城市房地产交易及管理制度.ppt

第七章房地产交易法律制度 第一节商品房预售制度 一 商品房预售的概念和特征 一 概念 二 商品房预售的特征 1 商品房预售合同的标的是尚在建设中的房屋 2 商品房预售具有较强的国家干预性 3 商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为 4 商品房预售是履行周期长 市场风险大的一种交易行为 二 商品房预售的条件和程序 一 商品房预售的条件商品房预售应当符合下列条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 4 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证 二 商品房预售的一般程序和要求 1 房地产开发经营企业向县级以上房地产管理部门申请并办理 商品房预售许可证 2 房地产开发经营企业与承购人签订商品房预售合同 3 预售人应当在与承购人签订预售合同之日起30日内 将该预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案 4 房地产开发经营企业进行商品房预售所得的款项 必须用于有关的工程建设 5 预售的商品房按期交付使用后 承购人应及时持有关赁证到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续 三 商品房预售合同 一 预售人的义务1 将预售款用于建设预售商品房的义务 2 交付预售房屋并转移预售房屋所有权的义务 3 瑕疵担保义务 4 不得擅自变更预售房屋的设计 5 保修义务 6 交纳 代收房地产有关税费的义务 二 预购人的义务1 支付合同价金的义务 2 交纳有关房地产税费的义务 三 商品房预售合同条款 1 预售人预售行为的合法依据 主要应有以下内容 1 土地合法性依据 预售人以何种方式取得土地使用权 土地使用权出让合同编号或土地使用权划拨批准文件编号及划拨土地使用权转让批准文件编号 土地使用权证的编号 土地编号 面积 规划用途 使用年限 2 工程合法性依据 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证编号 建设工程施工许可证编号 3 预售合法性依据 预售许可证编号 2 预售商品房的位置 特征 3 预售商品房的面积 4 房屋的单价及总价 5 付款方式和期限 6 建筑主要结构 主要建筑材料及其品牌 规格 7 房屋装修标准 设备标准 8 开工及完工期限 9 建筑设计变更的处理 10 房屋的交付 11 房屋产权登记 12 保修期限和范围 13 物业管理 14 税费的负担 15 违约责任 16 争议的解决 17 合同成立生效的要件及合同的登记备案 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 案例分析 陈某于2008年4月与光明房地产开发公司签订了一份商品住宅预售合同 双方约定 陈某预购光明公司开发的某小区A座一套面积为100平方住宅 单价为6000元 平方 共60万元 2008年11月前交房 之后陈某即支付了预售款10万元 2008年10月25日交房时 光明公司声称该房面积实际为110平方 已经质监部门测定 要求陈某补交6万元差价款 陈某不同意 双方发生纠纷 遂诉至法院 问 一 该房的面积误差比绝对值是多少 为什么 二 陈某是否有权退房 为什么 三 若陈某决定不退房 本案应如何处理 四 商品房预售合同登记 房地产管理法 第44条规定 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案 商品房预售登记是不动产登记的一种 性质属于预告登记 或称预登记 预售合同一经预告登记 预购人便取得了对抗第三人的效力 出卖人如果将该房屋出卖给第三人 由于受让人的预告登记在先 该第三人不能通过登记取得所有权 出卖人若将该房屋设立抵押 由于受让人的预告登记在先 抵押合同不能对抗受让人 五 商品房预售各方权益的保护 一 预购方的权益 二 开发商的权益 三 银行或其他债权人的权益 第二节房地产转让法律制度 一 概念 1 概念2 房地产交易的对象是房产和地产 二 房地产交易的原则 一 房屋所有权和土地使用权权利主体同一原则 二 接受国家价格管理原则 三 遵守出让合同的原则 三 房地产转让 一 概念 所谓其他合法方式 主要包括下列行为 1 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变更的 2一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 二 房地产转让的程序 1 房地产转让当事人签订书面转让合同 2 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书 当事人的合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价格 3 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查 并在15日内做出是否受理申请的书面答复 4房地产管理部门核实申报的成交价格 并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估 5 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 6 房地产管理部门核发过户单 三 转让合同 房地产转让合同应当载明下列主要内容 1 双方当事人的姓名或者名称 住所 2 房地产权属证书名称和编号 3 房地产座落位置 面积 四至界限 4 土地宗地号 土地使用权取得的方式和年限 5 房地产的途径和使用性质 6 成交价格及支付方式 7 房地产交付使用的时间 8 违约责任 9 双方约定的其他事项 四 转让条件 1 以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件2 以划拔方式取得土地使用权的房地产转让条件 五 禁止转让的房地产 城市房地产管理法 第37条的规定 下列房地产不得转让 1 以出让方式取得土地使用权的 未满足法律对其转让条件的要求的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 五 房地产抵押 1 房地产抵押的概念2 房地产抵押合同3 办理房地产抵押的有关程序和要求 4 抵押权的实现 房地产抵押合同签订后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 需要拍卖该抵押的房地产时 可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖 但对拍卖新增房屋所得 抵押权人无权优先受偿 六 房屋租赁 一 概念 二 房屋租赁的基本规定 1 房屋租赁应当签订书面租赁合同 2 对住宅用房的租赁与非住宅用房的租赁区别对待 3 保障国家对于国有土地的收益权 三 房屋租赁合同 一般来说 房屋租赁合同应包括以下主要条款 1 双方当事人的姓名或者名称及住所 2 标的 房屋租赁合同的标的就是出租的房屋 3 租赁用途 出租房屋的用途是由房屋的性质和经营需要确定的 4 租金及交付方式 租金是承租人为获得房屋使用权而向出租人支付的价款 5 租赁期限 6 房屋修缮责任 7 转租的约定 8 违约责任 9 其他双方当事人认为需要约定的事项