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德业房地产集团公司组织架构及部门职能汇编 发布日期 二零零八年一月 日 目 录 第一章 手册说明 3 一 手册的基本内容 3 二 手册发布 3 三 手册的调整和修订 3 四 手册的管理 3 第二章 浙江德业集团组织架构 4 第三章 浙江德业集团各部门职能 5 各部门通用职能 5 一 投资拓展部 6 二 财务管理部 9 三 人力资源部 11 四 总经办 14 五 设计管理部 17 六 工程管理部 20 七 项目部 22 八 成本管理部 25 九 采购管理部 27 十 营销策划部 29 十一 客户管理部 32 A 第一章 手册说明 本手册用以说明浙江德业集团有限公司 以下简称德业集团 的组织 关系和部门职责 是公司组织管理的基本文件 一 手册的基本内容 德业集团组织管理手册共包括三个部分的内容 一 手册说明 二 公司组织架构概述 本部分描述了德业集团总部 含项目部 部门 设置 以及各下属公司的对应关系 三 部门岗位设置及职责 本部分主要阐述德业集团总部各部门的使命 与目标 主要的职能与职责 二 手册发布 本手册经集团公司总经理批准后发布实施 三 手册的调整和修订 1 本手册是德业集团组织管理的基本文件 是公司组织结构建设必须遵循 的依据 也是公司组织结构发展的重要保障之一 2 集团公司人力资源部应根据公司发展战略规划和组织内外部环境变化的 要求 每年组织对公司组织结构的适用性 有效性和保障作用做出评价 并根据运行评估结论适时提出调整修订方案 组织结构确定后在一定阶段 内应保持相对的稳定 3 当战略 组织结构 部门设置 岗位设置 权责结构或业务流程发生变 化时 应及时修订本手册 四 手册的管理 组织管理手册的发布和更新由人力资源部负责 解释权归集团人力资源部 B 第二章 浙江德业集团组织架构 投 资 拓 展 部 总 经 理 办 公 室 营 销 策 划 部 富阳清源物业 富阳巨匠建设 人 力 资 源 部 财 务 管 理 部 客 户 服 务 部 设 计 管 理 部 工 程 管 理 部 成 本 管 理 部 本 地 项 目 部 一 本 地 项 目 部 N 董事长兼总经理 副总经理 营销总监 工程总监 副总经理 副总经理 采 购 管 理 部其它公司 C 第三章 浙江德业集团各部门职能 各部门通用职能 1 制度建设 1 负责部门和本专业流程与相关管理制度的建设和完善 2 负责培训本部门员工相关流程与制度 确保员工理解和遵守公司与部门 规章制度 3 根据业务发展或当前突出的问题 制定创新课题 不断进行部门业务与 管理的创新 2 部门计划管理 1 根据公司战略规划和年度经营目标 编制部门年度 月度计划 并负责 部门计划的实施与控制 2 参加计划调度会 对本部门的计划执行情况进行总结 按要求进行整改 3 部门日常管理 1 专业能力建设 负责本部门专业能力的培训 交流和总结 2 组织制定部门员工的月度重点工作任务 辅导 考核员工 并收集 上 报要提供的绩效数据 3 在人力资源部的组织下 完成本部门职位说明书的修订 完善工作 4 完成本部门各类统计报表的编制 汇总及上报工作 5 负责部门设施 设备及办公用品的日常维护 管理工作 4 知识管理 1 总结本部门业务工作开展过程中的成功经验和失败教训 形成案例和知 识库 2 总结本部门先进 科学的管理经验或方法供其它部门学习或分享 3 整理 管理部门文件档案工作 5 协作配合 1 完成流程与制度规定的部门配合工作 2 在不影响本部门任务完成情况下 为相关部门提供支持与配合 3 完成领导交办的其它任务 一 投资拓展部 1 部门使命 制订明确的投资策略 规范项目评估体系 对拟投资项目进行可行性研 究分析 有效控制投资风险 为集团发展获取土地资源 开拓融资渠道 为 集团运行提供有效财务支持 提高财务资产的运作效率 并促进集团经济效 益合理最大化 负责高效 快速完成项目的报批报建 面积测绘 权证办理 拆迁等工作 促进项目顺利进行 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 投 资 拓 展 部 经 理 项 目 拓 展 专 员 资 金 专 员 副 经 理 报 批 报 建 专 员 副 经 理 2 部门编制 投资拓展部岗位编制为投资拓展部经理 1 人 副经理 负责项目拓展和 报批报建工作 1 人 项目拓展专员 1 人 报批报建专员 2 人 副经理 负责融资及资金运作 1 人 资金专员 1 人 3 部门职责 1 市场研究 a 收集 整理 分析宏观政策 经济发展 产业政策和行业发展动态 b 研究消费者行为模式 消费趋向 c 负责区域房地产市场 竞争对手 重点楼盘和宏观信息 相关政策 信息 其它市场信息收集分析研究 d 进行目标城市发展研究 城市规划及土地相关政策等信息研究 2 项目拓展 a 负责根据公司发展战略制定公司未来土地储备计划 b 收集土地信息 建立土地资源信息库 c 寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块 谋求合作机会 或通过 土地市场招 拍 挂等形式获得土地 d 主持或协助公司领导进行项目谈判 e 负责与土地方合作挂牌的委托土地评估 挂牌申请 数据编制 关 系协调等工作 f 组织各部门对计划竞买的土地进行综合分析 编制竞买方案 向公 司领导提出竞标建议 g 组织进行竞买投标文件的准备 递交竞买申请书及竞标投标文件 配合公司领导进行竞标工作 3 项目可研论证 a 进行项目初选 提出初选建议 b 提出项目可研计划与可研小组建议名单 c 组织项目可行性研究 组织相关部门编制项目可行性研究报告 d 组织项目可行性研究的评审会 为项目投资决策提供信息 4 土地获取 a 根据公司批准的项目可行性研究报告提出商务谈判方案 负责与相 关各方的商务谈判工作 并牵头组织合作协议的签订 b 根据公司批准的项目可行性研究报告参加政府土地主管部门招 拍 挂 c 负责土地获取及土地合同的签订 d 跟进和监督土地或项目转让合同的履行 负责合同款的支付和补充 协议的签订工作 5 融资管理及资本运作 a 编制集团年度和月度的融资计划 负责集团银行信贷类融资 根据 集团业务情况 筹划融资结构 节约融资成本 合理融入资金 b 开展集团非信贷类融资方式的研究 积极开展融资创新 拓展集团 融资渠道 根据集团决策制定基金 信托等实施方案并推进 c 负责集团资本运作 包括境内外上市 资本市场运作等 6 项目报批报建手续办理 a 向有关部门申请开发项目的选址定点 取得有关勘测红线图 b 负责 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 等开工前各 种许可证的办理 c 负责项目规划阶段 方案阶段 初步和施工图设计阶段的报批报建 工作 d 负责办理 施工许可证 e 负责办理人防 环保 交通 消防 交警 卫生 绿化等相关政府 主管部门的审查 审批手续 包括防雷 气象 地名 城建档案 散装 水泥 白蚁等 f 跟踪相关政府政策 文件的变化对工作的影响 并做出预警 7 项目土地及其他手续办理 a 办理土地或项目转让登记 b 签订 土地出让合同 及 土地出让合同补充协议 核定地价款 并负责相关的土地评估工作 c 交纳地价款 办理 国有土地使用证 d 办理竣工项目地价款核实 取得竣工地价款核实函复函 办理补充 或退款手续 e 办理项目大产权证 8 项目面积测绘 a 负责规划 土地的测量 b 组织各阶段的房屋预测和实测 9 项目验收及移交 a 负责物业用房及社区用房的预交 确交 移交工作 b 配合项目办理勘察 设计招投标备案 c 配合项目进行园林 消防 人防 环保验收 d 配合项目完成竣工验收和竣工档案的整理工作 e 配合项目完成配套公建合同审核及确认工作 住宅项目 f 协助公司相关部门做好项目交付工作 10 项目拆迁工作 a 办理拆迁许可证 b 负责拆迁公司的委托和管理 协调拆迁公司制定拆迁工作计划 组 织实施拆迁工作 c 负责公房撤管工作 d 负责用地范围内的水 电表及地上 地下各种管线 设施等关止 报废 改移工作 并提供相关数据和文件资料 e 办理树木筏移手续 组织树木筏移工作 f 如土地方或项目转让方负责拆迁工作 负责跟踪 协调土地方或项 目转让方按协议完成相关拆迁和拆除工作 g 负责拆迁完成后将水 电等市政设施及相关资料移交项目部 二 财务管理部 1 部门使命 集团的财务管理部门 对集团业务经营状况进行财务反映 监控和风险管 理 及时性 合法性 真实性的反映是财务部的基本职能 为企业运行提供 有效财务支持 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 财 务 管 理 部 经 理 会 计 出 纳 综 合 会 计 主 管 2 部门编制 财务管理部岗位编制为财务管理部经理 1 人 综合会计主管 1 人 会 计 4 人 出纳 3 人 目前暂时由集团财务管理部对所有下属公司直接进行管理 待下属公 司成熟后逐渐下移 3 部门职责 1 财务战略管理及体系建设 a 根据集团战略发展规划 制订集团财务管理战略规划 并组织实施 b 建立健全符合国家规范 集团制度和章程的财务管理体系 c 拟订集团财务管理系统的组织结构设置方案 规划财务人员的使用 和培养 对各下属公司财务负责人具有提名和审核职权 d 参与集团中长期发展战略和规划的制订 2 预算管理 a 组织编制集团年度预算 检查预算执行情况 分析和调整预算方案 负责预算工作总结 b 配合战略研究部门制订集团公司及各下属公司的经营目标 经营计 划的制订 参与集团业绩考核工作 过程中提供相关数据 c 监督 检查和控制预算的执行情况 并进行总结分析 d 编制年度及项目成本决算分析报告 参与进行项目后评估 对项目 进行经济评价 3 财务分析 a 制订集团财务报告管理体系 统一各类报表统计数据 统计口径和 上报时间 b 汇总各下属公司财务管理报告 编制集团整体财务管理报告 进行 财务分析 对财务管理报告中反映的问题进行追踪和上报 c 参与集团投资项目包括房地产开发项目的经济效益 测算和分析 参与项目投资决策 开展经济指标分析 为集团战略决策提供依据 4 会计核算 a 按财务核算制度的要求如实记录 反映集团公司各类业务活动和资 产债权债务情况 准确及时地编制上报各类会计报表 b 合并集团财务报表并进行分析 c 负责财务收入与支出的审批管理 对经营性收入 根据销售合同及 相关资料确定对经营性成本 费用 税金等事项的支出 要对原始 凭证的合法性 支付和报销金额计算的正确性以及审批手续是否齐 全进行审核 d 参与并监督集团重大经济合同或协议的签订过程 从财务角度审核 其合理性 收集 整理合同 编制合同一览表 登记合同台账 负 责责权内的合同付款审核审批事项 维护集团经济利益 e 负责相关财务档案的整理 保管 借阅 销毁等管理 f 负责向财政 税务 统计等政府部门及银行上报各类信息 g 做好会计证 贷款卡 税务证等的换证年检工作 5 税务管理 a 负责集团报税等日常税务管理 指导监督下属公司的日常税务管理 依 法纳税 b 研究相关税务法律法规 加强税务筹划 争取税务优惠政策 保证 集团利益 c 为项目投资决策提供税务筹划建议 6 银行按揭 a 负责项目按揭银行的选择 接洽 签约工作 b 办理项目的按揭银行授信相关手续 协助办理客户按揭资料 以及 与银行的联系协调 提高销售按揭的放款速度 以最快速度回收资 金 7 销售监管 a 负责管理公司销售发票 中国最庞大的下载资料库 b 监控销售部门销售款回收状况 登记客户应收 已收情况 按月编 制销售台帐明细表 c 定期与销售部门核对应收及已收房款明细表 并及时报送应收款项 催缴明细表 8 资产管理 a 建立公司资产的财务台帐 b 负责公司所有资产帐面的调拨和核消管理 c 对库存现金进行每日清查 d 对银行存款进行月末清查 e 通过函证或派员的核对方式 负责对应收帐款的催收工作 f 负责银行对帐工作 保证资金的安全 g 负责日常库存现金的管理 9 资金管理 a 组织编制集团及各单位年度和月度的资金计划 监督资金计划的执 行情况 统筹安排资金划拨 支付管理 b 配合投资拓展部的融资事项 按时归还各类贷款 10 下属公司财务监管指导 a 建立下属公司财务监管体系 指导下属公司会计核算的工作 不定 期进行财务审查 预防财务风险 审核下属公司上报的财务预算方 案 审核资金拨付和监控下属公司资金使用情况 b 组织会计人员进行专业知识培训 职业道德教育 职称的提升 c 负责对集团下属公司的会计管理行的和指导与纠正 三 人力资源部 1 部门使命 建立集团人力资本开发管理平台 为集团战略发展提供人力资本支持 通 过建立优秀的企业文化氛围和有效的激励机制 统一员工的价值观念和道德 标准 培养员工专业能力 提高员工工作业绩 为优秀员工个人职业发展提 供良好的空间 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 人 力 资 源 部 经 理 人 力 资 源 主 管 人 力 资 源 专 员 2 部门编制 人力资源部岗位编制为人力资源部经理 1 人 人力资源主管 1 人 人 力资源专员 1 人 3 部门职责 1 人力资源规划 a 制订集团人力资源战略规划 不断完善集团人力资源管理体系 b 组织制订集团人力资源年度工作计划目标和人力成本预算 c 组织年度的人力资源需求预测与分析 制订年度人力资源规划 经 集团领导审批后组织实施 d 提出组织架构设置建议 拟订职位设置 人员配置方案 并组织职 位说明书的修订工作 e 监督人力资源规划的执行 并进行年度评估 2 人员招聘管理 a 汇总各部门和各项目部 下属公司人员招聘需求计划 根据年度集 团经营计划编制集团年度招聘计划和招聘费用预算 b 负责集团招聘平台和渠道的统一管理 招聘规范的制订及完善 招 聘工具的开发及推广等工作 c 负责集团招聘工作的组织实施 d 审核下属公司招聘工作的实施情况 审核下属公司部门副经理以上 人员招聘录用申请 3 员工关系管理 a 负责员工劳动合同管理 管理集团人员的劳动关系 b 负责员工入职 转正 调岗 调薪 晋升 辞退 离职等人事异动 手续的办理 c 负责员工档案的建立和维护 d 负责员工入 离职面谈 以及入职跟踪 e 完善员工沟通制度 拓展沟通管道 建立内部良好的沟通氛围 f 了解和掌握员工的思想动态 组织员工满意度调查并汇总分析 采 取措施 稳定员工队伍 g 负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷 4 薪酬与福利管理 a 负责健全和完善集团薪酬福利体系 促进集团战略目标的实现 进 行薪酬市场调研 保持集团薪酬水平的外部竞争性 有效激励员工 b 负责集团薪酬总额的预算 控制 负责组织集团日常薪酬的核算发 放及各项奖励发放的监督指导 c 依据国家及地方政府相关法规 组织实施员工各类社会保险及住房 公积金的办理和费用扣缴工作 d 优化集团各种福利项目并组织实施 e 监督指导各下属公司薪酬福利政策的执行情况 5 绩效管理 a 负责集团绩效管理体系的健全和完善 确保绩效管理体系有效支撑 战略目标与年度经营目标的实现 b 根据集团确定的年度经营计划 组织制订对集团各部门及对各项目 部 下属公司的绩效考核方案 按照审批后的集团绩效管理规定组 织目标责任书的签订 绩效考评实施等工作 c 指导下属公司制订内部的绩效考核方案并监督检查实施情况 d 对各级考核者的考核工作组织方式和考核流程进行培训支持及监督 检查 对考核过程中的不规范行为予以提示和纠正 e 协调和初步处理各级人员的考核申诉 对权限外的申诉处理进行分 析并提出处理建议 f 建立考核档案 作为奖金发放 薪资调整 职务升降 岗位调动 员工职业生涯发展等工作的依据 6 培训发展管理 a 建设并完善集团培训体系 管理制度 工作流程 组织 指导和监 督集团各项培训工作的开展 b 组织集团培训需求调查 制订集团整体培训计划及预算 并组织实 施 管理 指导和监督培训经费的使用 c 负责集团通用类培训 新员工集中培训等职责范围内培训活动的组 织 协助 监督专业培训和下属公司职责范围内培训活动的开展情 况 7 职业生涯管理 a 制订和完善集团职业生涯规划管理制度 职业发展路径及资格要求 等 制订集团员工职业发展规划的年度实施方案 b 组织职业生涯发展辅导工作的规划及实施 8 企业文化建设 a 根据集团经营战略 制订企业文化建设规划 并组织实施 b 负责提炼 建立 维护集团的理念文化 行为文化 编制员工手册 c 负责企业文化活动的策划与组织实施 四 总经办 1 部门使命 负责集团内外关系的协调 通过计划管理和信息化建设提高集团管理水平 提供行政及后勤总务支持 确保集团业务发展和内部管理高效运行 同时负 责党群 工会等事务 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 总 经 办 经 理 法 务 专 员 运 营 主 管 I T 专 员 副 经 理 总 经 理 秘 书 行 政 兼 档 案 理 司 机 2 部门编制 总经办的岗位编制为 总经办经理 1 人 运营主管 1 人 总经理秘 书 1 人 法务专员 1 人 副经理 1 人 IT 专员 1 人 行政兼档案管 理员 1 人 司机编制待定 3 部门职责 1 战略管理 a 组织制订集团中长期 3 5 年 战略目标与发展规划 明确集团未 来发展重点区域 核心产品及核心能力等 b 组织制订年度经营计划 促进战略实施与落地 c 及时跟踪与预测战略环境变化 提出战略修正建议 d 指导和监督集团战略执行 2 计划管理 a 负责建立 健全集团计划管理体系 并组织实施 b 根据集团战略和年度经营目标 组织编制年度经营计划 组织确定 各部门年度工作目标和签订部门 项目经营责任书 c 负责组织确定项目节点计划 对项目总体控制计划进行监督检查 d 监督各部门制定部门年度 月度部门工作计划 并定期检查考核各 部门工作计划的完成情况 e 组织计划平衡会 总结和分析项目计划与部门计划完成情况 提出 预警或调整建议 f 负责年度经营计划执行的监督 评估与考核 3 流程管理 a 负责流程管理体系的建立与运行维护工作 b 检查和监督业务流程管理体系执行情况 c 组织流程的优化工作 d 指导下属公司流程体系的建立工作 4 法务管理 a 协助集团领导正确执行国家法律 法规和政策 对集团重大经营决 策提供法律意见 b 参与集团重要决议 规章制度及重大经济活动相关的法律文书的起 草和修订 c 负责处理集团仲裁法律事务 诉讼法律事务和非诉讼法律事务 d 收集房地产相关法律 法规 建立集团法规汇编 案例等知识库 开展法律知识培训 e 为集团及下属公司提供商务活动所需的法律咨询服务与法律支持服 务 f 参与集团规章制度的制定和合法性审查工作 g 负责集团外聘律师的选择考查 合同签订 日常工作安排 费用审 核 绩效考核等管理工作 h 为集团危机处理提供法律援助 i 组织企业的审计策划及实施 5 合同管理 a 参与重大经营合同的前期谈判并进行实质审查 b 负责权限内集团合同的法律审核 并跟进合同法律条款的落实 c 审查集团经营过程的其它合同性文件 控制法律风险 6 档案管理 a 负责集团所有一级档案 包括文件 图纸 合同 协议 录音录像 带 非文艺性 图样 照片等资料 的收集 归档 整理 保管 统计 借阅服务等工作 并注意保密 b 负责集团各部门二级档案数据管理的组织 监督工作 c 指导和监督项目部及下属公司的档案管理工作 d 参与项目竣工档案的验收以及向档案馆移交档案的工作 7 信息化管理 a 搭建并管理集团的信息化系统架构 统筹集团各信息化子系统设计 和实施方案 b 负责信息化建设过程中相关的方案选择 系统选型 合同签订 系 统实施 技术培训等相关工作 c 负责集团网络 计算机等 IT 设备和软件的日常维护和维修保养 d 维护集团网站 负责组织收集有关部门的网站信息 及时更新集团 网站内容 8 行政管理 a 负责集团级文件的拟制 审核 行文 机要流转 文件登记 处理 存档和上呈及下发等工作 b 负责集团重要会议的筹备和组织工作 形成会议纪要并督办会议决 议事项 进行会议的总结工作 c 承担集团高层管理人员的文秘工作 为集团领导的公务活动提供辅 助服务 d 协助总经理协调各部门与各项目部及下属公司之间的工作关系 e 汇总集团重大事件 编写集团大事记 f 组织处理集团非业务类的突发事件 9 后勤事务管理 a 负责集团办公家具 办公用品的购置 登记 调配 保养 统计等 管理工作 b 负责集团车辆维修 保养 年审等车务管理工作 以及交通安全教 育和交通事故处理工作 c 负责集团办公环境的清洁工作 保持集团各楼层前台的良好形象 d 负责集团前台接待 报纸刊物征订及发放工作 e 保管集团营业执照 组织代码证和土地使用权证等重要证照 f 为出差人员安排票务 住宿等事项 10 非经营性固定资产管理 a 负责集团非经营性固定资产 如房屋 车辆等 的购置 建立固定 资产台帐 b 负责集团非经营性固定资产的发放与使用管理工作 c 负责集团非经营性固定资产 电子设备类除外 的日常维修 维护 的相关落实工作 11 公共关系管理 a 协助集团领导维护及拓展外部关系 b 通过接触沟通 参加社会团体活动 配合政府举办的活动及赞助资 助等方式逐步建立并维护与相关政府职能部门 社会团体 新闻媒 体良好关系 负责日常联络 来访接待工作 c 负责集团领导有关的公共文字资料 图片 影像等资料的采集 收 集 整理 归档工作 逐步建立集团公共事务信息系统和集团历史 资料的记录 d 筹划集团新闻发布会 公益活动和公关活动等 制作集团简介 定 制礼品和印有集团 LOGO 的日常用品等 推广集团形象 12 印鉴及证照办理 a 负责集团公章 合同章的管理 并按规定使用 b 负责集团营业执照 法人代码证书 开发资质等的注册 年度审核 及变更工作 五 设计管理部 1 部门使命 是集团的产品研究 设计管理部门 它通过产品研究策划 方案设计 初步设计 施工图设计 产品实施和项目过程中的技术管理 确保项目产品 能够实现集团项目定位和技术要求 提高项目综合效益 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 设 计 管 理 部 经 理 助 理 建 筑 设 计 师 景 观 设 计 师 建 筑 设 计 师 设 备 工 程 师 结 构 设 计 师 装 修 设 计 师 2 部门编制 设计管理部岗位编制为 设计管理部经理 1 人 建筑设计师为 N 助理建筑设计师 1 人 装饰设计师 1 人 景观设计师 1 人 设备工 程师 1 人 结构设计师 1 人 3 部门职责 1 设计策划 a 负责组织项目设计的策划工作 具体包括设计阶段的划分 供应商 招标 设计周期 设计人员的安排 设计重要环节的控制策划 2 设计单位选择和管理 a 负责建立设计相关供方 设计单位 外部专家 勘察单位 资源库 b 负责组织勘察 规划与建筑设计 扩初设计 景观方案与扩初设计 室内方案与扩初设计 样板房 精装修房 售楼处和会所 泛光 照明设计 施工图设计单位的选择评估工作 c 负责组织与设计单位的合同谈判 起草与签订工作 d 负责办理政策 法规规定的设计单位招标备案工作 e 负责与设计单位的日常协作 联络 绩效评估与费用管理等工作 3 项目可行性研究论证阶段 a 参与项目可研 对市场调研报告和可研报告提出设计方面的专业建 议 b 在可研阶段 负责提出产品概念设计草案 并就有关设计进行沟通 评估 4 项目策划阶段 a 负责编制概念设计任务书 b 负责概念设计管理 协调和监控设计计划的完成情况 c 负责组织概念设计评审 必要时聘请外部专家 确定概念设计成 果 5 方案设计 a 负责编制方案设计任务书 b 负责方案设计管理 协调和监控设计计划的完成情况 c 负责景观 室内 精装修房 样板房 售楼处 会所等 和照明的方案 设计 d 根据项目需要委托进行日照分析和交通分析等工作 e 负责组织方案设计评审 必要时聘请外部专家 确定方案设计成 果 6 初步设计 a 负责编制初步设计任务书 b 负责初步设计管理 协调和监控设计计划的完成情况 c 负责组织初步设计评审 必要时聘请外部专家 确定初步设计成 果 d 组织项目设计的考察和研究 组织确定产品技术方案 系统参数和 档次 项目部品材料清单 为分项招标提供技术条件 组织编制 项目产品标准 组织确定各种影响建筑外观 室内效果 园林 效果的材料及设备的选型定板工作 7 施工图设计 a 负责编制施工图设计任务书 提出设计要求 b 负责对设计单位设计质量 进度 建安成本等的控制 c 组织对施工图的评审工作 d 二次深化设计管理 进行部门间各专业的设计管理 协调工作 8 设计变更 a 负责审核涉及外观立面效果 功能变化 户型 重要材料等方面 的设计变更 跟进和落实变更结果 9 设计成本管理 a 负责根据产品定位及产品档次的成本和价值要求提出符合的项目 产品配置标准 参与编制和调整建造标准工作 b 负责推行限额设计确保项目成本控制在目标成本内 c 在设计评审阶段 对超出目标成本的设计进行方案调整或进行调 整修正 10 产品研究 a 负责建立 健全和完善集团产品标准体系 b 分析行业整体水平和研究今后行业产品发展趋势 开展各类产品 的研究 c 负责集团项目的产品配置 产品档次 工作 d 总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题 修订集团开发项目的产 品标准 e 负责产品标准的推广 落实工作 监控和检查产品标准执行情况 11 技术配合 a 配合投资拓展部进行报批报建 及时提交报建图纸 b 配合工程管理部 项目部 提供现场的设计技术服务 c 配合销售提供相关设计资料 12 合同管理 a 组织制定设计类标准合同文本 13 技术资料管理 a 制定技术资料管理制度 收集 归类 管理相关设计技术资料 b 对项目现场的技术资料 图纸 评审记录等 管理情况进行检查 六 工程管理部 1 部门使命 工程管理部是集团的工程招标采购和技术专业管理部门 它通过选择优 秀的工程合作方 建立工程技术标准 管理规范并进行工程质量督查 有效 指导 监管项目工程技术管理状况 提升集团工程质量 建立集团的工程技 术管理的核心能力 确保集团高品质产品形象的实现 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 工 程 管 理 部 经 理 土 建 工 程 师 电 气 工 程 师 水 暖 工 程 师 景 观 工 程 师 装 饰 工 程 师 2 部门编制 工程管理部岗位编制为 工程管理部经理 1 人 土建工程师 1 人 水暖工程师 1 人 电气工程师 1 人 景观工程师 1 人 装饰工程师 1 人 3 部门职责 1 工程技术研究与管理 a 负责搜集行业 竞争对手的工程技术数据 掌握当前房地产行业工 程技术发展状况 建立集团工程技术数据库 b 研究集团工程管理状况 编制工程技术标准 施工工艺控制标准等 并组织实施 c 组织审查各项目主体施工方案 主持项目重大工程技术问题的解决 方案的制定 d 制定技术数据管理制度 对项目技术 施工数据管理情况进行检查 和监督 e 负责新技术 新工艺 新材料 新设备的推广应用 2 工程供应商管理 a 负责搜集工程类供应商资料 建立供应商信息库与 合格供应商目 录 并组织工程供应商的考察 评估 选择 谈判和签约工作 b 对工程类供应商进行定期评估 及时更新供应商信息库及 合格供 应商名录 的资料 3 工程招标采购管理 a 负责编制项目工程采购计划 并提交给成本管理部编制招标计划 b 与成本管理部共同做好集团公司权限范围内工程供方的招标采购的 工作 c 组织集团公司权限范围内工程供方的招标文件技术标书编制 并参 与招标文件评审 d 工程供方招标时 负责组织发标和答疑工作 e 配合权限范围内工程招标项目的公告 投标资格预审 开标 评标 定标等工作 f 负责材料设备招标文件中技术标部分的编制 g 负责工程直接采购工作 4 对项目检查 监督管理 a 负责建立集团工程质量安全管理标准 并组织实施 b 负责编制项目质量控制要点计划 定期检查 监督项目工程进度 质量 安全文明施工情况 c 跟踪项目工程质量通病防治情况 并汇总分析和总结 d 监督各项目工程专项计划的实施 并提出整改意见 e 参与规划验收 主体工程和分项工程竣工验收 5 项目收尾管理 a 组织工程维护保修工作 b 对维保中出现的工程质量问题和质量通病及时总结分析 形成案例 库并共享 c 负责审核和监督商业客户提出的工程改造 装修等申请 d 对项目收尾工作进行监督指导 6 设计与工程技术支持 a 参与项目概念设计 方案设计 初步设计及施工图设计的评审 b 参与重大技术和设计方面的变更评审 c 参与施工图会审 d 参与总包单位施工组织方案评审 并审核各项分包单位的施工方案 e 参与工程重大变更技术论证工作 提供相关技术支持 e 对项目工程进行全过程的技术支持 7 档案管理 a 对项目部的资料管理工作进行检查 b 协助项目部做好工程档案备案工作 七 项目部 1 部门使命 项目部通过全面有效地控制项目的工期 成本 质量 确保项目实现公 司预定目标 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 项 目 总 经 理 电 气 工 程 师 项 目 秘 书 项 目 经 理 助 理 土 建 工 程 师 水 暖 工 程 师 2 部门编制 a 项目部岗位编制为 项目总经理 1 人 项目经理助理 1 人 土建工 程师 2 人 水暖工程师 1 人 电气工程师 1 人 项目秘书 1 人 b 以上为标准配置 可根据项目的大小进行增加或增少 但至少需满 足现场工程师的指标为 1 万建筑面积 人 3 部门职责 1 项目总体计划管理 a 组织编制 项目开发作业指导书 并根据各阶段成果及时更新 b 根据项目节点计划组织相关部门编制项目总体开发计划 并报公司组 织评审 c 负责项目总体开发计划的推动和协调管理 d 负责就项目总体开发计划的达成情况与总经办进行沟通反馈 2 前期准备 a 负责施工前各项准备工作的实施和督促 b 负责对本项目参建单位人员的培训 c 组织总包单位的施工组织设计方案的评审 并组织分项工程施工组 织设计方案的评审 d 配合房屋拆迁工作 负责 七通一平 和临建工作 e 组织编制 工程管理指导书 并根据各阶段成果及时更新 f 组织施工图技术交底 3 施工合同管理 a 复核施工单位与施工人员的资质 b 复核施工图的合法有效性 c 复核施工方案 施工内容 范围 工程量 工期计划 与项目合同的一 致性 d 复核材料设备与项目合同的一致性 4 工程进度管理 a 根据项目总体开发计划制定施工总体进度计划和分项工程进度计划 b 负责组织项目施工进度计划的实施 并根据销售进度要求及时进行 调整 5 工程成本管理 a 依据项目成本定位与确定的成本目标 组织制定项目成本实施方案 确定成本重点控制点 b 监控项目成本动态 审核工程各项成本支出项目 c 每月对项目成本变动与管理状况进行分析 提出相关改进建议 6 现场技术管理 a 负责处理施工单位现场提出的技术问题 重大技术问题及时回馈工 程管理部 b 负责组织专案例会 沟通 协调施工过程中现场技术问题 c 定期与集团设计人员联系 解决施工图中出现的问题 d 负责对设计变更 工程变更的现场管理 跟踪落实及回馈工作 7 质量管理 a 审核监理规划及实施细则 监督其计划执行情况 并对监理工作进 行考核 b 审核关键工序 关键部位的施工方案 组织施工各阶段的工程验收 c 质量通病的防治和消除 d 对工程质量情况进行定期的分析 形成质量分析报告 对于典型问 题 应形成案例 8 安全文明管理 a 按安全文明管理的要求对施工现场进行管理 b 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境 9 现场施工管理 a 负责施工现场管理与协调 建立完备的项目进度 质量 安全和文 明施工记录制度 b 参与监理例会 提出整改意见并监督落实 c 负责工程变更的审核 以及授权范围内的洽商批准 d 组织解决遇到或可能遇到的造价 工期 质量和安全问题 并及时 上报 10 现场材料管理及供方管理 a 编制项目材料设备及工程供方进场计划 b 审核施工单位编制的材料及设备进场计划 并跟踪 督促计划的执 行 c 负责建立材料样板库和按合同及项目要求验收工程材料设备 d 负责材料设备台帐建立与维护工作 负责与供方 施工单位帐目的 核对 并定期提供报表 e 负责保存材料和设备的质量证明文件和相关数据 并办理归档手续 f 负责材料设备款的提起 并提交采购管理部审核 g 参与对工程 材料设备供方 监理单位的服务质量进行监控 考评 等 h 参与对施工单位 材料设备供方 监理单位等的履约评价 11 工程验收和交楼管理 a 组织规划验收 主体工程竣工和分项工程等各项验收 b 参与 配合工程管理部组织的质量检查 12 报批报建管理 a 负责施工过程中的报批报建及项目周边关系维护 必要时 投资拓 展部给予支持 13 项目档案管理 a 收集 归档项目前期资料 项目图纸 配套设施等项目档案资料 b 协助项目部做好工程档案备案工作 c 项目竣工时分类 整理并移交档案馆 八 成本管理部 1 部门使命 负责集团各项目的目标成本确定及执行监控 负责职权范围内的日常 成本管理事项 保证集团项目成本目标的实现 组织工程供方和材料设备 供应商的招投标管理 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 成 本 管 理 部 经 理 安 装 造 价 工 程 师 合 同 管 理 专 员 综 合 成 本 主 管 项 目 成 本 主 管 成 本 管 理 专 员 2 部门编制 成本管理部岗位编制为 成本管理部经理 1 人 综合成本主管 1 人 项目成本主管 N 人 安装造价工程师 1 人 合同管理专员 1 人 3 部门职责 1 成本管理体系的建立 a 负责建立和完善公司成本管理体系 管理和控制项目整体成本 b 负责建立项目目标成本责任体系 组织落实并提供考核依据 c 负责建立项目成本监控预警机制 2 成本策划 a 参与项目拓展阶段的工作 在项目可行性研究论证阶段组织进 行投资成本估算 b 负责在设计阶段提出限额设计成本和控制建议 并进行建安成 本的测算 概算 预算 组织制定项目目标成本 c 负责营销策划费 广告制作费 销售代理费 售楼处 样板间 等销售费用的成本控制指标制定 3 成本库管理 a 负责收集 整理公司范围的有关成本信息 建立成本信息库 b 负责指导 监督项目建立动态成本信息台帐 c 负责收集和录入项目动态成本 并进行汇总和分析 提出目标 成本调整建议 4 成本动态管理 a 负责对项目超出目标成本控制范围内的支出进行会签 控制目 标成本的非预期超支 b 负责对项目成本进行监控 对超出预期成本变动范围的情况启 动预警程序 c 审核项目的设计变更 工程洽商费用 提出成本控制意见 d 负责项目材料认价工作 审核施工单位材料进度报量 e 负责项目部对施工单位材料进度报量的审核 f 负责审核项目工程 材料设备 技术服务 营销服务合同进度 款及结算申请 5 统计与成本分析评估 a 负责收集 分析已完工项目的成本经济指标 b 编制项目投资预结算分析报告 组织进行项目开发成本后评估 对项目进行经济评价 注 成本管理部负责工程 设计 营销 等项目开发成本的后评估 做完之后 提交给财务管理部 由 财务管理部进行管理费用和财务费用的后评估之后 合成最终 的成本后评估报告 6 招投标管理 a 组织制定公司招投标计划 根据工程管理部的项目工程采购 计划和采购管理部的项目材料设备采购计划编制 b 负责公司工程 材料设备招标活动的组织工作 c 负责对工程 材料设备供方进行资质审查 d 负责编制招标文件的商务部分 并合成招标文件 e 负责组织开标工作 并汇总开标结果 组织询标 f 参与设计 营销类招标工作 g 根据各项目的实际工程进度 督促项目按时完成权限范围内各 标段的招标及定标工作 并且控制各标段实际定标价在该标段 的预算内 h 对承包商进行后续管理 监督 评价其业绩 监督合同履行过 程 建立承包商的业绩信息库 连续评估实际业绩 7 合同管理 a 组织公司工程 材料设备类标准合同的编制工作 注 相关 部门负责拟定或提供标准合同的技术部分 b 负责工程 材料设备合同 经济部分 的拟订 各专业部门负 责各自专业合同条款的拟订 c 参与权限范围内合同的谈判 并对合同进行会审 修改和会签 d 负责项目合同的登记 保管 结案 合同台账的建立和合同文 本的存档保管工作 e 负责组织对合同履约情况的检查和监督 8 成本档案管理 a 负责收集和整理项目工程报价和结算等经济资料并及时归档 b 负责收集项目选择过程的资料及时归档 九 采购管理部 1 部门使命 采购部是公司材料设备的采购部门 它通过采购招标管理体系 供应 商管理体系的建设 保障公司材料设备的及时供应 降低公司的采购成本 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 采 购 管 理 部 经 理 采 购 主 管 采 购 专 员 2 部门编制 采购管理部的岗位编制为 采购管理部经理 1 人 采购主管理 1 人 采购专员 2 人 3 部门职责 1 材料设备研究与应用 a 跟踪新型建筑材料 建筑设备发展动态 收集有关信息及数据 建立公司材料与设备信息库 b 负责调研材料设备的市场信息 建立公司材料 设备价格信息库 c 在可研阶段和定位阶段提出新材料 新设备 新技术应用建议 并组织专题论证 2 材料设备采购 a 负责编制项目材料设备采购计划 并根据情况进行调整 b 根据项目的采购需求要求 负责编制 材料采购月度实施计划 执行日常的采购作业 c 组织材料设备供应商的考察 d 与成本管理部共同做好项目材料设备的招标工作 e 项目材料设备招标时 组织发标和答疑工作 f 负责调研授权范围内的直接采购材料的市场信息 建立材料价格 信息库 g 负责对授权范围内的直接采购活动的实施 并接受成本管理部的 价格监督 h 组织签署材料设备类采购合同 i 参与重要材料设备的现场验收 j 负责不合格材料退货的管理工作 k 提出四新材料选用的建议 3 供应商管理 a 负责汇总材料设备供应商信息 包括对供应商的评价信息 建立 供应商信息库 b 负责建立对直接采购供应商的评价流程 并定期组织评价 建立 和维护合格供应商清单 c 负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改 4 材料认质限价 a 负责在总包或分包合同中明确认质限价的材料设备 b 负责在成本管理部提供的材料限额造价的前提下 组织认质限价 工作 5 材料设备管理 a 配合材料设备的选型定板工作 负责与供应商 施工单位账目的 核对 并定期提供报表给成本管理部 b 负责审核项目部提供的材料设备进度款支付和结算资料 c 负责材料设备台帐的建立与维护工作 十 营销策划部 1 部门使命 营销策划部是公司的市场调研 产品定位 营销策划和销售实施部门 通过提出适合市场需求的产品建议 营销策划方案 价格和销售管理等来 达成公司产品的销售目标 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 营 销 策 划 部 经 理 销 售 现 场 经 理 置 业 顾 问 销 售 事 务 专 员 项 目 策 划 主 管 项 目 策 划 专 员 网 站 杂 志 编 辑 2 部门编制 营销策划部岗位编制为 营销策划部经理 1 人 项目策划主管 N 人 项目策划专员 1 人 网站杂志编辑 1 人 销售现场经理 N 人 置业顾问 4N 销售事务专员 N 人 3 部门职责 1 市场调研 a 收集 整理 分析宏观政策 经济发展 产业政策和行业发展动 态 b 研究消费者行为模式 消费趋向 c 负责公司项目区域房地产市场 竞争对手 重点楼盘信息 其它 市场信息的收集分析研究 d 组织项目的市场调研 竞争楼盘信息调查及各项专题调研 2 项目定位策划 a 研究具体项目的产品定位 提出新项目的具体定位报告 b 协助设计管理部确定项目的户型方案及外立面方案 c 负责组织相关部门深化 细化项目产品定位 3 营销策划 a 负责项目的整体营销策划工作 组织编制项目营销策划和价格方 案 报领导审批后实施 b 编制项目的营销推广方案 并组织实施 c 提出项目售楼处 会所 样板间等的配置建议 并根据设计管理 部要求参与相关材料选型评审 d 负责拟定目营销费用预算方案 并组织方案评审 e 负责销售资料 道具的准备 并保证销售资料符合公司品牌 设 计 CIS 等方面的要求 4 营销承包商选择与管理 a 收集和分析营销承包商信息 b 组织对营销承包商的考察与评价 c 负责项目营销承包商的资质审查与合同签订工作 d 负责营销承包商的选择工作 包括组织招投标工作 e 组织评审项目营销承包商的服务方案 监控其服务状况并评价其 业绩 5 售前管理 a 负责办理 商品房预售许可证 b 负责编制销售手册 c 建立销售信息系统 录入初始数据并动态更新 d 建立和培训销售人员队伍 6 销售过程管理 a 负责客户开发和来访客户的接待 楼盘讲解 引领参观等工作 b 负责内部认购 预订登记管理和正式认购 c 执行集团批准的销售价格 根据市场和销售情况 及时提出销售 价格调整的建议 d 负责配合按揭办理 e 实施销售现场的统一管理 f 负责销售过程中的销控管理 g 负责退订 退房 更名 折扣等销售变更的管理 h 负责订金及首期款的跟催 7 售后管理 a 对客户的房款进行最后结算和退还押金 代收代缴款工作 8 销售总结 a 负责定期收集项目销售报表进行汇总分析 b 负责销售数据统计分析与反馈 9 销售示范单位 售楼处管理 a 负责销售示范单位 售楼处的使用管理和成品保护 10 销售信息管理 a 负责建立销售期间客户档案 b 负责销售档案管理和物料管理 11 设计配合 a 参与概念设计任务书和成果的评审 b 参与深化方案的评审 c 参与初步设计任务书和成果的评审 d 从客户体验角度提出合理建议 12 VI CI 系统建设 a 负责公司企业形象识别系统的导入和维护 包括各种企业形象载 体的应用效果监制 确保公司形象的统一完整 b 设计相关的企业形象活动 13 品牌建设 a 负责公司品牌分析 定位和规划工作 b 根据品牌战略 开展品牌管理与评估 c 组织策划项目品牌推广策略与计划 14 网页建设与杂志出版 a 负责公司网页的制作 更新与维护 利用网络宣传公司的理念 形象和发展变化 b 负责客户会杂志的编辑出版工作 15 合同管理 a 组织制定营销类标准合同文本 十一 客户服务部 1 部门使命 客户服务部是公司的客户服务专门机构 它通过个性化 主动性的客 户关怀与服务 提升客户满意度和品牌忠诚度 铸造公司的服务品牌 并 为销售提供客源支持 为公司建立市场竞争优势 2 部门组织结构及编制 1 部门组织结构 客 户 服 务 部 经 理 客 服 主 管 客 服 专 员 客 户 会 专 员 客 户 会 主 管 2 部门编制 客户服务部岗位编制为 客户服务部经理 1 人 客服主管 N 人 客服专员 2 人 客户会主管 1 人 客户会专员 3 人 N 为项目个数 3 部门职责 1 客户资源管理 a 收集公司现有客户资源 建立公司客户资源库 b 整合和管理公司客户资源 进行客户资源的二次开发 2 客户关系管理 a 负责售后客户关系的维护 建立售后客户档案 b 建立回访制度 开展客户回访工作 c 组织重大的客户服务宣传工作 d 进行重点客户的跟踪管理工作 3 客户承诺管理 a 根据公司品牌定位 提出对客户承诺的相关意见 建议 b 跟踪 诊断相关部门对客户的承诺 发现问题及时提出协调 修 正 4 客户满意度调查 a 组织开展公司的客户满意度调查活动 整理 分析客户满意度调查结果 并定期向管理层报告 特别是 b 客户反映的惯常性问题 c 将客户满意度调查和分析结果 回馈相关部门 提出改进建议和 要求 5 投诉处理 a 建立 健全客户投诉的接待 处理和处理结果的跟踪及回访流程 b 对客户投诉进行分类 并建立分类处理的流程与标准 c 记录 汇编客户投诉信息 并管理客户投诉档案 d 分析客户投诉 将客户投诉信息传递到相关部门 跟进客户投诉 处理结果 并及时回馈客户 e 记录 整理 分析客户投诉处理状况 提出相关改进建议 并回 馈到工程 设计 施工等部门 f 协助工程管理部做好客户投诉的房屋维修工作 6 权证办理 a 负责接受业主委托 为业主办理房屋所有权证 b 负责与用户签署两保书 房屋质量说明书 住宅保修说明书 7 交房入住管理 本资料来自 a 参与项目竣工验收 对不符合验收标准的工程 提出整改建议 b 负责组织项目入伙策划 c 组织客户入住管理工作 8 会员服务管理 a 根据公司营销战略与服务规划 建立公司的会员管理办法 b 根据需要邀请会员代表参加专题座谈会或个别访谈 搜集客户需 求 生活方式等最新信息以及客户的相关建议 c 根据需要 聘请会员代表参加公司新策略的论证和宣传 d 根据需要 请会员代表参与项目竣工入住前的验收 e 解答会员服务咨询 为会员提供相关服务 9 物业公司管理 a 审定各项目物业管理方案 制定符合项目要求的服务内容 服务 标准 服务深度 b 组织与物业的交楼验收工作 并与物业公司办理房屋交接手续 c 协助物业公司成立 业主委员会 等工作