房地产开发项目流程.docx

房地产开发项目流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向协议规划管理部门申领规划要点，编制土地策划方案计委申请立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、规委及各专业局审查可研报告对可研批复，下达规划设计任务办理征地及前期准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函土地管理部门及土地使用部门征求意见新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科结果报市房地局 结果报市房管局市政府下文批地画桩位给钉桩条件， 规划局办理建设用地规划许可证 据此批复到征地部门办理用地测绘院钉桩，成果给设计人 批准书，评估项目建设用地地价 冻结户口并抄户口，按规划设计条件 缴纳地款，取得土地使用证 征询意见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知书 发拆迁许可证 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 规划局领取规划设计送审书 场地三通一平， 领取房地产开发手册 规划局审方案提出意见 1、园林局申请伐树许可证。2.了解线路，与供电局运行班协商该路、移线方案。3、煤气、道路、上下水改路由规委召开市政协调会，出市政会议纪要。4、到供电局业扩处申请用电报表，做正事用电方案，申请临时施工用电，委托施工。进行单体设计领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明运用营销策划展示设计系统，制作资料 计委申请，列入计划（建委会签） 税务局领取税单报价小组审查，领取预售许可证 建委工程处领取开工审批表 持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡，登记并领取许可证建委、物价局批价进行预售 市政部门盖章，证明市政条件落实缴纳四源费开发办市政处同意招标填招标申请书，市招办登记 招标办审查标底开标会写评标报告，发中标通知书，签合同招标办盖章同意施工单位同意施工 质监总站受理质量监督 市统计局落实任务 市审查局审核资金来源 市开发办秘书处登记任务来源及一切手续建委工程处同意开工，办理开工许可证施工单位进场施工，小区红线内报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 一 二 三 四 五 六 七一、小区内用电 二、小区绿化 三、道路施工四、供热 1、线路委托设计； 1、通知园林局绿化办；1、按照道路方案进行施工；1、热力公司报装； 2、委托施工；2、交绿化费； 2、市政办事处养路队验收；2、委托设计； 3、配电室土建工程验收；3、绿化施工3、施工及验收。 4、设备安装及验收； 5、送电。五、供水 六、供热（自建锅炉房） 1、自来水公司业务科报装，委托设计、施工及验收。 1、环保局同意锅炉房位置。 2、市政监理所下水报装。 2、委托设计。 3、规划设计。 3、环保局报装。 4、竣工验收。 4、环保局审查消音除尘设备。 5、竣工验收。七、煤气 1、煤气公司报装。 2、到现场规划线路方案。 3、委托设计、看现场、施工。 4、业务科检查，同意接气。 5、凭通气单到管网所办固定资产转移手续及通气手续。 6、凭通气单到液化气公司办各户通气手续。 7、通气。全部工程竣工四方验收，检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式，房屋验收出库分配及销售，办理产权证进入物业管理阶段第一章、 房地产项目各部门工作内容为了明确龙昌公司各部门在项目开发时的主管部门和协办部门职责，便于各部门之间的沟通，加快项目开发速度，现对各部门职责制定如下：主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况规划局购买现状图土地投资部开发部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件规划局落实具体数据土地投资部开发部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物、高压线缆等影响项目开发的因素详细了解。土地投资部了解周边配套情况了解地块周边的商业、教育、交通等情况土地投资部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的未来规划，对项目的开发的影响和支撑。土地投资部土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。土地投资部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本效益估算建安成本及政府各项收费项目的具体数据。土地投资部工程部、财务部、开发部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门土地初判了解当地的房地产市场情况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、项目开发周期安排。市场调研及分析土地投资部销售部土地初判结果汇报将土地初判结果向决策层汇报宗地的详细情况、项目初步分析、房地产市场初步分析、初盘结果。土地投资部项目初步策划做项目策划书项目市场调查、定位目标明确、市场推广策划、投资效益分析、综合评价土地投资部销售部初步方案设计完成初步方案设计根据土地初判、初步策划、控规做初步规划方案设计土地投资部项目深判土地开发部制定土地投资策划方案区域内宏观经济、发展前景等分析土地投资部该项目在区域内房地产市场中的位置、定位、发展土地投资部现状图（四至六份，电子文件）土地投资部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门项目深判土地开发部制定土地投资策划方案市场深度调研进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等土地投资部销售部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议。土地投资部销售部针对多个方案进行成本测算、利润率分析及必选协助进行方案设计和成本测算土地投资部工程部项目建设、销售周期及付款计划根据土地开工条件、市场情况，共同制定项目开发节奏。土地投资部工程部、财务部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门项目深判土地开发部制定土地投资策划方案土地投资策划方案的确定土地投资部项目确定决策层根据土地投资策划方案作出判断公司决策层寻找合作资金研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移、提前预售等。给予技术及资源上的支持财务部法律顾问明确合作伙伴、寻找合作方式项目商业策划书制定项目财务部数据财务部法律顾问合作伙伴确定制定合作方式、投资回报土地投资部、集团高管层法律顾问、财务部合作方案确定合作细节确定引资签署战略合作协议制定合作方式、投资回报土地投资部、集团高管层法律顾问、财务部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门寻找合作资金合作实施合作公司成立及相关手续办理协助办理股权置换、企业增资等相关财务问题，进行项目公司的工商局注册工作土地投资部法律顾问、集团办公室、财务部投标、摘牌投方案标项目方案确定项目方案开发部工程部投经济标确定土地价格上限经济标编制开发部工程部、财务部拍卖竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术土地投资部财务部挂牌竞争对手分析、确定土地价格上限、价格敏感性分析、制定出价战术土地投资部财务部签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益、契税、交易费开发部取土地证土地出让合同获取土地征开发部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门取土地证出让金、交易费交费证明提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务部地籍图4份土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明提供相关证明资料集团办公室土地抵押贷款积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司提供当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续，提供土地证及出让合同财务部开发部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办单位确权企业投资项目备案办理房地产项目资质预审表开发部委托工程咨询机构编制申请报告协助提供相关项目资料土地投资部向项目备案机关提交申请报告原地上物土地证登报声明作废土地补偿费土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用提供资金缴纳土地费用财务部1：500现状地形图3份主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门确权进一步修正详规委托设计详规土地投资部工程部取得建设用地规划许可证完成项目登记、安全检查、地震安评、环保初审、预备计划、项目报建开发部报批规划方案设计提供设计任务委托书、规划设计要点对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出意见土地投资部销售部制定、组织规划设计计划土地投资部方案设计组织方案、设计院选择、签订设计合同合同文本的审核、成本核算土地投资部法律顾问、工程部制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、教工标准，规划指标、环境指标的初订确定建安、环境等成本指标。参与制定交工标准，对主要部位的做法、结构方案、设备方案提出建设性意见土地投资部工程部、销售部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门方案设计组织规划方案结合成本测算的研讨及确定对初步测算的成本指标逐步细化，结合市场调整售价，确保预期利润率结合地块的基本情况、成本测算情况，对项目规划设计提供合理性意见。从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见。提供前期配套费用标准土地投资部工程部、销售部、开发部彩色总平面图（含经济指标）送规划预审配合提供图纸开发部土地投资部修建性详规成果提供参考意见土地投资部开发部详细性规划方案（配套站点）报建及确定配合提供图纸开发部土地投资部建筑平、立面功能效果、成本测算研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化根据产品成本情况和结盘、在售项目情况，对建筑平、立面的效果提出合理化建议。从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见土地投资部、工程部销售部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门方案设计组织彩色立面效果图送规划预审及欲批（上报市政府）负责提供图纸开发部土地投资部指标确认项目成本指标确认对销售费用指标进行讨论确定，结合不同业态经营客户要求，提供有关配套设施种类、数量建议。项目前期、工程、配套、费用等指标落实。工程部、财务部开发部、销售部项目考核指标确认结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系。根据项目方案及销售推广方案制定工期。工程部、财务部销售部年度考核指标调整根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核体系的调整。制定工期。工程部、财务部销售部施工图设计施工图设计员的确认和签订合同，进行设计招投标、对结构方案、设备选型进行评估。合同的审核工程部法律顾问制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书提供建筑设计限额指标、景观设计限额指标参与建筑、景观规划、交工标准的讨论制定。提供工程管理技术建议。工程部销售部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门施工图设计结构方案、设备选型研讨及确认针对不同结构方案进行经济测算，方案优选。工程部地质勘查报告组织现场勘查，想设计单位提供勘查报告负责提供规划总平图工程部土地投资部施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化方案。根据以往经验对施工图纸的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，进行调整变更。总工程师、工程部总平面图、放线图、桩位图、施工图报建图、消防人防报建图、施工图审查、编制建安预算工程部综合管网方案设计提供各专业局设计条件工程部开发部景观扩初及施工图设计，成本核算，费用控制工程部景观施工图成本测算、分析、反馈，并进行图纸优化参与景观设计的讨论制定工程部销售部建筑工程规划许可证规划方案、市政方案送审设计方案（含总平面方案）申请表配合提供设计院盖章确认开发部工程部土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证、相关图纸开发部办公室、财务部、工程部修建性详规2份，电子文件1份提供所需图纸开发部工程部建筑方案送审建筑设计方案申请表配合提供设计院盖章确认开发部工程部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门建筑工程规划许可证建筑方案送审1：500现势地形图1分开发部土地出让合同办公室建筑设计方案2份（含建筑效果、总平、各层平面、立面剖面）工程部取得许可证投资计划（项目备案）开发部大配套提供资金保障开发部财务部小配套提供资金保障开发部财务部消防证明提供消防报建图开发部工程部绿化证明提供绿化报建图开发部工程部人防证明提供人防报建图开发部工程部地名证明确定楼、栋、幢楼号排布开发部工程部招标准备施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选项提供队伍信息公司集团招标办首层平面图出图及图纸问题解决，现场配合工程部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门施工许可证按照施工总平图进行楼点放置，出放线报告现场勘测，清除现场障碍开发部工程部建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、竣工档案责任书、散装水泥审查、施工招标备案、合同备案、签证建设资金证明工程部财务部施工图审查，提供施工图及计算书工程部质量监理登记表开发部安全措施登记表制定现场文明施工及安全措施，组织施工单位做好围墙及现场安全措施开发部工程部交费各专业会签单，建委内部各相关部门及配套各专业局确认开发部规划成果、大配套开发部移苗，组织清除地面障碍物工程部临水、临电申请确定临水、临电位置、数量，协助临水、临电的接入，费用审核开发部工程部设计交底组织设计单位交底和变更，签订交底记录工程部招投标、签订合同桩基施工单位、监理、土建施工单位的招标，签订施工合同确定合同条款中的费用，合同审查工程部法律顾问主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门施工许可证合同备案开发部质量监督手续办理质监、安检委托工程部环卫、环保等手续申办临时、永久路口的报建手续提供位置、数量开发部工程部申办临时用水、用电、排污手续提供位置、数量办理施工人员暂住手续提供位置、数量开工按照施工方案进行施工监督各施工单位、监理单位按照合同约定进行施工、监理等工作配合进行施工过程中的手续、执法等工作工程部开发部预售许可证营业执照、资质证书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、公用基础设施配套证明提供所需的全部图纸办公室工程部主体工程完成全部工程的三分之一及图像文件，递交检验材料，组织五方验收，提供基础验收证明工程部获取面积计算成果表提供地名批复及附图、图审证等证明文件，全套施工图开发部办公室、工程部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门预售许可证签订物业委托合同签订物业委托合同、业主公约提供小区面积、配套、图纸销售部工程部前期物业公司备案证明物价局核定物业管理服务费收费等级和中准价格标准提供所需的全部图纸开发部工程部项目总平图工程部获取商品房网上销售数据录入合格证明网上录入开发部销售部销售推盘策略拟定产品策略：根据项目定位、市场状况、推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦提出合理化建议，编制户型卖点综述、项目卖点综述。提供户型图及各种设施、设备、装修、交房标准、结构形式、市政情况、房屋情况、入住时间等相关资料销售部工程部价格策略：根据具体组团、楼座、楼层、朝向、市场情况、区域情况等因素制定价格体系和制作销控。提供成本测算土地开发部推广策略：依据产品、价格制定推广策略主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门销售推盘策略拟定招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定招商策略。销售部确定外部资源根据推盘策略进行广告公司、制作公司、策划公司、媒介公司、活动公司的寻找及确定集团公司审计部推广确定项目名称、组团名称的确定项目核心推广理念的确定SLOGON确定项目核心识别系统确定LOGO、VI系统及延展方案确定人员招聘及项目知识培训建筑知识、楼盘背景、项目卖点、付款方式、法律知识、销售技巧、各设计单位、工程情况等相关知识的培训分卖场设立寻找分卖场及卖场装修方案组织施工单位进场施工、验收工程部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收，施工单位整改，整理竣工资料及竣工图，施工单位提供建筑工程质量保修书，组织销售部、工程部、物业公司共同验收。工程部报建委质监部门审定备案办理建筑工程档案预验收证明提供图纸及相关资料开发部工程部与物业公司交接提供相关配套、公共设施、绿化设施等保修证明及相关资料工程部竣工结算核定工程量、材料情况，组织办理结算资金保障工程部财务部配套手续及施工排水核算，确定用量和工程费用，负责工程招标，提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，确认排水位置。提供资金保障，保证交费。工程部开发部、财务部热力核算，确定用量和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，确认供热分级、热源位置。提供资金保障，保证交费。提供购房人明细，空房面积核算。工程部开发部、财务部、销售部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门配套手续及施工自来水核算，确定用量和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，保证挂表、通水、验收。提供资金保障，保证交费。提供购房人明细。工程部开发部、财务部、销售部园林用水、换热站用水核算，确定用量和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，保证挂表、通水、验收。提供资金保障，保证交费。工程部开发部、财务部中水核算，确定用量和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，保证挂表、通水、验收。提供资金保障，保证交费。工程部开发部、财务部燃气核算，确定用量和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，保证燃气验收、点火。提供资金保障，保证交费。提供购房人明细。工程部开发部、财务部、销售部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门配套手续及施工视讯核算，确定工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收。与相关部门沟通，签订协议和信号开通。提供资金保障，保证交费。工程部开发部、财务部电力核算，确定用量、用电点和工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、协助验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。与相关部门沟通，确定供电位置，保证验收、挂表。提供资金保障，保证交费。小区内室外配套施工依据综合管网图进行室外配套施工，核算，确定工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、验收，设计所需图纸，调整管网，配合二次网设计。工程部绿化施工依据绿化设计进行绿化施工，核算，确定工程费用，负责工程招标、提供工作面、监督施工、验收。工程部室内空气检测协调相关部门进行室内空气检测开发部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门住宅准入证项目竣工验收报告工程部建筑工程规划验收合格证协调相关部门进行规划验收提供全部图纸及相关资料，工地现场具备验收条件开发部工程部非经营性公建配套证明，配套设施证明，消防、人防验收证明，供热验收证明协调相关部门进行验收，并取得证明提供全部图纸及相关资料，工地现场具备验收条件通水、通电协调相关部门进行验收，办理通水、通电手续。提供全部图纸及相关资料，工地现场具备验收条件大、小配套验收协调相关部门进行验收提供全部图纸及相关资料，工地现场具备验收条件竣工验收协调相关部门进行验收，办理相关手续。提供各种验收资料主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门入住准备工程质量保证书制定工程质量保证书法律顾问审核工程部法律顾问住宅使用说明书制定住宅使用说明书寄发入伙通知书制定入伙通知书销售部法律顾问物业交接准备厨卫防水、烟道通风等进行检查，水暖管路打压检查，签订维修合同，制定维修流程客户资料的整理工程部销售部物业交接公共设施、配套设施、成品房、维修协议的交接、验收。客户资料的交接小区名、楼牌标识的确认相关部门办理手续提供楼、栋、幢及房号说明开发部销售部办理入住制定入住流程配合制定入住时间节点物业公司销售部办理入住手续审核业主身份及房款发票物业公司财务部主要程序主要工作内容工作部门主办部门工作内容协办部门工作内容主办部门协办部门后续手续办理初始登记手续提供竣工备案表、竣工图开发部办公室产权证办理房款多退、少补开发部财务部抵押登记手续提供按揭客户名单、按揭合同、缴纳相关费用销售部财务部总结各部门对已完成开发的项目进行总结，总结各部门经验和不足，以便熟悉在房地产开发过程中各部门业务，为公司今后的开发工作提供工作经验，加快各种工作的速度，减少公司开支，增加公司利润。