陆丰滨江花城策划报告.doc

滨江花城策划报告2009-7-26前 言根据对项目的理解，本篇报告的重点内容应该解决以下几个方面的问题：一、 项目地块适合什么类型的产品？二、 如何来进行产品规划和设计？因此，本篇报告实质上是对上述两个问题的综合剖析和解答，我们将以项目产品为行文主线，对项目规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目总体定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，以实现项目投资效益回报的最大化。目 录第一部分、陆丰宏观市场情况一、区位：二、地质和地貌：三、气候：四、土地和水资源：五、矿产和生物资源：六、海港和旅游资源：七、政区改革：八、行政区划：九、历史文化：十、人口概况：十一、经济发展：十二、历史及社会发展第二部分、陆丰市房地产状况一、陆丰房地产市场情况二、陆丰市现有市场的项目情况第三部分、项目地块价值研判一、地块状况分析二、地块SWOT分析三、项目规划整体设想四、项目产品类型研判第四部分、项目定位一、项目市场定位二、项目产品定位三、项目目标客户群定位 第五部分、项目经济效益分析一、地价二、项目的构成及销售收入三、建筑安装造价计算四、市政建设成本五、应缴纳税费六、成本利润表七、项目经济效益分析结论第六部分、项目前期定位结论第一部份陆丰市宏观市场状况 一、区位：陆丰地处粤东碣石湾畔，位于广东省东南部，北纬22045 -23009，东经115025 -116013，介于深圳和汕头两个经济特区之间，人口157多万。北和陆河县、普宁市交界；东与惠来县接壤；西与海丰县和汕尾市城区为邻。取安陆县的“陆”和海丰县的“丰”两字为名。陆丰地处南亚热带季风区，陆地面积1681平方公里，海岸线长116.5公里，200米等深线海域1.25万平方公里。在乌坎、碣石、甲子、湖东、金厢5个港口中，碣石港和甲子港均是国家一级渔港，鲍鱼、龙虾、石斑鱼等名贵海鲜闻名遐迩。东海为陆丰的政府所在地。陆丰市在汕尾的行政区位分布县（市、区）镇建制街道办事处村民委员会居民委员会合计42个10个709个143个城区红草、东涌、捷胜（3）新港、香洲、凤山、马宫、田墘、遮浪、东洲（7）80个40个海丰县海城、梅陇、小漠、鹅埠、赤石、鲘门、联安、陶河、赤坑、大湖、可塘、公平、黄羌、东平（14个）23642陆河县河田、河口、新田、上护、水唇、东坑、南万、螺溪（8个）117个10个陆丰县甲子、碣石、湖东、大安、博美、内湖、南塘、陂洋、八万、金厢、潭西、甲东、上英、桥冲、甲西、西南、河东（17个）东海、城东、河西（3个）276个49个陆丰市区风景二、地质和地貌：地层主要属新华夏（距今2.25亿年-0.7亿年）和东西构造运动所形成。地质年代最草是三叠系，继而侏罗系。第四系。岩石主要是由花岗岩、砂页岩及第四系冲积沙砾石层组成。土壤肥沃，类型较多。主要有水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤赤红壤、菜园土、潮沙泥土（河流冲积土）、滨海盐渍沼渍土、海滨沙土、石质土等10个土类70个土种子，地势平坦。市境内最高山脉不上千米，700m以上山脉只有3处，一为峨嵋嶂山脉，位于市境东部，主峰峨嵋嶂，海拔980.3m，为全市最高点。二为罗经嶂山脉，位于市境东北部，主峰罗经嶂，海拔960m。三为乌面岭山脉，位于市境西部，主峰乌面岭，海拔738.4m。北部以山地为主，间有小盆地，中部与南部沿海多为丘陵、台地、平原与低洼地。整个地势走向除南部五峰山为东西走向外，其余山脉多为南北走向，与河流走向基本一致。 三、气候：地处北回归线以南，属南亚热带季风气候，海洋性气候明显。气候温和，雨量充沛，汛期降雨较为集中。市中心城区年平均气温大于21.8度，最热7月，月均气温28度；最冷1月，月均气温13.8度。极端最高气温37.8度（1962年8月1日），极端最低气温0.9度（1967年1月17日）。无霜期361天，农作物年可3熟。全市年均实际日照时数为1940-2140小时。全市年均平均太阳辐射总量12.55万卡/cm2，属广东省大陆高值区，其分布大致与日照时数相同。 光照条件除个别年份出现长期的阴雨天气外，一般都可以满足各种农作物生长发育的需要。全年年均降雨量为1997cm，属广东省多雨区之一。降雨年际变化大，最高年（1961年）降雨量达3045mm；最少年（1963年）仅有942.2mm，比平均值52%；降雨量季节变化也明显，一般雨季开始于3月份，结束于10月中旬，长达210天左右。汛期4-5月，平均雨量1730mm，占全年总量的87%。其中前汛期4-6月，以锋面低槽雨为主，雨量约占年降雨量的45%，这时期的降雨，群众称为“龙舟水”；后汛期7-9月，以台风雨居多，雨量约占年降雨量的42%，是形成洪涝灾害的主要原因。 四、土地和水资源：陆丰市陆地总面积1681km2，其中耕地3.54万公顷，占总面积的21%；宜林地7.97万公顷，占总面积的47.4%；草地1.67万公顷，约占总面积的10%；水域（不含海域）3.63万公顷，占总面积的21.6%。其中鱼塘8223公顷，此外还有山塘水库3000多公顷，滩涂1000公顷。土地资源的特点：一是类型多，有山地、丘陵、台地、平原、滩涂等，有利全面发展农业经济。二是潜力大，原土地生产力较低，潜力未充分发挥；土壤适应性广，发展旱地作物条件好；复种指数为215%左右，扩大冬种生产有潜力。三是台地广布，宜发展水果生产。 陆丰市市境内有河流22条，总长458km，径流总量23.58亿m3。大中小型水库山塘235座，总库容量3.82亿m3。主要河流有螺河、乌坎河、鳌江、龙潭河。主要水库有龙潭水库、巷口水库、五里牌水库、林投围水库、三溪水库和牛角隆水库等。其中 ，螺河长 102km，发源于陆河县与紫金县交界的三神凸山，为陆丰第一大河，集雨面积1356km2。流域100km2以上一级支流有螺溪、南北溪、新田河，有陆丰的“母亲河”之美称。龙潭水库位于市境东面，距中心城区43km，于1959年兴建。水库集雨面积156.03km2，设计总库容量1.05亿m3，灌溉面积1.29万公顷，是国家大型蓄水工程之一。陆丰水量充足，全市年地表水径流总量38.96亿m3。人均拥有水量3186m3每1/15公顷耕地平均拥有水量7346m3。同时有地下水4.9m3及地热水（又称温泉）、矿泉水多处。水质好，水力资源较为丰富。据有关部门1986年的勘测调查，全市水力资源理论9.27理论万kw，年发电量8.6亿kwh，可能开发装机容量11.25万kw，年发电量4.2亿kwh。目前，全市已建水力发电站装机容量仅有9000多kw，年发电量仅2300多万kwh。尚有较多水力资源可供开发利用。 五、矿产和生物资源：陆丰矿产资源丰富，主要有6大类15种，以高岭土、石英砂、锡、锆、钛铁、硫铁矿等蕴藏量最为丰富。高岭土蕴藏量1亿吨以上，主要分布在大安、陂洋、八万、博美、城东、金厢等镇，其中大安镇分布面积达59km2，蕴藏量4000多万t。石英砂总蕴藏量为1亿m3以上，主要分布在星都、上英、东海、金厢、碣石、湖东等地，其中星都经济试验区的白沙埔，面积400多公顷，地面至地下2.5m深处纯属石英砂，蕴藏量达1000多万m3。高岭土和石英砂品位均高，很有开采利用价值。生物资源总类繁多，有农作物、林木、牧草、畜禽和水产等6大类。农作物主要有粮食作物、经济作物，如水稻、小麦、大豆、玉米、番薯、花生、甘蔗等。林木种类很多，常见的乔木、灌木有16科教35种。牧草覆盖面广、适口性好、采食率高，主要有鸭嘴草、鹧鸪草、芒草、蜈蚣草等。青饲料有水浮莲、假水仙、藻、水竹菜等。近年还从澳大利亚引进格拉姆、有勾超长草、黑麦草、象草，从国内引进糖蜜草等优良牧草。畜禽以猪、牛、鸡、鸭、鹅为主，还有免子、鸽子等。水产类有海产渔类110多科140多种，淡水鱼类20多科30多种，海、淡水养殖品种有鲍鱼、甲鱼、海马、鲳鱼、对虾仁、蟹、牡蛎、扇贝、贻贝壳、海参、角螺、海胆、鳗鱼等。均属珍稀高值产品。 六、海港和旅游资源：沿海有乌坎、甲子、碣石、湖东、金厢5个港口，平均23.3km海岸线有1个港口，其密度比世界经济大国日本（平均25km海岸线有1个海港）还要密。乌坎港位于碣石湾顶部，历史悠久。该港距市中心城区东海镇仅9km，历史上曾是个运输良港。清朝初期为粤海关下设的七大总口之一。目前建有千t级码头2座，还有可建3000-5000t级。码头泊位100多处，已于1997年3月3日正式对外通航；甲子港是一个泻湖港，航道水深3-4m，是对外开放口岸装卸点和广东省10大渔港之一；碣石港海域面积达5500km2， 海洋渔类资源丰富，海防位置十分重要，早在明洪武二十二年（公元1389年）就设有卫建城，为国家级渔港，有可建万吨级以上码头、泊位多处。现投资4000多万元建设的5000t级碣石港成品油专用码头已经投入使用。陆丰港口资源陆丰海岸多沙滩，奇岩怪石，岬角与海湾错落分布，阳光、海水、沙滩、福庙颇具特色，有“东方的夏威夷”、“粤东明珠”、“粤东旅游的黄金海岸”之称。全市旅游资源以宗教资源为主，伴以景色旖旎的风光旅游资源、滨海旅游资源、历史悠久的人文旅游资源和以工艺产品为主的购物旅游资源，五者优势互补，得天独厚。主要旅游景点有“神、海、沙、石”四者兼备的碣石玄武山一金厢滩滨海旅游区、依山隅海的“海上公园”田尾山、千年古刹河西清云定光寺、甲子待渡山甲秀楼、甲东麒麟山、潭西法留山等。 七、政区改革：陆丰历史源远流长。秦朝以前，属南越（即广东、广西两省）之地。秦始皇三十三年（公元前214年）平定南越，设置南海郡、象郡与桂林郡，陆丰属南海郡博罗县。汉元鼎六年（前111年）汉平南越，始置海丰县。陆丰属东官郡海丰县。唐武德五年（66年），从海丰县划出东部地区建立安陆县（即后来的陆丰县），县城设在今市辖之大安镇陆军环珠寨，距今有1377年历史。唐贞观元年（627年），陆丰并入海丰县。清雍正九年（1731年），析海丰县属坊廓、石帆、吉康三都置陆丰县，县城设东海溶旧墟寨（今东海镇旧墟），隶属惠州府。民国初期属潮循道，后属东江行政专员公署、东江善后委员公署、东江绥靖公署、第四行政督察专员公署。抗日战争胜利后，属第一区专署。中华人民共和国成立后，隶属东江区行政督察专员公署。1953年，改属粤东区行政专员公署。1983年又改属惠阳专员公署。1958年属汕头专员公署。1983年又改属惠阳地区。1988年划惠阳地区海丰、陆丰两县设汕尾市，陆丰隶属汕尾市。1995年1月19日，国务院批准陆丰撤县设市，属县级市。广东省委托汕尾市代管。 八、行政区划：为适应改革开放和经济建设的需要，行政区划进行了一些调整。1988年析陆丰之河口、河田、东坑、水唇、新田、螺溪、上护、南万8个乡镇和吉溪林场新置陆河县。1992年12月，原桥冲、西南、碣北、上英、甲西5个乡建制改为镇建制。1994经省政府批准改原湖陂农场为星都经济开发试验区（副处级），并析陆丰之华侨农场置汕尾市华侨管理区（县级）。1995年1月撤销陆丰县，设立陆丰市，为县级市，以原陆丰县的行政区域为市的行政区域。同年从博美镇压析出军湖、内湖等6个管区置内湖镇。1996年3月经省政府批准，撤销碣北镇并入碣石镇，同时成立碣石经济技术试验区（副处级）。1997年4月从城东镇析出后坎、浮州等8个管区置河东镇。截至1998年止，陆丰市有23个镇（场、区），282个农村管理区，39个居民管理区，1106自然村。总人口122.3万人。市委、市政府驻东海镇。 九、历史文化：陆丰山川秀丽，古迹众多。有蜚声海内外“道佛合一”宗教旅游胜地碣石玄武山、“神海沙石”四者兼备的金厢滩观音岭海滨旅游区、佛教古刹清云山定光寺、岬角风光甲东麒麟山，被誉为“粤东旅游黄金海岸”。该市有粤东面积最大的东海、星都两个省批准设立的经济开发试验区。其中东海经济开发区面积18平方公里，地势平坦，交通便利，是投资置业的黄金宝地。目前已有55家工业企业在此落户，总投资25.63亿元，2004年工业总产值21.45亿元。十、人口概况：陆丰市辖3个街道（东海、城东、河西）、17个镇（大安、八万、陂洋、博美、南塘、甲子、甲东、湖东、碣石、金厢、潭西、桥冲、甲西、上英、西南、内湖、河东），280个村委会、47个居委会。人口157多万。东海镇 142429人 甲子镇 94211人 碣石镇 184767人 湖东镇 56917 人大安镇 39442人博美镇 46813 人内湖镇 19800人 南塘镇 84836人 陂洋镇 29947人 八万镇 17431人 金厢镇 32810人 潭西镇 48029人 甲东镇 58607人 河西镇 27132人 城东镇 59110人 河东镇 24277人 上英镇 18563人 桥冲镇 39338人 甲西镇 80232人 西南镇 23458 人铜锣湖农场虚拟镇 15256人 星都经济试验区虚拟乡 7422 人华侨管理区虚拟乡 13940人 （根据第五次人口普查数据：单位：人） 。常住人口对于房地产的发展起决定性的作用。项目所在地的东海镇总人口21万左右，由于人口的大量外流，东海的常住人口仅有在14万左右。陆丰市与汕尾其它县（市、区）人口的比较情况总户数（万户）年末总人口（万人）人口密度（人/km2）总人口农业人口非农业人口女性男性全市63.6311.67155.32156.35149.39162.28591城区8.0635.03035.0316.7018.331160海丰17.8175.94539.1436.836.1539.79434陆丰28.29158.0897.2960.7975.9682.12937陆河6.5830.2218.8911.3314.615.62301红海湾2.3610.69010.695.1555.541091华侨0.491.7001.70.840.86531陆丰市各镇区人口统计镇名2000年2001年2002年2003年2004年甲子108603109323110222111261118536甲西111202112210113201114103114932甲东7240573016734848062881353东海187134191279194540199729201597碣石196162198158199388210508214851南塘105450106325107489111034117768湖东8041881341820448866689851大安5782960761614846216458928西南3249732849331903352233842河西3532735640359653735637791潭西6774368445691846994970754上英2543525613258872717627450金厢4677847404477544801148105城东6270463449641116473065352河东3676736036365393689937076博美6724968024686957106572394桥冲4997550390508645130352934内湖2852828927293523191932391八万2837928754291383142231607陂洋4447644836451134551045845十一、经济发展：2006年陆丰市GDP76亿元，2007年GDP近100亿元，工业产值逾120亿元，本级财政收入超过了3亿元，人均GDP陆丰2530.39元。陆丰市政府确立了“以工业化为龙头，以城镇化为载体，以两源型经济发展为动力，城乡整体推进，三大文明协调发展，实现陆丰新的腾飞”的发展思路，以省委省政府部署“十项民心工程”和汕尾市第四次党代会提出的“全面推进奔小康，再造一个新汕尾”奋斗目标和实施“八大措施”为主线，突出实施工业园区建设、路桥建设、基础设施建设和文化教育建设“四大动作”，推进了全市经济社会健康发展。经过近几年的建设，极大地提升了陆丰的城市形象和地位。随着经济发展和人民生活水平的不断提高，人们对生活、居住、娱乐环境也有更高的要求。目前，陆丰本地居民、本地经商和个体工商业户、在陆丰投资工作的外商及其他外来工作人员都迫切希望有一个优美、舒适的消费及生活环境。总投资100亿美元的陆丰核电项目前期工作进展顺利,目前已投入资金上千万元。宝新能源陆丰甲湖湾海上风电场项目、甲湖湾发电厂项目、甲湖湾清洁能源基地项目、东海经济开发区、台商投资开发区等重大投资项目为房地产供了良好的潜在需求。经济状况是房地产发展的另一个决定性因素，从国家的相关数据统计来看，陆丰是一个贫困县。然而陆丰有其特殊性，被评为贫困县。十二、历史及社会发展从1993到2007整整15年，这15年是陆丰缺失的15年，这15年中，陆丰停步不前。1979年，同志在南海边划了一个圈，改期开放的春风吹遍经济特区，在这个圈边上的陆丰也有过一丝的生机盎然。如今改期开放已经三十余年，改期春风吹遍神州大地，独不见陆丰有过发展的春天。1984年，林升平时任陆丰县委书记时，陆丰当过汕头专区的经济大县、广东省的标兵，据说当时顺德的党政部门也组团来陆丰学习经验。些后的陆丰如同王小二过年，一年不如一年。中山大学魏清泉教授曾于九十年代在经济地理上撰文出丰粤东黄金海岸，介于深圳和汕头两个经济特区中间地带的陆丰南临南海碣石湾，西邻港澳，拥有开发远洋运输的优越条件，美丽的海岸风光、丰富的海盐资源，是发展临海型工业、旅游业、商业贸易业、鱼盐业的黄金宝地。些宝地却成为了后来发展走私、进口洋垃圾和制造假币的天堂。（一）、走私天堂优越的海港资源没有灰飞烟灭陆丰发展的动力，国家级渔港却成为走私的天堂。数十年来，碣石湾从香港、台湾、日本、韩国等地淘汰、废弃的衣物通过海上走私进入碣石镇再运往全国各地倒卖牟利。碣石镇一度成为远近闻名的走私旧服装经营集散地。直至2002年12月，中央和国务院有关领导对碣石镇非法经营进出口旧服装作了重要批示，广东省政府组成工作组并派一名副省长督办清查工作，共查获并烧毁110吨的洋垃圾衣服。然而时过十四年，走私洋垃圾还是屡屡不止，屡查不完。碣石镇的另一走私的龙头产业便是拼装摩托车，素有摩托车的朝圣地的美誉。美誉并非全是走私，国为这里拥有国内依靠的维修、翻新技术，热门货、做车、本着的产业化经营。繁荣之时大大小小的工厂有数十家之多。但根源还是走私。据知情人透露，以前半夜三更在特定的码头接货，交接完后将这些走私摩托车以及零配件摆在当地的星湖市场光天化日贩卖。这些摩托车不仅销往珠三角，甚至卖到西藏、江苏、海南等地。1996年，时任国务院总理的朱榕基，一声令下，才将星湖市场关闭。但是走私废旧摩托车死灰还在复燃。2004年广东有关部门的一次查处碣石镇、南塘镇非法拼装摩托车的行动中，就有包括“本田”、“川崎”、“铃木”、“雅马哈”等高级品牌的拼装摩托车。现如今市面上的大部分的摩托车都没有上牌，也无需上牌。电器走私也是早年碣石镇三大走私产业之一。虽然没有像走私旧衣和摩托车那样规模宏大，但也曾风光一时。甲子湾也并不风平浪静，早有闻名的甲子渔港有5000T泊位码头。专家称，只要稍加开发建设，甲子湾可泊万吨级船只。但是甲子湾不但没开发，却成为走私的一条自然通道。走私历史并不短于碣石湾。近期已见诸报端的就有2003年2月，甲子湾畔芒湖村内，地下经营着七处走私红油窝点；2006年10月汕头海关在甲子海域查获涉嫌走私的“中华”、“555”、“玉溪”等品牌香烟1300箱。还有如东海镇南部的乌坎港等陆丰五大港口中，基本上还处于自然天成状态，开发潜力巨大。然而，由于疏于管理和没有开发，让不法分子有机可乘，走私活动络绎不绝。（二）、假币基地时间追朔到1990年，陆丰市辖区内湖东镇，就已发现手工制作的假人民币。湖东镇华美村也成为远近闻名的“假币村”。5700多人口的华美村，自1998年以来，因制贩假币而被捕羊弄的就有49人，其中2人被枪决，涉及假面值近10亿元。湖东镇派出所民警集体受贿，其原所长、副所长等7名干警也于2000年受到法律制裁。1994年6月城区港口派出所在一艘“鑫宏升”号台湾渔船上查获1800多万假币。从1995年开始更是泛滥成灾，从单一的海上贩运入境发展到自制自贩。据国务院反假币工作联席会议透露，1995年以来，在广西、内蒙古、河南、安徽、青海等13省市均查获汕尾的假币。另据南方周末报道，2000年7月召开的全国打击制贩假币犯罪有关会议上得知，“广东缴获假币占全国95%，其中80%的假币出自陆丰”。假说国务院总理的朱榕基曾半开玩笑的说“中国有两上地方制造人民币，一个是中国人民银行，一个是陆丰”。除陆丰辖区内的湖东镇华美村外，还有南塘宛西村、内湖镇小坞村、上英镇芴底村、东海镇河图岭、甲子镇镇中心、大安镇等地都有发现制造假币的窝点。2000年12月28日，广东省高院在汕尾中院刑事审判庭进行二审，对印制假币达6.41亿元的卓振沅等7名被告判处极刑，轰动一时的共和国头号假币案尘埃落定。然而，“野火烧不尽，春风吹又生”，国家、省、市、县四级打击陆丰本地的制贩假币活动接二连三的进行，还是不能完全将其消灭，制贩假币却如同瘟疫一般蔓延至全国各地。2005年在广州、惠州等地查获假币窝点，2006年河源查获假币窝点、广西贵港市“8.10”特大持有、运输假币案等的大部分头目均为陆丰籍人士。著名的佛山“假币一条街”也有陆丰籍人士的身影。2006年底又有报道称，国内假币源头9成在广东，作案目标转向低额假币（制作窝点集中在汕头、汕尾、揭阳等地）。（三）、冰毒加工厂继走私贩私、制贩假币、拐卖妇女儿童被遏制之后，1999年底国家禁毒委、公安部将甲子镇列为当时全国17个毒品犯罪重点整治地区之一，并在当地形成如同“金三角”一样的“毒三甲”，即甲子、甲东和甲西三镇。甲子镇的制毒贩毒与制贩假币如出一辙。先是不法分子从海上走私毒品进入陆丰，进而在陆丰落地生根，而后发展到全国各地，足迹遍布广东海丰鹅埠、深圳观澜、汕头金园、福建厦门、湖南宜章等到地，渗透形式有与港台和当地不法分子合作生产，也有自立门户。其分工明确，销售网络遍布各地。据陆丰市公安局缉毒专案组经过两年查明，1996年到2002年，不法分子在陆丰11个乡镇设立21个制毒窝点，制成冰毒1494.5公斤，通过毒贩子从甲子海面运往境外销售。2005年在深圳开庭的全球最大毒品案中，就有通过甲子海港走私贩运至海外的事实。可喜的是，相关政府管理部门经过5年的艰苦奋战后，2004年从国家禁毒委员会有关会议获悉，陆丰终于从“禁毒重点整治全国八大地区”的黑名单中消失。然而，消失的只是在国家禁毒委上的名单，贩运、加工毒品的活动还未在陆丰完全消失，2005年，陆丰碣石镇就破获一宗通过邮政快递渠道邮寄的毒品大案。（四）、六合彩之灾1999年6月开始，香港的舶来品“六合彩”在粤东地区大行其道，全民参与热情高涨，规模宏大盛况空前。广东省妇联曾对粤东“六合彩”赌博严重的地区进行抽样调查，发现100%的家庭都参加过“六合彩”。陆丰当然也不能幸免，大小庄家如雨后春笋般冒出来，参赌群众之巨，有上到高堂官吏，下至黎明百姓，几乎都淌过这滩浑水。然而赌博毕竟还是违法的，该抓的就得抓。2001年3月，在陆丰市大安派出所抓了一名村官赌徒，该村官因身上被警察搜查出有三张“六合彩”单据，被当作典型。但是杀鸡不能儆猴，同年12月7日，陆丰市召开打击“六合彩”赌博大会和专项斗争动员大会，其中7名参赌的党员干部同时爱到党纪政纪处分。当然，这只是冰山一角。“严打”过后，各位赌客继续畅谈红波绿波和特码，继续想着靠“六合彩”发家致富。如今“六合彩”非法赌博活动更加隐蔽，参赌的人群阶层从卖菜的农民、市场贩鱼的商贩到学校师生、机关职员，甚至是政府官员，更有甚者一些执法者是背后的庄家。而如今还逍遥法外的大有人在。参赌的数额，有五毛一块，也有几十上百，时而亦有成千上万的孤注一掷。现如今，六合彩在南粤各市都已落地生根、遍地开花，打击只能灭其一进的嚣张气焰，但这样促使“六合彩”更加隐蔽化。若想标本兼治，绝非易事。以前公安基层单位的派出所查处和罚款都必须上缴国库，所以基层派出所的警察一下子对打击查处六合彩的积极性都打消了。（五）、治安混乱陆丰治安不好，由来已久。1999年陆丰名列全省农村存在问题的八个县（市）之一。次年，时任广东省委书记的李长春“重典治乱”的指示精神，陆丰整治仅一年就摘帽。从2001年6月5日广东公安报中一姐数字，“自4月1日至5月30日，陆丰市公安局共破获各类刑事案件90宗，抓获犯罪嫌疑人132名，已执行逮捕103各，其中绝大部分是在一天之内作出批捕决定的”，“8年前杀人积案今朝告破”，“十一年间的18具停尸问题全获解决”。“严打”战绩令人欣喜，更令人深思。时隔5年之后，治安善又变得一片混乱。2006年元旦开始，陆丰市政府又开始打击“双抢一盗”和收戒吸毒人员为主要目标的治安整顿“百日行动”，据说治安形势明显好转，但是生活在陆丰的女人还是不敢带金耳环，拿手提包上街。“严打”只是一时的风口浪尖，长治久安才是治安之道。然而陆丰治安却内外交困。自1994年以来，香港黑社会组织“新义安”高层就多次入境陆丰市大安镇等地发展黑社会组织成员。当时的某些党政干部为虎作伥，2002年汕尾警方才成功告破该犯罪案件。（六）、官员歪风横行2004年7月11日，新华社两名记者在到陆丰暗访后，新华社“新华视点”栏目发表题为谁在“人民大厦“吃人民？的报道。所述事实让人触目惊心。些报道如同一响惊雷，响彻神州大地。随后新华网刊登了决不放过吃人民的人、一顿饭15万元，吃掉了什么？的评论文章，一时间转载于全国上百家报刊、网络媒体。且不说这些官员还能否心安理得，上级单位可不能坐视不管。汕尾市委书记戎铁文于当天就迅速作出重要批示，12日汕尾市组成了由市委副书记、市纪委书记吴选钊任组长的调查组，对媒体披露的问题展开了调查。同日，汕尾市委常委、陆丰市委书记林如鑫专门召开了党政联席会议，林书记也表示要对媒体曝光的问题实事求是地进行严肃处理。林书记同时还表示，“2003年市五套领导理论联系实际所花接待费用比上年同期减少41%，2004年上半年比2003年同期又减少了23%，这在周边县（市）是较低的”。跃然这些豪吃海喝的官员面临上级彻查的压力，遭到全国人民对其的批评唾骂之声不绝于耳，但是由于错综复杂的地方政治利益关系，让此事变成了雷声大雨点小的结局。俗话说得好，大事化小，小事化了。陆丰长期公款大吃大喝的现象蔚然成风，有县（市）级的官员吃人民，也有乡镇级的官员吃人民。然而，冰冻三尺，绝非一日之寒，在此之前，就曾有报道，陆丰市博美镇两届镇政府4位领导接连去小饭馆打白条，四年吃掉了18.2万元的“霸王餐”。店主官司打了好几声，苦追七八年，欠款还是不能还。在网络上还传言一名声称是广东佛山南海的普通义工，帮助陆丰潭西镇一名孤寡老人庄其贤办理五保户，孤寡老人却被民政干部和乡干部索要1000元红包才能成为五保户的事情。如此种种，有地方陋习的原因，有官员政治觉悟不高的原因，更有体制不健全的原因。第二部份 陆丰市房地产状况一、陆丰房地产市场情况 1、陆丰市区2008年参与房地产开发的企业约8个，共开发项目约8个，完成开发投资额近亿元，其中以住宅投资为主，资金来源以自筹资金，定金及预付款为主。竣工面积约10万平方米。以一个县级市和陆丰人口总量而言，总体开发量偏少，陆丰2008年房地产投资和销售均保持持续增长的势头，其中投资额比去年同期增长了近一倍。陆丰市的商品房空置率相对较低，空置一年以上的商品房面积接近为零，相对其他城市来说是比较少的，由此可见，陆丰对商品房有较大的潜力和市场需求。2、陆城区和东海经济开发区是近年来迅速崛起的，建设规模较大、规划布局合理、档次较高的新城区，该区经济实力强大，发展迅速，各项事业欣欣向荣。选址在陆城区河图岭兴建华辉新都商住小区，注入“以人为本”的现代居住理念，项目根据整体建设的设想，充分考虑当地气候条件及体现地方特色，力求建筑艺术及传统文化、地域文化的结合。将建设成现代化的、具有浓郁生活气息的、以小高层住宅为主，结合少量高层住宅，低层住宅，并配套商业、社区活动中心（会所）、酒店式公寓住宅及幼儿园等公建的城市新型居住住宅小区，并以计划建造住宅为二房、三房、四房等户型的定位推出，以本地居民、个体、工薪和出外经商阶层为销售对象，从而顺应他们对现代生活发展的潮流和对优美的生活，工作环境的追求。计划在经营过程中投入足够人力和资金，尽快以最短的时间开发完成此项目。因此，该项目具有较好的发展前景和较大的升值潜力。二、陆丰市现有市场的项目情况 项 目项目简介陆城华庭项目位置老广汕公路旁开发商珠海华策集团占地面积43340.85建筑面积117832.24容 积 率2.38在售面积117832.24总 户 数287楼 层11层3栋，17层3栋绿 化 率34.5%户型四房为主的户型停车位237个主力面积147平方、174平方、204平方单价范围均价3200以上。预售日期2008年10月份配套设施区内配步行街、停车场、游泳池、智能化管理、四星级酒店、超市工程进度已经打好了桩，目前正在进行工地施工东海翡翠苑工地位置陆丰市东海镇新华路东海翡翠苑投资兴建汕尾源丰实业有限公司基地面积1.8万平米总 户 数168户楼 层12层户 型三房到五房，139-223。价格范围2388元/起价，最高3300元/平均单价2800元/主力总价40-50万元/户物业管理费1.0元/折 扣无公开日期2008年4月第一期销售率一期销售率约为85%交房日期2008年底工程进度已经封顶金碧豪庭项目位置陆丰市南堤路金碧豪庭开发商陆丰市建泓房地产有限公司占地面积39767.4建筑面积126315容 积 率2.93总 户 数600多户楼 层10层15栋、18层2栋绿 化 率354%户型2房7房主力面积81324均价2400公开日期2009年6月配套设施学校、商场超市工程进度正在打桩及工地施工中龙辉阁工地位置东海傎东海大道东侧龙辉路南投资兴建深圳市新显东实业发展有限公司陆丰分公司占地面积3398总 户 数108户楼 层7层户 型三房两厅价格范围16881886平均单价1786主力总价2130万元/户物业管理费08元/折 扣无公开日期2009年3月工程进度现正在建第五层第三部分：项目地块价值研判一、地块规划现状：地理位置：地块位于陆丰市近效土地面积：约254445容积率：2建筑密度：30绿地率：30建筑高度：不超过30米用地性质：居住用地二、地块周边分析1、地块周边环境 地块现状：目前土地已经平整完好，实景如下图所示： 地块四个方向的环境：地块东面现状，地块东面为螺河河西堤路，如下图所示：地块南面现状，地块南面为党校及一片树林。如下图所示：地块西面现状，地块西面为一片田野及林地。如下图所示：地块北面现状，地块北面为304国道。如下图所示：特别提一下，项目东北角有一化工厂，其实景如下图所示： 环境污染情况：A、空气：本项目的东北角落有一个化工厂,可能对本项目的空气质量有一定影响,但总体上看,该区域空气质量较好。B、噪音：本项目北临204国道,车流量大，存在噪音污染。C、水质：本项目东靠螺河,水质较好。D、土地：土地为平地，没有任何污染。2、地块交通条件A、主要交通干道：项目北临304国道,交通非常方便。B、项目距离陆丰市区大约十分钟车程。C、项目距离公司项目华辉新都大约五分钟车程。D、近临螺河堤上公路。3、地块周边市政、公建、商业配套设施 地块四周没有大型市政、公建、商业配套设施。 二、地块SWOT分析项目优势分析： 地块上没有任何建筑物，并且十分平整，可马上进行开发。 区域交通优势明显，北临324国道，东临螺河堤上公路及深汕铁路。 项目临路、亲水，环境清幽，景观视野好。良好的原生态环境优势以及风水学意义上的绝佳地形成就了项目得天独厚的自然环境。 周边原生态田野、项目前面空地、及螺河水景都有利于项目的景观打造。项目劣势分析： 目前四周居住氛围还不够，人气有配套也暂欠缺。 地块四周缺乏商业生活配套设施 地块东北面的那个角落有一化工厂，对本项目的景观打造及空气质量都有一定的影响。项目机会分析： 地产市场形势现正处于加升阶段，加上本消费者购买力比较强劲，且本地项目较少，市场容量大。 项目在陆丰房地产市场上项目较少，还没有实质性的竞争对手。 本项目得天独厚的自然景观，在陆丰具有较大的吸引力。项目威胁分析： 陆丰华庭项目等其它有可能会推出的项目有可能会对本项目造成一定的竞争压力。三、项目规划整体设想本项目的理念是追求人与自然整体和谐。因此，在本项目规划设计中，首先要注重水景与周边景观的本土化和主题化相结合，注重挖掘项目旁边螺河水景本身的地段特色，充分利用周边景观创造具有“绿色”、“水景”、“田园”等特征定位的意境。（一）建筑集中在地块中心红线内布置，充分考虑满足容积率上限，提高土地利用率，争取项目开发利润最大化。（二）景观资源最大化设计：景观向四周扩散，充分利用周边景观在保持原生态基础上进一步打造。（三）以建筑本身取胜，注重外观和内在结构设计。（四）项目地块旁边的螺河，要在其原有基础上打造成一流的垂钓中心，集景观及休闲于一体。（五）项目分三期开发，一期开发高层，二期开发小高层，三期开发别墅。逐渐一步一步地把人气做起来。四、项目产品类型研判 通过前面对地块现状以及SWOT分析，可以看出，项目引入别墅基本不可行，再加上目标客户群体的相对狭窄势势必会影响项目的整体开发利润，销售压力大，存在一定风险。因此，建议本地块的产品类型为：小高层、高层、商业及别墅三种产品组合较为合适。第四部分、项目定位一、项目市场定位（一）、市场前景 城市的发展和地产的发展是相互依托，都可分为四个阶段。城市发展历程分为：城市起步阶段、城市形成阶段、城市发展阶段、城市成熟阶段。房地产发展里程分为：大盘时代，主流时代，多元时代，大城市时代。一般来讲房地产发展与城市的发燕尾服是同步的，但也有特殊情况。陆丰市东海镇房地产现正处于房地产形成初期。陆丰市其它城镇的房地产发展条件均未成熟，预计至少需要35年的时间才可能进入房地产的形成初期。陆丰市房地产的发燕尾服一直以来都滞后于城市发展，便现阶段的陆丰地产将持续、缓步发展，外部的房地产动荡对于陆丰地产的影响极小。因此，从房地产发展的里程来看，陆丰镇在20092015年处于大盘时代，此阶段的购房置业者多为本地居民，他们的需求大多是换房，一般是以二房、三房的经济户型为主。而别墅属于豪宅类住房，一般情况下，一个城市不会在房地产形成初期就出现别墅的开发，因为在城市房地产形成初期开发别墅的风险非常的大。而处于大盘时代的陆丰，现阶段房地产的置业类型大都是以自住型需求为主，基本上没有投资客户。购房市民对购房面积的需求大多是在80120平方米之间，这是满足二人世界以及小三口之家以自用为主的最佳需求。其次是120140平方米以及6080平方米，超过150平方米的大面积城求比例较低。户型方面三房城求中占了绝大比例，其次为二房、四房的需求。客户注重户型的实用性，以及内部空间的舒适度，客户对于价格普遍比较敏感。（二）、项目地产要素比较 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产要素有所不同，具体如下表： 地产要素单身公寓普通住宅中高档住宅本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强一般符合对噪音、环境干扰的适应性强较 强弱符合对小区周边市政配套要求很高高不高符合容积率、覆盖率要求一般一般一般可达到以上分析表明，本项目地块具备绝大多数中高档住宅所必须的地产要素，是上面表中显黄色的部份，是较理想的中高档物业地块.因此本项目的市场定位为中高档住宅。二、项目产品定位1、产品类型定位根据项目的自身条件以及以上研究分析，我们建议项目主要规划产品有：小高层、高层、商业及别墅三种产品组合2、产品面积定位根据项目周边竞争楼盘的状况以及自身项目的定位，对产品面积范围做以下建议：小高层：60150平方米之间 高层：160-250平方米之间别墅：350-450平方米之间3、产品户型配比定位：产品类型建面区间（）面积比别墅350-45014%四房180-25016%三房130-20060%二房及辅助一房60-12010%合计100% 三期的具体分配如下：（1）一期小高层户型定位主力户型：三室两厅两卫（60%左右）面积 130m2150m2次主力户型：三室两厅一卫（10%左右） 面积 100 m2120m2 二室两厅一卫（22%左右） 面积 90 m2左右辅助户型：一居室（8%左右） 60m2左右（2）二期高层户型定位主力户型：四室两厅两卫（60%左右）面积 160 m2250m2次主力户型：三室两厅一卫（25%左右） 面积 100 m2120 m2 二室两厅一卫（15%左右） 面积 90 m2左右（3）三期别墅户型定位主力户型：别墅面积 350 m2450m2次主力户型：四室两厅三卫（20%左右） 面积 80 m2左右四室两厅二卫（20%左右） 面积 115 m2130 m24、建筑风格定位现代风格为主5、建筑外立面定位 外立面应以“清新、活泼”为设计理念，体现本项目的“活力、现代”主题。但须注意应用参与性、互动性理念与景观相衔接。三、项目目标客户群定位 （一）目标客户特征 客户生活区域 目标客户主要居住陆丰市区的为主 客户年龄特征 目标客户群年龄主要集中在3545岁之间 客户文化程度基本都受过高等教育，是社会中最有思想力的阶层，注重居住品味格调，讲究楼盘内涵价值。 客户职业特征主要以各私营企业主、教师、医师、公务员为主。 客户家庭特征 家庭的规模24人之间 客户收入特征 年收入一般在10万元以上 客户常用交通工具 基本以私家车出行，家庭都拥有1辆车，个别家庭甚至有23辆第五部分、项目经济效益分析取值容积率为2.0来计算分析,具体如下:一、 地价 项目原始地价合计114,000,000.00元。二、 项目的构成及销售收入按照分三期3年内开发住宅均价3200元/，别墅5500元/，商铺5600元/，销售收入。(车位暂不记入销售,作为纯利润来记，在此暂忽略不计。)序号楼宇名称建筑面积计算基础计划均价总售价(万元)1住宅330778.565%4200138927 2别墅127222.525%550069972 3铺位5088910%5600284984车位暂不计入约10万元/个(暂不计入)暂不计入5销售合计5088904265237397 三、 建筑安装造价计算根据经验数据测算，多层住宅建安成本1400元/，高层住宅约1200元/，电梯设备等另外测算。序号楼宇名称建筑面积单位造价总造价万元备注1高层住宅330778.5130043001包土建、水电、防雷及部分装修2别墅127222.5140017811包土建、水电、防雷及部分装修5铺位50,8897783960建安合计508890115964772四、 市政建设成本预测单价均为区域的经验值。序号市政项目名称预测基础预测单价预测造价(万元)1供水工程建筑面积5088908.00407 2供电工程建筑面积50889025.001272 3道路工程建筑面积5088908.00407 4排污工程建筑面积50889016.00814 5园林绿化工程绿化面积76334150.001145 6通讯设施（电视/电话）建筑面积5088906.00305 合计4351 五、 应缴纳税费包括在开发前期、销售过程中应缴政府的各种费用和税款。其中缴纳国土局的费用包含在地价款中统一考虑。序号税费名称税(费)基税(费)率税(费)额(万元)1缴市建委1.1工程质监费造价（万元）647721.00%6481.2审图费建筑面积5088903.8元/M21932缴市规划局2.1市政建设配套费住宅、车位建筑面积50889020元/M210182.2市政建设配套费铺位建筑面积508890100元/M250892.3城市规划报建费建筑面积5088900.2元/M2102.4测量费建筑面积5088900.5元/M2252.5规划费建筑面积5088900.5元/M2252.6审图费建筑面积5088901元/M2513市房管局03.1经营管理费建筑面积5088901.5元/M2763.2房屋交易费建筑面积5088903.0元/M21533.3确权服务费售价（万元）237397.190.20%4753.4勘察、登记费栋64772200元/栋6484市消防支队4.1消防设施费建筑面积5088903元/M21535国土局含在地价内6缴市税务局7.1土地增值税售 价（万元）237397.190.50%11877.2营业税售 价（万元）237397.195.00%11869.87.3城建费营 业 税（万元）11869.859（7%）8317.4教育费附加营 业 税（万元）11869.859（2%）2377.5堤围费营 业 税（万元）11869.859（3%）3567.6土地增值税营 业 税（万元）11869.859（1%）1197.7交易印花税售 价（万元）237397.19万分之三71带征所得税售 价（万元）237397.19按总销售额的3%计7122合 计29709六、 成本利润表序号项目费用总额（万元）计算基础备 注1地价114,00可售面积1353000平方米3市政基础设施费4351 4规划勘探设计费1272 1459000平建筑面积25元/平方米5景观设计费153 160000平园林面积20元/平方米6建安工程费64772 7不可预见费3239 20.01亿建安工程费的58企业管理费972 20.01亿建安工程费的1.5%9费1170 10税21793 11广告及销售费用4748 59.24亿元销售额的212财务费用（利息）913 按2亿资金启动两年测算合计总成本103383 总售价237397总利润134014 成本投资利润率129.63%销售利润率56.45%根据上表可知，当容积率为1.0时，项目成本投资为103,383万元，总销售额为237,397万元，总利润为134,014万元，销售利润率为56.45%。同理可知:当容积率为1.5时, 项目成本投资为79847万元，总销售额为190134万元，总利润为110287万元，销售利润率为58.00%。 当容积率为1.0时, 项目成本投资为55671万元，总销售额为139563万元，总利润为83892万元，销售利润率为60.11%。当