铜陵中南市场项目考察报告.doc

铜陵中南市场项目考察报告 2012年12月10日目录一、 铜陵市概况及人口结构二、 铜官山区概况及房地产市场现状分析三、 项目基本情况四、 项目优劣势分析五、 项目开发成本预测一、 铜陵市概况1、 城市概况及地理位置： 铜陵市，中国安徽省省辖市。1956年10月12日依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。下设铜官山区、狮子山区、郊区三个市辖区，管辖铜陵县。城市环山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，也是全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里，距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。“两山一湖”旅游区北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。2、 对外交通 铁路：宁铜铁路（南京铜陵）、铜九铁路(铜陵九江）、铜宣铁路（已规划）、庐铜铁路庐江铜陵），宁安（南京安庆）城际铁路（在建）、合福客运专线（在建）穿境而过；铜陵站（原铜陵东站）、铜陵北站（在建）两个客运站。拥有铜陵南站、铜陵西站等货运站。公路：铜陵长途客运省内主要集中发往芜湖、安庆、池州、合肥方向（20分钟左右一班），省外主要集中在南京、杭州、上海方向。铜陵具有铜陵市长途汽车站（老长途汽车站于2012年8月10日18时30分正式关闭）、铜陵市丰收门客运站、铜陵市义南客运站、铜陵市铜都客运站。水运：铜陵港为万吨级海轮进江终点港，坐拥长江黄金水道，水运便捷。轮渡方向主要为安庆枞阳及芜湖。 航空：南京禄口国际机场和合肥骆岗国际机场都在铜陵设有城市候机楼；池州九华山国际机场距离铜陵直线距离约为20公里，届时铜陵将开通市区至池州九华山机场的城市公交，与池州九华山国际机场无缝对接。3、铜陵行政区划分 现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1113平方公里，其中市区面积227平方公里。铜陵市普查登记的户籍人口为741823人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的人相比，十年共增加62935人，增长9.27%，年平均增长0.89%，人口密度：665人/km2。铜陵市铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。 行政区面积（KM2）人口（万人）区政府驻地铜官山区3028淮河大道狮子山区539狮子山路郊区1547金山东路铜陵县87630人民大道合计111374铜官山区4、经济状况经济GDP：2011年全年实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。按常住人口计算，全社会劳动生产率127651元/人，比上年增加24048元。2011年，铜陵 GDP总量达579.4亿元，按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。人均生产总值、人均财政收入继续保持全省第一。5、城市总体规划 铜陵市“十二五”发展规划提出要构筑“世界铜都”、打造“皖中南中心城市”，同时，围绕建成区100平方公里、满足100万人口生活居住的“双百”目标，促进基础设施、环境建设、城市建设协调发展。接轨长三角经济，接轨全球化市场经济。面向长三角经济，对传统产业进行全面提升。实施“东向发展”战略，融入长三角经济圈，成为电子信息设备制造业的服务基地。在未来的发展中继承和弘扬皖南地区丰富的历史文化和城市特色文化“铜文化”，并将其转化为促进铜陵经济发展的动力。通过“接轨、提升、服务、传承”，促进铜陵经济社会和城市发展的新跨越。城市发展方向：东进、西跨、北扩、南整。2、 铜陵市房地产市场现状1、近三年土地市场情况年度国有建设用地商业、住宅用地土地出让面积（平方米）土地总成交价（亿元）20108851313557150.473420117048383628388.271020125347255070040.20802010年以来，政府整体推地节奏逐渐放慢，土地总推地量和成交量以一定比例递减，出让面积和出让金额也随之减少。如：2010年51、52号地块（太平湖路以南、陵江大道以西、铜井路以北、九华山大道以东）楼面地价888.13元/平米，而2011年80、81号地块（九华山大道以东，铜井路以南，乌木山大道以西）楼面地价771.68元/平米。2、 铜陵市房地产分布分析 按照地理位置与楼盘聚集情况看，铜陵市城区板块可划分为：A、中心区板块、B、新城区板块、C、东郊板块、D、城南板块、E、环天井湖板块五大板块,呈现“一主四副”的格局，本项目用地位于中心板块东南部。中心区板块新城区板块环天井湖板块东郊板块城南板块 A、中心区板块特点： 中心区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该区域板块一直是市民居住认知度最高的的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活拍套设施。物业类型以小高层/高层为主，销售均价格基本在5500-7000元/。B、新城区板块特点： 该板块依托于政府规划的中心倾斜，新城区板块加速崛起，已成为铜陵市较为热门的板块。周边扎堆有万泰翡翠城、万泰水晶城、五环国际、恒大绿洲等一批高品质楼盘。该板块是主城区连接经济开发区的前沿，是城市规划“北扩”的要地，政府一大批市政工程迅速建设，该板块价值逐渐上升。物业类型多层与小高层为主，价格在4000-5500元/左右。如：恒大绿洲高层精装均价5500元/，五环国际高层优惠后均价4400元/，万泰水晶城多层均价：6000元/，高层均价4300/。3、东郊板块特点： 该板块借题发力，依据自身区域发展。经过几年的发展浪潮也渐渐发生了巨变。目前主要物业类型以小高层为主，均价在3500-5000元/左右，该区域目前项目较少。4、城南板块特点： 该板块蓄势待发，性价比较高。南部城区是构成铜陵市“一城三区，一主三副”城市空间结构的三个城区之一。依托交通便利和市政府重点规划的旅游产业，对本板块有较大的经济发展优势。物业类型以小高层/高层为主，销售价格在4500-5500元/。5、环天井湖板块特点：该板块借助天井湖、南湖等自然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势。该板块区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，坐拥天井湖，远眺笠帽山，真山真水的环境，成就了该板块特质，被公众看好的主要原因。目前价格不一，有6000元/左右的洋房，也有5500元/左右的多层，基本价格区间在5500-6500元/（多层为主）。综上，铜陵地区由于现在政府新推出的土地，容积率大部分控制在2.0以上，所以新开发楼盘以高层和小高层为主，导致多层住宅的价格明显高于高层、小高层住宅，多层均价一般都可以达到6000元/，而高层、小高层的均价在4500-5000元/。3、2012年1-9月份房地产开发情况房地产开发情况 1- 9 月（万） 累计同比增长本年房屋施工面积 917.4 79.3#住宅 703.5 80.1新开工面积 360.4 64.0#住宅 279.3 72.0房屋竣工面积 57.4 224.3#住宅 43.2 222.4商品房销售面积 71.0 11.1#住宅 66.1 19.1待售面积 13.8 193.6#住宅 8.2 100.04、2012年月度成交数据 铜陵市总体稳定在600左右的月成交量，7月、10月冲破千套，其中7月份淡季反弹，达到了年度成交之最。从人口来看，铜陵市常住人口约74万（三区加一县），嘉兴市常住人口约120万（秀洲区和南湖区），成交量同样是嘉兴的二分之一左右。侧面说明了铜陵的房地产市场比嘉兴当前市场销售情况和嘉兴类似。三、项目概况1、地理位置本项目位于铜陵市天山大道、学院路、谢垄路、何村路围合区内，围合区内有省重点中学铜陵市一中，东邻皖南最大的装饰材料市场铜陵大市场，南邻铜陵市植物园，地理位置较为优越。2、项目概念性规划 项目规划控制指标：用地面积：121749.42建筑面积：3450890其中高层住宅：218300 单身公寓：25800 办公楼：24890 产权式酒店：25700 商业：42000 容积率： 2.8 建筑密度： 25.8%绿地率： 32.8%住宅户数：2068户单身公寓：540户总停车位：2600个 配套： （1）幼儿园：1800 （2）其他：2400 3、地块内需拆迁建筑情况 地块内主要拆迁建材市场一个，城中村一个，据测拆迁就地安置赔偿约7.9万平米建筑物。其中属中南实业有限公司约3.5万平米以商业房为主，少量办公房，其余约4.4万平米以住宅为主，少量商业办公用房。 拆迁安置费、停产停业损失费等现金补偿约10000万，其中补偿给中南公司约5500万，其余4500万。四、项目项目优劣分析1、优势：区域市场的居住氛围已趋成熟。东邻皖南最大的装饰材料市场铜陵大市场，周遍商业氛围已经形成；西临铜陵一中，为铜陵最好的省级重点高级中学；南邻铜陵市植物园、东靠乌木山风景区环境优美。这些都标明本项目所处的区域既适宜居住又具有良好的商业氛围。2、劣势：项目开发面积大，项目开发需求资金量大。地块内有近8万能平方米的拆迁面积，拆迁难度且拆迁资金需求较大。地块形状不规整，对建筑规划及园林景观设计的要求很高。整个铜陵市场房价偏低。五、项目开发成本预测详见附表。