房地产开发与全程策划提纲.doc

房地产开发与全程策划东南大学建设与房地产研究所 李启明1 房地产企业组织结构优化设计依据1.1 企业生命周期与组织发展任务1.1.1企业生命周期（1）根据企业生命周期理论，产业内一个典型企业的生命周期一般要经过四个成长阶段。（2）美国加州大学洛杉矶分校安德森管理研究生院的人力资源研究中心主任弗莱姆兹教授将一个典型企业的生命周期划分为七个阶段。1.1.2企业生命周期中各成长阶段的发展规模（经验与实证结论）（1）美国典型企业（单位：百万美元）（2）国内房地产企业（单位：人民币亿元）1.1.3组织发展任务（1）定位于一个有利的市场（2）开发产品或服务（3）获取资源（4）建立经营系统（5）构造管理系统（6）培育企业文化1.2成功企业各成长阶段的组织能力2 基于项目制的房地产开发模式(1) 传统房地产开发模式的弊端1）肢解项目过程2）责任不清3）由于责任不清，导致无法对相关部门和责任人进行考核4）上述弊端的结果必然导致投资失控。(2) 项目制开发模式的优势(3) 项目制开发模式的主要内容(4) 项目制开发模式的成功因素3 房地产项目全寿命周期阶段划分及主要工作1.1 全寿命周期划分1.2 各阶段主要工作（1）投资机会研究及土地竞投阶段（2）项目立项阶段（3）项目全程策划阶段（4）规划设计阶段（5）工程施工阶段（6）市场推广和营销阶段（7）物业管理阶段（8）物业拆除与报废阶段4 房地产项目全寿命周期各阶段业务流程5 房地产项目全程策划的主要内容5.2.1项目背景与概况（1） 项目建设背景与概况（2） 项目外部环境特点与场址选择等5.2.2市场调查与预测5.2.3项目定位策划：见营销策划5.2.4项目营销策划：见营销策划5.2.5项目生态与健康环境技术方案策划5.2.6项目成套建造技术方案策划5.2.7项目总体投资方案和财务分析策划5.2.8项目开发融资策划5.2.9项目开发程序和计划策划5.2.10项目建设组织结构策划5.2.11项目建设合同管理策划5.2.12项目物业管理策划6 房地产项目营销策划的主要内容一 项目定位二 项目定价（一）价格制定影响因素分析1、一般因素2、市场因素3、项目因素（二）制定价目表1、制订均价2、制定分栋/分期均价3、层差和朝向差4、形成价目表5、付款方式6、价目表调整三 市场推广（一）推广准备1、挖掘卖点2、提炼推广主题3、制定推广计划（1）、费用计划（2）、组织计划（3）、阶段计划（二）广告推广1、广告策划2、推广安排（三）活动推广1、活动推广时机选择2、活动推广类型确定3、活动推广步骤制定（四）品牌推广1、楼盘品牌推广2、企业品牌推广3、企业楼盘品牌联动推广（五）推广控制1、控制程序2、广告效果测定及调整四 销售方案（一）销售准备1、项目审批资料2、销售资料3、销售人员准备4、销售现场准备（二）销售实施的管理1、划分销售阶段2、各阶段的市场推广策略3、各阶段的销售策略4、销售工作流程5、销售管理6、销售控制