房地产合同管理案例分析.docx

房地产合同管理案例分析问题1：A认为此房屋买卖合同应该是无效合同，要求法院判决解除合同，法院会否支持，为什么？1) 按军产房买卖的相关军事法规和军事规章规定审查本案房屋买卖合同的效力。依据城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部；中国人民解放军房地产管理条例第十条规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批；军队现有住房出售管理办法第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，合同无效。本案中，如果单以上述军事法规和军事规章的相关规定审查涉案房屋买卖合同的效力，结果肯定是房产转让未经总后勤部审批，合同无效.但更重要的是，依据中华人民共和国合同法第五十二条第（五）款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而依据中华人民共和国立法法（以下简称立法法）的规定，法律是由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权（见立法法第七条），而行政法规则由国务院根据宪法和法律，制定行政法规（见立法法第五十六条第一款）。中央军委及其总后勤部关于军产房的规定不是法律，也不是行政法规，只是军队管理性规定，这与合同法关于合同效力的规定对应不上，这使得中央军委及其总后勤部关于军产房的规定对于合同效力的影响没有直接的法律规定。综上所述，拥有产权的A方所签订的房屋买卖合同合法有效。2) 从合同的存在是以主合同的存在为前提的，故主合同的成立与效力直接影响到从合同的成立与效力，但是从合同的成立与效力不影响主合同的成立与效力。从合同无效不影响主合同的效力。按揭合同是购房主合同的从合同，主合同无效，按揭合同无效。按这个规定推理，从合同无效，不影响主合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案购房主合同当事人双方真实意思表达，符合法律规定。再根据合同法规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益属于无效合同，本案中A方与B方合谋欺诈银行贷款损害了银行利益，故按揭贷款合同无效，不过按揭贷款从合同被判无效也无法对购房主合同的效力造成影响，因此A方用按揭贷款合同是双方合谋对银行进行欺诈来认为房屋买卖合同是无效的是不合法的，故该合同有效3) 依据合同法第五十四条规定：在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据有关司法解释，认定显失公平必须同时具备两个条件：（1)一方当事人利用优势或者利用对方没有经验；(2)由于前者而使双方的权利与义务明显违反公平原则。交易标的是一套军产房，在双方缔约过程中，双方意思表示真实而且也不违反国家强制性法律和法规，不具备显失公平合同的主观构成要件。因此A方应该对其在合同的买卖行为承担责任。显失公平制度是从维持社会公平底线的需要出发，它保护的是因为缺乏知识和经验，没有谈判地位，受到公司企业盘剥的消费者，或者在民事活动中因处于劣势地位蒙受巨大损失的个人。 本案当事人在平等、自愿基础上协商达成的买卖价格，应该得到法律的保护，不属于显失公平应该调整的范畴。因此，A方用显失公平来抗辩合同无效是不合法的，法院不会予以支持问题2： A想用支付违约金而拒绝履行合同，法院会否支持？不会支持。合同订立后,双方当事人均要及时、正确地履行合同。实际履行原则是合同履行当中应坚持的重要原则。该原则要求合同当事人严格按照合同规定的标的来履行,不得擅自用其他的标的来代替，也不得用违约金、赔偿金代替履行,除非法律和同另有规定。标的是合同的必备条款,没有标的的是不可理解的。在合同订立后,标的就己特定化、具体化。合同的履行即以此特定的标的为基础,如果情况发生变化,需要改变标的的,应双方协商一致，任何一方擅自改变标的均是违约行为。违约金是法律规定的或双方约定的在一方当事人违约的情况下给予守约方的一定数额的货币。在当事人违约时,无论是否造成损失,均应支付,但不是说合同违约方支付违约金后就可不履行合同了。违约金只是对于违约行违约反合同的行为所给予的惩罚和对于守约方因违约行为为而造成损失的补偿,不影响原来合同的效力。既然原合同仍然有效,当事人自然还要继续履行合同，以实现合同订立的目的。除非违约方的行为已使合同根本无法履行，或者守约方不再要求违约方履行合同。本案合同的标的一套军产房,只因A方觉得卖了低价而不想履行原来的合同,意图用支付违约金的办法代替履行合同的标的。因为违约金与收回房屋的利益相比要少得多,而A方用支付违约金来拒绝履行合同损害了B方的利益，且B方仍要求有能力履行合同的A方继续履行合同。根据实际履行原则，A方应继续履行合同规定标的，法院不会支持A方用支付违约金来拒绝履行合同。因此,他们之间签订的合同还是合法有效的。问题3：房屋所有权应归谁所有？为什么？依法应适用中华人民共和国合同法（以下简称合同法）关于买卖合同的规定。依据合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”。第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”即依据合同法关于买卖合同的规定，作为军产房的卖方的主要义务是交付房屋并移转房屋的所有权，虽然有的军产房买卖合同中规定只办理军产住房证，但这样的规定并不能排除军产房的卖方依合同法应承担的卖方的法定义务，即转让军产房所有权的义务。