西充县安汉市场招商策划报告.doc

西充县安 汉 市 场招 商 策 划 报 告 成都振雄房地产策划管理公司 二零零七年五月十日目 录第一部分 项目分析第二部分 市场经营分区一、项目经营分区规划二、项目定位三、实施方案第三部分 市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分 招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分 招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件六、人员配备计划第一部分 项目定位一、项目分析1、项目优势分析 地段优势。位于城北商业次成熟地段，城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有莲花湖休闲产业经济链。 规模优势。市场内共有商业及周边金星房产闲置商业面积，负一层集贸市场面积约 M2，规模宏大，在西充首屈一指，容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在业态规划方面存在一定不足，但其“商业步行街”和“商业布局”的规划理念在西充还是十分创新的，对零售.批发商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。项目地处西充城北的两条主干道：天宝路和安汉大道,接国道212线，交通通达性好，商业辐射老城区和周边乡镇（西充西站）。、项目劣势分析 项目位于天宝路，新开发建设区域,商业氛围较之老城区差，有所减弱，商业价值没有体现。 市场展示面及交通规划不足。市场东南西北仅规划有四个出入口连通,市场前方有建筑阻挡，不能保证车辆的进场通行，市场交通及外围展示面不足。、项目机会点分析 时机好。目前西充城内还未有集中型大型商业，其商业形态基本都是分散经营。本项目的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本项目可以运用一定的行政手段将：家庭生活资料购物进行“划行归市”划入本市场统一经营。、项目威胁点分析 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误，在市场上留下了一定的负面影响（负面影响程度如何，是否容易消除？）。 工程进度。本项目前期工程目前尚未完善，一方面浪费了前期的宣传推广效果，让客户对开发商信心和项目的商气产生怀疑，对项目产生负面。 商业容量。从周边情况看，天宝路和安汉大道周边商圈商户数量有限，同一地段新增商业数量，如此庞大的商业供应量，市场招商程度难度之大。对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）： 突出市场的地理位置，以西充的“商业制高点”来提升市场的商业价值； 突出市场的规模环境，以“一站式批发.零售购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模； 突出市场的交通优势，以“安汉广场旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境； 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持； 迅速完善未建好的市场配套，树立市场开业“倒计时牌”，增强客户对市场的信心； 合理的业态定位和经营分区； 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的； 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。第二部分 市场经营分区一、商业布局分区的业态规划针对项目的招商范围，便于招商工作的快速，我们对项目进行划小分类规划。主要含及以下几个主题区： 主力餐饮一条街 家庭生活资料购物 风情女人街 特色酒吧街主力餐饮一条街：天宝路商业门面：招商对象如味道江湖等中型名流餐饮家庭生活资料购物：项目市场规划：地下一层：集贸市场：包含速冻食品 农副产品 方便食品等. 以从天宝路上的刘一手火锅处进出市场的通道为准，从左向右共划分为四个单体楼，每个单体楼进行不同商业规划进行招商工作栋一 层、二 层：主要包含卫浴洁具 理发店用品 生活用品 厨房用品 小五金画廊书屋家用电器太阳能热水器栋一 层、二 层：汇集孕婴用品 户外用品学生用品 床上用品 布艺鞋帽服装类栋一层：大型超市，小百货 生活用纸，二楼家私古玩栋一层： 食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品零售批发类。 栋一层：网吧台球室二层：电玩世界游戏厅风情女人街：项目内部商业街道门面：招商对象包含屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、茶叶店、药店营销理念。特色酒吧街：天宝路侧街建设路园林路门面：招商对象为主题咖啡，特色酒吧，音乐茶座。该市场经营分区图还需进一步征求重点商户意见，进行适当调整。二、项目定位1、市场经营业态定位 本市场规模宏大，商业体量多，就项目目前的市场状况，如果对项目的业态定位不准,一来不能填补西充市场，二也不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们须从如下找到适合项目的经营业态。 商业形态包括 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类等、在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 大卖场 一般来说，对大卖场(hypermarket)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。 都市商业街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。 特色小街如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。 主题商场 主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。 一站式购物 所谓一站式购物，是指为寻求方便，消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大,品种全，既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品，又有新鲜果菜，禽蛋水产和糕点等食品，还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务服务台等。 柔合项目情况寻找商业业态契机: 从体量上寻找:临街的商铺+风情商业街+内部三层市场,可以做成购物中心 从业态上寻找:餐饮一条街+风情女人街+负一楼的集贸市场+特色酒吧街一、二楼生活资料商业,可以定位为一站式购物 从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购买量,但是从项目的区位及交通情况再结合西充的城市经济,做批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合 从慨念上寻找:项目内规划有风情街.游泳池,项目外有开阔的安汉广场,莲花湖等休闲场所,我们可以将购物广场慨念为购物公园对于项目以上的商业契机:定位为一站式购物的理由：在城市上讲：除了文化路和晋城大道有九州春天和西充商业广场两大精品购物外，其他的晋中市场和才形成的丰盛市场也只是单一的农贸市场慨念，只有晋中市场还含及一些底档服装鞋帽类，商业的分散及业态经营的欠缺造成购物的不方便性，导致商业经济繁华繁华的不得了，冷清的地方冷清的很，有时消费者为多买几样商品还需跑上大半天路在地段上讲：以鹤鸣路为界，城市以西为老城区，以北为新开发建设区，也是项目所处的位置，新开发区近年来开发商品房数量猛增，居住人口大量涌入，再加上莲化湖一带正在开发的商品房数量，在新区的常住人口少说也有万人，但是在新区的商业配套严重缺乏，最近的一个农贸市场丰盛市场也相距甚远，居民消费购物及不方便在项目前期定位上讲：项目前期规划负一楼形成农贸市场，其实已经决定了项目商业的定位方向，因为我门不能在农贸市场上面做雅戈尔服装专卖店，家庭生活资料是项目市场业态的主要经营方向综合定位为:一站式批发.零售购物公园 定位后的项目将一改传统单一业态的市场及街铺无序的经营模式，整合成了购物、休闲、娱乐、餐饮、美体瘦身等为一体的一站式购物广场，集经典日用百货、集贸市场.、风情女人街、主力餐饮街、特色酒吧街等主题业态为一体，将开发综合消费这一市场。2、招商对象定位 根据西充的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以西充城区为主，西充周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前西充人口以农业人口为主，人均收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的地段也是以中底挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中.底挡商品为主，但仍需吸引部分高档商品入场经营，以带动中.底挡商品的招商。4、市场形象定位 综合前面分析我们将安汉市场形象定位为：西充首个一站式购物公园西充商业制高点西充商业地王、项目案名修正 原项目名称安汉市场 A前期品牌效应糜烂 B不能体现、提炼项目特色 C不符合项目定位 D不利于项目商业氛围的营造为此，在结合我们对该项目的定位后，我们建议将项目名称更改为： 安汉购物公园三、实施方案（市场分割出租）定位的基本依据地段决定原则前面已经提到，本项目属于西充新建设开发区，现在还不具有一定的商业氛围。形成了一定的商业断层。因此，在不能充分与西充老成区商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案。 市场决定原则由于本项目单体商业房面积较大，按照西充现行的商业经济不能简单而准确的寻找到大型的商家进驻，要这样的路子,招商的难度势必会大大加强。将单体商业房化小分散引进商家是本项目招商市场所决定的。分割办法按照现在市场的商业单体房布局,一楼.二楼部分以中心线进行分割,中间预留3米宽商业进出口通道,两边划分成若干个10-20平米的商铺,也可视招商过程中商户对面积的大小进行实际分割. 分割后的装修建议地面：地面水泥沙浆抹平。墙面：防瓷刷白。天花：防瓷刷白，配日光灯管。设公用卫生间：通上下水。楼梯：现浇楼梯，水泥沙浆抹平。门：高级铝合金卷帘门第三部分 市场招商总策略一、租金策略一）、租金厘定考虑因素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。案名租金（元/）售价（元/）情况丰盛市场过高的售价及租金引起广大经营户的怨声，经营户普遍生意交差，经营成果全部被高额的房租占用，最后的结果不的不退场晋中市场市场的经营情况虽然叫好，但从年的商铺售价元到现在还是原价不变，商业价值的攀升速度实在是缓慢2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。二）、本项目商铺租金在综合本项目地段，目前商业氛围、周边商铺情况和商铺销售时的价格等因素后，我们建议西充安汉购物公园租金为：（以下为均价）商铺形式标准租金（元/）标准售价（元/）天宝路安汉大道门市一层楼商铺二层楼商铺风情商业街天宝路侧街建设路园林路三）、租金策略以“放水养鱼，培育市场”、实行“起租年，免租一年半”和“统一租金”的租金策略，以达到吸引品牌商家的进驻及快速招商的目的。为了达到快速招商的目的，吸引目标商户快速落定，我们建议本案实行统一租金策略，先到先得，先到先挑好位置，在实际操作中对各区域的一些核心龙头铺位实行控制，以便留给一些有影响力的商家。这里采用统一租金的策略、是因为市场刚开始招商时，大部分商户会处于观望状态，实行统一租金的策略有利于刺激商户先行进场强占好位置，感觉占了便宜；后进场的商户虽然选不到了好位置的商铺，但看到前面已有很多商户进驻，信心会增强，也不会觉得很吃亏。二、招商政策策略任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、商业业态、竞争环境的不同而有所不同。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引入有一定经营能力的业态和商户。第二是：政府的支持。政府划行归市公告，税费减免公告（或批复），尽量争取一年半至二年的税费减免期。第三是：免租期。三年租期，免租18个月（商业街免租半年）。签约时收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金标准每半年一收，第三年按标准租金每半年一收，租期达到五年或五年以上的免租期为两年。第四是：后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商组建专业的商业经营管理公司；另外建议开发商承诺在市场开业前三年投入10万元的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。三、招商执行策略1、 回避销售信息：为了避免销售价格对商户的干扰，影响其租赁的积极性，我们在招商时决口不提销售，所有宣传资料（包括现场包装和户外广告）均回避销售信息。若客户问到要购买商铺，我们统一口径：“我们现在只招商，不销售；具体什么时候销售公司现在还没有确定；租赁商铺的商家对所租赁的商铺有优先购买权和价格优惠，在公司决定销售时会提前通知各位进场商户优先购买”。2、 品牌商户（大户）优先招商：设定一定的优惠条件（免租金20个月），有针对性选择主要进驻业态中的5-8家重点品牌商户（大户）进行洽谈，优先对品牌商户进行招商，增强对其它中户、散户招商的号召力。3、 招商信息发布：通过户外广告和定向派送招商海报向商户传递招商信息。4、 招商面向渠道：派遣资深招商人员深入成都、重庆、南充等地对品牌大户及主力店的招商，分散小户针对城区及乡镇。5、 安汉购物公园招商新闻发布会：预定800人左右的会议厅，利用邀请函及礼品邀请目标商户到会，通过新闻发布会来传递“政府及其相关部门对购物公园的重视和支持；开发商全力建设市场和扶持、培育市场的措施及决心；商户代表对市场的认同”的信息，同时公布招商细则和公开招商时间，以增进商户进场的信心。安汉购物公园招商新闻发布会：目 的：讲解安汉购物公园的商业理念、生意机会，通过研讨会扩大安汉购物公园的影响，并利用政府的影响力、龙头商家的号召力，坚定其它商户进驻的信心及决心，并借此开展招商。时 间：初定6月26日实施。开发商：商户代表：已达成进场意向1名龙头商家目标商户：通过邀请函邀请选定市场业态的商家。特邀嘉宾：政府领导、经贸委领导、商业局领导、工商税务居领导、技术监督居领导、商界知名人士等。媒体支持：西充电视台记者。地 点：待定（开发商联系）6、 公开招商：新闻发布会后第3天进行公开招商，以“统一租金、先到先选铺”的招商政策激起欲租铺的商户及早到现场选铺，同时以现场强劲的人气促动商户快速租铺。7、 合理避税：与商户签订合作经营协议代替签租赁合同，打“插边球”，争取避免租赁税。四、招商利益点整合1、安汉购物公园生意机会分析： 大市场成就大生意。 万平方米的商业规模，汇集最具生命力的多种商业业态，业态互补，易于产生强大的商业聚集效应，为客户提供“一站式购物”，强力吸引消费者，从而增加进场商户生意机会。 先到就是赚到。免租金一年半，免收二年工商税费，极大降低商户生意成本，减免去的费用就是赚到的利润。 帮你的生意做大、帮你的品牌打响。开业前三年开发商投入10万元市场推广费用，全方位对市场和进场商户进行宣传，帮商户的生意做大，帮商户的品牌打响。 新区开发带来新商机。受益于西充新区开发.国道212车流、人流的带动，成就了安汉大道“西充入城第一路”的商业地王地位。2、安汉购物公园优势分析 西充首个“一站式”休闲购物公园。公园式的购物环境，集合主力餐饮街、家庭生活资料购物、风情女人街、特色酒吧街充分满足市民“一站式”购物需要。 西充核心商圈首个现代化、规模化的商贸城。安汉购物公园 万平方米的市场规模和现代化的规划布局，堪称西充商业龙头。 西充首个拥有风情商业街的购物公园。市场内的风情商业街，以及的中心游泳池与安汉广场.莲花湖，让消费者在购物中休闲、休闲中购物，极大提升了市场的品位和购物环境。 西充唯一地处黄金通道交汇处的购物市场。安汉购物公园地处西充“天宝路”和主要入城干道“安汉大道”交汇处.接国道212，人流车流汇集，人气鼎盛，财源滚滚。五、招商推广广告语西充首个一站式休闲购物公园零租金抢占西充商业制高点零租金抢占安汉广场.莲花湖商业地王免租一年半，黄金你来赚第四部分 招商执行计划一、开业时间根据商户经营的要求和开发商的承诺，安汉购物公园将定于2007年10月1日正式开业。市场要开业还需要给予商户一定的装修期，可以以1个月时间作为商户的装修期。因此，在对外宣传时我们可打出口号：9月1日进场装修，10月1日铁定开业！ 若不能按时开业，开发商承诺无条件退还商户租铺定金，以增强商户租铺的信心。二、正式招商时间 考虑到招商进度、商户经营淡旺季、项目工程完善、和商铺销售等因素，我们将6月28日定为安汉购物公园的公开招商日。所有招商工作均围绕公开招商日的时间进行安排。三、招商工作安排工作内容完成时间负责人市场调查工作4月1日日振雄房产市场调查报告、招商策划报告、完成。4月日月日振雄房产招商策划报告内容讨论定稿5月1日日开发商宣传推广资料、现场包装、户外广告设计、定稿5月日5月日广告公司、开发商，或开发商委托公司进行广告设计重点品牌商户招商洽谈5月0日6月26日振雄房产宣传推广资料、现场包装制作完成，户外广告发布完成5月日6月日开发商、广告公司招商礼品（800份，20-0元/份）准备5月日月日开发商招商新闻发布会场地预定，政府相关部分领导邀请6月20日开发商商户邀请、招商资料派送达6月24日25日招商处工作人员安汉购物公园招商新闻闻发布会6月26日开发商公开招商日6月28日招商处工作人员四、招商商铺范围 安汉市场已经销售商铺不作为招商范围考虑，予以销控。第五部分 招商准备工作一、政府支持1、 请县委、县政府出面在招商新闻发布会上发言，表明政府对安汉购物公园的支持；2、 落实“划行归市”政策，请政府出具公告；3、 落实工商税费的优惠政策，争取“免收二年工商税费，相关部门二年内不进场检查”，并形成文件；4、 争取政府及相关部分同意，将“西充人民政府”、“西充商贸委”、“西充商业局”作为安汉购物公园的联袂推广单位，在安汉购物公园宣传资料上出现，“拉虎皮，做大旗”，用来提升项目的权威性和可信度。二、现场包装 1、售楼处外部。 售楼处外立面：建议在售楼处顶上的东面、北面树立广告牌。售楼处南北向约为12米、东西向约为7.5米（准确尺寸有待核实），建议设置广告牌高度为6米。东面广告牌主题为：西充首个一站式休闲购物公园安汉购物公园（配效果图）；北面广告牌主题为：0租金抢占安汉广场商业地王。 市场现场.天宝路广告牌：发布招商信息：政府重点工程、政府重点扶持市场、政府“日用品”划行归市市场，6月28日隆重招商，免租一年半，黄金你来赚。诚邀 家庭生活类：小百货 生活用纸 孕婴用品 户外用品 床上用品 食品餐饮 酒类 速冻食品 农副产等商家进驻。 招商热线： 项目现场：主要体现营造项目商业气氛：项目临安汉大道.天宝路街面周界商铺楼顶放置彩旗,并在项目内寻找最高的楼顶屋面安置夜间探照灯,在夜晚来临时,强烈的光束可以探照整个西充城,引起广泛的注意,风情商业街安装街道导旗,所有招商的门面的外围门头制作喷绘广告粘贴,同时还要运用彩虹门、高空气球、飘旗等常规手段营造现场热烈气氛。2、售楼处内部 目前售楼处内部包装过于简单，对项目本身优势挖掘不足，不利于营造现场气氛。 为了营造热烈的现场气氛，尽可能多的向商户传递招商信息，建议售楼处内部包装以比较隆重的暖色凋（红色、黄色）为主、以大面积的喷绘画面来展示招商信息。 售楼处东南面为主要洽谈区，墙面面积大，目前没很好利用。此处建议包装成发布：项目生意机会、项目招商细则，政府相关支持方面信息。 售楼处南面建议包装成发布：项目优势、大市场带来大财富方面信息。 售楼处北面此处建议悬挂项目相关文件。 售楼处内墙，咨询台后，此处建议悬挂招商销控表。三、招商宣传资料准备1、招商海报规格：铜板纸,大度8开，4P。内容：展示项目地段优势，项目本身的特点，项目生意机会，政府对项目的支持，项目招商细则，项目招商政策等。2、平面图规格：A3纸张大小。内容：安汉购物公园商业总平面图（业态分区，用不同颜色表示），商业编号、尺寸，各类商铺各层平面图。四、户外媒体运用1、主要路段过街横幅、路灯旗 路段：文化路、晋城大道、天宝路、安汉大道、国道、园林路、建设路。选择路边路灯挂路灯旗。内容：零租金抢占安汉广场商业地王；零租金抢占西充商业制高点；零租金抢占西充首个一站式休闲购物公园；政府重点扶持市场；西充划行归市购物公园；免租一年半，黄金你来赚；2、西充西站,212国道户外广告牌,县城内的户外广告牌设置在西充西客站的户外广告,寻找在212国道上,县城内的户外广告牌各一面.3、公交车车身公交车广告，内容：“西充政府重点扶持市场，西充安首个一站式休闲购物公园，零租金抢占安汉广场商业地王，诚邀房用品 小百货 生活用纸 孕婴用品 户外用品 床上用品 食品餐饮 酒类 速冻食品 农副产等商家入驻”，红黄主色调，配效果图。4、各乡镇户外媒体树立各乡镇户外媒体，内容和西充县内一样。5、西充电视台招商广告五、相关文件1、招商细则安汉购物公园招商细则招商对象：主力餐饮名店健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、茶叶店、药店营销理念主题咖啡特色酒吧音乐茶座洗发水 卫浴洁具 美容、化妆品 生活用品 厨房用品 小百货 生活用纸 孕婴用品 户外用品 床上用品 学生用品 食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品 速冻食品 农副产品 方便食品 快餐类经销商。合作金标准：市场内一层商铺元/M2.月，二层商铺元/M2.月，风情女人街元/M2.月，主力餐饮街元/M2.月，特色酒吧街元/M2.月，合作金按一层建筑面积计算。合作经营保证金：商业街商铺每间5000元、市场内一、二层商铺每间4000元；保证金于签订合作经营定铺书时交纳。商家条件：商户按经营品种分区进行商铺选择。商户须提供身份证。品牌商户需能提供营业执照和品牌证明（商标注册证、代理证明或原产地证明书）。经营管理：商家按规定时间开业、营业；按限定的经营品种经营；服从市场管理；按时交纳各项费用，否则市场有权将违规商户清退出场，并没收押金。合作金优惠：市场内商铺，免18个月合作金，即第一年免收，第二年租金五折，第三年标准租金。标准租金为：一层楼商铺元/M2.月，二层楼商铺元/M2.月（按实际面积计收）。商业街商铺：免租金6个月，标准租金元/ M2.月。同时租期达到五年或五年以上的免租期为两年。合作金收取：商户订铺后十日内需签订合作经营协议书，一次性签约三年。第一年免收合作金，第二年合作金减半收取，合作金每六个月交纳一次，交纳时间需提前一个月；第三年收取标准合作金。工商税收优惠：享受政府两年免收工商税费的优惠政策。其它费用：物业管理费暂定为：元/平方米.月；电费：每间商铺设独立电表，按表收费。招商方式：计划于6月28日上午9:00开始公开招商选铺，先到先选；每个商户（每个品牌）可多选择商铺。2、招商流程商户交纳合作经营保证金开发商财务开具收据签订合作经营定铺书10日内签订合作经营协议书，在签定时，个别情况租金可以以实际进场日为准。3、招商资金回笼计划时间招商率回笼资金（万元）含租金及销售金额约约约约约约年底约约4、合作经营订铺书西充安汉购物公园合 作 经 营 订 铺 书编号： 号甲方：西充安汉购物公园 乙方：电话： 电话：地址：西充县天宝路 地址：甲、乙双方就西充安汉购物公园合作经营事宜，一致同意如下条款。第一条甲方将座落于西充安汉购物公园 路的第 号商铺（以下简称该商铺）与乙方合作使用，商铺一层建筑面积为 平方米， 层合计建筑面积 平方米，合作期限为三年。第二条合作商铺的经营范围为 ，乙方的经营品牌为 。第三条 本商铺合作金为 元/平方米.月（按一层建筑面积计算），合计 元/月，合作期内乙方享受免 月合作金的优惠政策。第四条 本定铺书签订时，乙方应向甲方交纳合作商铺订金，订金金额为人民币： 元，该顶金在签定合作经营协议书时自动转为商铺合作经营保证金。第五条 乙方应于本订铺书签订后十日内与甲方签订本商铺的合作经营协议书，若乙方不能按期签订合作经营协议书，则视乙方自动放弃合作经营权，合作商铺定金恕不退还。第六条 本认购书一式叁份，甲方持贰份，乙方持壹份，均具同等法律效力。第七条 甲、乙双方签署合作经营协议书之日起，本订铺书失效并由甲方收回。甲方：西充安汉购物公园 乙方：代表： 代表：时间：200年 月 日4、合作经营协议西充安汉购物公园合 作 经 营 协 议 书 编号： 合作方（甲方）： 西充安汉购物公园地址： 西充县天宝路电 话： 传 真： 合作方（乙方）：地 址：电 话：营业执照或身份证号码： 甲、乙双方就西充安汉购物公园商铺合作经营事宜，在自愿、平等、协商一致的基础，订立本协议，以便共同遵守。一、协议标的第一条甲方将座落于西充县天宝路的西充安汉购物公园 路，第 号商铺（以下简称该商铺）与乙方合作使用，商铺一层建筑面积为 平方米， 层合计建筑面积为 平方米。第二条双方合作使用该商铺的期限为 年，即自年 月 日至 年 月 日止。二、经营范围及铺位管理第三条 本市场的定位及经营范围是经大量的市场调查及充分的项目论证的基础上形成的，它的准确认定及长期保持，对本市场总体经营成败及每一位经营者的经营成功与投资回报具有决定性的影响。因此本市场的定位必须得到甲、乙双方的遵守。第四条 乙方经营的商品须服从甲方功能分区规划，不允许经营非区域规划商品。乙方经营范围为： ；未经甲方同意乙方不能单方面改变经营范围。第五条 乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与市场整体设计、色彩协调；其设计、装修方案应经甲方书面同意后方可实施；乙方负责办理装修报建和验收（包括消防）等手续，并承担所有费用；装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。第六条 自接到甲方入场通知书之日起七日内，乙方提出装修方案并报甲方批准，方可入场装修。第七条 乙方必须配合商场统一的开业日期，如因自身原因导致未能如期开业，而影响到整个商场形象者，甲方有权没收乙方所缴保证金，并有权让乙方退场。第八条 协议期内，乙方如将约定商铺转让、转租或转包给第三者使用或经营，之前必须报甲方备案，并保证第三者签署协议，认可本协议和各项条款。乙方所享有的优惠，在转让给第三者后，第三者可以继续享有剩余优惠，直至各种优惠使用完毕。否则，乙方不得将约定铺位转让、转租或转包。第九条 商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增占使用面积，除责令其退回原位外，甲方可处以五千元的罚金。三、商品管理第十条 乙方经营的商品须符合中华人民共和国产品质量法以及其它法律法规。如乙方因违反法律法规被有关部门查处，后果由乙方独自承担，若因此导致提前结束经营，乙方所缴纳的保证金概不退还。四、营业管理第十一条 “西充安汉购物公园”由甲方组建或委托专业经营管理公司负责管理。第十二条 甲方统一组织的促销活动与乙方有关的，乙方有义务积极配合参与。第十三条 经营场地的二次装修费用由乙方单独承担，乙方不可以将场地内的固定装修部分拆除或移动，所有活动的货架及其他装修部分，乙方可在甲方同意后替换或撤走，否则将扣押乙方所交纳的保证金。五、费用缴纳第十四条 乙方须每月10日前预交次月的各项费用，包括：1、自市场开业之日起按甲方管理规定交纳相应的管理费用 元/每月.每平方米，收费标准按国家每年的物价指数调整。2、各个铺位的电费（按电表数额），电话费等费用由乙方自行承担。3、乙方自行按照国家有关规定交纳有关税、费。第十五条 合作经营保证金标准及收取：本商铺的合作经营保证金为人民币_ _元，乙方在签订本协议时，一次性向甲方缴纳，保证金不计利息。第十六条 商铺合作金标准及收取办法：乙方应向甲方交纳商铺合作金。双方约定商铺的合作金为 元/平方米.月（按一层建筑面积计算），合计金额为_元/月。乙方如全面、实际履行本协议，则，甲方同意免除乙方第一年全部及第二年一半的合作金付款义务，即第一年乙方无须向甲方交纳合作金，第二年乙方按 元/平方米.月（合计金额为 元/月）向甲方交纳优惠合作金，每六个月交纳一次，交纳时间需提前一个月。第三年乙方按 元/平方米.月（合计金额为_元/月）向甲方交纳标准合作金，每六个月交纳一次，交纳时间需提前一个月。第十八条 本协议因不可抗力解除，乙方应当按照实际使用的时间向甲方缴纳合作金。第十九条 如乙方未按时交纳合作金，则应承担滞纳金（每日按月合作金的1%计算），甲方并可自延迟交纳的次日起，采取停电、水或封闭营业场所等措施。 第二十条 甲方自商铺实际交付一年内，承担保修责任；若商铺损坏非甲方责任所致，甲方可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十一条 本协议期满，乙方无违法经营、无违约行为、无拖欠各项应缴纳费税并完好无损交回商铺后，甲方应退回合作经营保证金。六、协议解除第二十二条 乙方如违反下列任一款项，甲方有权单方解除协议并没收全部保证金，乙方尚须交清所有应交纳的费用。如因此造成甲方或第三者人身、财产损害的，甲方有权留置乙方所有物品，依法变卖，优先受偿，对不足部分，仍然享有追偿权。1 未按约定交纳合作金；2 所拖欠各种应缴款项总额等于一个月合作金金额；3 未经甲方书面同意，擅自改变本协议约定的商铺用途；4 未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转包、允许他人使用或用作担保；5 未经甲方书面同意，擅自停止营业；6 严重违反有关管理规定，经甲方书面告知仍无改正；7 经营过程中严重侵害甲方权益；8 被国家有关部门查封、禁止营业、停业整顿或被处罚；9 有其他违法行为。七、其他约定第二十三条 协议期内，乙方所发生的一切债权、债务所引发之纠纷概由乙方单独承担责任。乙方不得将商铺及甲方原有物品对外担保。第二十四条 乙方的雇员或经乙方同意使用商铺人员的行为视为乙方的行为，乙方应承担相应责任。第二十五条 甲方应于200_年_月_日前将合作商铺交付乙方使用；甲方的入场通知或公告，视为交付行为。第二十六条 协议期内，甲方有权处置（转让、抵押）商铺，但必须保证商铺的权利继受人履行本协议。第二十七条 因下列情形之一，乙方有权单方解除本协议，甲方应退回保证金并承担违约金（人民币： 元）；由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿；（一） 甲方迟延交付商铺_个月以上；（二） 若因甲方违反本协议第二十条或二十六条，致使乙方无法继续使用商铺，而被迫迁离。第二十八条 本协议期满终止后，乙方应于3日内迁离，商铺由甲方接收。第二十九条 甲方有权对有关市场管理事项进行修正调整，甲方应将变更后的内容及时通知乙方。第三十条 本协议未尽事宜双方可另行协商；本协议双方签章后及时成立，为双方信守之合约。第三十一条 本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，具有同等效力。甲方：西充安汉购物公园 乙方：代表： 代表： 时间： 年 月 日六、人员配备计划：组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，具体如下：招商经理（1人）招商、商品部人员（4人）入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人选可由开发商提供）招商人员岗位职责招商部经理主要职责：根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。组织，管理招商，培训及辅导招商人员。负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100达成。配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理（2人）（人员由开发商提供）主要职责：入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理市场的整体工程运行，同时满足正常开业。协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。特别说明；如若按此方案执行，应该能达到预期目标，但招商的一切费用须由开发商承担本方案疏漏之处，还请谅解。 成都振雄房地产策划管理公司明珠花园及（另外约万平米）住宅项目推广策划一、市场慨诉：、西充城市距南充公里，共瞎个镇、乡、国道贯穿全境，今年来随着安汉广场的修建落成，莲花湖城市新中心慨念的提出，形成一个老城区和一个新开发建设区，老城区的改造相对缓慢，而房地产开发主要集中在新城区，比比皆是，百花齐放、百家争鸣，同时，教育局、广电局、西充中学、法院、新化书城、农业银行、信用联社、武装部、审计局、人大、人民医院、建设局、电力大厦等单位也落于此地。由此可见，更为新区的发展增添了亮丽的风景线。、新区的房地产 目前西充的房地产市场正逐步走向成熟，但绝大多数开发商认为品牌就是打广告，卖房子就是打广告，通过对市场的调查发现，大多数销售部竟没有一个销售人员主动上前给我们介绍房子，而且是一问三不知。这说明它的销售管理比较混乱。我们发现无论从建筑材质还是园林规划，西充楼盘都做得很不错的，户型也比较合理，应该是切合市场需求的。但是有营销思想相对欠缺，就象临湖的房子不做成湖景房，这样楼盘的品牌就很难创建，也很难创造出辉煌的业绩。开发的商品没有创意：对于一个房地产开发企业来说，最终赢是赢在开发模式，赢在企业战略和品牌塑造，赢在销售策划，这是兵法对剑法的胜利。目前西充的楼盘有创意的不多，多数还是停留在产品的初级阶段不过，新区最近一个楼盘在开发房地产业过程中，着眼于提高整个楼盘的素质，重视通过规划的引领，达到房地产业的和偕发展，目前西充以集中消费为导向，以居住环境舒适宜人为己任的楼盘项目还很缺乏，但这都是西充房地产的未来发展之路，说明西充的房地产业极具空间。新城区的房地产市场价格：区域或楼盘名称销售均价（元平米）莲花湖近郊房地产项目约左右碧桂园约左右中海紫荆苑约左右二、项目情况：明珠花园项目位于新城区园林路，环境良好，总建面约万平米，东与中海紫荆苑相接，西临建设路，正对建设路小学项目优势：地理位置优越：从县城总体规划土上看，项目位于新城区中心地段，无论到老城区或是到安汉广场都非常便捷规划优势：楼盘按地势采用了常规的向心围合，保留了大面积中心绿化空间，轻轻巧巧的保证了每栋楼的视野空间，让每户人都可欣赏到那优美的景观，项目劣势：户型的设计：一梯多户的单体楼宇，对房间的通风采光及户与户之间的私密性都有一定影响三、项目销售时间计划：预热阶段：年月日月日此阶段主要面向市场传达项目信息，同时进行项目前期排号工作，为项目正式开盘作好充分铺垫及客户储备。月日日：人员进场，售楼部开放，接受咨询，人员市场宣传，做前期咨询储备，了解客户需求及价格摸底月日人员正式认购：开始针对市场制定楼盘价格，对有购买欲望的客户进行内部认购，收取内部认购金。开盘提前告之；月日更换路牌及晋城大道户外广告内容，售楼部电话通知储备客户，电视广告同时告之开盘时间。开盘阶段：月日年月日开盘时间：月日，地点在项目现场，项目开盘庆典仪式，住宅项目前期认购客户现场正式签约，持续结案阶段：年月日月日实现项目快速销售 、消化意向客户 、在占领的高地上，让明珠花园的大旗高高飘扬手段：利点攻击+体验式营销主题活动强有力的销售促销。四、项目整合推广：、推广的媒介选者路牌广告；选者地点同商业部分，一边为住宅，一边为商业，；电视广告；西充电视台电视广告短片；项目围墙广告；工地现场户外广告，各乡镇广告。售楼宣传资料及单。、媒介投放策略：采用蔬密结合的二轮投放；硬性广告与软性广告相结合，交替进行第一轮：预热期：硬性广告：路派、电视、工地、乡镇广告一次性全部投放；软性广告：楼盘单人员宣传广告：从进场开始，在此期间每天派遣人在城内，乡下人人员单派发，在派发过程中讲解楼盘亮点和特色。将项目信息从视觉、听觉、感觉立体灌输给市场，激发客户的关注力度，吸引客户到现场进行了解，达到楼盘的胶质状态。内部认购期：密度软性广告跟进：通过介绍楼盘的宣传资料将人员分散到市场，以走出去的方式寻找目标客户群，对目标客户群无论是单位还是个人主动上门逐个点杀。人脉营销：充分利用任何客户资源，实行带，带的人际网络销售。销售政策的促进及变化：一系列的促销活动把楼盘从胶质转化为假井喷。第二轮：开盘期：电视广告的炒作：通过对内部认购的客户储备，开盘时毕有空前的火暴，借事造势，利用新闻媒体进行炒作，打动一批潜在客户及观望客户。路牌广告画面的更换：以新的形象及卖点吸引客户的购买欲望并转化为实际行动。人员派遣广告：密集在街上，乡镇上、社区中心全面深入宣传，把项目辐射到每个角落，强烈转化客户的意识，把楼盘的销售工作引入真正的井喷。、推广阶段总目标： 提升明珠花园的项目价值和市场美誉度； 突出项目的主要卖点，体现楼盘个性； 预热市场、营造热销气氛，给目标客户强烈的销售感染力； 展示本项目美丽、亲和的市场形象；、阶段分期量化：预热期完成工地现场、售楼处、的包装，营造具有震撼力的销售动线；通过户外广告和软广告告之楼盘信息，特色突出，引起市场关注，达到知晓度；销售道具制作完成；物业管理以及认购合同等各类法律文件准备齐全；内部认购期利用前期储备客户资源，聚集前期人气，制造市场知名度；吸引目标客户参观现场，预热市场，签定认购协议；市场知晓，目标销售为开盘作准备；开盘期引爆市场；营造热销气氛，给目标客户强烈的销售感染力；市场渗透力度，目标销售持续期逐步释放卖点，不断引起市场关注；利用多种媒体和公关手段，扩大市场份额；渗透度，目标销售利用小区形象和客户推荐，保持市场影响力；通过各种促销方式，保持品牌知名度和美誉度；成功退出市场。渗透力度，目标销售五、项目销售计划项目整体推案销售计划如下：时间项目生命周期销售率销售回笼（合同金额万元）月准备期月内部认购期月开盘期月持续期六、优良的终端销售：所谓销售终端，是指商品的最终销售对象消费者。即抛开传统的销售方式，针对销售商品的具体情况和目标客户群的特点，选择合适的地点、合理的时间，直接面对商品销售终端客户，以最直接的方式、最短的时间内让目标客户接受该商品。 房地产作为不动产，有其的特殊性，利用销售终端的销售方式，可以一改以往只能在楼盘售楼部坐着等客户上门买房，传统的方式更像守株待兔，坐享其成，而引入销售终端后，实施“走出去”的战略，拓宽客户资源，与目标客户建立良好的信息沟通方式，实时实地为目标客户服务。销售终端的利用，在目前市场竞争激烈的楼市，尤其是新开盘入市的楼盘，确实是一种全新的营销模式。因为房子的特殊性，所以营销模式上更应该推陈出新，打破房地产销售模式的常规，转变传统的思维方式，大胆有所作为，为营销界建立标竿。 通常，楼盘的销售渠道选择，较常采用的方式是在项目现场设立售楼部，直接面对目标客户，诚然，这也是由于房子具有不可移动性所造成的。也就因为这样的原故，似乎我们早早为自己下了一个固定的定义，买房子只能通过现场售楼部才可以完成。然而，随着商品经济的不断发展、成熟，人们消费意识日趋理性，国内自创的、国外引进的营销概念，接踵而至，在中国掀起了一股全新营销热潮。房地产，也应该乘势而上，以消费者为导向，创造出更多贴近消费者的销售渠道，调动人们的购房欲望。 当你要买房时，面对铺天盖地的楼盘广告，你能很快地从中找出你所想要的房子吗？面对名目繁多的营销手法，开发商们能利用最短的时间、最低的成本、最快的速度将房子销售出去，在竞争激烈的市场环境下，脱颖而出吗？我们的优良销售终端，重点强化了以下几点：、 选择合理的时间。由于人们的出行时间各不相同，要根据目标客户群的出行时间，选择地点，提高楼盘的认知率。但同时，人员的全部时常拓展时间不宜过长，一般为30-45天为宜，因为做得太久了，会被目标客户弱视化，没有兴趣上门了解咨询；、 多种媒体宣传配合。在设立展场之初，要通过多种宣传渠道发布楼盘信息，提升楼盘形象，引起目标客户的关注，在短期内形成市场的热点，人们的谈资，目标客户可以到展场或楼盘现场售楼处完成商品交易；、 卖场的形象设计要统一。卖场的包装设计要与楼盘的VI相一致，接待人员用语、礼仪等规范，整个卖场形象好、新颖，档次高，突显楼盘的特色，提升项目的形象及品牌；、 宣传物料齐全。在卖场，宣传物料要准备充足，配合现场接待人员，派发项目的宣传资料，如楼书、宣传折页、户型单张等；、 楼盘现场销售人员口径要统一，以免让客户产生其他疑虑，通过现场的配合，增加客户对项目的信心及购买欲；、销售现场的宰客能力，对上门了解的客户，充分了解其需求量及所顾虑的问题，充分分析，对症下药，运用专业知识解决实际问题，促成交易。、房源的推出，根据市场的接受量及楼盘房源的实际情况，有节奏，有控制性的逐步推出，避免楼盘销售的烂尾炎。