房地产业务流程.doc

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房地产业务流程业务流程目录项目开发总体流程 项目可行性分析流程说明 项目可行性分析流程项目规划设计流程 项目规划设计流程说明 勘察、设计招标流程说明 勘察、设计招标流程 项目开工办理流程 工程招标流程说明 工程招标流程 监理招标流程说明 监理招标流程材料设备招标流程 材料设备招标流程说明 项目建设施工流程 项目建设施工流程说明 项目建设质量管理规程 项目建设进度管理规程 项目开发总体流程 全套图纸办理土地使用手续；到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续到市计委办理项目、公司审批手续项目确立市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息市场营销观念的指导销售与物业管理 项目建设分包单位招标材料设备采购项目销售与租赁物业管理项目竣工拆迁工作 工程 招标 施工 现场准备 基础施工 主体 结构施工 装饰、 专业 施工竣工与交接市场营销展开到政府主管部门办理手续项目规划项目决策 专业 二次 设计编制施工图 报审图纸 初步及 扩初设 计方案 勘察、 设计 招投标 总体规 划方案项目规划建议书及项目策划书 土地投标，合作协议订立项目详细可行性分析机会研究信息收集 项目可行性分析流程 公司开发部总经办高层领导预算部财务部设备工程部ABCDEFG12345678910111213A组织评审详细可行性研究详细可行性分析报告机会研究进行初步可行性研究进行可行性分析报告办理项目登记事宜A办理公司登记事宜组织合作谈判参与评审根据土地信息/规划要点、合作机会发起审批审批审批审批组织土地投标参与评审成本估算参与评审投资估算资金能力参与评审技术可行项目可行性分析流程任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料进行可行性分析报告公司相关部门参与评审程序可行性分析报告根据土地信息/规划要点、合作机会研究平时进行成本估算、投资估算，资金能力、技术等研究随时进行可行性分析报告1个工作日公司相关部门参与评审1个工作日重点详细可行性分析报告标准报告可行，分析准确。合作谈判土地投标项目登记公司登记程序投标书组织合作谈判组织土地投标办理项目登记事宜办理公司登记事宜重点投标成功标准准确公正项目规划设计流程一策划部前期开发部规划评审小组高层领导ABCDE123456789101112131415161718192021222324消防交通部门审批设计院编制设计方案办理土地出让手续报市规委审定设计单位制作六图二书出具勘探报告市政出具审批意见规划局审批设计单位图纸总体规划方案设计单位规划选择设计公司A进行总体策划 项目策划书最佳设计方案评审组织编制设计方案获得建设用地规划许可证审查六图二书配合制作六图二书获得勘探报告完善规划方案方案报批最佳规划方案评审评审项目规划建议书评审编制项目规划建议书勘探单位招标组织设计单位招标进行设计招标审批审批审批审批外事活动项目规划设计流程二策划部前期开发部规划评审小组高层领导ABCDE2526272829303132设计单位正式出园林施工图园林施工图设计单位制作园林施工图园林局审批园林设计方案规划设计单规划原理设计方案设计院出正式施工图建研院进行强制行标准检查建研院进行强制行标准检查扩充设计方案设计院编制设计方案勘探单位出具详勘报告组织评审组织评审园林图纸管理发放组织园林施工设计选定最佳园林设计方案施工图纸管理与发放按修改意见组织设计院修改图纸修改图纸工程施工图送审组织评审组织扩初设计获得建设规划许可证获得建规划许可证设工程部接收图纸组织园林设计单位招标工程部接收图纸A审批审批组织扩初设计项目规划设计流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料选择设计公司项目规划方案项目策划书程序项目规划方案项目策划书选择设计公司编制项目规划建议书项目策划书1个工作日最佳规划方案1个工作日重点最佳项目规划方案标准利润最大化办理规划局审批市政审批规划许可证出具勘探报审六图二书消防交通部门审批程序设计方案六图二书规划局审批市政出具审批意见出具勘探报审查六图二书获得建设用地规划许可证组织编制设计方案消防交通部门审批重点最佳设计方案标准利润最大化获得建设规划许可证勘探单位出具详勘报告设计院出正式施工图施工图纸管理与发放程序详勘报告施工图设计方案获得建设规划许可证勘探单位出具详勘报告设计院编制设计方案按修改意见组织设计院修改图纸建研院进行强制行标准检查设计院出正式施工图重点施工图纸管理与发放标准按计划完成园林设计方案园林施工图园林图纸管理发放程序园林设计方案园林施工图园林设计方案园林局审批设计单位制作园林施工图公司相关部门评审设计单位正式出园林施工图重点园林图纸管理发放标准按计划完成勘察、设计招标流程勘探设计单位开发部预算部招标评审小组高层领导ABCDE123456789101112131415161718192021A签约递交履约保函中标单位参与谈判接受中标书唱标制作投标书参加答疑和踏勘提出书面疑义申请现场答疑领域招标文书递交投标保函接受招标邀请 收集勘探设计单位信息 资格预审勘探设计单位数据库参与编制组织踏勘答疑组织合同谈判签订合同合同文本发出中标通知书初步限定中标单位组织评审开标书组织现场开标接受投标书发放标书招标文件组织评审组织编制招标文件组织成立招标工作组确定招标单位A审批审批审批勘察、设计招标流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料勘探设计单位信息成立招标工作组确定招标单位确定招标单位程序招标文件收集勘探设计单位信息组织成立招标工作组确定招标单位1个工作日组织确定招标单位1个工作日重点招标文件标准真实、可靠、公平实施奖励惩罚程序踏勘答疑表单组织踏勘答疑投标单位制作投标书、唱标接受投标书，组织现场开标中标单位参与谈判递交履约保函重点签订合同标准准确公正项目开工办理流程其他部门市政部门审计部门统计部门质检站招标办市建委市计委前期开发部ABCDEFGHL登记审查审查审查登记登记登记监督审查审查审查备案审查A领取工程开工证缴纳限制使用费工程审计手续办理统计登记手续办理工程质量监督手续办理监理招标手续市政开工申请前期部组织招标，确定施工单位、签订合同工程开工申请填写建设工程报建表申报年度开工计划项目开工办理流程说明书任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料完成各种申报文件领取工程开工证程序年度开工计划申报年度开工计划市计委审批平时填写建设工程报建表市计委审批随时工程开工申请市建委审批1个工作日市政开工申请相关部门审查审批1个工作日前期部组织招标，确定施工单位、签订合同招标办审查办理监理招标手续市计委备案办理工程质量监督手续质监站登记办理统计登记手续统计局登记办理工程审计手续审计部门登记缴纳限制使用费其他部门登记重点完成各种申报文件领取工程开工证标准按计划完成工程招标流程招标办招标单位前期开发部工程部招评审小组高层领导ABCDEF12345678910111213141516171819202122232425办理招标登记招标方式资格备案发布招标公告备案审查备案提出书面疑问申请现场答疑答疑补充文件备案监管办理中标首席缴费合同备案中标单位参与谈判接受中标书制作标书参加答疑和勘探接受投标书递交投标保函投标单位准备应标通知入选的投标单位接受邀请填写预审文件签合同合同文本组织合同谈判发出中标通知素初步选定投标单位组织评审投标书主持开标接受投标书发放表述招标文件组织编制招标文件组织评审组织对投标单位资格评审成立招标评审小组发出招标申请组织编制资格预审文件确定项目招标策略组织现场勘探答疑参与编制组织对投标单位考察审批审批确定入选的投标单位审批审批工程招标流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料确定项目招标策略招标方式资格备案投标单位资格评审递交投标保函组织合同谈判签订合同程序招标文件合同文本确定项目招标策略平时办理招标登记随时招标方式资格备案1个工作日成立招标评审小组1个工作日组织对投标单位资格评审投标单位准备应标递交投标保函中标单位提出书面疑问申请现场答疑组织合同谈判、签订合同重点招标文件、合同文本、标准按计划完成监理招标流程勘探设计单位工程部前期部招标评审小组高层领导ABCDE123456789101112131415161718192021接受招标邀请递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑参加答疑忽然踏勘制作投标书唱标接受中标书递交履约保函组织合同谈判组织踏勘答疑参与编制监理单位数据库资格预审收集监理单位信息合同文本鉴定合同接受投标书组织现场开标初步选定中标单位发出中标通知书确定招标单位招标文件发放标书组织评审组织编制招标文件组织成立招标小组参与审批审批审批监理招标流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料提出奖励惩罚程序招标文件收集监理单位信息平时组织成立招标小组随时资格预审1个工作日确定招标单位1个工作日重点组织编制招标文件标准公平、规范接受表述现场开标合同谈判程序合同文本递交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑制作投标书、唱标组织现场开标初步选定中标单位组织合同谈判重点鉴定合同、招标文件标准按计划完成材料设备招标流程供应商工程部前期开发部招标评审小组高级领导ABCDE1234接受招标邀请5678910111213141516171819202122提交投标保函领取招标文书提出书面疑义申请现场答疑参加答疑和勘探制作标书和样品接受中标书中标单位参与谈判递交履约保金签约组织合同谈判 组织勘探答疑参与编制供应商数据库资料预审启动单项采购程序编写项目总体采购计划收集厂商信息签订合同合同文本发出中标通知书初步选定中标单位组织评审投标书组织现场开标接受投标书和样品发放标书招标文件组织评审组织编制招标文件确定招标单位组织成立招标评审小组审批审批组织评审材料设备招标流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料采购计划收集信息招标文件程序招标文件采购计划编写项目总体采购计划平时启动单项采购程序随时收集厂商信息1个工作日组织成立招标评审小组1个工作日组织编制招标文件重点招标文件标准公正、规范现场开标评审投标书中标单位合同谈判履约保金签订合同程序合同文本标书文本组织现场开标组织评审投标书初步选定中标单位组织合同谈判递交履约保金重点签订合同标准合同文本项目建设施工流程设计单位总包单位监理单位工程部公司相关部门公司领导ABCDEF123456789101112131415161718192021222324提供设计服务参与验收提供设计服务参与验收提供设计服务参与验收参与验收退场留保修队交接机构联合工作，检查，清点，移交，办理交换手续，明确整改修复日期和要求退场结清移交手续装饰安装施工主体结构工基础工程施工项目建设总体方案项目建设总体方案项目建设总体方案项目建设总体方案参与明确项目管理目标（质量、成本、进度）确定项目部人选监督确认监督确认项目建设总体方案监督检查验证签字核实审批确认项目建设总体方案确定岗位职责物业公司全面接管组建交接机构及程序交接准备组织单位工程验收巡查协调关系落实施工条件组织主体结构验收巡查协调关系落实施工条件组织基础工程验收必要时参与指导协调必要时参与指导协调组织分包单位进场审查认可项目建设总体方案组织进行图纸会审和设计交底项目建设总体方案项目建设总体方案编制项目建设总体方案组织评审审定认可物业公司参与组织供图甲供材料进场工程款拨付市场营销穿插预算合同部组织饭报单位招标项目建设总体方案开发部参与项目建设总体方案协调重大情况汇报重大情况汇报重大情况汇报重大情况汇报审批项目目标与要求项目建设施工流程说明任务名称节点任务程序、重点及标准时限相关资料提出奖励惩罚程序建设总体方案交接机构及程序文件编制项目建设总体方案明确项目管理目标（质量、成本、进度）组织进行图纸会审和设计交底个工作日巡查协调关系落实施工条件个工作日组织主体结构验收组织单位工程验收组建交接机构及程序/物业公司参与交接机构联合工作，检查，清点，移交，办理交换手续，明确整改修复日期和重点结构验收、工程验收标准符合国建优质标准项目建设质量控制规程总包单位监理单位工程部公司各部门高层领导ABCDE12345项目合同质量目标建立项目的质量管理体系，在组织和制度上覆盖各项质量管理要素；制定施工组织设计，从技术上保证质量的实现。组织实施各分项、分部工程施工，采用质量预控的方法，对人、机、料、法、环各质量影响因素，实行全面的管理，保证施工质量；严格履行三检制，禁止不合格工序进入下一道工序的施工。参与阶段性验收和单位工程的最终验收，对出现的质量问题落实整改，保证工程实体和资料通过验收，完成竣工备案。项目最终质量目标的实现情况组织现场各施工单位进行阶段性验收，并监督落实整改；参与单位工程的最终验收，监督各单位落实整改。对各施工单位进行事前、事中的全面监督；严格事后的验收把关，拥有质量否决权；参与对质量事故的调查和监督处理；向业主提交质量分析月报。审查总包单位制定的质量管理制度、体系和施工组织设计。制定监理的质量验收制度和管理程序。对比预定的目标和实际完成情况，对各合同单位严格按合同进行奖罚。联系政府各相关部门和公司职能部门，参与对工程的阶段性验收和单位工程最终验收。检查项目工程质量的可控性和质量体系运行的有效性；组织对工程质量事故的调查；保证甲供材料设备和分承包商的质量；取得质量分析月报对总包和监理单位制定的质量管理制度和技术方案进行审查备案，作为将来检查控制的依据。了解施工进度情况，制定各项服务和控制的工作计划保证甲供材料的质量；选择优秀的甲方指定的分承包商。为配合质量目标的实现，制定部门的工作计划。审批要事汇报汇报项目建设进度控制规程总包单位监理单位工程部公司职能部门高层领导ABCDE项目建设合同目标制定项目建设总体进度计划和网络图，提出落实总体计划的各项资源和作业安排。制定各施工阶段的进度计划，并组织各分包单位施工； 对各阶段的实际进度与计划进度对比，进行分析，采取纠偏措施，保证项目实际进度达到预定目标。制定各施工阶段的月度和旬度进度计划