商品房预售登记备案与预先登记的区别.doc

浅论商品房预售登记备案与预告登记的区别2007年10月1日,物权法已正式实施，物权法第20条对“预告登记”进行了阐述，究竟“预告登记”和“商品房预售登记”有无区别？存在那些异同？目前理论界及司法实践存在多种说法。现笔者提出自己的陋见，敬请指正。概念：物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”， 城市房地产管理法第44条第2款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。”两者存在以下几个方面的不同：1、范围不同。商品房预售登记备案的对象仅是预售的商品房。而买卖房屋、土地使用权等不动产物权都可适用预告登记制度。 2、性质不同。商品房预售登记备案是行政管理手段，登记义务人是商品房预售人。而预告登记属民事行为，买卖双方可约定登记义务人。3、不作为的后果不同。商品房预售人对预售的商品房不进行预售登记备案属违反部门规章的行为，可能会被科于行政处罚。而没有进行预告登记属违约行为,需承担违约责任。4、作用不同。商品房预售登记备案是要求在预售合同签订后30日内，由开发企业办理备案手续，其目的也是为了维护房地产正常交易秩序，保护买受人利益而制定，能保证商品房买卖合同的优先履行权。但“登记备案”对于开发商“一房二卖”、“一房多卖”等违约行为起不到实际的制约效果。即使开发商将已经登记备案的预售房屋另行销售，买受人也无可奈何，保不住欲购买的期房，而开发商充其量被科以行政处罚，或在诉讼中面对败诉，但这些起不到对开发商的足够的威慑。预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记则是法律赋予了买受人债权请求权以排他的物权效力。如果开发商将已经预告登记的预售房屋再行销售，其销售行为就有可能无效。5、时效不同。商品房预售登记备案没有时间限制。预告登记不是无期限的，在债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。对于新建商品住房预告登记期限，原则上按照城市房屋权属登记管理办法第16条规定“申请人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记”的期限为好，也就是说，在新建商品房竣工后的三个月内办妥由预告登记到产权登记的权证。同时，笔者提出一个假设，如果一套预售商品房即办理了预售登记备案，又办理了预告登记，那个的效力优先呢？笔者认为是预告登记的效力优先，因为预售登记备案只是保证商品房买卖合同的优先履行权，不能发生物权效力。而预售商品房办理了预告登记后，预售人未经预告登记权利人（大多是买受人）的同意，对预售商品房的任何处分都是无效的，即存在排他的特权效力。 (作者为广东尚典律师事务所邹朝贵律师)