物权法我国物权法中的用益物权ppt课件

第三章 我国物权法中的用益物权,1,一、概念及特征 概念 特征 二、建设用地使用权的取得 划拨:性质、适用范围、特点 出让：性质、方式、出让与转让的区别 转让 继承,第一节 建设用地使用权,2,第三十九条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。,3,三、建设用地使用权的内容 权利 义务 四、消灭 五、法律后果,4,房地产管理法,第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,5,某县居民吴某依法取得位于该县皇后大街西侧一块土地的建设用地使用权，吴某在该宗土地建造三层楼房的申请得到城建部门批准，并领到了建筑许可证。由于资金不足，吴某盖到第二层便封顶了，他准备积累资金以后再加盖第三层。吴某因做生意急需本金，便将该楼房第一层转让给了周某，但吴某在卖房时并没有提到将来要盖第三层的问题。后来吴某生意兴隆，资金充裕，便又打算建造第三层。周某得知后，明确反对吴某再建第三层。问：吴某是否有权加盖第三层？,6,讨 论,建设用地使用权出让合同的性质？ 建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系？ 建设用地使用权与房屋所有权的冲突及解决？,7,一、概念及特征 概念 特征 二、土地承包经营权的内容 权利 义务,第二节 土地承包经营权,8,2010年，被告转包了本村小组荒山约12亩，转包期为18年，准备发展养猪业，为此，被告与原告协商，邀请原告建猪场，并将土地使用权转让于原告。双方达成了初步协议。2010年11月3日，被告收取了原告的押金2万元，并约定如违约返还4万元。期后，被告以自己的名义向相关部门审批建猪场，县、乡相关部门同意被告建猪场。为此，被告在所转包的荒山上架设了电路等，用去费用约16000元。同时，原告委托被告请人进行了土地平整等，并支付了相关费用4000余元。 2011年元月，原、被告准备签订书面合同时，原告发现被告猪场的土地使用权仅为18年，便拒绝签订合同。被告表示会尽快办好28年的使用权。2011年2月，被告尚未办好28年的土地使用权证，为此，原告诉至法院。诉讼中，被告提供了一份村民代表同意其本人原承包合同延期10年的申请书。,9,1999年1月，以临沭县某村村民祁某为户主的一家四口承包了本村6亩家庭承包地，并取得土地承包经营权证。2005年12月，祁某女儿小红结婚嫁到外村，由于该村所留机动地紧张，致使其在夫家始终未取得家庭承包地。2006年7月，祁某所在村委会依据自定的村规民约，抽回了祁某女儿1.5亩承包地，作为家庭承包地交给本村村民魏某耕种。祁某多次要求村委会返还该块承包地却遭拒绝，无奈之下，祁某以侵害其承包经营权为由，将该村委会及村民魏某告上法庭，请求判令二被告归还1.5亩承包地的经营权，并赔偿承包经营损失3200元。被告村委会辩称，祁某女儿出嫁后收回其承包地是沿袭传统做法，村里多年来抽、补土地都是这样办的，符合群众利益和村情民意，村委会并未侵权，故拒绝赔偿。问：村委会是否侵害了祁某一家的土地承包经营权？,10,三、土地承包经营权的取得和消灭 取得 1、以家庭承包方式进行的承包 2、以家庭承包之外的方式承包 消灭,11,讨 论,土地承包经营权的性质是债权还是物权？ 土地承包经营权能继承吗？,12,一、概念及特征 概念 特征 二、宅基地使用权设立原则及程序 设立原则 设立程序,第三节 宅基地使用权,13,宋 庄 案,一起农民房买卖纠纷，因为地处宋庄一个蜚声中外的北京郊区画家村，牵涉到大批画家的去留和画家村的存亡而分外引人注目。 官司一打数年的背后，是农村宅基地尚不能自由流转带来的利益困境。,14,6年前，农民马海涛以4.5万元将自家宅院卖给了李玉兰，两年前马海涛则“依照法律精神”决定将其要回来。 经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，而马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。,15,经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，而马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。,16,因为地处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇，李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。它的走向，影响着有同样遭遇的其他12位画家，甚至或将改写画家村的未来。 画家们没有放弃。3月3日，以“信赖利益损失”为主要诉讼理由，李玉兰反诉马海涛，要求赔偿48万元。,17,三、宅基地使用权与相关权利的比较 宅基地使用权与土地承包经营权 宅基地使用权与建设用地使用权,18,一、概念及其理解 概念 理解 1、客体 2、主体 3、目的 4、性质,第四节 地役权,19,案例一,甲为避免绕远，与邻人协商通过其土地直接到达自己的土地。甲其所享有的通行权属于： A相邻权 B地役权 C地上权 D土地使用权,20,物权法第185条规定：“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”,21,二、特征及权利内容 特征 1、从属性 2、不可分性 3、非独占性 4、与其他用益物权的关系,22,甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。 协议签订一年后学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。,23,案例三,甲、乙两家单位分别取得在同一街区相邻的两幅建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口，但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米长150米的土地上建造建筑，专留给甲的车队通行，期限20年，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲欲选择实施下列三种让与方案之一种，问哪一种可行？ A.甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利 B.甲保留办公楼，将在乙地通行的权利转让给丙 C.甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁 D.甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙,24,案例四,1、设上例中甲将办公楼卖给了丙、丁两家分别4层、6层，则丙、丁可否都向乙主张通行的权利？ 2、设乙将办公楼卖给了戊、己两家单位分别4层、6层，则甲（或丙、丁）可否向戊、己主张通行的权利？,25,案例五,甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米宽2米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将灌区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年。问丙是否对乙村享有地役权？ 设上例中乙村后将一处果园承包给村民丁15年，水渠经过该果园，问丁是否负担对甲村的地役权？,26,土地所有权人享有（负担）地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有（负担）已设立的地役权； 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,27, 权利内容 1、供役地权利人的义务 2、地役权人的权利及义务 三、地役权与相邻关系的区别 四、消灭,28,王某的责任田三面邻河，一面是吴某的责任田。现因两家小孩打架而发生纠纷，吴某禁止王某从其田里通过，则： A .王某基于其地役权有权通过 B.王某只能从河里下田耕作 C.王某有权从吴某田里通过，但须以其携带小孩赔礼道歉为前提 D.王某有权从吴某田里通过，但须对因其通过造成的损失予以适当补偿,29,甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？ A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑,30,李某从自己承包的土地上出入不便，遂与张某书面约定在张某承包的土地上开辟一条道路供李某通行，李某支付给张某2万元，但没有进行登记。下列哪一选项是错误的？ . 该约定属于有关相邻关系的约定 . 该约定属于地役权合同 . 如果李某将其承包经营权转移给他人，受让人有权在张某承包的土地上通行，但合同另有约定的除外 . 如果张某将其承包经营权转移给他人，则善意的受让人有权拒绝李某在自己的土地上通行,31,