全面解读房地产开发企业增值税算法

全面解读房地产开发企业增值税算法 2018 04 01 预交增值税 一 政策依据 根据 公告 2016 年第 18 号 规定 一般纳税人采取预收 款方式销售自行开发的房地产项目 应在取得预收款的次 月按照 3 的预征率预缴增值税 计算方法为 应预缴税款 预收款 1 适用税率或征收率 3 纳税人适用一般计税方法的 按 11 的适用税率计算 适 用简易计税方法的 按 5 的征收率计算 计税方法依据房 地产老项目和新项目分别确定 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的老项目 纳税人可以选择适用简易计税方法 一经 选择 36 个月内不得变更 上述日期后开工的新项目 只 能适用一般计税方法 二 申报示例 某房地产开发企业的新项目 适用一般计税方法 2017 年 12 月收到诚意金 100 00 万元 预收房款 2 220 00 万元 应预缴税款 预收款 1 适用税率或征收率 3 2 220 00 1 11 3 60 00 万元 三 预缴申报 四 会计核算 2017 年 12 月账务处理 1 收到诚意金 借 银行存款 100 00 万元 贷 其他应付款 100 00 万元 2 收到预收款 借 银行存款 2 220 00 万元 贷 预收账款 2 220 00 万元 3 预缴增值税 借 应交税费 预交增值税 60 00 万元 贷 银行存款 60 00 万元 五 纳税申报 土地价款抵扣政策依据 一 营业税改征增值税试点有关事项的规定 财税 2016 36 号第一条第 三 项第 10 点 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 以取得的全 部价款和价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的土 地价款后的余额为销售额 二 财税 2016 140 号第七条 向政府部门支付的土地价款 包括土地受让人向政府部门 支付的征地和拆迁补偿费用 土地前期开发费用和土地出 让收益等 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目除外 在取得土地 时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销 售额时扣除 纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时 应 提供拆迁协议 拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等 能够证明拆迁补偿费用真实性的材料 三 国家税务总局公告 2016 年第 86 号第一条 房地产开发企业向政府部门支付的土地价款 以及向其他 单位或个人支付的拆迁补偿费用 按照财税 2016 140 号 文件第七 八条规定 允许在计算销售额时扣除但未扣除 的 从 2016 年 12 月份 税款所属期 起按照现行规定计 算扣除 四 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 1 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产 项目 适用一般计税方法计税 按照取得的全部价款和价 外费用 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余 额计算销售额 销售额 全部价款和价外费用 当期允许扣除的土地价款 1 11 2 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算 当期允许扣除的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积 支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积 是指当期进行纳税申报的 增值税销售额对应的建筑面积 房地产项目可供销售建筑面积 是指房地产项目可以出售 的总建筑面积 不包括销售房地产项目时未单独作价结算 的配套公共设施的建筑面积 支付的土地价款 是指向政府 土地管理部门或受政府委 托收取土地价款的单位直接支付的土地价款 会计核算方法 案例 上述房地产开发公司 2018 年 1 月开具增值税发票 价税合计 8 880 00 万元 对应允许扣除的土地成本为 2 220 00 万元 2017 年 12 月预交增值税 60 00 万元 当 月认证抵扣的进项税额为 450 00 万元 上期无留抵税额 第一步 确认收入及销项税额 借 预收账款 8 880 00 万元 贷 主营业务收入 8 000 00 万元 应交税费 应交增值税 销项税额 880 00 万元 如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票 则 票面税额应为 880 00 万元 收票方可全额抵扣增值税 第二步 土地价款抵扣增值税 借 应交税费 应交增值税 销项税额抵减 220 00 万元 贷 主营业务成本 220 00 万元 土地价款抵扣增值税金额 土地价款 1 11 11 2 220 00 1 11 0 11 220 00 万元 第三步 转出当月未交增值税 借 应交税费 应交增值税 转出未交增值税 210 00 万 元 贷 应交税费 未交增值税 210 00 万元 当月实际销项税额 880 00 220 00 660 万元 当月认证抵扣的进项税额 450 万元 当月应交增值税 660 00 450 00 210 万元 第四步 将预缴增值税转入未交增值税 借 应交税费 未交增值税 60 00 万元 贷 应交税费 预交增值税 60 00 万元 当月未交增值税余额 210 00 60 00 150 万元 第五步 次月缴纳税金时 借 应交税费 未交增值税 150 00 万元 贷 银行存款 150 00 万元