成本管理与房地产开发成本控制.doc

聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蒇蒇羀羆肄蕿螃袂肃蚁羈膁肂莁螁肇膁蒃羇羃膀薆螀衿腿蚈薂芇腿蒇螈膃膈薀蚁聿膇蚂袆羅膆莂虿袁膅蒄袄膀芄薆蚇肆芃虿袃羂芃莈蚆袈节薁袁袄芁蚃螄膃芀莃罿聿艿蒅螂羄芈薇羈袀莇蚀螀腿莇荿薃肅莆蒁蝿肁莅蚄薂羇莄莃袇袃莃蒆蚀膂莂薈袅肈莁蚀蚈羄蒁莀袄袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂肈蚈螀袄蒆蚇袃膀莂蚆羅羃芈蚅蚅膈膄节螇羁肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蚁膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇莅袀肄膃莄薀袇聿蒃蚂肂莈蒂螄袅芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆蒇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈莇薅薇螁莃薄蝿肇艿薃袂袀膅薂薁肅肁薁蚄袈莀薀螆肃芆虿袈袆膂虿薈肂 龙湖成本管理与房地产开发成本控制 周世艾 周世艾：谢谢大家，今天下午跟大家一起探讨，讲龙湖成本管理与房地产开发成本控制。实际上龙湖的成本管理，真正成体系的时间从1998年开始。那个时候还处在签合同算一个合同的情况，后来在98年的时候，把已经开办的项目，和已经签合同的情况做了一个汇总。然后作了一个分解，那个时候提出了开发时成本的几个大项，土地费是一个大项，前期工程费是一个大项，有些合同是为开户而设的配套工程，配套工程的费用是一个大项。还有一些工程为开发项目基础设施作准备的，当时把128个合同分开来，就形成了现在的成本管理体系。 今天介绍龙湖的成本管理。 龙湖成本的管理范围，到现在为止龙湖管理成本是以项目为管理对象。我们叫做项目，可能不是一栋房子的概念，那么就是一块地，或者一个规划的项目。里面有20万方，可能有50万方，可能有高层，也可能有花园洋房，也可能有别墅，还可能有商业。是这样一个综合的项目，作为我们的一个管理对象。这样的管理对象，怎么样管理？怎么样划分？待会儿详细地介绍给大家。 第二个范围是项目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基础设施、配套设施和工程建设的费用。还有一个范围是间接成本的分摊：包括管理费、营销费用，营销费用有两部分，一个是完全成本里面，一部分是在分摊的成本里面。总体来说管理的范围有三大管理，一个是对象、一个是成本的范围，那个对象也很重要。 一定是以项目为对象，这样的管理才是一个完整的，比较准确的。在龙湖有两个是全员的，营销是全员的，成本是全员的。所谓全员公司所有人对这两件事要去努力，要去做，要去关心。营销部分就不说，成本部分主要公司部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任。战略发展部是土地成本的管理，设计研发部是设计费用的管理和优化设计产品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理单位。目标成本的测算，分摊，动态成本跟踪控制。开发成本的管控，材料设备采购以及工程招标、合同管理，围绕着成本管理做的事情，当然成本管理职能不仅仅是这四件，还有工程管理部，在成本控制下的进度质量管理，一样涉及到成本管理。 然后计划财务部是计划成本财务指标的管控，分摊成本的管控。刚才我们说了间接费用部分是分摊成本，总体资金计划的管控，资金计划跟成本也有很大的关联，这是每个部门成本职能。主要成本有哪些东西？总体归纳成开发成本，是直接开发的成本，还有个是间接的开发成本期间费用，主要是分摊到项目里边去。包括的主要土地成本，前期费用，前期费用包括哪些？包括设计费，报建费用，三通一平的费用，工程开工以前的费用。 配套设施费用，包括要配套的幼儿园、学校或者会所，现在还有一些东西，叫做街道的社区，居委会需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是缴费用，有些消防是在小区建的，还有基础设施费用，那就是水电气的配套。主要的建安成本，主体的建安成本，主体的建安成本，实际上包括园林景观工程，然后工程相关费用。这一些都是在我们直接开发成本里面的，还有些是间接的，销售费用，财务费用和管理费用，这些都是直接分摊的。相应这些费用各自的责任部门，也是根据管理职能来分别的。有些成本的内容，成本怎样来做测算，来管理成本？测算是一个很重要的手段。为什么要进行目标成本管理？因为我们现在大部分的工程，大部分的房屋都是采取预售方法，我们知道利润等于售价减法成本。那么在预售的前提下，确定了投资，合理销售价格，预测投资效益，就能达到理想的理论。特别在房屋销售、预售的阶段。预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。 所以，我们在开工以前，甚至在拿地以前，对目标成本进行预测，所谓预测，就是要用我们的经验去估计，去预估后面发生的事情。目标成本管理的阶段。总体来说，真正的管理阶段只有两个，一个是设计阶段，一个是实施阶段。当然我们这个地方，把设计阶段划分得比较清，比较细一点。从拿地的时候开始，土地投资论证方面要预测成本，在拿地阶段怎样预测成本，在待会儿给大家介绍。 然后是项目启动阶段，方案设计阶段，设计阶段。这里的关键主要还是土地投资论证阶段比较关键的，因为这个时候测算的目标成本，和我们当时测算的售价，以及我们的费用，最后会影响到利润，影响能不能成功拿地，至于项目启动阶段，方案设计阶段，初步设计阶段，实际上这几个阶段是成本控制的重要阶段，但是他们有一个前提，尽量不超过土地论证阶段的成本。因为土地论证阶段的成本影响拿地的价格，如果以比较低的价格，一个比较低的成本去拿地。最后估计在土地成本上拿了地以后会赚钱，结果设计的时候，每个设计阶段就把成本涨了，涨到后来，就已经把拿地的利润吃掉了，那么我们的效果，我们的效益就没有了，所以土地投资阶段的预估是非常重要的。 设计阶段只能优化前面的东西，落实前面的东西。工程实施阶段的成本控制，成本管理已经效果不会很大。土地论证阶段的成本，实际上是一个流程，怎么做？有发展后，根据土地信息提供周边的配套，然后设计研发部来确定项目的定位，然后提出项目的预案。成本的管理部根据预案来测算成本，经过讨论之后确定下来。 所以，他的工作应该是比较严谨的，也就是说土地成本测算阶段的依据是项目的预案，是根据土地的信息，周边的情况，周边的环境，还有周边的产品，以及周边销售的价格确定一个项目的预案。来确定我们要做什么东西？做多少？做哪些业态，哪些产品，然后通过成本管理部，造价采购部来测算成本的依据是什么？一个是项目的预案，一个是历史的数据来提供，这个目标成本来满足拿地的要求。 这是一个目标成本的测算表，我们里面土地费可以根据挂牌的价格，然后后面有前期工程费，前期工程费包括了什么东西，这里面都有，你一项一项的分开来，这样就好测算，你要整体估算，是没办法的。要拆分开来，来测算就比较方便一点。整个成本测算的方法就是这样，把各个项目分解开来，然后化小以后，就很容易测算得比较准确。目标成本的体系，龙湖是在98年的时候开始建立，但是目标成本的测算是2000年开始做的，做的第一个。就是按照这种意思，把它分小一些来做，分小一点来做就比较准。 项目启动阶段，就是拿地以后，把前面去拿地的时候，以及拿地时发生的变化调整过来，比如说项目团队提供一些方案，然后成本管理部，再重新进行目标成本的测算。就是在拿地以后会发生一些变化，土地可能不是原来土地成本投资估算时候的价，可能真正拿地的时候成本发生了变化，高了一点或者是怎么样，那么在启动的时候进行调整。 这个调整会指导后面的初步设计和施工图设计，方案图设计和施工图设计。方案设计阶段只是测算的目的，只是测算方案出来以后，和我们启动的时候，启动的阶段或者是拿地时候的方案，那个阶段的成本是不是能满足？如果大大超过了拿地的成本，他们利润变得很小很小，那就要调整方案，目的是来调整方案的作用。 初步设计阶段，主要整个设计就定型了，所以初步设计阶段是很重要的，一定要控制好前面的。所以现设计也是在初步设计阶段以后确定下来。其实成本分解表，只是名字不一样，实际上表的内容和测算表内容是一样的。那个时候为什么叫测算表，这个时候叫分解表。测算表的时候可以粗一点，可以细一点。但是分解表一定要分解到执行每个合同的阶段。所以分解表和测算表有一点点不一样的地方。可能测算表里面是景观费，但是在分解表的时候，把景观分成软景、硬景、乔木、灌木、草木，分到每一个合同的程度。 所以，在初步设计确定后的阶段和成本分解的阶段要做的工作，就是把成本分解到可以执行合同的程度。就是把每一项费用落实到每一个合同的口径上去，那么就有一个合同规划。就是你建个工程会落实到总的成本是多少？然后你有几个合同来实现这个成本，以后要分到成本的口径。合约规划还要随项目的进度进展逐步变成真实的合同，不能说写一个合同，那个合同预测到多少钱，最后做的时候不作比较，也不去落实这个合同能不能实现，就会出问题，合同规划和成本费基本上对应的。和刚才说的测算表是对应的，但是分得更细一些，在每一项的费项里面分成了合同。比如说环境景观工程，可能在测算表里面就是环境景观工程，我要花多少钱？比如说花500块钱一个平方，但是在这里合同规划的时候，就会变成很多合同，这些合同会实现，你这个环境景观工程，这些合同的金额也会实现环境景观工程的成本。你不能超过500块钱一平方的成本，分解是把成本分解到每一个合同里面，所以就形成了合约规划。 这里面有一个步骤，一定要做合约规划。做合约规划还有一个什么好处呢？我们在做工程的时候，不会没有目标，没有指引的东西。经常我们发现很多建设方的工程部也好，什么部也好，管理上会出现一些问题，坐在那个地方的时候，糟了，我这个东西要买了或者要做了，还没有想没有准备。那么有了合同规划以后，你可能是以前就计划好了，在什么时候要做这么一个合同。要定这么一件事情，所以合约规划里面还有一个东西，就是会和时间，进度，工程的进展联系起来。要和工作的时间相联系起来，还要计划好你的钱，你合约规划里面的成本核价，加起来不能超过成本测算的金额，你超过了，就是说这个工程还没有作，已经突破了成本。突破成本是要找理由的，没有找到理由是不能随便突破成本的。 然后是工程实施阶段，工程实施阶段的成本管理比较单一，主要还是现场的工作，就是工程管理方面的工作，实际上也有管理的东西，但是管理的东西已经形成了，只是施工时候的一些方法一些措施控制。在工程实施过程中间有一个动态成本的管理，那么动态成本等于已经签订的合同。结算的合同，未结算的成本，加上非合同性的成本和待发行的合同成本。其实里面很多体现在待发生的成本，结算的成本已经很清楚，未结算的成本包括应发生的成本，另外也包括待发生的成本因素。我们要把待发生的成本估算出来，怎么估算出来呢？我们有依据，比如有设计变更，有签证要调整，还有一个工程技术人员，甚至成本管理人员，会在施工过程中间发现图纸里面，会有一些，甚至还没有施工的东西，都有一些严重的问题发生变更，也应该把它估计出来，然后列在待发生的成本里面。你要先估计出来，这个你把它估计出来以后，在动态成本里面作调整，而且这个调整要写出明确原因的报告，然后来批准来调整。 然后是工程竣工阶段没有好大的问题，主要是结算，如果在过程中间把工作做好，结算阶段的成本不会出现太大的差异，和动态成本基本上不会出现太大的差异。这是成本管理阶段的划分，那么景观装饰工程在整个成本管理方面只是一部分，今天课程的主题是示范区的成本管理，所以在这里着重对景观和示范区作一点交流。 景观工程的成本管理，它的管理部门和它的阶段，景观工程一般分方案设计单位和初步设计阶段，实际上也有很多方案设计以后，就没有经过初步设计阶段，实际上就是一个施工图设计方案，方案确定以后因为比较简单，不是像工程一样经过几次审批，一般情况下也是做方案设计阶段，方案设计和施工图设计。设计部分由设计研发部来完成，来实施，然后提供图纸和各项技术指标，有采购部进行成本测算，这个成本测算，实际上在我们刚才说的成本管理过程中的成本测算，里面也包括了景观设计的成本，这个成本测算，根据图纸设计来审核，来复核成本测算是否正确的。或者说现在的方案设计或者是图纸设计，是不是会突破前面目标成本测算的整体成本，这里来说。那么有问题的时候，突破得比较大的时候，我们会和研发部门沟通，然后进行适当的调整，基本上控制在目标成本测算的范围。目标成本测算以后，审核以后不是随便随时都可以改动，你想变成多大就变成多大，那个成本测算已经没有意义了，所以这里面是每一个环节，都会去和他对，我们实施的过程是不是突破了它，如果突破了，第一个是能不能降下来。第二个不能降下来要说明原因，要经过一定程序的审批，那么这个成本就没办法控制，走到哪一个阶段，哪一个阶段都在突破，那么这个成本就无法控制了。 我们发现有一个项目，基本上两三个月以后就在调，那么有很多问题，说明有些问题事前的估计没有到位，第二个过程中间发生了特别，特殊的情况比较多，然后针对这些情况马上采取措施。工程实施阶段主要是控制几个方面，一个方面是设计的控制，上午已经有朋友提了问题，效果和成本怎么来控制？这是一个关键。就是我们一定要尽量把效果做好的情况下，要有一个比较合适的效果，那个效果有很多种，一种直感，一种颜色。有些直感的东西，可能就是要保证的，就免不了会用比较高的成本来做。但是有些是颜色的东西，我们会通过很多种方法来解决颜色。对颜色有要求的东西，不一定要用直感的方法解决，所以这一点是我们在控制装饰景观工程成本的时候，装饰和景观工程成本的时候要注意的东西。 景观工程成本的构成大概有几个方面，第一个场地的整治费，我们现在景观工程施工以前，都是建筑工程完了，一块长地，至于说那块长地，建筑工程不会把形造出来，都由景观工程来改造。那么场地的整治费用算一笔大的投入，然后是乔灌木草坪等等，这部分的栽植费，苗木的保活养护的管理费，景观效果的调整费，以及苗木价。苗木价是最大的一头，最多的一个部分，所以，景观和硬景在一块，还有硬景的铺装费，还有结构费，这里讲的是主要的东西。 这是环境绿化工程的费用表，这个表测算一个工程，都要建起来。景观工程的经济指标填起来，景观工程有哪些东西，这里面也很清楚。我们把这些东西都列为景观工程。一是进行测算的时候，项目不会掉，二是做完一个景观工程，做完一个项目，你会把里面景观工程的分项总结出来，做成经济指标，将来以后新的项目，作为目标成本，作为历史成本库来使用。这是几个方面都能用的东西。我们景观绿化指标的参考，今天上午也有提问题，软景、硬景的比例，但我们经验来说，一般情况软景80%-85%，硬景15-20%。为什么？可能各有各的设计，各个的想法不一样，我们是经过我们的经验总结，大概这样的情况下，成本控制比较好，其实，想也想得到的东西。硬景肯定比软景的造价要高一点，比如说贴砖，做地面，做道路等等。所以软景比硬景比例高，但是软景里边植物和草坪的比，就是说乔木是因为看效果的时候，随意点缀的，这个是不是人人都一样？这都根据自己的情况确定。 这样，这个成本造价和成本就比较容易控制住，当然你在硬景偏大一点的时候，你的草坪就要偏大一点，这样来平衡，有一个平衡的东西。这些只是参考的经验，而不是说一定比作那样做。根据你的效果，你区域的情况来确定，像这样的效果情况下，像这样，一般我们做的工程最低的景观范围平均300块钱，当然高的也有，别墅那种接近500块钱。景观部分，包括人行道的道路，不包括市政。景观工程成本管理，实际上也可以控制的。一个是分阶段控制，那么就是你的方案设计，一定要把控好。施工图不能随意突破方案的标准，方案把控好了，基本把效果控制住。最后的效果是什么时候？景观工程基本完的时候。那时候有一个整体的调整，你会去整体调整一次，我的景观哪里不好，哪些地方差一点，哪里需要补树，补多大的树，补怎样的树，这是最后的工作。 设计也一定要把效果控制起来，方案设计一定要有效果。以前我们在景观设计的时候，刚开始没有人设计，反正找人来做，你做什么样的就做，做完了看，那不行。98年要求景观一定要设计，要画图，那个时候还没有专门的设计人员，那个图怎么画呢？都是凭看，那看也可以，你给我画几个面看吧，我非要看到景观的界面，二个要看到景观的高矮，三个才确定用什么树，只要乔木或者贵重苗木控制也是很重要的，栽什么树，种什么树，也有一些讲究。我们要的景观是要什么？要绿，我们小区里面要最好的效果是什么？一年四季都是绿的。实际上现在有些树贵重是贵重，但是不一定绿。重庆市大概也是好几十个亿，到处都是银杏树，其实银杏树也是贵重物，几年前有科学家说银杏现在好象少了很多，要灭绝了，所以大街上到底都出银杏树，但是银杏树夏天、春天葱绿，但是到了冬天，叶都掉完了。掉叶以后就没有颜色，没有绿色了。冬天，特别是看到南方特别荒凉，可能就习惯了，在南方看到这样的荒凉不舒服，掉个叶子没有什么，但是清洁工就麻烦了。所以树一定要选，贵重的树也不能说到处都是，贵重的树是点缀的。弄来做点缀用的。所以这方面让贵重的树要好一点，要控制一下就是自己去多比较一下，然后自己去买心中有数，树是没有价格没有标准的，不像商店里的东西给你标价的，他给你多少钱，还不出价来，为什么？树有粗的，有细的，树冠怎么样的，树高怎么怎么的都会影响价格，所以你把好树贵树让施工单位买的时候，你没办法控制了，这部分是要控制的一个重点。 还有现在比较大的房地产开发公司自己建苗，从很早的时候开始育苗，一是育苗，二是看到好苗就买起来放着，放几年以后，这个东西升值很大，三年前买的树，当时可能没有用上，但是分三年以后，那个价，除了市场长价以外，还有当时买的市场差价，都是赚了钱。所以如果有条件，自己建一个苗圃，龙湖大概有3-4个苗圃，最大的200多亩，所以，这也是控制的一种主要方法。还有一个严格管理现场工程，一个是效果的控制。不要今天栽在这里，明天让人把那个树子栽在别的地方去。一个是苗木不能包干给你，你栽多少棵树来结算的，肯定有一个验收，我大树子栽了多少棵，有多少草坪灌木，一定要有量化的东西。这是景观工程的成本。 你们去看过龙湖很多项目，有一个印象龙湖植树，大部分是植在房子周边，出来以后是灌木或者草木，再远一点就是行道树，树在房下给人感觉掩映在绿化中间，掩映在树林里面。这也不是说大家都这样做，一定要根据自己的情况，我只是介绍一下控制景观的办法。这样也可以有比较好的控制成本，包括别墅，包括花园洋房大部分乔木，都是围着房子在栽，其余有草坪的地方，有些树，但相应的少很多。景观工程做一个要总结一个，要把数据收集起来，作为一个经济指标来分析。 这是结算的经济指标分析表，然后分别由软景的分析表，硬景的分析表。你做一个工程以后，就会把这些分析存留下来，将作为历史成本库，就是历史数据库。刚才说了景观，还有公共部分的装饰工程，现在龙湖已经大部分进入到装修房销售，装修房来交房。除开装修房以后，其他清水房很多是公共部分的装修，公共部分的装修成本管理也是分阶段来管理控制，也是公共部分按方案设计和施工图设计来控制。原来方案设计把标准和效果控制住，每个部门管理的范围也跟景观工程的管理基本上一样的。公共部分装修的成本管理，有哪些要注意的地方呢？一个是设计阶段的成本控制，方案阶段控制成本，方案阶段的设计一定要通过成本测算，要基本上控制在目标成本测算的装饰工程成本范围以内，不能突破。 还有刚才说的，效果和成本的关系，就是属于质感的品质和颜色品质的成本，这个工程一定要把握。还有注意，我们在施工过程的成本销售控制，把握不要经常返工，一定要做完以后才能看到效果，他才知道这个地方赶，你把他改到前面那就不会造成返工，成本就会节约。 刚才说了装饰工程的成本工程里面有个材料，今天上午也有朋友问了甲供材料的问题，材料的供应方无外乎几点，一个是甲供材料，一种是甲方限价，乙方采购，一种是乙方自行采购。那么甲方供应原则，一个是价比较高的，一个是量比较大的，一个是把控质量要求比较高的。举个例子，外面贴花岗岩也好，贴面砖也好，它的色差比较大，那么让施工方来去买，不会在意这个问题，可能买回来色差比较大。那么如果通过甲方来管会严格把关，去管控这个事情。一个是甲方限价乙方采购，这部分材料通过甲方认价格，或者推荐单位，推荐产品品牌，然后由乙方去采购。还有一种是乙方自行采购，也不是他自行采购的价格不管，原则上我们是指定一个信息价格，在同一个，某一年某一月的信息价格去包干。甲方供应材料的目的节约方式，规模采购有利于市场竞争，降低材料设备的造价和采购成本。 特别注意一下设备的采购，设备的采购是为规模大的，比如说电梯每年有100多台，我们会一次性招标，多次供货，不会先付那么多钱，分期付，一次性招标，比如发电机发电机不像电梯一样，功能基本上一样，在选用的时候功率大小也不一样，这也需要一次性的招标确定单位，然后按照我们的技术标准供货。还有一个甲供材料有效控制材料的质量，一个是买的东西质量，一个是使用功能的质量。比如说电梯，就会有以圣洁（音）保修，这些东西，有的是随即要带的，有些是要花钱买的，怎么样使你花钱买的部分成本也要降低下来，那么我的使用成本就要降低。 龙湖体验区的样板房成本管理。样板区实际上本身没有标准，样板区的标准都在营销部，研发设计部，他们在控制，他们控制的样板区效果，其他人就没有办法控制了，那么成本一样要控制。第一在成本测算的时候，把样板区的目标成本确定下来，他测算和确定的原则是整体的目标成本不能突破，在整体目标成本内来确定它的成本，然后控制它，所以它的目标成本控制源头还是在目标成本测算的时候控制的。实际上样本区的成本，在我们的营销部，研发设计部确定以后，我们也要进行测算，不能让它突破这个范围。样本的成本包括样本成本建造费，这里有两个单独的成本样板房，找一个地方，完全按照户型修一个房子。一种是实体样板房，找一层楼，找一套房子做成样板房，两个的建造费用不一样的，临时建样板房是要样板费的。这一点如果销售情况比较好一点，可以在实体房子里面做样板房，可以节约样板房的建造费用。 建造样板房的装饰工程费，装饰工程效果，风格都是有营销风格和研发设计来确定的，所以那个很重要，它把风格确定下来过后，你所有的一切都要围绕它的风格去做。所以在确定样板房风格的时候一定要慎重。相应的样板房装饰风格确定以后，样板房的家居摆放等等，也会随着它一样的，如果我们已经确定了欧洲的样板房装饰效果，家居不可能摆一个中国的房在那里，所以这点一定要慎重，第二个总成本不能突破目标的测算成本。 这是一个样板房的装修主要材料配置表，厨房、卫生间、卧室、阳台、门窗，甚至开关面板，你就不要制定成欧式的。你制定样板房的风格标准，就会用材料和品牌来确定。哪些材料，哪些品牌比较好，哪些材料，哪些品牌是什么风格？就很容易的确定下来。你要做一个样板房，研发部和营销部先要做一个。影响样板房成本的主要因素，就是样板房装饰风格的定位，一开始说这个问题，这个问题影响样板房装饰成本的主要因素。这是最大的主要因素，二个是装饰材料的标准，这个标准也是随着风格不一样确定的，用的都是欧洲的风格，罗曼的风格，最主要的东西动不动用大理石做装饰材料，所以和风格也有关系。 二个没有风格的影响材料，也要注意，哪些地方做好一点的材料，哪些地方作为标准，一般的材料？毕竟是个样板房，所以这个东西，包括我刚才说的，一个是直感，直感的标准，一个是颜色的标准。颜色的标准可以用不同的材料达到这个标准，红色、黄色、都可以用其他材料来做，不一定都用很高级的材料来做。你有质感要求的地方没有办法，肯定要用好材料来做。 样板房风格影响样板房家居，控制样板房成本的控制，原则控制在目标成本，分解到每个合同里面，还要确定合适的装饰样板房和家具成本。要控制装饰材料的标准，好材料用在关键部分，这是大家看得到的地方。我有一次看到样板房，卫生间里面确实用了很多很好的材料，但是也可以这样弄，因为看样板房的大部分视线落在卫生间里的，其实是不是卫生间，一定要用大理石花岗岩的材料做，其实大家最主要看是鞋柜的档次。也可能是面盆的台板做得好一点，墙面是不是非常好的材料，颜色可以选，但是材料不一定那么好。 还有一个耐用品的回收和周转使用，一年要做十几万方的样板房。周转的时候同时又8-10个样板房同时展出，有的样板房最短就是一年没用了，有些耐用品大量买，一个样板房一年下来就没有了，后来采取措施回收一部分拍卖，包括不能周转使用的家居都拍卖。有时候，有一句话增产不如节约，有些老板越来越大，管不过来，那些东西没有帐，那不行，我是企业就应该管起来，而不是说算小帐。样板区景观包括乔木、灌木、草坪、水体、挡墙、护栏等等，还包括配套用的家居，你在样板区看样板房，可能要经过景观小区，景观小区要做，如果你是实体工程做的样板房，那么这个景观小区，可能跟你将来的实体是连成一片的，可能先实施了，你可能以后整个小区的景观连起来，但是它的标准不会是小区里面普遍的标准，肯定是个样板区，要高出很多。 所以，样板区的景观也要注意设计定位，你高得太多，样板区做得再好，最后树子要搬过去，所以一定要注意标准，注意定位。不要搞得太多太多，因为你要降下来不容易的，要挖掉搬到其他地方去，这是不容易的。所以要注意到，它要和你总体景观基本上有联系，有结合。大的地方比它好一些，或者点缀的地方比其他地方好一些，但是整体上基本上要过得去。还有景观的比例，他不能按常规的比例，你的效果怎么样和整体的效果统一。 还有样板区景观很多时候可能为了卖房子，人家来参观，可能会有些比较好的名贵树木，但是你不要堆砌在那个地方。你把它堆砌起来，以后就不好办了。你把它疏散了，以后再疏散不会那么不舒服。还有样板房的水体，一定要结合正式工程的水体。一不要太高估标准，一般情况下，可能都会在那个地方做一个水体，最后和正式工程的水体结合起来。还有小品，因为相反和其他区不一样，一定有样板的作用，那么这个样板的作用，不是一定比人家高的样板，是你做出来给人有一种感觉的意思，叫样板。是不是比其他地方高一点？略高一点，不要太高了，太高了成本也高。将来小区的整体感觉比这个差得很远，所以要注意到，肯定是做得好一点，一个是方便将来调整，二个是整体的差距不要拉得太大。 （茶歇） 刚才介绍了龙湖的成本管理，实际上龙湖的成本管理基于房地产控制的基本理念情况，所以把房地产开发的成本控制给大家介绍一下。龙湖的成本管理，有些做法可能你们都了解，但是很多时候，不希望你们完完全全这样做，一些方法和基本的理念，结合你们自己的情况去做。房地产主要成本费项构成，跟龙湖成本一样的。 它包括了直接成本，就是土地费，前期工程费，基础设施费，配套设施费，建安工程费，工程相关的费。期间费用包括销售费用，管理费用，财务费用。直接成本里面的土地费用，包括土地价款，拆迁安置费以及相关费用，三通一平工程费，行政一级政策性收费。然后基础设施费是满足项目实用功能的设施设备，比如说配电房等等。现在有个政策要求，小区里面要设居委会的办公用房、活动用房，可能100个平方还不够，拿到街道办事处去批一下，他说够了就够了。包括建筑工程，安装工程，含各项设备，智能化工程部，环境景观工程都属于建筑工程范围。工程相关费用，包括监理费，车辆费，各项验收费用，都是要收钱。 期间费用包括调研推广广告费，售楼处样板房，样板环境交易相关手续费。管理费用管理人员工资，行政支出福利的费用，这就是资金的成本。一个房地产项目有这么多项费用构成，怎么样工作？现在实行项目制的管理，这是项目举证的管理。从公司这边分了各个职能部门，设计研发部，工程管理部，成本管理部，营销部，计划财务部，项目里边是项目负责人，下边设了相对应的项目研发经理，