写字楼综合竞争力评价体系(仅参).doc

写字楼综合竞争力评价体系一、区位条件1.所属商圈：1传统因素 2规划因素 3一定范围内写字楼的数量（参考）2.交通1与外部交通，包括所临道路级别，（单行？）地铁站，公交数量，快速路入口，与高速、车站、机场的易达程度，现实车辆运行情况。2大厦入口交通组织，包括是否人车分流，人商分流，大厦入口进入是否显著3.周边环境1自然环境（绿化，水景，广场等）2经济环境（周边行业集聚气氛，该行业的配套支持）3人文社会：周边是否商业区、居民区，商务气氛浓否。4.未来预期热度1是否在规划的商圈，发展热点内二、建筑品质1.基本信息1入住（开盘）时间，开发商（投资额）、代理商、物业2建筑面积、占地面积、单层面积、出售面积、3建筑结构，座数，层数（高度），各层业态分布（*），物业等级2.外立面1造型，是否新颖，给人印象深刻，符合写字楼特征（住宅气息的阳台等不能出现）主楼与裙楼搭配，（商住两用造型差些）2材质，涂料 铝板（石材）玻璃幕 石材、玻璃幕 可参考每平装修成本3色彩3正门、大厅、过道、候梯间、卫生间（均可从造型、材质方面考虑）1正门：正门造型（柱否），门的样式，转门的大小，是否感觉豪华、大气，2大厅：高度，面积，材质，装修是否高档、气派，有无特色造型，保安、前台服务情况3过道：宽度、高度、楼内交通组织、光线，装修标准（考虑每平成本）4卫生间：大小、装修、设施4房间房型（整齐，少柱），景观，交房条件，出房率，层高，采光，朝向，通风，5.平面布局1标准层面积和核心筒，平面布局与分割，进深，采光，小品功能2布局合理，楼内交通顺畅三、物业1.物业管理（软服务）1物业公司（资质，声誉，现服务项目情况）2物业费（与租金关系，物业费构成？）3服务内容和水平（卫生、安保。）2.物业设施（硬件）1空调（类型，品牌，运营成本，可参考收费情况）2电梯（品牌，梯速，容量，厢内装饰，数量（要与服务楼层一致），平均候梯时间） 参考 电梯容量*梯速&平均每层人数*服务层数3车位（数量，地上下？配比情况，费用，车位管理情况）4烟感、喷淋、安防、通讯等5A 配置情况（是否先进，是否知名品牌，是否有特色）三、配套1.大厦配套1基础配套：员工餐厅、商务中心、小超市、银行、餐饮店2特色配套：高档餐饮、会所、高档俱乐部、健身中心等可以提高写字楼的档次，吸引高档次的客户入住。3高档配套：五星级酒店、高档公寓、大型商场、国际学校、高档餐饮2.周遍配套3.评价1配套设施是否完善，满足楼内客户基本需求2配套档次要应符合定位的客户3纯写字楼的内部配套可参考四、主力客户1.行业：行业集聚有利于进一步的吸引上下游相关客户，也有利于集中设置完善的配套，同时有利于统一的管理，营造好的氛围2.品牌知名度：知名企业的入住必将提升楼盘形象和档次。五、价钱1.租金、售价（与时间挂钩），租金构成（含物业，水，电，暖？），车位（租售价格）2.租售状况六、营销策划（参考）1.代理公司（资质，声誉）2.推广策略：选择媒体，广告投放强度，次数，卖点3.优惠政策：返税，返优惠点4健康环保型：通风绿化5.24小时办公（酒店式服务）6.政府等部门绿色直通车七、其他因素