重庆房地产2012的建设.doc

2012重庆市场-房产定向分析从当代的房产金融危机而言的话 可以总结为几个字 横于民生 贯彻统一发展对我个人而言，重庆为五大城市打造区 重庆2010年的除黑计划就是为后面的去全面的调整重庆的GDP的上升趋向值 ，重庆的房产定向看来在最近几年2007-2015的时间中是相当的困难的， 最近国家的银行准基点下滑对于相当多的中小企业是又相当多的帮助的 ， 对于个人贷款还是在相当的困难， 大家没有想象一下为什么会出现这样的状况？为什么国家会一直打压房地产？难道就是针对于2005-2007年的房地产的趋向长值吗？ 我归根总结了一下：一.全面打造重庆市场的稳定近来，很多的国家都出现了很多的危机，就是在市场上得控制不好，使得国家的宏观调控出现了婴儿时期的，中国为了更好的控制市场只有在房地产市场上进行打压，房地产作为市场的老大，一单可能会出现上亿一千万的市场，房地产市场作为期货而言 又有人在从中大大的巨额利润，从股方面讲投机者太多.干扰了市场同时也将正常的人均收入.一个国家要稳定势必就死从每个人正常的收入开始.从2005年开始很大部分从事房地产服务行业的人从中赚取大额利润 还有从最近几年的贪污事件 ， 主要是由于建筑事件的趋向 ，如果大大的控制了一个行业的发展 ， 就会看得出社会的沦丧 打压房地产的方法主要有4个： 1. 限房令.2. 增房税3. 个人贷款上调4. 修建公租房国家将开发商抵押在了房产商然后用低价卖出 达到降低房价总结方法：所有开发商一至协同 ， 暗箱抵压国家的宏观调控 ， 股市停留最低跌盘 ， 让重庆市场先乱 ， 在出现其他的市场后乱 ， 在大乱 ，中国将出现重来没有过的房地产影响的市场乱成一锅粥 ，国家就会想办法控制 ， 作为开发商而言想涨 ，做为个人想买房的人， 想降 ， 那么将会出现前所没有过的回执市场 ， 这样做事有点对不起社会，但是谁叫社会不给房地产服务行业和开发商一个机会 就像降到和公租房高点的价格 ， 那么市场就会很稳定了.重庆就会很平静的发展 ， 很高的趋向值发展 ， 但是你考虑的事情就是让房地产市场逐渐在不为人知的条件下下滑，在让一些人逐渐的退出， 这样就能评定很多人的工作 ，用心很好， 但是在这个市场而言的话 ， 我们有要如何干什么？方法就是要让市场乱 ， 乱到一定局面，让国家来处理。这样房地产就不会再降了 明年趋向稳定属于稳中有降的局面二.国家民生问题 五个重庆的全面发展民生国家最看做的问题 关系一个国家的稳定发展一个国家最看重的就是民生问题，势必对一个国家稳定的发展是有相当大的影响的.贯彻党中央的思想.走有中国特色的社会主义道路图的事民生问题，说白一点就是图的是一个人的腰包鼓起来没有。个人问题才是一个人的基础 从国家为什么努力的发展中小企业的道路？国家的目的是：一个公司的发展势必需要有许多的人来对他进行一种做工，人从角色上来分析有好人有坏人 单单是他们要工作（很多的失业人员）一个企业的开发就等于为国家除去很多的政治问题。所以买房很困难一个国家连基本的人的衣食住行都不能满足的话，势必影响人的生活圈，所以房价一定要减，衣食住行问题分析：1. 衣市场很大，国家根本没有必要控制，其中拉入的一个国家的税收问题，对一个国家问题很是帮助的2. 食市场很大，国家害怕竞争太大，压垮了太多.一个人吃饱了，对于一个国家相当大的好处的，发展特色的吃法，建立一个很有特色的社会主义公有制社会3. 行国家在建立起初当心的是太远的路径对于人民不方便，好了一点又当心与其他的国家接不上台阶，发展好了之后，又觉得污染空气接的是外围思想，其实这只是简单的思想，为的就是心中平衡思想 建立文明思想。提高国民的道德素质.4. 住 中央政府的调控政策关于中央政府最近传递的关于房地产市场调控的政策信号有两个方面：一是佛山限购令事件；二是刘明康关于银行业能够承担地产抵押物的40%的下跌。前者的后续事件紧跟出来的是中央政府允许四地发放地方债，这里面的问题在于，一方面地方政府确实存在着财务困难，必须要解决，如果不能用土地销售来解决，那么就要有其他来源，所以中央政府允许地方政府发债券来解决短期困境。不过目前来看，这个只能暂时延缓地方政府的财政困境，地方政府债券抵押物必须依赖地方政府的收入，在土地财政高度依赖的情况下，地方政府要发出更多的债券，抵押品必须足值，也就是地方政府即便不出让土地，但也不能允许土地贬值。从这个角度来看，中央政府对地产调控已经开始出现松动。第二方面是刘明康释放的信息，那只能看做海外资本市场大举做空中国银行业的时候，刘明康对银行业安全性的辩护，不能理解为地产宏观调控政策。三季度宏观经济数据出来以后，股市大幅度下挫，市场对中国经济极为悲观，欧美市场安全性也极为脆弱，因此从这个角度来说，中央政府强化地产调控的可能性正在消失，第二个角度CPI与PPI已经越过峰值，开始进入下降通道，通缩苗头开始隐现，这种背景下，政府强化调控的动因基本已经不存在。江浙与广东沿海中小企业困境的出现，将更大程度的危害中国经济，主要在于他们一方面会影响就业，而就业会影响市场对经济预期的假设，这种背景下，加速打压房地产市场会导致市场快速垮塌的风险剧增。结论：今年四季度到明年上半年，中央宏观调控政策不会再出现强化的趋势，基于信贷的紧张状况，可能会出现银行村准下调的可能，这客观上对银行和地产均有利。但受到国内信贷放款节奏的影响，明年一季度是高信贷投放期，信贷政策大幅度调整的时机和背景均不存在。但进入2012年二季度中期以后，随着信贷额度的再次枯竭，银行村准下调机会将会到来。关于按揭利率的变化比较难以测定，但年初信贷额度相对较为充裕，银行可能会有适度降低首套房的按揭利率的可能。但二套房利率在今年与明年上半年均较难以下降。限购政策从佛山事件处理结果来看，政府不会大面积推广，限购带来的危害性已经非常清晰的呈现出来，即三线市场价格过快上涨导致市场的风险大过了一线市场；二是三线市场政府财政收入更加单一，这会加剧三线市场地方政府的困局。走势分析有好转,个人分析而言走势不但不会好转，属于稳中有降，国家想的办法就是 看降不降 看升不升 让房地产开发商不得大众看点 大利润 要降 而且是虚拟的升降 一致的目的是降下来三. 重庆今年的调控政策和今年的表现 1、重庆市的调控政策重庆市的调控政策，近期主要体现在房产税的增收上，以及对别墅类产品土地增值税的征收方面。因为本月才是房产税征收月，而且随着本轮价格回调， 市场对房产税征收的情况出现完全两极化，一是根本够不到征收门槛，二是越过这个门槛的，根本没回旋余地，索性也就不再顾虑房产税。这点在买卖双方都基本持一致的心态。重庆市政府对待房地产市场的总体态度倾向于保护行业，相对于限购而言，房产税实际的制约作用明显要小，其次从市场反应来看也基本与预期一致，限购城市的市场表现明显弱于重庆。结论：在没有较大的中央政府政治压力的情况下，重庆市政府原则应该不会出房产调控政策。也不会加码房地产调控政策，且重庆市是最有可能率先出现政策松动的城市之一。（求稳定）2. 今年市场表现今年18月，主城区成交土地允许建筑面积为418万方，去年同期为1189万方，同比下降65%；但今年成交土地楼面价格大幅度上升（主要今年出让的区域都集中于城市核心区）。今年18月，主城区总共办理预售许可证数量为：1255万方，去年同期预售许可证数量为1155万方，今年同比上升9%。市场供应较2010年有一定程度的上涨。今年18月，主城区成交总量为1155万方，去年同期成交总量为1251万方，今年较去年同期下降96万方，同比下跌8%。在供应上涨的情况下成交下滑，市场存量快速上升。今年18月，重庆市全市施工面积为6764万方，去年同期为6674万方，考虑到今年公租房施工面积较大，今年商品房施工面积相对较小，但商品房施工面积依然保持了非常高的市场水准。对比2009年的施工面积（18月为3106万方），仍然有100%以上的增幅，房地产市场未来两年供应量仍然极为充分。结论：今年土地市场从成交量来看，大幅度萎缩，但同期房屋预售许可证放量大增，土地消化速度依然较快，而同期成交量虽然略有下降，但总体而言，保持了一个微弱的均衡。如果土地市场持续低迷，那么土地市场在2012年下半年或者2013年有可能重复出现2009年的行情，原因在于房屋供应量和去化量之间的关系导致市场房屋存量压力短期内较大，影响市场的在供应的信心和动能。因此有可能延缓至2013年土地行情才得到释放。相对于去年全年较为均衡的成交市场，今年成交市场在7月快速进入冰冻期，而同期供应量并没有出现较大程度的下滑，市场此期间的存量大幅度上升，而受到信贷额度的约束，今年与明年成交量都很难出现较大程度的回暖，市场会呈现出持续的低迷的成交局面，因此市场在今年下半年与明年上半年都很难出现较大的转机。2009-2015困难时期五. 开发商和房产服务行业的同志们准备什么？开发商们：国家不会让你们进入试验品的 ，在一定的程度上留给你们的余地是相当大的 。到了一定的时候就会放开的.个人估计2013年左右就会的房地产服务行业的通知女士们：你们做的就是多多存积起来等待时机，等待市场的时机成熟，转向租赁的趋势 租赁租赁的市场还会发展的 根据重庆的建设，现在是2000万人的流量 还会大幅度的增加的，在公租房的建设现在还不是很完善，相当大的人还是需要租房子住.加大的对重庆的打造区 就好像两江新区一样属于重庆工程的打造区.只要努力的在一个新的地方落脚就行了的.而去大渡口我向你们推荐一下还是相当的可以发展的趋势就我昨天调查了一下南坪的市场 就是在车站这边的市场 一个7 8平方的门面就是一万多的租赁费用 但是他的收益我个哦大家说说 他把他的门面分成了两边 一边是充话费的卖手机的 一边是卖点烟和酒水的 中间是卖点小吃的 我问了一下最近两个月的收入他也帮我分析了一下 卖手机的和充话费的那个一个月最低也是3万-4万 中间那个卖小吃的这两个月收入7万-10万 卖烟和酒水的4万-7万的 同学们我问问你们在这样的情况下是几倍的收入 为什么会出现这样的事情呀？这是一个很值得思考的问题：1. 门面的价格趋向2. 地段的优势3. 人群的来往4. 市场拿定的商品哪怕是处于这样的情况而言 服务行业的房地产大家们，好的地段就有他的价值就会得到人们的认可 优质房源就能得到青睐，主要看个人的销售能力 个人的销售能力而言：1. 自我销售2. 人格魅力3. 问答所取4. 善于听取信息5. 习惯的去踩点6. 肢体的语言表达