深圳市房地产营销经典战例集.doc

房地产营销经典战例地产圣经-引爆深圳地产成功的二十六个模式 非典跟经典的区别在于：非典可以大面积暴发，经典却不可能；非典可以被传染，但经典绝不可能被克隆；非典只需十来天的潜伏期就会暴露真相，经典却有可能很多年之后才水落石出；非典总会过去，但经典却是永恒的。所谓经典，应该是一种经岁月沉淀下来的、具有相当价值的艺术品。尤其建筑，我们很难以当下的眼光来对其做出一个是否经典的评价。它需要我们去寻觅、去发现，并且用时间去沉淀、去打磨，然后，真正的经典才能呈现出它应有的光泽。譬如长城，在当时它只不过是具有某种军事和政治目的的一段土墙，现在，却成了值得中华民族永远骄傲的经典中的经典。在今天的CBD群中，是否存在一些明天的经典，还是一个无法下结论的话题。但如果我们以一种历史的眼光，就像我们以今天的眼光看昨天的建筑一样去看看它们，或许能看到一些别样的东西，会得出一些不太确切的结论。一、建外SOHO如果说SOHO现代城的出现，还只是对中国、对北京、对CBD区域的一种SOHO运动的启蒙的话，建外SOHO则是对SOHO精神的一种提高和拓展。从SOHO现代城到建外SOHO，是SOHO精神由概念到实质的一个重大突破。SOHO现代城与建外SOHO之间，有着明显的延展与递进关系，一脉相承的血缘使我们愿意把它们看做是一个有机的整体。如果说，在CBD区域中，SOHO现代城与建外SOHO一同建立起了一个SOHO王朝。那么，SOHO现代城是打天下的太祖，建外SOHO则是坐天下的太宗。假如它们有一天成为经典，我们不应该感到奇怪。但我相信这并不仅仅是因为建筑本身，更多的应该是社会学上的原因。SOHO系列的出现，是中国人生活观念上的一次革命，它们从根本上改变了我们的生活、工作方式。还有一种促使它被列入经典的原因，是它独特而有效的营销。SOHO的老板潘石屹已经被称为是地产界的营销教父，而他关于SOHO的一些营销个案已经被列入了北大MBA的经典案例之中，作为教材向我们未来的地产营销人才们广为传播。因此，我们已经隐隐看到了建外SOHO与SOHO现代城成为CBD经典的美好前景。金地国际花园不能顾名思义。金地国际花园并不是一个专门种植珍草奇葩的园林，正如人类历史上最伟大的巴比伦空中花园并不是真正建在空中一样。名字并不重要。可爱的朱丽叶曾说过的一句关于花的名言：我们叫做玫瑰的那种花，换了一个名字，它仍是同样的芬芳。同样叫做花园的建筑，诞生在不同的国度和不同的时代，有着不一样的功能，它们并没有精神上的传承关系，但它们都将经历一个相同的过程。当那座远古的巴比伦空中花园已经成为一个传说的时候，今天这座金地国际花园才刚刚拔地而起。它或许是一个新的传说的开始。屹立在一个开放的国际大都市的核心地段的这座花园，并没有一个注定将成为经典的命运，但它却具备一些成为经典的特质。这座带有国际意味的花园，却偏偏具有一种北京特有的传统建筑文化中才有的精髓，将东方与西方、将现代和传统融合在一起。这一难得的特质或许在许多年以后，或许会使它以建筑史上的活标本的姿态，屹立于CBD经典之林。财富中心光从名称，我们已经能够感受到它的实力与不凡的前景，以及一种舍我其谁的霸气。据说，它是目前北京CBD内建筑规模最大的一组综合建筑群，从功能组合、建筑形式到社区形态上都极具代表性，它代表着北京CBD建筑的未来的发展模式。它所倡导的场所精神，开放、流动、聚集等生活理念充分体现了未来建筑的城市内涵，具有很高的社会价值和研究价值。这样一个建筑，很容易就让我们联想起纽约的曼哈顿中心、世贸中心。它们都是中心中的中心。它们是财富的象征，也是一个能聚敛财富的地方。在这样一个商业社会当中，它们生逢其时，似乎生下来就具有一种经典气质。它们引领着潮流，代表着时代的发展方向，该有的它们都有了，只缺时间来为它们举行一个经典的加冕仪式了。国贸三期如果还有人不懂得什么叫地标性的建筑，你跟他一提国贸，他马上就会明白。当CBD中的建筑们告诉你，他们在国贸东边、西边、南边、北边，国贸只需轻轻地说一句：我就是国贸。如果说SOHO现代城与建外SOHO是父子兵，国贸系列就是亲兄弟。国贸三期很幸福，它有两个好哥哥，已经为它打下了一片天下。所以，国贸三期所要做的事情很简单：来到这个世界，以经典的姿态，与它的两个哥哥站在一起。这就够了。在今后所有关于北京的镜头里，我们都将看到他们哥仨的身影，许多年之后，依然如此。当我们看到它们，或许会说，看，那就是北京，那就是中国。万达广场依稀记得，中国足球的历史上曾有一支名为万达的球队曾盛极一时，可惜他们已经改了名字。很多年以后，人们可能会彻底忘记那支名曰万达的球队，但这座名叫万达的建筑却将长久地屹立在这个地方。它没有国贸地标式的地理位置与显赫身份，也没有如SOHO般地传递出某种生活理念。它在未来将以何种姿态成为经典，今天我们还看不太清楚。正如历史上的无数经典，在它们刚刚诞生的时候并不能被人们一眼看清一样。或许，它会渐渐掩没在越来越多的广场、花园、中心的包围之中，而失去初生时鲜亮的颜色；也许，它会以一种异常的姿态，异军突起。但这一切都不是我们所能预料的。银泰中心我更喜欢它的另一个名字：坚果公寓。因为这个名字隐隐传递出一种信息：它愿意给这个喧闹的都市中容易受伤的人们提供一个安全的、能受到保护的栖身之地。我们像一只只小小的虫子，暂时栖身于此，让身体与心灵都得到一些短暂的休息与慰藉。它所传递出的这种信息有一种人文关怀的味道。这是一栋不管白天，只管夜晚；不管工作，只管睡眠的卧室型住宅，提供给CBD的主人们一张最舒适的床。人其实是一种永远没有安全感的洞穴动物，而这粒坚果和这张最舒适的床，正是击中了人类内心中最柔软的地方，而产生一种回归的愿望。 姜育恒唱道：经过多年刻意的飘泊，避开所有眼光的探索，想个归宿找不到理由。不知道他有一天是否会路过这所公寓。不知道多年以后，都市中这样的坚果，会不会成为飘泊者经典的归宿。地产大盘点三：十大营销经典招数 2003年京城地产大盘点三：2003京城地产十大营销经典招数营销，经营与销售。经营是手段和策略，销售是形式和目的。经营是个很大的词儿，不光房地产项目，我们每一个公司，每一个单位，每一个存在于社会的人，都在经营自己。房地产项目的营销因为其产品的特殊性，总是倍受关注。在这里，我们就2003年京城地产有特色的营销方式和表现出来的新的营销趋势做个盘点，希望我们这些地产行业的从业者能够从中得到或多或少的感悟，经营好自己的每一个项目，每一项工作。无中生有，在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。但是，今年京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的后期也推出了少量的硬广告，虽然，项目的前期大订多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。十大营销第一招：无中生有。炒作指数：有效指数：可行指数：一名惊人名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作点的营销手段。如今，京城地产项目多如牛毛，项目的名称也丰富多彩、光怪陆离、七上八下、一塌糊涂。前几年，在项目名称还没有被重视的时候，市场上的案名大多都很平淡，中规中矩。比较有代表性的是园、苑、城、小区、家园、嘉园、花园、公寓、大厦、别墅等等。然后在这些后缀的前面冠以开发商的名称或开发区域的名称，这类称谓在当时的案名市场上占据了绝大部分的比例，如今的在很多的项目中仍在延用。随着市场的发展和营销的进化，市场上出现了景、座、轩、村、郡、居、庭、府、堡、宅、岛、舍、洲、山谷、山庄、庄园、小镇、大道、中心等等，名字的叫法明显有了一些改观和新意，但仍然没有摆脱房子、屋子和地域的束缚。SOHO现代城将京城地产的案名带入一个字母符号的时代，SOLO精舍、UHN国际村、幸福时光Nolita、Bobo自由城、蓝T公寓、E城、亲爱的Villa、Class果岭里等等英文字母化案名随之而来，阳光100和一栋洋房的产生将京城地产的案名带入一个数字化时代，随之而来的是一栋苑、一幅画卷、五栋大楼、九台2000、住邦2000、公园五号、北京五月、恋曲70、万万树等等数字化的案名；莱茵河畔、米兰天空为市场带来的是景观案名的新鲜空气，雅舍香桥、水岸长桥、站前巴黎、天籁红螺湖纷纷上马；早安方庄则引发了意象案名的热潮，旗舰凯旋、北京印象、朝阳无限等案名火爆一时，而2003年最热门的案名手段则是由2002年的锋尚引发的谐音案名了，在铂宫、钛度、观筑和商筑之外，墅占据了大部分谐音案名市场，谁让今年的别墅市场如此火爆呢。香山艺墅、天地美墅、易墅殿堂、西山美墅馆、原生墅真可谓千墅万墅楼花开。今年的京城案名中还有一个特色就是借力用力，顶着“名人”的旗号办事。既然橘郡克隆北美的一小片富人区，那阳光上东就把整片富人区的名字拿来用。更绝的是后现代城和西现代城，更是深悟此中行情。十大营销第二招：一名惊人。炒作指数：有效指数：可行指数：釜底抽薪对于房地产项目来说，忽悠也好，折腾也罢，即使全世界都看到了你，了解了你，知道了你，要让客户掏钱来买房子，还是要看价格。价格始终是决定商品房买卖交易最重要的因素之一。价格策略也就自然而然地成为项目营销中的重要一环。当前，新项目入市普遍采取的价格策略是低开高走。先以较低的价位入市，然后随着市场行情和项目的销售情况逐渐攀升。不同的是，攀升的速度和幅度不同。销售顺利、火爆，自然涨得快，涨得高；销售受阻，自然停滞不前。当前，关于单价和总价的价格策略也是重要的营销课题。一般来说，决定购买的价格因素，总价的大小产生决定性作用。所以，市场上抓住低总价概念的小户型风靡一时。通过控制房子的面积，降低项目总价，改变因总价高导致的供需错位。后现代城打出“一万元投资CBD”的口号，易构空间、炫特区也都是靠低总价来争取市场。小户型、经济户型不但出现在公寓和普通住宅中，也在别墅市场火了一把。近期，300平米以内的小独栋别墅倍受市场青睐。可见，市场在细分，客群在细分，靠什么分呢？购买力，总价。而价格营销策略中的重要一环就是打性价比。炫特区为什么如此之火？一个重要的原因就是打好了性价比这张牌。东四环、精装修、全套白色家电、一年物业费，开盘均价只有5600元每平方米。这显然比5000元每平方米的毛坯房更让人心动，至于装修标准产生的成本，就不得而知了。在项目销售陷入被动的时候，价格策略可以力挽狂澜，只是，需要付出相当的代价。这是因为，往往价格因素是大锅下面加热的源泉，柴火。釜底抽薪，即可从根源上解决问题。当然，这里的薪不是柴火，而是&$￥。朝阳园二期、珠江绿洲尾房和鹏润都采取了不同程度的降价打折，据说都销售得非常不错。十大营销第三招：釜底抽薪。炒作指数：有效指数：可行指数：树上开花业内有名言称：“低手做事，中手做市，高手做势。”可见，市场影响力对于项目的运作有着不可低估的作用。而如何做势就成了项目的策划人为之绞尽脑汁的课题。用专业措辞说，就是如何充分挖掘项目的潜在卖点，提升项目营销的高度。三十六计中的第二十九计树上开花，说的就是这个道理。其文曰：“借局布势，力小势大。鸿渐于陆，其羽可用为仪也。”京城中不少项目的操盘者深谙此道，把项目的“势”造得有声有色。地产娱人潘石屹在京城地产市场可谓树上开花，借力造势的鼻祖。不但SOHO概念一直红火到今天，长城脚下的公社拿到了威尼斯双年展大奖，而且，后现代城和西现代城已经开始借他的现代城的名字造势了。Soho之后，Solo（单身公寓），Studio（工作室）等等概念纷至沓来。去年的锋尚大炒告别空调暖气，左岸大喊向右不如向左，蓝堡要在商务中心区搞纯居住，都是在借着自己一定的力努力发挥成势。到今年呢，Class的上层建筑，朝外Men的我们也玩儿命做广告，坚果公寓的我们的房子不用来住，宽House的宽，卡尔生活馆的四花园，万万树的六层绿化，温莎大道的住了才总统，万象新天的一切相形见小都是树上开花的表现。不同的是，开花的出发点不同，方式不同，达到的效果也不同。相同的是，要开花还是要有树，相应的产品一定要有特色。建筑形态也好，建筑规模也罢，地理位置也好，景观规划也罢，有了不一样的树，才能开出非凡的花。十大营销第四招：树上开花。炒作指数：有效指数：可行指数： “星”风作浪要扩大项目的市场影响力，提升项目的知名度，进而带动项目的销售，有很多不同的手段，其中快速有效的，要算借助明星效应了。现如今，各式各样的开盘和促销、联谊活动中，活跃着各式各样的明星。其中，娱乐明星名气大，脸儿熟，效果不错，于是房地产业为明星的走穴开辟了一条非常顺畅的道路。梁家辉不但自己成为东方银座的代言人，还把陈小春、刘青云、莫文蔚等一干港台明星请来做秀；康城请来崔健助阵，翡翠城找来罗大佑放歌，远洋天地拉来陈琳造势，如此这般，娱乐明星来往穿梭于各个楼盘之间，开始了与房地产的亲密接触。在娱乐明星不再新鲜的时候，项目的营销人员开始转移目标。珠江罗马请了意大利驻华大使，朗琴园请了美国前总统克林顿，温莎大道请来乒坛常青树瓦尔德内尔，佳境天城自有山东国脚做形象，通用国际还请到了皇家马德里足球队的巨星们。总之，政界也好、体育界也罢，只要是有影响力的明星，自然可以为我所用。2003年为京城楼盘做秀的明星中，除了活人，还有雕像。罗丹传世名作思想者的一尊原作就被美林香槟小镇请来代言。看来，明星的范围还可以扩大得更加广泛，只要策划人们好好挖掘。我们认为，请不请明星不重要，关键是能不能真正为扩大项目影响力创造条件，进而带动项目的销售。十大营销第五招：“星”风作浪。炒作指数：有效指数：可行指数：因势利导对于一个成功操盘者来说，善于根据形式的变化而改变自己的营销策略应该是必备的才能之一。举个例子来说，前一段时间神州五号成功遨游太空让全国人民倍受鼓舞，随即蒙牛乳业就推出了以航天为主题的电视广告。创意如何、表现如何姑且不论，这种快速反应的能力，捕捉周围思想变化的敏感，就值得很多策划人借鉴。一场突如其来的Sars狂潮席卷了亚洲，席卷了中国，席卷了北京，也席卷了北京的房地产市场，很多项目的销售陷入了僵局。可是辨证唯物主义者认为，凡事都有两面性。非典肆虐坏的方面是影响了我们的国民经济，干扰了我们的正常生活，导致了地产市场的短期萧条；好的方面呢？提高了国民的健康意识，改善了国民的卫生状况，产生了新的房地产产品的诉求点。处在一个突发事件当中，要能够把握它，将它导向有利的一面，规避其有害的一面，才能更好地做好房地产营销。于是，很多项目的营销敏锐地看到了这一点，也很好地把握了这一点。非典之后，以健康为主题的楼盘在市场上大行其道。即便是三环新城这样的经济适用房，也大打健康社区的名号。郊区的低密度项目就更不必说了，别墅也火得一塌糊涂。十大营销第六招：因势利导。炒作指数：有效指数：可行指数：有的放矢在房地产项目的营销过程中，广告的投放是非常关键的一个环节，由此产生的费用也占据了整个房地产营销费用的大半。如何做好广告的设计和投放，也就成为让策划人们颇费脑筋的事情。近几年，增长的房地产广告无意中捧红了几大主流媒体。而2003年，京城地产的广告投放情况明显趋于理性化，各个项目广告的投放越来越变得成熟，也就是有的放矢。从报纸媒体选择来看，北京青年报和北京晚报仍然是很多项目纸媒体广告投放的重点。北京晨报、精品购物指南和京华时报则基本瓜分了剩余的市场份额。从投放频次上看，集中优势火力投放的媒体楼书，连版广告多了起来。美林香槟小镇的同一天同一份报纸七个半版一个整版，坚果公寓和Class的连续通栏都印证了这个趋势。总起来看，广告正由大版面少次数向少吃多餐进军。2003年末，新京报杀进北京报界市场。谁都知道，这家颇有实力的媒体早已瞄准了京城地产广告的大蛋糕，在2004年，新京报绝对是一个不可低估的竞争对手。对于杂志媒体来说，新地产打通了封闭多时的发行渠道，版面也非常厚重，大有占据京城地产杂志头把交椅之意。而新上市的楼市雄心勃勃，也发誓要和新地产一争高下。对于杂志媒体的广告投放，京城的地产项目恐怕考虑形象的要多于考虑销售的吧。对于网络媒体来说，焦点网在人气上和广告额上都名列前茅。年底还被搜狐以1600万美元收购。有了这样有实力的集团支撑，焦点网的发展恐怕更加不可限量。而对于营销策划人来说，网络媒体如今已经成为不得不考虑的一个营销方式了，毕竟，中国的信息产业发展得太快了。2000年网易即将摘牌的时候，谁会想到如今丁磊已经成为中国首富了呢？对于广播媒体来说，北京交通台大受青睐。广告额超过排名第二的北京音乐台近一倍，据说要选好的时段还要排队等候。没办法，谁让京城的私家车发展得如此迅速呢？业内名言称：“没有好的策划，只有合适的策划。”广告媒体的选择也一样。相信秉承有的放矢的原则，京城地产的广告会起到它们应有的作用。十大营销第七招：有的放矢。炒作指数：有效指数：可行指数：对症下药我国有句老话叫“看人下菜碟”，也就是毛主席说的“看菜吃饭、量体裁衣”，这一招被京城的地产项目运用自如，在这里称其为“对症下药”。也就是对于所操作的项目，根据面对的客户群体的特点不同，而制定相应的营销策略。谁也不能否认炫特区在2003年京城楼市的成功。其营销策略就是通过对相对应客户相关心理的充分研究和挖掘制定出来的。从小户型、精装修、送家电产品到青鸟健身中心的引入，从社区足球队的组建到业主监理会的成立，一大批年轻的小白领被项目独特的营销方式所吸引，成就了项目冬季热卖的盛况。Class的成功在一定程度上归功于对成功人士男权思想的现实挖掘，美林香槟小镇的热销中对自身客户追求格调的情结的迎合功不可没。小独栋就是抓住了中资产阶级对独栋别墅生活的向往以及自身经济实力有限而为之量身打造的，产品一出现就得到了市场的追捧。总之，对症下药就是要对项目的主力客户群体进行充分研究，在营销手段上通过对客户相关心理的充分迎合来吸引客户，如此一来，项目销售自然顺风顺水。十大营销第八招：对症下药。炒作指数：有效指数：可行指数：“服”员辽阔国际旅店业巨头希尔顿有一句座右铭“你今天对客人微笑了吗？”依靠这句座右铭，希尔顿从5000美元起家，造就了希尔顿旅店的“帝国”。松下公司曾有一句名言：售前的奉承不如售后的服务。对于产品竞争日益激烈的京城地产市场，靠产品的创新来赢得客户已经相对困难了，开发商们于是静下心来做好服务。对于不同的项目，不同的客户，市场上出现了不同的地产服务内容。炫特区通过业主恳谈会与业主建立融洽的关系，解决相关的服务问题；美林香槟小镇的开发商推出了“五个一工程”服务体系，服务的宽度覆盖客户从购房到居住时所需要提供的所有服务，长度到客户入住之后仍将延续；华润置地推出“800一站式”服务体系，在客户打入“800呼叫中心”系统的电话后，系统将记录客户的基本信息，公司的客服人员将在15分钟之内将客户反映的问题派发至相关人员，相关人员将视客户反映情况的紧急程度在15分钟到2小时内与客户进行电话沟通，确定解决问题的具体时间及方式方法，随后客户将得到客服中心的工作人员的跟踪电话，在问题解决后又将得到客服中心的电话回访；北京金第幸福家园引进一系列国际交流与服务组织，这些互相关联的国际性组织主要包括YMCA（Young Mens Christian Association）世界青年会、Youth Hostel国际青年旅社和Home stay Service国际家庭接待计划以及”国际学生交换计划”等；新城国际则推出了首创的Home Entertainment纽约曼哈顿式的精英生活，服务内容包括各项酒店式和秘书式的服务，替住户布置家居。租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，乃至餐具、表演人员等。京城地产的服务之争刚刚开始，开发商要将服务覆盖到每一个售后的角落，让客户从微笑和便利中得到对项目的认可。十大营销第九招：服员辽阔。炒作指数：有效指数：可行指数：“牌”山倒海品牌的力量没有人能够低估。品牌对于可口可乐是价值，对于红塔山和海尔是价值，对于万科和华远同样是价值。从本质上说，房地产品牌是发展商通过房地产产品（包括服务）对消费者最庄严、最重要的承诺。房地产品牌传播就是发展商以各种各样的富有感染力的信号向广大消费者宣传这种承诺，消费者接受信息，通过购买、消费该品牌标定的房地产产品，感受这种承诺存在与否。如果消费者感知、接受、信任房地产品牌的这种承诺，那么，该房地产品牌就拥有了存活于房地产市场的资格。但是，房地产品牌运营决不仅仅是“老老实实地兑现客户的承诺”。兑现客户承诺只是房地产品牌运营最起码、最基本的条件。而房地产品牌运营最崇高的使命则是创造高价值的房地产品牌。高价值房地产品牌，它拥有顾客认同程度高的品牌印象，拥有大量认同品牌的顾客和潜在顾客。拥有这一优势的房地产品牌，就等同于巨大的资本资源。判断一个房地产品牌有多大价值，即看它有多少个品牌印象。每个品牌印象，代表一个认同该品牌的顾客。于是，在市场逐步走向规模化、规范化和集约化的时候，京城地产开始塑造品牌。开发商认识到造势的目的不在于项目，而最终在于品牌。远了看，任志强付出巨大代价收回华远品牌；近了说，奥林匹克花园因为一个名字闹到对簿公堂。而合生创展推出了品牌系列楼盘的同期促销活动，也是为了成就这个品牌。而王石爬完珠峰又驾驶帆船，也是用个人魅力来完善万科的品牌。别的不说，搜狐1600万美元收购焦点网，就能看出在房地产服务业，品牌的价值已经如此之大了。2005年，还会有更多更好的品牌在京城地产的市场上叫响，我们拭目以待。十大营销第十招：牌山倒海。炒作指数：有效指数：可行指数： 二、策划案例（节选）星海知音人家整体策划案开发主题确立：开发以音乐为主题的住宅确立理由：从社会人情方面来看：现代的人们，平时惜时如金、行色匆匆，因为在这商品经济社会里，人情被冲淡了，但人作为一个感情动物是不可能没有朋友和对精神文化的追求的，但是无情的社会现实让人类对精神的追求受到压抑，大都感叹世态炎凉，人情如纸。即使是住在同一个住宅小区里，也是屋门紧闭，连邻居是谁也不知道，给人一种老死不相往来的凄凉感。平时人们只猫在自己的小窝里，少了交流与沟通，下班后的生活，除了小家庭的温暖外，再也找不到大家庭、小社会的温暖。但是如果开发以音乐为主题的住宅小区，就可以通过音乐将一个屋檐下互不相识的邻里聚合在一起，因为音乐是现代人的一种最为普遍也是共同的追求，音乐设有国界、种族之别，是人类的一种共同的世界语，从欲取名琴弹，恨无知音赏的名句中，我们就可以看出，许多人是通过音乐寻找知音的。音乐可以让人们走在一起，心与心的距离不再遥远，人情也不再淡薄。音乐可以形成一种浓郁的亲情，将你找他连在一起。从艺术追求方面来看：音乐可以静化灵魂、陶冶性情。正因为音乐具有这种神奇的效果，所以音乐成了人们一种共同的艺术追求。现代家庭中，购房者将对下一代的教育放在了一个十分重要的位置上，从许多楼盘大打教育牌的举动中就可见斑。很多中高收入层家庭，为了从小就培养孩子的艺术天赋，在小孩只有几岁大的时候，便为小孩请来钢琴教师，教小孩弹钢琴。如果我们开发音乐住宅，就正好满足了人们对艺术的向往与追求，也为他们追求艺术创造了有利环境和条件。尤其是在广州这种经济发达的城市，人们在物质上得到满足之后，更看重精神上艺术上的满足，而在艺术领域里，最大众化最普及同时艺术含量也最高的就当数音乐这个艺术门类了，全国各地的卡拉OK一直长盛不衰也就说明了这一点。另外的一点，开商音乐住宅正好吻合了建筑是凝固的音乐这句经典名句，同时也是对这名句的有效延伸与注释。从新闻角度来看：音乐住宅在广州属于空白，仅此一点就足以形成房地产界的新闻点，不仅会受到新闻界的重视，而且会受到社会的广泛关注。一日之间就可家喻户晓，创造知名品牌。从策划角度来看：策划的精髓就是找出社会需求（空白），然后满足它。而音乐艺术在目前来说，是一种社会的共同需求，而且无法得到很好的满足，广州虽然有一个星海音乐厅，但仅是供成人欣赏，无法满足小孩的教育需求。并且星海音乐厅固定在一个场所，广州又如此之大，平时听一场音乐会很不容易，而白领阶层没有车，更不方便，且音乐会收费不低。但是如果开发一个音乐住宅，就无异于将星海音乐厅搬回家了，而且还兼具教育功能，试想，一个小孩从小就在音乐氛围中长大，其音乐艺术细胞绝非常人可比。对成人来说，平时想听音乐会或者接受一些音乐知识也举步便至。为住户提供了极大的方便。三、名称设置名称确立：项目名称建议采用元邦星海知音人家，简称为星海知音。名称释义：之所以融入元邦二字，是为了突出集团公司的品牌。因为元邦集团迄今尚未开发过商品房，而集团公司在未来几年中计划将房地产开发定为龙头产业，对于一个新介入房地产开发的公司来说，在首个楼盘命名中，融入公司名称，有利于让消费者在一开始就记住公司名称，公司名称随着楼盘推广的展开，将会与楼盘本身一样深入人心。在开发第二个楼盘时，人们对元邦这个名称就不再会感到陌生了。名称中的星海一词，主要是取著名音乐大师洗星海的名字，冼星海这个名字在中国已经家喻户晓，同时主要是为了呼应策划主题-音乐住宅。用星海这个名字，可以达到望文生义的效果，让人仅从名称上就对楼盘的定位与性质、开发理念等有一个大致了解。名称中的知音一词，喻示同住在该小区的人，不仅仅是邻居这么简单，而是都可以通过音乐这条纽带成为真正的知音。在人情每况愈下的今天，知音二字会给人一种特别的亲切感，让人耳目一新。另外，取自姜子牙摔琴谢知音这个尽人皆知的典故，隐喻以音乐会友之意。广义上喻示，凡是星海知音的买家、支持元邦公司的人们及关注我们的社会各界人士皆是我们的知音。更为重要的是，在广州的楼盘命名中，没有类似的名称，我们这样命名，显得别具一格。从名称的内涵和外延上来说，很容易形成记忆点，有利于品牌的铸造和延伸。广州紫荆花园整体营销案（节选）该项目花园绿化环境营造：1架空层花园及层叠花园-千色逸趣园紫遐苑架空层花园可谓广州市第一个真真正正的室内植物园。在室外植物园内种上各种各样的室内花卉、植物，每一种植物均配以标签作简介。在当中设置室内嬉戏水池、乒乓球台，让小孩们尽量玩乐。连同层叠式花园一起组成室内、室外的绿化环境，阳生、阴生植物的有机配合，使得架空层花园成为一个动静皆宜，有知识性、趣味性的千色逸趣园。2拥翠园这部分包括斜坡花园，主要以中国式园林作主题，涌泉流水、亭台雅阁等，一幅幅苏州园林景色尽在这里展现。3时光广场将精致、对称、中心设花篮式大喷泉的纯欧陆花园带入本项目内，与拥翠园设计风格相映成趣。 4紫荆花海 从本项目小区入口处开始，在小区道路两旁，配合紫荆花园的名称大小、高矮相称整齐划一的紫荆树，让紫荆花开遍整个小区，组成紫荆花海，其含义不言而喻。四、 销售环境及气氛营造钟山国际高尔夫项目策划案（节选）营销推广策略进入21世纪后，观察世界豪宅特色，我们认为豪宅不应只是建筑硬件的思考，要想在豪宅中显露锋芒，让豪宅站上世界舞台，更要有鲜明的个性，才能吻合国际时尚品味生活，所以必须贴近豪宅业主的心理需求，包括对自我成就的犒赏、宠爱家人、社交生活、名流生活的隐密、尊贵等。在营销上真正体现迎接国际时尚生活的新豪宅观。1目标客户定位上流社会顶尖级，锁定高精尖客户。宁可高处不胜寒，宁可客户圈缩少，但求高精尖，决不扩大到中产阶级。在实际操作上上当然是买主多多益善。但一定要包装突出买主呈现顶级人物大班风范。2目标市场不仅放在南京。要在上海、杭州、苏锡常设置派出销售机构。要吸引可辐射范围内的真正巨商豪富。3高尔夫球会活动与豪宅营销二驾马车并驾齐驰。采取专买店+俱乐部+售楼处三维全方位营销模式。高尔夫球会专业人员与豪宅销售专业人员二套人马强强联手组成销售班子。体现特定上流圈内实力营销。4追求大音嘘声的境界。如将营销寓于有影响力的社会性活动。五、销售策略1度身定做式。之前由开发商进行风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案，第一阶段预售期划地即由每一业主全面参与设计，方显尊贵本色。第二阶段开工后，可提供个性化菜单式服务，多种选择并参与局部细部设计修改完善。例如丛书式楼书的制作运用：每一风格之建筑配有独立的一册，作详尽精美的描述、说明与介绍。集合优美文字与图片，浓郁贵族文化、高尔夫文化、建筑与设计文化底蕴，专业建筑与设计阐述。楼书将成为一本传世好书。半山、深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名 2名人故居式。推出模拟仿名人别墅式营销。如庐山蒋氏别墅、美国流水别墅、乔家大院、苏州园林藕园、宋氏姐妹别墅、蝴蝶故居等等著名的、文化传承的、韵味十足的、绝对情结的经典名居。3名人代言式。在豪富圈内我们应找一个有感召力的实业家作为首任业主或商界名人领袖式销售路径。如中国首富刘永行、刘永好兄弟式的人物。须是中国豪富阶层中口牌好的、走实业道路，勤恳致富，表彰出未来中国富豪阶级成功楷模的代表人物，希望在不同地区均找出这样的代表人物。4特色活动式。首期原始会员限量发行，绝对贵族身份象征。但推广人气的工作必须紧紧跟上，中产阶级BOBO将是巨大的市场支撑力，任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上，中产资级的跟风、欣赏、迈进将托起日出般能量无穷。我们的豪宅销售将是特色活动与豪宅销售相辅相承的、相互推进的一项联合，例如高尔夫球会或该楼盘的国标大赛等等的推广工作本身就是一个营销的通道与手段。5买点独领风骚式。 综观国际财富阶层对高档豪宅的需求，总有许多缺一不可的重要因素。我们在挖掘买点上要做到不仅全面，更加超值唯一性。本项目的买点可列举如下： *原生态环境，优势景观人文资源。*经典建筑品味。*城市生活的丰富多彩、才能带来源源不断的活力及想象，所以必须突出拥有四通八达的便利交通条件，繁荣的商业文化，购物、娱乐、餐饮等一应俱全的生活设施。 *城市才是事业纵衡的领域，但成功人物分秒必争，所以总爱挑选离商务中心不远的精致宅邸。所以强调离城不离CBD。 *虽身处城市，又希望保持适当的距离来避开尘嚣，坐拥繁华中的静谧，所谓离尘不离城。 *面对国际接轨，唯有身处国际氛围的环境，才能和世界信息、国际时尚生活保持零时差。 *身分品味同源，才能英雄所见略同，所以豪宅主人对邻居的选择相当要求，所以户型规划讲究单纯，以及家居安全防范系统 。*企业趋势开始走向整合合作，社交聚会时一些经营心得及商机的交换，往往才是事业拓展的关键，所以也必须提供名流社交的场所及隐密性的规划。 *家庭社交聚会已经成为国际时尚生活的趋势，所以豪宅室内规画必须考量社交聚会的空间，并且把公共社交空间与私密生活空间于以明显的区隔。 *财富阶层对第二代的教育环境相当注重，所以名校荟萃的环境，也是重点考虑。 针对上述豪宅不可或缺的因素，可以说是仍要力求精益求精，希望本项目能够全面关照豪宅客层的购屋需求。但本项目的各项特色说明尤为重要。比如高尔夫生活与豪宅生活共构成无可取代的名流生活圈。国际化名流生活耀眼多彩。零时差的同步拥有国际生活的时尚情调、信息脉动。国际名校学区，使小主人们，从小到大有名校伴随，熟悉国际环境、培养国际视野。百年建筑经典规划。自然散发沉稳内敛的不凡气质。多功能贵族会所会所。成立国际高尔夫生活会、国际标准舞会、各方人士菁英会等。体现公司为诚挚答谢社会各界的关怀和厚爱，更好地做到来源于社会，服务于社会，显现社会公益形象及良好社会关系圈。广州御景雅苑策划案（节选）项目定位：经多方面的细心研究分析，敝司建议本项目的价格定位应定於中低档次，而总体楼宇馐及质素应定於中高位置，原因有以下几点：1 、项目价格定於中低档的原因11 区域的形象问题在广州人的印象中，尤其是河南居民一惯的观念，河南是以繁华的江南西即江南大酒店一带为中心，而新港路段，特别是中山大学以东的地方已非中心地段。以此推断，客村立交便稍有远离市中心的感觉。由于广州的市民可经常在报章，电视上看到客村发生犯罪事件，从而在主观上留下了治安，人员质素较差的印象。再且，客村一带缺少名店商夏或较出名的公共娱乐设施，故这个区域要形成一个中高档住宅区仍需要一段较长时间。 12 景观较差景观因素在住宅售卖中占极重要的地位，而反观本项目，四周缺乏具够吸引买家的景观，与临江的住宅相比较，特别是环境空气方面更不能与之相提并论。这点对本项目的档次高低有直接的影响，故本项目的档次定位不适宜太高，而且还应多花心思在小区的园林花园的绿化设计上，藉此创造怡人的景观。13 海珠区楼价偏低分析海珠区的楼价，最繁华的江南大道，宝岗路的楼盘售价介乎于在4500-5500之间，宝岗路上楼高33层的宏宇大厦均价也仅为5700元/平方米。上月创出销售佳 的位于江南大道北与前进路交汇处的益丰花园更以低出市价1000元/平方米的价格发售，从此方面可反映出海珠区楼市，在广州市场上属于中低档次。2 、楼盘质素定位21 社区形象的建立时下的广州市民，追求的是旺中的带静的生活社区，而客村一向给市民生活环境燥杂、烟尘大的印象。故敝司建议，整个项目的包装都应以绿色为主色调，以外围的园林绿化带围绕中心有特色的花园式设计，给客人以清幽恬静，小区与外马路隔绝，自成一隅的感觉。此外，还可创造怡人的景色，提高楼盘的质素。22 将不利因素转为卖点为突出本项目的优势而掩盖现存的不利因素，特别是地区形象的不利因素，敝司建议本项目在广告宣传包装上应强调与天河区（广州新的市中心，又名广州中环）的连系性，将本项目从人们感觉其地点较远，档次属中低档的信宅区，转移至和天河市中心紧密相连的住宅区，把人们的视线和观点从不利的因素转移开。吸引一班买不起昂贵天河楼，但又渴望可居住在靠近未来市中心区域的人士。位处滨江东怡乐路的金雅苑，刚开始发售时，给客人的印象也比较领导偏远，但他们的宣传口号为经理阶层的高尚住宅区，把视点移至与高级豪宅海珠广场花园紧密相连，当时得到非常好的销售成绩。 综合以上分析，本项目以广州大桥旁清新典雅的花园式洋房为宣传口号广州大桥旁-突出地进位置；清新典雅-隐藏环境因素不足的缺点；花园式洋房-代表有建筑特色及档次的住宅小区。配以实惠的价钱和灵活的付款方法，使客人有物超所值的感觉，定能创出销售佳绩。苏州都市花园策划案（节选）项目竞争力塑造1、 显性竞争力塑造1.1充分发挥区位优势虽然本案有其不可替代性的区位优势，但目前在市场上并非是唯一性的。区位优势的发挥有以下几个途径：在项目规划中，将区外景观引入小区内部，并在产品设计时，考虑将景观好的单元优势最大化；通过主题概念的包装，从具有同等优势的项目中区别出来，使消费者能容易认知和辨别；营销手法上，在销售中心设立专车，接送消费者到各景点，如中央商务区与金鸡湖，让他们切身体会以后即将享有的区位优势，以及区位价值提升带来的利益。1.2塑造强竞争力的产品 塑造产品的显性竞争优势，必须从产品的创新设计、环境规划的设计和增加产品的附加价值等方面去完成。同时作为大型楼盘的后期产品，产品的提升也是很重要的，这能够在一个销售分期的短时间内形成较强的市场差异性，极大地刺激购买行为的实现。这种提升，是出于市场的需要，但也要师出有名，让产品的提升能通过消费者通俗易懂的说法传播开来，消除市场的接受障碍。产品的创新设计。通过实用、舒适、人性化以及独有的产品设计，忽略高层建筑的负面影响:还要考虑营造产品的价值文化，创造高质量高层次的生活环境。同时本期产品的提升方向建议为住宅类型档次提升、户型设计提升、产品文化价值提升与物管品质提升。环境规划的设计。本项目是都市花园开发较为后期的产品，在塑造显性竞争力时，不仅项目产品的提升，还要进行环境规划的提升。环境设计不是花草树木的简简单单的种植与小品的堆砌，要结合实际情况，充分利用位置的优势，融入所提倡的生活方式与生活理念，进行合适的环境设计。产品附加价值的增加。一般来说，产品的附加价值指的是小区的配套，比如功能齐全的健身中心、休闲俱乐部等等。根据所确定的目标客户，他们选择都市花园的这一期，不是简单地为了住，他们购买产品时，同时也购买产品的附加价值，可以进行个人的修养以及得到精神的享受。 广州金色海湾（节选） 1、 金色海湾猜想金色海湾猜想，并不局限于理论上的推理，必须将理想变成一种现象，让实际的多元化充实了项目的内涵，让灌注于整个项目营销当中的人文理念，形成高尚生活社区的支点。现象一：部分大于整体众所周知现阶段房地产从1993年起就结束了供不应求的楼花时代。因此人们在作购买决定时，要尽可能地等到一个完整的现楼出现或尽可能多地掌握较完整的楼盘信息。若在开发同过程，将整个项目的规划构思，最精髓的意念表达于局部设施的细腻雕铸当中，给客户得以潜移默化的熏陶，如会所式的售楼大堂，凡尔塞宫延式的雅致园艺，流水淙淙的水景园林围墙，周到贴身，犹如星级酒店的尊贵服务-设想在这样的细部雕铸，营造优越氛围下，不难让消费者在项目建设阶段已对项目整体产生认同感。现象二：心动早于脑动作为常识，心是受脑指挥的，先动脑、后动心，特别是房地产消费已进入理性时代，那种疯狂抢购的现象再不存在，人们往往要经过脑袋的反复计算比较，才会下定决心作购买决定。而在 金色海湾，我们要实现一种现象心动早于脑动，让局部的优越充分摒击客户的视觉、打动客户的心灵。成都芙蓉古城解密哪里才有好空气空气清新的芙蓉古城 钢筋水泥林立的都市，要找到清新的空气实在不容易。成都也是这样，虽然这里的工业化程度并不高。记得前两年，在成都房产业界，城西和城南的对话频繁，碰撞最多。从成都的风向频率玫瑰图中，不难看出城西的上风优势。尊贵城西，跟城西的文化底蕴不无关系，但最为关键、对到城西置业者最具吸引力的是那里区域性的天然空气。而城南集聚富商巨贾，豪门意味最重，气势凌然不可侵犯。更适合居住的论断花落谁家，双方为此争辩不绝，结果是无人被驳倒也不见哪一方更露锋芒，但由此引起的关于成都居住环境的思索却被推进一大步。直到2000年联合国人居环境大会在成都召开，环境才被提到前所未有的高度。空气洁净度是衡量区域环境的重要指标，城西有着无与伦比的先天优势。虽然我们不能忘记这么温馨的环境，让人感动得落泪（联合国人居官员在参观置信丽都花园时有感而发）的城南房产，但丽都花园毕竟是罕见的经典作品，愿意象置信那样巨资营造环境的开发商也没有几家。毋庸质疑，城西就是可以让人呼吸得舒畅的地方。城西楼盘如雨后春笋般破土而出，昔日的静谧悠闲面临严峻挑战，空间越小，空气就会紧张起来。于是，当向东向南发展进行得如火如荼的同时，青睐城西空气的开发商开始延伸他们的视线。西进运动拉开崭新帷幕，城西边缘的生态文化型房产浮出水面，芙蓉古城在温江永宁闪亮登场！从城市突破的飞翔心灵自由的芙蓉古城有一种互相矛盾的社会现象：乡下人向往城市，因为城里人富有现代气息的生活方式和前沿的都市文明；城里人喜欢把去乡村当作惬意的度假，除了潜意识中飘荡着一丝廊桥遗梦的诱惑之外，乡村的朴素和自由也让他们难以抗拒。如果追溯社会发展历史，最初的人类都住在乡下。农业、手工业和畜牧业产生并进步飞速，剩余产品的交换萌生商品经济，城市化的原生形态就是商品交换行为的聚集。一直以来，由于城市现象标志了人类社会的发展方向，城市以外的人群才纷至沓来。物极必反，因为人口巨增和商品工业化发展过快，城市都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮意躁，竞争压力、就业危机、纷纭的人际关系让城市人对自由生存空间的追求更加强烈。 鹤舞白沙，我心飞翔是何等的宠辱偕忘，少无适俗韵，性本爱丘山是一代城市脊梁-中生代对原真性情的呼唤。芙蓉古城迎合人们对这种生存状态的渴望，将对人性的尊重予以极致倾情的演绎。置信实业大华房产蔚信房产勇敢突破，决意将梦幻般的芙蓉古城奉献给那些关爱自我、反感羁绊的城市人。世间本无绝对的自由，但换个角度去理解它，你就知道自由就是不受外界干扰的快乐，不被他人左右的心境。每当黄昏临遇，太阳把她的最后一滴光芒倾注在仿佛悠然世外的芙蓉古城，你，我，你的家人我的家人你的亲友我的亲友，带着从容入梦！辉映全球的中国民居传统建筑的芙蓉古城建筑是一个民族文化和历史的符号，是一种有国界和个性的情感诉求方式，但它可以被全世界的人认同、理解。大杂居，小聚居是中国多民族特征的体现，也因此形成了独具魅力的中华建筑文明。城市建筑，无疑是城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明城市特色。可自20世纪90年代以来，数种建筑洋风扑面而来，让国人（当然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚异域风格，于是，传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中，大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。来华的外国友人诧异，有深沉民族情结的国人或惋惜、或痛心。因此对那些能够坚守民族建筑的房地产界同行，永远值得我们赞赏。成都是世界级历史文化名城，川西建筑自成一家，芙蓉古城正是以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓。充分体现中国传统建筑的精华而摒弃杂布学派的思维，巧妙组合各种建筑符号，保留老成都特点，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。-只有独特的，才是个性和宝贵的。芙蓉古城只是一个传承民族建筑精品的开始，更多故园必将像春天一样复苏。四合院里故事多围合而居的芙蓉古城在聚居时代没有出现时，人类尚未产生。类人猿从树上下来，是自然界发展的决定性进步，社会从此出现。社会是人与人之间、群体与群体之间构成的复杂关系。团结就是力量，部落的产生在很大程度上增强了人类把握自身命运的能力和信心。部落在居住方式上的体现就是围合观念的加强，四合院正是围合的典型物质载体。四合院观增强了社会凝聚力，又舒展了家庭亲和力。一方天空，几户人家，来来往往，其乐融融-四合院绵延千年，包容世间心气平和，事理通达的百姓生活。小家相加，变成大家，大家是一种家的升华，是家的较高境界。但随着社会生产的迅速提高和人类个体生存本领的增强，居住方式开始趋于独立和封闭，四合院逐渐被人们疏远。为什么我们说中国乡村民风淳朴？难道城市就不可能有同样淳朴的民风？芙蓉古城的四合院用现实主义手法对上述两个问题作出圆满回答。与通常封闭式成套商品房不同的是，四合院注重邻里交流，打破心理隔膜，提倡空间共享，充分亲近环境，给人足够的从容和放松，弱化现代社会人际交往中的敷衍、猜度和紧张。中国乡村因为四合院而有淳朴民风，无疑，四合院也可以落户城市。位于青羊界与温江永宁之间的芙蓉古城，以四合院设计强调了人的本质属性-人是社会的产物，而社会是各种人际关系的总和。四合院里故事多，芙蓉古城再度阐明具有现代性的居住文明！我的家，我的园林精品园林的芙蓉古城四川最早的造园活动可以追溯到公元前四世纪，而后蜀孟知祥在成都北郊天回镇附近建御花园，孟昶在成都城墙上遍植芙蓉，展四十里锦绣，使成都的园林盛极一时。蓉城由此得来，并流芳千古。房地产开发对园林的注重是追求房产品质提升过程中的必然现象，但在成都众多住宅小区见到的是千篇一律的江南园林或者仿造的欧式园林，对其它风格园林（含四川园林）却少有涉及。芙蓉古城包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园等，并根据不同风格住宅院落作园林布置，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷。置信实业坚持可持续发展战略，秉承为您想得更多，让您住得更好的经营理念，致力于高品质房产的开发，在园林环境方面的思索几近殚精竭虑。芙蓉古城026的容积率已属罕见，66.8%的超大绿地率更是匪夷所思。在芙蓉古城内，桢楠、香樟、银杏、翠柏等乔木繁盛成荫，芙蓉、海棠、紫薇、梅花等花树相互辉映，其它如竹、兰、菊、荷等不胜枚举。回归自然重在身心与自然相融，在芙蓉古城，家就等于园林，回家就等于回归自然。香港精品电视剧创世纪中的无烟城梦想，将会在芙蓉古城实现。水、居住及思想非凡水系的芙蓉古城融进水里的不单是泥沙，还有文化和历史，譬如中国有长江和黄河，埃及有尼罗河，法国有塞纳河。澹泊以明志，宁静以致远归根结底是一种水的境界。未看山，先看水，有山无水休寻地，如果山是男人，水应该是女人。女人可以让男人沉默，水让山的内涵更丰富。水是女儿，也是母亲，对于整个人类。与水为邻，可以有寒浪拍空的慑人气势，也能心如止水般洞察芸芸众生。所以说，水是思想，水在流动，正如思想需要进步。家是思想停泊的港湾。流水与居家不能分开，芙蓉古城的水系布置因此脉脉相通而无丝毫泛滥。芙蓉古城的水系设计彰显不凡：水系无明显聚合的所谓湖，因势利导，理成曲池横塘，、宛转溪流，且将水系与建筑巧妙的穿插、渗透、融合，以体现自然风韵；并用堤、岛划分水面，以增加园景层次，山水因借，相得益彰；或把建筑点缀于水中，或将建筑临岸布置，或让建筑的三面凸入水中，或使建筑物跨越河道、溪涧之上，或对伸入水中的建筑基础采用下部架空，或将水池在中，轩庭环抱。凭借完善科学的水环境工程系统，芙蓉古城引水于地下，潺潺流水从每户古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，体味恬淡从容的人生意境。行到平原莫问山，只看水绕是真龙，芙蓉古城的护城式水系在成都平原圈定了一块宝地。房子的完整概念配套卓越的芙蓉古城狭义的房子概念等同于建筑物，但芙蓉古城的房子囊括了各种建筑物、构筑物和各种配套设施。谁都知道买房是买一种生活方式，但生活方式应怎样完整体现却需不断探索和实践。精致生活每一天