上海万业企业组织管理手册.doc

上海万业企业股份有限公司二0 0九年五月组织管理手册目 录目 录I第一章 手册说明1一、基本内容1二、手册发布1三、手册管理1第二章 公司总部2一、组织架构2二、部门通用职责3三、部门规划41、行政人事部42、财务部73、审计部94、投资计划部115、营销部146、客户服务部177、设计管理部198、工程管理部219、成本管理部2310、本地项目部26第三章 异地项目公司29一、组织架构29二、部门通用职责30三、部门规划311、综合部312、财务部333、设计部354、工程部375、成本部396、营销部41第四章 各类委员会43一、运营委员会43二、招投标委员会44三、产品委员会45附件一 总部与项目公司专业管理关系46附件二 总部与上海项目部的主要业务责权划分47附件三 总部与异地项目公司的主要业务责权划分48第一章 手册说明本手册用以规划、说明上海万业企业股份有限公司（以下简称公司）的组织架构、部门职责和岗位设置，是公司组织管理的基本文件，是组织建设的依据和保障。本手册主要针对地产开发业务。一、基本内容本手册主要包含两部分内容：1. 组织架构：本部分是组织结构和部门规划概述，通过组织结构图描述了公司的部门规划、职能对应和业务分工。2. 部门职责：本部分阐述了公司总部及项目公司各部门岗位设置标准和主要职责。注：a) 公司高层与各部门/项目公司的房地产开发业务关键权责划分，将在权责体系手册中进行汇总描述，并在各业务流程中进一步明确；b) 各岗位工作目标和内容、上下级关系、主要职权、内外部沟通渠道、能力素质要求等，将在岗位说明书中进行明确。二、手册发布本手册及修订经公司管理层批准后发布实施。三、手册管理1. 本手册发布、更新和解释由公司管理层负责；2. 公司行政人事部应根据企业发展战略规划和内外部环境变化，每年对组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，适时提议调整；3. 公司组织结构、部门设置或业务流程发生变化时，应及时修订本手册。第二章 公司总部一、组织架构二、部门通用职责1.1.1. 计划管理a) 贯彻执行公司总部及行业有关政策、制度，编制并修订完善本专业管理标准、规章制度及业务流程，并负责推动标准/制度/流程实施；b) 根据公司战略规划，编制本部门业务规划及年度、季度、月度工作计划，并负责推动计划实施；c) 编制部门预算和资金计划，并按批准的预算和资金计划组织实施和控制；d) 定期对本部门工作计划及预算执行情况进行总结、分析、报送，参加计划协调会，并根据决议/要求进行调整或整改。1.1.2. 日常管理a) 负责本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；b) 根据公司绩效管理制度及考核方案，收集、上报相关数据，开展本部门员工的绩效考核工作；c) 提出本部门的培训需求，并配合行政人事部实施培训，组织本部门员工的内部日常业务培训和岗位培训；d) 按管理层级与责权体系审核项目公司相关专业管理制度/规范；e) 指导、监督项目公司专业管理，为项目公司提供专业技术支持服务。1.1.3. 其他工作a) 配合行政人事部进行防火、防盗、保卫等工作；b) 配合行政人事部对本部门所使用的设施、设备及办公用品进行日常维护、管理；c) 配合行政人事部建立本部门关键绩效考核指标，以及对相关部门的绩效考核工作；d) 配合审计部完成内控、工程、财务、管理等方面的审计工作；e) 根据其他部门要求，协助和配合其他部门工作；f) 完成领导交办的其它临时性任务。三、部门规划1、 行政人事部1.1. 岗位设置1.2. 部门职责1.2.1. 文秘信息管理a) 负责建立健全公司公文管理、信息管理、档案管理管理等制度，并监督执行；b) 负责公司级文件、领导批示的发布、流转及管理；c) 负责总经理日程安排和公司重要事项安排；d) 组织起草公司领导讲话和工作总结等重要材料，督办总经理办公会议决议各项工作。1.2.2. 行政后勤管理a) 建立健全公司行政管理制度和行政工作流程，并监督执行；b) 负责对外联络工作、前台接待、安全保卫管理、制服、通讯、会议室和办公环境管理，行政办公费用统计、审核，及其他后勤服务；c) 组织编制固定资产、低值易耗品需求计划，并组织采购、登记建档、台帐管理及日常维护工作，负责组织固定资产盘点，办理固定资产转移、报废手续；d) 负责公司总部重大活动、会议的组织、协调、管理、服务工作；e) 负责公司总部证照年检、资质升级、各项荣誉申报及相关印章、证件的保存管理；f) 负责建立公司总部的办公自动化系统和内部交流网络平台，并负责电脑、网络的运行维护工作；g) 组织配合各种重要活动和员工活动，协助做好其他后勤管理工作；h) 监督员工的行为规范、文明礼貌、仪表仪态、语言规范等工作；i) 负责公务车辆的调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理。1.2.3. 人力资源管理1.2.3.1. 人力资源规划a) 拟定公司人力资源发展战略和策略，参与完善公司组织管理架构；b) 建立、完善公司人力资源管理体系和各项人力资源管理制度，并组织宣导、落实；c) 拟订公司人力资源发展规划和年度工作计划，并组织实施；d) 指导、协助各部门/项目公司拟定人力资源规划和年度工作计划，并对各部门/项目公司人力资源计划实施过程进行跟踪、分析和评价；e) 负责公司岗位管理工作（职位分析、评估、设置、变动等），并依据公司实际情况提出调整和优化建议。1.2.3.2. 招聘、培训管理a) 组织编制公司总部人力资源需求计划及预算，并负责组织招聘工作，审核各部门/项目公司招聘计划，指导、监督关键岗位招聘；b) 组织制定公司总部年度培训计划及预算，跟进计划实施情况，并对培训效果进行评估，审核各部门/项目公司年度培训计划及培训预算；c) 根据公司总部发展需要，指导员工进行职业生涯规划，选拔和培养后备管理和专业技术人员，组织内部后备人才库的建立、维护。1.2.3.3. 绩效考核、薪酬福利管理a) 组织制定并实施公司总部绩效考核方案，指导和审核各项目公司绩效考核方案并监督其工作开展情况，处理考核过程中的各类申诉；b) 汇总、处理考核结果，提出奖惩建议，督促各部门/项目公司绩效改进；c) 组织年度薪酬调查工作，收集行业薪酬信息，并组织办理总部及各项目公司岗位的员工定级、调薪等事务；d) 负责公司薪酬总额的预算、员工工资的结算；e) 负责员工养老、医疗、失业、生育、财产、人身安全、住房公积金等各类保险的办理和费用扣缴，及其与工资、保险等凭证相关的汇总保管工作。1.2.3.4. 员工关系管理a) 负责劳动法规的研究，完善公司劳动用工制度；b) 负责建立、维护公司的理念文化、行为文化，组织编制员工手册等指导文件；c) 负责公司总部员工劳动合同管理、档案管理，管理公司总部人员的劳动关系；d) 负责公司总部员工的入职、调动、离职、保险和医疗等手续的办理，并根据授权审核/审批/备案各项目公司相关员工的入职、转正、调动、离职、续签；e) 加强员工关系管理，完善沟通制度，拓展沟通管道，建立内部良好的沟通氛围；f) 了解和掌握员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍；g) 负责调解和处理员工提出的申诉意见与劳资纠纷。1.2.4. 法律事务管理a) 负责公司法律管理体系、法律风险管理体系的建立和维护；b) 负责处理公司的各类纠纷（含协商、调解、仲裁、诉讼），做好外部律师的选用和对接工作，明确其工作职责范围并确保实施；c) 负责对公司所有合同、规章制度的合法性、合规性进行审核，并参与编制、审核公司标准合同文本；d) 参与公司重大决策及重大经济活动，参与相关法律文书的起草和修订，并负责为公司各项业务活动提供法律咨询及法律支持服务；e) 实时收集法律法规和政策资讯，对法律法规和政策环境变化进行分析、汇报；f) 加强公司员工的法律意识，为员工提供法律知识的培训和法律支持。2、 财务部2.1. 岗位设置2.2. 部门职责2.2.1. 财务体系管理a) 建立健全公司财务管理制度，规范财务管理体系，防范财务风险；b) 建立健全公司财务电算化和自动化管理系统，确保财务核算安全性和顺畅性。2.2.2. 预算和资金管理a) 组织编制公司财务预算及资金计划并监督执行，定期编制执行情况分析报告，并组织制定调整方案；b) 根据财务预算及资金计划编制融资计划，审批后组织实施；c) 对公司信贷资金及合作资金使用、归还进行指导、支持和监督，对资金实施动态管理，统一平衡和余缺调配，通过资金合理运作，有效降低资金成本；d) 建立维护与银行及其它融资机构的沟通渠道，保持良好的合作关系；e) 负责公司合同款项的审核及支付工作；f) 负责房地产项目投资的经济效益测算和财务决算编制工作；g) 负责销售现场收款管理，销售发票管理，确保销售资金安全，督促应收账款催收；h) 编制销售收款日报表，编制销售会计凭证，及时上报销售回款情况。2.2.3. 会计核算管理a) 设置使用标准化会计科目，制定统一的会计政策，如实记录各类数据，真实反映公司业务活动和资产债务情况；b) 负责公司日常业务收入与支出工作，审核合同及原始凭证，每月结账后做好往来对帐的核对确认工作；c) 建立定期财务报告制度，规范内部财务报表种类、指标定义、取数口径与呈报方式，准确及时编制和报送各类会计报表，以及关联交易的会计核算和信息上报；d) 负责公司固定资产账目管理，协同行政人事部定期组织公司资产核查管理工作，参与编制盘点报表。e) 配合审计部开展内部审计；f) 整理、保管会计档案，并定期进行检查，办理会计档案归档和移交。2.2.4. 税务筹划管理a) 研究和掌握国家税收政策变化情况，制定并组织实施公司税务筹划方案，对下属项目公司税务筹划进行指导、监督和评估；b) 按期申报纳税、办理各项税款缴纳手续，协调与税务部门的关系，维护良好的税务形象。2.2.5. 下属公司财务管理a) 建立下属公司财务监管体系；b) 委派下属公司财务人员；c) 按照职责权限审核审批下属公司的财务预算方案，并审核资金拨付和监控下属公司资金使用情况；d) 开展项目成本核算、决算和分析，审核下属公司合同及监督执行情况；e) 指导下属公司销售会计的工作，监督销售款的回收情况，及时催收应收款；f) 不定期进行项目财务审查，预防财务风险；g) 对超过预算和单笔支付权限的费用支付履行审核审批权限。3、 审计部3.1 岗位设置3.2 部门职责3.2.1 组织审计资源，制定年度审计计划，报董事会审计委员会审批后执行。3.2.2 建立健全各项审计业务制度。3.2.3 内部控制体系设计、实施与评价a) 配合公司董事会完善公司内部控制制度，协助公司管理层实施内部管理制度；b) 协助公司业务部门制定并完善业务流程体系、相关制度及管理标准；c) 对公司总部及项目公司内部控制设计与实施情况进行日常监督与专项监督，定期根据监督情况对公司内部控制制度设计及实施状况进行评价。3.2.4 财务审计a) 负责对公司及项目公司内部财务预算、财务收支情况、销售情况进行审计；b) 负责对公司及项目公司经营状况及经营成果进行审计；c) 负责组织实施其他财务日常审计和专项审计。3.2.5 工程审计a) 建立重大项目的全程合规性跟踪审计及其他事项的报备抽查体系，包括入围单位选择、开标、合同签订、工程洽商、变更、工程结算等关键事项的合规性审计；b) 对工程审计过程中发现的问题进行提示、建议或提交相关报告；c) 审核成本管理部的工程成本预算执行情况分析结果，保证成本分析的准确、客观、合理；d) 建立和完善审计工程成本数据库，定期更新相关内容。3.2.6 管理审计a) 负责外聘专家或外聘专业机构的选择，组织公司内部管理和经营效益的审计；b) 负责各项目公司年度经营绩效审计，负责对高层管理人员的离任进行审计；c) 负责公司业务流程的执行监督、跟踪反馈及持续改进；d) 根据审计委员会安排，协调与政府监察部门的事宜。4、 投资计划部4.1. 岗位设置4.2. 部门职责4.2.1 配合董办进行战略规划工作a) 从资本运营专业角度对公司长期发展战略提出意见和建议；b) 根据公司战略规划、经营规划，结合市场状况与资本运营要求，指导、监督总部职能部门及项目公司三年经营规划的制定及实施；c) 根据资本运营要求对三年经营规划执行情况进行动态监控，并及时提出调整建议；d) 根据收益完成情况，协同行政人事部制定总部职能部门、项目公司的考核指标，开展战略执行和评估工作。4.2.2 年度经营计划管理a) 组织制定公司年度经营计划，配合完成预算编制和考核指标制定；b) 对接项目可行性研究，从战略规划和经营规划角度对项目投资提出建议，并负责制定项目的经营目标；c) 根据公司经营要求，协助制定项目利润计划，审核项目开工时间、开盘时间、竣工时间、交房时间等重大节点，并对执行情况进行动态监控； d) 组织召开企业季度经营偏差分析会议，对运营偏差进行分析，并采取相应措施。4.2.3 地产投资管理a) 根据公司战略规划、经营规划和经营计划，结合房地产市场状况，形成公司投资策略建议方案，并推动高层进行研讨和决策；b) 在公司投资策略的指导下，通过区域、城市规划、市场、竞争态势、土地机会等方面的分析，形成对拟进入城市的选择建议，并推动高层对城市选择进行决策；c) 将城市选择决策知会营销部、设计管理部、工程管理部以及成本管理部等相关部门，推动相关部门提前对重点城市进行相关调研，提高投资决策效率。a) 负责公司对外地产合作项目股权投资、对外股权合作的管理，负责或参与决策对外合作方案及合作公司的公司章程、董事会章程等重要制度的订立；b) 投资项目正式签约后，负责配合董办向境内外公众披露有关投资项目的基本情况；c) 负责新公司的成立筹建及执照办理，负责工商变更手续办理；d) 负责指导对外地产合作项目控股公司办理企业设立、分设、转让、关闭以及申领相关的工商营业执照、税务外汇相关证照、股权转让登记表和企业注销登记单等管理工作；e) 负责对对外地产合作项目进行年度经营性指标汇总分析，为投资项目绩效考核提供依据。4.2.4 项目拓展可研a) 收集、整理房地产开发相关政策、信息，建立、完善行业信息库，并定期编制、提交分析报告；b) 针对目标区域收集、整理土地信息，建立、完善公司土地资源信息库，并定期编制、提交项目进展报告；c) 负责项目初步分析，提出项目初判建议，并编制、提交内部立项建议书；d) 组织、协调各相关部门对目标地块进行现场考察，编制项目可行性研究报告，并负责组织内外部评审论证；e) 整理可行性研究报告等相关材料，配合进行项目决策。4.2.5 土地获取a) 负责招标、拍卖、挂牌出让土地竞标方案的拟订，并负责根据批准方案参与招、拍、挂土地竞标及合同、协议签署；b) 负责划拨、转让、协议出让土地及旧城改造项目商务谈判方案的拟订，并负责根据批准方案与相关各方进行商务谈判及合同、协议签署。4.2.6 产品研究c) 组织进行公司客户研究，对客户群体与其生活行为进行研究，建立从客户分类描述转化为产品设计的方法体系；d) 分析行业整体水平和研究今后行业产品发展趋势，组织开展产品分类研究，建立公司产品标准体系；e) 组织产品标准的推广、落实工作，监督和检查产品标准执行情况。4.2.7 商业项目物业策划a) 根据项目定位制定商业物业策划方案和价格方案,设计招商渠道,提出招商策略，并结合市场价格水平提出明确的租金价格和建议销售价格。b) 收集各种招商信息，编制、设计招商宣传数据和招商宣传广告。4.2.8 商业运营管理a) 根据公司下达的年度经营目标，制定商业物业年度经营目标。b) 审核商业管理公司制定的年度经营计划和日常重点工作计划，监控计划实施情况。c) 定期分析商户的经营状况，提出运营改善建议。d) 协助处理运营过程中发生的重大商户的纠纷和消费者投诉。4.2.9 招商管理a) 组织确定招商方案、租控策略、制定招商支持文件。b) 根据项目需要，负责选择招商合作伙伴，并对其进行招商管理，共同完成招商工作。c) 负责商业物业目的性商户的招商谈判、签约和执行工作，协助商业经营管理公司进行市场性商户及补位招商的招商工作。d) 为投资者提供综合咨询服务。4.2.10 资产管理a) 负责本地各项目存量资产的统计管理工作；b) 负责商业物业资产的台账、调拨、核销管理。 5、 营销部5.1. 岗位设置注：1、策划主管、案场主管、合同主管根据项目需要配置，原则上每一案场各配置1名；2、品牌策划、推广工作暂由经营经理组织、协调实施。5.2. 部门职责5.2.1 市场研究a) 建立、维护市场信息获取渠道，收集、整理市场信息，逐步建立企业市场信息库；b) 组织宏观政策、经济发展、产业动态分析及区域市场监控，对已进入区域及重点发展区域进行细分研究；c) 组织消费者行为模式、消费趋向研究，以目标客户、细分市场需求为导向，指导公司产品标准研究和项目开发工作，并评估各类营销组合策略；d) 负责标杆企业、主要竞争对手市场相关信息的收集及分析，撰写专题报告。5.2.2 定位策划a) 参与项目拓展及可研工作，针对目标土地提出初步产品定位及分期开发销售建议；b) 本地项目土地获取后，组织市场调研及产品定位深化工作，制定初步营销策略、品牌建议；c) 组织本地项目的前期定位策划方案评审，参与项目概念、规划、单体及景观设计方案评审；d) 审核异地项目定位策划，参与项目概念、规划、单体及景观设计等方案评审。5.2.3 营销策划管理a) 探索营销管理模式，总结交流营销经验，建立健全公司营销管理体系；b) 收集、整理房地产营销代理机构资料，建立、完善营销供应商信息库，并负责组织营销代理机构考察、选择、监控与后评估；c) 组织编制本地项目总体营销方案（含营销策略、主要节点、销售价格、销售进度、推广方案及销售费用预算等），组织评审，并推动、监控方案实施；d) 审核异地项目总体营销方案，并监控方案实施；e) 负责制定本地项目营销工作计划（附资金预算说明）、开盘计划、销售回款计划、参展计划、清盘计划，并组织评审，推动、监控计划实施；f) 组织对异地项目公司营销工作计划（附资金预算说明）、开盘计划、销售回款计划、参展计划、清盘计划等进行评审，并监控计划实施，提出调整或预警意见；g) 负责本地项目售楼部、样板间的策划定位、设计组织、施工合同拟定、现场布置、效果评定和后期维护管理工作；h) 统一组织客户会运作，组织建立公司客户资源库，整合和管理客户信息，并进行客户资源二次开发。5.2.4 销售管理a) 负责办理本地项目的商品房预售许可证。b) 负责本地项目代理合同的签订，对代理公司现场销售工作进行指导和监控；c) 负责拟定本地项目开盘执行价格表，并负责销售过程的销控管理、销售变更审核；d) 组织本地项目营销推广广告发包及其他常规服务单位的合同谈判、签署，并对广告推广和其他营销工作的执行效果进行分析、监控；e) 负责销售档案和物料的管理，及销售资金的催收工作；f) 根据财务部确定的按揭银行，协调客户与银行对接，按期办理按揭及抵押等相关工作；g) 审核营销代理公司营销总结材料，定期提交销售数据统计分析，组织编制、提交阶段性营销总结报告；5.2.5 品牌管理a) 组织制订公司品牌管理体系和制度规范，推动落实并予以监控；b) 组织制订公司品牌战略、规划及阶段性实施计划，并推动执行，定期开展品牌诊断、研究，管理和维护品牌资产；c) 组织制定公司开发项目的品牌定位与应用建议，管理开发项目VI、广告、对外传播，实现公司品牌和项目品牌互动；d) 统一策划、制作公司品牌推广物料（如宣传册、宣传片等），统筹外部媒体的制作、发布和效果评估，对营销推广物料进行审核，并提供参考意见；e) 负责媒体和公关资源的开拓、管理和维护，保持与公众媒体的良好接触。6、 客户服务部6.1. 岗位设置6.2. 部门职责6.2.1 客户服务管理a) 建立健全客服管理体系，完善客服管理制度规范，推动落实并予以监督；b) 配合建立公司客户资源库，整合和管理客户信息；c) 根据已有客户资源区分投诉客户、新开发客户、长期客户指定相应客户服务机制；d) 配合客户会运作，对物业公司社区活动等相关客服工作进行指导和监督；e) 负责投诉信息汇总分析，组织编制客户服务月报，对客户投诉、意见、案例等进行提炼、反馈，并与异地项目进行信息资源共享；f) 组织客户满意度调查研究，并推动和监督相关单位进行改进提升。6.2.2 品质保障a) 负责对日常客户投诉进行协调处理及事后跟踪、回访；b) 组织客户危机事件的预防、协调处理及事后跟踪回访；c) 协助异地项目公司进行重大客户投诉及热点客户投诉处理；d) 负责本地项目因客户投诉事件与相关政府部门的沟通与协调；e) 负责客户因素所产生的法律诉讼的协调工作及法律顾问的沟通、咨询；f) 负责协调房地产项目交付使用后物业使用功能的完善；g) 沟通协调保修期内维修养护工作的落实，以及产品信息的反馈；h) 负责权限内维修、赔偿及质保金等费用的审核审批。6.2.3 物业管理a) 从物业管理及客户使用角度，就项目平面布局、设施设备选型、景观绿化、动线规划提出合理化建议；b) 定位策划及设计阶段提出物业策划方案及物业设施配置建议、要求；c) 负责组织物业管理公司的招投标、前期物业委托服务合同签署及行政主管部门备案工作；d) 组织本地项目一房一卡验收等交房准备工作；e) 协调物业公司与本地项目部的交楼验收、房屋交接手续；f) 负责拟定产品交付意见书，监督配合物业公司做好交房入伙工作；g) 负责本地项目物业公司管理，对物业公司提供的物业服务进行监督和评估；h) 负责协调本地项目业主委员会成立筹备工作；i) 负责本地项目开发商与各项目业主委员会的沟通工作。7、 设计管理部2.3.4.5.6.7.1. 岗位设置注：1、各专业设计师可根据项目数量及设计阶段配置，电气设计师和水暖设计师与工程管理部共用；2、助理文员负责设计管理部内部综合行政后勤事务和图纸资料档案管理。7.2. 部门职责7.2.1 产品研究a) 分析行业动态和产品发展趋势，搜集国内外、优秀企业、竞争对手有关建筑性能、建造技术、材料部品等研究信息，建立公司技术信息库；b) 组织开展对建筑性能、功能与环境的研究；c) 组织开展建造技术研究，研究解决标准化产品应用中的技术问题；d) 负责部品标准化研究，建立与标准化产品相适应的标准化部品库；f) 负责“四新”的推广应用工作；g) 负责产品标准化研究总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，提出优化方案，组织在新项目中应用；e) 组织开展设计信息交流和技术培训。7.2.2 设计管理a) 参与项目可行性研究和市场调研工作，提出产品设计原则、要点和草案；b) 负责各类（主体楼、配套、景观、装饰、导示等）各阶段（概念、方案、扩初、施工图等）设计的管理工作；c) 组织设计任务书的编制及评审工作；d) 组织设计单位选择、评估，并负责进行沟通协调，监控设计质量、进度；e) 组织设计成果评审，并负责监督设计单位进行调整、完善；f) 负责施工图设计方案优化、管网综合方案、智能化方案等用材及配套方案的制定；g) 拟定材料/设备技术性能和品质要求，负责主要建筑装饰材料的选型和定样；h) 负责组织水、电、气、暖配套工程的设计工作；i) 负责后期零星、交叉、盲点部分的设计和协调工作；j) 联系、协调设计单位进行图纸交底会审工作，并落实设计单位进行调整、处理。 异地项目设计管理a) 负责组织项目概念承包商采购及设计管理；b) 参与项目方案、扩出、施工图、景观、装饰设计承包商考察、评审、选择工作；c) 审核项目方案、扩出、施工图、景观、装饰设计任务书及设计成果；d) 审核项目材料/设备技术性能和品质要求，参与主要建筑装饰材料的选型和定样。7.2.3 设计变更管理a) 负责本地项目设计变更归口管理，包括与设计单位联系、技术审核及变更复核，并负责设计变更资料的管理；b) 参与异地项目公司所组织的对涉及外立面、景观及其他重大设计变更的评审。7.2.4 配合工作a) 协助相关部门做好用地规划许可证、工程规划许可证的申领及相关手续（如人防、消防、施工图审查等审核手续）办理工作；b) 负责本地项目销售面积的计算复核，对模型沙盘、户型图、“两书”、交房标准等进行审核把关；c) 协助做好各项工程的质量验收工作。8、 工程管理部7.8.9.10.11.8.1. 岗位设置8.2. 部门职责8.2.1 运营管理a) 根据公司发展战略、年度经营计划，组织编制项目开发节点计划，并组织分解到各部门；b) 定期检查、收集、汇总公司各部门/项目公司重点工作计划和项目开发节点计划执行情况，编制报送各类计划执行情况统计报表，并及时进行协调、督办；a) 负责跟踪落实总经理办公会议和各专项会议确定的临时重要工作计划；b) 定期收集各关键业务流程的绩效数据和重要的报表信息，并提交分析报告。8.2.2 工程管理体系a) 建立、完善公司工程管理制度、工程技术标准等，并监督实施；b) 汇总项目工程施工信息，建立公司工程案例信息库；c) 配合设计管理部落实产品标准研究及“四新”推广应用。8.2.3 工程技术支持a) 参与监理规划及实施细则、施工组织设计评审，组织重大施工方案、关键工序/部位施工方案的评审，并对重大工程技术、质量问题提供技术支持；b) 组织行业内技术交流、合作，组织项目部/项目公司之间的考察、交流;c) 负责对各项目部/项目公司工程人员进行工程建设法律、法规的宣贯和本企业有关规定、要求的教育、培训。8.2.4 项目工程管理a) 审核项目开发节点计划及总体计划，并协助项目部/项目公司进行监控、协调；b) 组织工程质量、进度、安全文明定期或专项检查，审核项目工程月报，对项目管理综合情况进行全面分析、评比，编制项目工程管理检查报告；c) 协助各项目部/项目公司进行质量、安全、劳动监察等政府职能部门的协调工作。8.2.5 工程、材料设备供应商管理a) 收集、整理工程及材料/设备供应商信息，建立、维护供应商信息库；b) 监督工程、材料设备（甲供）等合同执行情况，组织履约评估及供应商评价；c) 组织工程及材料/设备供应商动态评估、分级管理，建立、维护战略合作伙伴。8.2.6 协调配合工作a) 参与设计成果评审及图纸会审、技术交底工作；b) 参与工程、材料/设备供应商考察、资质预审、招标采购等工作；c) 参与分部工程重要部位验收，协助项目部/项目公司进行竣工验收工作；d) 协助各项目部/项目公司处理工程纠纷等问题。9、 成本管理部9.1. 岗位设置注：1、项目开工后，本地项目派驻1名造价工程师作为项目现场成本主管/管理员；异地项目公司应派驻成本部经理9.2. 部门职责9.2.1 成本体系管理（建安）a) 建立、完善公司项目开发成本管理体系及目标成本责任体系、动态成本监控机制，组织落实并提供考核依据；b) 收集、整理有关成本信息，定期对成本信息库进行维护，并组织公司内部定额的编制与调整；9.2.2 项目成本策划（本地）a) 参与项目可行性研究工作，并负责进行项目建安成本测算；b) 负责项目方案、扩初设计阶段成本匡算、概算；c) 负责编制项目目标成本及责任成本，提出施工图限额设计要求；d) 组织本地项目施工图预算，制定细化成本指标，组织编制成本管理指导书；e) 负责推荐造价咨询公司，并组织考察、谈判、采购招标及履约评价工作。 异地项目公司成本策划a) 参与项目可行性研究工作，并负责进行项目建安成本测算；b) 审核项目方案、扩初设计阶段成本匡算、概算；c) 审核项目目标成本及责任成本，审核施工图限额设计要求；d) 审核项目施工图预算及细化成本指标，审核成本管理指导书；e) 负责推荐造价咨询公司，并组织考察、谈判、采购招标及履约评价工作。9.2.3 动态成本管理a) 负责本地项目设计变更、工程签证费用审核，无预算工程现场复核，参与异地项目重大设计变更、工程签证费用审核，并提出成本控制意见；b) 负责建立、汇总各项目动态成本信息，指导、监督并审核异地项目公司动态成本信息台账；c) 负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况组织评估、调整；d) 负责本地项目材料/设备认价及施工单位材料进度报量审核，参与异地项目材料/设备认价及施工单位材料进度报量审核；e) 负责审核项目工程、材料设备等合同进度款及结算申请。9.2.4 成本后评估a) 组织本地项目结算工作，编制项目预决算分析报告；b) 负责组织对异地项目公司报送的相关预算、结算资料进行审查；c) 负责由总部负责招标采购的项目结算工作审批；d) 收集、分析已完工项目成本指标，组织本地项目成本后评估，并负责对异地项目成本后评估工作进行审查。9.2.5 工程、材料设备采购管理a) 建立、健全公司采购管理体系，完善采购管理制度，并监督执行；b) 建立战略采购的评价标准、选择流程和信息库，组织战略采购供应商考察、评估、谈判、合同签订，实施战略采购；c) 负责项目采购策划，为项目采购提供框架要求；d) 负责编制本地项目工程、材料/设备（甲供）采购计划，并组织采购实施；e) 组织编制本地项目工程量清单及拦标价，并组织招标文件编制及评审；f) 组织权限内工程、材料设备招标公告发布、投标单位考察、资格预审，及发标、答疑、开标、评标、定标、商务谈判、合同签署等工作；g) 对授权项目公司工程、材料设备采购过程进行监控，审核采购计划及工程量清单，参与招标文件审核；h) 负责本地项目相关合同的登记、保管、结案，合同台账的建立和合同文本的存档工作。10、 本地项目部10.1. 岗位设置注：1、开工面积10万方以下的项目，设置土建工程师2名，电气和水暖工程师各1名，可根据项目进度逐步配置到位；2、开工面积10万方及以上的项目，配置土建工程师3-4名，电气和水暖工程师各1-2名，可根据项目进度逐步配置到位；3、如工程项目涉及精装修房，可另根据项目情况增加装饰工程师；4、项目现场成本/设计配合人员由成本管理部、设计管理部派驻，每项目配置1名。5、综合事务主管统筹项目部后勤工作及后勤人员的管理（业务无直接关联的后勤人员不在此列举）10.2. 部门职责10.2.1 前期准备a) 负责对本项目参建单位人员的培训；b) 负责组织监理规划及实施细则、施工组织设计评审，参与重大施工方案的评审；c) 负责组织协调工程管理部、设计管理部、设计单位、施工单位等进行图纸会审及交底工作；d) 配合房屋拆迁，协调项目勘探、“三通一平”和临建工作。10.2.2 工程进度管理a) 根据项目开发节点计划制定施工总体进度计划和分项工程进度计划；b) 负责组织项目施工进度计划的实施，并根据销售进度要求及时进行调整，与工程管理部沟通确认后组织实施。10.2.3 现场技术管理a) 负责处理施工单位现场提出的技术问题，重大技术问题及时反馈工程管理部；b) 负责组织专案例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；c) 定期与设计管理部、设计单位联系，解决施工图中出现的问题；d) 负责对设计变更、现场签证的工程量审核、现场管理、跟踪落实及回馈工作。10.2.4 质量管理a) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；b) 参与审核关键工序、关键部位的施工方案，组织施工各阶段的工程验收；c) 对工程质量情况进行定期分析，形成质量分析报告，及时报送工程管理部。10.2.5 安全文明管理a) 按照安全文明管理的要求对施工现场进行管理；b) 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。10.2.6 工程验收和销售配合a) 为销售案场营销工作提供支持（搭建看房通道，样板间、售房部施工控制等），并负责小区导示系统的制作、安装；b) 定期对施工、监理等供方进行履约评估，形成评价报告或在项目月报中反映；c) 负责收集、归档项目前期资料、项目图纸、配套设施等项目档案资料；d) 负责所建设项目（包括人防、消防、景观、智能化）的竣工验收、备案工作；e) 协调、监督施工单位完成项目工程质保期内的维修工作。10.2.7 本地项目报批报建a) 负责办理建设项目选址意见书及规划设计条件；b) 负责办理建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证；c) 负责组织房管局开发规模报建；d) 负责组织消防、人防报建，文物勘探；e) 负责组织防雷、施工图审查报建；a) 负责组织规划、方案、扩初、施工图阶段政府部门的各项评审会。f) 负责办理建设工程施工许可证；10.2.8 配套报建b) 负责供水、供电、供暖、天然气、雨污水等市政配套报建、报装工作的办理；c) 协调水、电、气、电信等公用事业部门的关系，根据工程进度情况，落实水、电、气、电信及有线电视等各项配套，确保工程进度。d) 配合进行园林、消防、人防、环保等专项验收，配合完成竣工验收和竣工档案的整理工作，负责所建设项目（包括人防、消防、景观、智能）竣工备案办理。10.2.9 行政后勤管理a) 负责项目收发文件、内部档案、图书资料及印章的管理；b) 负责项目固定资产及低值易耗品的实物管理及任务；c) 负责项目办公环境管理、车辆管理及对外联络、接待、项目部人员食宿等后勤服务工作。第三章 异地项目公司一、组织架构二、部门通用职责1.1.1. 计划管理a) 贯彻执行公司及行业有关政策、制度，编制并修订完善本专业管理标准、规章制度及业务流程，并负责组织、推动标准/制度/流程实施；b) 根据公司战略规划，编制本部门业务规划及年度、季度、月度工作计划，并负责组织、推动计划实施；c) 编制部门预算和资金计划，并按批准的预算和资金计划组织实施和控制；d) 定期对本部门工作计划及预算执行情况进行总结、分析、报送，参加计划协调会，根据决议/要求进行调整或整改。1.1.2. 日常管理a) 负责本部门专业能力规划、建设；b) 组织制定本部门员工月度/周重点工作，根据公司绩效管理制度及考核方案，收集、上报相关数据，开展本部门员工的绩效考核工作；c) 负责本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；d) 提出本部门的培训需求，并配合综合部实施培训；e) 组织本部门员工的内部日常业务培训和岗位培训；f) 负责本部门相关文件资料的起草和归档整理工作。1.1.3. 其他工作a) 配合综合部进行防火、防盗、保卫等工作；b) 配合综合部对本部门所使用的设施、设备及办公用品进行日常维护、管理工作；g) 配合综合部建立本部门关键绩效考核指标，以及对相关部门的绩效考核工作；h) 配合总部审计部完成内控、工程、财务、管理等方面的审计工作；c) 根据其他部门要求，协助和配合其他部门工作；d) 完成领导交办的其它临时性任务。三、部门规划1、 综合部1.1. 岗位设置注：1、总部行政人事部负责对项目公司综合部进行专业支持、管理和监督；2、总部客户服务部对项目公司客服工作进行专业支持、管理和监督。1.2. 部门职责1.2.1. 公司计划管理a) 根据总部年度经营计划、对本项目公司工作要求，组织编制本项目公司年度工作计划，并组织分解到各部门；b) 定期检查、收集、汇总公司各部门/重点工作计划执行情况，编制报送各类计划执行情况统计报表，并及时进行协调、督办；c) 负责跟踪落实公司领导和各专项会议确定的临时重要工作计划；1.2.2. 人力资源管理a) 根据人力资源发展规划制订公司人力资源发展规划，协助进行组织结构设计；b) 负责编制年度人员需求计划，并根据责权体系手册组织实施员工招聘、调配工作；c) 负责公司年度培训计划的制定，并组织实施培训管理工作；d) 负责组织实施公司的绩效管理工作，并执行公司的薪酬、福利、考勤等管理制度。1.2.3. 行政后勤管理d) 建设、维护公司的行政管理制度，报公司总部行政人事部审核、备案；e) 负责公司收发文件、内部档案、图书资料及印章的管理；f) 负责公司固定资产及低值易耗品的实物管理；g) 负责公司的对外联络及接待任务；h) 负责公司车辆管理，做好车辆的调配、保管、维护等工作；i) 负责公司后勤保障及办公环境管理等后勤服务工作；j) 负责政府部门、合作单位等外联关系，协调公司内部相关业务部门工作关系。1.2.4. 法律事务管理a) 负责公司合同文件的法律审核，提供相关法律意见；b) 提供公司经营活动中的法律咨询；c) 协助公司对所涉及的纠纷的处理，调解、诉讼等，参与项目公司突发事件的处理。1.2.5. 报建配套a) 组织协助办理“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地产权证），配合设计部办理详规报批和总体规划方案的招投标及评审工作；b) 落实公建配套等工作（包含交通、教育、园林等）；c) 协调水、电、气、电信等公用事业部门的关系，根据工程进度情况，落实水、电、气、电信及有线电视等各项配套，确保工程进度。1.2.6. 协调配合a) 建立、维系与国土、规划、建设、计划与发展等各政府主管部门的良好关系； b) 配合进行园林、消防、人防、环保等专项验收；c) 配合完成竣工验收和竣工档案的整理工作，并负责验收后相关证照的办理。1.2.7. 客户服务管理a) 负责组织处理公司客户投诉，并协助重大客户危机事件的处理；b) 负责公司交房工作的组织、协调； c) 负责组织公司物业维修、赔偿及质保金等费用的审核；d) 协助进行客户满意度调查研究，并推动和监督相关单位的改进提升工作；e) 以客户服务月报等形式，对客户意见、案例等进行针对性提炼反馈。2、 财务部2.1. 岗位设置注：1、财务部经理由总部财务部派驻；2、财务部经理行政上由项目公司总经理管理，业务上对总部财务部负责；2.2. 部门职责2.2.1. 预算管理a) 负责组织编制项目年度、半年度财务预算及与月度资金使用计划并上报公司总部；b) 在实施过程中进行实时控制和分析，每月上报项目预算执行情况。根据预算（计划）实施情况提出预警。2.2.2. 会计核算管理a) 负责公司日常业务收入与支出工作；b) 负责公司工程款项和购进材料款项的审核及支付工作；c) 负责公司购房认购书、购房合同的审核；d) 开展公司会计核算工作，按时编制报表，报送公司总部财务部及对外报送报表；e) 配合开展相关年度审计、资产清查等工作。f) 整理、装订并保管会计档案，定期检查会计档案保存情况，负责会计档案的归档和移交。2.2.3. 资金管理a) 编制项目公司资金计划；b) 根据责权体系手册，负责项目公司资金使用的审核；c) 负责销售现场收款及发票管理，确保销售资金安全，并督促应收账款进行催收；d) 完善销售数据，编制销售收款报表，编制销售会计凭证，及时反馈销售回款情况。2.2.4. 税务管理a) 协调税务部门的关系；b) 对公司税收进行整体筹划与管理，按时办理项目公司各项免税、计税及纳税申报。3、 设计部3.1. 岗位设置注：1、总部设计管理部负责对项目公司设计部进行专业支持、管理和监督；2、水暖工程师可以与工程部合用。3.2. 部门职责3.2.1. 设计单位管理a) 收集当地设计单位的信息，建立设计单位资料库；b) 参与总部设计管理部组织的设计单位考察及委托，并负责与设计单位的沟通联系，进行设计单位设计质量、进度、建安成本等的控制；3.2.2. 设计管理a) 负责各阶段设计任务书的编制，并组织设计任务书评审；b) 监督、协调设计单位按计划完成方案及初步设计成果，并提交总部进行评审；c) 监督、协调设计单位按计划完成施工图设计，负责组织设计成果的评审并报总部备案；d) 负责组织机电、门窗、景观工程等深化设计工作；e) 协助工程部进行施工图技术交底，并落实设计单位进行解决；f) 负责项目现场的设计变更、技术核定单的设计审核工作，并跟踪落实；g) 负责材料的选型和封样，以确保采购材料符合设计和质量要求；h) 参与大型设备和重要材料的现场验收；3.2.3. 设计配合a) 为营销策划工作提供技术支持，协助两书（住宅使用说明书、质量保证书）中的图纸提供和相关指标的编写；b) 配合工程施工管理、配合综合部报批手续；c) 配合工程竣工验收、内部验收（一房一卡验收）和交房入住工作。4、 工程部4.1. 岗位设置注：1、总部工程管理部负责对项目公司工程部进行专业支持、管理和监督；2、开工面积10万方以下的项目，设置土建工程师2名，电气和水暖工程师各1名，可根据项目进度逐步配置到位；3、开工面积10万方及以上的项目，配置土建工程师3-4名，电气和水暖工程师各1-2名，可根据项目进度逐步配置到位；4、如工程项目涉及精装修房，可另酌情增加装饰工程师。4.2. 部门职责4.2.1. 项目计划管理a) 根据项目里程碑节点要求，组织编制项目开发节点计划，并组织分解到各部门；b) 定期检查、收集、汇总公司各部门项目开发节点计划执行情况，编制报送计划执行情况统计报表，并及时进行协调、督办4.2.2. 项目前期准备a) 参与施工单位、监理单位、材料设备供应商的评价选择工作；b) 组织对本项目参建单位人员的培训；c) 主持各种施工图会审、技术交底，负责整理会审纪要。4.2.3. 项目进度管理a) 根据项目总体计划审核施工单位施工进度计划；b) 监控项目施工进度计划的实施情况，并及时进行调整。4.2.4. 项目现场技术管理a) 组织项目例会，沟通、协调施工过程中出现的术问题；4.2.5. 项目质量管理a) 针对工程特点，编制质量控制要点计划，明确职责权限，并负责实施；b) 审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；c) 参与关键工序、关键部位的施工方案的审核，组织施工各阶段的工程验收；d) 对项目工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，并上报公司总部。4.2.6. 项目安全文明管理a) 按安全文明管理的要求对施工现场进行管理，并监督施工现场社会治安综合治理；b) 监督施工单位建立符合公司品牌形象的工地环境。4.2.7. 工程项目验收a) 组织项目工程分项/分阶段验收，组织竣工验收；b) 编写项目工程案例总结。5、 成本部5.1. 岗位设置注：1、成本部经理由总部成本管理部派驻；2、成本部经理行政上由项目公司总经理管理，业务上对总部成本管理部负责；3、条件许可情况下，成本部应分设正副经理各1人，分管造价与采购。5.2. 部门职责5.2.1. 成本策划a) 配合项目可行性研究工作，并参与进行项目建安成本测算；b) 进行方案、扩初设计阶段的建安成本匡算、概算，并提出扩初限额设计建议；c) 负责组织项目目标成本及责任成本制定，并提交总部审核；d) 负责营销策划费、广告制作费、销售代理费、售楼处、样板间等销售费用的成本控制指标的制定；e) 负责组织项目总施工图完成后的成本预算，编制相应的成本分析报告。5.2.2. 动态成本管理a) 负责对项目成本进行监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序；b) 负责对各项目建立动态成本信息台帐；c) 负责收集和录入项目动态成本，并进行汇总和分析，提出目标成本调整建议。d) 负责审核项目工程、材料设备、技术服务、营销服务合同进度款结算申请；e) 按权限审核项目的设计变更、工程签证费用，提出成本控制意见；f) 负责组织项目结算工作；g) 负责项目完工后的成本项目整理和分析，提交项目成本总结评价报告，并组织进行项目完工评审；h) 根据评审后的项目成本评价报告，制订成本改进措施并落实改进责任。5.2.3. 工程采购管理a) 根据项目开发节点计划安排采购计划和相应的资金需求计划；b) 负责组织材料设备供应商考察，编制考察报告；c) 负责收集、更新整理材料设备信息，在各类工程招标过程中提供材料价格信息支持，组织相关材料、设备的选型及比价工作；d) 负责招投标工程的标底编制，参与技术标和商务标评审；e) 参与公司总部实施总承包单位招标； f) 监督材料设备合同执行情况，对相关材料进行核材、核价工作。6、 营销部6.1. 岗位设置注：1、总部营销部负责对项目公司营销部进行专业支持、管理和监督；2、销售专员根据项目规模、销售模式配置，原则上每一案场1-2名。6.2. 部门职责6.2.1. 营销策划管理a) 负责持续开发项目的深化定位，并编制项目总体营销方案，并组织评审；b) 参与项目概念、规划、单体及景观设计方案评审；c) 负责权限内营销策划、推广代理单位的选择、日常管理及综合考评；d) 根据前期项目定位，协助总部编制项目总体营销方案（含营销策略、销售价格、销售进度、推广方案及销售费用预算等）；e) 负责制定项目营销工作计划（附资金预算说明）、开盘计划、销售回款计划、参展计划、清盘计划，并组织评审，提交总部审核通过后，推动、监控计划实施；6.2.2. 销售/招商管理a) 负责营销代理合同的签订，对营销代理公司现场销售工作进行指导和监控；b) 负责拟定开盘执行的价格表，并提交公司总部营销部审核；c) 负责销售过程中的销控管理，及权限内的销售变更的审