物业经营管理教材复习和习题.doc

目 录第一章 物业经营管理概述3一、概念3二、物业经营管理的层次与工作内容4第二章 房地产投资及其区位选择5一、房地产投资5二、房地产投资的风险6三、房地产投资区位的选择6第三章 房地产投资分析技术8一、投资分析的基本概念8二、现值与现值计算9房地产E网 http:/www.fdcew.com/三、设备更新中的经济分析10四、房地产投资财务评价指标12第四章 收益性物业价值评估13一、收益性物业、价格、特征13二、收益性物业价值和价格重要13三、影响收益性物业价格的因素课堂掌握15四、收益性物业估价基本方法重要16第五章 房地产市场与市场分析19一、房地产市场课堂掌握19倍讯易 http:/www.pxyi.net/二、房地产市场的供求关系19三、房地产市场结构与市场指标重要19四、房地产市场的特性与功能20五、房地产市场分析21六、物业经营管理计划22第六章 租赁管理25一、物业租赁概述25二、租赁管理与租赁方案26三、房屋租赁合同27四、租户关系管理28第七章 成本管理29一、物业管理重的成本及其分类掌握29二、物业管理成本的分类重要29三、成本估算方法30四、成本预算30五、成本控制了解31第八章 合同与风险管理32一、物业管理中的主要合同类型32二、物业服务合同重要32三、招标投标阶段的合同管理34四、风险管理理论34五、保险与物业保险35第九章 财务管理与绩效评价36一、财务管理概述36二、财务报告分析37三、物业管理绩效评价38四、绩效评价的主要方法了解40五、物业管理报告41第十章 写字楼物业经营管理42二、写字楼租赁管理42三、写字楼安全与风险管理43四、写字楼物业管理企业的选择与评价43第十一章 零售商业物业经营管理45一、零售商业物业及其分类45二、零售商业物业经营管理中的经济学原理45三、零售商业物业的租赁管理45四、零售商业物业的现场管理、风险与安全管理46第十二章 物业经营管理的未来发展47一、房地产组合投资管理47二、大型企业物业资产管理略47三、设施管理47四、不良物业资产管理48五、可持续的物业管理49大纲54考试样题65物业经营管理第一次复习题67物业经营管理第二次复习题68物业经营管理第三次复习题70第一章 物业经营管理概述第一节 一、概念1.1存在理由：房地产资产保值增值的要求vs.专业化分工1.2物业管理内涵：为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。1.3管理对象：1）写字楼：依据地理交通+建筑物状况+收益能力分甲乙丙三类，具体判断标准包括五大类，十二个因素；2）零售商业物业：区域购物中心（功能复合、管理一致、设施完整、范围大）、市级、地区、居住区商场、邻里服务性商店、特色店；单一业态vs.综合业态3）出租型别墅或公寓：院落规模、独立性。4）工业物业：开发区、园区，注重交通与能源供应。5）酒店和休闲娱乐设施：商务、休闲、娱乐、餐饮、住宿。1.4管理的目标：实现业主各期净收益最大化基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。1.5物业经营管理企业的类型专业型：维护保养维修等专门操作层面分包；管理型：策划营销评估核算等管理层面总包；综合型：策略性管理+现场作业第二节 二、物业经营管理的层次与工作内容2.1经营管理分类物业管理：日常维护与维修、保安等；设施管理：保洁、专门设施的维护等；资产管理：监督、指导、策划各物业/设施管理公司的运行；房地产投资组合：构造投资组合，评价绩效，及时更新与调整。2.2战略性工作确定战略，明确标准，搜集信息，决策分析（预期收益vs.风险水平），资产组合（可行集、有效集与最优组合）2.3常规性工作日常维修与维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。现金流管理：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本、地方性税收。第二章 房地产投资及其区位选择第三节 一、房地产投资1.1概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。1.2形式1）直接投资开发投资：从购置土地到转让物业的完整过程，获取开发利润为主；置业投资：购置存量或增量房地产，转租或自用，以获取持续收入流和消费流为主。2）间接投资：股票、债券、房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券依据金融关系不同，收益性质各有出入。1.3房地产投资的特性位置固定、周期长、适应性、各异性、政策影响显著、专业管理依赖程度高、相互影响性突出。1.4房地产投资的利弊利：高收益（相对其他投资）、税收抵扣（仅利息部分真正抵扣）、可抵押（杠杆投资）、提升资信等级（银行一般自有物业）、抵消通胀影响；弊：流动性差、投资规模大、回收期长、需专门知识和经验。第四节 二、房地产投资的风险2.1风险：可测度的损失发生的可能性，2.2风险的测度：期望与方差具体到房地产投资风险：各种可能的收益结果及各自发生的可能性大小，由此得知预期收益的高低，及预期收益的变动性大小。风险的态度：圣彼得堡悖论2.3房地产投资风险的具体体现投入资金的安全性期望收益的可靠性投资项目的流动性资产管理的复杂性2.4风险的分类1）系统风险：通胀（CPI、PPI）、市场供求、利率（折现率与融资成本）、周期（经济周期与房地产周期）、变现（流动性）、政策、政治、或然损失风险（灾害）。2）个别（非系统）风险：预期收入、经营费用、资本价值波动、机会成本、时间风险。第五节 三、房地产投资区位的选择3.1区位的含义狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位置；广义：在狭义的基础上，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。古北、静安vs.杨浦闸北3.2不同类型房地产投资对区位的要求1）居住物业：市政公用和公建配套设施、公共交通、环境、居民；2）写字楼：商业设施聚集程度、周边环境、交通；3）零售商业物业：潜在目标市场规模、交通；4）工业物业：交通、能源供应。第三章 房地产投资分析技术第六节 一、投资分析的基本概念1.1现金流：现金流出（土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金）和现金流入（销售收入、租金收入、利息收入、贷款本金收入）。常用现金流量图来简练的表示。学习画现金流量图1.2置业投资购置投资：用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，主要通过折旧的方式逐期回收；流动资金：出租前垫付，出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资和其他费用的周转资金，生产周期结束退出生产与流通，当期得以回收。1.3房地产置业投资的现金流重要1）潜在毛租金收入：等于租金水平乘以可租面积；物业可以获取的最大租金收入。并不代表物业实际收入！2）空置和收租损失：空置未出租或出租未收到租金；3）其他收入：物业中的收费设施收入（注：专业代理机构或依法律程序催缴拖欠租金所获收入也列入其中）；4）有效毛收入：=1-2+3 ；5）运营费用：抵押贷款还本付息以外发生的所有费用；如人员工资6）净运营收益（净收益）：=45；7）抵押贷款还本付息：来自物业营运收益（以房养房），不属于运营费用，本金逐渐转变未业主对物业拥有的权益价值，本金部分须纳入税基。8）准备金：大修理基金，定期提存，用于支付未来费用的资金，多用于资本性支出，如房屋、设备、设施的大修、更新等。9）税金经营税金及附加：营业税（销售或出租收入5）、城市维护建设税（营业税7）、教育费附加（营业税3），简称两税一费注意税基；城镇土地使用税和房产税：占用国土和拥有房产所需缴纳的税收，在所得税前列支。所得税：（利润可扣除项目）33应纳税所得额税率所得税10）经营现金流税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流准备金所得税收益性物业现金流：1-2+3-4-5=6-7=税前-8-9=税后第七节 二、现值与现值计算2.1资金的时间价值：现在vs.未来2.2利息与利率1）单利vs.复利：利滚利，无理数e的由来；2）名义利率vs.实际利率：掌握计算方法，注意p47的5点总结。2.3复利计算公式（房地产抵押贷款按复利计算）1）一次支付终值系数：，现值系数：；2）等额序列支付现值系数：未来定期等额收入折算为现值的转化比率。3）等额序列资金回收系数：现期支出所获未来定期等额收益的转换系数。4）等额序列支付的终值系数： 5）等额序列支付储存基金系数：6）等差序列现值系数：7）等差序列年费用系数：8）等比序列现值系数：9）等比序列年费用系数：*推导及证明见纸质笔记2.4复利系数的应用例题见p55-51第八节 三、设备更新中的经济分析3.1磨损及补偿1）有形磨损第一类有形磨损：外力，实体磨损、变形或损坏；第二类有形磨损：自然力所致“户枢不蠹”。2）无形磨损第一类无形磨损：工艺改进，降低生产成本；第二类无形磨损：技术进步，新型设备出现。3）补偿局部补偿：有形磨损修理；无形磨损现代化改造；完全补偿：更换新设备。3.2设备更新的特点1）设备寿命：自然寿命（取决于有形磨损），技术寿命（取决于无形磨损）；经济寿命（运营成本最低或净收益最高的年限）；2）沉没成本；3）费用为主、一般假定收益相同；4）费用年值法为主。3.3经济寿命的确定1）静态计算方法：运营费用（递增）与年等额资产恢复成本（递减）之间的消长关系。*p55图示有误。2）动态计算方法即：现值乘以等额序列资金回收系数最小化。3.4设备更新对物业运行服务质量的影响能否提升物业运行质量第九节 四、房地产投资财务评价指标4.1投资回收与回报上式中，和分别表示投资人投入资本后所获得的投资回报和投资回收部分。4.2财务评价指标盈利能力静态指标vs.动态指标时间价值净现值：未来净现金流按基准收益率折为现值；财务内部收益率：将未来净现金流折成零现值的收益率；动态回收期：累计净现值等于零的时期。静动两者根本的区别，是否考虑了资金的时间价值4.3财务评价指标清偿能力1）计息方法：一次还本利息照付、等额还本利息照付、等额还本付息、一次性偿付、气球法；2）借款偿还期（房地产开发项目用于销售不计算该指标）3）偿债备付率：可用于还本付息资金/当期应还本付息金额4）资产负债率*实例见p63-73第四章 收益性物业价值评估第十节 一、收益性物业、价格、特征1.1收益性：直接产生收益（租赁或其他）的物业依据本质上是否能产生收益，而不是以是否正在产生收益为标准。*有租约限制的物业或附带有租约的物业，已出租物业的价值评估租赁物在租赁起见发生所有权变动，不影响租赁合同的效力1.2价格：有用、稀缺、有支付能力的需求空气、钻石。1.3价格特征：区位影响很大、权益价格、租赁和交换价格（两者关系）、个别因素影响明显、形成时间长。以下属于非收益性物业的有（ ）A.空置的写字楼 B.闲置的公寓 C古塔 D.亏损的酒店 E军队办公楼 第十一节 二、收益性物业价值和价格重要2.1使用价值vs.交换价值2.2投资价值vs.市场价值1）投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。主观的、受个人影响的、因人而异的！2）市场价值：该物业对于一个典型的投资者的价值客观、唯一、非个人的价值。同一物业对于不同投资人来说，其投资价值不同的区别来自投资人自身的区别，当主观评定之投资价值大于市场价格时，买进，反之反是。2.3成交价格、市场价格和理论价格1）成交价格：买卖双方一致的价格个别、具体、市场势力。土地成交价按交易方式分为：出让、招标、拍卖、挂牌、协议成交价。2）市场价格：一般、短期、平均水平的价格。3）理论价格：长期均衡，市场价格围绕其波动。2.4总价格vs.单位价格：货币单位、面积单位2.5实际价格vs.名义价格p81-82 例题2.6现房价格vs.期房价格p83例题期房价格现房价格预期净收益折现风险补偿2.7起价（虚）、标价（高）、成交价（实）、均价（均）2.8评估价、保留价、起拍价、应价、成交价传统式vs.荷兰式拍卖、公开vs.密封、最高价vs.第二高价2.9买卖价格、租赁价格（）房租构成：地租、折旧、维修、管理、利息、保险、物业税、租赁费用、租赁税费、利润。2.10市场、政府指导、政府定价2.11原始价值、帐面价值、市场价值物业常出现市场价值远超原始价值的情况*p87疑有错第十二节 三、影响收益性物业价格的因素课堂掌握各因素影响方向、程度、时间、方式各不相同人口（数量+、素质+、家庭规模-）、收入+、物价+、利率-、汇率+、物业税收（名义价格+-，卖方实收-，买方实付+）、城市规划、交通、心理物业第十三节 四、收益性物业估价基本方法重要4.1市场法近期同类物业的交易情况1）含义：将估价对象与估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2）适用对象：具有交易性的物业（不适用于很少发生交易的物业）；3）步骤：搜集交易实例物业、交易方、价格、付款方式、交易情况；选取可比实例类似、时间接近、交易类型相符、价格可修整；对可比实例成交价格进行处理统一付款方式、单价、货币、面积；求取比准价格：交易情况调整；日期调整；物业状况调整。P98-99交易税费非正常负担的交易转换理解的关键是买卖双方实际支出和实际收到的钱，其间的差额就是税费。P100-101楼层价格调整4.2成本法1）含义：物业价格重新购建价格折旧2）使用对象：新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的物业，特别适用于：既无收益又很少发生交易的物业估价。3）步骤：搜集资料测算重新购建价格测算折旧求取积算价格。4）物业价格构成：土地取得成本（购买、拆迁、征地）、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润。5）重置价格vs.重建价格（复制）6）折旧：不同于会计上的折旧，而是指市价与重新购建价格之间的差额。物质折旧（磨损老化）、功能折旧（技术进步）、经济折旧（外在性和市场因素）。P109-110例题建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值自然寿命，经济寿命，实际年龄，有效年龄。4.3收益法1）权益资本化法、还原法：是预测估价对象的未来收益，然后用报酬率或资本化率、收益乘数将其转化为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2）使用范围：有收益或有潜在收益的物业，不适用于：行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业。3）步骤：搜集相似资料预测收益求取报酬率或资本化率、收益乘数选择适宜的收益法公式计算出收益价格。4）报酬率无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿投资带来的优惠5）直接资本化法：未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率。P112-113例题 注意书本上五角星处。某宗物第五章 房地产市场与市场分析第十四节 一、房地产市场课堂掌握1.1从事房地产交易（买卖、租赁、抵押、典当）的场所、途径和形式（有形或无形）。1.2房地产市场运行环境：社会、政治、经济、金融、法制、技术、资源、国际。1.3影响房地产市场发展的社会经济因素：社会、经济、政策。第十五节 二、房地产市场的供求关系2.1需求其他条件不变时，与价格成反比影响因素：收入水平+，其他商品价格变动（替代品+，互补品），预期、政府政策。2.2供给其他条件不变时，与价格成正比影响因素：开发成本+、政策变化、预期。2.3市场运行机制供求平衡供过于求vs.供不应求 价格和交易量趋于均衡第十六节 三、房地产市场结构与市场指标重要*3.1市场结构1）总量结构：房地产总供求状况；2）区域结构：不同城市、不同区域间房地产规模、类型与价格；3）产品结构：不同类型的物业之间的投资比例；4）供求结构：某一物业类型内部，不同档次物业供求的关系；5）投资结构：投资目的与投资方式。3.2市场细分1）按地域分：地区、城市、城市内不同区域；2）按用途分：居住、商业、工业、特殊物业和土地市场；3）按存量增量分：一（土地使用权出让）二（土地转让，新建商品房租售）三（存量房地产交易）级；土地一二级、房屋一二级市场；4）交易形式：买卖、租赁、抵押、保险；5）按目标市场细分：从营销角度设定营销层次。3.3房地产市场指标1）供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；2）需求指标：GDP、人口、家庭规模、就业水平、可支配收入、消费倾向、物价水平。3）市场交易量指标：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格指数、房地产价格、租金。第十七节 四、房地产市场的特性与功能4.1房地产市场的特性1）供给特征：缺乏弹性、不完全竞争；2）需求特征：广泛、多样、金融支持至关重要；3）交易特征：权利的交易；程序复杂，时间久，费用高；需专业人员提供服务。4）价格特征：区位影响大；长期波动向上；个别因素影响明显。4.2*房地产市场功能1）配置存量房地产资源和利益2）显示房地产市场需求变化3）指导供给适应需求4）指导政府指定土地供给计划5）引导需求适应供给的变化4.3*政府干预1）干预目标：持续健康发展；存量房地产资源有效使用；保证各类生产生活需要提供适当的入住空间；引导新建项目的位置选择；满足特殊群体的需要（经济适用房、高新技术开发区）。2）干预手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制。第十八节 五、房地产市场分析5.1作用：对不同主体有不同作用。5.2房地产市场分析的内容重要1）宏观因素分析：国家和地方的经济特性；物业所处区域的城市发展与建设情况。2）市场供求分析：供给方面，需求方面、竞争分析及市场占有率分析。3）相关因素分析：居住物业（供求状况、价格水平、满意程度、对未来的希望）；写字楼（交通、周边环境、商业设施、物业特征）；零售物业（流动人口和常住人口、购买力水平、服务半径、竞争状况）；工业仓储物业。第十九节 六、物业经营管理计划6.1概念：是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化，体现了他们准备做什么，什么时候做，由谁去做以及如何做，即对未来行动方案的一种说明。6.2计划的用途1）指导物业管理具体行动2）记载物业管理计划的目标、前提与制约因素3）加载选择并最终确定物业管理方案的过程4）帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识5）便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题6）测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。6.3计划的表现形式1）年度计划：战术层次，运行计划；2）中短期计划：3-5年，物业管理合同有效期内的管理计划；3）长期计划：策略层次，覆盖物业剩余使用寿命。重要6.4编制物业经营管理计划的基础工作1）区域宏观市场环境分析2）房地产市场分析3）邻里分析4）物业现状分析5）业主目标6.5物业管理计划的主要内容1）建筑物管理计划（维护标准、管理策略、检查计划、公共设施服务）2）租赁计划（租金方案、出租策略）3）财务收支计划（预算是经营计划的核心，最受业主关心）4）运行业绩评估及与业主沟通计划第六章 租赁管理第二十节 一、物业租赁概述1.1概念：房屋租赁，出租人（自然人或法人，所有权人或代理人、代管人）将房屋出租给承租人使用（居住、经营、联营、承包经营、入股经营或合作经营）。*转租是附属于出租的非独立的活动！1.2特点1）使用权转移，所有权不变；2）标的物是作为特定物的房屋不同于其他商品同类可替代的属性；3）经济要式契约关系要式合同、书面形式、登记备案4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止带租约的物业转让5）租赁双方必须符合法律规定的责任人单位租赁城市私房？1.3物业租赁分类1）按房屋所有权不同：公房vs.私房；2）按租赁期限划分：定期明确起止日期自动延期周期性租赁，自动顺延每个周期，直到某方提出中止合约，一方死亡不能自动失效意愿租赁使用权期限不确定，可随时中止，死亡即刻结束。2）按租金内涵划分：毛租、净租（多见于长期租赁）、百分比租金（多见于购物中心或超市）。净租0+出租单元内部能源使用费（水、电、煤） 净租1+物业管理费用（保洁、保安） 净租2+各类税费（房产税、保险费，物业维护和修缮费用等） 毛租1.4物业租赁管理模式1）包租转租：物业管理企业包租后转租或零星出租，承担市场风险，获得管理费用和批零差价（风险补偿）；2）出租代理：物业管理企业负责租赁及管理，业主承担市场风险，物业管理企业获得佣金和管理费用；3）委托管理：业主负责租赁事务，承担市场风险，物业管理企业仅收取管理费用。1.5行政管理略第二十一节 二、租赁管理与租赁方案2.1概念与内容：租约签订前、执行中、期满时三阶段的工作。2.2方案或策略1）确定可出租面积和租赁方式2）编制租赁经营预算租赁管理中租赁方案的核心3）定位目标市场4）确定租金方案租赁管理的核心5）明确吸引租户的策略2.3租金确定与调整1）计算单位和所含内容：每平米为基础，毛租vs.净租；2）基础租金与附加租金3）租金的调整2.4租约谈判与签约管理、租赁管理中的市场营销第二十二节 三、房屋租赁合同3.1概念：债权合同3.2法律特征1）双务：权利vs.义务，债权和债务，互为等价关系；2）有偿：权利获得与否及程度依据代价付出情况；3）诺成：诺即成，强调合同起始时间，区别于实践合同；4）要式：区别于不要式合同，决定受法律保护与否；5）继续性：时期内的过程而非时点上的状态。3.3合同条款1）姓名及住所2）物业地址、面积、状况3）租赁用途不得变更，或征得出租人同意重新签订合同4）租赁期限续租优先、购买优先5）租金及支付方式6）修缮责任7）转租的约定附属性、书面性8）变更和接触合同的条件9）租赁双方的权利与义务10）其他条款税费分担、改建的规定、保证金第二十三节 四、租户关系管理4.1含义4.2原因和必然性4.3作用p177-1784.4本质4.5具体工作：建立档案库、租赁期内服务、租金缴交管理、数据统计分析、个性化服务。第七章 成本管理第二十四节 一、物业管理重的成本及其分类掌握1.1含义：物化劳动（材料和设备等生产资料）和活劳动的耗费物业管理企业各种生产费用的总和构成物业管理成本；一定时期内的直接物业管理成本称为物业管理企业的营业成本；为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用； 按期间费用处理为筹措经营管理资金会发生财务费用；不计入成本！1.2成本构成1）营业成本：直接人工、直接材料费、间接费用（未必单列）2）期间费用（经营管理费用）：管理费用和财务费用，可以包括上述间接费用。*特别规定p184，注意第五点不得列入成本的5类支出！第二十五节 二、物业管理成本的分类重要2.1按经济性质或内容分了解2.2按经济用途划分见营业成本、期间费用和经营管理费用2.3按照与业务量的关系划分：固定成本（与物业管理服务量变动无关）、变动成本（随服务量变动而变动）、半固定或半变动成本（不呈正比例变动关系）。2.4按照计算依据不同划分：目标、定额、计划、实际了解2.5按照与决策的关系划分：边际成本（计算最优）、差异成本、机会成本（衡量用途）、估计成本、沉没成本（有关决策）、可缓成本、可免成本、附加价值成本。第二十六节 三、成本估算方法3.1主要对象1）物业管理服务成本：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费及经业主同意的其他费用；2）专项维修基金不计入物业管理服务支出或成本；3）物业管理费用的构成：包干制（物业管理服务成本、法定税费、利润），薪酬制（物业管理服务支出+酬金）。3.2估算方法重要却简单1）类别：人工费、办公费、物业公用部位与公用设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费、专项维修基金费2）单项：年（月）各项费用之和/年（月）参与测算的物业面积3）汇总：分项费用之和/参与测算的物业面积第二十七节 四、成本预算4.1要求：与其他预算（收入、资本、现金预算等）相协调；以各项定额（劳动、消耗、费用定额等）为基础；应有技术经济措施来保证；全面权衡；留有余地。4.2编制方法1）固定预算：以过去为基础，合理调整。三大前提：过去合理、现有业务必须、增加费用值得。2）弹性预算：弥补上述不足，对无法准确预见的事项弹性对待。3）零基预算：各项预算支出以零为出发点，适用于产出难以辨认的服务性部门费用预算的编制。4）滚动预算（逐期更新）和概率预算 4.3编制程序1）方式：二下一上式，下达任务讨价还价下达命令。2）程序：搜集资料预测成本编制预算。3）类别：营业成本、管理费用、财务费用。第二十八节 五、成本控制了解5.1含义：广义vs.狭义，包括对目标成本本身的控制、对目标成本完成的控制和过程的监督、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低知名方向。5.2分类：事先、事中、事后；前馈性、防护性、反馈行控制。5.3成本控制的原则1）全面控制2）讲求经济效益3）责权利相结合4）例外管理原则第八章 合同与风险管理第二十九节 一、物业管理中的主要合同类型1.1概念：契约，平等、资源、公平、诚信、合法。1.2物业管理活动中主要的合同类型1）物业建设单位开发过程中所订立的合同：建设单位2）前期物业服务合同与物业服务合同：建设单位物业管理企业；业主大会选聘之物业管理企业业主3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同：业主业主；业主与物业公司；业主与管理企业、装修公司、保险公司等。4）物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。物业管理企业专营公司。*以管理服务为主的物业管理企业，物业服务合同是最主要的合同； 以管理服务和出租经营并重的物业管理企业，既拥有物业的管理权，又拥有物业使用权的经营权。1.3合同构成要素物业描述、合同期限、管理者责任、业主目标、管理者权利范围、物业经营管理服务报告的内容要求、服务费用及支付方式、成本分配与使用。第三十节 二、物业服务合同重要2.1物业服务合同的类型1）前期物业服务合同：建设单位与其选聘的物业管理企业签订具有过渡性要式合同2）物业服务合同：业主与物业管理企业签订，业主委托企业管理3）两者的差异：p211表格重要2.2物业合同的特征1）相互信任2）有偿合同3）诺成双务4）劳务合同2.3物业服务合同的内容1）物业基本情况2）委托服务事项3）双方的权利义务4）物业服务要求和标准5）物业服务费用和维修费用6）专项维修基金的管理和使用7）物业管理用房8）物业经营管理9）委托服务期限10）违约责任2.4物业服务合同的签订要点：细致、不应有无偿无限期的承诺、实事求是、明确界定违约责任与处理方式。第三十一节 三、招标投标阶段的合同管理3.1内涵3.2原则：公开、公平、公正、合理。3.3招标：公开、邀请、议标1）公开招标无限竞争性公开招标，选择余地大、竞标单位多、工作量大、时间长、招标成本高。适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。2）邀请招标有限竞争性选择招标，特点与公开招标相反。3.4一般程序成立招标领导小组编制招标文件向社会发布招标公告投标单位资质审查发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等组织投标单位踏勘现场并答疑成立评标委员会，制定评标标准、定标办法收取投标书开标与标书评阅组织答辩会，评标定标发出中标通知书与中标单位签订物业服务合同3.5标底的确定原则了解第三十二节 四、风险管理理论4.1风险：不利事件或损失发生的各种可能性。三个特征：负面性、不确定性、可测性。三种成本：防范、分散或转移风险的费用、风险带来的损失及处理费用、风险的社会成本。4.2四种分类：纯粹风险vs.投机风险；财产风险、责任风险及人身风险；自然、社会、政治、经济和技术风险；基本风险与特殊风险。4.3风险管理理论：风险识别、评估、控制（回避、自担或保留、预防与抑制、转移）、调整。第三十三节 五、保险与物业保险5.1保险的原则：诚信原则、可保利益原则、近因原则、比例分摊原则。5.2保险合同的特征：要式、附合、双务有偿、射幸合同。5.3物业保险的目的：分散意外损失、利于善后工作。5.4物业保险的主要险种：财产保险、雇主责任保险、公众责任保险1）财产保险：广义狭义物业火灾保险建筑结构火险（不动产）建筑物内物件火险（动产）物业综合险：地震、飓风、洪水2）雇主责任保险：维护雇员经济利益，可扩展至第三者责任险。3）公众责任保险：第九章 财务管理与绩效评价第三十四节 一、财务管理概述1.1财务管理对象：筹集、运用、耗费、收回和分配1.2企业财务关系：企业与所有者、债权人、债务人、职工、国家的关系，以及企业内部各单位之间的关系。1.3财务管理的目标：利润最大化（时间价值、风险因素、决策短期化）、利润率最大化（反映盈利能力、时间价值、风险因素）、企业价值最大化或股东财富最大化（物业尤其如此）1.4财务管理的具体目标：筹资目标、投资目标、利润分配管理目标。1.5财务管理的内容1）筹资决策：预测企业资金需要的数量确定筹资规模和筹资时机确定筹集资金的来源与比例研究或评价最佳的筹资方式确定资本成本、分析财务风险、优化资本结构研究资本结构的弹性及调整方法2）投资决策：研究企业的投资环境，研判是否适合投资预测投资规模和投资时机确定投资结构评价投资方案的风险与收益选择符合财务管理目标的最佳投资方案3）利润分配决策：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及影响因素（未来投资机会、资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好）；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。1.6财务管理的手段：网络第三十五节 二、财务报告分析2.1财务报告的构成与内容：时点vs.时期1）资产负债表：反映某一特点时日财务状况的财务报表。揭示企业拥有并可利用的经济资源；揭示企业负债水平与构成；表明企业所有者权利的大小和构成状况；反映企业财务状况的变动信息。2）利润表（损益表）：反映一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表。反映企业一定时期内的盈亏状况、原因及构成，有助于评估企业的获利能力。3）现金流量表：一定时期内经营、投资和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表。4）成本表：一定期间的经营管理费用、成本水平及构成情况。属于商业秘密、不对外保送或公布。5）资产负债表附表（资产减值准备、股东权益变动、应交增值税明细表）、利润表附表。6）文字报告：基本情况、不符合会计假设的说明、会计政策重大变更、或有事项、日后事项、关联方关系及交易7）财务状况说明书：企业生产经营的基本情况；利润实现和分配情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。2.2财务报告分析的概念与形式1）特征：拓展性、判断性、依耐性。2）形式：内部分析vs.外部分析；全面分析vs.专题分析；财务报表分析vs.内部报表分析；趋势、现状和潜力分析2.3财务报告分析的主要方法1）比率分析法：相关指标比率分析构成比率分析效率比率分析2）比较分析法：绝对数比较vs.相对数比较横向比较法vs.纵向比较法2.4财务报告分析的一般过程：准备、实施、分析。第三十六节 三、物业管理绩效评价3.1概念与意义：p263五角星部分3.2类型：政府、社会、企业集团内部、企业自我诊断、物业资产管理项目评价。3.3物业管理绩效评价的基本要素：评价指标、标准和方法。3.4指标体系1）基本指标净资产收益率净利润/平均净资产总资产报酬率息税前利润/平均总资产 财务效益状况财务内部收益率IRR（预期净收益）总资产周转率主营业务收入净额/平均资产总额 营运流动资产周转率主营业务收入净额/平均流动资产总额 状况资产负债率负债总额/资产总额 偿债利息保障倍数息税前利润总额/利息支出 能力营业增长率本年主营业务收入增长额/上年主营业务总额 发展资本积累率本年所有者权益增长额/年初所有者权益 能力2）修正指标主营业务利润率主营业务利润/主营业务收入净额盈余现金保障倍数经营现金流量净额/净利润 成本费用利润率利润总额/成本费用总额应收账款周转率主营业务收入净额/平均应收账款余额不良资产比率年末不良资产总额/年末资产总额资产损失比率待处理资产损失净额/年末资产总额流动比率流动资产/流动负债速动比率速动资产/速动负债现金流动负债比率年经营现金净流入/年末流动负债长期资产适合率（所有者权益+长期负债）/（固定资产+长期投资）经营亏损挂账比率经营亏损挂账/年末所有者权益总额总资产增长率年末总资产增长额/年初资产总额三年利润平均增长率（年末利润总额/三年前年末利润总额）1/3-1三年资本平均增长率（年末所有者权益总额/三年前年末所有者权益总额）1/3-1*其中：平均（年初+年末）/2；资产负债+所有者权益；净利润利润总额所得税；息税前利润利润总额+利息支出；利润总额包括企业当年营业利润、投资收益、营业外收支净额和所得税；主营业务收入净额主营业务收入折扣与折让；主营业务利润主营业务收入成本费用营业税金及附加不包括其他业务利润、投资收益、营业外收支等。3）评议指标定性经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平、在岗员工素质、服务硬环境、发展创新能力、经营发展策略、综合社会贡献3.5评价标准了解3.6物业管理绩效评价结果与报告了解第三十七节 四、绩效评价的主要方法了解4.1功效系数法定量根据多目标规划管理，把所要评价的各项指标分别对照各自的标准，结合各项指标对应的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数。4.2综合分析判断法定性专家排序、打分、评级，再加权平均4.3定量和定性相结合计分法定量和定性结合评价得分定量指标分数0.8+定性指标分数0.2第三十八节 五、物业管理报告5.1报告类型向业主和租户、高层管理者、投资者或董事会提交月度、季度、半年度、年度物业管理报告5.2构成和内容：工作总结、财务报告、工作计划第十章 写字楼物业经营管理一、写字楼及写字楼物业管理1.1特点：区位好、规模大；现代化高层建筑；功能齐全、配套设施完善；由专业物业管理企业管理；产权完整有助于保值增值。1.2写字楼分类所考虑的因素：位置、交通；声望或形象；建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置；为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平；租户类型。1.3写字楼物业管理的目标1）宏观目标：通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用。2）微观目标：各部门岗位目标。3）常规目标：收益部分使用率最大化经营目标物业资产保值和升值率最大化管理目标物业所有人与使用人满意率最大化服务目标1.4写字楼物业管理的工作模式：p3101.5写字楼物业管理的内容了解1.6写字楼管理中的策略第三十九节 二、写字楼租赁管理2.1租户选择2.2租金的确定与调整重要1）基础租金（根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平来确定）vs.市场租金（由市场和物业自身确定的一般水平）2）租金调整：消费者物价指数、零售物价指数等指数化调整2.3租约的制定：租金调整、毛租和净租、优惠。第四十节 三、写字楼安全与风险管理3.1写字楼安全：工程安全、消防安全、治安安全。3.2风险管理与保险第四十一节 四、写字楼物业管理企业的选择与评价4.1选择标准：能否令业主满意专业服务的水平向业主提供信息的能力管理计划4.2评价因素：与租户有良好的沟通及时收取租金及时处理租户的投诉达到出租率目标物业维修状况良好控制经营费用预算及时提供物业报告为业主利益主动提出建议对业主的批评和建议迅速反应4.3绩效评价1）服务满意度：快慢、冷热、好坏、全缺、有无、明暗。2）物业经济指标：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率；出租率、租金拖欠和坏账、租约签订。第十一章 零售商业物业经营管理第四十二节 一、零售商业物业及其分类1.1零售商业物业1.2零售商业物业经营管理的内容：招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理。1.3类型：策略与运行管理（核心内容、较高层次）vs.现场管理第四十三节 二、零售商业物业经营管理中的经济学原理2.1选址与规划：市场容量、交通、地点、规模、内部设施。2.2经营与运作1）中心地理论：肯定了交通和时间成本在购物行为中的作用，解释了不同类型零售物业聚集的原因。2）同类零售店聚集理论：价格差异小于非价格差异+需求多样化+降低不确定性，解释了同类型零售物业聚集的原因。3）需求的外部效应理论：单方向，从主力店流向普通商店。4）上述理论的应用：租户多样化、引入主力店、空间设置技巧。第四十四节 三、零售商业物业的租赁管理3.1租户选择：声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务。3.2租金确定与调整计算题1）基础租金：与租户营业额不相关。2）百分比租金：营业额的一定比率。3）代收代缴费用和净租约4）租金的调整3.3租约制定：除租金及其他费用的数量和支付方式、时间以外，还必须考虑若干特殊问题。具体包括：每一独立承租单元的用途；限制经营内容相似的租户（增大互补，降低竞争）；限制租户在一定地域范围内重复设店（增强垄断性）；协调不同租户的营业时间；公用面积的维护；广告、标志和图形；折让优惠（租金折让是下策）；其他条款。第四十五节 四、零售商业物业的现场管理、风险与安全管理4.1管理目标：统一的店面、店面形象、员工、安全、承接租赁、物价质检管理，简称“六统一”。4.2零售物业风险种类：管理模式风险、产权与管理权相分离风险、管理范围不确定风险、垫款风险、突发事件风险。第十二章 物业经营管理的未来发展第四十六节 一、房地产组合投资管理1.1组合投资管理：降低风险1.2内容与步骤：制定投资方针与政策投资分析构建组合组合的调整绩效评估第四十七节 二、大型企业物业资产管理略第四十八节 三、设施管理3.1含义：物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公效率，使建筑物保值增值。3.2主要问题1）所有权的费用2）生命周期内的花费：初始费用和运营费用3）服务的融洽4）运作和维护的设计5）委托的责任6）费用的时效性7）提高工作效率8）生活质量9）设施的冗余和灵活性10）作为资产的设施11）设施管理的商业职能12）设施管理是一个连续的系统13）服务3.3生命周期成本与设施管理：LCC涵盖整个生命周期；受到折现率的影响；科学的管理可以有效降低LCC。第四十九节 四、不良物业资产管理4.1物业不良资产形成原因1）经济周期变化起始原因2）房地产虚假泡沫推动器3）银行货币资金运动的中断根本原因4.2不良物业资产处置的目标和原则1）目标：损失最小化2）原则p377-3784.3不良物业资产处置1）以资抵债，转售或租赁2）债转股3）法律诉讼、减让清收4）重组5）出售第五十节 五、可持续的物业管理5.1可持续的基本原则：不损害后代、不损害他人。5.2可持续发展要求下的物业管理1）控制空气质量，提高大气洁净度2）加强雨水、污水的排放、处理和再利用3）垃圾分类处理4）控制噪声5）建立生态绿化系统，美化居住环境6）采用新材料和自然能源7）提高物业管理的信息化水平。课堂练习：单项选择1.写字楼建筑周围如果有多种交通方式可供选择能够极大地方便在其中工作的人，这反映了影响写字楼物业分类的（）因素。A.位置B.交通方便性C.建筑形式D.为租户提供的服务2.写字楼物业风险管理中，购买写字楼物业保险属于何种风险管理方式？（）。A.风险回避B.风险转移C.风险减轻D.风险承担3.对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，通常是基于（）进行调整的。A.消费者价格指数B.生产者价格指数C.GDP物价平减指数D.GDP物价折算数4.在写字楼租约制定中，如果所有的经营费用均由租户直接分担时，这种出租方式称为（）。A.毛租B.净租C.百分比租D.固定租5.电梯是写字楼物业垂直交通的重要工具，通常在写字楼品质评价中，对评价电梯服务最重要的标准是（）。A.清洁安全B.装饰豪华C.安全快速D.空间开阔6.在写字楼物业管理中，租金的调整通常是按（C/D）进行的。A.租户的要求B.出租人的要求C.物价指数D.供求变动率7 .对于写字楼公共活动空间可能造成不特定人群伤害的风险，物业管理企业可以通过（B）来解决。A.购买财产保险B.购买责任保险C.购买雇主责任保险D.购买人身保险8 .对写字楼物业租赁经营方面绩效进行评价的主要指标包括（DAB）。A.出租率B.租金拖欠率C.新签约租户率D.租金价格水平9.在写字楼租约制定中，如果租金中已经包括了应当由出租人承担的税费时，这种出租方式称为（BA）。A.毛租B.净租C.百分比租D.固定租10.在零售商业物业选址和规划过程中，对市场容量的分析和判断是首要的步骤，其中市场容量是指（D）。A.待出租零售商业物业规模B.所在地区的交通流量C.可用于某类商品销售的面积比例D.所在地区的人口和购买力11.下列项目中哪项是零售商业物业经营管理的核心内容？（A）A.策略与运行管理B.现场管理C.设施管理D.保安和清洁管理12.许多出售类似或者互补商品的专卖店聚集在一起，消费者在一次购物活动中可以购买到多种商品，从而使消费者的购物时间和购物成本大大降低。这种现象是下述哪种零售商业物业运作相关理论的运用？（BA）A.中心地理论B.同类零售店聚集理论C.市场区位论D.需求的外部效应理论13.某零售商业物业采取百分比租金方式收取租金，其中某租户基础租金为15万元/月，以营业额的3%作为百分比租金，同时只有当月营业额超过200万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。该租户2007年4月营业额为220万元，则要支付的租金为（C）。A.14.4万元B.15万元C.15.6万元D.16.5万元14.消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售的现象。这种现象是下述哪种店零售商业物业运作相关理论的反映？（D）A.中心地理论B.同类零售店聚集理论C.市场区位论D.需求的外部效应理论15.投资多元化的价值来源于资产组合过程中所获得的风险的（B）。A.提高B.下降C.不变D.波动16.在设施管理中所称的生命周期成本是指（A）。A.设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和B.设备或系统的初始购置成本C.设备或系统的初始购置成本加大修理费用D.设备或系统在经济寿命期间扣除初始购置成本后的费用总和17.在设施管理中，设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，称为（C）。A.机会成本B.资产折旧成本C.生命周期成本D.设备均摊成本18.我国处置不良物业资产的主要目标是（A）。