 9 9 10 10 10 9.12销售回款（万元）1200 1800 2700 2430 2250 1800 1500 13680 小计（万元）11584 13901 19430 23676 27767 14963 15163 8257 1500 136241 3、项目利润新罗坊项目利润估测表序号内容名称总金额（万元）备注1总收入136,240.94 2 总成本115,312.43 3 项目总利润20,928.51 4 所得税5,232.13 所得税率为25%5税后利润15,696.38项目净利润率为11.52%七、评价本报告所有测算均根据青岛市目前同类项目的投资水平以及天泰集团以往开发的同类项目的历史数据估算而成。上述市场、投资和财务效益评估的结果说明，本项目作为住宅为主的项目是有较好市场前景的。项目所在地正处于青岛市政府目前住宅规划最佳位置，地点上有较大的优势。在测算中采取较稳妥的销售收入方式，测算结果仍能达到较理想的经济效益，且有较强的抗风险能力。评估结果表明，该项目可行，与青岛市目前一般房地产项目相比，具有较大的优势。