房地产估价师考试笔记.doc

一、问答题1. 估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b) 收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2) 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。（动态价格）；7) 交易状况是否变化；8) 估价原则1不对，应该是取1），分子分母颠倒，土地未作年期修正。9. 在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；10. 修正幅度过大，单项修正超过20%，综合修正超过了30%。综合修正=各项修正幅度绝对值和11. 不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。如居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。12. 可比实例的交易日期应具体到某年某月某日。如果交易日期调整系数取100的时应说明该时间段内同一供求范围房地产价格没有明显波动。13. 可比实例实物状况调整时，区位调整时，应明确其调整的具体内容。14. 区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。15. 可比实例的房地产状况选择错误：可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，均应是成效价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。16. 修正取值不规范：如规范的取值应为100/( ) * ( )/100 * 100/( )17. 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾。交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。18. 修正取值缺乏理由：如（a）对取值调整未给出任何理由；（b）对取值调整给出的理由不合理19. 以状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度：房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度20. 间接比较与直接比较混淆不清21. 市场法中对区位状况修正、实物状况、权益状况修正等要详细分析，不能过于简单的说明。22. 计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。II. 成本法成本法应用过程中容易出现的问题：土地取得成本包括购地款和有关税费；土地开发成本的计算依据及取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；销售税费的计算是否有误，其计算基数应该是销售收入；模型的选用是否正确，各种模型所对应的开发程度，以及考虑的项目是否齐全；计算是否有误。1. 采用的是实际成本：估价对象的成本应选择为市场客观成本2. 遗漏或多加了某个成本项目成本项目包括：土地取得成本和土地开发成本（1）土地取得成本包括：A、通过重用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。农地征用中发生的费用包括：征地补偿费（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费）、新菜地开发建设基金（征用城市郊区菜地的）、耕地开垦费（占用耕地的）、耕地占用税（占用耕地的）、征地管理费、有关税费。B、通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。城市房屋拆迁中发生的费用包括：房屋拆迁补偿安置费（相当于被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额、各种补助费、补偿费之和）、房屋拆迁服务费、房屋拆迁管理费（不超过拆迁补偿安置费用的0.3%-0.5%收取）、相关税费。C、通过市场上购买取得的，（熟地的）土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。（2）开发成本包括：土地开发成本和建筑物建造成本。A、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。B、基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。C、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。D、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。E、开发建设过程中的税费。3. 利息测算错误，具体分为：1) 计息期确定错误，是建设期，不是开发期；2) 计算方法错误；3) 有些项目没有计算利息，投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；4) 利率选择错误。4. 销售税费测算错误或销售税费的计算基础错误：V（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用利润）V*销售税率5. 成本法中，如果土地使用权是通过市场法测算而得，即其价格为市场现值，在计算中不再计算管理费用、投资利息、开发利润。6. 成本法中，在对专业费、前期费、市政基础设施建设配套费等规费取费以及开发周期的确定的依据、标准，都要予以说明。7. 经济寿命确定错误：D（CS）/N，其中N是经济寿命，即建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。注意：有效经过年数剩余经济寿命折旧年限8. 利润测算错误：分清题中给出的是什么利润率1) 开发利润（土地取得成本+开发成本）*直接成本利润率；2) 开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用）*投资利润率；3) 开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）*成本利润率；4) 开发利润开发完成后的房地产价值*销售利润率；5) 开发利润开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费9. 运用成本法时，按照重新购建价格的成本构成逐项测算求取重建或重置价格时，应考虑土地年期修正和建筑物综合折旧，不考虑商业设备折旧和物业管理酬金。10. 要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。11. 成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。（基数土地取得成本开发成本管理费用）。12. 计算折旧时不但考虑物质折旧还应考虑经济和功能的折旧13. 分宗转让土地要考虑转让比例（应以净地面积计算） 净地面积=土地总面积-道路-绿地14. 长寿命的折旧为建筑物重置价格减去短寿命的重置价格15. 功能折旧功能缺乏折旧功能落后折旧功能过剩折旧1) 功能缺乏折旧a) 可修复：折旧估价对象上增加该缺乏功能所需费用建筑物建造时就具有该功能花费的费用b) 不可修复：折旧采用“租金损失资本化法”求取缺乏该功能导致每年损失租金的现值之和建筑物建造时就具有该功能花费的费用2) 功能落后折旧（以空调系统为例）a) 可修复：折旧额该落后空调系统的重新构建价格拆除该落后空调所需费用安装新功能先进空调所需费用该功能落后空调已提折旧该功能落后空调回收残值新功能空调在建筑物建造时就安装所需费用b) 不可修复：折旧额该落后空调系统的重新构建价格拆除该落后空调所需费用采用“租金损失资本化法”求取该功能落后导致每年损失租金的现值之和该功能落后空调已提折旧该功能落后空调回收残值新功能空调在建筑物建造时就安装所需费用3) 功能过剩折旧扣除功能过剩引起折旧后的成本重置成本超额持有成本重建成本无效成本超额持有成本超额持有成本功能过剩导致未来每年超额运营费用的现值之和III. 收益法 收益法应用过程中容易出现的问题：收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来的变化，收益均应以年为单位，查看是否一致；运营成本考虑得是否全面，是否剥离了其他资产的收益，是否漏项和重复计算问题；资本化率的确定理由是否充分，方式是否正确。选用的是综合收益率，还是土地收益率或建筑物收益率，以及各种收益率所对应的收益；收益年限的确定是否正确；模型的选用是否正确，对其前提条件是否作了说明等。1. 选用公式的错误1) 如采用公式有一定条件，先开始要对这些条件进行说明2) 计算公式错误，或计算过程错误或选用公式缺乏理由（如选用VA/11/（1Y）n，适用条件是收益期（收益年限有限）内年净收益比较稳定，若没有稳定收益分析，应算一个错误）2. 有效毛收入测算错误1) 计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。2) 对单位面积的含义没搞清，题中是说的用建筑面积、使用面积还是可出租面积；计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。3) 出租型房地产收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入（租金及保证金、押金利息收入均应考虑空置）4) 经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润5) 生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润6) 营业性房地产扣除设备带来的收益，考虑扣掉不属房地产带来的收益7) 注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格8) 求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）3. 计算运营费用的错误1) 运营费用多了项目，如包括了除维修费、短寿命的折旧、管理费、保险费、土地使用税、税费及租赁代理费以外的费用。2) 运营费用不扣除的费用：建筑物折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税。3) 维修费重置价*维修费率4) 管理费年租金*管理费率。押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用5) 保险费建筑现值*保险费率6) 税金：房产税年租金*12%（仅包含租金收入）、二税一费=年有效毛收入*税率（城市：5.5%/县城：5.4%）；年有效毛收入年租金收入+年押金收益（根据题中给的押金收益率计算）4. 报酬率的确定缺乏理由或错误1) 报酬率未参考任何资料而直接给出一个数2) 确定报酬率的理由不对3) 报酬率的选取未说明求取方法和来源4) 报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠），取值要进行必要的说明5) 收益公式中的报酬率所选的安全利率的值要详细的说明，比如是一年期国债年利率还是一年定期存款利率。6) 同一房地产分几部分评估的，要注意的不同部位不宜采用同一报酬率，比如停车位部分，公寓部分，住房部分等7) 把物价上涨率和经济增长率作为报酬率5. 收益年限（n）确定错误1) 经济寿命与土地使用权根据孰短原则确定2) 收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）；收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。a) 单独的土地或建筑物的估价，根据土地使用剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定。b) 土地与建筑物的合成体，建筑物寿命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限为土地使用剩余年限；建筑物寿命早于土地使用剩余年限，收益年限为建筑物剩余经济寿命，还要加上剩余年限土地使用权在估价时点的价值。3) 不能将房地产的建设期作为收益年限4) 确定有效收益年限理由要充分6. 其他错误1) 如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场客观租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算2) 要分析未来收益变化的趋势，未来收益是否变化，如何变化。不能只看当前收益情况3) 采用市场法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性4) 无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现5) 某些计费基数未说明基数数值的来源6) 最终综合确定估价结果时没说明理由，且结果要大写7) 将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）8) 收益法评估商业房地产抵押价值时，应剔除不属于房地产的收益部分，分出房地产对应的净收益（如某些无形资产的价值）9) 收益法中（考虑）扣除招租修正值，因为收益法是根据未来收益确定的，由于招租期导致的收益减少，自然会对收益价格产生影响IV. 假设开发法 假设开发法应用过程中容易出现的问题：开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；利息的计算是否有误；费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。1. 核心步骤：首先确定最高最佳开发，其次预测未来开发价值，再次预测要扣除项目费用。2. 一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。3. 房地产价值=开发完成后房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费4. 不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。5. 开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。6. 投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。7. 不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）8. 利息计算时，销售费用和销售税费不能计利息9. 利息计算时，均匀发生的续建费用等计算在期中，即：要将时间段除以2（根据题目要求来）10. 开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应，（与成本法中的一样）11. 未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则，最佳开发利用方式的确定、分析是否充分。12. 投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购