《洛阳顺驰城项目操作手册》第一版52页.doc

顺驰城操作手册（2005年8月第一版）第一篇 企业品牌篇第二篇 区域篇第三篇 项目篇第四篇 规划建筑篇第五篇 景观园林篇第六篇 工程篇第七篇 销售必备的三大基础口径第八篇 销管篇第九篇 配套篇第十篇 物业篇第十一篇 其他篇第一篇 品牌篇1、顺驰中国一、 顺驰中国控股有限公司简介：顺驰中国控股有限公司始于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。起步于天津的顺驰中国，目前已是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年顺驰中国开始坚定地推进全国化战略。2004年，完成天津、北京、长三角和中南的全国总体战略布局，除天津外已进入北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉、济南、郑州、洛阳、荆州、榆次、青岛等在内的十三个城市；在建在售项目达四十余个。同时，顺驰中国的联营企业顺驰置业将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、无锡、武汉、沈阳、重庆、长春、青岛、深圳等城市中介市场，连锁店面超过800家。顺驰中国具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。未来，顺驰中国将为成为中国房地产开发行业的绝对第一而努力。金银湖山东高唐国际城郑东新区北京三路居洛阳无锡德阳苏州凤凰城长春荆州领海山西榆次南京奥城苏州天城青浦石家庄蓝郡奉贤时代奥城胶州2004年顺驰集团在房地产开发领域的全国布局:2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全国多个城市派驻团队，并成立分公司。到2004年底，集团在北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、山东、山西榆次、武汉、郑州、洛阳、长春等15个城市，已先后通过多种形式获取项目.顺驰置业集团已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、无锡、重庆、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、郑州、沈阳、长春等城市中介市场。2004年顺驰集团在房地产三级市场的全国布局:二、 集团组织架构三、 集团大事记1994年1994年4月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。1994年12月 公司增资更名为天津顺驰置业有限公司。1994年12月 成立北京顺驰房地产咨询有限公司。1995年1995年1月 与中科集团、联想集团合作成立“天津中科联想房地产发展有限公司”，向房地产开发迈进。1995年7月 公司签约第一个开发项目香榭里小区。1996年1996年9月 公司代理销售华苑居华里，确立在天津房地产代理市场的领先位置。 1997年1997年12月 成立天津顺驰物业管理有限公司，并运作公司第一个物业管理小区香榭里，公司事业领域扩展至物业管理。1998年1998年1月 与天津华夏经济房建设公司合资成立“天津华夏住宅建设有限公司”。1998年11月 天津中科联想房地产发展有限公司改组为天津顺驰投资有限公司”。1999年1999年8月 集团作为天津市唯一成员成为中国城市房地产开发商协作网络创始企业之一。1999年9月 顺驰集团正式注册成立，注册名称为天津顺驰投资集团有限公司。1999年11月 集团与天津市政局滨海建设公司和天津路桥基建投资有限公司合资组建天津顺驰建设有限公司。1999年12月 集团成立天津顺驰网际应用服务有限公司和天津顺驰网络系统有限公司，涉足电子商务事业。2000年2000年5月 顺驰天津置业网www.tjhouse.com开通。2000年10月 顺驰物业公司加盟中国物业管理协会。2000年11月 集团加入中国住宅产业联盟。2000年12月 天津华厦住宅建设有限公司改制更名为天津顺驰发展股份有限公司”2001年2001年7月 与天津日报社合作成立假日传媒有限公司，共同主办时尚生活类周刊假日100。2001年12月 加入由“产业联盟”转型而来的“中国住宅产业商会”并成为副会长单位。2002年2002年1月 顺驰置业股份有限公司成立2002年6月 集团与工商银行天津分行签订战略合作协议2002年12月 与联想集团共同组建天津顺驰融科置地有限公司。2003年2003年2月 与天津市政投资公司合作成立天津顺驰融创置地有限公司。2003年2月 与天津信托投资有限公司、天津日报集团合作成立天津顺驰融创奥城有限公司。2003年6月 天津顺驰投资集团有限公司更名为“天津顺驰地产有限公司。2003年8月 天津奥林匹克中心配套区招标成功。2003年9月 集团在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。2003年10月 顺驰第一个异地项目顺驰林溪乡村别墅在北京正式亮相。2004年2004年2月 顺驰集团与香港上海汇丰银行签订协议，聘请香港上海汇丰银行担任海外融资顾问。2004年3月 与天津日报合作主办城市快报发行，这是即假日100之后顺驰进入传媒业的又一力作。2004年4月 与摩根士丹利房地产基金正式签订战略合作投资意向书，共同进行房地产开发投资。四、 获奖情况2001年 在“天津市房地产开发企业二十强”评比中荣获第三。 世纪城、名都、新园、久华里获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”。 物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”。 久华里、世纪城荣获“康居型住宅模式典范”称号。 置业公司荣获 “中介拓展运营模式典范”。2002年 久华里获全国优秀社区环境推介一等奖。 蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”称号。 顺驰太阳城获得“2002度中国房地产名盘”称号。 顺驰集团荣膺“2002年度中国房地产名企”称号。 集团董事长孙宏斌被评选为“2002年度中国房地产十大风云人物”。 顺驰集团获“纳税先进单位”称号。 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2003年 半岛蓝湾、蓝水假期项目荣获“中国住宅创新示范楼盘”大奖。 半岛豪庭、太阳城蓝山园荣获“中国住宅经典示范楼盘”大奖。 莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖。 顺驰集团再次一举囊括“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖。 置业公司获得“中国房地产中介代理品牌企业20强”称号。 顺驰集团再次入选“天津房地产开发企业二十强”。2004年 顺驰地产荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号。 博鳌21世纪房地产论坛2004届年会上，荣获“2004年度引领中国住宅十大风尚企业”大奖。 蓝水假期荣获第四届詹天佑土木工程大奖 顺驰中国董事局主席张桂宗荣登“2004年CHINAF天津区地产风云人物”榜首（中国住交会）。 顺驰集团在上海召开的第六届住交会上获得2004年优秀品牌企业奖 顺驰林溪项目获得第六届住交会2004年优秀别墅奖 顺驰领海、顺驰天鹅湖、顺驰蓝郡获得第六届住交会2004年房地产名盘称号 在由新周刊、新浪网、东方卫视等传媒主办的“2004大盘点中国年度新锐榜”评选中顺驰中国”荣膺年度新锐企业。2005年 在天津日报和瞭望东方周刊主办的“首届天津最具影响力品牌推选活动”中天津顺驰荣获“最具影响力品牌”的殊荣。五、 地产集团介绍天津顺驰地产有限公司成立于1995年，是顺驰（中国）控股有限公司所辖五大区域集团公司之一。公司总部设于天津市，经过十年的发展和积淀，现已发展成为拥有员工3000多名，市场区域囊括天津、河北、山东、山西等三省一市的集房地产开发、物业管理于一体的大型企业集团。公司在天津市已相继开发了三十多个项目，仅2004年销售面积就超过170万平方米，拥有近2万户的客户群体，从规模、销售额等多方面，已成为天津市房地产开发行业的绝对第一并一举跨入全国同行前五名行列。自集团实施全国化战略以来，公司已相继进入河北、山西、山东等区域市场实施项目操作，并将努力成为当地房地产开发领域的NO.1和区域市场领导者。在公司十年的发展过程中，优秀的企业文化、高价值价格比的产品以及高品质的服务得到了各级政府和广大消费者的认可。2001年，世纪城、名都、新园、久华里荣获天津市“百姓最喜爱的明星楼盘”；物业公司荣膺“天津市物业管理十强企业”；2002年蓝水假期项目获得“亚太村国际生态住宅水环境优秀示范小区”；顺驰太阳城获得“2002年度中国房地产名盘”称号；2003年莱茵春天获“景观示范楼盘”单项奖；2004年河北蓝郡项目摘得2004年全国“名盘”桂冠，公司荣获首批“天津市房地产开发信誉度AAA企业”称号。立足于顺驰集团发源地天津，公司一直秉承顺驰优秀企业文化的精髓，持续推动企业基本问题，加强企业文化的宣传和交流，并把企业核心价值观作为核心竞争力，强调信任授权的文化、激情挑战的文化、合作共嬴的文化、共同发展的文化，着力营造支持战略的企业风气和团队氛围。优秀的企业文化、明晰的战略愿景、聚焦战略的管理体系保证了公司战略得到强势执行。未来三年内，公司在稳固天津市场地位基础上，坚决进入山东、河北、山西各省核心城市及二、三线城市实施项目开发，成为2007年销售额300亿元、市场占有率15%以上的区域性规模和赢利能力绝对第一房地产企业。一、顺驰（中南）集团简介1、简介顺驰（中南）集团成立于2004年12月20日，由原中原、华中集团合并而成是顺驰中国全国化布局的重要组成部分，主要负责湖北、河南、江西、安徽、陕西、湖南区域的房地产开发业务。目前集团成立了武汉、郑州、洛阳、荆州四个项目公司及河南顺驰物业管理有限公司和湖北顺驰物业有限公司，其中，郑州、洛阳和荆州项目在短短的四、五个月内已经顺利开盘，并取得了良好的销售业绩，集团现有员工800余人。2、中南集团架构洛阳公司顺驰（中南）集团郑州公司集团职能部门武汉公司荆州公司河南物业湖北物业行政中心运营中心财管部研发部物业中心3、中南集团大事记2004年 1月25日 取得荆州植物园项目2月26日 获取金银湖项目4月22日 获取郑东新区项目4月25日 获取洛阳新区项目7月25日 荆州太阳城盛大开盘8月28日 顺驰广场项目开工9月12日 顺驰洛阳第一大街盛大开盘10月16日 “顺驰郑东第一大街”炫耀开盘，开盘当天成交303 套，协议额突破1.26亿1 2月 获取七里河项目1日 中南集团继4月获得洛南新区项目后梅开二度，获取洛阳南昌路土地项目；20日 中南集团成立4、集团职能部门设置研发部：主要负责土地价值判断、项目定位与阶段跟踪、地产研究、方案与施工图设计、施工配合。运营中心：集团运营状况的全面统筹管理、项目成本控制以及为项目操作搭建交流平台、信息平台。财务管理部：负责集团资金的筹措以及融资渠道的开发，财务制度和财务工作流程的制定、整合集团各种数据资料并进行相关分析，同时兼有内审职能。行政中心：负责集团整体人力资源、行政规划、网络信息化及新闻工作。5、项目介绍洛阳第一大街位于洛阳市洛南新区，12、13号地东至洛龙大道，南至体育大道；西至规划路；北至古城路。北临遗址公园，规划渠风景带纵向穿过。该地块-顺驰洛阳第一大街项目总占地面积12.9万平方米，建筑面积13.2万平方米，容积率为1.02，绿地覆盖率为40%，建筑密度为24.5%，是国内较高标准的高尚居住区。15号地位于12、13号地以西。项目将于2004年6月10日开工，8月15日一期开盘，2005年6月30日入住。郑东新区项目住宅部分顺驰郑东第一大街项目位于郑州市郑东新区起步区，西至第一城市中心轴线道路，东至第四城市中心轴线道路，南至农业东路，北至东风东路。北临东风渠绿化带，西临南北运河。住宅项目将通过“院落围合步行街巷体系微公园”三个空间层次，使传统文化底蕴与现代城市生活融于一体。容积率为1.05，绿地率为43。2004年7月3日开工，10月16日项目一期开盘，2005年8月31日入住。顺驰广场位于郑州市郑东新区整个CBD的西北部，紧邻CBD外环路和由黄河东路进入CBD的主干道。总建筑用地面积为4394平方米。项目定位于郑州市最高档的写字楼，邀请香港兴业建筑师（国际）公司等三家设计事务所做设计。总建筑面积5.836万平方米，容积率11.18，建筑物高度119.2米，将成为郑东CBD的地标建筑。2004年9月28日开工，2005年9月10日项目开盘（暂定），2006年10月1日入住。荆州太阳城项目2004年1月1.6亿的天价拍得荆州植物园383亩土地，把一份对改造荆州居住的期望融合到建筑当中，聘请了在国际上享有声誉的新加坡筑土国际、香港境易景观承担太阳城的整体规划和园体景观设计。目前，荆州太阳城一期柏林公园已于2004年7月25日开盘，首批住户已于2005年3月18日入住，二期法兰克福庄园也正式亮相，已于3月26日开盘。顺驰泊林位于武汉东西湖区金银湖生态区，占地面积307亩，建筑面积达21.65万平方米，坐拥开阔的城市罕有原生自然景观，面临碧波渺渺的金银湖。2004年8月22日，顺驰泊林在武汉最繁华的商业街区世贸广场一楼中厅亮相，现在顺驰泊林也在为盛大开盘做着紧锣密鼓的准备。 5、中南集团三年战略2005年，调整自身发展节奏，继续扩大在郑州和武汉的市场份额，成为湖北、河南市场的主流开发商，形成郑州和武汉两个资源输出平台，同时选择合适规模项目进入西安、合肥，实现17亿的销售回款，利润率达到15%； 2006年，完成河南、湖北两省二线重点城市的布局，巩固并扩大在河南、湖北的领先地位，成为两省市场的NO.1，继续巩固在合肥和西安的市场份额，进入两省重点城市，选取合适项目进入长沙和南昌，实现40亿的销售回款，利润率达到18%； 2007年，完成在六省的重点城市布局，成为中南区域市场的NO.1 ，发展成为所进入区域销售额、利润额、操作水平第一的房地产企业集团实现100亿的销售回款，利润率达到20%； 第二篇 区域篇洛阳区域位置价值一、 洛水之阳，城市中央。洛阳市规划以洛河为中轴线，南北对称发展，洛北是老城区，基础成熟，人居密度大，人气旺，再加上洛阳房地产市场近两年发展较快，无论从开发的数量、规模及整体定位都有很大的提高，涧西区是洛阳工业发展重点区域，产业基础深厚,房地产发展有其自身的优势。南昌路开发带：南昌路是贯穿洛阳市老城区和洛南新区的重要枢纽干道，是洛阳市政府耗费巨资精心打造的一条景观大道，也是涧西区最现代化的一条主干道；从道路的修建、绿化带的规划设计及整体形象的定位在洛阳来说都是一流的，其沿线地块被洛阳市定位为南昌路开发带。南昌路的成功改造也带来了其沿线地价的快速升温。洛阳较高知名度的房地产公司在此地段都有开发项目，此地段有很高的商业价值和居住基础。以港兴房地产公司和中泰房地产公司为首的项目抢先一步推向市场并快速发展，它们的成功操作在市场的影响较大，使此地段在较短的时间内一跃成为洛阳市居住的最佳位置，更提高了居住的整体品位。消费者对该区域房地产的认知程度较高，但开发大多为低档的多层住宅，中、高档开发项目较少。 洛浦开发带：是洛阳市政府2004年定立的城市规划开发项目，主要以房地产开发为主。从老城区一直到涧西区洛河及洛浦公园沿线2公里以内（洛北在200米以外2公里以内）的区域，洛河以北的老城区在此沿线已有多个开发项目，尚未开发的综合因素优越的大面积地块非常有限。1、 地段，地段，地段永恒的真理顺驰城地地处洛河、洛浦公园以北，处在洛南、涧西、高新区交汇处，是传统意义上的富人区，是洛河北岸（山南水北为阳）最后一块有条件开发为大型国际品质社区的大面积地块，地理位置唯一，人文价值突出，具备很高的（开发潜力和）开发价值。2、 优美的自然环境 顺驰城南临洛浦公园、洛河，牡丹广场、华阳广场国际大饭店（五星级）、西苑公园环布周边，临河观景，绿树环抱，空气清新。公园城市的奢侈品，在顺驰城你却奢侈的享受着。3、 便捷的交通环境 顺驰城临近城市景观主干道南昌路，地处新老城区的正中心，交通便捷，通达洛阳全市。如果交通是城市的脚，在顺驰城你会跑得最快。4、 独特的人文环境顺驰城位于涧西区，是洛阳市建国以来以工业生产、科研开发为主的产业区域，汇聚了大量全国各地在洛阳工作、生活的“三高人群”（高技术、高素质、高收入），文化底蕴深厚，在洛阳市是人文素质最高的区域，而南昌路更是涧西区的核心地段，沿线有多家科研所（耐研院、有色院、七二五所等）、设计院（十院、四院）及行政企事业单位、区域内高等学府（河科大、洛阳高专、医学院）、学校（河洛中学、轴二中、洛中、南昌路小学）密布，人文素质较高，层面较齐。 每个人都愿意生活在城市中心区,因为生活极其便利,但是由于种种原因,(房型景观环境经济等)不可能每个条件都能满足,但是这个项目的地理位置不管在现在还是在将来都是洛阳市的中心区,所以生活的便利性无可比拟,其景观优势也是其他项目不可复制的第三篇 项目篇 法国地中海风情国际花园社区 项目情况：顺驰城位于洛阳市涧西区南昌路洛河沿岸，2004年12月1日以挂牌出让的方式获取，占地面积165亩，规模之大，在洛阳首屈一指（价值1.6个亿，地王之称当值无愧，可见公司的实力和此地块的开发力度与价值。） 项目地理位置在洛阳新老城区交汇处，是传统意义上的富人区。地理位置优势突出，具备很高的开发价值顺驰城项目位于涧西区南昌路南段西边：紧临城市景观大道-南昌路；东面、北面：与已入住的兴隆花园为邻；南边：为一条规划路，距洛浦公园和洛河不足百米。项目定位 在对洛阳房地产市场分析研究的基础上，我们发现洛阳的房地产市场处于发展阶段，是一个不成熟的市场，人居水平明显低于发达城市，随着城市的发展，洛阳需要一种现代化、国际品质的生活方式，顺驰城就是颠覆传统、落后的生活方式，打破封闭的生活观念，领军洛阳房地产市场，造就洛阳人居品牌，打造洛阳首屈一指的名盘。 城市名盘的全面突破：洛阳城市缺乏代表性的楼盘，顺驰城全面突破洛阳城市现有的房地产格局，打造城市名片，要做代言洛阳城市发展方向的指标性楼盘，城市人居时代的代表者。 产品创新的全面突破：洛阳住宅市场缺乏产品创新，产品同质化较严重，而且大量复制发达城市的产品形式，使本土的产品创新停滞不前，顺驰城的产品要做精，做细，从细节上取胜。 生活方式的全新突破：洛阳人的生活方式比发达城市还有一定的差距，由于信息的封闭，他们未真正品尝国际现代生活的滋味，顺驰城就是要突破这一生活的界限，倡导国际高品质的生活方式。 产品定位：28万平方米，法国地中海风情国际花园社区 核心产品: 国际风情商业街/纯河景高尚住宅/国际化水景园林住宅/一流物业/豪华业主会所/国际双语幼儿园 客户定位：洛阳较高收入的富有阶层（本项目的目标消费群体以高端消费群体和城市中坚消费群为主体，其中高端消费群占较大比例。）第四篇 规划及建筑篇规划一 建立洛阳地产新坐标 规划理念：顺驰城秉承国际化开发理念，吸取国内外先进的开发经验，以“国际建筑视野”的建筑理念，住宅布局形成大社区小组团的科学布局，符合国际居住潮流 。总占地面积11.1万平方米，165亩，总建筑面积为 25.5万平方米（对外宣28万平米） 住宅23.348万平方米，商业1.42万平方米（其中含5000平方米的会所部分），建筑密度20.65。容积率：2.31 绿化率：41.89 水景与绿化面积与占地面积比：72%二 异国风情的组团定位项目规划项目分为三个组团，结合项目的异国风情定位，分别为一期：巴黎印象2005年4月亮相，2005年9月开盘， 2006年10月入住二期：希腊风情2005年10月亮相，2006年5月开盘， 2007年5月入住三期：维也纳花园2006年10月开工，2007年5月开盘， 2008年12月入住规划风格：顺驰城汇聚三大欧陆风情景区。位于西欧的巴黎，中欧的维也纳和南欧的希腊，各自演示不同的欧洲故事，尽管形式多样，变化丰富，但风格完整统一。一个接一个的园林、万种风格、各领风骚，是追求生活品味和情调的必然选择。社区规划根据原始基地东南面朝向洛河的特点，在小区的东侧布置点式高层区，充分利用沿河的景观优势 。在把地基抬高的过程中，形成了一定的坡度，营造南低北高的人造坡地，隔河远望就是层次感极强的国际艺术建筑。在整体的规划设计中，以清新、现代、和谐的建筑风格，典雅、柔和色调的建筑外立面，展现尊崇的品位特色。建筑一 建筑无限生活建筑你的生活，从懂得你的生活开始。顺驰城注重进行消费者的调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重，顺驰相信，每个人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等，从生活细节出发在家居生活的建筑上满足他们的需要和追求。建筑一个更有深度的住宅，是顺驰追究的目标，目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等，而决定一个住宅是否好用（舒适），有更好更细致、更深入的方面，例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列的硬性指标。住宅建筑：整体住宅建筑外檐采用“现代主义风格”，强调装饰细节，展现格调、尊贵的地位，整个风格都流露出大家风范的气度。外立面设计以简约、现代的色调为主体，以纯色调为基本色调，引入欧陆现代建筑艺术，形成典雅、格调的外立面。为了符合项目的高端产品定位，地理位置的最大观景效果而量身定制的，社区户型也是因地制宜，最大限度的体现其舒适度及合理的功能分区。烘托出了一种精致的欧式文化的居住理念，并能兼收并蓄。形成窗窗有景，移步换景的国际级社区三度空间，体现园林、建筑、室内的三度层次空间，每户的朝向、通风采光优越，而且都面向景观，空间显得极为舒展和开阔。社区一共有18栋小高层，6栋高层，其中，在前期中2、3、4为九层，5为11层，其他的4栋为11+1的，2、6有入户花园，2、8为错层，7有一个半圆形的全明观景窗，4、5为一梯三户，且1、4、5没有小院，小院面积为20-30平方米之间北面阳台为全封，南面阳台为半封。面积从94到208平米，有错层、平层、复式等，一般的电梯入口都设有坡道，那样的话，我们在购物推车式也是很方便的，这也是我们一个人性话设计的一方面体现。我们的楼间距最小的为2、3号楼，其间距为30米，最大的为七八号楼将近70米（实际67米）。一般为三四十米的间距。正是这样的宽度，所以我们的景观面积才会达到72以上。商业建筑：建筑采用半围合式建筑，组团院落封闭式管理，既保证了商业街开放式的商业气氛，又保障了住户的安全，同时建筑风格引用法国小镇风情,融建筑和居住为一体的整合景观,无限接近自然以人为本,体现人文关怀。漫步其中，视野得到无限延伸，身心得到尽情放松，精神得到不断熏陶，更能体现项目的国际风情。商业建筑的具体数据：商业上有一层的，也有一二层联体的，面积在63多到580多平米，我们的三层基本上是连起来卖的，可以作大型的营业场所。第五篇 景观园林篇一 组团景观规划一）、水景： 1、水系、水道、湖、喷泉、瀑布、水岸二、 ）植物1、绿篱、绿雕、地被植物、攀援植物、花景、花器、水生植物首期 巴黎印象：整体风格为法式园林的古典，雄伟和端庄。园林风格：注重主从关系，强调中轴和秩序，更注重其园艺的人工特征，期间把花坛，小林园或丛林，树篱，花格墙，喷泉，雕塑等有机结合在内，另外水池，密林，高大的乔木和笔直的道路也给人形成宽宏的园林视觉。楼间距较宽，绿地面积较大，从而显示出恢弘和端庄的感觉。 园林风格：本项目的景观规划即营造异国园林特色，又不失法式园林中本身含有的东方园林情趣。在小区楼间距较宽，绿化面积大，内部创造了两条景观轴线，即东西向的主景观轴和南北向的次轴线，两轴线呈十字型布置，轴线相交处形成小区中心景观核及各个组团的衔接。主中心景观区为2000平方米的天鹅湖，内设高八米的喷泉，次景观区为高3米的喷泉。 具体景观描叙： 顺驰城整个社区占地165亩，蓝色的为水系。整个社区41.89的为绿化面积，30以上的水景，所以其实际用来作建筑的面积只有28左右，绿化面积达到8.5万平方米，这么大的生态绿化面积在洛阳在这样的地带是罕见的。首先来看看顺驰城的水系，悠悠蓝色的水系是社区一个纵向舞动的蓝色绸带，我们的水系是靠自来水内部循环的一个水系，在这个水系中你可以看到有叠幕，大小不等的喷泉体系，其中中心部位的中央水景区的面积有2000平方米左右，在这个圆形的中心湖面中央有一个高8米的喷泉，也就是将近3层楼高度。同时由于我们的水多，所以桥多，在这个社区中你可以看到桥是比较多的，而这些桥的材质一般是木质的，在这样一个现代化高档的社区里面让我们感受一种小桥流水人家的另一类感受，外加上我们还设计了一些亲水平台，所以在仲夏之夜，我们可以想象到，把酒赏月，清风徐来的自然的韵味。同时象某些地方的亲水平台一直延伸到水面中央，外加水中的月影，这样象置身于其中的赏水赏月赏景的真正生活享受在洛阳市内也是唯一！此外，也正是由于这些桥使我们的生活从繁华的社区连接到悠悠洛河河畔，连接到一种宁静的生活方式，连接都市中另一种生活感受。在来看看我们的绿色景观：我们的在绿化方面也是有讲究的，我们的社区主要是以欧式园林为标准来设计的。社区内除了一般的绿化景观以外还有一些假山、小亭、盆景以及仿照欧式建筑的雕塑以及法国巴黎街头的雕塑中的小水系，我们在社区里面还布置了一些椅子，我们再这些椅子上也是有所挑剔的，我一般选用的是法国铁艺雕花的靠椅。社区的小路我们尽量把他们布置成一些曲线型的小道，同时在各个地方的路面材质也是不相同的，我们的路面主要以鹅卵石、大理石、木栈道、带有浮雕的石材等等为主，所以，当我们在社区内部散步的时候，会随着自己的脚步不停改变沿路的景观，真正做到移步换景。从我们的水系和景观上来看，我们讲究的不仅仅市一种单单的绿化，我们讲究的是一种生态环境的整体感，这种生态环境的整体主要体现在外部的洛河和内部水系（外河内湖）的遥相呼应以及内部景观和洛浦公园的整体协调上，正是内外景观使得我们的社区互相融合在整个生态环境之中！我们的社区是一个曲线流动型的社区，这种流动性主要体现在横向和纵向空间的曲线以及空间上的流动上，您可以看看我们的房子的布置在横向上是一个曲线型的布置，这样更有利于采光、通风、观景等等，其次我们的水系在纵向上形成一个自然的曲线美，外加上空间上有八米高的喷泉，这样在整体的曲线中央造就了整体上平面和空间的流动性，所以这种流动性的设计在洛阳也是很少见的，我们做房子，不仅仅买的是一个几何形状的壳体，更重要得是得到家的温馨和舒适，我们顺驰给洛阳人民呈现的是一种崭新的生活模式，更是一种生活上的新的享受。社区一共有三个出入口，主大门在南昌路上，门口半圆形的图案在法国表示美满的意思，也象征这走入社区及是你美满的开始，旁边为行车道，人车分流，尽可能充分保护业主的人身安全。商业风格：商业步行街就像巴黎的香榭大道一样时尚尖端，高档的商铺，古典的石板路、精致的花盆、欧陆式的围栏，入口处有一个标志性的雕塑，道路旁边蓝色的全都是水系，且水系中间还有小的喷涌类的小品建筑，另外在路的两边还有一些防法式的绿色小品，所以，整个商业步行街看起来好像是飘在水面上，你可以想想，在一条小桥流水的街上购物和在一个铺满水泥或者沥青的接到上购物的感受是很不一样的。在这里购物就像身在香榭大道一样，体现了身份和地位的尊崇。二期 希腊风情：这个位于南欧的爱琴海国家，从古希腊的文明留下来到今天随处可见的破落古代遗迹，令人留下深刻印象，也追思这个文明古国的历史。古希腊风情区体现了古希腊的生活美学，把破落的柱廊化成特色的景观，成为主要的古典背景。加上古希腊故事的雕塑，如维纳斯女神和太阳神，诉说着令人神往的古代深化。 古希腊区把爱琴海小岛的简单美学引过来。雪白的墙身跟地面，让人忘却世俗烦忧，在区内漫步，不知怎的，眼光总落在墙脚的花盆跟刺眼的花朵上；想了好办天，那种度假的心情，可以让人好好的思想，像极了古希腊的哲学家。希腊风情区确实是您与众不同、喜欢清静、与世无争的高尚情操的新选择 三期 维也纳花园：位于东欧的维也纳花园，是欧洲新时尚的景观模式。和传统古典的景观不同之处是，维也纳花园区其幽幽的表现了贵族的豪华，诉说着充满美与舒适的休闲生活欢乐。从前巴洛克的装饰现在都变成了丰富华丽的景观小品；高大的树木形成了花园的背景，强化了空间的深远感。莫扎特花园有着锦绣的花坛与华丽的喷泉，跟绵软如茵的草地；树木散步在草坡上，投下道道阴影，人在树荫下休憩、野餐，在铺满绿荫的草地上打球、享受阳光，在凉亭乘凉，充份体现了隐居、休闲的情趣，是城市离新兴贵族的首选居住的。第六篇 工程篇（问答112问）1、 交工标准A 住宅：1、 外墙：为面砖和涂料结合，局部为石材。2、 内墙：抹灰墙面，腻子膏罩面交活，厨房及卫生间为砂浆打底， 毛面交活，顶部抹白。3、 顶棚：抹灰顶棚，腻子膏罩面交活。4、 地面：各厅、室、厨、厕、阳台地面均为毛面交活。5、 门：入户门为外开防盗门；不封闭阳台为落地彩色塑钢玻璃门，封闭的阳台只预留门洞，室内预留门洞口。6、 窗：采用彩色塑钢窗，东、西、北侧外檐窗为中空玻璃（不含阳台）；其余均为单玻，配纱扇。7、 阳台：封闭阳台为彩色塑钢，单玻，配纱扇。8、 楼梯间：墙面刷乳胶漆、铁栏杆、木扶手，设声控开关。9、 其他：电视、电话、宽带预留口；水、电、燃气一户一表，暖 气为集中供热，单户循环；循环热水，一户一表；每户设可视对讲及紧急报警按钮，小区周界红外对射，电视监控，智能巡更。B 商铺：1、 外墙：为瓷砖、石材，部分铝塑板、涂料相结合。2、 内墙：抹灰墙面，腻子膏罩面。3、 顶棚：抹灰顶棚，腻子膏罩面交活。4、 地面：均为毛面交活。5、 门：全玻璃弹簧门。6、 外檐窗：玻璃窗，局部为玻璃幕墙。7、 楼梯：钢楼梯。8、 其它：电话、电视、宽带设预留接口；水、电、一户一表； 燃气预留接口，暖气为集中供热，单户循环。2、 工程口径汇总1）电梯噪音会不会很大？顺驰在做前期规划时，已经将电梯的噪声考虑在内，从以下几方面来降低电梯噪音： 顺驰城选择的电梯均为国际名牌电梯（奥的斯电梯），名牌电梯在出厂时都会进行严格的检测，其中一项指标是噪声是否达到标准，顺驰在这一方面会进行严格的把关。 电梯内部均为比较厚的钢筋混凝土，而且在每个电梯间内，均做有隔音板，最大程度上降低电梯的噪声。 一期均为912层的小高层，除去一层不用电梯之外，乘座电梯的人员（因为每家每户不会有太多的人）会相对比较少，电梯使用率会比较少，这也从另一侧面相对降低了电梯的噪声。 电梯位置2#、6#楼的电梯位置处在楼栋外，对业主来说基本上不存在噪声；1#、4#、5#楼电梯位置与厨房相连，做为厨房只是一个操作的空间，基本上对家庭不会造成影响。2）电梯停电了怎么办？ 首先电梯做为社区的高档耐用品，出现停电的机率会很小的，一旦停电，我们会启用备用电源，物业人员会在第一时间快速到达现场处理情况，基本上不会影响业主上下乘座电梯。3、 各个楼与楼之间的准确米数？ 1#2# 最大32米，最小26米 2#3# 27米 3#4# 31米4#5# 14米 5#6# 36米 6#7# 最大46米，最小37米7#8# 最大63米，最小57米4、 2#楼、3#楼与临街商业的距离是多少？其中3门栋会不会因距离商业近而比较吵？不会吵的，因为 商业是独立门面，人从外面走动，商铺的进深一般在11至13米，距离远在一定程度上降低了吵声 住宅与商业之间的间距一般在12米以上，而且在住宅与商业之间还会种植大量绿植，12米距离与绿植在最大程度上降低了噪音 我们在商业业态上会有一定的限制。声音大的业态绝对不会进驻本社区。关于每个楼由谁承建?质检是哪一方？监理是谁? （不问不提）承建： 1#楼、7#楼A1商铺由郑州市第一建筑工程有限责任公司承建（一级资质）2#楼、3#楼、A2商铺由安阳城乡建设有限责任公司承建（一级资质）4#楼由福建地矿承建（一级资质）5#楼由河南永阳建筑安装公司承建（一级资质）6#楼由洛阳誉信承建（三级资质）（不问不提）8#楼、综合楼由洛阳四建承建（二级资质）（不宣不提）监理：1#楼、7#楼、A1商铺、6#楼、8#楼、综合楼由郑州恒基建设监理有限公司（乙级资）监理3#、4#、5#楼由河南宏业建设管理有限公司（甲级）监理2#楼A2商铺由洛阳市敬业工程建设监理咨询有限公司（丙级）监理6、顶层复式住宅的露台会不会漏水？（指6#、7#、8#楼）首先可以说是不会漏水的，因为： 介绍露台的做法：从上至下：810厚地砖铺平拍实缝宽58厚1：1水泥砂浆填缝25厚1:4干硬性水泥砂浆，面上撒素水泥满铺0.15厚聚乙烯薄膜一层1.2厚氯化聚乙烯橡胶共混防水卷材2厚聚氨酯防水涂料刷基层处理剂一遍20厚1：2.5水泥砂浆找平层20厚最薄处1;8水泥珍珠岩找2坡干铺120厚水泥珍珠岩板钢筋砼屋面板，表面清扫干净。顺驰工程人员会与监理、质检人员一同把好工程的每一道关。顺驰做了70余下项目，有些已经入住了8年到现在还一点也不漏水，一方面施工方在施工完之后，会有一个保修期，国家规定屋顶保修期在？年，我们顺驰一般与施工方签定合同时，都会将保修期延长，退一万步说，即使漏水，物业的维修人员会在第一时间到达现场，进行维修。7、厨卫防水如何保证？答：为保证厨卫不漏水，从做防水层、做闭水实验以及表面找泛水三方面来把关，而且在最后还要进行验收，所有厨卫是不会漏水的。8、室内的墙体可以拆改吗？不能。因为我们采用的是框剪结构，户型本身已经相当合理了。（若客户执意要拆，则告知在装修时可以到物业进行备案）9、错层有多高？答：错层为两个台阶，每个台阶15CM，据科学计算，2步台阶在室内是最好的。10、厨房，阳台，客厅相通，油烟污染怎么办？在厨房专门设置的有排烟道11、暖气管是明管还是暗管？室内屋面部分暗敷12 、外飘窗的尺寸、离地面的高度？尺寸18不同，离地面450mm13、首层会不会很潮？首层距地面有多高？从一楼到小院的台阶有多高？首层外面的护栏怎样装，会不会影响美观？肯定不潮，首先我们做的有防潮层，而且一层离地都比较高，从施工角度施工工艺方面我们会进行严格把关。距地面1m3，详见立面效果图，不会14、可以随便打空调孔吗？不能，因为在交付房屋前，我们已经为您想好了，提前将空调孔打好了。15、下水道容易堵吗？如果堵了谁来负责？不易堵。如果万一出现堵塞现象，一个电话，物业人员会在第一时间进行维修。16、屋顶排水会不会使得露台积水？不会。露台除了按工艺做好防水层、隔热层之外，露台表面铺设面砖，并且找2的泛水，只要有水，立即即可排走。17、以后房子出现质量问题谁来管？如果过了维修期出现质量问题怎么办？房子是件影响大事，尤其是房量质量，顺驰对房屋质量向来都是严格管理，严格要求，很少出现质量问题。如果质量问题在保修期内，由顺驰公司牵头，交由施工单位进行维修，如果保修期过后，则由物业公司统一进行管理。18、项目所在地的排污问题如何解决?污水自北向南排入地块东南侧的市政1200mm污水干管，雨水经地块南侧规划路汇集后排入南昌路雨水干管。在项目立项初期，公司就针对该地域进行过调研，所以在项目规划期间就已经针对这一点做了专门的设计，所以您尽管放心，雨污水的排放绝对不是问题。19、洛河的流向及户型的朝向是否是正南正北？自西南向东南，户型基本上是正南正北。20、翠堤湾那块地的目前情况，如何向客户宣？因为价格上没有谈妥，所以没有拿来。（假如有人问及开工之事：他们目前虽已开工，但有些东西假如没有实力是很难做成的，一个良好的社区靠两栋住宅是很难形成规模的，这样后期的物业管理上会存在很多问题，我们买的不仅仅事景观上的享受，更是后期的良好社区环境。）21、项目所在地，孩子上学问题是否会收高价？根据户口所在地就近入学的原则，而且我们可以把户口转到我们这里，不会收取高价。（会根据洛阳教育局的相关规定进行收费，一般不会）22、热水的收费问题。热水假如是暖气供热的话是10元/吨，若为非暖气供热的话是（上浮2%）12元/吨，暖气若以面积算的话是0.1元/吨，这些都是市政统一收费的。我们有市政府统一的红头文件为证，我们只是代收费用，并不是我们自己收取的。22、兴隆花园南边到小区北边的楼间距有多大？答：兴隆花园南侧的楼与顺驰城北侧的楼间距为40-50米。这个距离符合我们的规划市政报批，市政不可能因为我们一个社区影响这一带的整体规划，所以不会影响北边的社区。23、项目何时动工？答：我们4月22日已经开始在施工了，明年10月份一期就可以入住了。答：我们可以把户口转到我们这里，根据户口所在地就近入学的原则，不会收取高价。24、项目地块北侧的地块归属问题如何解释？答：该地块共计十亩，目前归属三山村，我们现在也正在洽谈中，有望在近期获取。具体规划未定。25、会所可出售部分的产权问题？答：会所总计建筑面积约5000平方米，但其中有2500平方米属于可售部分。（靠近南昌路部分） 26、社区地势有起伏，水泵是否可以支持循环？答：社区的地势在原有基础上起伏并不是很大，在加上水泵的动力更容易带动水在社区的内部循环，所以水泵绝对可以支持水循环27、景步道经规划路到达洛浦公园是否有桥？答：是否设桥应该属于政府行为，但不管设不设桥，从景观步道的出口抵达洛浦公园步行只需35分钟，达到洛浦公园会十分的便利。28、地下车库是出售还是出租？何时？何价？答：小区内部有地下停车库也有地上停车位，是相辅相成的，所以将来都可以租，可以卖。灵活性很强，满足各种不同消费需求。为了满足整个社区的停车需求，以及防止炒车库，我们基本上是在入住之时开始涉及有关车库的问题，所以价格暂时还没定。 29、一期车库有几个入口，几个出口，是否通透，从电梯是否可直达车库下面？答：一期一共有二个地下车库，一个在6和7之间，另一个在8和12楼之间，每个车库有一个出入口，将来方便社区对出入车辆的统一管理，而且车库电梯可以直达地下。30、社区内地势如何起伏？整个社区地势均比南昌路沿线略高，高差十几公分到几十公分不等，社区内部地势南低北高，西低东高，以便于社区内部的景观特色富于变化，也便于社区内部排水。31、小院问题：面积，护栏做法。答：尺寸会跟据个人房屋的宽度的不同而不同。面积一般在20-30平方米不等，护栏下部为混凝土，上部为铁艺栏杆。32、项目地面是否和洛浦公园平行答：我们项目的地面将来是和南昌路平行的，并且略高于南昌路。33、南向阳台是否封闭，如何计算面积答：南阳台有部分是封闭的，有部分是半封闭的，这里在沙盘的模型上是有体现的。全封闭算全面积，半封闭算半面积34、住宅、商铺得房率答：住宅的得房率为85以上，商铺的得房率为97。35、戏水池（游泳池）有多大？是否为恒温？答：150平方米，是恒温36、带小院的是哪几栋楼？答：2、3、6、7、8 37、南向开口车行通道如何走？答：车行道呈环形状排布在社区，流线十分顺畅，出行会极为方便的。38、入户花园是否计算面积？入户花园一般在北面，所以全封闭，全封闭要算面积。39、7号楼弧形窗如何做法？答：为玻璃拼起的半圆，并且设开启窗户，便于通风。（见施工图纸）40、临街商铺与道路之间的距离答：退红线8米。41、一期水景总面积，水深多少？答：一期中心湖的面积就有2000多平米，最深1.2米，社区共计水系8000多平米。42、小院可否直接入户，地面可否自己铺成水泥地面答：小院是不可以直接入户的，原则上小院只允许铺设草坪。43、七八号楼离中央水景最近距离？答：9-10米。44、楼道太窄，家具怎么进？答：我们的设计都是根据国家相关标准、经过我们研发部门实地实践过的，过家具是绝对没问题的。45、景观入口大门的规格？答：高1.9米，宽5米。46、人防系统的具体分布，面积及通风设备答：人防在二期，结合车库考虑。47、净层高是多少？答：住宅规划层高是3米，除去半层楼板，净高约2米85.左右48、一层下水是否是独立的答：作为小高层和高层都不是独立下水，但会完全满足设计规范和适用需求。49、厨房是否有排烟道，在什么位置答：会设计排烟道，在厨房的内拐角。50、车库的高度是多少？答：层高3.3米，梁底净高2.6米。51、社区内部是否有背景音乐？答：有52、12层是否为大气污染层，7层是否为空气质量最好的层数？答：这种说法只是一种猜测，我们也查了相关资料，并没有这一说法。53、跃层是否有飘窗，可否在建时修改？答：部分有，之所以这样设计是根据美学角度来设计的，不需要改动。54、顶层屋顶是否可自用？答：顶层是公用面积，不可归属个人。除了复式的露台可以自己用。55、楼体外檐构件有细微变化，窗户和阳台的变化会对户型面积有何种影响？答：楼体外檐构件主要起到美观作用，不会有影响。56、景观大道与内部水景是否相连，景观步道处的一块一块水景是否相连？ 答：步行街的水和内部的水是不相连的。 57、物业费多少钱，如何计算？住宅： 1元/每平方。每月商业： 1.8元/每平方。每月（不问的话就不要答商铺）58、安防设施如何？ 答：顺驰城是个高楼社区，针对社区我们专门配备了五重安防。（社区周边红外线对射/24小时保安/来访客户或车辆身份双确认/门磁窗磁系统/楼宇可视对讲系统）59、社区服务管理模式是什么样的？答：根据项目产品定位，对小区推行英式管家式服务管理模式，并以业主需求为导向，秉承“挚诚务实，业主至上”的服务宗旨，精心设计百项服务菜单，让八大个性管家为您打造“全方位完美新生活”。60、一期车库是否够用，租的车位是否在后期会有价格上的浮动？答：我们的车位是以地下停车库和地上的生态停车位是相辅相成的，可以租，也可以买，满足不同的消费需求。收费标准最终由物价局审批后最终确定。61、电梯二十年以后坏了，再装电梯，费用由谁出？答：在您购房时都交有维修基金，在电梯使用期间如若出现故障或损坏问题，以维修基金支付。62、物业管理费包含哪些内容？答：物业管理费包括：小区的安全防护系统使用费，公共设施设备的维护与维修，公共区域及景观区域的保洁、维护与保养，物业管理人员工资以及电梯的日常维修与维护等63、8号楼客厅5米的落地玻璃窗安防问题如何解决？答：在8号楼的每层内部会安装红外线的报警系统，以便保证住户的安全。64、一楼是否统一安装防盗网？ 答：不安，我们一楼统一安装了窗磁门磁系统，除此之外，顺驰的物业都是自己的，顺驰城项目又是在洛阳开发的最高档社区，我们物业配套也将是最优的，对于社区的安防也采取了人防、技防，智能化等多重安防，绝对可以确保社区内部的安全，所以在这点上您不用担心。65、4、5号楼四层是否送平台？答：平台为公共，是不送的。66、顶层空中花园可否自己封闭？答：不可以，因为为了整体上的美观以及整个社区的档次，所有的空中花园都是不允许封的。67、顶层空中花园如何排水？ 答：见工程详图68、电梯运营费是否在物业费里？答：包含。69、7楼复式结构餐厅挑空部分感觉是否太过压抑？答：不会，因为正是这种挑空的复式结构使我们的视觉上有更多的变化，这样才使得视觉上更加得开阔。70、幼儿园将来由谁经营？答：幼儿园将有采取公开招标的方式，选择与知名院校联合经营，以保证教学质量。71、地下停车场有无通风口？ 答：地下停车场均设有通风口，充分保证地下停车场的通风顺畅。72、规划路什么时候修，什么时候通车？答：规划路是有我们申报市政府审批的，如果市政府不出资的话就有我们公司出资来修，目前这个问题也正在协调中，所以什么时候开工还不太确定，但我们一期入住时这条路肯定能竣工通车。规划路宽6米（实际上30米，修建时只是修中间的，后期再向两边扩展。）73、规划路上的南门何时开？答：我们一期入住时规划路上的南门就能投入使用。74、幼儿园什么时候开园？答：二期开园。75、一期湖水的循环及与二期的连接方法？答：一期开发的水系会在和二期接口的地方建一个水坝，以便阻隔水系，二期水系开发建设完毕再将中间接口的水坝去掉即可。76、暖气管道如何安装，是否为地埋管？答：是。但在墙脚处预留10厘米放管道的凹槽，便于后期的维护。77、屋顶的防水层和保温层做法？答：见后边附图78、剪力墙以外的墙是否可以打掉？答：可以（除承重墙），因为剪力墙为承重墙。79、地下车库的排水和防止进水问题。答：地下车库下面本身设有地下排水管道，并且还有积水井，当积水井达到一定高度的时候自动抽水机会把水抽上到上部的排水管上去，再整体排出。80、外墙的防晒防冻是怎么解决的？答：我们的外墙采用空心砌块的，本身就有保温、隔热的作用。而且在外墙上还有较薄的保温层和防水层，可以有效的起到防冻防晒作用。81、每单元的8夹角其在外部可以看得见吗?（有些客户不希望自己房子前后对着一个角）答：看不到。8夹角的外围是封闭的，再者我们社区内部水系较多，水即是财，我们的住宅临水而建，会有细小的角度变化，您只要仔细观察，就会发现，我们的房子是呈元宝状的，本身就是聚财的寓意。82、室内外的高差是多少？答：70-90厘米83、入口处是否为刷卡进入？答：人行道不用，车行道用