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济南商业项目市场调研报告 二 四年四月十五日 前 言 本 次 对 济 南 市 商 业 发 展 现 状 及 发 展 趋 势 进 行 调 研 主 要 从 济 南 市 社 会 经 济 发 展 状 况 济 南 市 商 业 市 场 现 状 项 目 周 边 市 场 现 状 项 目 同 类 物 业 概 况 济 南 市 商 业 租 售 价 格 水 平 同 时 重 点 了 解 泉 城 路 商 圈 发 展 趋 势 及 租 售 价 格 水 平 并 进 行 了 全 面 的 实 地 调 查 一 调 研 目 的 全面深入调研 以获知同类物业发展状况 项目地块的环境特征 并以此为基础 结合目前济南商业地产发展状况 从而商业项 目进行准确市场定位提供强有力的市场支持 二 调 研 时 间 2004 年 3 月 12 日 4 月 2 日 三 信 息 来 源 主 要 来 自 于 济 南 市 统 计 局 泉 城 路 管 理 委 员 会 等 政 府 部 门 及 政 府 网 站 济 南 市 多 个 大 型 商 场 及 超 市 房 地 产 营 销 策 划 公 司 等 专 业 公 司 齐 鲁 晚 报 济 南 时 报 等 媒 体 以 及 相 关 文 字 资 料 四 调 研 区 域 济 南 市 市 中 区 历 下 区 槐 荫 区 历 城 区 天 桥 区 五 调 研 对 象 同 类 可 比 性 商 业 物 业 项 目 周 边 环 境 政 府 部 门 房 地 产 开 发 商 房 地 产 代 理 公 司 及 相 关 媒 体 并 寻 访 了 部 分 目 标 投 资 者 及 终 端 消 费 客 户 六 调 研 内 容 1 济 南 房 地 产 宏 观 环 境 商 业 地 产 发 展 状 况 和 趋 势 2 区 域 市 场 状 况 及 竞 争 市 场 3 济 南 市 主 要 商 圈 租 售 价 格 水 平 及 人 流 车 流 情 况 七 信 息 整 理 将 得 到 的 原 始 信 息 进 行 分 析 归 纳 总 结 并 做 进 一 步 提 炼 在 此 基 础 上 进 行 项 目 总 体 功 能 定 位 及 市 场 定 位 的 研 究 注 本 报 告 所 述 商 业 物 业 及 相 关 数 据 分 析 文 字 若 无 特 别 说 明 均 指 所 述 地 段 地 面 一 层 商 业 物 业 前 言 2 第一部分 宏观环境研究 6 一 济南市 2003 年经济总量分析 6 二 济南市产业结构对比分析 9 三 2003 年商品房销售情况 10 四 2004 年经济发展展望 11 第二部分 济南市市区商业调研 13 一 济南市商业物业综述 13 二 各类商业物业主要特征 24 第三部分 济南市主要商业物业调查 27 第四部分 济南市商业物业租售价格 29 一 泉城路周边商业物业租售价格 29 二 经四路沿线商业物业租售价格 30 三 文化西路商业街租售价格 31 四 花园路 东关大街沿线商业物业租售价格 32 第五部分 济南市主要商圈人流 车流调查 35 一 经四路路段 35 二 经二路路段 35 三 泉城广场周边及花园路路段 36 附 表 37 附表 1 二 三年房地产买卖情况表 含住宅 非住宅 37 附表 2 住房买卖分类情况表 38 附表 3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 39 附表 4 经四路商业街租金价格一览表 40 附表 5 永兴人防地下商城租金价格一览表 41 附表 6 文化西路商业街租金价格一览表 42 附表 7 花园路沿线商业物业价格一览表 43 附表 8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 44 附表 9 银座商城 45 附表 10 银座购物广场 46 附表 11 万达沃尔玛商业广场 47 附表 12 贵和购物中心 48 附表 13 贵和商厦 50 附表 14 人民商场 51 附表 15 洪楼大润发超市 52 附表 16 济南华联商厦 53 附表 17 嘉华购物广场 54 表 18 经四路路段人流 车流统计 55 表 19 经二路部分路段人流 车流统计 56 表 20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量 车流量统计 58 附表 21 泉城路业态分布情况表 60 附图 商铺调查价格铺位 部分 61 第一部分 宏观环境研究 一 济南市 2003 年经济总量分析 济 南 市 完 成 国 内 生 产 总 值 1367 8 亿 元 比 上 年 增 长 14 5 提 高 1 3 个 百 分 点 为 1997 年 以 来 7 年 间 增 速 最 高 的 年 份 人 均 国 内 生 产 总 值 23632 元 增 长 13 2 其 中 第 一 产 业 增 加 值 105 0 亿 元 增 长 5 0 第 二 产 业 599 6 亿 元 增 长 18 0 第 三 产 业 663 2 亿 元 增 长 13 0 济 南 城 市 市 区 人 口 规 划 将 逐 步 达 到 400 万 人 GDP 近 几 年 年 递 增 12 9 到 2007 年 全 市 将 实 现 国 内 生 产 总 值 2100 亿 元 另 外 2003 年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 社 会 商 品 零 售 总 额 双 双 超 过 500 亿 元 分 别 达 到 504 9 亿 元 533 2 亿 元 一 工 业 生 产 和 效 益 快 速 增 长 全 市 第 二 产 业 增 加 值 599 6 亿 元 增 长 18 0 比 上 年 提 高 3 2 个 百 分 点 拉 动 经 济 增 长 8 5 个 百 分 点 其 中 工 业 增 长 21 8 拉 动 经 济 增 长 7 9 个 百 分 点 成 为 推 动 全 市 经 济 增 长 的 主 要 动 力 2003 年 全 市 规 模 以 上 工 业 企 业 完 成 增 加 值 426 6 亿 元 同 比 增 长 22 4 增 幅 水 平 达 到 了 1993 年 以 来 的 最 高 水 平 销 售 收 入 突 破 千 亿 大 关 达 到 1223 1 亿 元 增 长 33 3 超 过 到 2007 年 达 到 2500 亿 元 年 均 增 长 22 的 速 度 高 出 上 年 10 2 个 百 分 点 利 税 首 次 超 过 百 亿 达 到 133 5 亿 元 增 长 42 4 在 281 种 主 要 工 业 产 品 中 产 量 同 比 增 长 的 198 种 占 70 5 其 中 小 型 电 子 计 算 机 服 务 器 增 幅 达 92 背 投 彩 色 电 视 机 增 幅 达 42 5 二 农 业 和 农 村 经 济 稳 步 发 展 全 年 农 林 牧 渔 业 总 产 值 180 3 亿 元 种 植 业 占 59 4 蔬 菜 占 32 4 牧 业 占 33 8 林 业 占 5 7 渔 业 占 1 1 蔬 菜 畜 牧 产 值 比 重 达 到 全 部 农 林 牧 渔 业 总 产 值 的 66 2 成 为 农 业 经 济 的 支 柱 产 业 从 产 量 及 增 长 速 度 上 看 粮 食 总 产 量 220 6 万 吨 比 上 年 增 长 16 2 蔬 菜 总 产 量 668 7 万 吨 增 长 5 5 肉 类 产 量 36 9 万 吨 增 长 4 5 农 业 产 业 化 步 伐 加 快 全 市 年 销 售 收 入 500 万 元 以 上 农 业 龙 头 企 业 发 展 到 109 家 其 中 超 亿 元 企 业 12 家 三 经 济 增 长 的 三 大 亮 点 呈 现 快 速 发 展 高 新 技 术 产 业 不 断 壮 大 高 新 产 业 产 值 占 全 市 规 模 以 上 工 业 的 比 重 达 到 26 比 上 年 提 高 2 个 百 分 点 达 到 343 亿 元 同 比 增 长 31 8 高 于 全 市 平 均 增 幅 13 8 个 百 分 点 个 体 私 营 经 济 实 现 消 费 品 零 售 额 302 7 亿 元 增 长 19 4 占 社 会 消 费 品 零 售 总 额 的 比 重 为 56 8 对 外 贸 易 继 续 扩 大 全 年 完 成 外 贸 进 出 口 总 额 20 2 亿 美 元 比 上 年 增 长 35 其 中 进 口 额 11 8 亿 美 元 增 长 48 出 口 额 8 4 亿 美 元 增 长 20 2 四 固 定 资 产 投 资 快 速 增 长 全 年 完 成 全 社 会 固 定 资 产 投 资 504 9 亿 元 增 长 24 8 其 中 基 本 建 设 完 成 投 资 180 1 亿 元 比 上 年 同 期 增 长 31 0 房 地 产 开 发 完 成 投 资 89 8 亿 元 增 长 17 4 在 完 成 投 资 中 住 宅 投 资 74 1 亿 元 增 长 15 4 占 据 主 体 地 位 达 82 5 办 公 楼 投 资 5 4 亿 元 下 降 11 5 商 业 营 业 用 房 投 资 6 5 亿 元 增 长 225 五 商 贸 流 通 现 代 服 务 业 繁 荣 活 跃 商 业 新 型 业 态 不 断 涌 现 传 统 商 贸 的 档 次 水 平 明 显 提 高 社 区 服 务 旅 游 教 育 培 训 物 业 管 理 中 介 咨 询 等 新 兴 服 务 业 发 展 进 一 步 加 快 全 年 实 现 社 会 消 费 品 零 售 总 额 533 2 亿 元 增 长 15 6 其 中 批 发 零 售 贸 易 零 售 额 433 2 亿 元 增 长 15 7 餐 饮 业 零 售 额 74 4 亿 元 增 长 15 4 现 代 服 务 业 实 现 增 加 值 198 5 亿 元 比 上 年 增 长 15 旅 游 业 受 非 典 影 响 全 年 共 接 待 国 内 外 旅 游 人 数 954 7 万 人 次 下 降 6 6 旅 游 总 收 入 72 亿 元 下 降 8 5 六 财 政 金 融 保 持 平 稳 发 展 实 现 地 域 财 政 收 入 264 2 亿 元 增 长 12 6 其 中 地 方 财 政 一 般 预 算 收 入 76 1 亿 元 增 长 19 6 全 市 金 融 机 构 年 末 人 民 币 各 项 存 款 余 额 2449 5 亿 元 比 年 初 增 长 21 43 人 民 币 各 项 贷 款 余 额 2475 1 亿 元 比 年 初 增 长 18 26 结 论 各 项 总 体 经 济 指 标 显 示 济 南 市 社 会 经 济 仍 处 于 一 个 高 速 发 展 的 时 期 工 业 产 销 两 旺 农 林 牧 渔 丰 收 农 业 产 业 化 进 程 加 快 物 质 的 极 大 丰 富 带 来 了 流 通 业 的 飞 速 发 展 社 会 商 品 零 售 总 额 首 次 突 破 500 亿 元 达 到 533 2 亿 元 其 中 个 体 私 营 经 济 成 为 社 会 经 济 发 展 的 中 坚 力 量 比 重 达 到 56 8 发 展 速 度 高 于 整 个 社 会 商 品 零 售 业 的 发 展 速 度 个 体 私 营 业 主 的 经 济 角 色 越 来 越 重 要 以 旅 游 业 为 主 的 现 代 服 务 业 发 展 迅 速 正 常 年 份 旅 游 人 次 逾 千 万 消 费 总 量 达 78 亿 元 社 会 经 济 的 快 速 发 展 带 来 商 业 地 产 的 投 资 开 发 力 度 加 大 商 业 用 房 投 资 在 整 个 固 定 资 产 投 资 中 速 度 最 快 增 长 速 度 达 225 短 时 间 内 各 种 商 业 地 产 项 目 的 纷 纷 上 马 必 然 带 来 后 期 招 商 销 售 的 激 烈 竞 争 地 段 商 业 价 值 业 态 规 划 建 筑 规 划 等 要 素 将 成 为 竞 争 比 拼 的 有 力 武 器 二 济南市产业结构对比分析 三 次 产 业 结 构 由 2002 年 一 二 三 产 业 结 构 比 为 8 2 42 4 49 4 发 展 到 7 7 43 8 48 5 第 二 产 业 第 三 产 业 成 为 全 市 经 济 发 展 的 两 大 支 柱 表 1 济 南 市 2002 2003 年 各 产 业 产 值 对 比 分 析 年 份 第 一 产 业 亿 元 第 二 产 业 亿 元 第 三 产 业 亿 元 2002 年 98 7 501 6 599 7 2003 年 105 0 599 6 663 2 增 长 率 5 18 13 图 1 2002 2003年 产 业 结 构 对 比 分 析 0 100 200 300 400 500 600 700 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业 2002年 2003年 增 长 率 结 论 从 2002 2003 年 三 次 产 业 结 构 比 重 来 看 第 三 产 业 比 重 均 是 最 大 达 48 以 上 增 长 速 度 13 第 三 产 业 的 发 展 空 间 巨 大 三 2003 年商品房销售情况 2003 年 全 市 房 地 产 交 易 频 繁 一 二 级 市 场 交 投 两 旺 1 9 月 房 地 产 转 让 17871 件 比 上 年 同 期 增 长 44 8 其 中 房 地 产 买 卖 14562 件 转 让 面 积 244 24 万 增 长 37 1 转 让 金 额 38 33 亿 元 增 长 29 0 房 地 产 抵 押 6272 件 比 上 年 同 期 增 长 118 1 抵 押 面 积 163 55 万 增 长 1 2 抵 押 金 额 51 58 亿 元 下 降 28 42 详 见 附 表 1 自 2002 年 三 季 度 以 来 全 市 商 品 住 房 与 二 手 住 房 的 平 均 价 格 走 势 极 为 相 似 两 者 整 体 上 均 呈 平 稳 上 升 态 势 见 图 2 其 中 三 季 度 商 品 住 房 平 均 价 格 为 2281 元 比 上 季 度 增 长 2 7 比 去 年 同 季 增 长 14 9 平 均 递 增 幅 度 为 3 54 三 季 度 二 手 住 房 的 平 均 价 格 为 1733 元 比 上 季 度 下 降 1 4 比 去 年 同 季 增 长 22 5 平 均 递 增 幅 度 为 5 2 二 手 住 房 价 格 除 与 上 季 度 相 比 为 负 数 外 同 比 增 长 幅 度 比 商 品 住 房 高 7 6 个 百 分 点 平 均 递 增 幅 度 比 商 品 住 房 高 1 7 个 百 分 点 另 外 商 品 住 房 与 二 手 住 房 平 均 价 格 之 间 的 差 别 没 有 明 显 变 化 依 旧 恒 定 在 1 0 75 左 右 1985 2007 2141 22812221 17331757153214251415 1000 1500 2000 2500 3000 02年 3季 度 02年 4季 度 03年 1季 度 03年 2季 度 03年 3季 度 单 位 元 平 方 米 商 品 住 房 二 手 住 房 图 2 商 品 住 房 与 二 手 住 房 均 价 走 势 示 意 图 另 外 由 于 城 市 新 规 划 的 实 施 形 成 大 量 拆 迁 户 对 商 品 住 房 的 空 前 需 求 以 及 二 手 房 市 场 仍 未 完 全 放 开 市 场 供 应 相 对 不 足 以 及 商 品 房 销 售 司 法 解 释 的 出 台 导 致 了 二 手 房 和 新 建 商 品 房 销 售 面 积 悄 然 发 生 了 换 位 二 手 住 房 销 售 面 积 已 从 去 年 高 于 商 品 住 房 1 21 万 83 02 减 81 81 降 至 今 年 9 月 末 低 于 商 品 住 房 14 95 万 79 69 减 64 74 其 连 续 几 年 的 榜 首 位 置 已 回 归 商 品 住 房 详 见 附 表 2 结 论 商 品 房 交 易 投 资 两 旺 显 示 了 市 民 投 资 意 识 增 强 不 动 产 投 资 已 成 为 市 民 闲 散 资 金 的 主 要 出 路 图 3 2003 年 1 9 月 各 类 住 房 销 售 面 积 构 成 情 况 商 品 住 房 56 一 般 二 手 住 房33 房 改 房 11 四 2004 年经济发展展望 2004 年 1 月 规 模 以 上 工 业 增 加 值 实 现 30 6 亿 元 同 比 增 长 21 居 民 消 费 价 格 指 数 同 比 为 103 6 社 会 消 费 品 零 售 总 额 实 现 56 6 亿 元 同 比 增 长 19 9 至 2 月 份 结 束 累 计 实 现 104 7 亿 元 依 据 2003 年 整 体 经 济 运 行 态 势 及 本 年 政 府 继 续 实 施 大 抓 工 业 抓 大 工 业 发 展 战 略 加 快 发 展 速 度 调 整 优 化 结 构 与 城 市 相 关 的 基 础 设 施 建 设 和 工 业 投 资 力 度 继 续 加 大 投 资 继 续 保 持 高 速 增 长 汽 车 住 房 通 讯 产 品 以 及 旅 游 等 新 兴 消 费 品 正 日 益 成 为 消 费 亮 点 热 点 消 费 结 构 升 级 步 伐 加 快 现 代 服 务 业 比 重 将 逐 渐 提 高 据 市 统 计 局 预 测 2004 年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 将 增 长 13 5 城 市 市 区 居 民 人 均 可 支 配 收 入 可 达 到 12000 元 社 会 经 济 发 展 前 景 依 然 看 好 结 论 社 会 的 持 续 高 速 发 展 及 人 民 消 费 结 构 的 不 断 升 级 可 支 配 收 入 的 增 多 给 中 高 档 商 品 零 售 业 及 现 代 服 务 业 提 供 了 极 大 的 市 场 机 会 第二部分 济南市市区商业调研 一 济南市商业物业综述 一 济 南 市 近 期 商 业 发 展 历 程 上 世 纪 90 年 代 中 期 以 前 济 南 市 民 的 主 要 购 物 场 所 是 六 朵 金 花 济 南 百 货 大 观 园 人 民 商 场 济 南 华 联 山 东 华 联 济 南 一 百 六 朵 金 花 无 一 例 外 是 大 而 全 的 百 货 店 大 到 家 具 小 到 一 根 针 在 一 个 店 里 就 可 以 买 全 1996 年 崛 起 的 银 座 商 城 及 1997 年 出 场 的 贵 和 购 物 中 心 率 先 向 传 统 商 业 模 式 发 出 了 挑 战 把 专 业 店 搬 进 商 场 以 三 联 家 电 为 代 表 的 各 种 专 业 商 场 专 卖 店 也 在 济 南 遍 地 开 花 传 统 百 货 店 遭 到 严 重 挑 战 大 部 分 客 流 被 分 流 超 市 要 革 百 货 的 命 在 一 定 程 度 上 概 括 了 济 南 商 业 第 二 轮 洗 牌 的 演 化 过 程 世 界 购 物 广 场 的 出 现 如 原 子 裂 变 般 释 放 出 巨 大 能 量 不 少 有 外 省 资 金 以 及 外 埠 管 理 背 景 的 企 业 接 踵 而 至 纷 纷 来 到 济 南 开 办 超 级 市 场 新 国 道 万 嘉 隆 绿 地 将 军 惠 员 大 润 发 上 海 联 华 等 如 雨 后 春 笋 两 个 回 合 下 来 不 少 曾 经 辉 煌 的 济 南 本 土 商 号 逐 渐 淡 出 第 一 回 合 中 老 字 号 的 济 南 第 一 百 货 出 局 第 二 回 合 开 平 价 商 场 先 河 的 中 兴 商 厦 曾 是 中 国 企 业 500 强 的 济 南 国 贸 大 厦 相 继 出 局 济 南 最 早 的 百 货 店 济 南 百 货 大 楼 也 是 元 气 大 伤 我 国 加 入 世 贸 组 织 的 同 时 最 新 一 轮 的 济 南 商 战 才 是 真 正 较 量 的 开 始 首 先 是 业 态 升 级 大 战 集 购 物 休 闲 娱 乐 和 饮 食 于 一 身 的 银 座 地 下 购 物 广 场 自 2000 年 开 业 至 今 持 续 火 爆 一 站 式 的 超 级 购 物 模 式 这 种 新 兴 的 第 三 代 商 业 形 态 不 断 叫 响 泉 城 随 后 上 海 联 华 北 京 国 美 等 省 外 实 力 商 家 及 沃 尔 玛 家 乐 福 等 国 际 零 售 巨 头 及 纷 纷 抢 址 济 南 构 建 以 济 南 为 大 本 营 的 商 业 发 展 新 版 图 随 着 济 南 与 16 个 地 级 市 全 部 实 现 高 速 公 路 贯 通 使 整 个 山 东 形 成 了 以 济 南 为 中 心 的 半 日 生 活 圈 半 日 生 活 圈 的 形 成 以 及 济 南 市 城 市 总 体 规 划 济 南 市 商 业 网 点 发 展 规 划 的 出 台 优 化 资 源 调 整 结 构 大 大 提 升 了 济 南 的 商 业 竞 争 力 二 济 南 市 商 业 发 展 现 状 1 济 南 商 业 餐 饮 业 蓬 勃 发 展 2002 年 全 市 商 品 交 易 市 场 总 数 达 713 处 其 中 城 市 市 场 229 处 农 村 市 场 484 处 市 场 成 交 额 达 533 6 亿 元 社 会 消 费 品 零 售 总 额 446 5 亿 元 同 时 以 连 锁 商 业 为 重 点 的 现 代 经 营 形 式 和 营 销 方 式 迅 速 崛 起 2002 年 底 全 市 共 建 连 锁 公 司 27 家 连 锁 超 市 便 利 店 820 多 家 经 营 面 积 达 10 多 万 平 方 米 成 为 商 业 流 通 业 最 具 成 长 性 的 业 态 形 式 目 前 形 成 了 市 区 中 部 以 泉 城 广 场 为 中 心 聚 集 了 银 座 大 润 发 三 联 苏 宁 贵 和 百 大 等 大 卖 场 联 华 大 润 发 新 一 佳 济 南 华 联 等 环 布 在 城 市 四 周 形 成 了 济 南 市 新 的 商 业 格 局 济 南 餐 饮 业 历 来 兴 盛 鲁 菜 最 为 流 行 其 他 菜 系 的 餐 馆 也 随 处 可 见 小 巷 深 处 的 传 统 名 吃 与 风 格 独 特 的 精 美 西 餐 相 映 成 趣 成 为 济 南 餐 饮 业 的 一 道 亮 丽 风 景 线 2 济 南 零 售 业 中 的 重 要 组 成 部 分 百 货 业 由 于 原 有 计 划 经 济 的 烙 印 太 深 历 经 多 年 发 展 普 遍 呈 现 不 景 气 与 之 形 成 反 差 的 是 各 色 超 市 快 速 发 展 在 面 对 外 来 竞 争 压 力 的 情 况 下 纷 纷 以 服 务 为 先 导 求 变 求 新 出 台 多 项 刺 激 消 费 的 措 施 办 法 增 强 自 身 市 场 号 召 力 在 老 百 货 业 没 落 的 同 时 以 银 座 贵 和 为 首 的 百 货 新 生 力 经 过 近 几 年 的 迅 猛 发 展 现 已 成 为 山 东 省 知 名 商 业 品 牌 企 业 具 有 极 大 的 市 场 号 召 力 3 国 际 零 售 巨 头 改 变 省 城 商 业 版 图 随 着 沃 尔 玛 家 乐 福 这 些 国 际 巨 头 的 真 正 出 现 济 南 面 对 面 的 商 业 国 际 竞 争 开 始 进 入 白 热 化 阶 段 三 济 南 市 区 几 大 商 业 区 济 南 市 商 圈 格 局 表 现 出 以 全 市 级 商 业 中 心 泉 城 路 经 四 路 商 业 区 为 龙 头 经 二 路 商 业 区 花 园 路 商 业 区 北 园 路 商 业 带 等 多 个 商 业 区 割 据 的 态 势 1 泉 城 路 商 业 区 泉 城 路 东 起 青 龙 桥 西 至 泺 源 桥 北 通 太 平 寺 巷 高 都 司 巷 鞭 指 巷 省 府 前 街 县 东 巷 县 西 巷 南 接 旧 军 门 巷 榜 棚 街 卫 巷 舜 井 街 历 山 西 街 全 长 1560 米 毗 邻 大 明 湖 趵 突 泉 泉 城 广 场 黑 虎 泉 等 诸 多 景 点 相 连 芙 蓉 街 曲 水 亭 古 城 区 泉 城 路 历 来 是 济 南 繁 华 的 中 心 商 业 区 商 家 云 集 名 店 众 多 是 泉 城 东 西 向 发 展 的 主 轴 有 十 字 金 街 之 地 位 是 一 条 具 有 购 物 交 通 休 闲 旅 游 文 化 五 大 功 能 的 准 步 行 商 业 街 泉 城 路 商 业 区 位 于 城 市 中 心 地 带 集 中 了 各 类 商 业 形 态 客 户 群 范 围 广 泛 以 白 领 为 主 作 为 济 南 市 最 古 老 的 商 业 街 泉 城 路 不 仅 吸 引 了 庞 大 的 济 南 消 费 群 体 同 时 还 作 为 一 个 大 型 的 旅 游 文 化 商 业 中 心 接 纳 了 大 量 的 旅 游 消 费 者 目 前 泉 城 路 商 业 业 态 分 布 改 造 时 划 定 的 5 个 主 题 经 营 区 虽 有 所 出 入 但 基 本 上 还 是 保 留 了 这 五 大 经 营 区 的 总 体 格 局 详 见 附 表 21 泉 城 路 业 态 分 布 情 况 表 原有 5 个主题经营区分别为 以三联商厦为中心的家电经营区 分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货 休闲经营区 以 金街 IBO 和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区 以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区 芙蓉街至舜井街地区精 品服饰经营区 经过两年的市场洗礼 这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王 千百味日式快餐 意诺自助比萨 必胜 客自助比萨 大快活快餐等餐饮业 梦莱茵婚纱摄影 浪漫经典婚纱馆 时尚新娘婚纱摄影 金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店 新 东方 精益 宝明斋 亨得利等眼镜店 无 可 讳 言 的 是 由 于 区 域 规 划 设 计 步 行 街 商 业 建 筑 单 体 与 交 通 组 织 存 在 的 缺 陷 加 以 政 府 管 理 方 面 存 在 的 部 分 问 题 泉城路现有商业业态分布比较零散 无法形成一个较为集中的商业区域 整体形象与品牌效益未能达到最佳 竞争力相对较弱 已严 重 制 约 了 泉 城 路 商 业 区 商 业 业 态 人 气 及 发 展 空 间 图 4 泉城路商业街骑楼建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 2 经二路商业区 华联商业区 以华联 嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街 是槐荫区的商业中心 周围近千平方米的区域 已有 数十家服装 鞋类专卖店 还有肯德基 麦当劳 永和豆浆等多家中 西式快餐店 另外 该区域的小商品批发市场在全省乃至国内 都发生业务往来 以百货 购物中心 小商品批发市场为商业核心 包括专业市场 专卖店 以服装 鞋业为主 风味小吃 特色烧烤等 基本上 涵盖各种业态形式 人气较旺 图 5 经 二 路 嘉 华 购 物 广 场 3 经 四 路 商 业 区 济 南 传 统 商 业 区 以 人 民 商 场 大 观 园 地 下 人 防 商 城 为 代 表 人 民 商 场 大 观 园 均 为 大 型 百 货 洋 快 餐 肯 德 基 麦 当 劳 米 力 乃 开 心 汤 姆 风 味 小 吃 大 观 影 院 中 国 影 院 保 龄 球 游 艺 厅 点 缀 其 中 人 流 量 较 大 以 中 低 档 消 费 为 主 服 装 鞋 业 日 用 品 为 主 要 消 费 品 图 6 经 四 路 东 段 北 侧 商 业 门 头 及 人 民 商 场 4 花 园 路 商 业 区 花 园 路 中 段 道 路 改 造 工 程 的 完 成 带 动 了 该 区 域 商 业 的 发 展 在 这 里 拥 有 济 南 市 区 最 大 的 酒 吧 一 条 街 洪 楼 教 堂 山 东 大 学 东 校 区 历 史 文 化 的 沉 淀 及 现 代 时 尚 潮 流 的 涌 入 为 该 区 域 增 添 了 独 有 的 文 化 休 闲 特 色 经 一 路 延 长 线 道 路 改 造 工 程 的 实 施 联 动 济 南 东 西 两 大 传 统 商 业 区 大 润 发 超 市 国 美 电 器 及 其 它 品 牌 店 的 成 功 进 驻 必 将 迅 速 带 动 该 区 域 商 业 的 快 速 发 展 图 7 花 园 路 海 蔚 商 业 广 场 及 富 翔 天 地 商 业 街 东 段 5 北 园 大 街 商 业 带 北 园 大 街 商 业 带 是 家 居 建 材 类 专 业 市 场 的 聚 集 地 餐 饮 娱 乐 业 均 较 发 达 新 国 道 超 市 银 座 购 物 广 场 北 园 店 国 美 电 器 北 园 店 新 一 佳 超 市 的 聚 集 使 得 这 一 区 域 商 业 业 态 更 为 多 样 随 着 北 园 立 交 的 建 成 通 车 该 区 域 交 通 环 境 进 一 步 改 善 商 业 前 景 广 阔 表 2 济 南 商 业 区 比 较 分 析 商业区 地理位置及交通 商业区地位 商业核心 商用物业租赁价格 出租率 消费群来源 泉城路 商业区 济南市中心 区 交通 商贸中心 零售业绝对 领头羊 市 级商业中心 购物中心 大型超市 品牌店 大型商场一般以联营方式扣点 20 30 作为租金 一般商场租金约 250 元 月 售价 1 5 万 80 左右 全市市民 外地 游客 客户群范 围广泛 经二路 商业区 区域中心 交通便利 二级商业区 西部区域商 业中心 购物中心 大型超市 大型小商品 批发市场 大型商场一般以联营方式扣点约 20 作为租金 一般商场租金约 150 元 月 90 以上 西部槐荫区 天 桥区居民 经四路 商业区 交通便利 传统中央商 业区 大型百货 大型商场一般以联营方式扣点约 20 作为租金 一般商场租金约 180 元 月 95 左右 全市消费者 花园路 商业区 区域中心 交通便利 二级商业区 东部商业中 心 超市 咖啡 店 酒吧集 中区域 一般商场租金约 200 元 月 90 左右 历城 历下区居 民 北园大街 商业带 主要的交通 枢纽 二级商业区 专业市场聚 集地 家居 建材 类专业市场 一般商场租金 100 元左右 月 85 左右 鲁中 家居建材 周边居民 超 市 四 济 南 主 要 商 业 物 业 比 较 表 3 济 南 主 要 商 业 物 业 比 较 物业名称 位置 规模 业态形式 租售价格 不含进场费 经营方式 档次 经营范围 车位 万达购物 广场 泉城路西端 约 5 万 超市 专业 店 专卖店 F1 售价 2 5 5 万元 F1 租价 约 300 元 月 一层自营 二 四层联 营 高档 生活用品 家 居 品牌服装 143 个 银座商城 泺源大街与 佛山街 5 万 百货商场 扣点约 20 作为租金 联营 中高 档 生活用品 时 尚用品 约 240 个 贵和购物 中心 泉城路中段 2 2 万 百货商场 扣点约 25 作为租金 联营 高档 高档用品 约 35 个 嘉华购物 广场 经二纬九 4 万 摩尔 扣点约 20 作为租金 统一经营 中高 档 精品 生活用 品 约 300 个 百脑汇 山大路 124 号 1 3 万 专业商场 租价 120 元 平方米 月 统一经营 中高 档 电子等科技产 品 200 余 个 大观园商 场 经四纬二路 2 6 万 百货商场 扣点约 15 作为租金 联营 中低 档 百货 约 50 个 国美电器 商城 花园路中段 0 8 万 家电连锁 租价 100 元 平方米 月 连锁 中档 电器产品 约 30 个 五 济 南 商 业 未 来 发 展 趋 势 2004 年 2 月 提 交 市 政 府 批 准 的 济 南 市 商 业 网 点 发 展 规 划 确 定 济 南 市 商 业 网 点 总 体 布 局 为 三 一 四 六 结 构 构 筑 三 大 商 圈 老 城 市 商 圈 主 城 商 圈 和 城 区 商 圈 将 古 城 区 传 统 中 心 商 业 区 提 升 为 都 市 级 商 业 中 心 着 力 打 造 现 代 化 都 市 商 业 中 心 新 形 象 形 成 立 足 济 南 服 务 山 东 辐 射 华 东 华 北 及 环 渤 海 地 区 的 大 都 市 级 商 业 中 心 在 东 部 产 业 带 东 部 新 城 西 部 新 城 和 西 部 片 区 的 核 心 区 规 划 新 建 四 个 市 级 商 业 次 中 心 形 成 六 大 城 市 发 展 轴 2004 年 3 月 9 日 济 南 市 财 贸 办 发 布 的 2004 年 济 南 市 市 场 商 业 网 点 建 设 导 向 性 意 见 计 划 年 内 规 划 10 处 2000 5000 平 方 米 中 型 超 市 扩 大 家 电 类 家 具 类 服 装 类 等 专 业 店 的 行 业 范 围 重 点 发 展 高 科 技 旅 游 汽 车 4S 建 材 超 市 专 业 店 鼓 励 和 引 导 市 内 各 区 规 划 建 设 营 业 面 积 1500 平 方 米 以 上 的 24 小 时 商 务 快 餐 超 市 建 设 一 处 荟 萃 全 国 各 地 特 色 名 优 小 吃 美 食 城 适 度 发 展 大 型 综 合 超 市 在 东 部 产 业 带 东 部 新 城 西 部 新 城 西 部 片 区 重 点 培 育 3 4 家 大 型 综 合 超 市 调 整 和 控 制 发 展 百 货 商 场 突 出 经 营 特 色 转 变 经 营 业 态 控 制 中 心 城 区 内 大 中 型 百 货 店 的 建 设 另 外 2004 年 将 加 快 服 务 业 结 构 调 整 提 高 服 务 业 的 档 次 和 水 平 重 点 培 育 和 提 高 商 贸 流 通 业 现 代 物 流 业 旅 游 业 会 展 业 新 型 服 务 业 在 内 外 商 家 纷 纷 进 驻 济 南 及 政 府 商 业 规 划 指 导 性 要 求 的 形 势 下 济 南 将 面 临 又 一 轮 商 业 洗 牌 商 业 网 点 布 局 将 进 一 步 得 到 优 化 调 整 六 泉 城 路 商 圈 未 来 商 业 规 划 2004 年 3 月 中 旬 公 示 的 济 南 市 泉 城 广 场 北 侧 地 区 城 市 规 划 设 计 方 案 规 划 范 围 为 济 南 市 黑 西 路 与 泉 城 路 榜 棚 街 与 天 地 坛 街 之 间 总 用 地 面 积 约 8 49 公 顷 除 胜 利 大 厦 贵 和 购 物 中 心 永 安 大 厦 予 以 保 留 外 其 它 建 筑 将 全 部 拆 除 公 示 的 两 套 方 案 均 采 用 三 团 三 廊 的 规 划 结 构 模 式 形 成 三 纵 一 横 的 环 形 交 通 系 统 新 建 部 分 总 建 筑 面 积 均 在 30 万 平 方 米 以 上 图 8 泉城广场北侧规划区域现状 按 照 目 前 被 业 内 看 好 的 A 套 方 案 由 东 向 西 将 通 过 内 部 道 路 分 成 三 组 建 筑 群 建 筑 高 度 分 为 15 米 30 米 45 米 和 50 米 四 个 层 次 按 照 设 计 方 案 寓 意 天 圆 地 方 的 主 体 建 筑 东 西 长 200 米 南 北 进 深 150 米 45 米 高 的 矩 形 体 块 中 嵌 入 一 具 有 凝 聚 力 的 圆 环 建 筑 体 内 部 布 置 四 个 内 庭 院 以 解 决 自 然 通 风 采 光 屋 顶 设 置 观 景 平 台 建 筑 体 量 居 山 东 省 第 一 图 9 泉城广场北侧规划示意图及 天圆地方 主题建筑效果图 功 能 配 置 上 一 至 三 层 为 大 型 购 物 中 心 四 至 十 一 层 为 商 务 办 公 商 务 公 寓 会 议 中 心 健 身 中 心 等 十 二 十 三 层 为 圆 形 的 景 观 餐 厅 娱 乐 中 心 及 观 光 厅 屋 面 可 设 置 娱 乐 中 心 观 光 平 台 及 景 观 餐 厅 由 专 门 的 电 梯 直 达 新 规 划 的 出 台 及 公 示 显 示 了 政 府 在 泉 城 路 泉 城 广 场 商 圈 建 设 上 的 重 视 程 度 也 预 示 了 泉 城 路 商 圈 将 进 行 自 商 业 街 改 造 以 来 又 一 轮 商 业 资 源 的 整 合 结 论 纵 观 济 南 商 业 发 展 历 程 现 状 及 未 来 发 展 趋 势 原 有 商 圈 大 多 是 经 过 多 年 由 市 场 自 发 形 成 的 长 期 的 发 展 沉 淀 了 极 深 的 商 业 价 值 具 有 一 定 的 市 场 知 名 度 诸 如 经 四 路 商 圈 原 泉 城 路 商 圈 文 化 西 路 商 圈 花 园 路 老 东 门 商 圈 等 这 些 商 圈 存 在 业 态 业 种 布 局 凌 乱 规 模 小 服 务 档 次 参 差 不 一 无 统 一 对 外 形 象 整 体 品 牌 知 名 度 较 低 等 弊 端 基 于 此 政 府 以 新 一 轮 城 市 建 设 为 契 机 出 台 各 项 商 业 网 点 规 划 方 面 的 文 件 以 及 进 行 大 型 商 业 项 目 规 划 公 示 等 措 施 均 已 显 示 政 府 在 改 善 现 有 商 业 业 态 布 局 提 升 商 圈 价 值 方 面 的 决 心 二 各类商业物业主要特征 一 大 型 商 厦 物 业 的 主 要 特 征 1 规 模 化 大 型 商 厦 经 营 面 积 均 超 过 1 万 平 方 米 是 规 模 化 集 约 化 的 物 业 项 目 2 多 功 能 性 大 型 商 厦 是 集 购 物 餐 饮 娱 乐 休 闲 旅 游 服 务 商 贸 办 公 为 一 体 的 商 业 物 业 能 满 足 人 们 多 种 消 费 需 求 诸 如 深 圳 地 王 大 厦 广 州 广 百 新 翼 位 于 上 海 市 中 心 商 圈 南 京 西 路 的 恒 隆 广 场 地 下 一 层 是 美 食 广 场 经 营 天 南 地 北 名 食 一 至 四 层 是 大 型 购 物 中 心 经 营 世 界 名 牌 精 品 百 货 五 层 经 营 中 西 餐 馆 六 层 是 空 中 花 园 两 座 高 层 分 别 是 甲 级 写 字 楼 和 酒 店 是 典 型 的 多 功 能 大 型 商 厦 3 购 物 中 心 形 式 大 型 商 厦 规 模 较 大 地 理 位 置 优 越 易 于 形 成 新 的 购 物 中 心 和 消 费 中 心 我 国 商 业 的 发 展 趋 势 最 明 显 的 是 大 型 商 厦 组 建 购 物 中 心 呈 现 出 购 物 中 心 逐 渐 取 代 百 货 公 司 商 业 龙 头 地 位 的 趋 势 百 货 公 司 有 可 能 转 化 为 大 型 购 物 中 心 的 一 部 分 购 物 中 心 将 发 展 成 为 大 型 商 厦 标 志 性 的 旗 帜 目 前 在 全 国 风 起 云 涌 的 SHOPPING MALL 建 造 运 动 就 是 集 购 物 餐 饮 娱 乐 休 闲 商 务 旅 游 等 多 项 功 能 于 一 体 的 大 型 一 站 式 消 费 中 心 二 专 业 市 场 物 业 的 特 征 1 专 业 经 营 专 业 经 营 就 是 主 要 经 营 某 一 类 型 商 品 或 服 务 以 及 其 相 关 的 配 套 产 品 这 是 专 业 市 场 最 显 著 的 特 征 2 商 贸 结 合 专 业 市 场 以 批 发 业 务 为 主 主 要 面 向 机 关 团 体 企 业 的 大 宗 采 购 同 时 兼 营 零 售 业 务 以 满 足 市 民 购 物 要 求 很 多 市 民 在 购 物 量 较 大 时 都 喜 欢 到 专 业 市 场 选 购 价 格 更 便 宜 3 专 业 商 业 街 专 业 市 场 形 成 商 业 街 有 两 种 形 式 一 是 专 业 市 场 规 模 大 才 能 营 造 成 行 成 市 的 商 业 氛 围 故 选 址 多 在 城 乡 结 合 部 或 近 郊 由 于 规 模 宏 大 商 家 众 多 品 种 齐 全 吸 引 大 量 顾 客 光 临 如 位 于 广 州 大 道 南 的 天 雄 布 匹 市 场 洛 溪 五 金 市 场 都 是 很 有 名 气 的 专 业 市 场 二 是 城 区 的 专 业 市 场 由 于 受 空 间 制 约 不 可 能 开 发 规 模 宏 大 的 专 业 市 场 则 由 众 多 商 家 或 自 发 组 织 或 由 政 府 规 划 横 向 联 合 集 中 经 营 而 形 成 专 业 商 业 街 式 的 专 业 市 场 仅 在 广 州 市 越 秀 区 已 形 成 了 10 多 条 全 国 闻 名 的 专 业 商 业 街 如 著 名 的 一 德 路 海 味 干 果 食 品 专 业 街 站 前 路 服 装 专 业 街 等 三 社 区 商 铺 物 业 的 主 要 特 征 1 商 住 混 合 社 区 商 铺 是 住 宅 物 业 的 配 套 产 品 商 住 混 合 是 社 区 商 铺 最 明 显 的 特 点 由 于 我 国 汽 车 普 及 率 非 常 低 居 民 活 动 半 径 范 围 较 小 在 住 区 购 物 消 费 便 成 了 中 国 人 的 生 活 习 惯 和 消 费 传 统 2 商 铺 规 模 受 社 区 开 发 状 况 制 约 社 区 商 铺 的 规 模 与 社 区 规 模 和 入 住 人 口 成 正 比 社 区 规 模 和 发 展 商 实 力 制 约 着 社 区 商 铺 的 规 模 如 社 区 发 展 商 实 力 雄 厚 社 区 规 模 较 大 入 住 业 主 人 数 较 多 则 社 区 商 铺 规 模 可 适 当 扩 大 反 之 社 区 属 中 小 型 入 住 人 口 较 少 则 要 控 制 社 区 商 铺 开 发 规 模 3 小 型 店 铺 社 区 商 铺 多 以 经 营 日 常 服 务 零 售 业 以 服 务 社 区 住 户 为 主 小 型 店 铺 已 足 可 以 应 付 住 户 日 常 生 活 所 需 店 铺 无 需 过 大 第三部分 济南市主要商业物业调查 济 南 市 目 前 主 要 商 场 有 银 座 商 城 华 联 商 厦 嘉 华 购 物 广 场 银 座 购 物 广 场 贵 和 购 物 中 心 贵 和 商 厦 人 民 商 场 等 大 型 超 市 有 银 座 超 市 大 润 发 世 纪 联 华 沃 尔 玛 以 及 即 将 开 业 的 家 乐 福 等 我 们 选 取 了 9 家 与 项 目 关 联 性 较 大 的 商 业 物 业 进 行 调 查 详 见 附 件 图 10 贵和商厦及贵和购物中心实景 图 11 泉城广场负一层银座购物广场下沉式广场及银座商城 结 论 在 商 场 中 银 座 商 城 与 贵 和 购 物 中 心 定 位 为 高 档 银 座 购 物 广 场 贵 和 商 厦 嘉 华 购 物 广 场 定 位 于 中 高 档 人 民 商 场 华 联 商 厦 大 观 园 商 城 定 位 中 档 在 业 态 设 计 上 均 以 女 性 消 费 品 为 主 在 竞 争 格 局 上 银 座 商 城 与 贵 和 购 物 中 心 同 为 高 档 消 费 品 银 座 购 物 广 场 与 贵 和 商 厦 嘉 华 购 物 广 场 争 夺 中 高 档 消 费 客 户 人 民 商 场 华 联 商 厦 大 观 园 商 城 抢 食 中 段 消 费 利 润 第四部分 济南市商业物业租售价格 一 泉城路周边商业物业租售价格 位 于 济 南 金 街 西 首 的 万 达 商 业 广 场 首 层 精 品 步 行 街 销 售 价 格 达 5 万 元 平 方 米 均 价 达 3 6 万 元 平 方 米 突 破 金 街 竞 买 最 高 价 29798 元 平 方 米 创 济 南 商 业 物 业 售 价 新 高 虽 然 目 前 泉 城 路 商 业 街 由 于 规 划 设 计 等 诸 多 方 面 的 原 因 改 造 后 的 泉 城 路 人 流 还 不 如 改 造 前 的 泉 城 路 各 经 营 商 家 的 效 益 并 不 是 很 好 由 此 也 影 响 到 各 商 业 物 业 的 租 售 价 格 水 平 但 泉 城 第 一 商 业 街 的 价 值 还 是 不 容 忽 视 的 由 于 经 营 状 况 大 不 如 预 期 万 达 广 场 首 层 精 品 步 行 街 商 铺 租 价 普 偏 呈 现 下 降 趋 势 目 前 整 体 租 价 水 平 为 300 元 平 方 米 月 合 3600 元 平 方 米 年 个 别 内 部 商 铺 每 平 米 年 租 价 达 到 1022 元 远 远 低 于 最 初 对 租 金 水 平 的 预 期 图 12 泉城路西首三联家电及万达 沃尔玛商业广场 就 泉 城 路 整 体 而 言 租 价 水 平 走 势 由 西 向 东 逐 渐 降 低 每 平 米 年 租 金 从 西 头 齐 鲁 金 店 对 面 稻 草 人 门 面 房 7920 元 21 7 元 平 米 日 降 到 省 政 协 东 南 向 泉 城 路 南 一 商 业 门 面 房 1643 元 4 5 元 平 米 日 在 县 西 巷 舜 井 街 泉 城 路 路 口 附 近 每 平 米 年 租 金 在 3000 3200 元 8 2 8 76 元 平 米 日 各 商 业 物 业 租 售 价 详 见 附 表 3 启 示 按 商 业 物 业 市 场 销 售 价 格 为 同 期 10 年 期 租 金 水 平 进 行 估 算 泉 城 路 商 业 物 业 的 销 售 价 格 在 1 6 8 万 元 平 方 米 县 西 巷 南 端 商 业 物 业 售 价 水 平 约 在 3 万 元 平 方 米 二 经四路沿线商业物业租售价格 一 经 四 路 商 业 街 经 四 路 商 业 街 隶 属 济 南 市 市 中 区 全 长 约 450 米 其 经 营 模 式 主 要 以 沿 街 门 面 租 赁 形 式 经 营 业 态 以 中 低 服 装 零 售 为 主 现 有 商 铺 48 间 左 右 面 积 从 6 平 米 200 平 米 不 等 主 力 面 积 在 15 20 平 米 左 右 经 四 路 商 业 街 创 建 于 上 世 纪 80 年 代 末 经 四 路 尚 未 拓 宽 东 西 狭 长 南 北 面 窄 店 铺 主 要 分 布 于 街 道 北 侧 众 多 商 家 中 多 数 以 经 营 皮 鞋 箱 包 为 主 90 年 代 初 根 据 市 政 规 划 该 街 道 拓 宽 经 营 业 态 有 所 改 变 主 要 以 中 档 时 尚 服 饰 为 主 当 时 该 路 段 经 营 规 模 仅 次 于 泉 城 路 商 业 街 为 济 南 主 要 的 购 物 街 区 99 年 初 随 着 市 场 的 竞 争 逐 步 激 烈 多 数 商 家 开 始 从 事 经 营 低 档 货 品 逐 渐 将 该 路 段 的 经 营 业 态 客 户 群 改 变 同 时 地 下 人 防 商 城 开 始 运 营 在 两 年 多 的 时 间 里 该 路 段 的 经 营 情 况 大 不 如 前 造 成 众 多 商 家 纷 纷 撤 场 据 不 完 全 统 计 在 目 前 该 路 段 经 营 的 五 十 多 家 商 家 中 只 有 十 家 左 右 营 业 年 限 达 到 三 年 该 路 段 靠 近 人 民 商 场 客 流 量 较 大 客 户 购 买 力 较 强 其 消 费 群 体 主 要 集 中 周 边 市 民 及 过 往 游 客 覆 盖 区 域 集 中 在 市 中 天 桥 及 历 下 等 区 该 区 域 每 平 米 年 租 金 1200 3504 元 平 均 2076 3 元 各 商