广州市大型零售商业网点规划.doc

广州市大型零售商业网点规划 2004 年 3 月 目 录 第一章 总则 1 1 1 规划背景 1 1 2 规划对象 1 1 2 1 概念界定 1 1 2 2 规划对象 3 1 3 规划范围 3 1 4 规划期限 4 1 5 规划依据 4 1 6 规划指导思想 4 1 7 规划原则 4 1 7 1 合理布局原则 4 1 7 2 突出重点原则 5 1 7 3 凸显特色原则 5 1 7 4 以人为本原则 5 第二章 广州大型零售商业网点现状 6 2 1 大型零售网点总体发展状况 6 2 2 大型零售网点空间分布状况 7 2 2 1 内圈层 7 2 2 2 中圈层 8 2 2 3 外圈层 8 2 3 大型零售网点存在问题 11 2 3 1 大型网点布局不够合理 11 2 3 2 大型网点购物环境亟需改善 12 2 3 3 大型零售网点缺乏特色 12 第三章 大中型商业网点发展趋势 13 3 1 大中型商业网点布局的主要因素 13 3 1 1 人口变化 13 3 1 2 集聚效应 15 3 1 3 交通条件 15 3 1 4 消费行为 15 3 2 大型零售网点发展趋势 15 3 2 1 大型零售网点业态发展趋势 15 3 2 2 大型零售网点空间发展趋势 16 第四章 大型零售网点布局和发展规划 17 4 1 规划目标 17 4 2 大型零售网点布局和发展导引 17 4 2 1 大型零售业态发展与提升导引 17 4 2 2 大型零售网点空间布局导引 18 4 2 3 大型零售网点数量调控导引 20 4 2 4 大型零售网点圈层分布导引 21 4 3 重点提升和建设的大型零售网点 28 4 3 1 重点提升的大型零售网点 28 4 3 2 重点新建的大型零售网点 30 4 4 大型零售网点规划实施阶段 31 第五章 实施大型零售网点规划的对策措施 32 5 1 建立联席会议制度 32 5 2 改善交通环境 32 5 3 推广连锁经营方式 32 5 4 着力规范市场秩序 32 5 5 加强商业配套设施的建设 33 5 6 突出大型零售网点的特色 33 第一章 总则 1 1 规划背景 本规划是 广州市商业网点发展规划 的专题研究报告 将遵从零售业发展 的规律 深入分析大型零售网点的现状 力求制订符合客观实际的规划方案 确 定广州市大型零售网点的业态结构和空间布局 从而进一步加强广州市大型零售 网点的规划布局 建设和管理 引导大型零售网点健康有序地发展 并对大型零 售网点的提升和建设提出相应对策措施 将广州打造成现代化大商都 1 2 规划对象 1 2 1 概念界定 1 2 1 1 零售网点规模等级划分 以营业面积为主要标志进行零售网点的规模等级划分 大型零售网点 指营业面积在 5000 平方米以上的零售网点 中型零售网点 指营业面积在 2000 平方米 5000 平方米的零售网点 小型零售网点 指营业面积在 2000 平方米以下的零售网点 1 2 1 2 零售网点类型划分 按零售业态划分 零售企业的营业形态简称 业态 不同的业态是零售业对目标市场进行细 分和选择的结果 如仓储式超市是为满足人们日常生活用品需求的选择 现代百 货是为满足人们追求时尚品位生活需求的选择 大型零售业的主要业态为 仓储 式商场 大型综合超市 大型百货店 购物中心 Shopping Mall 等 见表 1 1 业态 定义 选址 规模 商品结构 经营方式 服务功能 目标顾客 百货店 在一个大建筑物内 根据不同部门设销售 区 开展进货 管理 运货 满足顾客对时 尚商品多样化选择需 求的零售业态 在城市繁 华市区 交通要道 规模大 营业 面积在 5000 平 方米以上 以经营男女 儿童服装及服 饰 衣料 家 庭用品为主 种类齐全 少 批量 高毛利 采取定价销 售 可以退 货 采取柜 台销售和自 选 开架 销售相结合 服务功能齐 全 适应各类消 费人群 主 要定位中高 阶层的消费 超级市 场 采取自选销售方式 以销售食品 生鲜食 品 副食品和生活用 品为主 满足顾客每 日生活需求的零售业 态 在居民区 交通要道 商业区 营业面积在 1000 平方米左 右 以购买频率高 的商品为主 采取自选销 售方式 入 口分设 结 果由设在出 口处的收银 机统一进行 营业时间每 天不低于 11 小时 有一 定面积的停 车场 以居民为主 要销售对象 10 分钟左右 可达 大型综 合超市 采取自选销售方式 以销售大众化实用品 为主 满足顾客一次 性购足需求的零售业 态 在城乡结 合部 住 宅区及交 通要道 营业面积在 5000 平方米以 上 衣 食用品齐 全 重视本企 业的品牌开发 采取自选销 售方式 设置与商店 营业面积相 适应的停车 场 家庭食品 日用品购买 者 便利店 满足顾客便利性需求 为主要目的的零售业 态 在居民区 主干线公 路边及车 站 医院 娱乐场所 机关团体 企事业单 位所在地 以速成食品 饮料 小百货 为主 具即时 消费性 小客 量 应急性等 特点 以开架自选 经营为主 结果在收银 机处统一进 行 营业时间长 一般在 16 小 时以上 甚 至 24 小时 终年无休日 居民徒步购 物 5 7 分钟 可达 80 的顾客为目 的性强的购 买 专业店 经营某一大类商品为 目的并有具备丰富专 业知识销售人员和适 当的售后服务 满足 消费者对某大类商品 的选择需求的零售业 态 选址多样 化 多数 店设在繁 华商业区 商店街或 百货店 购物中心 内 营业面积根据 主营商品特点 而定 体现专业性 深度性 品种 丰富 选择余 地大 主营商 品占经营商品 的 90 经营商品的 品牌具有自 己的特色 采取定价销 售和开架面 售方式 从业人员具 有丰富的专 业知识 购买专门用 品的顾客 专卖店 专门经营或授权经营 制造商品品牌 适应 消费者对品牌选择需 求和中间商的品牌的 零售业态 在繁华商 业区 商 业街或百 货店 购 物中心内 营业面积根据 主营商品特点 而定 以著名品牌 大众化品牌为 主 销售体量小 质优 高毛 利的商品 采取定价销 售和开架面 售的方式 注重品牌声 誉 从业人 员须具备丰 富的专业知 识 并提供 专业性服务 追求品牌 时尚的青少 年和中高收 入者 购物中 心 指企业有计划地开发 拥有 管理运营的各 类零售业态 服务设 施的集合体 中心商业 区或城乡 结合部的 交通要道 由百货店或超 级市场作为核 心店 与各类 专业店 专卖 店 快餐店等 结合构成 超越了一般商 品概念 除了 提供极为丰富 的商品种类外 还能够提供各 种类型的服务 由发起者有 计划地开设 在布局上实 行统一规划 店铺独立经 营 服务功能齐 全 集零售 餐饮 娱乐 为一体 根 据销售面积 设相应规模 的停车场 满足不同层 次 不同类 型的消费需 求 但主要 目标顾客为 中高收入家 庭 仓储式 商场 以经营生活资料为主 实行储销一体 低价 销售 提供有限服务 的零售业态 其中有 的采取会员制形式 只为会员服务 在城乡结 合部 交 通要道 营业面积大 一般在 1 万平 方米以上 主要以食品 家庭用品 体 育用品 服装 衣料 文具 家用电器 汽 车用品 室内 用品为主 采取仓库采 取仓库式 实行自选式 销售式列 实行自选式 销售 设有较大规 模的停车场 以中小零售 商 集团购 买及有交通 工具的消费 者为主 表 1 1 零售业态分类表 资料来源 参考上海市 商业零售业态规范 等有关资料综合而成 按零售业制划分 零售企业的营业体制和制度简称 业制 比如连锁经营就是比较常见的业 制形式 单体店 指只拥有一个店铺的独立零售商店 连锁店 指采用连锁经营的方法 将若干个零售店铺连接起来 经营管理权 集中在总店或总部 各连锁分店实行统一进货 统一标识 统一核算 统一管理 连锁的基本方式有正规连锁 特许连锁和自由连锁三种 按零售业种划分 零售企业所经营的不同商品种类称为 业种 如五金店 商品店 文具店 医药店 书店 家电店 食品店等就是按业种进行的一种划分 1 2 2 规划对象 根据广州现代化大都市的地位和政府调控的重点 规划对象为大型零售商店 包括营业面积达到 5000 平方米以上的大型百货店 大型综合超市 购物中心 仓储式商场和大型专业店等零售业态 1 3 规划范围 本规划覆盖广州全市域范围 包括越秀区 东山区 荔湾区 海珠区 天河 区 芳村区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 增城市 从化市 以城市环型主干道为主要标志 结合城区和商业发展的程度 将规划区域分 为内圈层 中圈层和外圈层 3 个圈层 内圈层 指北至内环路 铁路沿线 麓湖路以东以铁路为界 东至华 南快速干线 南至新港路 昌岗路 西至工业大道 内环路以内的圈层 包 括越秀区 东山区 荔湾区及天河区西部 海珠区北部地区 中圈层 指内圈层与二环路之间的圈层 包括天河区北部和东部 芳村 区 海珠区南部 黄埔区大部分及白云区南部 番禺区北部地区 外圈层 指二环路以外的区域 包括花都区 增城市 从化市 黄埔区 南岗片 开发区以及白云区北部和番禺区南部 1 4 规划期限 本规划期限为 2003 年 2012 年 分为三个阶段 近 期 2003 年 2005 年 中 期 2006 年 2010 年 远 期 2011 年 2012 年 1 5 规划依据 广州市城市总体规划 广州市人民政府 1996 年 3 月 广州城市建设总体战略概念规划纲要 广州市人民政府 2001 年 广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 广州市人民政府 2001 年 广州市商业网点管理条例 广州市人民政府 1997 年 2 月 广东省委 省政府关于大力发展现代商贸流通业的实施意见 粤发 2002 年 1 号 1 6 规划指导思想 以促进城市繁荣 改善购物环境 满足居民消费需求 提升商品流通业竞争 力和增强中心城市商贸功能为目标 以商业功能区 人口分布 快速轨道和快速 干道交通网络等要素为依托 与现代服务业的发展相结合 合理规划布局大型零 售网点 优化零售网点业态结构 使大型零售网点成为 四线三圈 两轴一带 现代都市商业格局的重要节点 成为现代化商贸都市的有力支撑 1 7 规划原则 1 7 1 合理布局原则 大型零售网点往往占地面积大 影响面广 因此必须充分考虑当地及周边地 区的人口数量和结构 消费水平和发展趋势 市场环境和现有商业网点布局 旅 游景点和交通条件等因素 统筹布局大型网点 1 7 2 突出重点原则 大型零售网点主要定位不是服务社区人口 而是着眼于为区域 全市甚至于 周边地区的大商圈服务 因此应该从繁荣大都市商品流通业的角度出发进行大型 网点的布局 要适度超前 突出重点 着重打造若干个现代化 高层次 大规模 多功能的大型购物网点 吸引国内外的消费人群 使广州成为国际化的购物天堂 和现代化的商贸都市 1 7 3 凸显特色原则 大型零售网点的规划建设要凸显特色 包括定位特色 经营特色 管理特色 建筑外观特色等 适应不同层次 不同需求的消费者 注重塑造品牌形象 增强 大型网点的吸引力和辐射力 1 7 4 以人为本原则 大型商业网点既是一个商业场所 又是大众活动的公共空间 因此要充分体 现以人为本的原则 充分考虑不同消费人群的特点 加强服务功能 不仅提供满 足消费者需求的商品和服务 而且要提供良好的购物环境和完善的配套设施 以 利于更好地发挥不同零售业态的商业功能 提高消费者的消费满意度 第二章 广州大型零售商业网点现状 2 1 大型零售网点总体发展状况 改革开放后 广州的百货零售业渐入黄金时期 80 年代前期 南方大厦百货 商店率先崛起 成为全国十大百货商场 80 年代后期 以新大新公司 广州百货 大厦为代表的大型百货店相继崛起 起到了引领消费潮流 巩固广州零售商业地 位的作用 进入 90 年代 零售业态向多元化发展 一批中小型超级商场 连锁 店 专卖店纷纷出现 但大型商业网点数量不多 到了 90 年代中期 以万客隆 货仓式商场 仟村百货 广州王府井为代表的境外和北方大商家开始进入广州 使广州大型商业网点呈现空前剧烈的竞争格局 经过一轮竞争后 一批大型百货 商店遭到淘汰 退出市场 此后 出现了以广州天河城为代表的购物中心业态 以良好的购物环境为依托 集购物 休闲 娱乐等多功能于一体 不仅满足广州 市民的消费需求 而且吸引了周边地区的大量购买力 产生了具有辐射功能的大 商圈效应 成为新城区的现代化商业中心 改变了广州大型零售商业网点固守老 城区的格局 随着城市发展空间的不断扩展 广州大型零售商业网点迅速增长 数量明显增加 1990 年广州市只有 4 个大型零售网点 1995 年增加到 11 个 1999 年增加到 32 个 2000 年增加到 44 个 2002 年增加到 73 个 见表 2 1 图 2 1 大型零售网点的业态类型中 以大型综合超市为主 共有 38 个 占总 数的 52 05 其次为大型百货店 共有 29 个 占总数的 39 73 大型专业店 4 个 占总数的 5 48 仓储式商场 2 个 占总数 2 74 另有购物中心 3 个 由于购物中心内包含大型百货店和大型超市等 为避免重复 不计算在 73 个 大型网点里面 其中大型百货店以广州友谊商店 广州百货大厦 新大新公司 和广州王府井为代表 大型综合超市以吉之岛 百佳 万佳 好又多为代表 大 型专业店有广州购书中心 联邦家居广场 东泽电器昌岗店 金海马家居中心等 4 家 仓储式商场有正大万客隆 2 家 购物中心只有天河城 中华广场 荔湾广 场 3 家 表 2 1 1990 年 2002 年广州市大型零售商店数量变化 单位 个 年 份 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002 大型零售 网点数量 4 11 20 25 30 32 44 73 资料来源 根据调研资料整理而成 图 2 1 广 州 市 大 型 零 售 网 点 数 量 变 化 图 单 位 个 73 44 323025 2011 4 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2002年 份 数 量 2 2 大型零售网点空间分布状况 广州零售网点布局基本上呈东西向的带状分布 自西向东 过了天河区石牌 东路后 商业网点逐渐变疏 从圈层分布来看 大型商业网点主要集中在内圈层 见表 2 2 2 3 图 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 2 1 内圈层 内圈层是大型零售网点分布最多的地区 拥有友谊商店 广州百货大厦 新 大新公司等著名大型百货店 该圈层共有各种大型零售网点 44 个 占全市总数 的 60 27 总营业面积 689822 平方米 占全市大型零售网点营业面积总数的 64 14 平均每个网点营业面积在三个圈层中最大 达到 15678 平方米 内圈 层东山区有 7 个大型零售网点 总营业面积 89000 平方米 分布在农林下路 环 市东路和中华广场 署前路 先烈中路 寺右新马路等处 越秀区有 7 个 总营 业面积 167430 平方米 分布在北京路 长堤 中山五路 解放路 人民路等处 荔湾区有 5 个 总营业面积 64637 平方米 分布在沿江路 下九路 宝华路 中 山八路 周口路等处 天河区西部随着广州城市东移 城区建设加快发展 以天 河城购物中心为标志的大型零售网点纷纷崛起 成为繁华的商业中心区 该地区 的大型零售网点有 11 个 总营业面积 206555 平方米 天河区西部大型零售网点 的业态最为齐全 包括大型百货店 大型综合超市 大型专业店 购物中心 主 要分布在位于城市东轴线上的天河路和天河北路两处 海珠区北部有大型零售网 点 14 个 总营业面积分别为 162200 平方米 分布集中在江南大道 新港西路 前进路一带 见表 2 2 2 3 图 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 2 2 中圈层 中圈层共有大型零售网点 18 个 占全市大型零售网点总数的 24 66 总营 业面积 259562 平方米 占全市大型零售网点营业面积总数的 24 13 平均每个 网点营业面积 14420 平方米 在三个圈层中居每二位 该圈层大型零售网点分布 很不均衡 排第一的是番禺区北部 共有大型零售网点 6 个 营业面积共 50583 平方米 但全部都集中在市桥 其中 3 个位于繁华路上 排第二的是天河区的沙 河和棠下 有大型网点 5 个 总营业面积 88000 平方米 分布于中山大道 沙和 路 麓景路 车陂路等处 排第三的是白云区南部 共有 3 个大型零售网点 总 营业面积 55979 平方米 分布于广源中路 机场路 三元里等处 并列排第四的 黄埔区 除了南岗片 和芳村区各有 2 个 黄埔区营业面积为 24000 平方米 分 布集中于大沙地 芳村区营业面积 41000 平方米 集中于花地湾 见表 2 2 2 3 图 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 2 3 外圈层 外圈层大型零售网点最少 只 11 个 占全市大型零售网点总数的 15 07 总营业面积 126100 平方米 占全市大型零售网点营业面积总数的 11 73 平均 每个网点营业面积 11464 平方米 在三个圈层中末位 这一圈层大型商业网点的 分布更不均衡 花都区有 5 个 都集中在新华镇 从化市 2 个 都位于街口镇 增城市有 4 个 都集中于新塘镇 番禺区南部 白云区北部和黄埔区南岗片 1 个 也没有 见表 2 2 2 3 图 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 表 2 2 2002 年广州市大型零售网点圈层分布表 地 区 网点数量 个 占总数 总营业面积 占总面积 平均每个网点 营业面积 内圈层 44 60 27 689822 64 14 15678 中圈层 18 24 66 259562 24 13 14420 外圈层 11 15 07 126100 11 73 11464 合 计 73 100 1075484 100 14733 注 根据调研资料整理而成 由于购物中心内包含大型零售网点 为避免重复计算 此表中不计入购物中心 的个数和面积 图 2 2 广 州 市 大 型 商 业 网 点 数 量 圈 层 分 布 图 单 位 个 数 量 18 比 例 24 66 数 量 44比 例 60 27 数 量 11 比 例 15 07 内 圈 层 中 圈 层 外 圈 层 图 2 3 广 州 市 大 型 商 业 网 点 营 业 面 积 圈 层 比 较 图 单 位 平 方 米 面 积 689822 比 例 64 14 面 积 259562比 例 24 13 面 积 126100 比 例 11 73 内 圈 层 中 圈 层 外 圈 层 表 2 3 2002 年广州市大型零售商业网点地区分布表 地 区 网点数量 个 占总数 总营业面积 占总面积 平均每个网点 营业面积 越秀区 7 9 59 167430 15 57 23919 荔湾区 5 6 85 64637 6 01 12927 东山区 7 9 59 89000 8 28 12714 海珠区 14 19 17 162200 15 08 11586 天河区 16 21 92 294555 27 39 18410 白云区 3 4 11 55979 5 21 18660 芳村区 2 2 74 41000 3 81 20500 15678 14420 11464 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 内 圈 层 中 圈 层 外 圈 层 图 2 4 广 州 市 大 型 零 售 商 业 网 点 各 圈 层 平 均 每 网 点 营 业 面 积 比 较 图 单 位 平 方 米 黄埔区 2 2 74 24000 2 23 12000 番禺区 6 8 22 50583 4 70 8431 花都区 5 6 85 53100 4 94 10620 增城市 4 5 48 62000 5 76 15500 从化市 2 2 74 11000 1 02 5500 合 计 73 100 1075484 100 14733 注 根据调研资料整理而成 由于购物中心内包含大型零售网点 为避免重复计算 此表中不计入购物中心 的个数和面积 7 5 7 14 16 3 2 2 6 5 4 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 越 秀 荔 湾 东 山 海 珠 天 河 白 云 芳 村 黄 埔 番 禺 花 都 增 城 从 化 图 2 5 广 州 市 各 地 区 大 型 零 售 网 点 数 量 比 较 图 单 位 个 167430 64637 89000 162200 294555 55979 41000 24000 50583 5310062000 11000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 越 秀 荔 湾 东 山 海 珠 天 河 白 云 芳 村 黄 埔 番 禺 花 都 增 城 从 化 图 2 6 广 州 市 各 地 区 大 型 零 售 网 点 营 业 面 积 比 较 图 单 位 平 方 米 2 3 大型零售网点存在问题 2 3 1 大型网点布局不够合理 现行大型零售网点的开办基本失去规划导引和宏观调控 对大型网点的布局 缺乏科学有效的方法 导致许多大型零售网点的选址布局不合理 引起对交通 环境等不良影响 也在一定程度上影响了商业企业的正常经营 导致市场秩序的 混乱 如广州市大型零售网点过于集中分布在内圈层 共有 44 个 占了总数的 60 27 由于大型网点集中分布 商圈对网点的平均支撑力减弱 导致局部地 区市场竞争加剧 使得不少大型零售网点经济效益下滑 甚至于无法经营下去 2 3 2 大型网点购物环境亟需改善 不少大型零售网点地处闹市区 交通条件欠佳 停车设施严重不足 疏导人 流的空间也十分缺乏 致使消费人群的可进入性和可疏导性受到严重制约 许多 与大型网点相连接道路的车流量已超出理论通行能力 人民路上的高架路建成后 箱体特征特别突出 环境污染超标 2 6 5 2 倍 购物环境质量的下降直接影响 了人民路一带商业的发展 重点商业街农林下路的路面不宽 却是南北通行的交 通要道 并设有多路电车共用的电车总站 极大地影响了该路段的商业氛围 2 3 3 大型零售网点缺乏特色 广州市大型商业网点大多数在定位上没有明显的品牌差异和特色差异 有百 店一面的雷同化现象 如百货商店 销售的商品和经营手法差别不大 难以吸引 更多的消费者光顾 导致大型商业网点在较低的层面上进行价格竞争 大打价格 战 致使企业积累减少 缺乏发展后劲 还有一些企业不具备进行零售业经营的 条件和经验 更不用说具备经营特色和绝招 又未对市场和环境进行充分的调查 论证 凭着一股热情仓促开办大型商场 结果只能败下阵来 第三章 大中型商业网点发展趋势 3 1 大中型商业网点布局的主要因素 3 1 1 人口变化 人口数量和人口结构是大型零售网点布局首先考虑的因素 当地居民构成网 点的核心商圈 人口重心与商业重心呈明显的正相关系 在人口密度高的地方 商业网点数量多且规模大 人口密度低 则影响了大型商业网点的布局 表 3 1 广州市人口规模和密度变化 1990 年 1995 年 2000 年 2002 年 人口数量 万人 630 0 811 7 994 2 1010 6 人口密度 人 km2 847 1092 1337 1359 资料来源 广州市统计局 2002 年数据 6299943 8117100 9942022 10106229 0 2000000 4000000 6000000 8000000 10000000 12000000 1990年 1995年 2000年 2002年 图 3 1 广 州 市 人 口 规 模 变 化 图 单 位 人 847 1092 1337 1359 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1990年 1995年 2000年 2002年 图 3 2 广 州 市 人 口 密 度 变 化 图 单 位 人 km2 从时间序列上看 广州市总人口 2002 年比 1990 年第四次人口普查净增 364 3 万人 人口密度因而呈上升趋势 由 1990 年的每平方公里 847 人增加到 2000 年每平方公里 1377 人 增加幅度达到 57 81 人口数量和人口密度的增 加 意味着广州大型零售网点仍有较大的发展空间 见表 3 1 图 3 1 3 2 从空间结构上看 人口密度具有明显的圈层结构 内圈层的老城区荔湾 越 秀 东山区人口密度最高 分别达到每平方公里 4 万人 3 8 万人和 3 2 万人 海珠区和天河区则低些 分别达到 1 4 万人和 1 0 万人 中圈层人口密度每平方 公里低于万人 有芳村区 黄埔区 白云区和番禺区 分别为每平方公里 7600 人 3200 人 1677 人和 1241 人 外圈层人口密度每平方公里不足千人 有花都 区 增城市和从化市 分别为每平方公里 742 人 517 人和 262 人 值得注意的 是 与第四次人口普查相比 内圈层中的越秀区 荔湾区的人口密度开始出现负 增长 分别下降了 14 38 和 22 64 东山区微增 2 04 内圈层中的新城区 天河区和中圈层白云区 番禺区 黄埔区的人口增长都超过 100 分别为 157 89 111 14 107 56 和 103 59 其他区的人口密度也有较明显的增 加 预示着大型商业网点空间布局的未来趋势 3 1 2 集聚效应 零售网点在空间的集中往往带来聚集经济 产生规模效应 大型零售网点选 址十分注重集聚效应 以利于形成网点的强大凝聚力和影响力 北京路大型网点 聚集 形成繁荣的商业景象就是证明 天河一带大型商业网点纷纷崛起 也是广 州市城市中心东移导致经济区位结构变化引起的 旧的商业集聚区饱和 势必促 进新的商业聚集区的产生 因此新的商业聚集区将会吸引更多的大型商业网点 3 1 3 交通条件 大型零售网点由于规模大 人流多 特别需要良好交通条件 包括畅通的道 路 快速的公共交通工具 足够的停车场等 广州新的大型零售网点除了考虑人 口因素外 将根据交通要素进行布局 如地铁和轻轨沿线站点 交通干道交汇处 等将是大型商业网点布局的理想地段 3 1 4 消费行为 城市整体消费水平 消费结构 居民消费习惯直接影响大型零售商店的发展 经济水平提高居民的消费能力 起到支撑大型零售网点的购买力基础 消费习惯 和消费结构影响着商店经营定位和商品品种的选择 居民消费结构升级 个性化的消费和高档次消费逐渐升温 文化消费和休闲 娱乐消费比例上升 需要适应相应需求的零售网点的发展 大型零售商店在信誉 商品链 整体购物环境和综合服务等方面具有优势 因此有着较大的发展空间 3 2 大型零售网点发展趋势 3 2 1 大型零售网点业态发展趋势 大型百货店发展不容乐观 广州的大型百货店整体数量趋于饱和 今后 在老城区主要发展方向是改造升级 优化结构 创新经营方式 突出特色和品牌 大型百货店在新城区仍有一定的发展空间 将依托商业街 购物中心 成为其中 的核心商业机构 以利于产生复合业态的良好效应 购物中心 MALL 具有发展优势 购物中心是目前最先进的零售业态 由百货店 大型综合超市 各类专业店 专卖店等零售业态和餐饮 娱乐等设施 等构成 其中百货店 大型综合超市为核心店 购物中心功能齐全 集购物 休 闲 娱乐 餐饮等功能为一体 购物环境符合都市生活的节奏和现代消费的需求 具有较好的发展前景和较强的竞争优势 将成为现有大型零售网点改造升级的方 向和建设商业功能区大型零售网点的选择 购物中心的发展将打破综合型一统天 下的局面 主题型购物中心将会很快崛起 仓储式商场具有一定的发展空间 仓储式商场具有低成本竞争优势 符 合居民 一站式购足 的消费需求 广州目前虽然只有正大万客隆一家仓储式商 场 但今后将会有更多国外品牌企业以跨区域连锁经营的方式进入广州 大型专业店具有较好的发展空间 专业店避开了百货店面面俱到的 大而 全 负担 且空间布局较为灵活 市场导向强 顾客层面丰富 具有较好的发展 空间 广州各式各样的专业店虽然很多 但大型专业店只有广州购书中心 联邦 家居广场 东泽电器昌岗店 金海马家居中心等四家 随着广州经济和城市的发 展 今后以家具家居用品 医药医疗康体用品 家电五金等为代表的大型专业店 会越开越多 大型综合超市成为主力业态 由于超市具有贴近居民生活的特点 因此 超市 包括大型超市 成为近些年来广州发展最快的业态 目前广州大型综合超 市占大型零售网点的比重已经占据 52 预计今后大型综合超市数量仍有较大的 增长 成为大型零售网点的主力业态 3 2 2 大型零售网点空间发展趋势 原来的自然条件 历史渊源 人口分布 交通格局 行政计划等形成了广州 大型零售网点的现有格局 随着广州城市发展进入一个新的时期 将加快旧城改 造和地铁建设 城区中心人口进一步外迁 购买力向城市外围分散 中 外圈层 具有相对低廉的地价优势 这些因素综合起来 成为零售业向外扩张的动力 因 此 城市化和城市结构的变化推动了广州人口格局的变动和用地结构的变化 将 促成大中型零售网点由内圈层向中圈层 外圈层扩散及整体布局均衡化的发展趋 势 第四章 大型零售网点布局和发展规划 4 1 规划目标 科学规划和合理确定各类大型零售网点的数量结构 业态类型和空间布局 对现有大型零售网点进行改造升级 根据城市发展要求和居民生活需要 合理布 局和新建大型零售网点 规划到 2012 年 广州各种大型零售网点发展到 152 个 使大型零售网点成为 四线三圈 两轴一带 现代都市商业格局的重要节点 成为商业发展的有力支撑 从而提升零售商业水平 将广州打造成为现代化大商 都 4 2 大型零售网点布局和发展导引 广州大型零售网点的布局 需要通过规划协调空间的均衡布局和推进区域的 重点发展 使大型零售网点在各自的商圈范围和市场层面上发挥良好的作用 4 2 1 大型零售业态发展与提升导引 大型零售网点要注重结合商业功能区 商业街 依托快速轨道和快速干道 在 四线三圈 的商业功能区 商业街以及地铁出口处 交通换乘枢纽站 干道 交汇处合理布局大型商业网点 促进零售商业步局适当拉开 在 两轴一带 核 心商圈尤其要注重大型零售网点与现代服务业协调发展 引入各种现代服务元素 从内在功能到外在形态对大型网点进行全面提升 要加强对大型百货店 购物中 心 大型专业店和大型综合超市建设的规划导控 合理布局层次较高 形象较好 的零售 餐饮 休闲服务等商业网点 成为亮丽的商业景观 提升城市的整体形 象 整体控制大型百货商店 广州大型百货商店受到其他大型零售业态的挑 战 其所占比重呈下降之势 大型百货商店一般适宜布局在综合商业街或购物中 心 SHOPPING MALL 内 广州大型百货商店的发展重点不在新建商店 而是在 对原有百货店的改造升级和功能更新 把功能较为单一的传统百货店提升成为功 能较为齐全的现代综合百货店 适度发展仓储式商场 仓储式商场具有批零结合 价格便宜的突出优势 适宜布局在中圈层和外圈层的交通便利且较为开阔之处 由于仓储式商场的影响 范围较大 因此对其数量要有所控制 走适度发展的路子 有序发展大型综合超市 大型综合超市应该具备生鲜肉菜功能 布局靠 近人口密度较高的生活区 但一般不进入住宅小区 大型综合超市已成为广州 大型零售网点的主力业态 需要根据广州人口数量和住宅区分布的情况 引导企 业有序地发展和合理布局大型综合超市 合理发展大型专业店 大型专业店布局较为灵活 既可以与别的业态一起 布局在商业街或购物中心内 也可以不与别的业态一起 单独布局在某个地方 既可以布局远离居民区 也可以靠近居民区 大型专业店既具有专业特色 又具 有规模效应 有着良好的发展空间 今后可以有步骤地发展家具和家居用品 家 电 音像图书等类型的大型专业店 引导发展购物中心 购物中心可分为综合型购物中心与主题型购物中心 两大类型 今后的发展以综合型的购物中心为主 适当发展主题型的购物中心 购物中心既可以布局在人口密度较高的内圈层 但要尽量避开居民住宅区和交通 负荷太大的地区 且最好选择在有地铁通达的地方 也可以布局在中圈层甚至 外圈层人口密度虽然不高 但交通条件较好 特别是依托主干道和快速轨道交通 土地较为宽阔和发展前景看好的地方 对于社区型的购物中心 则选择在人口 较为密集 人口数量较多的区域进行布局 4 2 2 大型零售网点空间布局导引 4 2 2 1 大型零售网点的空间布局要素 大型零售网点的布局要素主要有人口分布 交通条件和集聚效应 因此 在 大型零售网点的布局中 一要考虑人口的分布状况 按照人口数量与商业网点配 置的对应关系进行大型零售网点的布局 二要考虑交通条件对网点的支持程度 尽量将大型零售网点布局在快速轨道交通出站口和快速干道交汇处 注重根据不 同业态的功能需求 完善大型网点人流 物流的交通组织 三要考虑商业网点的 集聚效应 尤其在商业中心区内 可以适当布局多些大型零售网点 以利于增强 集聚效应 扩大商业区的影响力 四要考虑居民购买力和消费习惯 合理布局满 足不同消费层次的商业网点 4 2 2 2 大型零售网点与人口数量的对应关系 按照国外的经验和我国城市发展的实践 人口的数量规模和集聚程度与零售 商业网点的配置存在一定的对应关系 通过对国内外资料进行整理 得出人口规 模与商业网点配置对应关系表 见表 4 1 从规划的角度出发 广州市大型零 售商业网点基本上遵循上述配置关系表中的要求进行合理布局 值得注意的是 政府对大型网点调控的重点是 网点不足 网点过剩 主要依靠市场机制的优 胜劣汰达到均衡 但政府可以相应开展指导协调工作 网点不足 以致影响到 居民的日常生活时 政府需要通过优惠政策等手段 引导商业企业布局相应的网 点 表 4 1 人口规模与商业网点配置对应关系表 人口规模 商业网点配置要求 达到 2000 人 设置便利店 生鲜食品店 书报亭 医药店 餐饮店等网点 达到 5000 人 增设综合超市 服务类店铺 如美容美发 照相冲印 洗衣 家电钟 表及日用品维修 影碟影带出租等 等网点 达到 2 万人 增加设置中型超市 生鲜肉菜超市 各类专业店 如服装店 医药店 家电店 书店等 等购物网点 餐饮店 旅店等餐饮住宿网点 文体 娱乐场所等 达到 10 万人 增加设置大型综合超市等 达到 20 万人 增加设置大型专业店 社区购物中心等 达到 50 万人 增加设置中型购物中心 仓储式商场 大型百货商店等购物网点和场 所 各类中高档食肆酒楼 宾馆酒店等餐饮住宿网点 大型文体娱乐 设施等 达到 100 万人 增加设置大型购物中心 高级酒店等 注 1 根据国内外有关资料整理而成 2 此表要求人口密度 2000 人 平方公里 4 2 3 大型零售网点数量调控导引 广州大型零售网点的数量主要根据人口分布 交通条件 消费水平等因素来 规划调控 其中人口是首要因素 根据广州的分区规划和进行相关测算 预计广 州到 2010 年达到 10 万人口及以上的分区共有 43 个 其中 10 万 20 万人口的分 区 21 个 20 万 50 万人口的分区 14 个 50 万 100 万人口的分区 7 个 100 万 以上人口的分区 1 个 见表 4 2 这为布局不同业态的大型零售网点提供了依 据 大型百货商店 大型百货商店一般要有 50 万以上人口的大商圈支持 且 商圈空间范围较大 包括周边地区人口 因此应根据全市人口规模确定大型百货 商店的数量 再根据商业功能区的情况 将大型百货商店分布在各主要商业功能 区内 预计广州市规划期内的常住人口将达到 1200 万人 其中达到 50 万人口及 以上的分区有 8 个 规划的重点商业功能区有 10 个 结合考虑上述情况 广州 大型百货商店的数量宜控制在 30 个以内 主要分布在 50 万人口以上的分区和重 点商业功能区内 仓储式商场 仓储式商场需要大商圈和大交通的支撑 一般布局在的交 通便利之处 商圈人口需要 50 万人以上 且商圈主要以机构团体 零售商 餐 饮店等为主构成 全市的仓储式商场宜控制在 8 个以下 适宜布局在海珠区南部 天河区东部 白云区 芳村区 黄埔区 番禺区等合适的地段 一般不宜在内圈 层布局 大型专业店 大型专业店的布局较为灵活 商圈人口一般需要在 20 万人 以上 但并不强调是当地人口 根据总人口数量 其他业态对大型专业店的替代 等因素 大型专业店宜控制在 30 个左右 大型综合超市 大型综合超市要求 10 万人以上的商圈 商圈范围以当地 居民为主 结合广州市的分区人口情况和不同业态的替代效应 适宜发展 60 个 左右的大型综合超市 主要分布在居民住宅区附近 购物中心 购物中心需要更大的商圈支撑 大型购物中心一般在 100 万 人以上 社区型购物中心一般在 20 万人以上 结合其他因素 广州的大型购物 中心宜控制在 10 个以内 社区型购物中心宜控制在 15 个以内 综合上述结论 广州到 2012 年大型零售网点控制在 152 个以内 其中大型 百货店控制在 30 个以内 仓储式商场控制在 8 个以内 大型专业店控制在 30 个 以内 大型综合超市控制在 60 个左右 大型购物中心控制在 9 个以内 社区型 购物中心控制在 15 个以内 注 购物中心一般复合了其他业态 所以上述数量 有重复计算的部分 2012 年规划大型零售网点的数量与 2002 年相比 均不包 括购物中心 将增加 55 个 其中大型百货店增加 1 个 仓储式商场增加 6 个 大型专业店增加 26 个 大型综合超市增加 22 个左右 此外 购物中心增加 21 个 其中大型购物中心增加 7 个 社区型购物中心增加 14 个 4 2 4 大型零售网点圈层分布导引 内圈层 广州内圈层的零售业发展较为均衡 大型零售网点在数量上基 本饱和 今后大型零售网点的布局主要着眼于原有网点的功能提升和业态更新 大型百货店布局较为集中的 要进行错位经营 经营品种和经营特色不同 错 层经营 服务的消费层次不同 着重在综合商业街和购物中心发展层次较高的 大型百货店 购物中心以综合购物型的为主 要加大服务比重和完善配套设施 同时选择合适的地方或利用现有大型百货店改造 发展主题型购物中心 大型综 合超市要贴近居民区 增加商品品种 提高服务质量和经营诚信水平 注重利用 地铁上盖物业发展大型零售网点 要注重对原有商业网点的岭南文化风格予以保 护和弘扬 使大型商业网点具有浓厚的历史文化底蕴 中圈层 市区人口向外转移带动购买力外迁和快速轨道 快速干道的建设 促进大型零售网点向外拓展 中圈层是承接人口和产业疏解的重点地带 但该地 区发展程度分异较大 天河区在黄村和东圃地区可发展大型综合超市 仓储式商 场和大型专业店 海珠区南部的人口密度正趋向于上升 原有业态较为落后 可 以发展大型百货店 大型综合超市 大型专业店及适当发展仓储式商场和购物中 心 芳村区 黄埔区 白云区南部和番禺区北部等地区零售业发展具有较大的发 展空间 要根据当地人口和购买力情况 选择在白云新城 同和 石井 大石 市桥等地发展大型综合超市 大型专业店及仓储式商场 并注重对花地湾 大沙 地 市桥等地原有的百货店进行改造升级 同时在白云新城 黄村 大沙地 长 隆等地可以考虑建设定位不同的购物中心 外圈层 外圈层各地区的发展潜力差异较大 应着重依托快速轨道和快 速干道的 双快 交通网络 有针对性地发展大型零售网点 南岗和新塘是广州 东部产业带的核心地区 要着重根据发展东部产业带和建设都会级商业功能区的 要求 发展大型综合超市 大型专业店和大型百货店 番禺是广州南拓的重点地 区 应该在广州新城 南沙等地围绕都会级商业功能区的建设 积极发展大型综 合超市 大型专业店和适度发展仓储式商场 大型百货店和购物中心 但广州新 城在 2010 年以前难以形成较大的人口规模 尚须一个较长的发展时期 增城市 根据人口增长 适度发展大型百货店 大型综合超市等大型网点 花都区要利用 新机场优势和汽车等新产业优势 从建设都会级商业功能区出发 发展一批大型 综合超市 大型专业店等零售网点 白云区北部和从化市基本属于经济欠发达的 农村地区 人口分布较为分散 发展大型零售网点的条件需要培育 应以现有网 点提升优化和发展连锁经营为主导的中小型零售网点为主 培育和积累发展大型 零售网点的条件 可根据中心镇的发展建设 规划配套相应的区域性购物中心等 大型商业网点 根据广州市分区规划 结合人口分布 交通条件和集聚效应等因素 提出在 内圈层 中圈层和外圈层中各个分区大型零售网点的布局导引 到 2012 年 内 圈层将布局 4 个大型购物中心 12 个大型百货店 15 个大型综合超市 8 个大 型专业店 中圈层将布局 4 个大型购物中心 7 个社区型购物中心 11 个大型百 货店 31 个大型综合超市 13 个大型专业店 6 个仓储式商场 外圈层将布局 2 个大型购物中心 7 个社区型购物中心 7 个大型百货店 14 个大型综合超市 9 个大型专业店 2 个仓储式商场 表 4 2 广州 10 万人口以上分区的大型零售网点布局导引表 圈 层 行政区 编 号 分区 名称 人口 等级 万人 规划 用地 面积 km2 规划 人口 万 人 人口 密度 万 人 km2 空 间 范 围 2002 年已 有 大型零售 网点 大型零售 网点布局 导引 备注 越秀 Y 1 越秀 20 50 9 40 4 44 东以文德路 中山四路 德政路 法政路 越秀 北路中线及小北路东侧 为界 南至珠江主航道 中线 西起省汽车站及 站西路 流花路 西华 路 人民路中线 北至 广深铁路 射击俱乐部 广州师范学院及桂花岗 5 个大型百货 店 2 个大型 综合超市 1 个购物中心 2 个大 型百货店 2 个大型综 合超市 1 个大型专业 店 规划数 人口规划 至 2010 年 荔湾 L 1 荔湾 50 100 12 66 5 49 东与越秀分区 Y 1 接 壤 南临珠江白鹅潭 并与芳村 海珠两区隔 江相望 西隔珠江西航 道通过大坦沙与南海市 相连 北与白云区罗涌 围 同德围 矿泉街相 接 1 个购物中心 3 个大型百货 店 2 个大型 综合超市 1 个购物中心 2 个大 型百货店 3 个大型综 合超市 1 个大型专业 店 规划数 人口规划 至 2010 年 东山 D 1 东山 50 100 17 2 55 3 19 东面以广州大道为界 南面以珠江为界 西以 文德路南段 德政北路 为界 北以广深铁路为 界 1 个购物中心 5 个大型百货 店 2 个大型 综合超市 1 个购物中心 3 个大 型百货店 2 个大型综 合超市 1 个大型专业 店 规划数 人口规划 至 2010 年 天河 T 5 五山 10 20 15 8 12 0 76 东边界为总体规划城市 主干道和华南快速干线 南边界为广园东路和黄 埔大道 西边界为广汕 公路 燕岭路 北边界 为环城高速公路 北线 1 个大型综合超市 规划数 人口规划 至 2010 年 天河 T 11 珠江新城 10 20 6 6 18 2 73 北起黄埔大道 南至珠 江 西以广州大道为界 东抵华南快速干线 1 个大型综合 超市 1 个大型百货店 1 个大型综合超市 规划数 人口规划 至 2010 年 内 圈 层 内 圈 天河 T 7 天河 50 100 5 2 50 9 62 北至广园东路 南至黄 埔大道 东至天河东路 西至广州大道 一个购物中 心 3 个大型 百货店 2 个 大型综合超 市 2 个大型 专业店 1 个购物中心 3 个大 型百货店 2 个大型综 合超市 2 个大型专业 店 非规划数 根据现状 人口进行 预测 海珠 Z 1 洪德 20 50 8 9 30 3 37 东以江南大道为界 南 以南泰路为界 西临珠 江 北隔珠江与广州市 区中心相望 2 个大型百货 店 5 大型综 合超市 1 个 大型专业店 1 个大型百货店 3 个 大型综合超市 2 个大 型专业店 规划数 人口规划 至 2010 年 海珠 Z 2 晓港 20 50 12 2 26 2 13 北临珠江 南到规划新窖路 西至江南大道 东到下渡路 1 个大型百货 店 5 个大型 综合超市 2 个大型综合超市 1 个大型专业店 规划数 人口规划 至 2010 年 层 内 圈 层 合 计 86 9 296 3 42 3 个大型购物 中心 20 个 大型百货店 21 个大型综 合超市 3 个 大型专业店 4 个大型购物中心 12 个大型百货店 15 个 大型综合超市 8 个大 型专业店 海珠 Z 10 洛溪 北 10 20 5 13 9 2 78 临珠江外航道 北靠南 洲路 部分用地位于南 洲路以北 东至华南快 速干线 1 个大型综合超市 1 个大型专业店 1 个 仓储式商场 规划数 人口规划 至 2000 年 海珠 Z 4 新洲 20 50 13 20 7 1 59 北临珠江 西 南以黄 埔涌为界 1 个大型综合超市 1 个大型专业店 规划数 人口规划 至 2000 年 海珠 Z 5 南石 头 10 20 6 5 10 1 54 南临珠江外航道 包括 南石头街道 石溪村以 及五凤村的部分用地 1 个大型综合超市 规划数 人口规划 至 2010 年 海珠 琶洲 10 20 10 5 9 0 86 琶洲岛地区 1 个大型购物中心 1 个大型百货店 注 虽人口未达 10 万人 但为重点功能区 规划数 人口规划 至 2010 年 海珠 Z 3 赤岗 10 20 11 6 15 1 29 下渡路以东 果园保护 区以北 珠江前航道以 南 赤岗涌接华南快速 干线以西 1 个大型综合超市 1 个大型专业店 规划数 人口规划 至 2010 年 中 圈 层 中 番禺 市桥 50 100 108 70 0 65 市桥 沙湾两镇行政区 划范围以及中部快速干 道以西的石基镇 4 个大型百货 店 2 个大型 综合超市 1 个社区型购物中心 2 个大型百货店 2 个 大型综合超市 2 个大 型专业店 1 个仓储式 商场 规划数 人口规划 至 2010 年 番禺 大石钟村 50 100 124 70 0 56 大石 钟村两镇行政区划范围以及南村镇中部 快速干道以西部分 1 个大型购物中心 1 个大型百货店 2 个大 型综合超市 2 个大型 专业店 规划数 人口规划 至 2010 年 番禺 大学 城 20 50 43 3 37 5 0 87 西邻洛溪岛 北邻生物 岛 东邻长洲岛 与琶 洲岛相望 以小谷围为 核心 涵盖南村规划中 部快速干线以东的地区 新造 化龙的全部行政 辖区 1 个社区型购物中心 1 个大型百货店 1 个 大型综合超市 1 个大 型专业店 1 个仓储式 商场 规划数 人口规划 至 2015 年 天河 T 10 东圃 10 20 18 3 14 0 77 北边界为广深高速公路 东边界为吉山公路 西 边界为环城高速公路 东线 南边界为珠江 1 个仓储式商 场 1 个大型 综合超市 1 个大型购物中心 1 个大型百货店 2 个大 型综合超市 1 个大型 专业店 1 个仓储式商 场 规划数 人口规划 至 2010 年 天河 T 4 沙河 10 20 3 2 11 3 44 北临白云山 南至越秀 区和东山区的行政区界 西以白云铁路支线为界 东以广汕公路 禺东西 路和广州大道为界 2 个大型综合 超市 1 个大型百货店 1 个 大型综合超市 1 个大 型专业店 非规划数 根据现状 人口进行 预测 天河 T 9 棠下 10 20 6 5 10 1 54 东到环城高速公路 东 线 南临珠江 西与员 村分区 T 8 相接 北 至广深铁路 1 个大型综合 超市 1 个大型综合超市 1 个大型专业店 规划数 人口规划 至 2000 年 天河 T 2 麒麟 10 20 11 11 2 1 02 广深高速公路以北 华 南路以西 旧广从公路 同和路 以东 广州 市工人疗养院以南 1 个大型综合 超市