房地产业开发详述.doc

前言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的主要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 由于编者的学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读者批评指正。第一章房地产业开发概述 第一节 房地产业的概念 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中，房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。 房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类： 第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。 房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类： 第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。 第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。 第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。 在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。 第二节 房地产业的地位和作用 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下： 1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； 2.可以改善人民的居住和生活条件； 3.可以改善投资环境，加快改革开放的步伐； 4.通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施； 5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道； 6.可以带动相关产业，如建筑、建材、化工等工业的发展； 7.有利于产业结构的合理调整； 8.有利于深化住房制度的改革，调整消费结构； 9.有利于吸引外资，加速经济建设； 10.可以扩大就业面。 随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 第三节 房地产业的历史沿革 1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。 50年代中期到60年代中期，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地，国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。 十年动乱期间，对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落，产权管理陷入混乱，违章占地几经泛滥，变相买卖土地时有发生，住宅建设停滞不前，致使住房问题成为严重的社会问题之一。 1978年后，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。” 随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。 由于我国的房地产市场还处于初始阶段，故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题，针对这些问题，国家陆续作出了许多决策，以逐步纠正房地产业存在的问题。 第四节 房地产项目开发程序概述 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 1项目开发前期调研程序 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 3土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。 根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。 （2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。 （3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。 （4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。 6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。 房地产业在我国是个新兴的产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，必将对国民经济发展起到巨大的推动作用。 第二章 房地产项目开发程序 第一节 项目立项 一、概述 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一）第二节 五证两书的取得 第一小节 土地使用权证的取得 一、概述 开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。 在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。 二、实施程序 （一）国有土地使用权划拨手续的办理 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。 3.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。 4.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。 5.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：1.国家机关用地和军事用地；2.城市基础设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。 （二）国有土地使用权出让手续的办理 国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：济南市土地收购储备中心。现分述如下： 国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。济南市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。 济南市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。 济南市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 招标拍卖挂牌公告包括下列内容： 出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式； 招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； 确定中标人、竞得人的标准和方法； 投标、竞买保证金； 济南市土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 1.投标、开标依照下列程序进行： 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 招标人根据评标结果，确定中标人。 2.拍卖会依照下列程序进行： 主持人点算竞买人； 主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项； 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； 主持人报出起叫价； 竞买人举牌应价或者报价； 主持人确认该应价后继续竞价； 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； 主持人宣布最高应价者为竞得人。 竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 3.挂牌依照以下程序进行： 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 符合条件的竞买人填写报价单报价； 出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格； 出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交： 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 4. 成交确认书 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。 中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。 招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。 出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。 5.收费标准：济南市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，参见附录五土地开发费用一览表。 （三）土地确权登记手续的办理 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料： （1）土地登记需要的资料 计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表；土地登记卡。 （2）土地转让登记需要的资料 国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告；土地转让协议；转让双方法人证明；出让人原出让批文；出让方土地登记申请 3.申办程序： 申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复。 地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。 注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。 4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。 通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。 （一）建设拆迁临时用地许可证的取得 1.承办部门：济南市国土资源局 2.申报资料：用地申请；建设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。 3.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。 4.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩。 （二）拆迁手续的办理 1.承办部门：济南市拆迁办 2.申报资料：拆迁申请书；项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明。 3.申办程序： 审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许可证。 确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。 4. 拆迁程序图（见程序图二） 5.收费标准： 拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位8元/平方米，实行过渡安置12元/平方米。 第二小节 规划许可证的取得 （一）概述 为加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。（二）实施程序 1.建设用地规划许可证的取得 (1)承办部门： 济南市规划局 (2)申报资料：书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计划投资批文；1：500地形图；已批准的可行性研究报告。 (3)申办程序： 持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。 2.建设工程设计招投标程序 （1）承办部门：开发商或其代理机构 （2）申报资料：建设项目计划批文；建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作计划及方案；设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理协议或合同。 （3）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表；审核项目情况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；签发工程设计招标投标意见书。 （4）办结时限：2个工作日。 （5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。 3.施工图设计消防审批 （1）承办部门：济南市公安消防分局建审科 （2）申报资料：计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。 （3）申办程序：开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。 （4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕。 （5）收费标准：执行鲁政发200116号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费2元/平方米。 4.施工图设计质量审查 （1）承办部门：济南市建设工程勘察设计质量监督站 （2）申报资料：施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告2份（原件）；设计招标的相关证明；结构计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。 （3）申办程序：开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书。 （4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。 （5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210号文件和省物价局、鲁价费发200245号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一。 （6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通常需要30个工作日。 5.地下人防工程设计与审查 （1）承办部门：济南市人民防空办公室 （2）申报资料：施工图设计文件2套（地下人防部分）；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；人防结建手续证明。 （3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，如由济南市人防设计院或省人防设计院来设计，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办设计处的审查后方可通过。 （4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。 （5）收费标准：根据鲁价费发（2001）181号关于调整人防建设收费的通知和济价费字（2001）259号市物价局、财政局、人防办转发省物价局、财政厅、人防办的通知的规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计，30元/平方米计取。 6.规划许可证的办理 （1）承办部门：济南市规划局 （2）申报资料： 申请阶段：书面申请（含建设要求和内容）；1：500地形图；已批准的详细规划； 取证阶段：建设工程规划许可证申报表一式两份；建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；当年年度投资计划；有关部门的审核手续；已取得建设用地规划许可证的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。 （3）申办程序： 申请阶段：持申报材料向市规划局提出申请；到市规划局规划管理处办理建设工程设计规划要求通知书；省会规划专家组评审；到市规划局规划管理处办理建设工程设计方案规划审查意见书。 取证阶段：开发商领取、填报建设工程规划许可证申报表，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的济南市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上述费用后，方可领取建设工程规划许可证。 （4）办结时限：批准办证申请，15个工作日内；办理建设工程设计规划要求通知书，7个工作日内；办理建设工程设计方案规划审查意见书，7个工作日内；办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不计入办结时限内） （5）收费标准：根据济价非字（1996）154号文的规定，市政设施配套费的收费标准为：自建自用项目，111元/平方米；房地产开发项目，180元/平方米；根据鲁建规字200133号文的规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。（详见表三）；根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/点。 （6）规划许可证办理程序图（见程序图三） （7）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理年度结转计划。 第三小节 施工许可证的取得 一、概述 申领建设工程施工许可证,是在办理建筑工程规划许可证后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 在市建委办理报建证后,开发商可在济南市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。二、实施程序 （一）项目报建 1.承办部门：济南市建设委员会 2.申报资料：计委批准的当年投资计划；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；工程建设项目报建申请表。 3.申办程序：到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得工程建设项目报建证。 4.办结时限：1个工作日。 5.收费标准：报建证工本费：10元。 （二）济南市建筑市场需办理的手续 1.建设工程施工、监理招投标 （1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责） （2）申报资料：计委计划批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；报建证；施工单位应当具备营业执照、资质证书、安全资格证书等证件；从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。 （3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照招投标法的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的原始记录、中标通知书。 （4）办结时限：审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程可适当延长；审查合同，在收到送审文本后三日内完成。 （5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费,中标价的0.55；招标公证费，2000元/中标单位。 （6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方可实施。 2.造价、劳保、质量监督、交易信息手续 造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结时限，1个工作日。其标准分别为：（1）质量监督费 1.4 （2）造价管理费 0.9 （3）交易信息费 0.6 以上费用的计算基数是：建筑面积*收费基数（收费基数的标准参见济建工字2002第16号文，详见附录五） （5）劳保统筹费该费用由济南市建筑工程劳保费管理办公室收取，收费标准为建安工程总造价的26。工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。 （三）施工许可证的办理 1.承办部门：济南市建设委员会 2.申报资料：报建证；计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；施工合同备案登记表；质监委托书；监理合同鉴证；施工单位安全报监书；总包单位中标通知书；建筑工程质量责任卡；施工许可申请表。 3.申办程序：开发商领取、填报济南市建设工程施工许可申请表、工程质量责任卡、质监委托书；将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建委窗口办理审批手续；交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领取施工许可证。 4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，5个工作日内，核发建设工程施工许可证 5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，10元/平方米；散装水泥保证金2.5元/吨。 6.应注意的事项：施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为竣工验收资料。 7. 施工许可证办理程序图（见程序图四）第四小节 房屋预售许可证的取得 一、概述 我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记手续，取得商品房预售许可证。二、实施程序 1.承办部门：济南市拆迁管理办公室 2.申报资料：商品房预售申报表；土地使用权证书；按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；开发资质等级证书和开发经营许可证；工程施工合同；预售商品房分层平面图。 3.申办程序：拆迁办收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现场查勘。2.初审和现场查勘合格的，办理预售许可。 4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。 第五小节 房屋权属证书的取得 一、概述 我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。二、实施程序 1.承办部门：济南市房产管理局各区房管局 2.申报资料：营业执照或法人代码证；土地使用权证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设工程（质量）竣工验收证明；房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平面图）。 3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发商。 4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。 5.收费标准：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费。 第六小节 两书制度 房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书用于明确开发商应承担的保修责任，住宅使用说明书的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。 住宅质量保证书的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。 住宅使用说明书的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅中配置的设施、设备，生产厂家的使用说明书。 应注意的事项： 1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间； 2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算； 3.两书制度执行1998年建设部颁布的商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。 第三节 与市政设施的接驳 一、概述 房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此一并说明。二、实施程序 1. 与自来水设施的接驳 （1）承办部门：济南市自来水公司 （2）申报资料：用水申请报告；总平面图；施工现场周边地形图。 （3）申办程序：用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；签订协议并缴纳自来水增容费、勘察设计费。等待工程公司安排施工。 （4）办结时限：执行双方协议的有关规定。 （5）收费标准：用于销售的房屋所用水表按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。详见附表三；勘察费50元/表；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接水工程造价的4.5%；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。 （6）应注意的事项：开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费；批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理； 对进户总水表及表井，用户有责任进行保护。 2.与天然气（管道煤气）系统的接驳 （1）承办部门：济南市管道煤气公司 （2）申报资料：申请开户书；标准层1：100平面图、剖面图；1：500地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。 （3）申办程序：申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续；完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计；工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务；工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点火。 （4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。 （5）收费标准：开户费：1980元/户，另外还有总额约为50元/户的点火通气费和保险费。此费用通过协商可减免。 3.与供电系统的接驳 （1）承办部门：济南市供电局 （2）申报资料：项目的立项批文；有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；按市供电局规定的格式填写的用电申请。 （3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。 （4）办结时限： 供电企业对已受理的用电申请，确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：居民用户最长不超过五天；低压电力用户最长不超过十天；高压单电源用户最长不超过一个月；高压双电源用户最长不超过二个月。 若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。 （5）收费标准： 新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴纳供电贴费。 2002年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见供电行业信息第182期，中国电力企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。 （6）应注意的事项：新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目；供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案的有效期为三个月，逾期注销。用户遇有特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手续。但延长时间不得超过前款规定期限。 4.与供热系统的接驳 （1）承办部门：济南市热电公司各区分支机构 （2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。 （3）申办程序：提出申请报告；经热电公司同意后，与热电公司签订协议。 （4）办结时限：视协议谈判情况而定。 （5）收费标准：采暖开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计，110元/平米。该费用的标准与区域供热公司有协商的余地。 5.与市政排污系统的接驳 （1）承办部门：济南市城管局养护处 （2）申报资料：给排水施工图 （3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局组织施工。 （4）办结时限：视具体情况而定。 （5）收费标准：接入市政管网的费用，视具体情况而定。 （6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费标准可与其商洽。 6.道路占用审批手续 （1）承办部门：济南市城管局市容处 （2）申报资料：临时占用主、次干路审批表一式五份；位置示意图；平面图；临时设施效果图一式二份。 （3）申办程序：需要占用主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要占用主、次干路以外城市道路的，到区建委办理审批手续；需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续；占用道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。 （4）办结时限：7个工作日 （5）收费标准：视具体情况而定。 7. 道路挖掘审批手续 （1）承办部门：济南市城管局市容处 （2）申报资料：建设工程规划许可证；施工图纸；其它有关文件。 （3）申办程序：需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；需要挖掘主、次干路以外城市道路且面积小于50M的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关规定办理。 （4）办结时限：7个工作日 （5）收费标准：视具体情况而定。第三章 房地产开发项目的策划分析 在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。 第一节房地产市场调查的内容 房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。 市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究。 一、房地产市场调查的重要性 企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场，提高企业在市场上的占有率。 现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达