山西省农科院职工团体购房项目实施方案.doc

山西省农科院职工团体购房项目实施方案(讨论稿)1 总则 1.1 为改善职工居住条件，加强职工团体购房项目（以下简称项目）管理，规范发起组织和管理行为，保护购房人的权益，依据有关法规和本项目的实际情况制定本方案。1.2职工团体购房项目性质属职工个人出资、团体购置的商品房。1.3项目总的原则是自愿参加、民主管理、全成本核算、风险自负。1.4 项目实行“由山西农科院发起，职工个人全额出资，委托房地产商实施”的运作模式。2 项目组织管理2.1项目由发起人、购房人、房地产开发商等三方组织实施。基本组织管理方式是：由发起人召集组织项目，购房人出资并参与管理项目，房地产商实施项目。2.2项目发起人的职责项目发起人为山西省农科院。主要责任是：（1）发起和组织项目；（2）制定项目运作模式和实施方案；（3）负责建设用地、建设规划的报批及规划设计；（4）审核购房人资格条件及购房面积；（5）组织并协助购房人代表委员会开展工作；（6）协调购房人与开发商。2.3项目购房人的责任2.3.1购房人条件（1）山西农科院驻太原市（畜牧所独立团购）的在职职工和离退休职工；（2）太原市以外各研究所的在职研究员和所级领导；（3）隰县试验站、五寨试验站、右玉试验站的正职领导；（4）同意项目实施方案并签订职工团体购房协议；（5）夫妻双方均为本院职工的，只限购买一套住房。2.3.2项目购房人的责任（1）参与项目组织管理，通过民主议事形式参与项目方案、规划设计、开发商选择、工程招标、物资采购等重大事项进行决策；（2）对项目资金使用、房源及其选房顺序、成本核算进行监督；（3）按时交付购房款。2.4房地产商的责任（1）代表购房人购买建设用地；（2）依开发协议承建工程并保证工程质量；（3）依开发协议收取管理费用；（4）承办规划、设计、施工、土地证、房产证等与项目有关的证件。（5）协助购房人办理银行按揭贷款。2.5购房人代表委员会及其议事决策方式2.5.1购房人代表委员会代表购房人行使项目管理权利与义务，采取民主议事、投票表决方式参与决策管理。2.5.2购房人代表名额及推选办法购房人代表名额：总规模23人，在驻并单位中推选。院机关、后勤处、老干部处、作物所各推选2人，其他研究所（包括中心和院属企业）各推选1人。购房人代表条件。（1）必须是团购项目的参加人；（2）办事公道，热心公益事业，有较强的责任心和事业心； （3）熟悉基建、财务、法规、管理的专业人员； （4）不承担重大科技项目；（5）有较强的管理能力。代表产生办法：由各单位按代表名额提出候选人，本单位全体购房人推选。2.6项目领导组为协调开发商与各团购单位，项目成立领导小组。领导组的职责是：代表团购单位行使开发协议中甲方的权利；承办项目的日常事务；协调购房人与开发商。3 项目规划3.1项目区位项目区位于小店区人民路东侧，北环路以南。该区域地处太原市政府规划的居住小区，交通便利，区域发展潜力较大。3.2项目规划规划为高层住宅组团，规划净用地48068.7平方米，总建筑面积18.18万平米，住宅1124户,面积17.99万平米,土地容积率3.79，建筑密度25%，绿化率36%。3.3项目建设内容规划建设住宅1124套，停车位1150个(其中地上停车位294个)，办公及物业管理会所800平米、幼儿园1080平米, 配套建设小区道路、绿化、水暖电、通讯管网等设施和污水处理设施。3.4 住宅建设标准房屋为钢筋混凝土剪力墙结构。门窗、电梯、外墙等交房标准由团购代表委员会确定。3.5 建设工期预计工期3年，起始期从竞买到建设用地之日起算。4 购房面积控制与户型结构 4.1购房面积控制 （1）厅级、研究员：280平米以下；（2）其他各类人员：200平米以下。 4.2发起人委托设计单位提供户型方案，在征求购房人意见的基础上确定标准户型,由购房人自主选择。5 购房人报名、退出、变更5.1报名具备参加团体购房条件的职工，自愿报名参加。经发起人审核、填报户型和车库登记表、签定山西农科院职工团体购房协议、并交付报名费后，即可取得购房资格。报名费按购房面积收取。申报150平米以上住宅的，每户8万元；150平米以下的每户6万元。报名费计入购房人第一次应交购房款内。5.2退出购房人在报名并取得购房资格后，原则上不许退出。确有特殊原因需要退出的，须按购房面积20元/平米承担违约费用，其余的报名费和购房款在三个月内全额退还，但不计利息。购房人违约款作为项目收入处置。5.3变更购房人资格原则不得转让他人和变更户名。 6 项目费用及销售价格6.1项目费用项目费用包括：（1）土地购置费与拆迁补偿费。土地购置费按竞标买价确定，拆迁补偿费按评估价格确定。（2）工程建设费用，包括建筑物、绿化、道路、公用设施、管网等，根据招标和工程决算价格确定。（3）其他费用。包括建设单位管理费、地基勘探费、规划设计费、工程监理费、政府一票制收费、集中供热费、城市管网引入费以及税收等。管理费每平米80元,其他费用根据实际缴纳情况确定。6.2 住宅与车库销售6.2.1 住宅与车位按1:1配套销售，多余的车库由购房人自由申购。如地下车库申购不完，按单户住宅面积大小给较大的搭配销售。6.2.2 住宅和车库按成本价销售。 6.2.3销售成本价格计算办法住宅售价（按住宅建筑面积公摊的单方造价+楼层差价）住宅面积地段系数按户平摊的建设成本。其中：按住宅建筑面积公摊的单方造价=（项目总费用-项目总收入-按户平摊的建设费用）/住宅竣工总建筑面积。按户平摊的建设费用包括有线电视、煤气等。住宅面积按测量面积计算。地段系数依据实际情况由购房人代表研究确定。 6.2.3在未决算出成本价之前，购房款暂按楼房销售均价3150元/收缴，地下车位按8万元/个、地上车位按 元/个收缴。待项目完工决算后长退短补。6.2.4 楼层差价为30元/平米，即销售价格为每加高一层增加30元/平米。在未决算出平均价格之前，第一层暂按2800元/平米起价。待决算出平均价格后，中间的楼层为平均价，每增加一层加价30元/平米，每降低一层减价30元/平米。6.3购房款预收6.3.1购房款按工程进度收缴。暂定分五次交付。第一次于签订职工团体购房协议后，缴付30%；第二次于主体工程建筑物出地平时，缴付20%；第三次于主体建筑物完成一半时缴付20%。第四次于主体工程封顶后交25%，其余的5%在办理房产证之前缴付。不能按时足额交付购房款的，取消购房资格，并按购房面积20元/平米承担违约费用，其余的报名费和购房款在三个月内全额退还，但不计利息。6.3.2院房改办协助有住房公积金帐户的职工办理住房公积金贷款。6.3.3 开发商在主体工程封顶并取得预售权后，协助职工办理银行按揭贷款。6.4选房办法采取抓阄或按打分排队顺序选房。具体办法由团购代表委员会表决确定。（如采取打分，按下列方法选房；如采取抓阄选房，方法另议。）6.4.1按职务加工龄打分，在职职工与离退休职工分别按分排队，依在职职工和离退休职工购房人数的比例交叉选房。分值相同的,以职务较高者优先;职务相同且分值一致的,以现任职务任职时间较长者优先。 6.4.2工龄赋分办法工龄每年1分。在职人员在参加工作前全日制大专以上学历按入学时间计算工龄，截止时间为2008年；离退休人员截止离退休之日前计算工龄；6.4.3职务赋分办法管理系列：厅级10分，副厅级8分，正处6分，副处4分，科长及主任科员2分，副科及副主任科员以下1分。技术系列：研究员8分，副研究员5分，助研2分，实研以下1分。工勤系列：技师3分，高级工2分，中级工以下1分。离退休人员按离退休之前的职务赋分。6.4.4夫妻双方为双职工加3分。7 物业管理项目建成后,小区物业管理实行市场化运作8 项目风险8.1项目风险来源可能存在的风险来源主要有：（1）因房地产市场低迷，土地价格和建筑材料价格降低导致项目房价与延后建设的同类房产相比不具有比较优势；（2）因项目选址区域市政设施（包括道路、学校、医院、公交）建设缓慢，由此造成居住环境条件与期望值有较大差异；（3）购房款不能及时足额到位，影响工程进度、交房时间和成本价格。8.2风险防范措施（1）加强项目合同管理，聘请专业法律顾问和专业技术顾问，防范投资风险；（2）加强成本管理。在保证工程质量的前提下，尽可能降低成本。8.3风险责任项目风险由购房人自负。购房人在报名前要充分认识投资风险。9 附则9.1本方案经团购代表委员会讨论通过后实施。9.2本方案的解释权归团购代表委员会。