顾云昌2013年房地产走势.docx

主持人：我们谢总的发言是一如既往的非常的真诚，同时也非常的专业。20多年来，中国房地产业始终是在风雨兼程中不断的前行，政策、土地、资金都是我们这个行业发展的重要因素。尤其是这些年来，政策可以说是房地产业发展面临的一个困扰，现在十八大刚刚开完，在十八大之后有哪些政策会出现，或者我们行业发展的方向又会是怎么样呢？接下来掌声有请今天论坛的第一位主题演讲嘉宾，中国房地产研究会副会长顾云昌先生，有请顾会长。中国房地产研究会副会长 顾云昌顾云昌：各位朋友，大家下午好。很高兴又一次站在我们年度红榜的讲台上，和大家一起说一说今年的房地产市场。十八大开过了，我们的总书记这两天正在南方视察，昨天在深圳，而且有人照片拍到了总书记在向大家挥手的情景，开完十八大以后，不仅要看十八大的文件，而且要看十八大领导人们的行动，都会有很大的变化。对于我们大家来说都在研读十八大，十八大提出了很多词，有的是我们熟悉的，有的是新词。给我们发出一种什么样的信号？一个是全面建成小康，一个是城镇化，一个是收入翻番，还有是改革红利，还有是美丽中国。但是有一句话各位不一定注意，这句话是这么说的“当前市情、国情、党情继续发生深刻变化”，有没有这么说？我们党中央的确这么说的。还有一句话“我国面临发展的机遇、风险和挑战前所未有”。我们房地产在这样情况下会有什么变化？站在十月大以后的时间段上，从我个人说，我想有三个方面值得我们去判断。所以题目是“十八大以后看房地产”。一、看看十八大以后的市场情况如何。中央讲叫市情、国情、党情，我们讲讲市场情况、行业情况和企业的情况，市情、行情和企情。首先讲讲对市情的变化，就是市场情形的情况，我个人判断是这样的。房地产正在软着陆，软着陆的可能性很大，中国经济硬着陆无非是金融方面的泡沫能不能控制住，一个是房地产方面的泡沫，还有地方财政问题，现在看来房地产市场正在实现软着陆，我这个判断不知道对不对。房地产市场过去涨得很快，后来巨跌回稳，然后又出现了下降，下降以后又出现了回暖，从滞胀回稳到滞跌回升。到今年5月份为止，6月份开始滞跌，6月份以后开始置跌回升，当然这个回升很缓慢。从数字上看，我们大部分城市房价同比是下降的，环比尽管是上升的，同比是下降的。当然有一个数字恐怕很矛盾，到今年10月份的房价，销售量和销售额之间有矛盾，销售量同比下降1%，但是销售额同比上升5%点几，从这个数字来看，房价正在回升。不管怎么说，总体市场表现出来价格的平稳。从价格平稳后面我们看到了交易量，今年1季度1、2月份交易量下降最大，同比下降20%，年中同比下降10%，现在交易量已经持平，估计到12月份会超过去年，北京、上海这两个月交易量上升很快。我们来分析一下这样的市场情况，房地产市场这个情况的出现是有两种不同方面的政策造成的，一个是房地产市场严厉的调控，包括限购限贷，二个是稳增长的政策。其实这两个政策算两个方面，稳增长它是要促进经济的增长，要释放流动性，而我们房地产调控是控房价、调房价。调房价，一般来说房价和交易量之间是成正比的，我们看到在房价下跌的时候，土地市场下跌，这个东西和稳增长又是矛盾的。在这两种不同的政策，一个宏观政策，一个房地产政策，方向不同的情况下，是一个矛盾体。我们看到了既实现了稳增长的目标，房地产市场也开始回暖了，是这样一种情景。刚才从拉斯维加斯来的朋友说，我们红榜上面说房地产处在水深火热，水深火热还是比较严重一点，应该说我们今年的日子还是不错的，我们排在前20强的企业，他们的增长幅度不是10个百分点，甚至有的是翻番的，应该说我们市场表现相对平稳。在稳增长与控房价之间艰难的得到了发展。温家宝总理有一句话说，我们房地产市场调控取得了明显效果，起码阶段性成果已经看出来，既没有影响稳增长，房地产市场又没有出现大起大落，这就是我们当前的情景。当然这当中我们看出来中国房地产市长的情况，一个是刚需，刚需是客观存在的，而且还是旺盛的。二个是我们金融的杠杆率，比起发达国家，比起美国，我们杠杆率还是比较低的，不至于造成房地产市场的毁灭性的问题。当然稳增长是增加流动性，房地产之所以有问题就是流动性短缺造成的，那么现在看来，这两者之间得到了一个平衡。所以我们的调控实际上是在自我调节，而不像美国、西班牙这些国家，它是市场的结果，我们是政府调控的结果，所以政策上得到平衡，市场自然出现一个相对平稳的状态。也就是说，在过去一年当中，没有出现有人说得中国房地产业要崩盘，崩盘了才能破产，也没有出现我们有些朋友担心房地产爆炸。用另外一句话来说，相反还促成了房地产价格的回归。有人说房地产价格没有降，到目前为止，少数地方降了，怎么能叫到房地产价格的合理回归呢？我们房地产价格不合理，是过去若干年我们收入增长慢于房价增长，房价涨幅超过了收入增长，导致房价不合理。反过来，从去年到今年，我们这两年实际上收入增长超过了房价增长，比如2011年我们看到统计局的数字，全国居民收入增长是14.1%，扣除CPI以后，涨幅是8.56%。而我们房价去年还是涨的，涨了大概30%，扣除价格指数以后等于不涨，但是老百姓不会说房价不涨，还是涨的，这也促进了房价的合理回归。今年也是这样，各个城市表现不一样，但总体上房价是平稳的，有的可能涨了一点，有的降了一点，这样房价回到一个合理的价格，我们房地产正在软着陆。同时从房价合理回归进程中，也可以证明我们房地产正在软着陆，我们防止的就是硬着陆，这是我的一个判断。下一步会怎么样？大家都很关心，我也在看这个问题。我觉得这样一个态势，只要政策环境没有多大变化情况下面，或者说在新一届中央和政府的领导下，房地产市场我个人认为明年可能比今年还会好一点。比今年差的根据找不到，除非自己给自己为难。但是会好到哪里去？整个经济的增长速度在放慢，而且房地产投资的需求一直没有放松，也就是说它的需求量与供应量之间都会有很大的差别，当然城市之间也是有差别的。所以我觉得总体上保持稳定的可能性是没有问题的。这是我讲的第一点，仅供大家参考。二、行情。我们行业的情况如何？我最近一直在宣传我的一个观点，中国整个社会的消费正进入房车时代，或者我们正处在房车时代。大家知道，我们发展经济的目的是为了提高人们的生活水平，提高大家的消费能力，反过来消费能力的提高又能拉动经济的增长，反过来又能促进经济的发展。从一个国家也好，从我们中国的情况看都是这样，老百姓生活水平的提高第一步要解决吃、穿的问题。应该说在改革开放以前我们没有解决吃穿问题，改革开放使中国基本解决了温饱问题，所以我们宣布我们进入了初步小康。从消费角度来说，衣食住用行，从本世纪开始，中国老百姓的消费，特别是城市居民的消费主要集中在住和行的方面，而住和行的方面，是我们消费的重点，也是中国经济增长的主要方面。我们经济靠什么发展？靠住，房地产的发展，靠什么？靠汽车工业，高铁工业、飞机工业，解决出行的问题。我们现在正处在一个消费的房车时代，这个房车时代，如果说我们衣食时代用30年的时间来解决，房车时代也要用30年，从最开始我们的住房问题进入市场化的轨道，我们汽车工业的发展，所以从某种意义上来说，我们的房车时代正处在中期。房车问题的解决，住和行问题的解决，恐怕还要20年甚至更长时间。在这个过程当中，中国房车时代又和城镇化联系在一起，在房车时代房地产责任在哪里？我们的历史使命是什么？中国房地产在这个时间段我们的定位，还是一句话老话，客观存在一个什么问题？就是房地产始终支柱产业，而且是重要的支柱产业。因为住房消费超过了吃、穿、用，老百姓住房的需求远远还没有得到满足。最近住建部政研中心他们搞了一个课题，就是关于2020年住房小康的目标，我们以后每年还有1100多万套的住房，每年少说有10%的增长。第一是现在城里的居民，人均面积是35平米，还要增长到40平米、45平米。第二已经进了城的农民工兄弟，他们住房条件远远没有达到城镇的水平，他们可能人均是15平米，他们能达到35平米还有多大的需求量？第三未来进城的农民，每年1500万，还有一个原因就是拆迁。李克强副总理反复强调城镇化是中国经济未来发展的最大内需，城镇化的过程，客观来看，一个是盖房，一个是基础设施，这是硬件，这是载体。所以我们房地产在未来房车时代，要当好城镇化的施工队，发挥这样的作用。随着我们国家经济结构的转型以及消费的升级，必然会产生对房地产的需求。经济结构的转型，包括地区之间的差异，城乡之间的差异，发展方式的差异，还有消费结构的转型，刚才说了，我们消费结构从衣食时代到了房车时代，一旦房车时代一旦解决了，那老百姓的消费需求在哪里？当然还要不断提高衣食水平，房车的水平，更多的会转向非物质消费。从恩格尔的理论来说，我们的消费有几个规律，从物质消费向精神、非物质消费，我们房地产行业顺应这样的消费，中国的消费开发商已经看到了这样的一种发展前景，所以发展了旅游地产、商业地产、养老地产、健康地产等等，未来的消费除了物质消费以外，更多是精神、健康、文化的消费，所以房地产的扩容，是随着城镇化，随着消费的升级应运而生，这是在房车时代我们的扩容是必然的。我们的行情是美丽中国，这次“生态文明、美丽中国”已经畅响中国大地。房地产发展到今天，应该高举生态、低碳、绿色的大旗，这给我们提出一个新的要求，我们应该成为美丽中国的建设者。所以我想我们的行情在发生这样的变化，产业升级转型看到我们未来业态的变化，美丽中国看到我们未来要努力的方向，看到了未来的前景。这是我讲的行情，行业的情况。三、企情，企业的情况。在今年年初我就讲过，我个人认为中国的房地产，整个的情况将告别黄金时代，营来白银时代。在白银时代，我们如何应对？我们的开发商们，我们的企业家们，已经认定了自己的方向。在白银时代我想有这么几个特点是必然的：第一是竞争加剧，第二是洗牌加快，第三是利润滩薄。竞争加剧是必然的，我们现在的竞争比过去的竞争多，同样的楼，有的卖得好，有的卖得不好，有的卖得掉，有的卖不掉，必然造成竞争，这样的竞争有利于促进行业进步，有利于促进企业成长，企业洗牌的加快，我们看到了房地产企业的马太效应越来越强，企业金融幅度大幅度提升。我们已经看到有的企业已经不存在了，被兼并掉了这是洗牌的加快。还有人预测未来几年当中洗牌还会继续加快，企业的数量还会进一步减少，谁能够生存下来，谁能够继续做强，这是白银时代的产物。另外是利润摊薄，不管怎么说，我们的利润相对有些行业来说是高的，但是自己跟自己比我们的利润是明显摊薄，因为成本的加大，价格的控制，竞争在当中产生的影响。所以这三种趋势，竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄是白银时代的趋势。我们看到了许多企业家在“三找”，第一是找一个好的城市，第二找一个好的业态，第三找一个好的地块。前两年我们发现不少的大企业往三、四线城市，最近我们发现有的企业从三四线城市又撤回来了，生根一、二线城市，有这样的形势。在房地产调控的情况下面，越是限购的城市，北京、上海这样大城市需求越旺盛，越是三、四线城市反映的越慢。所以我们一线城市热的快，冷的快，三、四线城市热的慢，冷的慢，有些三、四线城市库存很多，市场销售很差，当然是需求的原因，由于它的需求不旺，供应量又大，那必然导致这样的情形。所以有的大企业，前两年下去了，现在开始收缩回来。必须找一个好的城市，有更多购买力的地方，而不是三、四线。要找到一个好的业态，搞商业地产的越来越多，有人说过这样的话，如果前几年还说谁来搞商业地产，现在应该说谁没有搞商业地产。商业地产这两年发展很快，商业地产的确也有很大的份额，商业地产综合体的概念在中国一下子火爆起来，但是我们不得不看到，在商业地产当中其实已经有很大的陷阱等着你，你可能会吃掉陷阱，也有可能掉到陷阱里面去。有人又回到大城市来了，各种业态，各种情形都在发生，所以找准适合你自己的业态，找准你认为好的地方。当然要买到好的地块，尽管我们的土地市场和房屋市场比起来仍然是冷静的，土地市场的销售面积肯定比去年有10个百分点的下降，因为10月份的时候土地销售面积下降18%，房屋市场回暖的过程还没有足以影响到土地的市场，当然也和我们企业家们越来越稳健有关系，尽管有钱也不轻易出手，土地市场价格还是比较平稳的。所以找一个什么样的地块也是很重要的。企业家们更多还在讨论以下四个力：决策力、执行力、资本力、产品力。企业家告诉我，一个企业之所以做得好，关键是它的战略选的好，它的决策能力强，在某个时间段不断调整自己的战略，不断提升决策的能力，最后取得很好的成果。当然光有决定力也不行，还要有执行力，所以加强企业的内部经营管理，我们中国房地产协会最近开了一个经营管理的会议，大家交流经营管理方面的经验，我们应该把更多的精力放在内部调整上，市场要判断好，但是内部管理非常重要。如何来提升产品，如何来加强管理。大家更多注意房地产的资本力，归根到底还是和资金有关系，所以如何提升融资的能力，财务运营的能力，这方面对一个企业来说至关重要。是被兼并了，还是兼备别人，关键是看你的资本力。资本力运营好了，尽管损失了一部分阵地，但是它有了提升，又上了另外一个平台。我最近听到绿城的一个消息，绿城在整个销售上得到了丰收，所以看如何来掌握这个关系。要有产品力，产品是优质的，而且有差异化，定位很准确。这四个力是当前企业家们正在思考的问题，当然这些我都是学来的。以上几个判断，无论是市情、行情、企情的判断，仅供大家参考，谢谢大家。